Главная --> Публикации --> Добро пожаловать на родину ференца листа Средиземноморское «realty» - шоу Покупаем жилье на юго-западе Выбирайте пути объезда Шесть вопросов о главном. юридическая чистота квартиры

Не откажу себе в удовольствии процитировать ход мысли начальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, определивший эту цену: Смотрели стоимость недвижимости в Москве и Дмитрове, расстояние 55 километров. В Москве метр стоит $3500, в Дмитрове $80 При этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью. Возник вопрос: может быть, в Москве высокая стоимость земли? С учетом этого удорожание на $350-40 То есть квадратный метр в Москве должен стоить примерно $130 Прозвучав в эфире радио Эхо Москвы, эта цифра через несколько часов была уже откомментирована буквально всеми участниками рынка. Но суть позиции риелторов была примерно одна нам нынешние цены нравятся и кажутся справедливыми, а некоторые даже пошли дальше, говоря, что рынок готов к средней цене в $6000-6500, а нынешние цены еще низкие и вполне доступны гражданам.

Цена за квадратный метр московского жилья в $1300, озвученная чиновником ФАС Михаилом Евраевым, прозвучала музыкой для тех, у кого нет квартиры в столице, и сущей какофонией для тех, у кого это жилье есть и кто уже привык ощущать себя богачами. Собственник разбирался, насколько завышены рыночные цены на недвижимость в столице.

Золотое сечение доступности

Собственник не один раз пытался выяснить, насколько доступно жилье в столице различным категориям населения, и анализировал этот вопрос в статье Арендуем доступное жилье, где говорилось о том, что индекс доступности (см. чуть ниже) в столице зашкалил за 5 лет. Но с другой стороны, цена в $1300, названная чиновником ФАС, выглядит столь же необоснованной, как и $6000, к которой всей душой стремится профессиональное сообщество, живущее на проценты от сделок. Разберемся, где же проходит золотая середина.

С точки зрения бизнеса неплохо выглядит уже цена в $2400, что означает спекулятивную составляющую примерно в 30-35%. Подсчитать это просто: по данным Ведомостей себестоимость квадратного метра в столице составляет $1900 (с учетом всех социальных нагрузок и даже взяток), а $500 прибыли составляют более 20%, что считается очень хорошим показателем для девелоперских проектов во всем мире. С точки зрения бизнесменов цена в $1300 выглядит очевидно нелепо при средней себестоимости в $1900, однако она могла бы быть вполне реальной, если бы с них были сняты так называемые социальные нагрузки (или бюрократические).

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи, а также по такому показателю, как индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Он показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Индекс доступности в столице, по данным Института экономики города, с 2003 года не превышал 4,3 года. Однако он сейчас составляет 5,3 года. Чтобы вернуться к такой же доступности жилья, которая, во-первых, считается приемлемой по меркам развитых стран, а во-вторых, на основании которой базируется программа Доступное жилье, надо снизить этот показатель примерно на 20-25% и понизить среднюю цену примерно до $2750 за кв. м.

Цена же, озвученная чиновником ФАС, выглядит как первое предложение покупателя на восточном базаре и очевидно служит сигналом для начала торговли. Федеральная сторона намерена продемонстрировать всю мощь государственной машины в борьбе против тех, кто срывает государственные планы, громко озвученные Президентом. Среди аргументов обвинения в сговоре, проверки Прокуратуры и штрафные санкции. Даже если им не удастся взыскать с застройщиков денег в бюджет, очевидно, что передела рынка они добьются в любом случае. Возможно, этот передел произойдет в пользу государственных строительных компаний, о которых совсем неспроста начал говорить председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

Поторгуемся?

Кстати, АСР уже поспешила заявить, что говорить о возможности какого-либо сговора между застройщиками нет никаких оснований, а цены выросли в результате множества факторов: закона о долевом строительстве, роста цен на цемент и металл, а также стоимости площадок, поднятия тарифов на газ, воду, электроэнергию.

Среди аргументов застройщиков хитрые схемы бизнеса, разобраться в которых Прокуратуре будет не так и просто, и это точно займет не два месяца, которые, по словам Михаила Евраева, продлится проверка, возможности быстро сбросить оставшиеся квартиры по демпинговым ценам, определенная сплоченность рядов и вовремя созданная Ассоциация строителей, активно лоббирующая их интересы на всех уровнях.

