Главная --> Публикации --> Евгений ермолаев: в столице сложился изощренный рынок посредников Торговая недвижимость в перми перестала дорожать Москвичей пугают тсж В сибири будет metro Идеальный дом должен быть уникальным

Всплески очереди

Как сократить очередь на жилье? Поделиться мыслями на сей счет мы предложили руководителям жилищных управлений в округах. Разговор, начатый на Востоке, продолжился на Северо-Западе, Юго-Западе и Севере столицы (КР, № 27-30). Сегодня его завершает начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в Юго-Восточном округе Валентина Рослякова.

Если говорить о постановке на учет, то наибольший приток желающих улучшить свои жилищные условия приходится на 1998 год, когда на очередь начали ставить, исходя не из жилой, а из общей площади, и появилось право на дополнительную площадь. За последние шесть лет количество очередников тоже заметно выросло. Причем 30% жителей, вставших на учет в 2004 2005 годах, выразили желание вступить в программу Молодой семье доступное жилье. Они-то и спровоцировали рост очереди на жилье. Вместе с тем, в 2005 году мы сняли с учета 2 583 семьи в результате более тщательной перерегистрации. Затребовали сведения о собственности граждан, направили запросы в медицинские учреждения по поводу проверки льгот.

Сначала несколько цифр. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий у нас находится примерно 23 тысячи семей. Сегодня на Юго-Востоке живут 1 141 700 москвичей. В среднем на человека приходится 19 кв. метров площади больше социальной нормы. Примечательно, что еще лет 15 назад в округе было 880 тысяч жителей, но за счет массового строительства нового жилья на территории ЮВАО население увеличилось более чем на 300 тысяч.

Но есть и резервы. В Юго-Восточном округе, как нигде, много коммунальных квартир (11 591). Несмотря на это, 1 230 обитателей коммуналок, или 16% от общего количества таких очередников, занимают площадь больше социальной нормы. А 193 семьи очередников живут в служебных (56%) или арендуемых (44%) квартирах и занимают площадь более 18 кв. метров на человека.

Из года в год уменьшается количество бесплатных квартир, предоставляемых городом очередникам по социальному найму. Если в 2003-м таким жильем было обеспечено 906 семей, то в 2004-м 744, а в 2005-м 71 Тенденция очевидна. Одновременно появилась возможность приобрести квартиру с использованием собственных средств очередника. Это и социальная ипотека, и субсидии, и купля-продажа с рассрочкой платежа. На площадь, которая поступает на возмездной основе, у нас своего рода конкурс. Желающих всегда больше.

Чтобы сократить ожидание жилья до десяти лет, нам надо ежегодно обеспечивать квартирами 2 946 семей. По среднесрочной программе строительства до 2010 года будет снижаться количество жилья по социальному найму с 710 в 2006-м до 538 в 2010-м. Одновременно возрастет число квартир, предоставляемых на возмездной основе: особенно по социальной ипотеке с 420 до 1 316 и молодым семьям с 641 до 1 68 Рассчитываем снять более трех тысяч очередников в результате перерегистрации. Таким образом, за пять лет по среднесрочной программе округ должен получить 14 812 квартир. К слову, очередников до 2001 года постановки 14 73

Дефицит местного значения

В поисках ответа далеко ходить не нужно: 27% территории ЮВАО занимают промышленные зоны и предприятия с большими санитарно-защитными зонами. Пришло время реорганизовывать промзоны и сокращать санитарные зоны предприятий. Конечно, лучше осуществлять это за счет бюджета, поскольку, когда за дело берутся инвесторы, доля города очень мала. Например, при реорганизации промзоны в Рязанском районе (Окская улица Волжский бульвар) эта доля составила лишь 5%. В Печатниках доля города в денежном выражении. А выход площади и там, и там превышает 300 тыс. кв. метров. По предварительным подсчетам, если реорганизовать промзоны в Марьине, можно получить около 400 тыс. квадратов. Сокращение санитарно-защитной зоны завода Серп и молот в Лефортове позволит начать строительство почти 130 тыс. кв. метров жилья.

К 2010 году на Юго-Востоке столицы планируется ввести почти 1,4 млн. кв. метров жилья, однако на долю города приходится не более 790 тысяч. Для выполнения программы сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения округу нужно 145 тыс. кв. метров. А дефицит площади для решения всех жилищных программ до 2010 года составит 455 тысяч квадратов. Где их взять?

У каждого года своя цена

Так что мы можем решать проблемы наших очередников на своей территории сами. Особенно, если строить комплексы малогабаритных квартир.

