Главная --> Публикации --> В мосгордуме прошли слушания в связи с обрушением басманного рынка Домик без мытарств Крупнейший банк страны поделится с конкурентами кредитными историями Особенности инвестирования в недвижимость швейцарии Лужков заселит сити

Или возьмите гостиницы. Снесли Москву, Интурист, Спорт. На месте Интуриста близится к завершению строительство нового отеля. А по Спорту идут суды один за другим, проект еще не прошел градостроительный совет. А из Москвы чуть было не сделали самую большую в мире площадь.

У московских властей как-то все не очень хорошо складывается с коммерческой недвижимостью, в отличие от жилой. Она ведь тоже нуждается иногда и в прямом кураторстве. Примеров полно. Возьмите хоть проект Москва-Сити. Наблюдатели единодушно говорят о том, что только в прошлом году этот проект сдвинулся с мертвой точки. А ведь существует он почти полтора десятка лет. Да и запустился наконец не благодаря каким-то административным телодвижениям, а потому что цены подскочили.

И вот пару лет назад приняли новую программу под названием Промсити. Суть в том, что будут создаваться специальные промзоны со всей инфраструктурой, где кучно расположатся выведенные из центра однопрофильные предприятия.

Заметьте, я говорю только о таких проектах, где присутствие властей действительно необходимо. Всякие бизнес-центры и гипермаркеты инвесторы и сами построят, только землю дай. И вот один из таких проектов вывод предприятий за черту города. Сколько разговоров было на эту тему, а что реально выведено? Красный богатырь да еще вот Красный Октябрь выводится, который, откровенно говоря, никому особенно и не мешает. Еще можно упомянуть Москвич, но тот просто самовывелся, за ненадобностью.

Вы в сказки верите? Хоть когда-нибудь хоть кто-нибудь давал хоть что-нибудь потенциальному инвестору бесплатно и по первому желанию? Одно из двух: или предлагается то, что никому не нужно, или проект плохо просчитан.
Зря, мне кажется, опять сити в названии помянули примета плохая.

Первой, пилотной зоне определено быть в Молжанинове, за МКАД, в Северо-Западном округе. Подсчитали, что на ее создание потребуется $4,8 млрд. $2,5 млрд вроде дает АФК Система. Остальные надо привлекать. И вот власти Москвы предполагают предоставить всем желающим право участия в проекте без конкурса. То есть кто первый изъявит желание, тот и получит право на застройку. Кроме того, инвесторы будут освобождены от оплаты права аренды земли под строительство.

Истинная цена экономического чуда

Подмосковные власти любят напомнить о том, что регион ежегодно привлекает миллиарды долларов как внутренних, так и зарубежных инвестиций. Значительная доля этих вложений приходится на строительную отрасль и земельный рынок.


Инвестиционная привлекательность рынка подмосковной недвижимости очень высока это ни у кого не вызывает сомнений. В 2005 году объем ввода новостроек 5,3 млн кв. м превысил московский уровень, две трети гипермаркетов расположены именно на землях Московской области, а в складскую недвижимость здесь западные фонды вкладывают сотни миллионов долларов. Офисный рынок региона на этом фоне выглядит бедным родственником, находясь в зачаточном состоянии.

Истинную цену подмосковного экономического чуда показывает офисный рынок Московской области. Как известно, активность на рынке аренды помещений для бизнеса является индикатором растущей экономики. И если в Москве при численности населения 10,4 млн ежегодно вводится, согласно данным Swiss Realty Group, около 0,7 млн кв. м офисных помещений классов А и В, то в Московской области с населением 6,5 млн не более 30-40 тыс. кв. м. Подмосковными бизнесменами современные офисные помещения в городах области востребованы мало, а московский бизнес пока не видит причин находиться здесь, говорит генеральный директор компании Solo Светлана Муханова.

