Главная --> Публикации --> От садового до новорижской Мне бы квартирку в мытищах... или на кипре Земля как основа динамичного градостроительного развития города москвы Жители марфина построят небоскреб вскладчину Семь раз проверь, один раз купи….

Из Британии с любовью

При приобретении зарубежной недвижимости российский покупатель чаще всего сталкивается с тем, что ему приходится пройти через множество формальностей, оформить большое количество документов, а кое-где ему и вовсе не разрешат становиться собственником в качестве физического лица. В этом плане Кипр снимает большую часть бюрократической волокиты с плеч новоиспеченных владельцев жилья.

Под определение иностранцев подпадают и юридические лица, зарегистрированные за пределами Кипра или же управляемые иностранцами. При этом подразумевается, что владельцам-иностранцам принадлежит более 50 % акций предприятия или такой же процент голосов в совете директоров.

Строительные компании Кипра в один голос с риелторами утверждают, что процедура оформления иностранными гражданами недвижимости в собственность прозрачна и легка. Надо заметить, что юридическая система Кипра основана на британской модели и гарантирует правовую защиту покупателя. Зачастую все вопросы оформления вообще берет на себя строительная компания, освобождая покупателя от беготни по инстанциям. Четкая законодательная база и централизованная система регистрации всех сделок с недвижимостью гарантируют собственнику защиту его интересов и чистоту заключаемых сделок. Кипр является одной из немногих стран, где права инвесторов из других государств подробно прописаны в законодательстве. Юридическая защита иностранных инвестиций, в том числе при покупке недвижимости, обеспечена международными соглашениями и ратифицированными Республикой Кипр документами (Конвенция Всемирного банка по разрешению инвестиционных споров между государствами и гражданами разных стран, принятая законом 1988 года № 64 как часть внутреннего кипрского законодательства), разъясняют в Lemestia Developers Ltd.

Титул собственника

Как поясняют в компании Lordos Properties, по закону иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса. Обычно разрешенный максимальный предел составляет 2 донума (приблизительно 2676 кв. м). Однако в случае необходимости и в виде исключения может быть получено разрешение на приобретение следующей недвижимости: для проживания до 3 донумов (приблизительно 4014 кв. м); для деловых целей (капиталовложения в промышленность или туризм) и для производства только в случае, когда приобретение и капиталовложение можно считать выгодным для развития кипрской экономики. Оплата недвижимости должна осуществляться в иностранной валюте.

Напомним, что титул собственника представляет собой документ о переводе права собственности на недвижимость. На Кипре покупатель получает его уже после того, как полностью выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, а Департамент земельных угодий оформит правовые документы.

Однако, несмотря на относительную простоту оформления, здесь тоже имеются свои нюансы. В частности, специалисты советуют обратить особое внимание на получение титула собственника. С этим у многих девелоперов бывают проблемы, отмечает Елена Рева, глава официального представительства Aphrodite Hills, так что надо, чтобы российский покупатель получил от девелопера четкие гарантии по срокам получения такого титула.

До тех пор пока титул не будет оформлен, права покупателя защищает контракт на покупку земли, дома или квартиры, который отправляется в региональную Земельную палату. Его регистрация гарантирует невозможность продажи, покупки, аренды, заклада собственности без ведома покупателя.

Как отмечают в Lemestia Developers Ltd, титул имеет смысл оформлять только в том случае, если недвижимость приобретается для личного пользования. Если же недвижимость приобретается в инвестиционных целях и в дальнейшем планируется перепродажа, то титул получать не нужно.

Банковская система и кредитование

О тонкостях получения титула рассказывает менеджер по недвижимости Orpheus Group of Companies Ltd Тудор Гурдиш: При покупке недвижимости на Кипре владелец получает титул собственника; вторичная недвижимость в большинстве случаев уже имеет титул, поэтому при заключении сделки оформляется только его переход к новому владельцу, то есть бумажная волокита упрощена по максимуму! В случае когда речь идет о новостройке, процедура немного отличается: так как объект новый, то к контракту прилагаются и технические спецификации, где указаны все детали (толщина стен, размер и цвет плитки в ванных комнатах либо качество и цвет дерева, из которого изготовлена мебель). Также в контракте указаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию и, естественно, пункты о неустойках в случае, если данные сроки не соблюдаются. Требования к качеству новостроек высокие, и проверки объектов на стадии строительства должны подтвердить соблюдение всех стандартов, после чего выдается титул. При получении титула собственник уплачивает государству определенный процент от стоимости дома. После этого никаких земельных налогов платить не надо. В дальнейшем владелец будет оплачивать только коммунальные услуги и символическую сумму, связанную с уборкой территории.

