Главная --> Публикации --> Столичные власти намерены сократить очередь на квартиры Дачная амнистия Имущественный налоговый вычет В мосгордуме прошли слушания в связи с обрушением басманного рынка Домик без мытарств

Цель земля

Есть совершенно особый и отчасти экзотический (для Москвы) вид городской недвижимости собственный дом. Конечно, таких полно на формально городских территориях, расположенных за пределами МКАД, в Новокосине, Новопеределкине, Внукове и т. д. А вот в настоящей Москве не так много мест, где собственные дома стоят прочно и сноса не боятся. Это прежде всего элитные поселки Сокол и Серебряный Бор, а также не элитная, но перспективная деревня Троице-Лыково, расположившаяся прямо у въезда в город с Новорижского шоссе. Вот в этих местах корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА БУХАРКОВА и попыталась купить частную недвижимость. Ей это почти удалось.

Итак, наша цель аренда участка путем покупки строения, желательно ветхого.

Идеальный вариант для того, кто желает обосноваться в Москве в собственном доме, купить избу под снос, желательно покосившуюся и изъеденную жуками-короедами (чтобы дешевле), и построить на освободившейся земле нечто по своему вкусу и разумению. То есть фактически покупка такого дома означает приобретение права аренды на землю. Поясним, что приватизация частных земельных участков в Москве уже началась, но пока затронула только вышеупомянутые замкадовские районы и приватизировано их не больше двух десятков. Да и все равно никто из первых полноправных владельцев московской земли расставаться со своей собственностью не собирается.

Неизменными оставались только три обозначенных выше островка деревенской первозданности как желательные места для проживания.

Когда определено место, остальное дело техники. Казалось бы, найти подходящий по всем параметрам объект для покупки что может быть проще в условиях рыночных отношений? Наивысшая концентрация спроса и предложения, бесспорно, в риэлтерских агентствах. Да и параметры для агентств были заданы самые свободные: площадь дома значения не имеет, площадь участка значения не имеет, цена тоже значения не имеет... впрочем, в разумных пределах.

Стоит напомнить, что знаменитый поселок художников начал застраиваться в 1923 году, а разработчиками уникального проекта называют архитекторов Щусева, Марковникова, Веснина. За семь лет здесь было возведено 114 домов, каждый по замыслу архитекторов имел свой неповторимый облик. До сегодняшнего дня первозданный облик сохранили не все дома.

Восточные сказки

Первое же небольшое риэлтерское агентство покупателям с таким заказом обрадовалось как родным. Наверное, именно потому, что небольшое: клиентов здесь явная нехватка. Есть у нас все: и на Соколе дома есть, и в Троице-Лыкове, и в Серебряном Бору, уверяла телефонная трубка, с какого объекта начнем осмотр? Сошлись на самом центровом месте поселке художников на Соколе.

Может быть, жить в памятнике и престижно, но крайне неудобно. Понятий реконструкция, перепланировка или капитальный ремонт применительно к памятнику не существует возможна только реставрация. Нельзя без согласования с Обществом охраны памятников проложить дополнительные коммуникации, сделать пристройки к собственной недвижимости в общем невозможно по собственному участку шагу ступить без надзирающих организаций. Да и продать такой объект нельзя без придирчивой инспекции БТИ, и в право наследования за здорово живешь не вступишь. А между тем в поселке художников таких памятников архитектуры больше 20% жилого фонда.

Зато те, что сохранили, большей частью признаны памятниками архитектуры.

Конечно, стройте на здоровье... если захотите... туманно пообещал телефон.

Поэтому мы поинтересовались опасливо: дескать, не памятник ли на продажу предлагается, возможна ли перепланировка объекта и новое строительство на участке?

Риэлтер, дама благородного возраста, назвавшаяся просто Наташей, сыпала сведениями об объекте: Интерьер особняка выполнен по авторскому проекту известного архитектора Натальи Авдеенко. Он сочетает в себе элементы стиля, характерного для загородных домов Южной Италии, замковой архитектуры, и восточные мотивы...

То, что строение далеко не памятник, стало понятно с первого взгляда. И в ближайшее время архитектурной ценности оно представлять не будет новенькое, как пасхальное яичко, с открытыми верандами вокруг дома, с вполне современной террасой, на которой произрастали явно экзотические растения, с подземным гаражом, куда нашу машину тут же и поместили. Воплощенная в реальность наша мечта но только на завершающей стадии проекта. На деревенский дом это походило так же, как Мерседес на телегу.

Чтобы оценить красоту и органичность восточных мотивов, нужно пройти внутрь... Обратите внимание: здесь много натуральных материалов, состаренное дерево, ковры, шкуры, антикварная мебель и старинные аксессуары...

А в чем восточные мотивы? спросили мы, ища глазами минарет.

Нет, мы, наверное, плохо объяснили, что ищем. Деревенский дом. Избу. Деревянную. Изъеденную жуком-короедом.

Гида-риэлтера понесло. Просто Наташа рассказала об известном архитекторе Наталье Авдеенко, а заодно о других архитекторах Щусеве и т. д. И о престижном поселке столичной творческой интеллигенции в целом.

Девять с половиной миллионов долларов первоначальная цена, доложила Наташа.

Покосившуюся. Но на всякий случай спросили, во сколько обойдется только что осмотренное помещение.

Можно немного уступить, угадала наши мысли риэлтерша, начнем с девяти миллионов.