Однако очевидно, что практически вся деловая активность в Подмосковье это отражение и следствие положительной динамики московского экономического роста. Львиная доля жилых новостроек в регионе приходится на ближнее Подмосковье, на так называемые города-спутники Одинцово, Люберцы, Красногорск, Долгопрудный, Мытищи и др., неразрывно связанные со столицей и экономически, и демографически. При этом больше 50% жилья тут строят московские компании (СУ-155, Интеко, ПИК, ДСК-1 и т. д.) и как минимум половина новоселов только ночует в своих новостройках, а их экономическая и социальная активность сосредоточена в Москве. То же касается торговой и складской недвижимости: областные гипермаркеты и склады, расположенные с внешней стороны МКАД, обслуживают в основном москвичей.

Впрочем, будущее даже современных бизнес-центров, пытающихся перетянуть к себе арендаторов не менее современных помещений в Москве, неоднозначно. Например, в Химках на самом развитом направлении Подмосковья Ленинградском шоссе уже давно сдается в аренду высококлассный бизнес-центр Country Park общей площадью 18 тыс. кв. м. Несмотря на то что центр нашел авторитетных якорных арендаторов (Volvo-Truck, BMW), свободных площадей в нем до сих пор довольно много. При этом большинство его арендаторов иностранцы, которые объясняют свой выбор близостью к аэропорту Шереметьево (многие сотрудники летают домой даже на выходные). Поэтому у бизнес-центров с другой стороны Москвы шансов повторить успех Country Park немного.

Рассчитаны на Москву

Стоит сразу оговориться: в городах-спутниках Москвы современные бизнес-центры начинают строиться, и первые из них уже успели принять арендаторов. Например, в октябре прошлого года в Красногорском районе на внешнем кольце МКАД компания СУ-155 начала строительство бизнес-комплекса Гринвуд. По словам пресс-секретаря компании Владимира Фомина, на участке 20 га разместится 15 зданий общей площадью 130 тыс. кв. м. Но такие объекты следует позиционировать все же как бэк-офисы московских компаний. В этом косвенно признается и Владимир Фомин, говоря о главном, с точки зрения застройщика, преимуществе комплекса: Утром и после работы сотрудники офисов, разместившихся в 'Гринвуде', будут двигаться против основного хода машин, что поможет избежать пробок.

Однако в настоящем Подмосковье на расстоянии 30 км от МКАД и далее, когда перестает ощущаться притяжение Москвы, офисный рынок, как мягко говорит Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании Новая площадь, не сформировался. Преобладают на этом рынке помещения класса С и D, во многом удовлетворяющие спрос на офисы со стороны местных организаций, добавляет он.

Без силы притяжения

Однако было бы ошибкой полагать, что в Подмосковье совсем нет бизнес-центров, рассчитанных на местных арендаторов, которые занимаются бизнесом в родном городе. Светлана Муханова приводит характерный пример такого офисного объекта здание бывшего НИИ в Люберцах по 1-му Панковскому проезду, 1б. Общая площадь здания составляет около 2200 кв. м, и заполнена она арендаторами больше чем на 60%. Ставка аренды, в которую входят НДС и коммунальные платежи, составляет $300 за 1 кв. м в год. В офисе есть своя охрана, паркинг, столовая и магазины. Такой пример строго симметричен предложениям класса В- в Москве, но при этом дешевле московских вариантов на 50-55%, говорит госпожа Муханова.

В 90-х годах офисная недвижимость в Подмосковье была востребована в основном фирмами, чья деятельность напрямую связана с производством и торговлей, нацеленными на местных потребителей. Они начали расселяться на территории фабрик, заводов, НИИ, в ход также пошли бывшие конструкторские бюро и складские базы. Значительная часть торгово-производственных компаний находится там и сейчас, что нередко оправданно, поскольку на качественные офисы такие организации не претендуют по причине невысокой платежеспособности. Правда, по наблюдению Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства DOKI, в последние годы многие старые административные здания обновляются: помещения оснащаются кондиционерами и стеклопакетами, а фасады облицовываются виниловым или алюминиевым сайдингом, а иногда и керамическим гранитом. Арендные ставки на такие помещения могут достигать $200-250 за 1 кв. м в год. Но это максимум редевелопмента, который претерпевают подмосковные бизнес-помещения.