На Кипре представлены крупнейшие мировые банки, два кипрских банка имеют свои представительства в Москве. Кипрские банки выдают кредиты под залог недвижимости. Возможность привлечения дешевых заемных средств до 70 % от стоимости под 4-5 % годовых сроком до 15 лет и упрощенная процедура получения кредита позволяют обеспечивать доходность по инвестиционным вложениям выше, чем в случае использования преимущественно собственного капитала, объясняют в Lemestia Developers Ltd.

В связи с постоянным повышением цен на недвижимость на Кипре иностранцам могут предложить либо досрочную выплату, либо льготные условия оплаты. Кроме этого существует привлекательная система кредитования с помощью местных банков. Как уточняют в Leptos Estates, Центральный банк Кипра один из органов контроля может отказать в покупке недвижимости, если для этого существуют веские причины, в числе которых криминальное происхождение денежных средств. Покупатель получает такое разрешение примерно через 30 дней после подписания договора купли-продажи недвижимости.

Подтверждением платежеспособности может быть выписка из банка, где на вашем счету хранятся деньги, справка о зарплате за последние месяцы, справка из налогового управления за предыдущий год, баланс вашей компании с подтверждением того, что вы ее владелец или совладелец.

Подробно о получении банковского кредита рассказывают в компании Lordos Properties: Кредит выдается банками под 2,5 % годовых плюс ставка LIBOR (в настоящее время 2,4 %), т. е. всего менее 5 % годовых. Для получения кредита необходимо представить: контракт на покупку дома, зарегистрированный в Земельном управлении, подтверждение платежей, произведенных по контракту, рекомендательное письмо из банка, в котором вы являетесь клиентом, подтверждение своей платежеспособности.

Зарплата у меня не то чтобы огромная - $150 Для вложений в столичную недвижимость сумма явно недостаточная, но зато выплачивают в белую. Квартира тоже незавидная, красная цена ей $80 тысяч. В итоге могу рассчитывать на кредит в $55 тыс. на 10 лет под 11.5% (ежемесячный платеж около $720). В столице на такую сумму никакую недвижимость не купишь, рассчитывать приходится на квартиру в строящемся доме в одном из городов-спутников Москвы.

Кредит выдается банком на сумму, не превышающую 80 % от цены срочной продажи недвижимости, причем эту цифру определяет независимый государственный чиновник. При этом сумма обычно оказывается тем выше, чем более надежны представленные банку подтверждения платежеспособности. Если же покупатель приносит справку, что его годовой доход две-три тысячи долларов, то ему не приходится рассчитывать на кредит более 50 % от цены контракта.
Сегодня ипотечные схемы предоставляют возможность заработать даже тем, кто владеет небольшим капиталом. Достаточно лишь иметь квартиру в собственности и стабильный подтвержденный заработок. У меня есть квартира в Подмосковье. И решил я, что хватит уже наблюдать за ростом цен на недвижимость. Пора зарабатывать на этом, но собственных средств недостаточно. Единственный вариант получить средства для первоначального взноса на ипотеку - потребительский кредит под залог имеющейся квартиры. Выбирать банк долго не пришлось. Кредитных организаций, дающих ссуду под залог имеющейся квартиры, немного, а тех, кто работает с подмосковной недвижимостью, и вовсе единицы.

А теперь - в чем интерес. Через два года, когда дом достроят, квартиры в нем будут продаваться в 1.4 раза дороже, чем на нулевом этапе. И это без учета общего роста цен на рынке недвижимости. Фактически к тому сроку, продав свою новую квартиру, я получу на руки сумму, вдвое большую, чем остаток по кредиту. То есть и кредит погашу, и прибыль получу. Но, пускаясь в такую авантюру, нужно быть уверенным в стабильности своих будущих доходов, надежности застройщика, а также в том, что рост цен на недвижимость никогда не прекратится. Какие последствия ждут меня, если хотя бы один из этих факторов не сработает, даже не хочется думать. А вам?

Но если проект изначально задумывается как инвестиционный, то разницы, где покупать квартиру, никакой. Цены на жилье в Подмосковье растут теми же темпами, что и в столице, а порог входа гораздо ниже. Стоимость кв. м на нулевом цикле строительства в не самых дорогих подмосковных проектах составляет сегодня $1300-150 Цена же однушки площадью 46 кв. м выходит $60-69 тыс.

- Почему проходит так много времени между сдачей дома госкомиссии и регистрацией в собственность квартир в нем?

Большинство людей, впервые вложивших деньги в новостройку, очень смутно представляет себе дальнейший ход событий. Основное их беспокойство - чтобы дом был достроен и, желательно, вовремя. Однако даже достроенный и сданный госкомиссии дом - это еще только полпути. О некоторых нюансах непростого периода от вложения денег в новостройку до получения заветного свидетельства о собственности рассказывает Хая Плещицкая - руководитель юридического департамента МИАН-Агентство недвижимости.

