Главная --> Публикации --> Торговцы увлеклись многоформатностью Кто ответит за недоступное жилье Пер кауфманн: ikea планирует строить торговые центры мега в европе Удар по ракушкам Доля сетевой торговли в санкт-петербурге достигла 40%

Самой интересной тенденцией московского рынка жилья риэлторы называют "неравномерный рост его сегментов". В прошлом году цены на новостройки в среднем выросли на 15%. Квартиры в элитных домах и в "бизнес-классе" с начала года подорожали примерно еще на 5%.Так, в начале строительства жилого комплекса "Вертикаль", расположенного на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева и осуществляемого компанией "Спецвысотстрой", стоимость квартир площадью 70-200 кв.м. находилась в диапазоне 800-1500 у.е./кв.м. В настоящее время, когда возведен уже первый этаж, она поднялась до 1090-1700 у.е./кв.м. Специалисты компании ожидают, что к декабрю цена предложения поднимется еще на 30%.

Цены на новостройки весной продолжили рост. Причины три. Первая - все тот же слабеющий доллар. Вторая - жажда надежных инвестиций со стороны населения. Третья - сокращение площадей под застройку, несмотря на запланированный ввод до конца года более 4 млн кв. м.

Любопытно, что монолиты в Химках, расположенных ближе, чем Куркино, существенно дешевле, максимум 700 долл. за кв. м, хотя тип домов тот же. Также относительно дешевы, в среднем 735-750 долл. за кв. м, квартиры в таких неприглядных для истинных москвичей районах, как Бирюлево и Южное Бутово. Да и то в отдельно взятых домах.

Без объективных предпосылок значительно поднялись в цене квартиры в монолитных домах в Куркино и Братеево - с 650-900 долларов за 1 кв. м до 850-950 долларов. Соответственно выросли цены на куркинские таун-хаусы. В принципе, им эксперты всегда пророчили безоблачное будущее и повышенный спрос.

Кроме того, на рост цен оказывает влияние и скорость возведения новостроек. Они обустраиваются за 3-9 месяцев, поскольку сдаются без внутренней отделки. "Сейчас панельные дома возводят очень быстро, за три-четыре месяца, но не в ущерб качеству. Покупатель может делать ремонт, не выжидая усадки дома. Если человек может заплатить за двухкомнатную квартиру порядка 80 тыс. долл., то он может сделать такой ремонт, какой он хочет", - комментируют риэлтеры.

Понятно, что хорошая реклама - двигатель прогресса. В отлично "отпиаренном" районе (по слухам, только на создание имиджа района Куркино было затрачено 7% от инвестиционного плана) жилой фонд превращается в эффективный инструмент для капитальных вложений граждан. Правда, доход уже не тот, что два года или даже год назад. В 2000-2001 гг. он иногда составлял 125%. Теперь же его уровень - 30%.

На фоне столичного ажиотажа весьма привлекательно выглядят квартиры в Подмосковье. Правда, это временно. Уже сейчас в Красногорске, Троицке или Одинцово появляются объекты, в которых стоимость однокомнатных квартир площадью 44-45 кв. м составляет 665-670 долл. за кв. м. Это цены для нулевого цикла. Они выше цен некоторых панельных новостроек в столице. Кстати, тенденция началась еще в прошлом году, когда стоимость качественной панели и монолита на стадии котлована в Долгопрудном или в Видном достигала 630-650 долларов за кв. м. Как говорят в МИАНе, "в рамках тенденции к качеству в Подмосковье будет увеличена доля монолитно-кирпичного строительства".

Также рост цен подталкивается ограниченным количеством обширных площадок под застройку. С этого года строительство начинают на месте промышленных предприятий или ветхого фонда. Средства, вкладываемые в подготовку площадки, естественно, повышают конечную цену квартиры.

Бум на рынке новостроек менеджеры компании Дон-Строй объясняют тем, что "недвижимость как в России, так и заграницей в последние годы оказалась самым надежным объектом инвестиции, подменив собой финансовые инструменты и валюту". Кроме того, "благосостояние население достаточно велики для того, чтобы обеспечивать значительные инвестиции в жилищное строительство и улучшения своих жилищных условий". Поэтому можно смело говорить о том, что до конца года рост цен на первичном рынке недвижимости сохранит свою динамику.
Разовые платежи при получении ипотечного кредита облегчат ваш кошелек лишь один раз, и такую переплату пережить легче. Но в отношении платежей постоянных стоит быть более внимательным. Даже небольшая на первый взгляд разница в сумме на деле оказывается не такой безобидной. Действительно, одно дело, когда вы раз в десять лет переплатите $200 300, а посчитайте-ка, сколько вам накапает, если вы каждый месяц будете переплачивать всего $50?

Еще одна любопытная новость - москвичи скупают Питер. В прошлом году они, по данным некоторых риэлторских агентств, купили 4-6 тыс. квартир в элитных домах и в домах эконом-класса. Хотя 3-4 года назад москвичи покупали в северной столице не более 1 тыс. квартир. При этом на петербургском рынке строящегося жилья, так же как и в Москве, сохраняется устойчивый рост спроса, а следовательно, и цен. С начала года рост цен составил 7-9%. Он опережает рост себестоимости, которая увеличилась всего на 5%. До конца года строители ожидают увеличение денежного оборота первичного рынка, который сейчас оценивается примерно в 500 млн долл., на 10-12%.