Однако! Ну, девять еще куда ни шло...

И правильно сделали. Потому что нам любезно предоставили каталог всевозможных московских деревенских коттеджей. Здесь было все: еще два особняка на Соколе (один, опять-таки в авторском исполнении, за $6 млн; другой, не столь претенциозный, в аренду за $10 тыс. в месяц), было запрошенное Троице-Лыково в ипостаси коттеджного поселка Новая усадьба Троице-Лыково и близлежащие Сосновка-1 и Сосновка-2, а также просто Сосновка, был Серебряный Бор в инкарнации Silver Place и Покровский берег, был Серебряный ключ, был атакуемый Митволем поселок Речник. Не было одного сруба, подточенного короедом, в пределах МКАД за разумную цену. Минимальное предложение составляло $1,5 млн за таунхаус под отделку.

Давайте посмотрим что-то другое, предложили мы, но на всякий случай ценовые рамки все-таки не ограничили.

И мы решили пойти дедовским путем. Искать концентрацию спроса-предложения непосредственно на месте. Тем паче, что объект интереса деревня. Мы приедем сразу на интересное место, порасспрашиваем колхозников, кто из соседей недвижимость продает, кто нуждается в матпомощи, кто тоскует по городским удобствам, кто пьет запойно, кому деньги срочно нужны, кто о собственном бизнесе мечтает может, и сторгуемся с продавцами.

Другим путем

От МКАД въезд в деревню Троице-Лыково возможен только по одной дороге. И на этой дороге стоит запрещающий знак. Сворачиваем в сторону. Гаражи. Хозблоки. Фигуры в камуфляже.

Троице-Лыково как раз та самая деревня с классическими деревянными избами, где в наличии и крики петухов по утрам, и свежие яйца только что из-под несушки, и парное молоко, и вода из колодца, и хвойные запахи... а ко всему здесь еще два храма Троицкий, на месте самой первой деревянной церкви, и Успения Божией Матери один из редких сохранившихся московских храмов середины XIX века. Значит, еще и перезвон колоколов...

Что-о-о?

Эй, ребята, не подскажете, где найти правление этой деревни?

А это правда, что у вас здесь что-то вроде сельсовета? спрашиваем у батюшки.

Ну, что у вас тут всем управляет?.. Правление колхоза. Сельсовет. Администрацию. Главное управление жителями... Не знаю, как это в деревне может называться... Может, сельсовет? Или община? Или ТСЖ? В общем, нам нужно здание, из которого здесь все решения поступают для собственников жилья...
А-а, так бы сразу и сказали. Тогда первый поворот направо, потом через перекресток до следующего и налево первый дом...
Первый дом налево оказался, ко всеобщему недоумению, приделом Троицкого храма.
Мы с должным почтением входим в придел.

Мы вообще-то про недвижимость в вашем приходе хотим узнать. Что почем, кто продает, что можно приобрести. Сколько стоит здесь земельный участок...

Вполне светского вида священник поясняет, что управляет здесь порядком землепользования муниципалитет Строгино и что необразованный человек вполне может перепутать его с церковным хозблоком, потому как других мало-мальски похожих на административные здания объектов в деревне Троице-Лыково просто нет.

Четыре века назад Василий Шуйский за верную службу подарил небольшую деревеньку боярину Борису Лыкову. Тот поставил на высоком берегу Москвы-реки деревянную церковь Живоначальной Троицы. Так появилось название деревни. Долгие годы Троице-Лыково принадлежало роду Нарышкиных. Потом в качестве приданого двоюродной племянницы Петра I Екатерины Ивановны Нарышкиной имение перешло к ее мужу Кириллу Григорьевичу Разумовскому. В XIX веке в господском доме всегда было полно гостей и странников. Бывали тут известные люди Третьяковы, Гнесины... Шаляпин проводил дачные сезоны со всем своим многочисленным семейством. Завсегдатаями были и братья Васнецовы. За домом располагался сад с цветниками, в парке беседки, вдоль дорожек прекрасные статуи. К сожалению, ни дом в русском стиле, ни кузница, ни теплицы с пасекой до наших дней не сохранились.

Тридцать тысяч долларов за сотку, проявил завидную осведомленность батюшка, очень дорого, не советую.
В довершение любезный священник выделил провожатого показать, где в местной глуши муниципалитет Строгина затерялся. Ехали долго. Успели про историю Троице-Лыкова узнать все от Ромула до наших дней...

В 30-е годы XX века не обделили своим вниманием это место и государственные чины: здесь отдыхали Микоян, Орджоникидзе, Жуков. Была построена дача для Сталина. Обновленный дачный забор и кирпич на дороге естественная граница с другой стороны деревни. Несколько лет назад соседом лыковцев стал писатель Солженицын, а совсем недавно бывший премьер Касьянов. Правда, таких соседей проблемы деревни не интересуют. Наверное, не будут они интересовать и обитателей примкнувшего к селу коттеджного поселка на 46 домов, которые успешно распродаются по минимальной цене $1,5 млн.

Однако сюда и сейчас тянутся паломники: старинные храмы обладают притягательной силой. По преданию, строил парадный Троицкий храм известный зодчий Яков Бухвостов. Именно от этой церкви и знаменитой церкви Покрова в Филях пошел новый стиль московское, или нарышкинское, барокко. Нарядный храм, окруженный просторным гульбищем, сравнивали с белым лебедем, отражавшимся в глади Москвы-реки.