И еще. Необходимо остановить рост цен на жилье, ввести для очередников дифференцированную стоимость квадратного метра в зависимости от года постановки на учет. Размер выкупной цены реализуемого по городским программам жилья должен быть обоснованным и посильным для очередников, важно стимулировать его приобретение. Не должно получаться так, как получилось с молодыми семьями: сначала им предлагали квартиры в Некрасовке по 20 21 тыс. рублей за кв. метр, и они согласились, а после сдачи дома цена поднялась до 27 тысяч, очередники стали отказываться...
Видимо, стоит рассмотреть варианты предоставления инвесторам земельных участков в Москве при условии, что цены квадратного метра будут устанавливаться с фиксированной наценкой к себестоимости плюс коэффициент на район застройки. И эти условия следует закреплять в инвестиционных контрактах.
Попытка воспользоваться помощью государства в решении квартирного вопроса может обернуться жестоким разочарованием.

Есть и другие идеи. Необходимо заниматься юридическим ликбезом с очередниками, заранее обговаривая условия обеспечения жильем, количество предоставляемой площади, чтобы люди знали, на что идут. Заключать с очередниками гражданско-правовые договоры на определенных условиях. Это исключит требования большей площади со стороны очередников, а нам позволит более четко планировать свою работу.

Елена Саганова - юрист, мать троих детей. Муж - художник, работает в рекламе и кино. Семья неплохо зарабатывает, но купить квартиру на рынке все равно не в состоянии - как и подавляющее большинство москвичей. Именно для таких людей 2 года назад московские власти придумали программу социальной ипотеки: семьям, прожившим в столице не менее 10 лет и стоящим в жилищной очереди, дают возможность купить квартиру у города по себестоимости строительства (то есть в 2-3 раза ниже рыночной цены). Да еще и в кредит под 10,5% годовых - это одна из самых низких в городе процентных ставок.

Как выяснили Известия, протекционистская ипотечная программа правительства Москвы иногда пробуксовывает из-за бюрократических казусов, недоступных человеческому пониманию. Как в случае с юристом Еленой Сагановой - органы опеки посчитали переезд ее семьи из пяти человек из однокомнатной квартиры в трехкомнатную нецелесообразным. Как выяснилось, количество подобных случаев в городе исчисляется десятками, что может дискредитировать все усилия властей по обеспечению граждан жильем.

До новоселья у семьи Елены дело так и не дошло: для окончательной регистрации сделки было необходимо получить разрешение органов опеки. Но в муниципалитете Нагатино-Садовники женщине отказали. По мнению руководителя муниципалитета Лидии Авдеевой, покупка в собственность квартиры у города Москвы по льготной стоимости нецелесообразна.

- Об этой программе много писали, и мы решили попробовать, - рассказывает Елена. - Мы никогда ничего не просили у власти, это был первый и единственный раз. Мы наивно надеялись, что многодетных не очень много, а государство заинтересовано в повышении рождаемости. Вот и президент так душевно об этом говорил... В общем, чего нам стоило попасть в число участников программы - отдельная история. Мы прошли почти семь кругов ада: две жилищные комиссии, квалификацию банка на предмет выдачи нам кредита, всевозможные собеседования... Префект Южного округа вынес распоряжение о предоставлении нам для покупки в собственность трехкомнатной квартиры в Лианозове. С нами даже заключили предварительный договор купли-продажи. Казалось, счастье было так близко...

Будучи юристом, Елена пыталась отстоять свое право на новоселье в суде. Описывать юридические хождения по мукам - дело неблагодарное. Суть в том, что и Симоновский районный суд, и Мосгорсуд фактически отказались рассматривать дело многодетной матери о сорванной органами опеки покупке квартиры. Не помогли знание законов и опыт ведения дел. Дело в том, что подобный случай - не из разряда недоразумений. Это - системная ошибка государственных органов, когда из-за противоречия интересов различных ведомств и недосмотра законодателей в законе образуется трудноразрешимая правовая коллизия (см. справку Известий).

- А жить семье с тремя детьми шестнадцати, десяти и четырех лет от роду в однокомнатной квартире - целесообразно? - Елена не скрывает горечи и отчаяния. Мы всю жизнь прожили так. Поверьте, это очень тяжело. Только появилась надежда - и вот... Получается, даже имея стабильную работу, профессию, белую зарплату, честные налогоплательщики не могут рассчитывать на помощь государства?