Процентная ставка: один ноль в пользу банка

Главная истина, которой нужно руководствоваться при выборе ипотечной программы, такова: процентная ставка и ежемесячный платеж две совершенно разные вещи.
Вот те моменты, из которых может складываться сумма ваших ежемесячных платежей в течение всего срока ипотечного кредита:
плата за кредит (банковские проценты);
плата за безопасность (страховые взносы);
плата за право быть клиентом банка (комиссия за обслуживание вашего банковского счета);
плата за плату (оплата услуг банка при произведении платежей).

Во-первых, от банковской программы. Мы живем не в США, где ставки варьируются на десятые доли процента, и нашим банкам есть куда снижать планку. Что они, собственно говоря, и делают время от времени. Не далее как этой осенью о снижении ставок объявили по очереди сначала Банк Москвы, а потом Городской ипотечный банк.

При выборе ипотечного кредита потребитель в первую очередь обращает внимание на размер процентной ставки. Отчасти это оправданно, поскольку на российском ипотечном рынке сегодня можно взять кредит как под 10,5%, так и под 17%. От чего это зависит?

Во-первых, процентная ставка не может быть ниже 3/4 ставки рефинансирования Центробанка в рублях (3/4 от ныне действующих 13%) или не ниже 9% в долларах США (иначе заемщик получит еще и выгоду, с которой придется заплатить налог). Но так как ни один банк не будет работать себе в убыток, то в проценты должен быть заложен и определенный доход хотя бы полтора-два пункта. Поэтому, если речь идет о ставках 10,5 11% в долларах это реально. Если ставка ниже, то стоит присмотреться, за счет чего в этом случае банк делает свою маржу. Обычно при ставке меньше 10% в договор с клиентом включается такой пункт, как комиссия за ведение (обслуживание) счета, которая составляет те самые 1 1,5%, а то и 2%. Смело плюсуйте их к заявленной ставке и получайте среднерыночные 11,5 12%. Банк свою прибыль получит в любом случае, а вам такая экономия может выйти дороже.

Однако низкая процентная ставка может быть не столько преимуществом, сколько наживкой для неопытного потребителя. Польстившись на заявленные 10%, человек порой оказывается в ситуации скупого, который платит дважды. Чтобы избежать этого и понять, где вам предлагают реально низкий процент, а где лишь его видимость, нужно помнить два правила.

Главное, чтобы хватило на первый взнос

Кроме того, в большинстве банков ставка не фиксирована и колеблется в зависимости от таких факторов, как валюта, в которой вы берете кредит, тип покупаемого жилья, размер первоначального взноса, форма подтверждения дохода, срок кредита.

Если вы кредитуетесь не в Сбербанке, то размер ставки будет непосредственно зависеть от того, какое вы приобретаете жилье новостройку или вторичку. При желании сэкономить лучше искать квартиру на вторичном рынке. Во всех коммерческих банках ставки на строящееся жилье (до момента получения заемщиком права собственности) как минимум на 1 2% выше. Это логично, так как в случае с недостроенным домом риски для банка несоизмеримо больше.

Что касается валюты, то сегодня, безусловно, выгоднее брать кредит в долларах. В среднем разница между рублевыми и валютными кредитами составляет 2 4%. Однако есть категории людей, которые опасаются повторения в будущем черного вторника или других катаклизмов такого рода. Сейчас, конечно, сложно предсказать, какой будет курс через пять десять лет, рассуждает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, но, судя по принимаемым мерам по формированию и развитию рынка, экономики и правовой базы в стране, мы идем к стабильной экономической ситуации. А стабильная экономика подразумевает стабильный курс валют. Пока есть все основания полагать, что так оно и будет. Словом думайте сами, решайте сами, насколько вы верите в экономические прогнозы власти.

Так что если у вас есть возможность занять несколько тысяч у друзей, не стоит ею пренебрегать.

Средний по рынку размер первоначального взноса, необходимый для получения кредита, по-прежнему составляет 25 30%. Некоторые банки снизили эту планку до 10 15%, но к таким уступкам потребителю нужно относиться внимательнее. Порой при уменьшении суммы первоначального взноса заметно увеличивается процент. Например, если первоначальный взнос клиента составит от 10 до 15% стоимости квартиры, то в течение первых полутора лет надбавка к процентной ставке будет 2%, поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. А при внесении от 15 до 20% общей суммы кредита в течение года действует 1%-ная надбавка.
В Банке Москвы, в случае, если размер первоначального взноса менее 30%, клиент заплатит на 1% больше до тех пор, пока сумма кредита по мере выплаты не уменьшится до базового размера (70%).

Следующий фактор, который принимают во внимание большинство банков, это форма подтверждения вашего дохода. Потребителю, безусловно, выгоднее иметь белую зарплату. Для заемщиков с официально подтвержденным доходом ставка может быть ниже на 1 3%, утверждает директор департамента ипотечного кредитования финансового центра Нова Иван Лонкин.

Коварство и срок кредитования

Подобная практика существует в Городском ипотечном банке, ДельтаКредит банке, Международном московском банке, Банке Москвы и др. В среднем разница ставки для серых и белых заемщиков составляет 1%.

И действительно, многие банки, ссылаясь на большие риски, увеличивают стоимость кредита для серых заемщиков. Росбанк, по словам заместителя директора департамента розничного бизнеса Елены Шилиной, применяет очень гибкий подход к оценке полного дохода заемщика. Учитывается даже устное подтверждение дохода, но в зависимости от метода оценки заемщика и, соответственно, степени риска, которую банк берет на себя, варьируется процентная ставка.