Согласны, десять соток лучше. И сад, и дом деревянный, покосившийся, экологически чистый, с короедами... Но где, где такое счастье купить?

А что хорошего в тех коттеджах? рассуждает наш провожатый, все из пластика (он имел в виду, очевидно, сайдинг), участок курам на смех, три сотки. Десять это еще куда ни шло...

Ветхий дом на продажу обнаружился банально в интернете. По запросу на покупку участка в Троице-Лыкове поисковая система выдала четыре адреса. Самый ранний датировался 2001 годом. Ветхий дом на площади 24 сотки продавался тогда всего за $150 тыс. Объявление содержало такое количество ошибок, что не приходилось сомневаться: размещенное пятилетку назад объявление мираж, компьютерный глюк. Не может быть, чтобы целых 24 сотки за такие смешные деньги, пусть даже в далеком 2001-м.

В паутине

Три объекта это уже тенденция. Даже если объекты проданы, можно считать, что в этом омуте можно ловить подходящую рыбку. Хотя бы и у частных лиц или черных маклеров.

Но три других объявления повода для шуток не давали. Не далее как в прошлом году в Троице-Лыкове продавались целых три подходящих нам объекта: Строгино. Дом, д. Троице-Лыково, 60 кв. м, участок 15 соток с фрукт. деревьями, огорожен, коммуникации, рядом водохранилище, срочно продаю. Строгино Участок 12 соток, Троице-Лыково, ПМЖ (прописка). Отличный вид. Зелено. Тихое, уютное место. Ландшафт. 192 тыс. $, Щукинская м. Дом, дер. Троице-Лыково, 50 кв. м, в собствен., участок 12 соток аренда, 50 м Москва-река, электрич., вода, канализ., плодонос. сад, хор. подъезд, продаю. 205 тыс.$. Торг...

Участок в Троице-Лыкове? Пока не продан. Запишите мобильный риэлтера... Какой дом? Извините, не в курсе. Есть ли коммуникации? Извините, не знаю. Все узнаете у агента... Его Пашей зовут...
Паша иллюзию близкого счастья развеял моментально:

Разумеется, по двум телефонам из трех указанных никто не ответил. Третий оказался телефоном малоизвестного риэлтерского агентства (почему же крупняки не интересуются такими объектами?). К нашему удивлению, секретарь на телефоне проявил заинтересованность:

Значит, не продали?

К сожалению, этот объект только позавчера сняли с продажи.

А почему? Ведь участок на продажу был выставлен больше года.

Увы.

Но можете вы, риэлтер, объяснить, почему совсем рядом, в Серебряном Бору, влет уходят участки стоимостью, как нам объясняют серьезные агентства, по сотне тысяч долларов за сотку, а вы за год не смогли продать землю, смешно сказать, меньше чем по $10 тыс.?

С продажи сняли, потому что клиент просто уехал на время.

Честно говоря, нельзя было не заподозрить, что объявление в инете обычный манок, позволяющий риэлтеру подцепить клиента. Во всяком случае, разведка боем показала, что реально в Москве можно купить только готовый особняк по рублево-успенской цене. А жуки-короеды если и продаются, то каким-то совсем уж хитрым деревенским способом...
По прогнозам аналитиков, рост цен на жилую недвижимость в Москве будет продолжаться как минимум весь этот год. Ясно, что математически ситуация для инвестиционных покупок более чем благоприятная. Но так ли все однозначно и не существует ли для российских капиталов не менее доходных, но существенно менее рискованных инструментов? Корреспондент Ъ-Дома ВИКТОРИЯ ВЛАСОВА совершила виртуальный вояж в поисках наиболее интересных стран для инвестирования в жилую недвижимость.

Там, знаете ли, строение было совсем ветхое. И без всяких коммуникаций, пояснил риэлтер. Хотите, что-нибудь другое подберу? В пределах МКАД, со всеми коммуникациями. И дом будет приличный...

Вложение в лондонскую недвижимость по традиции надежный инструмент долгосрочного инвестирования. Несмотря на невысокие темпы роста цен на недвижимость, объем инвестиций в недвижимость Лондона по-прежнему велик. Причем среди россиян особым спросом пользуется недвижимость стоимостью свыше £1 млн. По мнению экспертов, это происходит потому, что инвестиционные в чистом виде покупки здесь нечасты, скорее имеет место случай комплексного подхода к покупке: расчет на второй дом, способ надежного сбережения средств при минимальном риске и способ преумножения инвестиций. Частично спрос сдерживается невозможностью покупки нерезидентами земельных участков в собственность (возможна лишь долговременная аренда).

Лондон: рай для консерваторов

Что касается цен на объекты недвижимости в центральном Лондоне, то они продолжают расти. После некоторого затишья в прошлом году начиная с января 2006 года цены выросли на 10%. Аналитики считают, что они будут расти и дальше, хотя подобный темп не сохранится к концу этого года ожидается повышение цен на 15%. Стоит отметить при этом, что недвижимость среднего уровня находится в настоящее время в стагнации. В Лондоне рынок уже давно сформировался, его можно назвать устоявшимся. Спрос возрастал на протяжении десятилетий, цены в настоящее время уже высокие, а рост относительно небольшой. Но если покупатель рассматривает инвестиции в рынок недвижимости как консервативное вложение, то есть с очень маленьким риском, но не очень высокой доходностью, то рынок недвижимости Лондона обеспечивает эти два фактора.