Все-таки они строят

Впрочем, в ряде городов строительство бизнес-центров все же ведется, пусть и в ограниченных масштабах. Инвестиции в такие объекты идут от городских администраций, размещающих в бизнес-центрах свои ГУПы и подразделения, а в нагрузку там появляются и сторонние коммерческие арендаторы. Или от компаний, строящих офисы для себя, а часть площадей выставляющих на рынок. Например, первый в Звенигороде современный бизнес-центр строится за счет городского бюджета. В нем разместятся городская регистрационная палата, МУП Земля, архитектура и другие муниципальные подразделения. А сдача свободных площадей в аренду строительным и риэлтерским компаниям, нотариальной конторе и т. д. по замыслу городских властей позволит окупить вложенные в строительство средства. В Троицке бизнес-центр площадью 2,5 тыс. кв. м возводится по такой же схеме, строительство финансирует городской Фонд поддержки малого предпринимательства.

Конкуренцию таким бизнес-центрам составляют офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов и в административных зданиях вроде домов быта. Владельцы таких помещений экономят на издержках, в их реконструкцию были вложены минимальные средства, а потому такие офисы привлекательны для арендаторов в силу низких арендных ставок до $200 за 1 кв. м в год. Именно в них и размещается основная часть фирм, ведущих бизнес в подмосковных городах. Как правило, это компании, занятые в сфере услуг, связи, небольшие отделения банков, юридические конторы и т. п.

В строительство подмосковных офисов активно инвестирует компания РИГрупп. В 2006-2007 годах она планирует возвести офисные центры площадью 6-10 тыс. кв. м в Мытищах, Серпухове, Чехове, Клину, Электростали, Видном, Коломне.
Спрос на офисную недвижимость в Московской области имеет тенденцию к повышению, говорит заместитель директора департамента маркетинга RIGroup Янис Жуков. С точки зрения девелопера, плюсом является то, что можно в более короткие сроки, чем в Москве, оформить исходно-разрешительную документацию и процедура получения согласований и разрешений несколько проще. Разница финансовых вливаний в аналогичный офисный объект в Москве и области достигает 25%. При этом как доходность, так и сроки реализации проекта в Москве выше на 15-20%, признается господин Жуков.
Инвесторы, риэлтеры и строители не ожидают бума на рынке офисной недвижимости Московской области в ближайшем будущем. Развитие рынка офисных помещений, скорее всего, будет происходить в комплексе с развитием складской и производственной базы в Подмосковье. То есть наиболее вероятно появление бизнес-комплексов склад плюс офис, производство плюс офис продаж и др., полагает Евгений Якубовский.

Во втором случае характерный пример девелоперская деятельность банка Московский капитал. Во всех бизнес-центрах в городах Щелкове, Ступине и Видном, строительство и инвестиции в которые осуществляет банк, предусмотрены его отделения. Общая площадь офисного центра в Щелкове составит 7,5 тыс. кв. м, а в Видном 4,9 тыс. кв. м. Примерно по такой же схеме реализует свой проект в Красноармейске и компания НДВ-Девелопмент, намереваясь занять в нем часть помещений.

Рублевский курс

На первом километре Рублево-Успенского шоссе, недалеко от МКАД, уже возведен комплекс с соответствующим названием 1-й км. Он входит в сеть сооружений, построенных на границе Москвы и Подмосковья ЗАО Реакарт. Незадолго до сдачи объекта здесь разместились АЗС ЛУКОЙЛ и спортивно-развлекательный центр Картлэнд. Офисная часть комплекса площадью более 2,5 тыс. кв. м состоит из 50 блоков свободной планировки по 50 кв. м каждый. (В Москве принято строить блоки по 100 кв. м.)