Понятно, что ради кредита менять работу не будешь. Но если вы, например, находитесь в поиске нового места и планируете в ближайший год оформлять кредит, то официальное подтверждение доходов стоит поставить в приоритеты при выборе компании.

Своеобразным исключением из правил является Московский кредитный банк, где ставка фиксирована. Для всех клиентов вне зависимости от типа подтверждения доходов она составляет 12% годовых. Ну и, разумеется, особняком стоит Сбербанк, который просто не кредитует клиентов с неофициальным доходом.

К хорошему клиенту и отношение особое

Коварный фактор срок кредитования. Потребителю стоит помнить, что чем дольше срок тем больше процент, несмотря на то что размазанный по длинному периоду платеж кажется меньше. Так, например, по стандартной программе Городского ипотечного банка при десятилетнем сроке за кредит $60 тыс. вы будете платить ежемесячно $81 Если же срок кредита 15 лет, то платеж равен $72 Однако при этом процентная ставка в первом случае будет 10,5%, а во втором 12%. То есть при кредите на десять лет ваша квартира обойдется вам в $97 тыс., а при растягивании кредита на два десятилетия в $129,6 тыс.

Другой вариант индивидуальное отношение. Если вы уже брали кредиты и своевременно их погашали, то для банка вы не просто человек с улицы. В некоторых случаях кредитор может пойти навстречу хорошему клиенту и снизить ставку хотя бы на 0,5%. Например, в банке Сосьете Женераль Восток декларируется максимальная ставка 11%. Но если у человека есть кредитная история в банке, то данная ставка может быть снижена, говорит руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН-агентство недвижимости Сергей Махоткин.

То, о чем было сказано выше, это стандартные условия. Но есть и особые случаи, воспользовавшись которыми можно выгадать 1 2% в свою пользу. Во-первых, это опять-таки различные акции, во время которых можно не только сэкономить на разовых платежах, но и оформить кредит на более выгодных для себя условиях.

Еще один возможный вариант экономии брать кредит в том банке, клиентом которого является ваша компания. Например, в Международном московском банке сотрудники компаний, являющихся зарплатными клиентами банка, могут получить неплохие скидки. Во-первых, процентная ставка для них может быть на 0,5% меньше стандартных значений, рассказывает А. Аксенов. Во-вторых, комиссия за организацию кредита составит всего 0,5% суммы займа (это на 0,5% меньше стандартной ставки).

Также, по словам И. Лонкина, бывают случаи, когда ставка может оказаться ниже декларируемой, если заемщик очень обеспеченный, имеет развитый собственный бизнес и очень хорошее образование.

Страховочный трос толщиной 1,5%

Такой же политики придерживаются в еще по меньшей мере двух российских банках Росбанке и Московском кредитном банке.

Стоимость этого пакета колеблется в среднем от 1 до 2% суммы кредита, увеличенного на годовой процент. Но, по замечанию заместителя начальника управления розничного кредитования Банка Москвы Елены Хоркиной, сумма страховых премий может быть изменена в зависимости от результатов оценки страховых рисков.

На протяжении 10 15 лет, вплоть до погашения кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. Сегодня страхование обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. Как правило, потребитель приобретает полис на три вида страхования: самого объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика и от утраты права собственности (титульное).

В свою очередь размер страхового взноса за квартиру зависит от ее состояния. Чем новее и крепче дом, тем меньше вы будете платить.

Самую большую долю в комплекте занимает страхование жизни. Его размер зависит от возраста заемщика (после 40 45 лет тариф обычно повышается), от состояния его здоровья, от профессии и других обстоятельств, которые могут сказаться на продолжительности жизни.

Большинство банков работает только с определенным кругом страховых компаний. Это может быть как выгодно, так и невыгодно для потребителя. Так, в ДельтаКредит банке утверждают, что банку удалось получить у страховой компании одни из лучших условий для наших клиентов. Но все может быть и по-другому. Поэтому все же условия страхования стоит уточнить до заключения договора.

Этой осенью Банк Москвы сделал смелый шаг и перевел в разряд добровольных услуг третью составляющую страхового пакета титульное страхование. Но ждать массового движения в этом направлении пока не стоит. В современной России сделки с недвижимостью происходят с того времени, как появился частный жилой фонд. То есть с момента приватизации, с начала 1990-х годов, комментирует И. Жигунов. В настоящее время только формируется история, связанная с переходом прав собственности. В то время в проводимых сделках было немало ошибок и нарушений, в частности, нарушались права несовершеннолетних, которые теперь имеют право оспаривать сделку. Наш банк и страховая компания тщательно проверяют документы по истории квартир, так как риски существуют.

Еще один довесок к процентной ставке, который может лишить ее привлекательности, это плата за плату. Важное условие, которым надо поинтересоваться заранее, каким образом банк планирует производить расчет с вами.

Плата за плату

Наш банк предлагает несколько форм расчета по выбору клиента, рассказывает И. Жигунов. Первая безналичные переводы. Вторая расчет аккредитива как в рублях, так и с возможностью учета курса иностранной валюты, что защищает интересы клиента. Третья расчет с использованием банковских ячеек. Оплата меняется в зависимости от того, какую форму избирает клиент. Если мы делаем перевод с его счета здесь, внутри банка, то это бесплатно. Если это аккредитив данная услуга обойдется примерно в $5 Если для расчета используется банковская ячейка то на срок 15 дней это будет стоить около 1 тыс. руб..

Вариантов может быть несколько, и у каждого своя стоимость.