Директор по работе с клиентами консалтинговой компании Property Vision Гульнара Лонг таким образом характеризует инвестиционный климат в сфере лондонской недвижимости: На сегодняшний день невыгодно инвестировать в недвижимость Лондона с точки зрения получения доходов от сдачи объекта в аренду. Это в первую очередь связано с тем, что рост уровня цен при приобретении недвижимости значительно опережает рост арендных ставок. Средняя доходность при сдаче недвижимости в аренду составляет всего 3-4% в год.

По мнению большинства экспертов, рынок недвижимости Франции достаточно стабилен. Наблюдается устойчивый рост на уровне 10% в год в Париже и около 10-20% на Лазурном берегу. Жилая недвижимость в Париже, как и в Лондоне, рассматривается и как второй дом, и как способ сохранения и приумножения средств. К тому же круг людей, предпочитающих жить в мировых столицах, широк и устойчив.

Франция: курорты привлекают инвесторов

Следует отметить, что покупателей из России больше всего интересуют апартаменты (€250 тыс. 1 млн) и виллы (€750 тыс. 5 млн).

Что же касается Лазурного берега, то, по данным генерального директора компании Avenue Property Ларисы Хоревой, только за прошедшие полгода рост цен на недвижимость в этом регионе составил около 20% в год. Самая дорогая недвижимость в Сен-Тропе, Ка-д`Антибе, Канне, Ницце. Цены растут и оттого, что предложение на первичном рынке очень ограниченно: свободные участки под застройку в этом районе практически закончились, и основная нагрузка легла на вторичный рынок.

Испания: могло бы быть лучше

Привлекательности недвижимости во Франции добавляет высокая заполняемость курортов, что позволяет при сдаче недвижимости в аренду получать гарантированный дополнительный доход в размере примерно 5% годовых.

Популярны у домовладельцев и у инвесторов Коста-дель-Соль, Малага, Мурсия (со своими гольф-курортами как новым направлением элитного спортивного туризма). Активно покупается и земля под частное строительство, и готовые виллы. Активность на первичном и вторичном рынках недвижимости примерно одинакова. В связи с практически полной застройкой прибрежных территорий освоение земель продвигается в глубь страны.

Испания один из лидеров рынка недвижимости как по уровню спроса, так и по темпу роста цен: за последние десять лет он составил около 145%. В некоторых районах страны наблюдается устойчивый рост до 30% в год, отмечает начальник отдела международных связей компании Eurodom Татьяна Покидько.

Высокий спрос и стабильный рост цен на недвижимость Испании прогнозируется аналитиками и в дальнейшем, несмотря на то что около 15% объема жилищного строительства ЕС приходится именно на эту страну.

Спрос на недвижимость в Испании мог бы быть выше, если бы не бюрократические барьеры при покупке и оформлении и сложности в области законодательства.

По инвестиционной привлекательности Кипр сегодня занимает одно из первых мест в мире благодаря динамично растущей экономике, прозрачному законодательству, развитой инфраструктуре, прекрасной экологии и мягкому климату. Среди других достоинств мягкий иммиграционный режим, долгосрочное низкопроцентное кредитование (на срок до 15 лет по ставке 3,5% годовых).

Кипр: не только побережье

Стоимость недвижимости зависит в первую очередь от близости к морю. Но инвестиционную привлекательность имеют и районы, относительно удаленные (по кипрским меркам) от побережья. В первую очередь это связано с бурным развитием элитного спортивного туризма, а именно гольф-направления.

Несмотря на то что в последнее время кипрская недвижимость практически сравнялась в цене с испанской, она пока существенно дешевле, чем в большинстве развитых стран Европы, а расходы в процессе покупки и на содержание недвижимости заметно ниже.

По прогнозам экспертов, вступление Кипра в Шенгенскую зону в 2007 году и в еврозону в 2008-м будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость в этой стране.

Новые апартаменты стоят от €1800 до €2500 за кв. м. Существенно дешевле недвижимость на вторичном рынке от €1200 за кв. м. Эксперты объясняют такую разницу изменившимися в последнее время стандартами строительства объектов и отделки помещений.

Малое количество налогов и возможность свободного перемещения капиталов делают эту страну привлекательной как для частных инвесторов, так и для транснациональных корпораций. Инвесторам также выгодно наличие упрощенной процедуры покупки жилья, а именно рассрочки, распространяющейся как на первичный, так и на вторичный рынок, возможности получения кредита на покупку недвижимости под 8% годовых, упрощенной схемы подтверждения платежеспособности заемщика.

Дубай: рост искусственных островов

На Пальма-Джумейра компании Emerald Palace Group и один из лидирующих международных операторов гостиниц класса де люкс Kempinski представляет проект Kempinski Palm Jumeirah Residendes Kempinski Emerald Palace Hotel. Покупателям предлагаются резиденции и апартаменты, таунхаусы и пентхаусы в архитектурном комплексе, построенном в дворцовом стиле, а также номера в пятизвездном де люкс-отеле Kempinski Emerald Palace Hotel. Об интересе инвесторов к подобным проектам говорит тот факт, что еще до начала строительства больше 40% площадей было уже продано, в том числе покупателям из России.