- Но потом еще года два может пройти до оформления в собственность. Что можно делать с квартирой, уже принятой у застройщика, но на которую еще нет оформления в собственность?

- После сдачи дома ГК в течение примерно 4-5 месяцев ведется работа БТИ по натурным обмерам. После чего производятся перерасчеты по результатам этих обмеров, оформляются документы на приемку-передачу квартир и готовится пакет документов, завершающих инвестиционный проект. Только после этого адрес открывается в ФРС. В целом по срокам процесс занимает примерно 1-1,5 года с момента сдачи дома ГК.

- Почему часто требуют предоплату за регистрацию квартир в собственность еще при заключении предварительных договоров, хотя реальный факт регистрации может наступить через 3-4 года?

- Проводить ремонтные работы и проживать в квартире до оформления ее в собственность можно, но только на свой страх и риск. Риск в том, что вы отделываете квартиру, которая вам не принадлежит. Право собственности на нее возникнет у вас только в момент государственной регистрации права и внесения записи в единый государственный реестр. Если вы все-таки решили делать ремонт, нужно учесть, что нельзя затрагивать конструктивные особенности квартиры и фасада здания. В противном случае речь идет уже о перепланировке, которая запрещена до оформления права собственности.

- Можно ли самостоятельно зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке? Какие для этого необходимы документы и где их можно получить?

- Деньги за оформление при приобретении квартиры берутся не всегда. Когда такое происходит, это, как правило, означает, что какие-то первые шаги по оформлению производятся уже на этапе приобретения. К примеру, дома еще нет (нулевой цикл), но документы (договоры, допсоглашения и пр.) уже нужно делать. Именно за эти виды работ и взимаются деньги.

- Как отличается процесс регистрации в Москве и Московской области?

- Можно. Для получения перечня необходимых для этого документов нужно обращаться к той организации, с которой заключен договор о приобретении квартиры.

- Можно ли прописаться в квартире, еще не оформленной в собственность?

- Процесс регистрации права собственности регулируется Федеральным законодательством, соответственно, отличаться в разных субъектах РФ он не может.

- Как можно продать такую квартиру, подарить, унаследовать?

- Нельзя. Основанием для регистрации по месту жительства (прописка) будет являться Свидетельство о праве собственности.

- А как происходит раздел такой квартиры при разводе?

- Подарить также невозможно, так как должно быть оформлено право собственности. А вот оставить в наследство - можно, поскольку Гражданский Кодекс позволяет завещать не только то имущество, которое имеется у наследодателя на момент составления завещания, но и то, которое появится у него в будущем. Наследовать возможно, даже если завещания нет. В этом случае вы получаете свидетельство о праве вступления в наследство и обращаетесь в организацию, которая осуществляет оформление (или в организацию, с которой заключен договор на квартиру), чтобы квартира была оформлена уже на наследника.

- Если деньги вложены в квартиру одним из супругов еще до брака, а в собственность она оформлена после заключения брака, то в случае развода подлежит ли квартира разделу?

- Если раздел имущества при разводе происходит до оформления права собственности, разделить саму квартиру невозможно, т.к. она еще не принадлежит супругам, соответственно, делятся деньги, уплаченные в счет приобретения квартиры.

- Удлиняет ли процесс регистрации сложная система взаиморасчетов между многочисленными участниками инвестиционно-строительного процесса?

- Если квартира оформляется в собственность уже в браке, она является общей совместной собственностью супругов, если между супругами не заключен брачный договор, устанавливающий иной режим. При отсутствии соглашения между супругами режим собственности на такую квартиру будет устанавливать суд.

- Препятствуют ли муниципальные власти быстрому переходу к подписанию актов приема-передачи и оформлению в собственность, пытаясь что-то получить с застройщика (легально и в виде взяток)?

- Пока не будут урегулированы все отношения (в том числе и денежные) между участниками инвестиционного проекта, не будут оформлены ни Акт о реализации инвестиционного проекта, ни Протокол поквартирного распределения. Оформление права собственности на квартиры в ФРС без этих документов невозможно.

- Есть ли у частных лиц юридические инструменты, чтобы потребовать оформления квартир в собственность в определенный срок?

- Такие случаи бывают. В основном речь идет об участии застройщика в благоустройстве территории, развитии социальной инфраструктуры района и пр. Иногда в число требований администрации по выполнению социальных условий включается строительство школы или выполнение иных общественно-полезных работ, - такие требования всегда обоснованы условиями инвестиционного контракта и обязательствами, которые инвестор (застройщик) принял на себя добровольно.

- До получения права собственности коммунальные платежи начисляются по полной программе. Можно ли отказаться подписывать акт приема-передачи до оформления в собственность, чтобы вообще не платить за ЖКО? Есть ли риски (двойные продажи и пр.)?