Из всего вышеперечисленного следует вывод: первая и основная заповедь экономного вкладчика не торопиться.
Поспешный выбор банка чреват переплатой как в пункте постоянных платежей (процентная ставка будет больше, чем возможно), так и в разовых платежах.

Дополнительные траты. Экономь не хочу!

Кроме того, посреднические услуги вне зависимости от их качества предоставляются потребителю по совершенно разной цене. Поскольку ипотечные брокеры появились на нашем рынке недавно, до сих пор не существует четко установленных параметров их работы и оплаты. Некоторые брокерские компании берут за свою работу 1% суммы кредита. Поэтому, если вам нужно больше, чем $50 тыс., экономнее будет воспользоваться услугами посредника, у которого введена фиксированная плата. В большинстве брокерских компаний она не превышает $500.

Если вы не чувствуете себя достаточно компетентным или страдаете острой нехваткой времени, то лучший выход обратиться к профессиональным консультантам. Это могут быть либо независимые ипотечные брокеры, либо брокеры-риэлторы. Их услуги обойдутся вам в сумму от $500 до 2% суммы кредита. Однако, возможно, с их помощью вы сэкономите куда больше.

А вот к чему вам стоит морально подготовиться так это к тому, что купить по ипотеке недорогую квартиру у вас не получится. Большинство банков не кредитуют хрущевки, дома с деревянными перекрытиями, малосемейки, дома, подлежащие капитальному ремонту и стоящие в очереди на снос. Выбранная заемщиком квартира проходит через двойной контроль банка и страховой компании. То есть дешевые квартиры в старых домах для ипотечного заемщика недоступная роскошь.

Кроме того, в некоторых банках для клиентов, пришедших от своих риэлторов, существуют скидки. Банки платят не нам, а нашим клиентам, предоставляя им довольно существенные скидки по процентной ставке и по разовым сборам. Так что в целом ряде случаев обратиться к нам клиенту выгоднее, чем напрямую в банк, даже с учетом нашей комиссии, утверждает вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Владимир Лопатин.

Археологи установили, что оно возникло на месте старицы (обмелевшего русла) Москвы-реки, а значит, канал вовсе не канал, а расчищенное старое русло. Соответственно, образовавшийся остров не искусственный, а вполне естественный. Он просуществовал в самом центре города более 200 лет под именем Болотный. Пока однажды...

В 1783 году после очередного наводнения, повредившего Большой Каменный мост, императрица Екатерина Великая повелела проложить Обводный канал (он же Отводный, или, для совсем непонятливых, Водоотводный). Работы заняли три года, и сносить при этом ничего не пришлось, так как лежало здесь премерзкое болото.

Пока однажды не обнаружилось, что всего в двухстах метрах от Кремля пропадает настоящая архитектурная целина. Городские власти не могли упустить заманчивую возможность освоить столь удачно расположенные земли. Так на свет появился проект Золотой остров, предполагающий масштабную реконструкцию всей западной части Болотного острова от стрелки до Большого Москворецкого моста.

Нью-Берсеневка

Главные проблемы новому проекту века угрожают изнутри. То, что эта стройка растянется не меньше чем на 10 15 лет, мало кто сомневается. Строительство на речных островах почти гарантированно преподносит сюрпризы, удлиняющие заявленные сроки в полтора, а то и в два раза. В ходе предпроектных экспертиз выяснилось, что грунты на острове действительно сложные. Впрочем, о сроках окончания никто и не объявлял: после десятилетней эпопеи с Москвой-Сити желающих делать громогласные заявления поубавилось. Однако в 2003 году сообщалось, что первая очередь квартал между Софийской набережной и Болотной площадью будет завершен... к 2005 году.

Реконструкцией в данном случае назвали снос большинства зданий в этой части острова. Разумеется, знаменитый Дом на набережной с кинотеатром Ударник и старое здание британского посольства предполагается сохранить. Равно как и палаты Аверкия Кириллова, одно из старейших зданий Москвы (середина XVII века), с храмом Николы на Берсеневке. Все эти раритеты окружат ресторанами, гостиницами, варьете, казино, дискотеками и т. п. Разумеется, не обойдется без подземных гаражей. На месте фабрики Красный Октябрь по замыслу проектировщиков останется маленький цех нечто наподобие папуасской деревни, где туристы смогут понаблюдать за процессом изготовления кондитерских изделий и угоститься рукодельными сластями. Протеста местных жителей против реконструкции ожидать не приходится: их здесь почти не осталось. Эколого-историческая общественность тоже в раздумьях: особого повода возмутиться (на фоне всего остального) не наблюдается.

Подсчитали прослезились

Кроме того, планируемые развлекательные заведения тесно взаимосвязаны и требуют одновременного завершения строительства. Мало создать клуб нужно, чтобы гости не боялись сломать ноги, добираясь до него мимо котлованов. В потенциальных инвесторах недостатка нет. Вопрос в том, смогут ли они синхронизировать планы: начинать свою стройку наобум никто не станет.

ПИФ-паф, ой-ой-ой...

Наконец, успех проекта зависит от того, способны ли инвесторы выработать общую позицию по защите своих интересов во взаимоотношениях с городом. Дело в том, что в центре Москвы Кремль, заслонять его нельзя. Заглядывать за кремлевскую стену тем более. Москомархитектура требует соблюдения элементарных градостроительных приличий: чтобы будущие здания не превышали 20 м. Застройщики не против приличий. Они просто понимают их несколько шире, выше. По словам представителя одной из компаний потенциальных инвесторов строительства на Золотом острове, высота зданий, не стоящих в первой линии Софийской набережной, могла бы быть и повыше: Пять этажей это предел окупаемости домов класса А. То же относится к офисным центрам. Чтобы обоснованно надеяться на прибыль, нам нужно хотя бы шесть этажей. Или семь, считая первый нежилой. Когда мы указываем на Дом на набережной, который еще выше, нам отвечают: Что позволено Юпитеру, не позволено быку. Но если здание плохое, то его вообще нельзя строить. Нигде. А если оно по всем параметрам соответствует времени и месту, то в чем проблема?

