Главная --> Публикации --> Новоселье для целого квартала? реально В москве появятся прибалтийские гостиницы Правительство москвы меняет условия доступа к спецаукционам От садового до новорижской Мне бы квартирку в мытищах... или на кипре

Возможно все

Уважение и даже некоторый трепет внушают цифры аренды на обычное жилье так называемого экономкласса. Когда же речь заходит об аренде элитного жилья, то уважение сменяется изумлением: неужели такие цены в принципе возможны?

Директор по развитию компании Усадьба Екатерина Батынкова говорит, что в настоящий момент стоимость аренды элитной квартиры начинается от $3000 и достигает $100 000 в месяц. Разумеется, конкретные примеры таких квартир не раскрываются риелторами ради конфиденциальности. Однако расположение их все же не является тайной: это наиболее престижные районы Москвы (Золотая и Серебряная мили). Площадь такой квартиры составляет 700-1000 кв. м, соответствует цене и высочайший уровень внутренней отделки, авторский дизайн, мебель самой высокой ценовой категории. Наибольшим спросом арендаторов (и, соответственно, рекордными ценами на аренду) отличаются квартиры на Остоженке, Пречистенке, Арбате, Патриарших прудах, Тверской, и Чистых прудах. С небольшим отставанием следуют Хамовники, Якиманка, Китай-город, Красная Пресня, апартаменты в элитных комплексах на Западе, Северо-Западе и Юго-Западе Москвы.

В момент, когда просматриваешь сведения о стоимости аренды элитных квартир, находящихся где-нибудь в районе Чистых прудов или Китай-города, как-то особенно остро понимаешь важность наличия жилья в центре, доставшегося, скажем, от бабушки или дедушки. Поскольку имеющим такое наследство советского времени можно вздохнуть и расслабиться: теперь делать деньги для них будет квартира, зарабатывая от нескольких тысяч долларов в месяц до десятков или даже сотен тысяч это уж как поставить дело. Квартиры в ценовой категории до $2000 в месяц, как правило, вообще не рассматриваются как элитные, а верхнего порога цен пока практически не существует.При этом ставки постоянно растут, пусть и не столь быстро, как стоимость самого жилья. По словам Натальи Карабановой, руководителя отдела аренды элитных квартир компании DeltaRealty, темпы роста арендных ставок, хотя и меркнут по сравнению с аномальным взлетом цен на покупку недвижимости, все же довольно значительны: В первом полугодии 2006-го аренда в элитных объектах дорожала на 2-3% ежемесячно. И, скорее всего, тенденция будет сохраняться до тех пор, пока спрос не начнет падать.

Несмотря на кажущееся преимущество покупки жилья перед столь дорогой арендой, в последней есть свой смысл. Далеко не все желают приобретать недвижимость в Москве, в частности, в целях сохранения конфиденциальности информации о своей персоне. Кроме этого, кто-то просто не хочет терять время и втягиваться в процесс приобретения жилья, его последующей отделки и обстановки. Немаловажным является также вопрос о необходимости единовременного инвестирования большой суммы денег при покупке недвижимости в разрезе соотношения стоимости продажи и аренды. Зачастую бывает и так, что квартира действительно требуется всего на несколько месяцев или на год, и покупка в этом случае теряет свой смысл.

Аренда и арендаторы

Если говорить об иностранных специалистах, то элитное жилье в Москве становится своего рода инструментом их привлечения. Компании, приглашающие к себе специалиста высокого класса, стремятся обеспечить его достойными условиями, а в Москве европейскому уровню соответствуют как раз такие квартиры. Бывает и так, что арендаторы просто по каким-то причинам пока не могут позволить себе покупку достойной квартиры, поэтому им выгоднее снимать, нежели размениваться на жилье эконом- или бизнес-класса.