Суть идеи в следующем: если компания окажется несостоятельной, то застройщик, к которому перейдет контракт, завершит работы на средства от продажи резерва. Такие меры должны предотвратить повторение ситуации с обманутыми дольщиками, когда дом не достраивался (или работы по нему даже не начинались), а деньги уходили к организатору проекта.

Отметим, что в процессе этого торга могут пострадать покупатели, которые реально уже задергались и всерьез думают об отмене сделок. Вряд ли стоит идти на такие радикальные шаги: пока никто из экспертов не готов сказать, кто победит в этой схватке гигантов.
Cтоличные власти не остались в стороне от усовершенствования пресловутого 214-го закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В частности, недавно вышло распоряжение главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, которое обязало застройщиков резервировать 15% площадей новостройки до полного завершения строительства, то есть до сдачи дома в эксплуатацию. На первый взгляд идея неплоха. Но так ли все хорошо на самом деле? Юрист М2 рассказывает, какие варианты покупки жилья в строящихся домах сегодня предлагает законодательство.

Теперь процесс покупки квартир выглядит следующим образом. На стадии строительства заключается договор инвестирования, а после его сдачи в эксплуатацию оформляются договоры, по которым люди получают право собственности на квартиры.

Направо пойдешь на деньги попадешь

Первый вариант. С гражданином заключаются оба договора инвестирования и купли-продажи. Первый из них предусматривает, что инвестор имеет право по окончании строительства дома потребовать в качестве компенсации своих вложений квартиру обусловленной площади. В договоре купли-продажи указывается конкретная квартира, которая передается покупателю, а также оговаривается, что в счет оплаты стоимости квартиры зачисляются средства, перечисленные по договору инвестирования.

Таким образом, получается не один договор (будь то договор долевого участия или купли-продажи), а два, и не совсем понятно, как они связаны между собой. Складывается странное положение: по договору долевого участия в инвестировании граждане вкладывают деньги в возведение дома. После сдачи его в эксплуатацию с ними заключают договоры купли-продажи. Но поскольку дольщик вносит плату за квартиру один раз, необходимо разработать некий механизм, который позволит решить эту проблему. Предлагаются следующие варианты.

Кроме того, поскольку конкретная квартира, которая в итоге достанется дольщику, определяется только после сдачи дома, некоторые покупатели рискуют получить совсем не то, что хотели изначально. Разумеется, в договоре инвестирования можно оговорить, что инвестор в обмен на предоставленные средства получает права требования на квартиру с указанием ее примерного метража и месторасположения (хотя бы этажа). Но тогда эта новинка будет повторением пройденного.

Неизвестна реакция регистрирующих органов на такую взаимосвязанность договоров. Вполне реально, что при государственной регистрации договора купли-продажи придется представлять еще и копию договора инвестирования. Неясно, какие меры в этом случае защищают права граждан-инвесторов. Ведь они по-прежнему вносят деньги еще на стадии котлована, и все риски, связанные с недостроем, остаются.

При втором варианте застройщик передает право продажи площадей в возводимом доме фирме-посреднику, с которой затем покупатель квартиры и подписывает договор купли-продажи. Такая схема сильно напоминает почти вымерший договор уступки прав долевого инвестирования строительства. Только в нашем случае фирма-инвестор станет продавать гражданам квартиры после сдачи дома.

Очередное дежа вю

Сам себе инвестор

Деньги граждан в этом случае защищены от нечестных строителей. Однако инвесторы смогут практически полностью контролировать цены на жилье. Кроме того, не установлены ограничения по заключению договоров уступки прав инвестирования. Следовательно, инвесторам ничто не помешает уступить часть своих прав по договору частным лицам. Поэтому придется указывать в договоре инвестирования, что передача прав по нему запрещена либо реальна только после завершения строительных работ. В обмен на защиту денег покупателей квартир получаются высокие цены на жилье и невозможность купить квартиру на начальной стадии по более низкой цене.