Справка Известий

Сейчас в Москве более 800 квартир продано по договорам социальной ипотеки. Среди покупателей десятки тех, кто прошел через испытание органами опеки. При этом в некоторых случаях дело даже не доходило до стадии разрешить не разрешить сделку. Например, в муниципалитете Крылатское с одним из участников программы социальной ипотеки даже не стали разговаривать, поскольку никаких разрешений органы опеки давать не должны (правда, потом москвич добился своего через суд). Как минимум пять аналогичных случаев зафиксированы в муниципалитете Люблино. То есть количество людей, способных решить свой квартирный вопрос с помощью города, могло бы быть больше - если бы не нелепый бюрократический казус.

На пресс-конференции, посвященной актуальным вопросам строительства, руководитель столичного Стройкомплекса Владимир Ресин познакомил журналистов с перспективами возведения нового жилья. Рассказал о том, как будут решаться проблемы, касающиеся городской застройки.

Органы опеки и попечительства обязаны следить за тем, чтобы при совершении сделок купли-продажи недвижимости не ущемлялись права детей. При этом переезд из маленькой, но не находящейся в залоге у банка квартиры в большую, но заложенную, считается ухудшением условий проживания ребенка. Дословно отказ звучит так: приобретение жилой площади с условием передачи квартиры в залог банку нецелесообразно, так как имеется риск потери детьми собственности. То есть, если родители в какой-то момент не смогут выплачивать кредит, банк может продать квартиру за долги. При этом не учитывается, что права детей в возможном процессе обращения взыскания на квартиру защищены сразу несколькими законами.

Приоритетная задача строительство доступного и комфортного жилья. Треть жилых домов будет возводиться по социальным проектам. По-прежнему актуально создание и совершенствование необходимой инфраструктуры, строительство новых гостиниц, магистралей, культурно-оздоровительных учреждений, детских садов и школ. Под строительство будут активно осваиваться территории промзон, но и с обоснованной точечной застройкой москвичам тоже придется смириться.

Пора заморозить цены

Конкурент высотки

В то же время глава Стройкомплекса отметил, что цены на московские квартиры явно завышены, особенно это касается жилья бизнес-класса. В данном случае на ценообразование влияют не столько объективные характеристики квартир, сколько ажиотажный спрос и бешеные деньги. По сути, цены на эту недвижимость устанавливают богатые граждане из всех регионов. В связи с этим В. Ресин считает, что цены на коммерческое жилье пора заморозить.

При всем том современные малоэтажные дома появятся и в столице. В экспериментальном Куркине это будет практически основная застройка. Эффектные малоэтажки со временем построят и в Южном Бутове.

Наряду с планами возведения высотных зданий архитекторы активно разрабатывают проекты малоэтажной застройки. В общем и целом к малоэтажному строительству глава столичного Стройкомплекса относится положительно. Однако считает, что современное малоэтажное строительство необходимо Подмосковью и небольшим российским городам. В провинции высотки просто неуместны, они лишь портят окружающие ландшафты. Но в мегаполисе должно доминировать высотное строительство. Разумеется, если оно вписывается в исторически сложившуюся застройку.

По данным Стройкомплекса, в поселке Бутово уже снесено 14 домов. К началу августа согласие на переселение дали 243 из 329 собственников. В новые квартиры переехали более 80 человек. Переговоры жителей с представителями префектуры ЮЗАО о вариантах компенсации продолжаются.

Переселение продолжается

Проект благоустройства территории западной части поселка предусматривает создание парковой зоны. Здесь будет восстановлен каскад прудов, высажены аллеи, разбиты цветники и создана специальная зона для прогулок, представляющая собой целую сеть тропинок среди естественных природных ландшафтов живописного уголка.

А в целом, территория поселка предназначена для строительства жилых домов по городским социальным программам. Здесь планируется построить 268,5 тыс. кв. метров жилья около пяти тысяч квартир. По проекту в этом районе будут строиться современные индустриальные серии домов П-46М, монолитные здания по индивидуальным проектам от девяти до 15 этажей.

Одна из самых серьезных и острых проблем обманутые дольщики. Как известно, часть домов для них уже построена. В сентябре этого года намечено сдать жилой дом по улице Байкальской, вл. 18, корп. Ввод дома по улице Пилюгина, вл. 18 запланирован на четвертый квартал. В декабре предполагается сдать дом на Чертановской улице, вл. 48-5 В настоящий период заканчивается строительство дома по адресу: улица Самотечная, вл. 5/14, стр. 1,

Дольщики ждут квартир

На некоторых площадках строительство проблемных домов находится в начальной стадии. Например, на стройплощадках, расположенных на улице Байкальской, вл. 18, корп. 4; улице Наримановской, 17-19, вл. 8, корп. 1, 2; улице Черского, вл. 19-2 Срок сдачи этих домов 2007 год. На строительные площадки выходят новые инвесторы, а в целом, как еще раз подтвердил глава Стройкомплекса В. Ресин, дома для пострадавших соинвесторов будут построены. Хотя эта задача не из легких, в том числе, с экономической точки зрения.
Времена, когда с милым рай и в шалаше, ушли в прошлое. Отдельное комфортное жилье - это одна из первых потребностей современной семьи. Но, что делать, если стоимость заветных квадратных метров растет? На сегодняшний день многие банки предлагают различные ипотечные схемы кредитования на покупку нового жилья или улучшение уже имеющегося. Разобраться в вопросе покупки квартиры в кредит нам поможет руководитель ипотечного центра Агентства недвижимости Домострой Елена Хуснулина.