- Можно требовать оформления права собственности через суд, если лицо, принявшее на себя обязательства по оформлению, по каким-то причинам отказывается это делать в отведенный законом срок или препятствует покупателю в самостоятельном оформлении.

- На каком этапе жильцы могут инициировать смену управляющей компании (которая обычно аффилирована с застройщиком)?

- Эксплуатационные и коммунальные платежи вы обязаны платить не с момента фактического принятия вами квартиры (подписания акта) а с момента приемки дома на баланс эксплуатирующей организации. С этого момента в вашей квартире есть свет, вода, газ, в доме функционируют лифты, вывозится мусор. То, что вы не пользуетесь этими благами, вовсе не означает, что вы не обязаны это оплачивать. Отказаться от приемки квартиры (не подписывать акт) вы можете только по основаниям, указанным в договоре или в законе (как правило, в случае строительных недоделок, делающих эту квартиру непригодной для жилья и прочих уважительных причин). Причина Не хочу платить коммуналку уважительной не является.

Metro Cash Carry Россия до 2008 г. планирует открыть в Сибирском федеральном округе шесть торговых центров с единой логистической сетью. Об этом рассказала Ведомостям руководитель правительственных и общественных связей Metro Cash Carry Россия Инна Вожик. Первый магазин сети откроется в Омске в 2007 г., затем торгцентры появятся в Новосибирске и Красноярске. В каждый из проектов будет инвестировано до 20 млн евро. Площадь магазина составит около 8000 кв. м, ориентированы они будут на мелкий опт для корпоративных клиентов.

- После того, как создадут товарищество собственников жилья. ТСЖ вправе по своему усмотрению выбирать эксплуатирующую организацию.
Metro Cash Carry Россия приступила к освоению Сибири. В планах компании открыть торговые центры в Омске, Новосибирске и Красноярске. Эксперты не единодушны в оценке перспектив Metro в разных городах Сибири.

В Новосибирске Metro только начала переговоры с мэрией о выборе площадки, говорит Вожик, компанию устроил бы участок на загруженной трассе недалеко от центра города.

В конце мая Metro подписала рамочное соглашение о сотрудничестве с мэрией Омска, рассказала Вожик. Сейчас компания определяется с площадкой, после чего начнет строительство торгцентра. При подписании соглашения директор по развитию Metro Cash Carry Россия Ежи Якубяк пояснил, что Metro рассматривает Омск как стратегический плацдарм для продвижения в Казахстан.

Мелкооптовый рынок Омска практически пуст, его основную долю занимают давно устаревшие базы, говорит директор омской управляющей компании Геомарт ритейл Арсен Пономарев. Он считает, что в Омске могут сосуществовать до 15 таких магазинов, не конкурируя друг с другом. Конкуренция между ними возникнет года через три, когда магазины начнут разрабатывать серьезные дисконтные программы, а не просто незначительно снижать цены, добавляет Пономарев.
Директор розничной сети Сибириада Владимир Грачев полагает, что в Новосибирске более прибыльна розница, поэтому ритейлеры не развивают cash carry. По его мнению, смысл формата cash carry предложить узкой целевой аудитории большой выбор товаров. В Новосибирске это под силу сделать только Metro.

В Сибири магазины Metro будут, как и в других регионах, ориентированы на работу с ресторанами, кафе, гостиницами, небольшими розничными магазинами. Ассортимент Metro насчитывает около 25 000 наименований товаров, включая непродовольственные. Основными конкурентами в Сибири, по мнению Вожик, для Metro станут мелкооптовые рынки и традиционные оптовые поставщики корпоративных клиентов. Она говорит, что в целом организованная торговля в торгцентрах занимает не более 5-10% мелкооптового рынка, но Metro намерена максимально занять эту нишу.
Участники рынка по-разному оценивают перспективы Metro в городах Сибири.

Два года назад сеть Патэрсон, решившая открыть супермаркет в Новосибирске, отказалась от этой идеи, не сумев договориться с владельцами торгового комплекса Фестиваль. А шведская IКЕА в ноябре 2002 г. сошла с дистанции на аукционе при продаже земельного участка, посчитав цену за него необоснованно завышенной.

А директор Быстронома Тимофей Герасько сомневается, что Metro удастся быстро найти площадку в Новосибирске. Попытки многих иногородних операторов прийти в Новосибирск оканчивались неудачей или существенно сдвигали сроки при поиске удобных мест или из-за дороговизны площадей, говорит он.



Metro Cash Carry Россия российское подразделение Metro Cash Carry GmbH, крупнейшей управляющей компании формата cash carry. Metro Cash Carry GmbH входит в группу компаний Metro AG. В России открыто 22 мелкооптовых центра Metro Cash Carry Россия, объем продаж которых в 2005 г. составил 1,45 млрд евро.



Главная --> Публикации