Если застройщик решит взять кредит в банке для строительства жилого дома, на покупателя лягут и проценты, и часть выплат по кредиту, и себестоимость дома, и прибыль застройщика все это так или иначе будет включено в цену квартиры.
Московские власти хотят, чтобы информация о проданных квартирах размещалась на щитах вокруг строительной площадки, а также считают необходимым публиковать информацию об утверждении проекта. Последняя инициатива как нельзя кстати наличие таких сведений позволит гражданам со спокойной душой ждать окончания строительства. Информация о ходе продаж упростит жизнь покупателям, поскольку эти данные позволят уменьшить количество случаев двойных продаж реализации одной квартиры нескольким покупателям. Но если размещение информации не проконтролируют городские власти, все начинания окажутся безрезультатными.

Вариант третий: инвестором выступает застройщик, банк или дружественная им структура. Тогда договор купли-продажи квартир заключается с покупателем после сдачи дома. Не до конца определено, кто выступает продавцом квартиры. Если застройщик, тогда в чем интерес стороннего инвестора? Если инвестор, то как застройщик получит свою прибыль? Ясно одно: как обычно, все оплатит покупатель. За свою защищенность ему придется заплатить высокую цену.

Одно можно утверждать уже сейчас: квартиры в домах, которые будут продаваться с учетом новых требований, подорожают. Увеличение документооборота неизбежно повлечет за собой рост количества сборов, которые в итоге войдут, как и все прочие расходы застройщика, в стоимость жилплощади. Повысятся накладные расходы, например, комиссии за оформление и сопровождение договоров и пр. Получается, что, несмотря на соблюдение интересов потенциальных покупателей, законодательная инициатива фактически увеличит стоимость 1 кв. м для конечного потребителя. Сколько стоит защита интересов каждый волен решать сам.

Намерения городских властей благие. Только сложно определить, что хорошего они принесут. Детали изменений непонятны. Нужно оценить, как с учетом новых требований квартиры будут продаваться на практике.

Пока высокие процентные ставки по ипотечным кредитам являются одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время они составляют в среднем примерно 15 18% годовых в рублях, 11 13% в иностранной валюте. Но это так называемые декларируемые ставки, эффективные же (т. е. реальные) за счет различных дополнительных платежей могут достигать до 18 19% годовых.

Высшее руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой. Для этого предполагается существенно снизить процентные ставки по кредитам. В частности, председатель Госдумы РФ Борис Грызлов заявил, что за 2006 2007 годы намечено довести ставки до уровня 6,5%. Думская фракция Единая Россия считает, что проценты по ипотеке возможно снизить и до 6%. Добиться подобного результата проще всего путем субсидирования процента по ипотечным кредитам за счет дополнительных доходов бюджета. В Минфине скептически оценивают эту инициативу, считая, что ставки по кредитам упадут сами, но только когда снизится инфляция.

Падение ставок еще за горами

Брать ипотечный кредит под существующие в России проценты (как правило, на 10 15 лет) дело разорительное. Фактически заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. Конечно, некоторые попытки уменьшить выплаты заемщиков предпринимаются. Так, например, с 1 января 2006 года АИЖК снизило ставку с 14 до 12% в рублях. Планируется продолжать этот процесс и дальше. Но насколько реальны такие планы? Прежде всего их реализация зависит от увеличения размера государственной поддержки программы ипотечного кредитования жилья.

Поэтому, когда говорят о снижении ставок, не надо понимать это как резкое удешевление кредита с какого-то момента. Это процесс, растянутый во времени. За последние четыре пять лет, например, фиксированные проценты на российском рынке упали примерно с 19 21 до 11 13% в валюте, с 21 25 до 15 18% в рублях.

Понятно, что процентная ставка зависит от целого ряда факторов: уровня инфляции, стоимости привлечения ресурса, кредитных рисков, развития нормативно-правовой базы, инфраструктуры рынка и т. д.

То есть снижение процентов по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе невозможно. Хотелось бы, чтобы уважаемые господа, декларирующие ипотечные ставки на уровне 6 6,5% годовых, назвали хоть один довод в пользу того, что инфляция у нас в стране снизится как минимум до такого уровня.

Инфляция это один из важнейших экономических показателей, хотя, следует признать, условный: он зависит не столько от реального роста цен, сколько от методики расчетов, которые применяют те или иные организации, в частности Росстат. На 2006 год руководство страны планировало инфляцию не выше 7 8,5%. В середине февраля этот прогноз пересмотрели и повысили до 8 9%. По прогнозам Минфина, по итогам 2006 года темпы инфляции составят 10%. Но по состоянию на конец марта инфляция уже достигла 4,6%, что создало серьезные проблемы. Похоже, ее уровень опять выходит из-под контроля правительства.

