Главная --> Публикации --> Города будущего на линии 2100 Новостройки дорожают. извлекаем выгоду Охотников за портфелями кредитов все больше Права граждан при переселении Собственник сменился, арендатор остался

Существуют разные теории развития рынков. По одной из них, разработанной международными консультантами, ТЦ первого поколения это крытые торговые объекты площадью до 30 000 кв. м, у которых есть единый управляющий или управляющая компания. Их формат и торговый профиль определяются профилем тех арендаторов, которых в центре большинство (примеры Дружба, Западный). Этот этап Москва уже прошла. ТЦ второго поколения тоже представлены в столице площадь таковых доходит до 50 000 кв. м и больше, наземная часть включает по 2-3 этажа, на нижних уровнях (не всегда) располагается парковка. Среди них встречаются проекты, в которых несколько зданий построены рядом, но не соединены проходами. В таких комплексах, как правило, несколько якорных арендаторов, есть развлекательная часть, торговая галерея с десятками марок и брэндов (Мега, Атриум). ТЦ третьего поколения иногда называют гибридами: они обычно объединяют на одной огромной территории разные форматы ритейл-парки, моллы, развлекательные центры; больше всего примеров гибридов можно встретить в развитых азиатских городах.

К концу каждого года в Москве вводится в эксплуатацию поистине ударный объем торговых площадей так можно понимать отчеты аналитиков. Да и в действительности трудно оспорить, что участники рынка розничной торговли сейчас очень активны. Но многие ниши в этой области пока открыты для новых игроков. В столице недостаточно разнообразия форматов торговых центров (ТЦ), магазинов, а также международных марок, брэндов, сетей. Но не за горами следующий этап, когда все они в Россию наконец придут, тогда и начнется острая борьба брэндов.

Бесспорно, 2005 год порадовал общественность кое-какими новинками и новостями. Например, открылся ритейл-парк на Варшавском шоссе почти на 50 000 кв. м, построенный группой Гарант-Инвест. До сих пор ритейл-парков в Москве не было. Вторым ритейл-парком может стать Ростокино общей площадью около 220 000 кв. м, который обещает построить к концу 2006 г. компания Каширский двор Северянин рядом с Медведковским шоссе. Потихоньку появляются специализированные комплексы, как тот же автомобильный центр Москва на Каширском шоссе. Или спортивные магазины, как Decathlon на Осташковском шоссе, рядом с Auchan. В российскую столицу пришли CNA, Real, Atac, The Body Shop. Собираются HM, Saturn.

Сейчас в России полным ходом идет формирование крупных национальных торговых сетей параллельно с постепенным, но ощутимым давлением со стороны сетей западных. Но, в конце концов, это на руку потребителю: как говорится, чем больше их будет, тем разнообразнее по формату и ассортименту товаров будут и ТЦ, и магазины. Неудивительно, что шумными овациями сопровождалось появление региональной сети магазинов Лента, что все дружно хлопали в ладоши, когда в столицу наконец пришел символ британского рынка Marks Spencer На следующем этапе начнутся насыщение и сегментация рынка. Году к 2008-му столица вступит в полосу ценовых войн. Потом, года через два, начнется соревнование между маркетинговыми стратегиями. Особо острая конкуренция в этом поле в Москве может начаться лет через пять.

Eсли не вмешаются внешние обстоятельства, весь этот импорт постепенно дойдет и до России. И тем, кто действительно желает оказаться в авангарде, уже сейчас стоит готовиться к соревнованию.
На российском рынке недвижимости все чаще мелькает словосочетание интеллектуальный офис. Без этого компонента сложно представить слоганы и рекламные ролики некоторых строительных компаний, и кажется, что без него описание московской коммерческой недвижимости станет неполным.

Но как много еще не видел российский потребитель! Не видел огромных многоярусных торговых центров, комплексов с вертикальной структурой. Это красивые торговые многоэтажки, в которых несметное число ярусов располагаются один над другим. Наверное, здесь можно купить все, так как магазинов в такой формат вмещается очень много. Подобными конструкциями пестрят улицы Гонконга. Похожая структура у знаменитой галереи Zeil на главной торговой улице Zeil во Франкфурте-на-Майне. Но московская публика не избалована. Даже такими распространенными в мире форматами ТЦ, как семейный или детский. Один из немногих московских торговых комплексов детских товаров, обустроенных по западным стандартам (с батутами для детских игр и баром для родителей), Винни на Рублевском шоссе грешит запредельными ценами, другой Совенок в районе Савеловского вокзала, больше, правда, похожий на рынок с крытыми павильонами, недавно частично сгорел. Не видела Москва пока и классических ритейл-парков, какие IKEA строит в Европе. Или подобных показательному примеру большого семейного ТЦ West в австрийском городе Гразе. В городе до сих пор почти нет современных универсальных магазинов (department store). О настоящей конкуренции можно говорить, пожалуй, лишь в сегменте супермаркетов и гипермаркетов.

В каждом таком здании существует несколько уровней доступа. Добраться до последнего, главного уровня могут только руководство компании владельца здания, диспетчер и иногда служба безопасности. Сочетание этого принципа со строгой иерархичностью большинства корпораций приводит к тому, что рядовой работник интеллектуального офиса оказывается заложником обязательной централизации.

Внедрение автоматизированных методов управления системами жизнеобеспечения в офисные центры, по оценкам экспертов, приводит к сокращению штата эксплуатационной службы, значительной экономии ресурсов и повышению уровня безопасности. В результате огромные расходы на интеллектуализацию офисов, которые подчас могут составлять до 50% стоимости проекта, окупятся уже через пять лет и начнут приносить дивиденды.

С аналогичными сложностями могут столкнуться и арендаторы офисных помещений, в случае если центр не принадлежит целиком одной крупной корпорации и в здании работает несколько более мелких компаний, как, например, в деловом центре Царев сад на Софийской набережной. Очевидно, что необходимость постоянного контакта со службой владельца здания превращает предполагаемое удобство в обязательное неудобство.

Обычно недовольство продвинутыми системами вызывает то, что в умных зданиях не открываются окна, а следовательно, проблемы климат-контроля приходится решать иными способами. К примеру, сотрудникам штаб-квартиры ТНК-ВР необходимо подать заявку на изменение температуры своему начальнику, который, в свою очередь, если захочет, отсылает ее диспетчеру. Процесс решения этой в действительности незначительной проблемы может затянуться на несколько часов.

