Главная --> Публикации --> Правительство москвы меняет условия доступа к спецаукционам От садового до новорижской Мне бы квартирку в мытищах... или на кипре Земля как основа динамичного градостроительного развития города москвы Жители марфина построят небоскреб вскладчину

Однако есть существенное различие между настоящей американской моделью и тем, что строится у нас. В США ключевая роль в ипотеке отводится государству. Крупнейшие американские ипотечные компании "Фанни Мае" и "Фредди Мак", созданные конгрессом США, имеют государственную форму собственности. Согласно статусу корпораций, которые спонсируются правительством, "Фанни Мае" и "Фредди Мак" освобождены от уплаты налогов и обязательной регистрации в Комиссии по ценным бумагам и биржам США. Каждая фирма имеет обеспеченную кредитную линию в Министерстве финансов США.

На прошлой неделе группа американских экспертов рассказывала российским представителям, что такое ипотечное кредитование в Соединенных Штатах и как оно работает. Американцы далеко не в первый раз проводят подобный ликбез. И сама проблема уже не нова для наших чиновников. Собственно говоря, уже на официальном уровне признано, что мы строим в России двухуровневую американскую модель с рефинансированием выданных кредитов с помощью выпуска ценных бумаг и размещением их на фондовом рынке.

"В России сотни тысяч людей уже сейчас готовы покупать квартиры в кредит, как это практикуется во всем мире, но из-за недоступности ипотечных кредитов не могут это делать, как я убедился на собственном опыте, - говорит руководитель управления маркетинга и общественных связей Группы компаний КРТ Валех Рзаев. - В нашей стране ипотека из области деклараций о намерениях перейдет в практическую плоскость, когда государство будет готово страховать все риски, связанные с предоставлением долгосрочных займов для приобретения жилья в собственность. Без страховой поддержки государства, весьма выгодной для самого государства, ипотека по-прежнему останется сказкой для наивных оптимистов".

В нашей же стране банк, который выдает кредит, рассчитывает исключительно на себя, его риски не застрахованы, поэтому он вынужден устанавливать высокую процентную ставку, что отпугивает значительную часть потенциальных заемщиков.

На сегодняшний день уже достаточно изменились представления наших граждан о том, что такое удобное и комфортное жилье. Все больше людей учатся жить в кредит, предпочитая улучшать свои жилищные условия сегодня, при этом правильно рассчитывая свои финансовые возможности. По сравнению с ситуацией пятилетней давности сегодня все реже приходится объяснять клиентам, что такое ипотека".
По мнению экспертов, владельцами большинства знаковых проектов в столице в обозримой перспективе будут именно западные инвесторы, а не российские компании. Западные инвестфонды все активнее интересуются московским рынком недвижимости, предлагающим более интересные ставки доходности (10-11%), чем они могли бы получить у себя на родине (4-7%). Подобная разница заставляет иностранцев, работающих в основном с пенсионными деньгами, смириться с рисковой составляющей нового рынка и вести более агрессивную политику при заключении сделок.

Впрочем, перспективность ипотечного кредитования понятна всем. Президент "Первой ипотечной компании" Кирилл Писарев говорит, что "ипотечное кредитование - одно из направлений деятельности, на которое Группа компаний ПИК ориентировалась с самого начала ее создания. На протяжении многих лет сотрудники Группы принимали активное участие в проектах, связанных с развитием системы ипотечного кредитования. За последние годы объемы ипотечного кредитования выросли значительно, появилось много риэлторских и страховых компаний, кредитных организаций, которые однозначно отвечают на вопрос, заниматься ли развитием данного направления деятельности в своей организации.

Прежде всего западные фонды привлекают высокие ставки доходности, говорит директор отдела офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Наталья Генералова.

В 2006 году к уже активно осваивающим российские просторы, в частности Москву, таким западным фондам, как Fleming Family Partners и The Raven Group, присоединились менее известные имена London Regional Property и Quinn Group.