Вынашивает планы строительства бизнес-центров и группа компаний Вашъ финансовый попечитель, которая владеет 40 тыс. га в соседнем с Одинцовским Рузском районе. В перспективном плане развития региона нами планируется создание на территории 'рузской Швейцарии' бизнес-центров. Однако, естественно, это планы не на первую и не на вторую очереди проекта. На сегодняшний день перспективность строительства бизнес-центров в среднем и дальнем Подмосковье, мягко говоря, сомнительна. Однако через 10-15 лет достаточно реальна перспектива создания загородных бизнес-центров для размещения бэк-офисов фирм, нанимающих высокооплачиваемый персонал, не взаимодействующий непосредственно с клиентами (например, компании, работающие в сфере высоких технологий), говорит заместитель генерального директора ГК Вашъ финансовый попечитель Кирилл Савицкий.

Компания С-Холдинг намеревается строить в селе Успенском (20 км от МКАД) многофункциональный комплекс (часть площадей будет отдана под офисы). Для этой цели С-Холдинг выкупил у частных лиц 1,5 га земли. Площадь первой очереди составит около 20 тыс. кв. м. Как нам рассказали в пресс-службе компании, сейчас заканчивается оформление документации по этому проекту.

О начале строительства бизнес-центров на Рублевке не раз объявлял и Давид Якобашвили, совладелец компании Вимм-Билль-Данн и обладатель нескольких тысяч гектаров земли вдоль правительственной трассы. Как стало известно Ъ, первый его проект офисный центр в Усове площадью около 20 тыс. кв. м сейчас находится на стадии нулевого цикла. Владелец участка земли и инвестор проекта компания Лэнд-Сервис. Участники рынка связывают эту компанию с именем Якобашвили.

Хорошо стоим

Аналитики компании Penny Lane Realty оценивают долю особняков на рынке офисных предложений в пределах 5% от общего объема офисов классов А и В. Это не так уж мало, учитывая, что площадь каждого здания редко превышает 2000 кв. м. Практически все опрошенные нами риэлтерские агентства заявляют, что продают или сдают в аренду в среднем 15-20 особняков в год, а самый длительный срок реализации выставленного на торги объекта полгода.


Офис в отдельно стоящем московском особняке давно уже не признак роскоши. Этот вид офисной недвижимости не относится к самым дорогим, хотя и имеет очевидные преимущества прежде всего в плане безопасности. Это довольно крупный сектор рынка: единовременно на продажу и аренду в Москве предлагается 150-170 отдельно стоящих объектов. Спрос на ликвидные особняки в центре устойчиво растет, и они являются интересными объектами для инвестирования.

Спрос на ликвидные особняки в центре устойчиво растет. По данным агентства недвижимости Vesco Realty, за последние два года объем сделок по этой категории зданий в столице вырос процентов на 2 И тому есть объективные причины.
Еще лет десять назад аренда, а тем более владение особняком в центре города призваны были демонстрировать процветание компании. Сегодня же особняк часто арендуют как раз для того, чтобы сэкономить. Средняя стоимость аренды отдельно стоящего здания $500-600 за метр в год. Причем такие особнячки могут располагаться хоть и внутри Садового кольца, но не в самых престижных районах например, около Октябрьской площади, в Замоскворечье, в районе Курского вокзала. В районе Таганки встречаются предложения еще дешевле, в основном из-за частого отсутствия парковки и неудобных подъездных путей на узких улочках. Предложения по цене $300 за метр в год можно найти в других районах исторической застройки в пределах третьего транспортного кольца, например в районе Бауманской и Электрозаводской. А вот в районе Арбата, Смоленской площади, Плющихи или, скажем, Патриарших прудов точно такой же особняк будет оцениваться значительно дороже. Средняя цена здесь составляет $600-700 за метр в год.

Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании Paul`s Yard, утверждает: На сегодняшний момент около 90% особняков на территории Москвы имеют коммерческое назначение офисы или учреждения, клубы, рестораны. При этом около половины заняты офисами.

