Главная --> Публикации --> В москве появятся прибалтийские гостиницы Правительство москвы меняет условия доступа к спецаукционам От садового до новорижской Мне бы квартирку в мытищах... или на кипре Земля как основа динамичного градостроительного развития города москвы

Аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) утверждают, что спрос на торговые помещения в городе продолжает расти и намного превышает предложение. Темпы строительства объектов торговой недвижимости не соответствуют растущему спросу местных, московских и международных компаний, отмечают эксперты CW/SR. Мария Котова, директор департамента профессиональных услуг Knight Frank, подтверждает, что рынок торговой недвижимости Ростова характеризуется высоким дефицитом качественного предложения, и уточняет, что спрос в основном стимулируется московскими операторами.

Ростов - на - Дону Строители не поспевают за растущим спросом ритейлеров. К концу 2006 г. эксперты прогнозируют дефицит качественных площадей на уровне 94 000 кв. м.

Единственный в Ростове торгово-развлекательный комплекс Горизонт на пр. Нагибина заполнен на 100%, рассказывает гендиректор комплекса Дан Полонский. Недавно компания сдала в аренду 4500 кв. м Детскому миру в принадлежащем ей здании недалеко от Горизонта, напротив его главного входа. Сейчас идет ремонт помещения, открытие нового магазина запланировано на декабрь 2006 г. Полонский отмечает, что Горизонт намерен увеличить торговые площади практически вдвое с 70 000 кв. м до 120 000 кв. м, застроив близлежащий земельный участок, а также построить еще один ТРК площадью 60 000 кв. м на территории завода Рубин (на пересечении ул. Красноармейской и Театрального пр-та).

По опыту Knight Frank, доля московских ритейлеров по занимаемым площадям в региональных торговых комплексах составляет 60-65%, а местные операторы розничной торговли, как правило, закрывают нишу магазинов площадью менее 1000 кв. м, объясняет Котова. По ее данным, сейчас заполняемость действующих ТЦ приближается к 95%, дефицит качественных площадей по итогам 2006 г. прогнозируется на уровне 94 000 кв. м.

В июне 2006 г. был торжественно заложен первый камень магазина IKEA и семейного торгового центра Мега общей площадью более 120 000 кв. м, инвестиции оценивались в $150 млн. Но в начале сентября строительство было приостановлено Региональной службой государственного строительного надзора Ростовской области (ГСН РО). По словам замруководителя ГСН РО Александра Баронова, у IKEA нет разрешительной документации, строительство велось без проекта и необходимых экспертиз. Сейчас компания работает над получением всех необходимых разрешений, говорит менеджер по связям с общественностью IKEA в России и на Украине Наталья Алтынова.

Рынок качественных торговых площадей пополнится не раньше 2007 г., считает Котова: в стадии строительства находится примерно 10 ТЦ общей площадью около 350 000 кв. м. Торгово-развлекательные центры строят Единство (на левом берегу Дона, площадь 63 000 кв. м), Мир Комвек (ТРЦ в Безымянной Балке, площадь 70 000 кв. м), Кит-Кэпитал (в Мясниковском районе, площадь 50 000 кв. м).

В конце июня группа Агроком анонсировала строительство ТРК площадью 70 000 кв. м на месте мясокомбината Ростовский (входит в группу). По словам директора по финансам группы Агроком Сергея Борцова, сейчас идет переоформление статуса участка площадью около 6 га из земель производственного назначения в общее, в течение 12 месяцев завершится подготовка проектной документации, а начало строительства намечено на апрель 2007 г. и займет 8-12 месяцев. Инвестиции оцениваются в $110 млн, а срок окупаемости шесть лет.

В IV квартале 2006 г. строительство ТРЦ Калинка-малинка на ул. Малиновского начнет Adm Group, рассказал заместитель гендиректора компании Андрей Богославский. Формат регионального ТРК разработан совместно с RTKL, Fortune Street, Colliers International. В комплексе площадью около 70 000 кв. м разместится более 100 магазинов, кафе, ресторанов, фудкорт и развлекательная зона (многозальный кинотеатр, боулинг, ледовый каток). Соседний участок уже осваивают Доринда (строят второй гипермаркет О'кей) и Castorama (гипермаркет товаров для дома DIY) строительство компании намерены закончить в середине 2007 г. Богославский говорит, что совокупная площадь трех комплексов составит более 100 000 кв. м, объединенная парковка 2500 машино-мест. Инвестиции в проект Калинки-малинки он оценивает в $60 млн, окончание строительства намечено на конец 2007 г. начало 2008 г. Кроме того, Adm Group разработан проект торгового центра площадью 70 000 кв. м на Театральном пр-те, 6 Планируется, что якорным арендатором комплекса будет гипермаркет товаров для дома DIY, также в нем разместятся магазины мебели, товаров интерьера, бытовой техники, парфюмерии, салоны сервиса (проектирование, дизайн, ремонт).