Одной из центральных категорий финансового рынка является и так называемая ставка рефинансирования, определяемая Центробанком РФ. Проценты по ипотечным кредитам вряд ли опустятся ниже ее уровня. На практике ипотечная ставка может быть равна и 3/4 ставки рефинансирования, но в таком случае банкам, устанавливающим ее, придется выплачивать дополнительные налоги, а этого, понятно, никто делать не собирается. Собственно, январское снижение ипотечной ставки до 12% годовых произошло буквально по следам изменения ставки рефинансирования: 26 декабря 2005 года ЦБ РФ снизил ее с 13 до 12% годовых, а через считанные дни последовало фактическое уменьшение ипотечной ставки на рублевые кредиты АИЖК.

ЦБ демпинговать не позволит

Какие заработки такие и кредиты

Ставка рефинансирования отражает реальный уровень инфляции в стране. С учетом этого аналитики предполагают, что ипотека достигнет заветных 6 6,5%, но не в 2006 2007 годах, а в гораздо более отдаленном времени. Для этого нужно каким-то образом удержать инфляцию в стране на уровне 4 5%. Теоретически это реально, а вот на практике

Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под серые и черные доходы предоставляются под завышенные проценты до 18% годовых, под белые есть шанс получить заем под 10 11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).

Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране, ставки рефинансирования и размера государственной поддержки, но и от степени качества и прозрачности документов, представляемых заемщиками банков. Это важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые серые и черные доходы.

Не надо забывать, что на размер ставок огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы. Снизить проценты на несколько пунктов, не ориентируясь на ситуацию на мировом рынке, просто невозможно.
Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR (London InterВank Offered Rate), представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Следом за Западом

Если предположить, что наметившиеся тенденции развитии экономики сохранятся, то ставка LIBOR к концу 2006 года способна достичь уровня 6,5 7%. Если это произойдет (как, например, в 2000 году), то ни о каком снижении процентов по кредитам в России не будет и речи банки сами станут брать деньги под 8 10%. А если LIBOR поднимется до 9%, как это было в 1989 году? Вопрос, как говорится, риторический.

Ведущие игроки российского рынка ипотеки получают на международном рынке крупные суммы по ставке LIBOR + 1,5 3%. В последнее время ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2 3%. Сейчас она повышается и по состоянию на начало августа уже достигла 5,4%. Значит, нашим банкам деньги обходятся примерно под 7 8,4%. Понятно, что отдавать их примерно под те же проценты им не выгодно.

Если привязывать изменения процента по ипотечным кредитам к ставке рефинансирования ЦБ РФ, то, судя по прогнозам, при благоприятном развитии событий к концу года ставки по рублевой ипотеке упадут до планки в 11%. Более низкий уровень маловероятен.

Ипотечная утопия

С точки зрения поведения российской инфляции и LIBOR, изменение стоимости ипотечных кредитов на 2006 год выглядит менее оптимистично: если к концу года уровень инфляции в стране опять составит 13%, а LIBOR достигнет уровня 6,5 7%, ни о каком снижении ставок нельзя будет даже мечтать.

Как бы то ни было, ставка рефинансирования не в состоянии снижаться бесконечно, следовательно, ставки по ипотечным кредитам, равные 6 6,5%, выглядят если не утопично, то слишком радужно.

Пока заявления высокопоставленных чиновников о том, что ставка по кредитам должна вот-вот достигнуть отметки в 6 6,5% годовых, только тормозят развитие ипотеки в стране. Те, кто в принципе готов взять кредиты на действующих сегодня условиях, в предвкушении скорых изменений занимают выжидательную позицию. В итоге огромные сбережения населения, которые могли бы быть направлены на приобретение в кредит собственной недвижимости, идут на малоэффективную и бесперспективную аренду жилья.
Город Раменское расположен в 46 км к юго-востоку от столицы и в последние годы переживает второе рождение. В нем ведется активное жилищное строительство, а территория постоянно совершенствуется: тротуары мостят плиткой, украшают цветами улицы и парки, оборудуют детские площадки, сажают новые аллеи. В результате Раменское прочно удерживает звание самого благоустроенного города Подмосковья.