Таким образом, относительная дешевизна аренды офисных помещений в особняках объясняется классом здания: 60% всего рынка это предложения помещений класса В, 20% можно уверенно отнести к классу С, и столько же относится к категории А.

Особняки под офисные центры вообще оценивают относительно невысоко, поскольку редкое здание, пусть даже представляющее историческую или архитектурную ценность, отвечает всем критериям, каким должен соответствовать офис класса А. Лукавят те риэлтеры, которые старинную отделку из мореного дуба и лепнину на потолке пытаются выдать за привилегию современного бизнес-центра. Вкусы, конечно, разные, но вряд ли кто поспорит, что для поддержания деловой атмосферы в офисе куда важнее инженерная начинка здания, автоматизированные системы жизнеобеспечения: наличие UPS (источника бесперебойного питания), управление зданием, отвечающее международным стандартам, контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования. В исторической застройке обеспечить современные инженерные решения практически невозможно.

Приватность как аргумент

Следует оговориться, что возможность применять устоявшуюся офисную классификацию к особнякам вызывает споры среди риэлтеров. Аналитики агентства Swiss Realty Group, например, категорически не согласны с тем, что особняки можно классифицировать, и выделяют все отдельно стоящие здания в особый класс, где цену диктует индивидуальный набор признаков. Другой точки зрения придерживается Вячеслав Аксенов, директор департамента офисной недвижимости компании (Paul`s Yard): Хотя в целом особняки остаются в стороне от общепринятой офисной классификации, здесь все зависит от того, сколько средств было вложено в ремонт, отделку и прочее обустройство помещений. Если собственник или арендатор подошли к этому вопросу серьезно, то особняк вполне может стать офисом класса А++. То же можно сказать и об арендных ставках они колеблются в зависимости от созданных условий. Лучшие предложения оцениваются до $1000 за 1 кв. м в год.

Многие рассматривают возможность аренды/покупки подобных объектов коммерческой недвижимости с целью создания фронт-офиса.

Возможно, главная причина наличия устойчивого спроса на отдельно стоящие здания возможность надежной секьюритизации ограниченного пространства обособленной территории. В этом заинтересованы организации, деятельность которых напрямую зависит от надежной защиты коммерческой тайны. Таким образом, сразу можно выделить основную группу приобретателей отдельных помещений: банки, страховые компании, инвестиционные фонды. Часто приобретателями или арендаторами такого рода помещений становятся представительства или штаб-квартиры крупных компаний. При этом, как правило, такие компании арендуют площади в современных бизнес-центрах высокого уровня для основного контингента сотрудников. Ян Аль-Нури, специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, говорит: Основной спрос на особняки исходит от представительств как российских, так и иностранных компаний.

Объект инвестиций

Инвестирование в офисную недвижимость, как очевидная весомая причина приобретения особняка, разумеется, предполагает покупку, а не право аренды. В оценках цены продажи риэлтеры придерживаются осторожности и закладывают большую вилку между $2500 за 1 кв. м и $9000 за 1 кв. м. Но если говорить о среднестатистическом предложении, цены колеблются между $3000 за 1 кв. м и $4000 за 1 кв. м. То есть опять же среднестатистическое здание обойдется в $3-4 млн. Понятно, что построить отдельно стоящее здание в центре Москвы через конкурсный землеотвод за такие же деньги практически нереально. Поэтому покупку домика для бизнеса, даже невзирая на классность площадей, можно оценить как перспективную сделку, вложение средств. Домовладельцы, разумеется, давно все посчитали и скорректировали предложения на рынке: если два-три года назад большая часть особняков продавалась и лишь незначительная сдавалась в аренду, то на данный момент ситуация изменилась предложения по аренде составляют 90%, по продаже всего 10%.

Одно из достоинств обустройства офиса в особняке для компании это наличие прилегающей территории (безопасность, приватность, возможность организации парковки). Однако, как показывает практика, очень часто особняк располагается так, что внутренний дворик вмещает крохотное количество машино-мест, а специфика центра не позволяет выстроить подземную парковку.