Арендаторами элитных квартир на сегодняшний день выступают зарубежные специалисты высокого класса, а также наши, российские топ-менеджеры крупных компаний, в том числе и естественных монополий, которые приезжают в столицу из других городов. Если сравнивать в процентном соотношении, то, по данным компании Усадьба, в 90-х годах иностранцы составляли 95% всех арендаторов элитного жилья, россияне 5%; в 2000 г. иностранцы 60%, россияне 40%, на сегодняшний день достигнуто равновесие: 50/5

Ремонт как одно из условий

Основными факторами, влияющими на стоимость аренды, являются местоположение, размер и планировка квартиры, качество отделки, наличие мебели и технического оборудования, класс здания и возможность парковки, а также вид из окна. Клиенты придают большое значение уровню оснащенности жилья бытовой техникой, качеству и количеству встроенных приборов. Что касается мебели, она, безусловно, должна быть импортной и дорогой. Хотя иногда клиенты, арендующие квартиры на длительный срок, предпочитают снимать пустую квартиру, т. к. вместе с семьей они нередко привозят во временные апартаменты и собственную мебель. В остальных же случаях квартира должна быть полностью меблирована. И, конечно же, стоимость аренды напрямую зависит от давности ремонта. Ставка будет максимальной для данного объекта, если ремонт сделан накануне и после этого в квартире еще никто не жил, рассказывает Наталья Карабанова.

Тем не менее возможность снять элитную квартиру на короткий срок также существует. По словам Екатерины Батынковой, краткосрочная аренда представляет собой самостоятельный сегмент рынка, которым занимаются специализированные компании: Подобные компании, как правило, обладают собственной структурой, которая отвечает за поддержание квартиры в должном состоянии. Соответственно, ремонт проводится по мере необходимости, а не после каждого нового арендатора (если, конечно, не произошло форс-мажорных обстоятельств). В некоторых компаниях существует специальный штат сотрудников, которые занимаются ежедневным поддержанием порядка (горничные гостиничного типа).

При подготовке квартиры к сдаче ремонт становится одним из важнейших понятий. Именно достойная отделка поднимает цену на жилье, авторские разработки интерьера становятся дополнительными козырями при сдаче. Именно это становится причиной, по которой далеко не все хозяева квартир спешат отдавать их на короткий период, например на лето. Хозяин квартиры в клубном доме, сдаваемой за $7000 в месяц, может предпочесть подождать арендатора на длительный срок, нежели сдать на несколько месяцев. Это как раз тот сегмент, где могут отказаться от синицы в руке, дабы дождаться журавля в небе. Перед каждым новым арендатором квартира приводится в порядок: заново красятся стены, меняется некоторая мебель. В основном ремонт происходит за счет собственника жилья, однако бывают случаи, когда счет выставляется арендатору если поломка произошла по его вине.

Расположенный на Рублевском шоссе торговый центр был первым проектом компании на рынке торговой недвижимости Москвы. Продажа Европарка состоялась в январе 2006 года, новым собственников ТЦ стала компания Лигастройпроект, которая изначально была создана для участия в аукционе по продаже гостиницы Украина. Фонд, который получила в управление компания Лигастройпроект, включал около $300 млн.

Бывает и так, что квартиры сдаются и вовсе без ремонта. Обычно это происходит именно тогда, когда квартира не приобреталась в инвестиционных целях или последующей сдачи в аренду, а досталась в наследство. Конечно, цена такой квартиры значительно ниже, как и спрос на нее. Арендатору, который платит довольно значительную сумму, редко хочется въезжать в квартиру, требующую ремонта и смены обстановки.
Как стало известно Бизнесу, группа Даев плаза не собиралась надолго расставаться с ТЦ Европарк: воспользовавшись сделкой по схеме РЕПО (соглашение об обратной покупке), компания в скором времени выкупит центр у Лигастройпроекта, нынешнего собственника фонда. Сейчас Даев плаза продолжает управлять ТЦ. По мнению экспертов, используемая финансовая схема не только стала прецедентом на столичном рынке недвижимости, но и позволила группе Даев плаза успешно рассчитаться по банковским кредитам и провести реконцепцию Европарка.

Что любопытно, агентом на торгах по Украине от Лигастройпроекта выступал сам гендиректор Даев плаза Дмитрий Гаркуша. Тогда, по его словам, он являлся консультантом компании.

После отказа от покупки Украины было принято решение инвестировать часть этих средств в покупку ТЦ Европарк.