Сразу же началась подковерная борьба за то, какое из архитектурных бюро получит заказ на проектирование и кто из девелоперов будет строить. Закончилось это соревнование весьма неожиданно для большинства участников рынка и вполне прогнозируемо для немногих. Летом 2004 года разразился банковский кризис, который будто специально возник, чтобы разрешить массу накопившихся задач. В частности, тяжелейшие потери понесла компания Гута. В общем-то кризис и закончился в тот день, когда Гута-банк был куплен Внешторгбанком.

Идея проекта возникла в 2003 году, когда развернулась городская программа вывода с территории Москвы промышленных предприятий. Собственник кондитерской фабрики Красный Октябрь был не против того, чтобы вывести из центра города свое производство, а на его месте возвести либо жилье, либо офисные центры. Владельцем фабрики являлась компания Гута молодая и амбициозная.

Правда, при одном условии. Без участия и гарантий города привлечь инвесторов под столь масштабное строительство невозможно, в этом специалисты рынка единодушны. Но мэрия, которая в качестве пая могла бы внести право собственности на землю, здания, инфраструктуру, участвовать в создании фондов отказалась. И тут же повысила ставки. В начале 2005 было объявлено о запуске нового проекта: Декра-груп получила самый лакомый кусок Софийскую набережную напротив Кремля. Собственно, дальше дело так и не пошло.

С этого момента начались подвижки в развитии архитектурных планов и определении генеральных застройщиков. Казалось, выбор властей остановился на группе компаний Корпорации развития территорий (КРТ). Вскоре КРТ объявила о создании двух паевых инвестиционных фондов для финансирования проекта: Золотой (для строительства жилья) и Мегаполис (для создания инфраструктуры). Сообщалось даже о живейшем интересе к этим ПИФам со стороны западных инвесторов.

И все же почему проект фактически стоит? Есть парадоксальное объяснение: он слишком хорош. Скажем так, застройщики похвастали, что готовое жилье на Золотом острове будет стоить до $25 тыс. за 1 кв. м, а в видовых квартирах и до $50 тыс., риэлторы об этом раструбили. Зачем они это делали, понятно. Но объяснимо и то, что впечатляющие цифры разбередили души не только потенциальных инвесторов и покупателей, но и всех тех многочисленных структур, от которых прямо или косвенно зависит само строительство.

Элитка под стук колес

По концепции генплана Москвы (который замечателен уже тем, что в него можно постоянно вносить изменения, а это полезно при ведении переговоров) на острове собираются построить массу развлекательных и торговых центров. Девелоперы и риэлторы хватаются за голову: кому нужен дом с окнами на развлекательное заведение и кого заманишь в это заведение, если туда не добраться сквозь пробки центра города, да и машину не припарковать?

А инвестиционный договор между властями и застройщиком вовсе не священная корова. Застройщик хочет построить больше жилых домов, продать их и получить максимальную прибыль в кратчайший срок. У города другие планы. На Золотом острове властям видятся туристические объекты и пятизвездочная гостиница. Но гостиница для застройщика долгая окупаемость, и ничего более.

За всеми этими схватками наблюдают энергетики: Электроподстанцию перенести? Покажите ваши предложения. И понимают девелоперы и риэлторы, что энергетики не подвластны ни богу, ни черту, и несут им проект за проектом, предложение за предложением те изучают.

Это плохой генплан, говорят девелоперы и риэлторы. Внесите в него изменения. Нельзя, вздыхают архитекторы, генплан это закон. А вопрос решить реально: вы под каналом гаражи постройте. Четырехуровневые. Девелоперы и риэлторы начинают нервничать, а тут и Московский метрополитен подключается к дискуссии: Да не волнуйтесь вы. Мы там станцию построим. Какую еще станцию? изумляются девелоперы и риэлторы. Наши клиенты на метро не ездят. Что это за элитное жилье рядом со станцией? Что мы сможем возвести над ее коммуникациями? Понимаем ваши проблемы, соглашаются метростроевцы. Но ведь положено... Девелоперы и риэлторы пьют валидол и ищут пути решения проблемы.

Мне сверху видно все, ты так и знай!

Тут появляется депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов со сногсшибательной идеей: На месте Красного Октября можно сделать блистательный проект. Представьте: старинное промышленное здание превращается в современную гостиницу, ресторан, целый комплекс. Оставить эти трубы, всякие медные механизмы, сделать внутри стеклянные переходы... Я в Бирмингеме такое видел для старых складов, фабрик англичане находят симпатичное дизайнерское решение. Это было бы замечательно сделать такое напротив Кремля!
Где же тогда жилье строить? теряются застройщики и риэлторы.

Дома здесь действительно на грани окупаемости. Если ближе к стрелке еще есть надежда выйти на пять шесть этажей, то на Софийской набережной три четыре этажа предел. Дома оказываются ниже уровня транспортных магистралей и пешеходных маршрутов. Сомнительно, что кто-то захочет платить астрономические суммы за жилье в доме, нижние этажи которого напоминают подземелье, а в окна верхних будут заглядывать туристы.