Купить готовые торговые площади в городе затруднительно, отмечают риэлторы. В центре города на ул. Б. Садовой предложений на продажу нет, говорит начальник отдела коммерческой недвижимости АН Альтаир Татьяна Кутузова. В спальных районах предложение очень небольшое, добавляет гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. По оценке Кутузовой, цена продаж за лето выросла примерно на 10%, в спальных районах торговые площади продаются по $1500-3000 за 1 кв. м. Стоимость торговых объектов в центральной части города составляет $3000-5000 за 1 кв. м, говорит Котова.

Спрос на торговые площади в спальных районах стимулирует небольшие компании строить локальные торговые центры. В I квартале 2007 г. в Стройгородке завершится строительство ТЦ Джанфида площадью 5600 кв. м. По словам совладельца ТЦ Артура Карапетяна, в нем разместятся магазины, фитнес-клуб, развлекательная часть, парковка на 70 автомобилей. Площади в центре будут сдаваться в аренду.

В городе сохраняется дефицит качественных торговых помещений, констатирует специалист АН Сибакадемстройнедвижимость Ирина Ильиных. Новосибирск перспективен для строительства ТЦ, считает коммерческий директор Росевродевелопмента Наталья Коротаева. Компания строит на берегу Оби ТРЦ общей площадью 150 000 кв. м. Объем инвестиций составит $170 млн, ввод ТЦ намечен на 2008 г. В город готовы войти российские и международные торговые сети, которые нуждаются в качественных торговых площадях. Их потребности как минимум в шесть-семь раз превышают существующее предложение, считает Коротаева.В октябре 2007 г. планирует сдать свой ТЦ Мега компания IKEA. По словам гендиректора IKEA в России и на Украине Пера Кауфмана, его площадь составит более 140 000 кв. м, а объем инвестиций превысит 4 млрд руб. Арендаторы пока не определены, арендные ставки составят не менее 13 000-16 000 руб. за 1 кв. м в год, рассказал Кауфман.

Ставки аренды в июле сентябре 2006 г. подросли незначительно на 5-6%, что несравнимо с другими сегментами рынка, говорит Сосницкий. Арендные ставки и так были достаточно высокие, и теперь они держатся на прежнем уровне, соглашается Кутузова. Ввод в эксплуатацию в III квартале 2006 г. двух крупных объектов (А'стор Плазана Буденновском пр-те и Проспект на Ворошиловском пр-те) мало что изменил в этом смысле, констатирует Сосницкий. Пул арендаторов сформировался задолго до открытия торговых центров. Средняя ставка аренды на центральной улице города Б. Садовой (от Буденновского пр-та до Крепостного пер.) составляет $70-130 за 1 кв. м в месяц, говорит менеджер отдела коммерческой недвижимости АН Лендлорд Наталья Северьянова, а на Буденновском и Ворошиловском пр-тах ставки доходят до $100 за 1 кв. м в месяц. Помещения сдаются преимущественно без отделки, отделочные работы производятся за счет арендатора, добавляет Котова. На прилегающих к центральным магистралям ул. Социалистической, Серафимовича, Пушкинской, пл. Гагарина арендные ставки составляют $40-50 за 1 кв. м в месяц, рассказывает замдиректора АН Парус Максим Хмель. Такие же ставки аренды на торговые площади в спальных районах, говорит Сосницкий. Исключение ТЦ Вавилон на пр-те Космонавтов, где арендная ставка равна $70 за 1 кв. м в месяц, уточняет Кутузова. Она отмечает, что желающих арендовать площади в Вавилоне много, но часть отсеивается, узнав о цене.
Новосибирск Торговая недвижимость Новосибирска продолжает привлекать как местных, так и иногородних инвесторов: от освоения центральных улиц они перешли к спальным районам.