Несмотря на то, что первый ТЦ Даев плаза оказался не совсем успешным проектом, компания не собирается окончательно расставаться с Европарком. Как рассказал Дмитрий Гаркуша, условия соглашения по купле-продаже Европарка изначально включали возможность в определенные сроки выкупить ТЦ. Это была сложная сделка РЕПО, в ходе которой мы получили средства, чтобы реструктуризировать бизнес Европарка: заключен договор с новым якорным арендатором Auchan (сменил сеть Рамстор), заканчиваются работы по перепланировке самого центра,- рассказал Дмитрий Гаркуша. Он уточнил, что, пока идет смена концепции ТЦ, финансовые условия у Лигастройпроекта для группы Даев плаза более комфортны, чем у Сбербанка (более высокая процентнаяставка), который изначально финансировал проект. "Европарк является для меня знаковым проектом, поэтому через некоторое время я планирую его выкупить,- заявляет Гаркуша.

Впрочем, Бизнесу удалось узнать подробности этой сделки. То, что группа Даев плаза планирует вернуть себе ТЦ Европарк, Бизнесу рассказал Дмитрий Гаркуша.

Инвесторы недополучили бы прибыль,- разъясняет Гаркуша.- Поэтому после того как покупателем Украины стала другая компания, было принято решение вложить их в другие проекты. Председатель совета директоров Лигастройпроекта Алексей Линецкий утверждает, что Европарк изначально расценивался фондом как интересный актив для размещения аккумулированных средств. Раскрывать детали соглашения с группой Даев плаза и называть других акционеров фонда, кроме уже известного рынку предпринимателя Аркадия Гайдамака, Алексей Линецкий отказался. Сейчас, по словам Дмитрия Гаркуши, идут переговоры по участию Лигастройпроекта в проекте строительства еще одного крупного ТЦ.

Сделка с Европарком была выгодна не только группе Даев плаза, но и Лигастройпроекту. Средства, изначально аккумулированные под покупку акций Украины, были изъяты из оборота, и, соответственно, их нельзя было просто вернуть на рынки, там, где они до этого работали.

Учитывая новые подробности, эксперты считают, что сумма сделки могла быть существенно меньше, чем предполагалось изначально - не $150 млн, а около $75-85 млн. Начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова считает, что, поскольку группа Даев плаза предпочла остаться управляющей компанией Европарка, ее первоначальная задача заключалась не в том, чтобы построить ТЦ с целью продажи, а чтобы остаться в проекте как минимум до того момента, пока центр не начнет приносить прибыль. В этом случае реализовать Европарк можно будет на более интересных условиях, нежели сейчас,- говорит Новикова.

Игроки рынка недвижимости затруднились назвать истинные причины использования подобной схемы. Вероятно, эта сделка была совершена для того, чтобы рассчитаться со Сбербанком по кредиту на строительство Европарка с меньшими потерями,- рассуждает один из экспертов компании Jones Lang LaSalle.

В Балашихе дешевле

Программа Молодой семье доступное жилье дает молодым москвичам хороший шанс улучшить свои жилищные условия, однако он не единственный. Существует еще несколько способов, которыми предлагает воспользоваться город. В Северном округе, благодаря всем им, уже около одной тысячи молодых семей приобрели квартиры.

В этом году условия программы немного изменились, а площадь молодым стали предоставлять в Подмосковье. Однако расстаться с московской пропиской готовы далеко не все.

В прошлом году квартиры по программе Молодой семье доступное жилье на Севере столицы получили 246 семей. Все они справили новоселье в новых домах серии П-44Т, которые уже успели полюбиться многим москвичам. Причем не только за их красивый внешний вид, но и за удобную планировку квартир. К тому же жилье в них всегда сдается под ключ, а значит, как только документы оформлены новоселы могут въезжать.