По оценкам экспертов, в ближайшие три года цена кв. м дубайской недвижимости может вырасти с $4 тыс. до $10 тыс., при том что предложение на рынке очень обширное частные квартиры, пляжные курортные комплексы с гостиничными апартаментами и виллами на любой вкус. Большая часть этих площадей расположена на искусственных островах Персидского залива, у самого берега. Общая стоимость проектов первых двух островов Пальма-Джумейра и Пальма-Джебель-Али больше $3 млрд. Строительство под ключ финансируется правительством Дубая, а также местными и международными банками.

Болгария: рискованно и сердито

Что же касается доходности инвестиций в подобные проекты, то, по словам Арта Марутяна, директора компании Emerald Palace Real Estate, в 2005 году цены на недвижимость в Дубае выросли почти на 65%, и это не предел. К тому же, приобретя недвижимость сейчас, инвестор получит существенное увеличение стоимости своего объекта, во-первых, по завершении строительства, во-вторых, по мере роста цен на рынке. Сдавая в аренду готовые апартаменты, можно рассчитывать на 20% годовых.

Сейчас наибольший интерес в Болгарии представляют апартаменты и коттеджи ввиду возможности их покупки физическим лицом нерезидентом. Тем же, кто еще не определился с направлением инвестиций, компания Knight Frank в лице Елены Нортон советует: Если инвестор приветствует риск и ожидает при этом высокой отдачи от вложенного капитала в районе 20-25% годовых, в качестве объектов вложения ему в 2006 году подойдут относительно молодые рынки, а именно квартиры в Софии и курортных городах (как морских, так и горнолыжных).

В Болгарии отмечается строительный бум. По данным Ларисы Хоревой, за последние полтора года цены выросли больше чем на 100%. К тому же в 2007 году Болгария вступит в Евросоюз, что повлечет за собой увеличение зарубежных инвестиций, в том числе и в строительство.

Несмотря на высокий даже по западным меркам средний уровень цен почти €3000 за кв. м, западные инвесторы проявляют к Хорватии устойчивый интерес. Он объясняется не только европеизированностью этой страны, довольно высоким уровнем жизни и проинвестиционной налоговой политикой, но и высоким качеством жилья и последовательной экологической политикой.

Хорватия: русским дороже

И все же Хорватия, по общему мнению аналитиков, очень перспективное направление для инвестиций. Правда, участков под застройку практически не осталось вся прибрежная линия полностью освоена, поэтому застройщики сражаются за каждый выставляемый на торги участок. А основная нагрузка лежит на вторичном рынке, где спрос также существенно превышает предложение.

Уровень цен и темпы их роста подсчитать сложно, так как хорватские продавцы недвижимости цены назначают произвольно в зависимости от того, кто выступает покупателем (русским иногда называют более высокие цены).

По мнению аналитиков, Черногория один из лидеров рынка по таким важным показателям, как темпы роста цен на недвижимость, уровень спроса на жилье, качество строительства объектов недвижимости. По отдельным курортным территориям эта страна демонстрирует воистину гигантские темпы роста цен от 50 до 70% в год. Средние же по стране темпы роста цен составляют 25-40% в год. Постоянно растет и предложение жилья в 2006 году в строй будет введено примерно вдвое больше, чем в прошлом. Цена городских апартаментов в новостройках с инфраструктурой на начальном этапе строительства составляет €1500-200 Апартаменты же в новостройках без инфраструктуры, но вблизи моря, с хорошим видом, в районе с развитой инфраструктурой €1000-1500 за кв. м.

Черногория: до 70% в год



Хотя Черногория один из перспективных рынков курортной недвижимости, устойчивый спрос существует и на некурортную городскую недвижимость, а темпы роста цен составляют 25-40% в год. Для российских граждан предусмотрен безвизовый въезд в эту страну.

Вы действительно считаете, что градостроительный центр притяжения Москвы сместится в сторону от Кремля?

Центр Москвы может сместиться. Красная площадь, Лубянка, Старая и Новая площади, Ильинка и другие близлежащие улицы, где находятся многие федеральные министерства, останутся центром власти России, но не деловой активности города. Новый ориентир Москва-Сити, сверхмасштабный проект правительства столицы, в котором оно уже зарезервировало только для себя около 400 000 кв. м площадей на территории более 1 га. Это будет новый центр города, уверен депутат Московской городской думы Михаил Москвин-Тарханов, один из инициаторов проекта. Вопросы градостроительства не только входят в его обязанности народного избранника. Они лежат и в сфере его научных интересов им посвящены его диссертация и преподавательская деятельность.

Идеология проекта возникала постепенно. Наконец она стала понятной: центр станет объектом чудовищного градостроительного притяжения. Нам нужно строить новый центр Москвы. Но его пока преждевременно и даже опасно так называть. Поэтому будем пока называть его ММДЦ Московский международный деловой центр. И только в 2000 г. я стал публично заявлять, что это и есть новый центр Москвы. Туда провели метро, к 2008 г. построим основной комплекс, только, надеюсь, без этой никчемной башни Россия.

Да, безусловно. Самое перспективное направление это ручка теннисной ракетки. Положите на карту Москвы ракетку сеткой на площадку, соответствующую Садовому кольцу, далее рукояткой в сторону, где строится сейчас Москва-Сити, а потом в направлении немного севернее Серебряного бора. Мы давно уже для себя решили, что когда-нибудь у нас будет город будущего. Это был 1992 год, тогда чего только не происходило. Собаки стаями бегали по улицам, на каждом углу торговали коврами, обувью, пьяные, трезвые, тут же бандиты бродили толпами Но пришло в голову, что надо строить Москва-Сити новый международный деловой центр.