Снижение ставок

Для сравнения: в Москве- это 10-11%, в странах Восточной Европы - 5-7%, Западной Европы - 4-5%. Для иностранных инвесторов подобная разница уже является очень существенной: при таких показателях по сделкам западные инвестфонды готовы смириться с существующими рисками нашего рынка, уверяют эксперты.

К тому же, по мнению старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Ивана Вашурина, неоспоримым преимуществом иностранных инвесторов перед российскими является то, что они могут демпинговать по ставкам доходности, а значит, изначально рассчитывают на более низкие сроки окупаемости. К примеру, London Regional Property приобрел Дукат Плейс 2 под 9,25%. Столь агрессивная политика иностранцев на рынке постепенно может привести к тому, что владеть крупными и качественными проектами будут именно они, российскиеже компании будут больше сконцентрированы на реализации девелоперских проектов,- настаивает Вашурин.

Усиление позиций иностранцев в инвестиционном сегменте может привести к существенному перераспределению сил, предупреждают некоторые игроки рынка. Причина подобных опасений вполне объяснима. Чем больше иностранных фондов выходит на российский рынок, и московский в частности, тем выше становится конкуренция, а соответственно, снижаются ставки доходности по сделкам купли-продажи, поясняет финансовый директор Росевродевелопмента Олег Михалев.

Эти прогнозы во многом строятся на объяснении основных различий в подходах к инвестиционным сделкам иностранных и российских инвесторов.

Разница в подходе

К тому же для российских компаний, по словам Вашурина, инвестирование в недвижимость, как правило, побочный бизнес, что требует от них максимальной концентрации на сроках окупаемости объекта. Именно поэтому столь отличное отношение и заставляет российский капитал предъявлять более высокие требования к уровню доходности по проектам. Изменение ситуации возможно лишь при развитии в России пенсионных фондов, полагают эксперты.

Основной потребитель на рынке инвестиций в недвижимость - это пенсионные фонды, с деньгами которых в основном работают западные институты,- объясняет Олег Михалев. Именно поэтому иностранцы и готовы идти на более долгие сроки окупаемости по сделкам.

Не ниже Праги

В этом случае на рынке инвестиционных сделок перестанут преобладать западные инвесторы,- уверен Олег Михалев.

Процесс снижения ставок доходности на московском рынке его игроки считают неизбежным. Можно прогнозировать приближение Москвы к уровню городов Восточной Европы,- считает Михалев. Впрочем, в этом случае перераспределение сил на рынке может кардинально измениться, предупреждают эксперты. Если риски останутся те же, а доходность постепенно все-таки достигнет, к примеру, ставок рынка Праги, многие фонды задумаются и могут покинуть столичный рынок,- предупреждает Олег Михалев.- Для иностранных инвесторов самое главное - это поиск приемлемого для них баланса рисков и доходности .

Несмотря на агрессивную политику иностранных фондов, на рынке пока существуют некоторые факторы, несколько тормозящие их активность и, соответственно, дающие преимущества российским компаниям. Один из основных- это более серьезное отношение западной стороны к юридической области сделки. Российские компании готовы инвестировать средства в более рискованные, по мнению иностранцев, проекты, поскольку они более осведомлены о ситуации на рынке, взаимоотношениях с госорганами и другими девелоперами, говорит Наталья Генералова. Иностранные фонды предпочитают идти на более низкие ставки доходности, но вместе с тем и менее рисковые проекты по той причине, что имеют определенные обязательства перед своими пайщиками,- объясняет Генералова.

Сразу несколько сотрудников Известий и их знакомых столкнулись недавно с неприятной новостью - в садоводческих товариществах им сказали, что ставка земельного налога вырастет до запредельных величин. Как правило, исходит дезинформация от председателей дачных кооперативов, собирающих с подопечных им садоводов деньги на уплату земельного налога. Откуда такие цифры - объясняют по-разному. Одни говорят, губернатор Подмосковья Борис Громов своим указом установил драконовские ставки земельного налога, другие - сама земля в этом году так подорожала, что налог на нее исчисляется пятизначными цифрами. Действительности соответствует лишь одно - в 2006 году земельный налог исчисляется по новым правилам.