Начинается строительство ТЦ площадью 50 000 кв. м на части территории Новосибирского металлургического завода им. Кузьмина (НМЗ). По словам Мете Догуоглу, гендиректора компании Многофункциональные центры, курирующей проект, начальный объем инвестиций составит около 670 млн руб. Инвестором и генподрядчиком строительства станет недавно учрежденная компания Гранд Сити-Сибирь, заказчиком НМЗ-Девелопмент. Исполнительный директор НМЗ-Девелопмент Николай Смыслов говорит, что разрешение на строительство будет получено в ближайшее время, ТЦ разместится на участке в 2 га.

По еще более высоким ставкам от 1500 до 3500 руб. за 1 кв. м в месяц предлагаются арендаторам помещения в торговом центре Bananza (общая площадь 3500 кв. м, девелопер компания Труд). Центр открылся в сентябре и сейчас принимает заявки от операторов. Как сообщил заместитель гендиректора компании Анатолий Пастушенко, арендаторов компания будет отбирать в соответствии с бутиковой концепцией ТЦ.

Новый ТРЦ может появиться и вместо гостиницы Центральной, расположенной в самом центре Новосибирска. В августе владелец торговой сети Мария-Ра Александр Ракшин купил ее за 400 млн руб. на муниципальных торгах. Сейчас мы рассматриваем несколько сценариев развития Центральной, пояснил Ракшин. Один из вариантов сделать из нее торгово-развлекательный центр. Однако здание придется реконструировать, в нынешнем виде оно не пригодно для эксплуатации, так как физически и морально устарело. По мнению директора ТРЦ Континент Тимофея Мельникова, если вместо гостиницы сделать торгово-развлекательный центр, то заведение будет успешно прежде всего благодаря своему местоположению.

В октябре санкт-петербургская Лента откроет свой первый в Новосибирске гипермаркет на Гусинобродском шоссе, зимой компания обещает ввести второй на проспекте Энергетиков. Как сообщила представитель Ленты Светлана Немиро, площадь каждого магазина составит 12 000 кв. м, а инвестиции в открытие более 530 млн руб. Кроме того, Лента начала строительство еще двух торговых комплексов в пойме реки Каменки и на улице Большевистской. Предполагается, что они будут сданы летом 2007 г. Кто станет арендаторами ТЦ на Гусинобродском шоссе, в компании пока не раскрывают, но отмечают, что заключение договоров уже идет.

Средние ставки аренды для встроенных помещений на первом этаже поднялись с начала года и составляют сейчас около 3000 руб. за 1 кв. м, что еще зимой казалось безумно дорогим, рассказывает Ильиных. По ее данным, верхняя граница поднялась даже до 4000 руб. за 1 кв. м в месяц. Цены разогрелись благодаря салонам сотовой связи и игровым автоматам. Эти арендаторы соглашаются снимать помещения в проходных местах по самым высоким ставкам, поясняет она.

Не меньшим спросом, чем помещения в торговых центрах, продолжают пользоваться и отдельные магазины, особенно в популярных торговых коридорах города. Традиционно самые высокие цены и ставки на помещения в центре. Спросом пользуются помещения на площади Ленина, Калинина, Маркса, Красном проспекте и улице Советской, а также на Вокзальной магистрали, говорит Ильиных. По ее словам, эти улицы наиболее привлекательны для стрит-ритейла: здесь наибольший покупательский поток. Моно- и мультибрендовые бутики стремятся открыть здесь свои магазины это вопрос престижа, хотя по-прежнему актуальна проблема с парковками и вечными пробками, отмечает специалист.

Нижний Новгород По приросту торговых площадей 2006 год обещает быть рекордным: на рынке планируется к вводу почти 250 000 кв. м в новых ТРЦ. Большинство из них будет отличать масштабность и увеличенная зона развлечений. Строятся новые ТРЦ, как правило, на периферии города.

ТЦ в составе жилого квартала могут появиться и на месте Новосибирского жиркомбината. Их построит компания B2B Development, специально созданная ГК Букет для осуществления проектов в регионах. Как ранее рассказал Ведомостям президент группы Владислав Буров, Букет уже согласовал с губернатором и мэрией города перенос за город мощностей комбината. На освободившихся 12 га в Центральном районе города будет построено около 400 000 кв. м жилой и торговой недвижимости.