Задуманная для оптимизации работы система отлично справляется с загородными домами и функционирует в секторе жилой недвижимости, но подчас ограничивает работу в секторе коммерческой недвижимости. Однако девелоперы не отказываются от интеллектуальных офисов, и в Москве каждый год появляется не одно интеллектуальное здание со множеством недовольных климатическими условиями своей работы сотрудников.

Разработчики автоматизированных систем управления офисными центрами смотрят в будущее с оптимизмом. По их мнению, дело не в несовершенстве технологического принципа, а в недостаточном уровне подготовки сотрудников офиса. Во многих западных офисных центрах установлены аналогичные системы, однако возможность управления есть у каждого сотрудника, который может просто запустить программу на своем рабочем компьютере и изменить нужные параметры.

Новый деловой квартал, который бизнес-сообщество условно называет Киевский-Кутузовский, действительно расположен стратегически выгодно в излучине Москвы-реки. С одной стороны его огибает Бережковская набережная. Между ней и Киевской улицей находится несколько гектаров промышленных угодий. С другой стороны границей району служит тоже река и наб. Тараса Шевченко. Здесь еще две промзоны: участок бывшего Бадаевского пивзавода на Кутузовском проспекте, 12, и владения завода Фили-Кровля, который находится как бы в треугольнике между веткой Белорусской железной дороги и Москвой-рекой.

В окрестностях Киевской площади и Кутузовского проспекта игроки рынка качественных офисных помещений обнаружили большой потенциал. В недалеком будущем здесь вырастет много современных бизнес-центров. Пока стройплощадкой № 1 считался центр столицы, эта зона была несколько недооценена. Теперь в связи с развитием проекта Москва-Сити она находится в фокусе внимания многих крупных девелоперов, проекты которых сулят немалые успехи.

На фоне всех офисных субрынков, формирующихся и существующих в Москве, Киевский-Кутузовский уже сейчас пользуется повышенным интересом со стороны девелоперов и арендаторов. Его ожидает большое будущее правда, с оговоркой, что все обозначившиеся здесь проекты действительно выйдут на рынок, считает Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons в ассоциации с CBRE. С этим мнением соглашается и директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров. Пока в районе небольшое количество качественных офисных помещений. Но в ближайшие три года инвесторы собираются построить не меньше 900 000 кв. м, среди которых бизнес-центры и комплексы, включающие в себя офисную составляющую. Как говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International (Colliers Int.), район привлекателен для девелопмента: на фоне ограниченного предложения спрос на офисы высок. Многие предприниматели хотели бы иметь здесь офис: и престижное направление, и до центра рукой подать рядом Садовое и Третье транспортное кольцо. Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium, согласен, что на развитие этого бизнес-квартала повлияло его удачное расположение. Эксперты отмечают также, что району повезло с набережными, которые всегда пользуются спросом у девелоперов, отсюда открываются красивые виды на реку.

В длину же деловой квартал простирается от Смоленской набережной и площади Киевского вокзала до Парка Победы. Примерно так эти границы определяют консультанты рынка коммерческой недвижимости. Кутузовский проспект трасса оживленная и элитная. Это значит, что к офисам, которые будут построены вдоль проспекта и на соседних улицах, уже подведена удобная транспортная магистраль. По сравнению с Красной Пресней, расположившейся на другом берегу Москвы-реки, или с ММДЦ Москва-Сити этот берег оказался даже в более выигрышном положении, считают консультанты. Здесь нет такого глобального строительства, как на том берегу, где Экспоцентр, этот берег удобен для строительства офисов по многим параметрам, и один из них отсутствие дорожных пробок. Ведущий консультант компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) Денис Соколов говорит, что транспортная ситуация в данный момент в районе сложилась удачно. Хотя Сити и район Красной Пресни тоже, по его мнению, не менее привлекательны для бизнес-сообщества. Однако Кутузовский зона сама по себе выгодная и располагает собственным потенциалом независимо от Сити, центра или Пресни. При желании для этого квартала можно было бы сделать очень удачный промоушн, рассуждает Соколов.

Район не сразу строится

Основные черты этого бизнес-квартала его расположенность к масштабным проектам, высокий спрос на участки и строящиеся офисы, конкуренция между игроками рынка и некоторая затянутость в развитии проектов.

Бурное развитие и появление проектов буквально друг за другом началось в последние годы. Стоит здесь на фоне дефицита появиться офисному комплексу А- или В-класса, как кабинеты в нем моментально разбираются арендаторами. А проектов масса: финансовый центр на 2-й Поклонной улице, 9, который возводит ИПГ Евразия (Инвестиционно-промышленная группа Евразия), как минимум два здания от Легион Девелопмент на ул. Кульнева, 6, и на ул. Киевской, 3- Очередной бизнес-центр Mirax Group на ул. Поклонной, 1 Проект на Кутузовским, 36, редевелопмент здания, которым занимается Международный центр. Есть и такие впечатляющие проекты, как на Киевской площади, 1, который принадлежит ЗАО Киевская площадь. Или Парк Сити на наб. Тараса Шевченко, который строит Группа компаний ПИК.

По оценке консультантов, этот субрынок пока развивается. Но до недавнего времени он был недооценен, пока девелоперы и инвесторы не вышли за пределы Садового кольца, считает Денис Соколов.

Одним из первых зданий, где предлагались в аренду более-менее качественные офисы большим тиражом, стала гостиница Рэдиссон САС Славянская (сейчас адрес пл. Европы, 2), где общая площадь кабинетов составляет примерно 12 000 кв. м, и, по оценке Рубена Алчуджяна, их можно приравнять к классу В. Офисы последнего поколения появились после 2001 г. Например, Башня-2000 на наб. Тараса Шевченко, 23А, которая тогда считалась эталоном и сейчас остается символом московского офисного рынка. Можно считать, что ее построила городская администрация: девелопером выступало ГУП УЭЗ (Управление экспериментальной застройки микрорайонов, входящее в структуру московского стройкомплекса), а управляло проектом вплоть до привлечения инвестиций учрежденное городом ОАО Сити. Башня единственная часть проекта Москва-Сити, перенесенная на эту сторону реки. В 2004 г. появился офисный комплекс Mirax Group (тогда еще компания называлась Строймонтаж) на Брянской улице.

Активное строительство здесь началось с 1999 г., рассказывает Рубен Алчуджян. В числе первых были здание в Студенческом переулке, 3, класса В площадью 2200 кв. м и комплекс Millhouse в Кутузовском переулке, построенный в 2000 г., площадью 7500 кв. м.