На первый взгляд для элитного жилья лучшего места в Москве не найти. Другой вопрос, что оно будет собой представлять? Архитектурные и технологические проблемы заставляют усомниться в том, что проект вообще реализуем.

Коммуникации в центре города особая история. Необходимо их полное обновление. Во сколько это обойдется, пока даже не удается подсчитать. И не мудрено. Электричества в центре Москвы нет. Для девелоперов это аксиома. Жители острова и сегодня зачастую испытывают неудобства даже с подключением современной бытовой техники. Понятно, что индустрия развлечений и элитные дома потребуют электроэнергии на порядок больше.

Встает вопрос о самой возможности совмещения элитного жилого района и предприятий туристической индустрии. Направо за деревьями вилла Мадонны, налево за холмом особняк Марадонны это одно, а Направо окно Н. Н., налево дворик М. М. совсем другое. Приглашенная архитектурная звезда Мануэль Нуньес предложил утопить внутренние дворы элитного комплекса, чтобы хоть как-то обеспечить приватность VIP-жильцов. Вероятно, где-то в Испании или Мексике такие патио стали бы настоящей находкой. У нас они будут колодцами. Причем вечно сырыми, учитывая климат, близость реки и качество любого, самого разрекламированного элитного строительства. Как будет восприниматься этот пейзаж с псевдоэлитным жильем? То ли вид на деревушку с холма, то ли на дворики для прогулок с вышки.

Наконец, вызывает сомнения сама туристическая привлекательность Золотого острова. При всем уважении к старинным церквушкам, их кресты на уровне дороги выглядят жалостливо и напоминают о зимнем приключении барона Мюнхгаузена в России. Кстати, безопасность храмов, особенно церкви Софии, вызывает серьезные опасения: уж больно неудобны они для реконструкции района.

Как вы остров назовете?

Не считая вышеназванных, других культурных и исторических памятников в этом уголке Якиманки не числится. Что же в золотом проекте действительно золотого? Ничего, кроме цен и уровня фантазии авторов проекта. Впрочем, на Остоженке памятников еще меньше, но район удалось удачно раскрутить.

Достопримечательные виды? Согласитесь, вид на стрелку со стороны Москвы-реки хоть и обезображен мужиком в скорлупе, но он все же живописнее, чем вид со стрелки на тыльную часть того же монумента.

Рассказывают, что, когда Россия получила в концессию Порт-Артур (Люйшунь) и соседний более крупный город Далянь, придворные льстецы уговаривали Николая II переименовать последний в Свято-Николаевск. Царь спросил совета у генерала Куропаткина. Военный министр подумал и ответил: Кто ж его знает, ваше величество, как оно дальше повернется? Сраму не оберемся. Давайте уж как-нибудь попроще назовем. Вот солдаты его уже Дальним окрестили.
Может, и устроителям золотого проекта умерить амбиции и назвать остров напротив Кремля Ближним? Или оставить народное имя: хоть по-русски Болотный, хоть по-татарски Балчуг.

Очевидно, пройти 300 м по острову туристы могли бы, даже не заметив этого, вполне удовлетворившись придорожными бутиками, а также видом на храм Христа Спасителя в одну сторону и на Замоскворечье в другую. А можно остановиться на середине моста и подумать.

Но ключевой фактор, способный обеспечить проекту успех, грамотная и продуманная концепция его застройки. Если люди, проживающие в данном районе, получат удобный подъезд к домам, огороженную придомовую территорию, то есть будет сформирована полноценная жилая среда дорогого квартала то достоинств проживания в этом районе масса. Это и непосредственная близость культурного и исторического центра Москвы, и продуманная инфраструктура в непосредственной близости, и проживание в престижном месте.

Елена Аралова
Директор по связям с общественностью и рекламе компании Soho Realty:
 После реализации проекта Золотой остров можно будет говорить о первом в Москве действительно элитном микрорайоне обособленном, со своей атмосферой и досуговыми центрами, приближающимися по степени известности к Гуггенхайм-Центру в Нью-Йорке, центру Помпиду и д’Орсэ во Франции. Одно из ключевых преимуществ элитного квартала однородное социальное окружение.

Ирина Егорова
Консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty:
Комплексная застройка стрелки Болотного острова один из самых амбициозных проектов на сегодняшний день, и, несомненно, жилье, построенное здесь, будет элитным. К этому есть все предпосылки, прежде всего уникальное местоположение. Этот фактор, равно как и близость к Кремлю, стоит на первом месте в любых оценочных классификациях. Другая важная характеристика социальное окружение. Уже понятно, что оно будет равноценным. Вся запланированная инфраструктура обещает быть самого высокого уровня. Наконец, это просто стильный, узнаваемый, современный проект. Эти факторы в совокупности и будут формировать спрос.

Спрос на рынке дорогого жилья сегодня существенно опережает предложение. Разрыв составляет в районе 50 60%. В среднесрочной перспективе такое положение дел будет скорректировано, но вряд ли кардинально. В подобных условиях вероятен высокий спрос на качественное дорогое жилье. Продуманная стратегия продаж, адекватная рынку концепция проекта, безусловно, обеспечат его окупаемость. Хотя конкретный уровень доходности сегодня определять рано. Если жилую часть Золотого острова четко дистанцировать от коммерческой недвижимости и грандиозной инфраструктуры проекта то она будет пользоваться несомненным успехом, так как покупатели недвижимости подобного рода ценят тихое и спокойное месторасположение дома, как правило, с собственной придомовой территорией и сквериками, где нет большого скопления людей. Так, например, территория, непосредственно прилегающая к Арбату центру туристической и культурной концентрации людей, пользуется меньшим спросом, нежели улочки, находящиеся по соседству.
Элитное жилье должно удовлетворять целому перечню характеристик, в числе которых на первом месте стоит местоположение, которое у проекта Золотой остров самое выгодное в историческом центре Москвы в непосредственной близости от Кремля.