Во-первых, очень дорого, во-вторых, невкусно, в-третьих, опасно, в-четвертых, непродаваемо, в-пятых, невероятно тяжело в эксплуатации, в-шестых, с психологической точки зрения неправильно, потому что так ведет себя сегодня только какая-нибудь страна третьего мира. Когда на ровном месте строит что-то самое большое, например храм, который больше, чем собор Святого Петра в Риме. Или Малайзия кругом банановая кожура, а над ней возвышается небоскреб невероятной высоты.

Чем вам этот проект не угодил?

Но мы начинаем Сити-2, это уже будут новостройки на месте существующих кварталов. На планах уже нарисованы дома, которые будут строиться, а там люди живут Этим людям инвестор сначала сказал: мол, дадим квартиры в новых районах, во всяких хороших местах и проч. Я говорю: если квартиры будут в новых районах, даже в хороших местах, жди массовых акций протеста. Нет, квартиры надо дать прямо там, в самом Сити, и пусть они потом, кому захотят, сами продадут. Переселенцы сами там жить не будут, зато у них будет праздник, а уж затем они сами продадут эти квартиры задорого, но при этом будут при решении вопросов строительства вашими союзниками, надежными друзьями, товарищами и братьями по оружию.

Я в Чикаго был, там есть юрист, мой очень хороший знакомый. Он тоже депутат (только там, в Чикаго), до этого был прокурором. Он говорит: не стройте вы больше 70 этажей, это невыгодно, даже у нас невыгодно, а вы еще и строить не умеете. Вам 50 вполне достаточно, ну построите 70 хорошо, но не 100, не надо, это же один голый убыток, это голое тщеславие, не более того! И мы все время эту башню на карте проекта переставляем, переставляем, вот она уже дошла до края, осталось ей вылететь с площадки и исчезнуть совсем.

Так как же пройдет ваша рукоятка теннисной ракетки?

А там, где будут строиться новые элитные жилые дома, уже сейчас цифры примечательные. Хотя оценка была два года назад, сегодня все должно быть гораздо дороже. Сколько будет стоить пентхаус на высотных зданиях с плоскими крышами? На такой плоской крыше ведь может быть вертолетная площадка, чтобы хозяин на вертолете влетал в свою квартиру. Предполагали, что это будет $15 000 за 1 кв. м, но это копейки, сейчас даже стыдно об этом говорить, будет $40 000, не меньше. Но таких квартир будет всего 15, вот 15 самых больших тщеславных буржуа России, которым повезло стать миллионерами из комсомольских работников, они пускай там и живут.

Сити-1 деловой центр, Сити-2 смешанный центр и жилая застройка, тянущаяся вдоль реки на северо-запад, а далее к шереметьевскому лучу. Туда будут протягиваться и новые транспортные коммуникации. Через Экспоцентр вся эта застройка примыкает прямо к Белому дому фактически у Садового кольца. Представьте себе эту ручку с расширениями в месте, где находится Москва-Сити, потом сужение, дальше она немножко кривая, идет уже на северо-восток, загибаясь к шереметьевскому лучу, по будущей скоростной трассе Сити Шереметьево. Пристегните ремни: время в пути 23 минуты. Вот это новая зона Сити- Та, которая сейчас называется Олимпийская деревня.

Вот Москва-река. Она течет вдоль Кутузовского проспекта и дальше к большой Филевской улице и Филевскому парку. Здесь стоит Москва-Сити. От Сити луч, перпендикулярный Москве-реке до Ваганьковского кладбища, вдоль Беговой улицы это Сити- Теперь перешагиваем через реку и идем вдоль нее, но по другой стороне от Кутузовского проспекта, через Силикатные проезды, через грязную промзону, вплоть до Филевской поймы, Нижних Мневников Туда мы идем по этому лучу к Ленинградскому шоссе. С другой же стороны реки Западный речной порт. Его тоже реконструируют.

В Сити отдельная газовая электростанция двойного расширения, у нее коэффициент полезного действия 87%. Потрясающая машина. Правда, ее надо было пробить. Сейчас она строится, уже пошла вторая очередь. Это очень интересная штука, своя собственная независимая энергосистема. То есть Сити это еще место, где мы совершаем технологический прорыв.

А эксплуатационных мощностей на столь масштабное строительство хватит?

Золотое кольцо как программа ничего особо сложного собой не представляет. Это всего лишь колечко вокруг Кремля, там его оборудуют всякими подземными стояночками, торговыми центрами, красотами и проч. Там все не слишком дорого. Вот Золотой остров до чего интересная штука! Там есть идея новую маленькую фабрику на месте Красного Октября сделать с шоколадным цехом и шоколадным рестораном. А если удастся договориться с энергетиками и поставить нормальную газовую электростанцию, которая занимает мало места, но гораздо мощнее, чем тамошний раритет, тогда можно сделать вообще блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Это сооружение дореволюционное, таких у нас всего два второе у Белого дома. Вообразите: напротив Кремля электростанция с черными трубами, оставить эти трубы, оставить всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы

Помимо Сити у Москвы есть и другие масштабные программы, такие как Золотой остров, Золотое кольцо, например, или Новое кольцо Москвы и т. д. Как вы к этим программам относитесь и насколько реалистичными их считаете?

англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно сделать такое напротив Кремля. Правда, там [на Болотном острове] плохое место по части грунтов. Но есть ведь особое предложение Юрия Лужкова, он говорит: давайте все под Обводным каналом и над ним сделаем торговыми помещениями и гаражами. Обводной канал же неглубокий, только гидроизоляция там серьезная нужна, пока не ясно, сколько это будет стоить. Но остров очень интересен. Если посмотреть через реку со стороны Софийской набережной, со стороны английского посольства я не могу себе даже представить другого такого вида. Это, наверное, один из лучших видов Европы, один из лучших видов мира, когда перед вами Кремль расстилается. А уж после того, как снесем еще гостиницу Россия

Я в Бирмингеме такие штуки видел для старых складов, фабрик каких-то

Вопросы передачи земли в частную собственность замедляют сроки реализации проектов?

Жуткое здание, уродует весь вид на Кремль. Может быть, конечно, к моему мнению примешиваются личные чувства моим предкам, купцам Москвиным, здесь принадлежали участки земли, здесь же стоял наш фамильный дом Но я категорический противник поднятия вопросов о реституции в России. Это гибельный путь.

В этом случае можно уйти от любых попыток нормативного регулирования цены земли. Потому что у некоторых федеральных чиновников мозги срабатывают только на одно: купля-продажа через публичные торги, а начальную цену земли установим мы на федеральном уровне. У некоторых чиновников есть мечта установить также нормативную цену на землю ниже рыночной. Потом нагнать ребят, они накупят землю дешевле рыночной цены, а после продадут по рыночной. И затем жить на Майами. Эта простая мечта не покидает людей, возрождается с каждым новым поколением федеральных чиновников. Поэтому, чтобы возрожденную мечту в самых высокопоставленных головах не шевелить, мы можем идти по этому пути.

Мы будем продавать землю, закон-то мы внесли о землепользовании. И даже внесли в него придуманную мною новую форму приватизации земли. Я придумал вообще новую формулу, которая не существовала в РФ никогда до этого, меня прокуратура сразу за это дело взяла за шиворот. Мы судились до Верховного суда, а в его Президиуме мы выиграли дело, и эта форма вошла в закон. Она называется передача земельных участков инвесторам по итогам реализации инвестиционного контракта. Что это означает? Без всякого договора купли-продажи реализованный инвестиционный контракт является правоустанавливающим документом для оформления права собственности на землю. Вот эта штука внесена в московский закон (статья 7), и она ждет своего часа. Чем норма прекрасна? Тем, что земля перейдет в собственность инвестору только после того, как он полностью реализует контракт параллельно с оформлением права собственности на коробку [здания]. То есть дом будет принят госкомиссией, введен в эксплуатацию по распоряжению префекта или правительства Москвы. После этого с инвестиционным контрактом, с актом о полной реализации контракта надо будет пойти и оформить права собственности и на здания, и на землю, при этом фактически формируется наконец единый имущественный комплекс.

В 2003 г. Прямо в законе так зафиксировано. Единственная дополнительная важная деталь, что мы ввели, оговорочка, что оценка земли внутри контракта будет производиться по рыночной цене. Но что такое рыночная цена земли, когда рынка земли нет? Это либо оценка исходя из доходности, либо другие оценочные формы. Как считают у нас в Москве, существуют три оценочные формы, хотя вообще-то их больше.

И когда такая схема была принята?

Нет. У нас всегда есть дежурный перспективный участок Москва-Сити, когда мы задумываемся о продаже земли. Но обычно все-таки идут по простому пути. Мол, вот новая система, а вдруг чего случится? Поэтому я думаю, что надо делать эксперимент не в Москва-Сити, а на отдельном участке за его пределами.

Был ли прецедент?

А вообще собственность на землю, на ваш взгляд, важна?

Я еще провел в том законе штуку не менее интересную. Но начал это уже не я, это городское правительство, а я присоединился к этому делу. Это разрешение на внесение земельных участков (но только на основании закона Московской городской думы) в уставный капитал акционерных обществ. А это совсем особая и очень интересная форма. Потому что, даже если у вас акционерное общество, 100% акций которого принадлежит государству, все равно земля уже частная. Потому что акционерное общество основано на принципе частной собственности. И земля принадлежит обществу, а не государству. А государство обладает только акциями, которые удостоверяют его право на получение дивидендов и участие в управлении обществом. Приватизация происходит в момент образования общества, а не в тот момент, когда акции продаются в частные руки. Поэтому, хотя РАО ЕЭС это 100%-ная государственная компания, нужно учитывать, что компания-то государственная, да собственность-то не государственная. Это госкапиталистические компании, не государство является собственником, государство держит полный пул обязательственных прав на данную компанию, но обязательственных, а не вещных.

Американцы, европейцы относятся к этому вопросу более спокойно, с пониманием. Ну и что, ну и в Англии собственность на землю как бы принадлежит короне, а права других лиц хоть и вечны и нерушимы, но маскируются под обязательства, и не всегда очевидно, что же именно они продают. Но на бытовом уровне они спокойно считают, что у них есть частная собственность на землю. А вот Юго-Восточная Азия, если еще корейцы придут, если придет Сингапур, с ними надо играть в частную собственность. Взять, скажем, в партнеры Гонконг и сказать, что мы дадим землю в аренду на 49 лет, им это не слишком понравится. Они готовы иногда на это пойти, но им это не нравится.