Земельный ресурс

Крупные проекты последних лет в этом районе претворяются в жизнь долго. Среди бизнес-центров, которые строятся больше трех лет или будут возводиться по 3-4 года, те же комплекс ИПГ Евразия на 2-й Поклонной улице, здание Легион Девелопмент на ул. Кульнева, Парк Сити на наб. Тараса Шевченко, торгово-деловой центр на Киевской площади. Однако городская администрация не видит в этом ничего необычного. Сомнений в привлекательности здешних участков нет, поделился мнением источник в московском стройкомплексе, проекты задерживает извечная русская проблема бюрократии. К тому же недавно процесс подготовки строительной документации осложнился так называемым актом разрешенного использования земельного участка (АРИ), на выпуск и оформление которого уходит не меньше полугода. Нередко для согласования проекта в центре города и близких к центру районах проводятся дополнительно градостроительные и общественные советы при мэре Москвы, и некоторые проекты выносятся на рассмотрение таких советов неоднократно.

Себестоимость строительства 1 кв. м офиса класса А, по мнению Андрея Петрова, обычно составляет $1200-190 Но общий объем инвестиций в проект будет зависеть и от платы за землю. Стоимость участков вокруг Киевского вокзала колеблется в районе $17 млн за 1 га под объекты коммерческой недвижимости. В районе Кутузовского земля бывает и дороже встречаются цены до $20 млн за 1 га. Правда, в этом отношении Кутузовский проспект неоднороден: вдоль наб. Тараса Шевченко, где расположены Башня-2000 и будущий Парк Сити, цены могут доходить до $25 млн, а ближе к Поклонной горе могут встречаться ставки $12-15 млн. Меньше могут стоить земли промзон, которые надо рекультивировать (очищать от загрязнений). Также многое зависит от типа застройки, подчеркивает Чукаева. Земля с разрешительной документацией на жилищное строительство дороже, чем участки под бизнес-центры (жилье окупается быстрее).

Когда офисный центр столицы переместится в Сити, на окружающих его территориях может подорожать земля, предполагает источник в стройкомплексе. То же мнение высказывает Наталья Чукаева, руководитель отдела маркетинга компании Риэлти-Трейд (компания собственник ряда московских объектов недвижимости). Правда, в зоне Киевского-Кутузовского не все участки одинаково хороши для офисного строительства, говорят консультанты. Лучшие из них уже разобраны. Самые престижные площадки находятся вдоль Кутузовского проспекта, на Поклонных улицах, на ул. Кульнева и на набережных.

Традиционно участки у вокзалов и рынков не пользуются высоким спросом у потенциальных арендаторов офисов А- и В-класса. Хотя каждый случай может быть индивидуален. Например, Mirax Group построила комплекс Европа Билдинг на Брянской улице, рядом с Киевским вокзалом. А на Большой Дорогомиловской улице, 14, арендует помещение Swiss Realty Group.

Мода задает тон

на окрестных улицах всегда толкотня, на нее сложно попасть на машине, так как здесь одностороннее движение.

Все помещения в построенном в 2004 г. Европа Билдинг (класс А) на ул. Брянской, 6, сданы в аренду. По данным, которыми располагает Денис Соколов, в среднем кабинеты сданы по $650 за 1 кв. м без НДС. Среди арендаторов есть компания СКФ Евротрейдинг, специализирующаяся на машиностроении, Институт градостроительной архитектуры и строительного надзора Москвы (ИГАСН), сама Mirax Group занимает до 50% здания. Сама Брянская, на взгляд некоторых экспертов, не очень удобная зона: из-за близости вокзала

На Кутузовском в офисном здании, пережившем редевелопмент (например, Кутузовский, 36, недалеко от Парка Победы), ставки могут быть по $650 за 1 кв. м, включая НДС, рассказывает Максим Жуликов, ведущий консультант Penny Lane Realty. В среднем на проспекте офисы классов В, В- сдаются по $550 за 1 кв. м с НДС. На наб. Тараса Шевченко цены выше. Здесь находится Башня-2000 (класс А), цены аренды в которой сейчас доходят до $1000 за 1 кв. м, почти как на Тверской и в переулках с видом на Кремль. А стоимость продажи 1 кв. м достигает $10 000.

В качестве другого примера арендных ставок в округе Киевского вокзала можно привести Рэдиссон САС Славянскую, где помещения сдаются по $800 за 1 кв. м в год без НДС.

Чьи промзоны

По данным Андрея Петрова, в 2005 г. в отдельных бизнес-центрах этого делового района встречались примерно такие цены: в Европа Билдинг $760 за 1 кв. м c НДС, в Рэдиссон САС Славянской $850-1200, на Кутузовском проспекте, 12, $550.

В пределах Киевского-Кутузовского есть три промышленные зоны. Здешние заводские территории участки потенциально подходящие как для жилья, так и для бизнес-центров. На одной из них уже известен и проект, и владелец: на месте Бадаевского пивоваренного завода и карандашной Фабрики им. Сакко и Ванцетти, на Кутузовском проспекте, 14А и 12, будет строиться Парк Сити Группой компаний ПИК. Несколько лет на Кутузовском, 12, находился офис компании Mirax Group (в те времена Строймонтаж). Сама промзона занимает 14,3 га земли. Сейчас ПИК собственник пивзавода и фабрики и инвестор-девелопер проекта Парк Сити совместно с Внешагробанком и Абсолют Банком, рассказал генеральный директор Первой ипотечной компании, входящей в группу ПИК, Даромир Обуханич. По его словам, многофункциональный комплекс будет построен к 2010 г. Коммерческая часть по проекту включает три офисных здания класса А общей площадью 85 000 кв. м и 5000 кв. м торговых помещений. Остальное это 220 000 кв. м жилья, а также объекты инфраструктуры. Проект разработало американское архитектурное бюро Kohn Pedersen Fox, а консультантом стала компания Hines. Фабрика и завод пока не выведены с территории, рассказал Обуханич. По распоряжению правительства Москвы № 109-РП от 30 января 2006 г. эти предприятия должны самореформироваться. То есть должны самостоятельно перебазировать свое производство, а на принадлежащей им территории к 2006 г. построить на собственные и привлеченные средства жилой комплекс (эти работы будут выполнять нынешние владельцы предприятий). Участники рынка считают в целом проект перспективным и оценивают объем инвестиций в него примерно в $350 млн.