Будет ли такое жилье элитным? Ответ однозначен да. Хотя бы потому, что журналисты пишут об этом не один год, подогревая интерес к проекту, а до стройки еще далеко. При таком пиаре реально создать ажиотажный спрос. Говорят, люди уже в очереди стоят ждут начала продаж.

Соседство жилья с остальными объектами должно быть гармоничным. Конечно, если покупатель не приемлет подобное место для проживания, он предпочтет тихий район. Выбор есть всегда. Не исключено, что определенная часть квартир на Золотом острове будет приобретена для представительских целей, а не для проживания с семьей.

В целом в данный момент вопросов больше, чем конкретных ответов. Сроки реализации проекта условны, все движется не так быстро, как хотелось бы и планировалось.

Если говорить о сложностях, которые способны возникнуть при реализации проекта, то в этом месте сложные грунты (ситуация осложняется из-за близости воды), очень старые коммуникации и малые энергетические мощности. Все это проблемы, которые придется решать девелоперам.

Успешность проекта Золотой остров зависит от концепции его застройки. Территория позволяет возводить как элитное жилье, так и объекты офисной, торгово-развлекательной, гостиничной инфраструктуры. Уникальность места обеспечит высокий покупательский спрос. Если на стадии проектирования будет принят во внимание принцип зонирования на жилую, торгово-офисную и развлекательную части острова, не стоит опасаться недовольства со стороны будущих жителей острова на шумное соседство с туристической зоной.

Виктор Козлов
Коммерческий директор ОАО Авгур Эстейт:
 Проект Золотого острова уникален, и альтернативы на московском рынке ему нет. Следует отметить место застройки вдоль Софийской набережной, напротив Кремля. Обособленность места способствует формированию однородной социальной среды, а ограниченность площади сокращает возможность роста количества предложений. Все это дает основания предполагать, что цена 1 кв. м жилья будет высока проект в целом инвестиционно привлекателен.

Можно предсказать трудности, которые возникнут с транспортной доступностью к Золотому острову. Мосты, соединяющие остров с основными транспортными артериями города, не справятся с возросшими автомобильными потоками, что приведет к возникновению заторов на дорогах.
Красиво звучит аукцион! До недавнего времени с этим словом ассоциировалось собрание состоятельных людей, приобретающих антиквариат или произведения искусства. С некоторых пор практика аукционов пришла и в Россию. Теперь таким образом продают земельные участки, объекты недвижимости, предметы старины... Однако торги, о которых пойдет речь сегодня, совсем иного рода.

Но Золотой остров имеет и другую сторону медали. Например, существуют ограничения, связанные с большим количеством памятников мировой культуры, признанных ЮНЕСКО, и ограничения по высотности и стилю зданий.
У застройщиков возникнут трудности с решением вопросов грунтовых вод, как следствие этого с устройством подземных паркингов. Территория является островом это существенно ограничивает глубину фундамента возводимых зданий, что в свою очередь влияет на количество машиномест. А проблема парковки в центре стоит очень остро.

Посмотреть можно, купить как получится

В середине весны 2005 года автору этих строк пришлось заниматься подбором квартиры для альтернативной сделки. Сначала хотелось поселиться в новом доме с современной планировкой, чтобы с нуля создавать домашний уют. Но очень быстро выяснилось, что об этом не приходится даже мечтать. Марина, риэлтор с большим опытом, объяснила: Новостройка сегодня увы, не для альтернативщика. Во-первых, непонятно, сколько придется ждать вселения, сроки могут отодвигаться по самым непредвиденным причинам. Во-вторых, где все это время вы собираетесь складировать нажитое за десятилетия имущество? Да и вообще, сейчас есть известный риск вовсе остаться ни с чем есть ведь такие истории

Мы отправились на просмотр первой из квартир. Ситуация была крайне нервозной: по условиям альтернативной сделки оставалось лишь две недели на поиск варианта в противном случае грозил штраф. Хуже того, долго и тщательно выстраиваемая цепочка продавцов и покупателей могла рассыпаться.

Так мы и попали в число покупателей вторички. Нам было известно о дефиците вторичного жилья, но, заглянув в раздел объявлений о предложениях в нужном районе, и вовсе расстроились. Подходящих квартир на севере Москвы почти не было. После упорных поисков среди газетных и электронных баз данных десяток более-менее сносных вариантов все-таки удалось найти.

Закончив показы, агент пообещала обдумать предложения и через пару дней сообщить результат. Я попыталась возразить: Как же так? Неужели вы не понимаете, что о таких вещах нужно предупреждать заранее? Ведь мы потеряли много времени, и если не успеем за оставшиеся две недели подыскать вариант, потеряем и залог, и покупателя. Ответа я не получила.

Деловая молодая женщина, которая представляла интересы продавца, встретила нас с сыном и из прихожей наблюдала, как мы осматриваем квартиру. Обнаружилось немало дефектов: совершенно убитые окна и двери, непригодная для пользования сантехника. Однако в целом квартира, расположенная в старом, но добротно построенном кирпичном доме, нас устраивала. Уже в дверях я попыталась озвучить свое желание приобрести предлагаемую двушку по заявленной цене, но не тут-то было. Раздался звонок в дверь, и на пороге появились двое других посетителей. А чуть ниже, на площадке между этажами, беспокойно прохаживался еще один солидный человек, недовольно посматривающий в сторону продаваемой квартиры.