Таким образом, единственным реальным фактором, который способен действительно вызвать удешевление ипотеки, представляются государственные субсидии, взятые из стабилизационного фонда. Но правительство не демонстрировало готовности вкладывать эти средства в российскую экономику.

Молодой город с древней историей

На автомобиле в город можно добраться по Новорязанскому шоссе за 20 25 мин. Путь с Казанского вокзала на электричке занимает чуть более часа, а на скоростном поезде Спутник 35 мин. Еще один вариант доехать электричкой от станции метро Выхино. В пределах Раменского располагается три железнодорожные платформы: Фабричная, Раменское и 47 км.

Дома любой архитектуры и высоты

Сейчас Раменский район один из самых экономически значимых городов Подмосковья. Благоприятный инвестиционный климат способствует притоку финансов в экономику района и развитию города. Тут открыли свои представительства и построили производства знаменитые мировые компании Эрманн, Нестле, Тиккурила, Рехау и др.
В Раменском имеется прекрасный городской парк отдыха на берегу Борисоглебского озера. Есть спортивные сооружения разного масштаба: плавательный бассейн и три стадиона, самый известный из них Сатурн, который является признанной площадкой для проведения крупных соревнований. Любителям конного спорта хорошо известен Раменский ипподром.

В 10-м микрорайоне планируется возвести целый городок таунхаусов. В ближайшее время появятся четыре улицы кирпичных двухэтажных домов со встроенными гаражами и огороженной территорией. Водоснабжение микрорайона будет производиться из собственных артезианских скважин, а отопление при помощи автономных газовых котлов. Общая площадь домов составит 131 154,5 кв. м. Каждый дом имеет земельный участок, сдаваемый в долгосрочную аренду. Цена 1 кв. м от $76 Это заметно дешевле, чем в столице или городах Подмосковья первого пояса удаленности.

Сейчас в Раменском наблюдается заметная активизация жилищного строительства. Возводят здесь, как правило, целыми микрорайонами одновременно с жилыми корпусами создается социальная инфраструктура. В Раменском появляются как высотные дома, так и малоэтажные элитные кварталы. Новостройки, сданные в эксплуатацию не так давно в исторической части города на улицах Чугунова и Красноармейской, преобразили город, разбавив его панельную архитектуру. Новые дома отличаются современными планировками и улучшенной тепло- и звукоизоляцией.
На ул. Октябрьской идут работы по созданию монолитно-кирпичного жилого комплекса, состоящего из 14 17-этажных домов с квартирами повышенной комфортности: с подсобными помещениями, большими остекленными лоджиями, 12-метровыми кухнями. Дома включают одно трехкомнатное жилье площадью 60 89,8 кв. м с потолками высотой 2,65 м. На этаже располагается шесть квартир они сдаются без отделки. Запланированы телефонизация и подключение к Интернету. На прилегающей территории предусмотрены парковки, детские и спортивные площадки. Цена 1 кв. м начинается от $700.

Вторичный рынок Раменского пока не очень активен, что выражается в маленьком числе предложений. Как ни странно, традиционно большой доли предложений в хрущевских панельных и кирпичных домах в городе не зафиксировано. Вероятно, именно по причине дефицита жилье в кирпичных пятиэтажках стоит дороже всего $2610 за 1 кв. м. Далее в ценовой иерархии следуют 14-этажные панельные дома: $2070 2130 за 1 кв. м.

Нарушение традиций

В Раменском наблюдается явный дефицит однокомнатных квартир, и это заметно сказывается на их стоимости. Например, однушка в 14-этажном панельном доме оценивается примерно в $120 тыс., а в девятиэтажном в $102 тыс. Впрочем, для квартиры в Подмосковье, согласитесь, это далеко не предельная стоимость.

Девяти- и пятиэтажные панельные дома ценятся несколько меньше: соответственно $1930 и $198 Жилье в 14-этажных кирпичных домах обойдется покупателям в $1490 за квадрат. Самыми дешевыми в городе остаются 15-этажные кирпичные башни: квартиры в них продаются по $1230 за 1 кв. м.



Главная --> Публикации