С наступлением осени среди московских дачников начала хождение очередная страшилка. Мол, в этом году налог на землю поднялся до заоблачных высот. При этом суммы налога называют самые разные - от 10 до 30 тыс. рублей за участок 6 соток. Известия выяснили, откуда ноги растут у этих слухов. На земельной реформе хотят заработать руководители дачных кооперативов. В Роснедвижимости Известиям объяснили, сколько именно надо платить за 6 соток в разных районах Подмосковья. Заодно мы предлагаем читателям простую инструкцию, как рассчитать сумму земельного налога для своего конкретного участка.

Садовая-огородная земля по кадастру в нашей стране стоит недорого. Так что настоящие суммы налога могут шокировать лишь самых небогатых дачников. Самая высокая кадастровая стоимость дачной земли - в садовом товариществе Нива, что расположилось в подмосковных Химках, сразу за кольцевой. Там квадратный метр земли стоит по кадастру 957.87 рубля, а сотка соответственно больше 3 тыс. долларов. Но годовой налог даже с такой дорогой земли составляет всего 287.36 рубля с сотки.

Поправки в Налоговый кодекс положили конец всяким двусмысленностям с уплатой земельного налога, существовавшим раньше. Теперь налог на землю исчисляется исходя из ее кадастровой стоимости. Того требует статья 32 Земельный налог части 2 Налогового кодекса России. Ставку земельного налога устанавливают законодательные собрания на уровне поселений, но в соответствии с тем же Налоговым кодексом она не должна превышать 0.3% от кадастровой стоимости земли.

Если они этого не сделают, право выбирать домоуправа перейдет к местной власти. То есть почва над неповоротливыми, туповатыми, хотя и до боли родными ДЕЗами зашаталась - оказалось, что достаточно решения общего собрания жителей дома, чтобы жилконтора лишилась права на обслуживание дома и источника своего благополучия.

Загородная земля, оформленная под индивидуально-жилищное строительство, стоит дороже. Но ненамного. В подмосковных поселениях с численностью населения не более 10 тыс. человек, к которым приписана большая часть частных домов и коттеджных поселков, ее кадастровая стоимость не превышает 2160 рублей за кв. метр. Да и то на самом престижном Рублево-Успенском направлении. Стоимость квадратного метра под некоторыми частными домами в Москве и крупных городах Подмосковья может достигать 7 389 рублей. Налог для владельцев такой земли действительно высок - иногда доходит до 2 тыс. рублей с сотки. Но это скорее исключение, чем правило.Поборы на уплату земельного налога, что устраивают председатели кооперативов с дачников, по большей части незаконны. Граждане должны сами уплачивать налог на принадлежащие им земельные участки. Причем особо беспокоиться по этому поводу не следует. Придет уведомление из налоговой инспекции - заплатите. Там и сумма налога будет указана. Исключением являются владельцы боксов в гаражных кооперативах, а также неоформленных дачных участков, что находятся в составе садовых товариществ. Вместо них земельный налог действительно платят председатели дачных и гаражных кооперативов. Хотите проконтролировать, какой земельный налог они платят государству на самом деле, читайте инструкцию.
Ровно 90 дней осталось у жителей многоэтажек, чтобы принять судьбоносное решение - кто, как и, главное, за какие деньги будет рулить жизнью их домов. Правда, далеко не все граждане понимают, что являются очевидцами и участниками настоящей коммунальной революции, вполне сравнимой с ваучерной приватизацией. По сведениям Известий, сегодня в Москве развернулась настоящая предвыборная борьба за сулящий баснословные прибыли рынок ЖКХ. Москвичи получают не только приглашения на собрания жильцов, но и анонимные письма, очерняющие одни способы управления домом и прославляющие другие. Одну из самых талантливых агиток корреспонденты газеты обнаружили в жилом доме в районе Малой Дмитровки.Напомним: Жилищный кодекс требует, чтобы до 1 января 2007 года все обитатели многоквартирных зданий собрались и выбрали одну из трех форм управления домом: посредством товарищества собственников жилья (ТСЖ), общего собрания или управляющей компании.