Привлекательный район не останется без хозяев. За несколько лет здесь сложился пасьянс лидирующих компаний-застройщиков. Обычно, чтобы понять, кто девелопер очередного крупного проекта в том или ином квартале, стоит пристальнее посмотреть на активных игроков, которые уже строят вокруг, рассуждают эксперты. Часта практика, когда крупные девелоперы стремятся занять несколько площадок в одном районе.

Про Бережковскую набережную известны некоторые факты. Например, на одном из ее участков к началу 2007 г. будет возведен офисный центр В-класса на 40 000 кв. м, но компанию-девелопера брокеры держат в секрете. Есть также сведения, что 29 га промышленных территорий вдоль Бережковской набережной вместе с находящейся на них недвижимостью принадлежат международной холдинговой группе Лираль (Liral Group). Получить комментарий в Лираль не удалось. Но на официальном сайте группы размещена информация о ней. Структура объединяет 50 производственных, торговых, финансовых, строительных, научно-исследовательских и научно-производственных предприятий в разных странах. Судя по портфелю проектов, группа является крупным производителем и собственником. Например, одно из направлений ее деятельности производство пластмасс и полимеров (в группу входят ООО Полимеры XXI века и ООО МПТ-Пластик Р). Лираль также занимается покупками недвижимости и земельных участков, сдает в аренду собственные офисные и складские площади. У нее есть опыт реструктуризации проблемных предприятий. Она также специализируется на комплексной застройке городских микрорайонов. У Лираль уже есть такой строящийся микрорайон недалеко от Речного вокзала. Там на месте собственного складского комплекса на участке в 22,13 га группа строит около 350 000 кв. м жилья бизнес-класса. Одна из структур холдинга Лираль-Ложистик владеет несколькими складскими комплексами на севере Москвы. Как написано на сайте, Лираль еще в 1990-х гг. приобрела в собственность некоторые объекты недвижимости.

Другая небольшая промышленная территория находится между Парком Победы и Москвой-рекой. Если ехать по Кутузовскому из центра, она окажется с правой стороны, неподалеку от ул. Кульнева. Здесь находится завод Фили-Кровля, который по планам правительства тоже должен выводится. Третья промзона расположена вдоль Бережковской набережной. Точной информацией о проектах в этих двух промзонах участники рынка не владеют.

Как написано в градостроительном плане развития Западного округа, в постановлении от 13 ноября 2001 г. № 1031-ПП, промзону Бережковская набережная власти столицы собираются сохранить, но при этом реконструировать ее территорию.

Очередным проектом комплексной застройки квартала будет Бережковская набережная (офис Лираль находится там же, на Бережковской, 20А). Сейчас Лираль финансирует проект микрорайона. Предполагается, что в нем будут гостиница, два офисных здания, торговый центр торгово-офисная часть составит 150 000 кв. м, а также жилые дома общей площадью 660 000 кв. м. Своим стратегическим партнером по строительным проектам Лираль называет Рента-Банк.

Застройка площади рядом с Киевским вокзалом и окружающих территорий была запланирована городской администрацией еще в 1990-х гг. Тогда Институт Генерального плана Москвы выпустил цветной буклет, который можно было увидеть на градостроительных выставках и который журналисты передавали из рук в руки. Уже в том альбоме были наброски проектов площади Европы и комплекса Европейский на Киевской площади, 1 (в общей сложности он рассчитан на 90 000 кв. м). С момента идеи до начала строительства котлована прошло больше пяти лет. Сейчас Европейский строится и вырос почти до 2-го этажа. Девелопер проекта скрывается за вывеской ЗАО Киевская площадь. По информации консультантов рынка, хозяин у ЗАО Киевская площадь тот же, что владеет теперь гостиницей Украина и одним из магазинов сети Эльдорадо. Как ранее писали Ведомости, конкурс на покупку Украины выиграло ООО Бисквит.

Европейский квартал

На ул. Брянской, где находится Европа Билдинг, компания Инфостройсервис планирует к 2008 г. возвести деловой центр класса В площадью 12 100 кв. м. На ул. Можайский Вал наметилось сразу два проекта. Это офис класса В во владении 6А, рассчитанный на 9500 кв. м. Его девелопер United Developments должен сдать здание уже в этом году. Это также офисный комплекс Forum Properties одного из немногих девелоперов, кто имел реальный опыт по перебазированию промпредприятия на Садовнической набережной (и возвел на его месте комплекс Аврора Бизнес-парк). Теперь по адресу: Можайский Вал, 8, где находится Институт комплексной автоматизации, Forum Properties построит бизнес-центр класса А на 50 000 кв. м. Эту информацию, а также данные об объеме инвестиций в проект $80-90 млн подтвердили сотрудники пресс-службы девелопера.

По соседству с Европейским разрабатывается еще один масштабный проект строительство новой гостиницы на месте Киевской, которая простояла здесь с 1930 г. Владельцем здания был Департамент имущества города. В последние годы гостиницей управляла Белком Коммуникейшн, которая теперь собирается вложить $120 млн, чтобы вместо 10 000 кв. м построить 80 500 кв. м. Около 32 000 кв. м из них займут офисы класса В+.

Проект на 2-й Поклонной, 9, уже много лет называют долгоиграющим. Он постоянно переходит от одного владельца к другому. Как говорит Максим Жуликов, строительство здесь началось еще до кризиса 1998 г. В настоящее время офисно-гостиничный комплекс класса А общей площадью 102 000 кв. м по этому адресу собирается строить ИПГ Евразия и обещает ввести здание в эксплуатацию к III кварталу 2007 г. В Евразии этот факт подтвердили, но комментировать подробнее не стали. До Евразии владельцем проекта (тогда он назывался Триумфальный) была компания КВ Инжиниринг. Ее председатель совета директоров Игорь Брановицкий рассказывал в интервью Ведомостям, что из запланированных 100 000 кв. м КВ Инжиниринг возвела только 22 000 кв. м и продала их Евразии. По одной из версий, не удалось привлечь в проект нужные $150 млн инвестиций.

Переходящее знамя

Недалеко от этого места находится новая стройплощадка Mirax Group, о чем корпорация недавно сообщила в пресс-релизе. После Брянской корпорация решила освоить Поклонную улицу строительство комплекса Поклонная-11 начнется в III квартале 2007 г. Общая площадь бизнес-центра 104 000 кв. м, из которых 60 000 кв. м займут офисы класса А. Объем инвестиций в объект составит $100 млн.