Вариации на тему

С начала этого года в округе обеспечили жильем 77 молодых семей, рассказывает заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда в САО Роман Григорян. Квартиры в основном выделялись в Балашихе. Многие пары от такого варианта отказались. Тогда мы стали предлагать жилье тем, кто встал на очередь позднее. Таким образом, у некоторых семей появилась возможность улучшить жилищные условия намного быстрее. К тому же, площадь в Подмосковье дешевле. Скажем, в Балашихе по этой программе квадратный метр стоит около 25 тыс. рублей, а в Москве более 28 тысяч. Поэтому на новоселье согласились и те молодые люди, которым из-за роста цен на жилье пришлось изменить планы. Вспомним, когда программа начала действовать, квартиры стоили в три раза дешевле.

Условия соципотеки для многих покажутся более выгодными. Ведь досрочно погасить долг можно уже через два года, а не через пять лет, как в программе для молодых семей. И взять кредит можно сроком от трех до 30 лет. Что касается цены на квартиру, то она сохраняется одинаковой для всех программ, потому что продают жилье очередникам по себестоимости строительства.

Тем не менее, число участников программы Молодой семье доступное жилье в округе ежегодно растет. Например, сейчас в очереди зарегистрировано 750 семей. Всех, правда, обеспечить жильем в этом году не удастся, так как предполагают выделить всего 400 квартир. Но, с другой стороны, это почти в два раза больше площади, полученной в 2005-м. И в дальнейшем, по словам Романа Григоряна, объемы жилья, вводимого в округе под эту и другие программы, которые позволяют очередникам приобрести квартиру с привлечением собственных средств, будут только увеличиваться.
Сегодня популярностью у москвичей пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а вот однокомнатные остаются невостребованными. Тем более, жилье в рассрочку теперь предоставляют молодым супругам, имеющим детей, а они ютиться в однушке не хотят. А как же те пары, которые еще не обзавелись потомством? Для них такие квартиры как раз подойдут, только молодым, подавшим заявление в период действия второго этапа молодежной программы, предложат участие в социальной ипотеке.

Субсидия выросла

В прошлом году в Москве построили три дома по социальной ипотеке: в Западном Дегунине, Лианозове и Перове, в которые из Северного округа заселилось 85 семей. В 2006-м в столице появились еще две новостройки в Южном Бутове, микрорайон 11, корп. 3 и Это дома современных серий П-44Т и КОПЭ. Так что 70 квартир уже ушли, а четыре ждут хозяев, которые пока проходят процедуру андеррайтинга в банке.

Сумма субсидии зависит от года постановки на учет, говорит Роман Григорян. Поэтому эта программа особенно интересна тем, кто давно стоит на очереди. Сейчас вступил в силу новый закон, в соответствии с которым максимальный процент субсидии 70%. Расчет ведется, исходя из суммы 57 тыс. 700 руб. за квадратный метр. Получить такую субсидию смогут жители, которые стоят в очереди 15 лет. В таком случае, например, семья из трех человек для приобретения двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м может рассчитывать на субсидию в размере 2 млн. 181 тыс. рублей.

Приобрести квадраты молодая семья может еще и с помощью субсидии. Такой вариант подходит для тех горожан, которые участвуют в какой-нибудь накопительной системе. К примеру, в строительном кооперативе. Если кратко, то сначала им предоставляют жилье по коммерческому найму сроком на пять лет. За это время семья должна накопить определенные средства, после чего молодые получат субсидию от государства и тогда смогут приобрести жилье на рынке недвижимости.

Как видим, сегодня у молодых гораздо больше вариантов для обретения собственной крыши над головой. К тому же, существует еще один плюс молодежных программ. В соответствии с новым Жилищным кодексом семья, которую признали малоимущей, не может получить квартиру возмездным способом, то есть с использованием собственных средств. Для молодой семьи такой шанс остается.
По информации Известий, в начале сентября глава правительства Михаил Фрадков проведет закрытое совещание с представителями федеральных ведомств и прокуратуры. Уже сейчас понятно - поговорят всерьез о том, что же у нас происходит с ценами на жилье в столице и других крупных городах. Не дожидаясь выводов правительства, Известия попытались сами разобраться в этом вопросе. О том, как формируются заоблачные цены на жилье и какую долю в стоимости квадратного метра составляют затраты на строительство, обозревателю Михаилу Хмелеву рассказал Евгений Ермолаев.