Это особенно важно для строительства какого-то крупного, сложного объекта типа гигантского небоскреба. Где инвестиции громадные, где окупаемость семь и более лет. Нужны дополнительные гарантии для возведения такого большого комплекса. Особенно если деньги намерены прийти из Юго-Восточной Азии. Юго-Восточная Азия очень трепетно относится к собственности на землю. Они не очень хорошо реагируют на аренду и другие менее жесткие, чем собственность, права.

Зачем и почему

Сейчас в средствах массовой информации часто призывают к созданию жилищных объединений – ТСЖ. Зачем они? С какой целью создаются?
Софья Александровна

Как создать ТСЖ, чего от них ждать, что это даст? Вопросов у москвичей немало. На некоторые из них отвечает руководитель управления координации деятельности товариществ собственников жилья и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталий АКИМКИН.

Подробнее о ТСЖ. Товарищества собственников жилья (некоммерческие организации) – это объединения жителей дома – собственников жилых и нежилых помещений. Для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент жилищной политики и жилищного фонда – если речь идет о жилых помещениях). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать.

Имеются в виду не только товарищества собственников жилья, но и другие формы объединений жителей, предусмотренные действующим законодательством, – территориальные общины, ЖК и ЖСК. Ведется поиск и более новых организационно-правовых форм жилищного самоуправления, которые вобрали бы в себя все лучшее, что имеется в этой сфере, – это, в частности, жилищные товарищества (они дают возможность шире привлекать к управлению домом не только собственников, но и нанимателей).

Товариществу в соответствии с федеральными и московскими нормативными актами дано право самостоятельно выбирать управляющую компанию (не только ДЕЗ, но и любую частную организацию), которая будет привлекать всех необходимых подрядчиков и заключать с ними договоры. При этом товарищество может не только реально сэкономить деньги своих членов, но и требовать повышенного качества предоставляемых услуг. Как? Оно может производить работы своими силами, силами людей, живущих в этом доме и имеющих разрешение на производство таких работ. Скажем, в доме всегда можно найти опытного бухгалтера, нередко – плотника, электрика, слесаря.

Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов). Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание своего строения и придомовой территории.

Ваши права – в ваших руках

Мы живем в доме, где создано товарищество собственников жилья. Размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги у нас больше, чем в домах, где нет никаких товариществ, а других «преимуществ» мы пока не видим.
А. ТАГИРОВ

Товарищество может напрямую заключать договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги: Мосгортеплом, Мосводоканалом, предприятиями по вывозке мусора и т. д., что тоже поможет экономнее расходовать свои средства и контролировать их использование.

За коммунальные услуги жители домов, где образованы товарищества, должны платить наравне с теми жителями, которые проживают в домах, обслуживаемых городскими структурами. Никаких поборов с них быть не должно! Но, как правило, товарищества хотят получать дополнительные услуги, улучшающие условия и комфортность проживания. Именно это и приводит к увеличению расходов жителей. Размер платежей каждого из них устанавливается на общем собрании и является обязательным для всех домовладельцев.

В 1997г. был принят московский закон №8-28 «О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме». В соответствии с данным законом товарищества, принявшие кондоминиумы в управление, получили право:
– выкупать свободные от обязательств нежилые помещения по льготным ценам;
– получать свободные от обязательств нежилые помещения в аренду;
– получать в управление нежилые помещения в кондоминиуме, при этом самостоятельно выбирать арендатора (по свободным от обязательств помещениям) и быть стороной в договоре аренды.

Основные преимущества организации товариществ – это улучшение условий проживания жильцов: благодаря контролю за работой обслуживающих организаций, праву выбора таких организаций, возможности привлечения дополнительных источников финансирования их деятельности (можно сдать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки, подвалы, часть фасада под рекламу; реконструировать существующие здания – надстраивать, перестраивать). Кроме того, у товарищества есть преимущественное право использования или выкупа свободных от обязательств нежилых помещений, принадлежащих городу.

Суров бюджетный кодекс
В составе нашего кондоминиума имеются нежилые помещения, которые являются городской собственностью. Имеет ли право товарищество собственников жилья на часть средств, полученных от их использования?
Ирина ЕРМИЛОВА

Поэтому в настоящее время возникла необходимость разработки механизмов дополнительного экономического стимулирования деятельности ТСЖ, повышения их заинтересованности в рациональном управлении недвижимым имуществом и в эффективном использовании городской собственности в кондоминиуме на взаимовыгодной основе. Такие предложения сейчас разрабатываются и в дальнейшем будут рассмотрены на Координационном совете при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере. В настоящее время готовится также ряд постановлений столичного правительства о создании необходимых условий товариществам по управлению кондоминиумами, в которых имеются помещения, принадлежащие городу.

Предусматривалось, что часть денег, полученных от аренды нежилых помещений, товарищество вправе оставлять в своем распоряжении и использовать на покрытие расходов на техническое обслуживание жилого дома. Однако с выходом Бюджетного кодекса РФ все средства, полученные от использования городской собственности, должны направляться исключительно в бюджет города и, таким образом, товарищества утрачивают возможность пользоваться ими.



Главная --> Публикации