Рынок ТРЦ, по мнению Сорокина, становится все более жестким и конкурентным. Девелоперы начали испытывать трудности с привлечением в свои объекты операторов. Велик соблазн сделать в ТРЦ кинотеатр, но операторов, которые могли бы занять эти площади, найти сложно, отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). В Нижнем Новгороде работают только два крупных оператора киноплексов Империя грез и Каро-фильм, новые игроки в город-миллионник заходить не спешат. Найти новых интересных для покупателей торговых операторов, как и заполнить площади продуктового супермаркета, тоже достаточно проблематично. В большинстве ТЦ одни и те же бренды и якори, говорит Романчева.

В III квартале 2006 г. открылся ТЦ Парк авеню (общая площадь 10 000 кв. м), в самом центре Автозаводского района. На 19 октября запланировано торжественное открытие ТРЦ Мега-Молл (130 000 кв. м), который IKEA построила за городской чертой. В декабре ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди ТРЦ (общая площадь 130 000 кв. м, первая очередь 60 000 кв. м) в Верхних Печерах, возводимого ГК Столица Нижний.Риэлторы подсчитали, что после ввода этих объектов объем площадей в торговых центрах Нижнего Новгорода возрастет более чем на 50%. Однако собственно торговых площадей гораздо меньше. Чем крупнее ТРЦ, тем больше внимания он уделяет зоне развлечений, говорит президент ГК Столица Нижний Олег Сорокин. К примеру, в ТРЦ в Верхних Печерах будет кинотеатр, боулинг, дискотеки. В Мега-Молле, по словам Натальи Алтыновой, менеджера по связям с общественностью IKEA в России и на Украине, предусмотрены ресторан, кафе, крытый каток.

Несмотря на активное строительство современных ТЦ, значительная часть нижегородцев, как считает Романчева, предпочитает делать покупки в магазинах у дома и на рынках, а не ездить в супермаркеты.

Такое положение вещей приводит к тому, что в ТЦ соседствуют операторы, работающие для разных целевых групп покупателей. Например, в дорогом Шоколаде разместился Рамстор, чьи товары рассчитаны на покупательскую категорию с более низкими доходами, чем у остальных операторов этого центра. В Этажах находится галерея элитных бутиков и дискаунтер Копейка. Покупатели не разлюбили Этажи, но такое соседство нам не нравится, говорит Сорокин. В скором времени Копейка покинет Этажи. Максим Гольдберг, управляющий Национального торгового альянса, сообщил, что площади на первом этаже торгового центра, где она располагалась, проданы другому собственнику.

По мнению Сорокина, пик строительства торговых центров еще впереди: заявлено достаточно много проектов. Но интерес серьезных инвесторов смещается и в другие сегменты рынка недвижимости: гостиничный, складской, а также в сферы, опосредованно связанные с недвижимостью, например энергетику: строительный бум в городе спровоцировал дефицит электроэнергии. Инвесторы должны прогнозировать развитие рынка как минимум на пять, а еще лучше на 10 лет, говорит Сорокин, для того чтобы их вложения были успешными. Рынок развивается неравномерно, за подъемом вероятен спад, поэтому к нему нужно быть готовым и диверсифицировать свою деятельность.

Тем не менее участники рынка отмечают, что местные продуктовые сети, довольно успешно развивавшиеся в Нижнем Новгороде, уступают место крупным региональным сетям. В формат гипермаркета нижегородские ритейлеры вписаться даже не пытаются. Сейчас в Нижнем Новгороде работают два гипермаркета Метро (14 000 кв. м) и Карусель (15 000 кв. м), оба в заречной части города. Metro AG намерена построить еще один магазин в верхней части города. Уже ведет строительство гипермаркета Мосмарт. Две санкт-петербургские сети Доринда и Лента также планируют начать строительство гипермаркетов в городе. Региональные операторы присматриваются к нижегородским сетям. Местные сети супермаркетов Евроспар и Эконта проданы, первая Перекрестку, вторая Магниту и Копейке. Как сообщил Григорий Рябченко, директор компании Нижегородский магазин готового бизнеса, санкт-петербургский оператор Авоська также рассматривает возможность покупки местных сетевых магазинов.