И мы снова отправились на просмотр. Район, где был расположен сравнительно новый двенадцатиэтажный дом, оказался для нас очень удобным, поэтому мы решили даже переплатить и немного потерять в площади, если квартира устроит. Но сразу насторожил деловой, куда-то очень спешащий молодой человек, представитель продавца.

И опять начались мучительные поиски. Теперь мы стали умнее и сразу пытались выяснить, насколько вероятен аукцион в отношении предложенных вариантов. Очередной представитель продавца, предлагавший неплохую трешку по явно завышенной цене, заверил, что у него просто нет времени на трюки квартиру надо продать срочно. Если сумма устраивает, он готов приступить к сделке.

Походили, посмотрели и сказали, что готовы приобрести эту квартиру.
Я позвоню вам вечером, а сейчас, извините, срочно ухожу, быстро проговорил молодой человек, после чего решительно выпроводил нас.

Где же сами продавцы? поинтересовались мы, оглядывая помещение.
Какое это имеет значение? Я уполномочен представлять их интересы вот доверенность, ответил он.

Вы не знаете, в каком подъезде расположена квартира 52? поинтересовалась пожилая дама, обратившись к нам.
На четвертом этаже слева, почти одновременно произнесли мы с сыном. Это была, как вы догадываетесь, именно та самая квартира, откуда мы только что вышли. Было ясно: второй раз наступили на те же грабли, причем в данном случае факт аукциона был намеренно скрыт.

Уже выходя из подъезда, мы увидели группу из трех человек, вглядывающихся в номера квартир, нечетко обозначенные над подъездом.

Куда ни пойдешь на аукцион попадешь

Нам не позвонили ни вечером, ни на следующий день. Когда Марина говорила с тем молодым человеком через несколько дней, он и не думал оправдываться, просто сообщил, что планы изменились. Если мы желаем, то можем приобрести просмотренную квартиру, однако ее стоимость будет на $5 тыс. выше.

Если же прибыль не носит тайный характер, то непонятно, зачем маклеру вообще нужны аукционы. Представьте: за трешку просят $150 тыс. Процент посредника составляет около 4% это $6 тыс. (если он не делится с агентством). Если же квартира продается за $155 тыс., то процентная выручка увеличивается на $20 Согласитесь, не те деньги, за которые стоит бороться таким способом.

После этих двух неудач пришлось долго думать, долго искать выход из создавшейся, казалось бы, тупиковой ситуации аукционная история поджидала нас на каждом шагу. Во-первых, надо было понять: существует ли четкая связь между практикой аукциона и отсутствием при просмотрах продавца. Если да, то схема понятна: деньги, вырученные от разницы между заявленной и итоговой ценой, скорее всего оседают в кармане представителя продавца, а сам продавец не имеет никакого представления о теневой прибыли от сделки.

Сколько веревочке ни виться

Итак, получается, что проворные аукционщики проводят торги лишь для собственной пользы и, разумеется, утаивают этот факт от покупателей. Кстати, как это проделывается, я позже наблюдала, но уже выходя на другую сделку в качестве продавца. Самое сложное для ловцов теневой прибыли не допустить контакта продавца и покупателя. Но при оформлении окончательного договора и закладке денег в ячейку избежать встречи сторон невозможно. Поэтому посредники покупателя буквально пасут своих клиентов, под разными предлогами препятствуя их прямому контакту с продавцом. Иногда, напротив, открыто просят представителей продавца не оглашать итоговую сумму сделки. Ведь вы получили, что хотели? Ну и не мешайте: наше дело, сколько мы сдоим с покупателя.

Неужели опять то же самое? Ничего не поделаешь, пришлось покориться судьбе и отправиться на поиски. Не буду рассказывать всех утомительных для читателя подробностей звонков, свиданий, переговоров. Скажу только: все произошло прямо-таки по образцу гоголевского Носа. Помните? Неизвестно каким образом у майора Ковалева пропал нос, он долго его искал, но так и не нашел, пережил массу фантастических приключений. Но, проснувшись однажды утром, герой неожиданно обнаружил пропажу на прежнем месте. Почему? Никто не знает. Может, таков иррациональный, неподвластный уму закон нашей российской жизни?

Но вернемся к нашей истории. Стало ясно: если не удается найти порядочных представителей продавца, то стоит искать ситуации, где темный аукцион провести сложно. По логике вещей это реально в случае, когда общаешься непосредственно с продавцом или с риэлтором, добросовестно работающим за фиксированный процент. И представьте, наконец удача нам улыбнулась. На звонок по поводу трешки в районе Войковской ответила женщина. Да, продаем. Хозяин? В Москве его нет: он живет за границей и приедет только для совершения сделки.

Нравится? Ну и славно. Можете вносить залог, но мы вас не торопим.

Похожий финал ждал и описанную квартирную одиссею. При встрече дама показала квартиру. Ничего особенного не спрашивала, ничего не навязывала, никуда не торопилась.

Не верите, что такое случается? Вот и напрасно. Спросите у Гоголя подтвердит!

Все остальное в том же духе, как будто эта странная особа из дворянской усадьбы к нам явилась, а не из охочей до наживы риэлторской среды.



Главная --> Публикации