Сняты все вопросы, препятствующие началу строительных работ на объектах, которые собиралась строить фирма Мастерок.

Рассмотрим обычную ипотечную схему покупки квартиры по ипотеке. Она применяется, когда молодые не имеют собственного жилья:

Хотелось вначале сказать о плюсах покупки квартиры в кредит. Первое и самое важное для молодых, это то, что вы сразу становитесь собственником приобретаемого жилья. А осуществляя платежи по ипотечному кредиту, вы платите за свою квартиру, а не тратите деньги на аренду чужой. И второе - это то, что при постоянном росте цен на недвижимость выгоднее приобрести квартиру в кредит, чем несколько лет копить на нее. Ипотека дает возможность жить в своей квартире, сделать в ней хороший ремонт или перепланировку, что невозможно в арендованной. Причем в кредит можно купить квартиру, не имея жилья вообще или взять кредит на улучшение своих жилищных условий, имея худшую квартиру. Это относится и к новостройкам, и к квартирам на вторичном рынке жилья.

Несколько месяцев назад стали появляться новые банковские программы, которые сделали альтернативные ипотечные сделки вполне реальными. Смысл новшества: заемщик сначала покупает новую квартиру, а только потом продает старую, которая тем временем подрастает в цене. При этом кредит на покупку новой квартиры предоставляется с учетом стоимости старого жилья (в общей сложности вам одолжат до 90% от стоимости приобретаемого жилища, а по одной из программ - и до 120%, с учетом расходов на ремонт) - см. схему 2.

Шаг Представление документов в банк и получение положительного решения об открытии кредитной линии (на какую сумму кредита можем рассчитывать).
Шаг Подбор квартиры и проверка ее на юридическую частоту.
Шаг Подписание кредитного договора с банком и договора купли-продажи.
Кроме обычных ипотечных схем, банки давно уже предлагают особые программы для желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит в этом случае берется на сумму доплаты - разницы в стоимости между старой и новой квартирой (см. схему 1). Однако сейчас, когда цены растут как на дрожжах и продавец - хозяин положения, такой схемой воспользоваться проблематично.

К обычным альтернативным проблемам в этом случае добавляется еще одна. Продавая свое жилье, собственник должен освободить его не только физически, но и юридически - сняться с регистрационного учета. Прописаться же в новостройку можно будет только после регистрации вашего права собственности на новую квартиру. А этот процесс может затянуться. Решение проблемы однако существует - смотри схему 3.

Можно ли с использованием кредита поменять старую квартиру на новостройку?

Шаг Получаем одобрение кредитного комитета банка, выясняем, на какую сумму кредита можем рассчитывать.
Шаг Ищем покупателя на имеющуюся квартиру.
Шаг Подыскиваем подходящий вариант нового жилья.
Шаг Обе сделки - продажа старой квартиры и покупка новой - проводятся в один день.
СХЕМА Актуальна в условиях быстрого роста цен

Схема Традиционная

Шаг Получаем кредит на покупку квартиры в новостройке под залог имеющегося жилья.
Шаг Ждем, когда можно будет купленную новостройку оформить в собственность и переехать туда.
Шаг Продаем прежнюю квартиру или сдаем ее в аренду и гасим долг банку.
Выбирать самому между многочисленными ипотечными банковскими программами нелегко. Нужно потратить немало времени и денежных средств для того, чтобы выбрать банк, который может предоставить максимальный кредит при минимальных расходах и на наиболее выгодных для вас условиях. Наш ипотечный центр с радостью проконсультирует вас по этому вопросу и поможет вам обрести свой собственный домашний очаг.

Шаг Приобретаем по ипотеке новую квартиру и переезжаем в нее.
Шаг Продаем прежнюю квартиру, которая за время оформления кредита и покупки нового жилья успевает вырасти в цене.
Шаг В течение льготного периода - 6 месяцев с момента получения кредита - за счет продажи старой квартиры возвращаем банку часть долга.
СХЕМА Покупка новостройки



Главная --> Публикации