О том, что рынок торговой недвижимости близок к насыщению, свидетельствует и стабилизация арендных ставок. По данным НЦНЭ, в торговых центрах они практически не растут. Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости, отмечает стабилизацию ставок на торговые площади и в отдельных магазинах, а также во встроенных помещениях. Если же эти помещения расположены по соседству с новыми ТЦ, то ставки в них даже снижаются, отмечает он. Трушин сообщил, что стоимость аренды увеличилась только на ул. Белинского и в некоторых магазинах, расположенных на первых этажах новостроек рядом с центром города, за ТЦ Этажи. Стоимость покупки магазинов и помещений под них в новых домах, наоборот, выросла: по данным Трушина, с начала года на 15-25% на вторичном рынке и на 25-30% на помещения в новостройках.
Пермь Торговые площади в Перми не растут в цене. Аналогичная тенденция уже год наблюдается и в ставках аренды. Причину эксперты видят в увеличении числа торговых центров и обострившейся борьбе между собственниками помещений за операторов. В городе начался переход арендаторов в новые, более качественные ТЦ.

По информации УК Финрент, в городе начал формироваться новый торговый коридор. Традиционные торговые коридоры улица Ленина и Комсомольский проспект проходят через Ленинский район, он считается в Перми самым дорогим и престижным: ставки аренды торговых помещений варьируются здесь от 1000 до 2500 руб. за 1 кв. м в месяц. Впервые торговый коридор появился за пределами Ленинского района: им стала улица Мира центральная улица удаленного от центра Индустриального района. Эксперты из Финрента связывают это с появлением здесь крупных магнитов спорткомплекса Олимпия и ТРЦ Столица. По словам генерального директора компании MVM Андрея Ярославцева, интерес к улице Мира растет и вследствие строительства в ее начале мостового перехода Чкалова Стаханова, который соединит Индустриальный район со Свердловским и обеспечит для улицы Мира дополнительный приток покупателей.

На рынке торговой недвижимости Перми царит оживление. Торговые центры вводятся друг за другом, целая серия сдач объектов намечена на осень. Уже сдан и заполнен арендаторами ТЦ на бульваре Гагарина, 46, возведенный компанией Сатурн-Р. 26 сентября открылся ТЦ Bau Mall по адресу: ул. Героев Хасана, 105 (общей площадью около 13 500 кв. м), его специализация товары для дома. 28 сентября первых покупателей принял Metro Cash Carry, все торговые места которого заняты самим немецким оператором. В строящемся бизнес-центре класса А Славяновский (инвестор корпорация Перспектива) 5000 кв. м будут отведены под торговые помещения. Сдача объекта должна произойти в октябре-ноябре 2006 г. По информации Перспективы, абсолютное большинство площадей в нем уже проданы, поиск арендаторов еще идет.На рынке наблюдается переход арендаторов из старых ТЦ во вновь построенные. По словам маркетолога-аналитика Перспективы Регины Давлетшиной, управляющие компании новых торговых объектов привлекают клиентов обещаниями снижения ставок и увеличения покупательских потоков. Например, на цокольном этаже ТЦ Алмаз появились свободные павильоны, хотя прежде все было занято. Уже достаточно долго пустуют помещения в цокольном этаже ТЦ Колизей, а также в ТЦ на бульваре Гагарина, 46, говорят в УК Финрент. Директор компании Пермская недвижимость Дмитрий Першиков добавляет, что сейчас в неконцептуальных ТЦ Перми вакантно до 5% площадей, хотя еще недавно заполненность была почти 100%.

Более половины (51%) свободных помещений на рынке составляют помещения до 100 кв. м, отмечают в Финренте. Покупатели не хотят идти в маленький и тесный магазин, им нравится ходить по просторному помещению, поэтому предприниматели арендуют все большие площади, поясняет Давлетшина. Цена продаж торговой недвижимости в августе, по данным корпорации Перспектива, составила в среднем 36 110 руб. за 1 кв. м. По сравнению с июлем она снизилась на 1,6%. По словам Давлетшиной, цены перестали расти из-за увеличивающегося ввода торговых площадей.

Риэлторы отмечают уменьшение количества предложений в районах средней удаленности от центра многие арендаторы переезжают в Ленинский район. Число свободных площадей на окраинах также увеличилось: с 7% в начале года до 9% в августе. В Кировском и Орджоникидзевском районах возводятся небольшие торговые центры, куда переходят предприниматели с рынков.



Главная --> Публикации