Надо иметь в виду, что крупные девелоперы редко связываются с такими небольшими и хлопотными проектами, как реставрация особняка в 1-2 тыс. кв. м для последующей продажи или сдачи в аренду. Подобными объектами в основном занимаются либо небольшие строительные компании, которым недостает возможности привлечь средства для крупного инвестиционного проекта, либо непрофильные компании например, банк, которому собственность на здание досталась по просроченной закладной. Либо просто частные лица (для частного бизнеса это не самое малодоходное вложение средств и, главное, очень спокойное, не требует потом большого внимания). Поэтому рынок представлен очень неоднородными предложениями.

Кроме удовлетворения потребности в тишине и покое многие наши клиенты рассматривают вариант аренды или покупки особняка по нескольким причинам возможность удачно инвестировать средства, приобретая недвижимость заведомо ограниченного предложения, удобство организации контроля за сотрудниками, поиск лучших условий по безопасности, говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. Но тенденции рынка офисных площадей в отдельно стоящих зданиях, на мой взгляд, выражены в очевидном снижении предложения при росте спроса. За счет этого цены за квадратный метр будут расти. Конечно, рост их ограничен уровнем цен на современные бизнес-центры класса А. Но разрыв между этими величинами будет заметно сокращаться.

Первый заместитель руководителя СГУП по продаже имущества Владимир Ватулин объясняет, что основной объем сделок, которые готовит предприятие, касается встроенно-пристроенных зданий, подвальных, полуподвальных и цокольных помещений. Бесхозных особняков уже нет, утверждает господин Ватулин. Все кому-нибудь принадлежат. Для того чтобы мы начали готовить конкурсную документацию на отдельно стоящее здание, нужно, чтобы существующий арендатор или собственник отказался от своих прав. Для этого, конечно, должны быть причины, например невозможность держать помещение на балансе, неспособность оплатить срочно требующийся ремонт, реконструкцию, замену коммуникаций. Но чаще всего собственники находят выход из положения более 'рыночными' способами.

Из первых рук

Фонд имущества Москвы и Госкомимущество, с начала 90-х пополнявшие рынок столичной недвижимости государственными объектами, теперь выставляют на конкурсы и аукционы лишь самую незначительную часть отдельно стоящих зданий. СГУП по продаже имущества (уполномоченная департаментом имущества компания по подготовке и проведению конкурсов продажи недвижимости Москвы. Ъ) за прошлый год выставила на продажу меньше десяти отдельно стоящих зданий, а в этом пока ни одного.

Прогноз погоды в доме

Риэлтеры единодушны в своих прогнозах в одном: спрос будет расти. А вот сценарии развития событий предсказывают разные. Цена на квадратный метр аренды особняка будет расти гораздо более высокими темпами, чем аренда в иных секторах рынка коммерческой недвижимости, считает Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group. Причем быстро догонит верхнюю планку цен на офисные площади. Ввиду ограниченности нового предложения этого вида объектов рынок будет уменьшаться, а регулировать поступления только ценовой механизм.

Притока новых помещений на вторичный рынок все-таки можно ожидать: идет процесс реорганизации различных отраслевых ГУПов в акционерные общества, следовательно, их встраивание в рыночные отношения. Процесс медленный и мучительный, но уже сегодня пополняющий маленький ручеек государственных зданий, попадающий в частное владение.
Цены на такие бесхозные здания между тем давно уже держатся в рыночных рамках, а часто и превосходят ожидания продавцов. Зато теперь государственные здания, которые продаются через конкурсы и аукционы, не имеют обязательно регламентированного муниципалитетом профиля, что представляет несомненное достоинство для покупателя.


Оставаясь самым недорогим рекламным инструментом на рынке недвижимости, интернет бьет рекорды эффективности: все большее количество людей ищет и находит недвижимость в сети.