У истоков же проекта финансового небоскреба еще в середине 1990-х гг. стояла Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ), у которой его выкупила КВ Инжиниринг более чем за $10 млн.

Ставшая известной только в 2000-х гг. компания Легион Девелопмент (Легион) уже зарекомендовала себя на рынке как строитель крупных бизнес-центров А- и В-класса, в том числе на территориях бывших промзон (Большая Татарская, 13). Популярность компании принесла сделка в 2004 г. на $180-200 млн. Тогда АФК Система продала Легиону компанию Большая Ордынка в Замоскворечье с основным активом строящимся офисным комплексом на 67 000 кв. м на ул. Большая Ордынка, 4 Рядом уже был построен первый комплекс Легион Девелопмент с одноименным названием Легион-1 на 45 940 кв. м.

Где Легион прошел

Пул брокеров

Сейчас в границах Киевского-Кутузовского Легион строит бизнес-центр Легион-3 на ул. Кульнева, 6, а также Легион-4 на Киевской улице, 3- Оба проекта планируется завершить к концу 2008 г. Первый эксперты оценивают как класс А, его площадь 70 000 кв. м. Когда-то на эту же площадку на ул. Кульнева претендовала IKEA. Второй, на Киевской улице, тоже относится к классу А и рассчитан на 110 000 кв. м. Более подробно прокомментировать свои проекты руководство Легион Девелопмент отказалось. Ведомостям, однако, известно, что к созданию этой девелоперской компании имеет отношение один из совладельцев Бинбанка. Банк, в свою очередь, входит в группу Бин (ГМГ Бин), в составе которой также нефтяные и строительные компании. Одна из структур группы девелоперская корпорация А. Н. Д. под руководством Саита Гуцериева, родственника известного предпринимателя Михаила Гуцериева.

В поиске арендаторов для площадей комплекса Европа Билдинг участвовали все желающие агенты в 2004 г., так как девелопер Mirax Group объявил открытый листинг для брокеров. Офисы этого комплекса сдавали в аренду Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, ABN Realty, Blackwood.

У российских и международных консалтинговых компаний в этом деловом районе проектов немало. Но почти ни у кого в Киевском-Кутузовском районе нет так называемого эксклюзива. Возможно, потому, что до сих пор здесь не начал строиться такой офисный комплекс, который требовал бы некой единой бизнес-концепции, поделились предположением в CWSR. Пока распространена практика, когда бизнес-центры сдают в аренду одновременно брокеры из 2-3 компаний. Например, Башня-2000 вообще продавалась частями разным собственникам, впоследствии некоторые из владельцев сдавали свои блоки в аренду.

Проекты на завтра

У компании Knight Frank в этой деловой зоне несколько проектов. Это будущий офис на Можайском Валу, 6А, на который компания, правда, получила эксклюзивные права как консультант. Офисы будут сдаваться по ставкам от $620 за 1 кв. м, минимальный офисный блок составит 1000 кв. м, сообщил Андрей Петров. Реализацией площадей займутся несколько компаний.

Один очень известный девелопер, специализирующийся на покупке промзон, поделился с Ведомостями на условиях анонимности даже такой точкой зрения, что тема промпредприятий уже пережила свой пик популярности на рынке девелопмента. Все московские участки поделены между крупными игроками. Например, IKEA хотела приобрести участок в районе Поклонной горы, но ее туда не пустили. Последняя тенденция развития рынка коммерческой недвижимости это редевелопмент. Срок окупаемости вложений в офисном редевелопменте пять лет, т. е. доходность 20% в год. При определенном подходе к редевелопменту можно добиться и 40% годовых. То есть вложения в покупку объекта под редевелопмент окупятся за 2-3 года, что сопоставимо с доходностью, получаемой застройщиками новых объектов. Но первичный рынок объектов для редевелопмента тоже сокращается. Например, уже иссякает запас зданий НИИ, которые не заняты собственниками-предпринимателями. Классических же промзон с объектами под редевелопмент совсем не остается. В районе Павелецкой набережной, например, продана одна из последних таких территорий Московская ситценабивная фабрика.
В настоящее время пообедать в ресторане не проблема для москвичей и гостей столицы, если речь идет о центре Москвы, где находится около 70% всех действующих точек общественного питания. По мере удаления от центра проблема, где бы поесть, находит все меньше решений. Рестораторы готовы вкладывать средства в заведения на периферии столицы, но там отсутствует подходящая для их целей недвижимость.

По данным Рубена Алчуджяна, до конца 2010 г. в пределах Киевского-Кутузовского должно быть построено не меньше 20 новых офисных зданий высокого класса. Ресурсом для офисной застройки помимо промзон могут стать также здания разного назначения либо морально устаревшие, либо не очень удачные.

Идеальным объектом для расположения ресторана является отдельно стоящее 1-2-этажное здание с метражом не менее 500 кв. м, около станции метро, с хорошим пешеходным потоком, имеющее профиль общепита и необходимые техническое оснащение и характеристики, такие как приточно-вытяжная вентиляция и электрическая мощность не менее 200 кВт, говорит Марти Уилан, директор по развитию компании Астера. Но таких помещений на территории спальных районов практически нет.

По данным Leeds Property Group, по состоянию на первое полугодие 2005 г. в столице на 1000 жителей приходилось 25 посадочных мест в кафе и ресторанах. Как отметил Ян Аль-Нури, специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, это примерно в восемь раз меньше по сравнению с Европой. В Нью-Йорке (США) картина, близкая к европейской: на 1000 жителей приходится 150 мест в ресторанах. Самые низкие показатели по Москве отмечены в районах Коптево, Ховрино и Бескудниково, где на 1000 жителей приходится меньше одного посадочного места.

Как рассказала Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость, в столице представлены предприятия общественного питания различных ценовых сегментов от небольших общепитовских точек, расположенных на проходных улицах (средний чек $1,5-5), до элитных камерных ресторанов (средний счет от $50-100). Учреждения общепита делятся на различные категории: кафе-столовые в административных зданиях, кофейни, пиццерии, пивные рестораны и рестораны как демократичные, так и высокого класса. По мере удаления от центра города убывает и количество точек общественного питания. Особенно это заметно на примере гастрономических ресторанов, где можно не только пообедать, но и хорошо провести время после трудового дня или выходные.