Боевой листок без подписи и выходных данных под названием За что платит член ТСЖ? и тревожным подзаголовком Предупреждает юрист. Суть предупреждений безымянного юриста - страшная жизнь, ожидающая обитателей 4-подъездного здания, если они решатся создать товарищество собственников жилья и поручат ему управлять своим домом. Грозная графа Денежные расходы открывается тезисом: Как только вы вступили в ТСЖ, на вас нагружают расходы по владению недвижимостью. Перечень будущих трат составляет 14 пунктов и включает в себя: расходы на составление паспорта дома (выполняет частная компания за большую плату, и никак иначе), вступительный взнос (Сколько надо, чтобы создать первоначальный капитал ТСЖ: много!), взносы на капитальный ремонт дома, налог на недвижимость и на вашу долю общего имущества, пени за задержку оплаты чего-нибудь и так далее. Расходы, по мнению анонимного информатора, добавляются к обычным коммунальным платежам. Раздел Круговая порука отличается лаконичностью и хлесткостью стиля: Член ТСЖ платит за ВСЕХ жителей дома - даже за тех, которые не хотят или не могут отдавать деньги за коммунальные услуги или на взносы, перечисленные выше. А вывод носит апокалиптический характер - от ТСЖ не спастись в одиночку!. Доведенного до отчаяния читателя в конце несколько приободряют: альтернативой ТСЖ... являются управляющие компании, а особо опасливых - утешают: За отказ от создания ТСЖ не наказывают (не отбирают квартиру, не увеличивают квартплату, не увольняют с работы)!

Поэтому за голоса избирателей развернулась нешуточная борьба. В руки корреспондентов Известий попал документ, оказавшийся в почтовых ящиках одного из домов в районе Малой Дмитровки.

Известия попросили прокомментировать листовку эксперта Мосгордумы - юриста Константина Крохина.

Деньги в этой сфере крутятся огромные

ответ: Только то, что для создания товарищества необходимы голоса половины квартирохозяев. Остальное - вранье и передергивание. Например, обязанности платить за паспорт дома не зафиксировано ни в Жилищном, ни в Гражданском кодексе. Вступительный взнос в ТСЖ - теоретически возможен, но мне не известно ни одного товарищества, которое устанавливало бы его. Потому что все товарищества заинтересованы в притоке новых членов (по закону, если в ТСЖ меньше половины жителей дома, оно должно расформироваться). То же самое относится к резервному фонду и всевозможным специальным фондам. Что касается налогов, то они вообще никак не связаны с тем, существует в доме ТСЖ или нет.

вопрос: Что из перечисленной информации соответствует действительности?

о: Тот или иной платеж становится обязательным только тогда, когда за него проголосовало общее собрание жителей дома - без этого никакое решение правления ТСЖ не является окончательным.

в: Члены ТСЖ действительно обязаны платить за всех?

о: Основной игрок на сегодняшнем рынке жилищно-коммунальных услуг - ДЕЗы и им подобные управляющие компании, которые находятся под крылом у префектур и управ. Им важно сохранить все как есть. Ведь деньги в этой сфере крутятся огромные - речь идет не только об управлении жилищным фондом, но и благоустройстве территорий и содержании дорог. Возможно, у них есть средства финансировать подобную антирекламу.

в: Чем можно объяснить появление агиток, направленных против товариществ собственников жилья?

о: Если предлагают голосовать за непонятную управляющую компанию - голосовать против. И к следующему собранию подготовиться к выборам ТСЖ - все в руках инициативной группы, которая организовывает собрание.

в: Как вы считаете, что делать человеку, которого пригласили на собрание по выбору способа управления домом?



Главная --> Публикации