Это мнение, с некоторыми коррективами, разделяет и Вячеслав Аксенов (Paul`s Yard): Перспективы развития данного сегмента вряд ли можно назвать радужными. На данный момент помещения такого рода очень востребованы, однако на рынке наблюдается дефицит подобных предложений. Таким образом, количество особняков на сегодняшний день ограничено, а строить их невыгодно. Гораздо прибыльнее снести уже имеющееся здание и построить на его месте новый многоэтажный бизнес-центр. В связи с этим стоимость таких объектов, конечно же, будет расти, а количество, скорее всего, неуклонно уменьшаться.

По данным SpyLog, в 2005 году за информацией о недвижимости в рунет ежемесячно обращались в среднем 592 тысячи уникальных пользователей, из которых 314 тысяч москвичи. В 2004 году эти показатели составляли 369 и 196 тысяч человек соответственно. Все больше и больше людей ищет недвижимость в интернете, и это, в свою очередь, приводит к росту эффективности рекламы.

Аудитория рунета, по словам министра информационных технологий и связи РФ Леонида Реймана, на сегодняшний день достигает 21,8 млн. человек, что составляет более 16 % всех совершеннолетних жителей России. В Москве этот показатель равен 40 %, немного отстает Питер. В столицах интернет уже стал популярнее прессы такие данные были получены в результате исследования ВЦИОМ, проведенного летом ушедшего года. 21 % населения Москвы и Санкт-Петербурга назвал интернет основным источником информации, в то время как центральные газеты воспринимаются в таком качестве всего 18 % опрошенных. Интернет гораздо популярнее местных газет (15 %), областного телевидения (7 %), областных газет (6 %), областного радио (5 %), местного радио (12 %) и зарубежных СМИ (4 %). Крупнейшие мировые издания показывают через интернет куда больше рекламы, чем в печатных версиях. Да и читательская аудитория в онлайне у них уже гораздо шире. По оценкам специалистов, через три-четыре года и в России версией станут называть собственно газету, а не ее издание.

Попробуем нарисовать портрет того, кто прежде всего влияет на принятие решения относительно аренды или покупки объектанедвижимости. Перед нами предстанет менеджер отдела развития торговой сети (для торговой недвижимости), офис-менеджер (для офиса), логист или менеджер по недвижимости (для складов). Очевидно, что обеспеченность интернетом в данном случае почти 100-процентная. Скорее всего, для многих из этих людей интернет станет едва ли не основным инструментом сбора сведений об актуальных предложениях.

Действительно, на сегодняшний день эффективность Интернета, по сравнению с печатными СМИ, гораздо выше, говорит Елена Львова из Colliers International, при этом количество пользователей только продолжает увеличиваться. На сегодняшний день, - рассказывает Виктор Щеблецов, руководитель отдела компании МИЭЛЬ-Недвижимость, - 70 % высокообеспеченной части нашей целевой аудитории пользуется Интернетом. Что касается потенциальных потребителей жилья эконом-класса, то среди этой аудитории востребованность интернета достигает 50 %. Поэтому доля затрат на рекламу в интернете в общем рекламном бюджете нашей компании выросла в 2005 году до 8 % по сравнению с 2 % в 200 Доля же клиентов, пришедших через интернет, составляет в среднем около 30 % эта цифра справедлива и для коммерческой недвижимости.

Безусловно, выбор объекта недвижимости зависит от всего комплекса информации о предложениях, а также мероприятий, сопровождающих сделку. Однако, как канал донесения до клиента первичной информации об объектах коммерческой недвижимости интернет стал незаменимым и, пожалуй, наиболее эффективным инструментом. Своевременная и грамотно поданная реклама в Интернете воздействует на контрагентов очень стремительно, и результаты не заставляют себя ждать, считает Наталья Северилова, директор по маркетингу компании Чайка-Плаза, - Я сама, будучи активным пользователем, не менее 80 % необходимой мне информации получаю через интернет.