Освоение периферии

По словам Вячеслава Лимонова, генерального директора агентства элитной недвижимости Новое качество, некоторые сетевые операторы кафе, кофеен, а также пивных баров и ресторанов стремятся выйти со своими проектами в спальные районы. В частности, это относится к крупной сети кофеен Шоколадница. Обязательное условие новые точки должны располагаться в проходных местах и в непосредственной близости от станций метро.

Посещая ресторан в центре, многие горожане вынуждены отказаться от алкогольных напитков, поскольку через какое-то время им придется ехать на автомобиле домой либо совершать поездку в ресторан и обратно домой на общественном транспорте, что, безусловно, вносит серьезный дискомфорт, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. Довольно часто москвичи отказываются от посещения ресторана именно по этой причине. Открытие новых точек на периферии решает эту проблему.

Сеть Веста-Центр интернешнл вышла за МКАД, и рестораны Якитория появились в Жулебине и Митине. Из более чем 100 ресторанов компании Росинтер Ресторанс, владеющей торговыми марками Il Patio и Планета Суши, на территории ЦАО располагается не более 20, отмечает Марат Манасян, управляющий партнер компании MovEstate.

Сейчас активно движутся по направлению к МКАД сетевые рестораны итальянской пиццерии Пронто, рыбной кухни Золотая вобла, рестораны быстрого обслуживания Ростикс, McDonald's, говорит Балла Фай, директор по стратегическому развитию компании Paul's Yard. Компания Ростик Групп открыла несколько точек около ст. м. Октябрьское Поле, Пицца Соле Мио около Речного вокзала, RPCom рестораны Beck's на Симферопольском бульваре, 7 крон на Петрозаводской улице, Колбасофф в ТЦ 5-я авеню, холдинг LiteLife ресторан Тануки на ул. Народного Ополчения, а компания Ланч кафе Маленькая Япония у ст. м. Юго-Западная.

По мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, пока ситуация с открытием новых точек общественного питания лучше складывается в торговых коридорах на Ленинском, Кутузовском и Ленинградском проспектах. Рестораторы также хорошо идут в районы, где возводятся новые элитные дома и жилье бизнес-класса. В первую очередь это районы Западного и Юго-Западного административных округов, а также районы Щукинский и Сокол в СЗАО. Тем не менее и в этих районах спрос пока далек до насыщения. К примеру, в ресторан Якитория на Мичуринском проспекте вечером трудно попасть, сюда выстраиваются большие очереди. То же можно сказать о ресторане Планета Суши у ст. м. Молодежная.

В конце 2005 г. открылось несколько гастрономических ресторанов. Ресторан с индийской кухней Ганеша, названный в честь бога процветания и благополучия, принял первых посетителей на ул. Королева, ресторан-клуб Paddock club, где можно не только вкусно пообедать, но и посмотреть спортивные соревнования на экране площадью 30 кв. м, на Хорошевском шоссе. На ул. Крылатские Холмы заработал в полную мощь ресторан со средиземноморской кухней Hills, на Ленинградском проспекте пивной ресторан Большие города, а на пр-те 60-летия Октября ресторан грузинской кухни Новый черноморский стиль.

Новые демократичные рестораны и кафе, на мой взгляд, имеет смысл открывать прежде всего в новых районах массовой застройки, отмечает Балла Фай. А дорогие рестораны на окраинах не нужны, так как наиболее востребованными являются демократичные заведения со средним счетом $20-3 Александр Осипов, консультант Leeds Property Group, считает, что в первую очередь ресторанный бизнес будет развиваться в районах с высоким уровнем дохода постоянно проживающего там населения. Например, для формата кофеен привлекательными могут стать Крылатское или район ст. м. Академическая, Профсоюзная и др. Кроме названных интересны районы, включенные в программу правительства Москвы по сносу ветхого жилья. А наименее перспективными являются районы c низкой плотностью населения, невысоким уровнем доходов постоянно проживающего там населения, высокой концентрацией производственных площадей. Это 11-й микрорайон Тушина, Капотня, Бирюлево, Лосиноостровский, говорит эксперт.

По словам Марата Манасяна, хуже всего обеспечены предприятиями общественного питания районы в границах ВАО и ЮВАО. Так, в Восточном Измайлове, Жулебине, Текстильщиках и Бирюлеве-Западном всего по одному гастрономическому ресторану. Зачастую локальные заведения в этих округах представляют собой кафе и рестораны низкого качества. Однако уровень среднего чека локальных заведений составляет от $6-10 для кафе и $15-30 для ресторанов, что не намного отличается от ресторанных цен в ЦАО.

Периферийные рестораны Москвы кардинально отличаются от подобных заведений европейских столиц и по уровню предлагаемого сервиса, и по интерьерам заведений, а некоторые сегменты в Москве просто отсутствуют, отмечает Вячеслав Лимонов. Например, семейные кондитерские-кофейни с небольшими залами площадью до 50 кв. м на несколько столиков, где можно заказать свежую выпечку и кофе, а также предлагающие посетителям полуфабрикаты и кондитерские изделия на вынос.

Они другие

Англичане любят центр, и все модные рестораны располагаются именно там, рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В отдаленных от него районах есть неплохие итальянские ресторанчики, но их не так много. Большая часть офисов находится именно в центре, периферийные заведения не так доходны, в них отсутствует lunch time. А в Риме и на окраине города много небольших пиццерий и ресторанов с рыбной кухней. Каждый уголок итальянской столицы памятник истории и архитектуры, поэтому туристам не приходится скучать ни в центре города, ни в дальних районах. Хорошая кухня только подогревает интерес к обследованию достопримечательностей.

В большинстве европейских столиц ресторанный бизнес не ограничивается центральными районами. К примеру, в Брюсселе прямо от центральной площади отходят несколько улочек, где встречаются дома, в которых функционируют по 2-3 ресторана. Каждая улица славится своей гастрономической кухней (китайская, морепродукты, мясная кухня, европейская и т. д.).

В поисках недвижимости

По словам Александра Осипова, в спальных районах Москвы наиболее реализуемы две концепции семейный ресторан и развлекательный ресторан. Это объясняется тем, что в спальном районе 80% посетителей ресторана местные жители и постоянные гости. Так, например, по свидетельству руководителей сети пивных ресторанов Кружка, их заведения выполняют прежде всего роль местного клуба, поскольку приходят одни и те же люди. В спальных районах клиентов ресторанов знают по именам, помнят их вкусовые предпочтения, любимые блюда из меню, знают, какого официанта они предпочитают.

Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости, рассказал, что при первичном обращении большинство клиентов стремятся арендовать помещения в ЮЗАО, далее в порядке убывания идут ЗАО, САО, СЗАО, ЮАО. Совсем немногие интересуются ВАО, ЮВАО и СВАО, но, узнав об остром дефиците предложений, выражают готовность арендовать площадь в любом районе Москвы.

Спрос на помещения под рестораны и кафе по-прежнему превышает предложение, говорит Дмитрий Фурманов, куратор отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости Домострой. Ограничений по месту расположения таких площадей практически не существует. По словам Элины Заниной, в структуре спроса на подбор помещений в аренду по территориальному признаку преобладает Центральный административный округ: на него приходится 34% заявок. 39% заявок не содержит указаний на какой-то конкретный округ. Территориальное расположение в том или ином округе не столь важно, более существенную роль играет местоположение объекта: он должен находиться вблизи станций метро, на проходных улицах, оживленных магистралях. При покупке помещения под открытие объекта питания 33% приходится на заявки без объявления требования по расположению объекта в конкретном районе. Такие заявки значительно легче удовлетворить, говорит Занина.

На данный момент в Москве нет практически ни одного объекта в сегменте street retail, который по всем необходимым параметрам удовлетворял бы требованиям клиента, говорит Марти Уилан. Исключением являются только торговые центры и комплексы, где все необходимые параметры заранее рассчитываются и проектируются.

Количество заявок от арендаторов, поступивших в управление коммерческой недвижимости Миэля в течение девяти месяцев 2005 г., в среднем превышает количество заявок предложения в 5,24 раза. Такая же ситуация наблюдается и на рынке продажи объектов общественного питания, однако здесь спрос превышает предложение уже в 6,08 раза. Средняя площадь помещений, предлагаемых в аренду в 2005 г., составляла 312,53 кв. м, а на продажу 465,94 кв. м.

По словам Сергея Лобкарева, самым оптимальным вариантом являются отдельно стоящие здания с прилегающей территорией, на которой можно организовать парковку. Но предложение таких помещений в разы ниже, чем количество поступающих на них заявок, уточняет он.

По словам Баллы Фай, в основном фонд недвижимости пополняется за счет перепрофилирования помещений иного назначения либо строительства новых. Открытие каждой точки требует переоборудования имеющегося помещения. Но далеко не каждый собственник желает видеть в качестве арендатора площадей ресторатора. Если хотя бы по одному параметру помещение не будет соответствовать нормам, то у владельца сразу начнутся проблемы с СЭС, пожарным инспектором и другими инстанциями, а собственник в этом крайне не заинтересован, подчеркивает Марти Уилан.

Ресторан в жилом доме

Кроме того, одной из возможностей для операторов ресторанного бизнеса являются торговые центры, где можно занять площадь фуд-корта. В крупных торгово-развлекательных центрах наличие ресторана является обязательным для создания завершенной концепции комплекса. Также рестораны стремятся разместиться в бизнес-центрах, которые появляются не только в центре, но и в периферийных районах вблизи транспортных магистралей.

У ресторана должно быть два входа для посетителей (с прямым доступом в зал в целях пожарной безопасности) и черный (служебный) вход. Помещения, расположенные в жилых домах, редко отвечают таким требованиям. Обязательным условием является наличие приточно-вытяжной вентиляции, что также редко присутствует в жилых домах, не относящихся к элитному классу. Арендатор может провести вентиляцию самостоятельно, но для этого не во всех домах есть технические возможности. К тому же далеко не все операторы готовы вкладывать средства в работы по приведению площадей в соответствие с необходимыми требованиями, говорит Балла Фай.

В настоящее время существует дефицит помещений для открытия предприятий общественного питания в большинстве муниципальных новостроек, во многом это связано с непродуманностью концепций новых районов массовой застройки, говорит Ян Аль-Нури. По словам Марата Манасяна, при размещении ресторана в жилом доме возникают ограничения в режиме работы заведения (до 23.00). Количество посадочных мест в таком ресторане не должно превышать 5 К тому же если объект будет располагаться в жилом здании, то между ним и жилыми помещениями обязательно должен быть технический этаж, говорит Марти Уилан. И если в новых домах он обычно предусмотрен, то в старых зданиях чаще всего отсутствует. Чтобы открыть ресторан, предпринимателям приходится идти на разные ухищрения, включая установку стеклопакетов в квартирах выше, ремонт парадных и другие материальные компенсации.

Непростые требования

Рестораны и кафе в жилых домах практика, имеющая место не только в Москве. В большинстве западных и восточных столиц под рестораны отводятся первые этажи жилых домов. Часто квартира над рестораном принадлежит семье его хозяина. В противном случае владельцу дома приходится предлагать бонусы покупателям или арендаторам соседних квартир. По данным компании Knight Frank, к примеру, в Лондоне такие квартиры стоят на 10-20% дешевле.

Требования к помещениям под кафе и кофейни немного ниже. Например, кофейня может занимать и 70 кв. м, иметь 16 посадочных мест, т. е. примерно четыре столика. В такой кофейне меню обычно состоит из десертов, кофе, чая и прочих напитков, ограничено предложение по алкоголю, запрещено курение, говорит Храмов.

По словам Сергея Храмова, директора по развитию 4Rent Estate, площадь минимального помещения для открытия кафе или ресторана составляет от 125 кв. м при зале в 50-70 кв. м. Как отметил Марат Манасян, в среднем рестораны стараются занимать площадь в 350 кв. м, тогда технологическая зона (кухня) занимает примерно 150 кв. м, остальное отводится под зал, раздевалку, санузлы. Посадочные места рассчитываются обычно исходя из 1,6-1,8 кв. м на человека, таким образом, в среднем сетевые рестораны располагают 80-100 посадочными местами.

В первую очередь рестораторов интересуют площадь и конфигурация будущего ресторана. Приветствуется, если в рассматриваемом помещении большая часть площади единый зал, говорит Марат Манасян. А идеальное помещение для ресторана квадрат или прямоугольник с несущими колоннами. По мнению Элины Заниной, значение имеет высота потолков в помещении. Большинство арендаторов ищут помещения с высокими потолками, от 3 м. Но для ресторанов японской кухни запрашивают невысокие потолки это соответствует концепции заведений.