Дома, в которые въехали москвичи по договору коммерческого найма, были построены в 2003 году на улице Верхние поля. В этих новостройках 60 квартир выделили жителям Северного округа. Кстати, некоторые супруги накапливают собственные средства раньше, поэтому ежегодно около 10 квартир освобождаются и вновь заселяются очередниками.

ответ: Каждый год на московском рынке новостроек совершается около 18 тыс. сделок. В этом году под федеральные и московские социальные программы (жилье льготникам, очередникам и переселенцам из ветхого фонда) было изъято с рынка 6 тыс. квартир. Покупатели, столкнувшись с дефицитом в столице, кинулись в Подмосковье. Спрос и там вырос как никогда. Застройщики начали повышать расценки, чтобы не отстать от конъюнктуры. Но и в Подмосковье число квартир в новых домах резко уменьшилось: после выделения огромных сумм из бюджета на закупку жилья для льготных категорий. В итоге в ближнем Подмосковье цены выросли на 50%. А вслед за ростом на первичном рынке выросли цены и на вторичном.

вопрос: Скажите, почему спрос на жилье вдруг резко вырос?

о: В среднем по России себестоимость строительства составляет около 80% рыночной цены. В центральных регионах, где нет вечной мерзлоты и оползневых грунтов, себестоимость колеблется от 15 тыс. до 18 тыс. руб. за метр. В среднем по России это 17.1 тыс. руб., в то время как рыночная цена достигает 20.9 тыс. руб. за метр. В Москве ситуация иная: здесь рыночные цены в 3-4 раза превышают затраты на возведение дома. Себестоимость строительства в Москве - 23.5 тыс. руб., а рыночная цена - 74.9 тыс. руб. за метр.

в: Принято обвинять застройщиков в высоких ценах на жилье. Какую долю в конечной цене 1 кв.м составляют затраты на строительство?

о: Из строительно-монтажных работ, землеотвода, инженерного оборудования и благоустройства участка. Еще нужно учитывать расходы, связанные с передачей части квартир муниципалитетам.

в: А из чего тогда складывается себестоимость строительства?

о: Понятно, ни по себестоимости, ни по расчетной стоимости квартиру вы не купите. Прежде чем дойти до покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников. Строители получают немного: около 20% в Москве и 10% в других регионах России. Прибавляем расходы по передаче квартир на социальные нужды. Инвестор-застройщик зарабатывает еще 30%. Первое звено посредников - риэлторы, тесно связанные с застройщиком, тоже зарабатывают свое. В этот момент и формируется инвестиционная стоимость жилья - цена, по которой оно выходит на рынок.

в: И как же в конечном итоге формируется рыночная цена на жилье?

о: Дело в том, что в столице сложился изощренный рынок посредников. Помимо первого звена оптовых покупателей есть и второе: мелкооптовые покупатели, риэлторы, граждане, что покупают жилье на уровне котлована. И к тому времени, когда дом сдается в эксплуатацию, все они зарабатывают еще порядка 90%. Итог известен - рыночная стоимость квартир в Москве почти в три раза больше их себестоимости. В других городах, где ситуация с предложением жилья на рынке не столь напряженная, посредники зарабатывают лишь 10%.

в: Из ваших цифр получается, что жилье в московской новостройке можно купить менее чем за 40 тыс. руб. за 1 кв.м. Но расценки на рынке гораздо выше, как вы это объясните?

о: Купить жилье по себестоимости сегодня невозможно. Риэлтор, работающий в связке с застройщиком, выкупает все квартиры, выступая в качестве соинвестора строительства. И в этот круг частнику практически невозможно попасть. Минимальная цена, по какой можно приобрести квартиру, - инвестиционная стоимость. Далее цены формируются уже исходя из рыночной конъюнктуры. При ажиотажном спросе на жилье, который намного превышает предложение, посредники не церемонятся. Пока на рынке спрос превышает предложение - о каком снижении цен можно говорить?

в: Значит, вся вина за рост цен на посредниках? А если удалить это звено, сможем мы покупать жилье за те деньги, которых оно стоит?



Главная --> Публикации