По словам Кирилла Субботина - директора по развитию компании СтройМонтаж, интернет очень эффективен как источник первичной информации, как система поиска предложений, соответствующих запросам потребителя. реклама сокращает цепочку реализации и срок получения данных, их сортировки, сравнения и обмена. Это благотворно сказывается на динамике продаж, экономит время клиента информация в интернете унифицирована, а это позволяет оперативно сопоставлять параметры предложений, добавляет Субботин.

Мы постоянно отслеживаем количество качественных клиентов, которые тем или иным путем пришли к нам на сайт, отправили заявку или позвонили, говорит Елена Львова, менеджер по рекламе компании Colliers International, - Мы четко знаем, откуда пришел посетитель и что конкретно его заинтересовало на нашем сайте. Это нам помогает понять, в каком направлении двигаться дальше.

Любопытно, что доля затрат на рекламу в интернете в рекламных бюджетах опрошенных компаний составляет в среднем от 7 до 12 %, однако количество клиентов, которые приходят через интернет, колеблется от 20 до 50 % и постоянно увеличивается, что красноречиво свидетельствует об эффективности данного медиа-канала. Возможность оценивать отдачу от рекламы одно из весомых преимуществ интернета. По словам Андрея Патрушева, PR-директора компании Knight Frank, интернет позволяет с высокой степенью точности анализировать эффективность вложений в рекламу. Если в классическом варианте эффективность измеряется количеством поступивших звонков и темпами роста продаж, то в случае с виртуальными носителями информации, рекламодатель всегда с точностью до единицы знает, сколько человек заинтересовались конкретным баннером или рекламным сообщением. Поэтому при необходимости он может оперативно внести коррективы как непосредственно в рекламное сообщение, так и в рекламную политику.

Об увеличении затрат на рекламу в сети говорят большинство опрошенных экспертов как из девелоперских, так и консалтинговых компаний. Эту тенденцию подтверждают и представители индустрии. Как руководитель одного из ведущих порталов по недвижимости говорит Андрей Медведев, руководитель проекта RussianRealty, я могу констатировать значительное (более чем двукратное) увеличение затрат на рекламу в интернете в прошлом году. Однако я считаю, что интернет как ресурс все еще остается недооцененным и стоимость рекламы не соответствует реальной отдаче.

В 2005 году, - рассказывает Елена Брунова, PR-директор группы компаний Торговый Квартал, - мы впервые вышли в пространство с прямой рекламой. Это оказалось очень эффективным. Анализ статистики продемонстрировал рост количества посещений в несколько раз, причем именно по ссылке нашего баннера. В будущем году мы планируем увеличение присутствия, а также обновление и реконструкцию собственного сайта.

Опрошенные эксперты соглашаются с приведенным мнением. Интернет, - считает Андрей Патрушев, это гораздо более широкие возможности подачи информации. Это гиперссылки, которые обеспечивают доступ непосредственно к первоисточнику информации, т.е. на сайт рекламодателя. Таким образом, читатель имеет дело не с линейным текстом или бездушным рекламным баннером, а с расширенным объемом информации. По сути дела, пользователь может мгновенно отреагировать по поводу заинтересовавшей его рекламы в удобной ему форме. Не секрет, например, что многие, устав от многочисленных менеджеров по продажам, по возможности избегают общения по телефону. Кроме того, сетевые издания оказываются значительно оперативнее газет и журналов. Небольшая себестоимость сетевых проектов позволяет проводить маркетинговые кампании при минимальных финансовых затратах, что немаловажно для компаний малого и среднего бизнеса.

Интернет имеет еще целый ряд особенностей, выгодно отличающих его от классических рекламных носителей. Главные преимущества, считает Алексей Дубровский, глава проекта Rambler-недвижимость это мобильность, удобство, информативность, возможность интерактивной подачи, отсутствие ограничений по объему, полосам что позволяет размещать любое количество информации о предложении, а также карты, видеоролики, виртуальные презентации. Еще одно важнейшее преимущество это возможность мгновенной сортировки по конкретному параметру. Не стоит забывать о простоте распечатки, пересылки по электронной почте



Главная --> Публикации