В компании Астера отметили, что большое значение имеет целевое назначение помещения. Если изначально у объекта торговый профиль, то перепрофилировать его под объект общественного питания довольно сложно. Это дополнительные временные и материальные затраты, подчеркивает Марти Уилан.

Для каждой концепции у нас разработаны свои стандартные требования к помещению, опять-таки в зависимости от места расположения, говорит Валерия Силина, пресс-секретарь Росинтер Ресторантс. Прежде чем принимать решение о строительстве ресторана, наши специалисты выезжают на место и оценивают соответствие помещения разработанным стандартам. У каждой концепции есть свои требования к необходимым размерам кухни, устройству вентиляции и т. д.. К примеру, под ресторан Il Patio на 90 посадочных мест требуется помещение общей площадью 250-320 кв. м, на 90-150 мест 320-450 кв. м, на 150 мест 450 кв. м.

Существенные требования рестораторы предъявляют к разрешенной электрической мощности в помещении. В среднем ресторану требуется 120-250 кВт электроэнергии.

Как не просчитаться

В числе обязательных требований эксперты Росинтер Ресторантс назвали расположение помещения на 1-м, 2-м и цокольных этажах с отдельным входом с 1-го этажа. Здание, где будет открыт ресторан, должно иметь свою парковку или место под ее организацию. Нагрузка на перекрытия здания должна выдерживать не менее 200 кг на 1 кв. м. Окна должны быть витринного типа, подведенная электрическая мощность должна составлять от 150-250 кВт, к тому же помещение должно иметь не менее двух телефонных линий.

Арендные ставки на помещения в разных районах Москвы отличаются, к тому же влияние оказывает наличие или отсутствие опций, необходимых для открытия ресторанного бизнеса. По словам Ирины Жаровой-Райт, ставки арендной платы варьируются от $400 до $2500 за 1 кв. м в год. Традиционно самые высокие в ЦАО, выше среднего в СВАО, ЗАО, ЮЗАО. В центре, на Петровке, на Маросейке арендная плата составляет около $1800 за 1 кв. м в год, в Строгине около $800-1000 за 1 кв. м в год, в районе Академической $1200 за 1 кв. м в год, говорит она.

Многие рестораторы открывают заведения на периферии, поскольку уровень чека почти такой же, разница может составлять $1,2-1,5, как и в ресторанах в ЦАО, а ставка арендной платы ниже и меньше проблем административного характера, говорит Марат Манасян. Исключение популярные торговые коридоры вдоль Ленинского, Кутузовского и Ленинградского проспектов, где арендные ставки всегда примерно на 20% выше, чем в среднем по району. Рестораторы всегда платят за место, а не за метраж, подчеркивает Сергей Храмов.

Нижняя граница стоимости аренды помещений под кафе и рестораны за пределами Третьего транспортного кольца составляет примерно $650-950 за 1 кв. м в год, а цена покупки от $3500 за 1 кв. м, говорит Дмитрий Фурманов. По словам Вячеслава Лимонова, стоимость аренды помещения для размещения ресторана или кафе в спальном районе будет не ниже $350 за 1 кв. м, а покупка помещения вряд ли обойдется меньше чем в $2400 за 1 кв. м.

Балла Фай отметил, что в престижных районах юго-запада Москвы уровень арендных ставок доходит до $900-1000 за 1 кв. м в год, а, к примеру, на востоке, в Перове, в районе ш. Энтузиастов, не превышает $500-700 за 1 кв. м в год. Спрос здесь ниже, конкуренция меньше, поэтому и ставки невелики, говорит он.

В связи с этим Марти Уилан отметила, что, по мнению самих рестораторов, бизнес будет прибыльным, если цены, по которым сдаются помещения, будут не выше $900 за 1 кв. м в год (для площади от 300-400 кв. м). Если ставки будут превышать $1000 за 1 кв. м в год, то такой объект будет окупаться долго и не будет рентабельным, его придется закрыть, подчеркивает она. В целом же, по словам Александра Осипова, окупаемость инвестиций в качественный ресторан составляет в среднем от 3-4 лет и выше.

Как сообщил Сергей Лобкарев, только за последнее время на окраинах города арендные ставки выросли примерно на 10-15%. В связи с ежегодным повышением арендных ставок стоимость аренды некоторых помещений превышает уровень рентабельности заведения, говорит Ирина Жарова-Райт. Есть случаи, когда помещения, идеально подходящие под размещение предприятия общественного питания, попросту не востребованы ввиду слишком высокой их стоимости для заведения. Бюджеты на открытие ресторанов, операционные и эксплуатационные расходы также представляют собой значимую сумму, и владельцу заведения необходимо обеспечить себе приемлемый срок возврата этих инвестиций.

Открытие ресторана требует от предпринимателей серьезных инвестиций. Сюда входят покупка или аренда помещения, необходимое оборудование, мебель для интерьера и др. Иногда подходящее помещение имеет скрытые дефекты, что требует дополнительного финансирования.

Инвестиции в бизнес

По словам Валерии Силиной, сумма, необходимая для открытия одной точки Ростикс, зависит от помещения, в котором будет находиться ресторан, будет ли это торговый центр, отдельно стоящее здание, полностью приспособленное под ресторан, или жилое здание. Как правило, удается уложиться в сумму от $250 000 до $1 млн. Инвестиции в открытие одного концептуального ресторана сети Планета Суши, Il Patio, Friday's и др. составляют от $500 000 до $700 00 Сумма, необходимая на открытие ресторана с изысканной кухней, зависит от фантазии хозяина, воплощенной в стенах заведения, и может составлять $500 000 или превысить $1 млн. Эксперты отмечают, что инвесторов, готовых вложить крупные суммы в открытие ресторанов в спальных районах, больше, чем приспособленных помещений для развития данного бизнеса.

По мнению экспертов, чаще всего рестораторы сталкиваются с проблемой нехватки электрических мощностей. Как рассказала Марти Уилан, самый простой выход купить недостающие киловатты, но это возможно при условии, что на подстанции, обслуживающей здание, есть свободные мощности, а протянутый к зданию кабель не перегружен. Официально стоимость 1 кВт 1000 евро. Если кабель перегружен, арендаторам придется от подстанции протянуть новый. Самый затратный вариант предусматривает реконструкцию имеющейся подстанции или строительство собственной. По словам эксперта, секрет заключается в том, что реконструкция обойдется не меньше чем в $200 000, тогда как при строительстве собственной подстанции можно обойтись суммой от $75 000, включающей все согласования.



Главная --> Публикации