Главная --> Публикации --> Пешеходный новый арбат Московская область. можайский район Реализация национальной ипотечной программы может разрушить региональную банковскую систему Экстремалам построят велодром Фрязино: цены местные, проблемы московские

Триумф-Палас в Бирюлево!
На общую картину, несомненно, накладывает отпечаток непростая история Москвы и всей страны. Власть на протяжении последнего столетия несколько раз круто менялась, и каждый раз новые хозяева жизни принимались строить что-то свое. Столица провозглашалась то образцовым коммунистическим городом, то промышленным сердцем СССР, то еще чем-то и это не могло не сказаться на структуре застройки.

Термином зонирование территории активно пользуются архитекторы. Так что в любом городе, в том числе и в Москве, есть разные зоны промышленной застройки, жилые, парковые Сходную методологию применяют и риэлторы. Однако в их лексиконе есть ряд понятий, которые официальная архитектура не использует. Одно из них престижное место. Градостроитель лишь теоретически сможет это обозначить, но очертить границу увольте. Зато риэлтор, для которого этот фактор в работе является определяющим, а потому игнорировать его он не смеет, сделает все по высшему разряду. Мало того, объяснит, почему подразделение города на зоны не всегда строго соблюдается. Или как разные зоны сочетаются друг с другом. И как меняется ситуация с течением времени.

Разделение районов города на плохие и хорошие существовало всегда. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти, еще в Средние века были районы, где селились богатые люди, и имелись кварталы, где жили ремесленники и мастеровые. Расслоение продолжилось и в советское время: рабочие кварталы располагались поблизости от предприятий так, к примеру, большинство работников ЗИЛа жили возле метро Автозаводская. В южных районах Москвы чаще всего можно было встретить мигрантов и приезжую рабочую силу. Ленинский проспект и Университет выбрали академики и профессура, Ломоносовский предпочитали чиновники, районы Сокола и Аэропорта облюбовала творческая интеллигенция. И, конечно, всегда было престижно жить в центре города, поблизости от Кремля.

В таком мегаполисе, как Москва, только 26% площадей занято жилыми постройками, возмущается Елена Зубарева, исполнительный директор компании Delta Estate. Это исключительный случай в европейской практике градостроения! В идеале под промышленность и иные непрофильные типы застройки в рамках города такого уровня должно отводиться не более 10% площадей. У нас же иначе: только промышленные зоны занимают не менее 20% всей территории российской столицы. А в Юго-Восточном административном округе под промышленными предприятиями занято 50% площадей!

В итоге, говорит Вячеслав Тимербулатов, можно встретить по соседству самые разные типы жилья элитный дом рядом с хрущевкой или общежитием. Но у всего есть своя мера, и существуют, конечно, районы, в которых вряд ли когда-либо будут построены объекты класса элита или даже бизнес. Вряд ли возможны по крайней мере, в обозримом будущем элитный дом в Капотне или Бирюлевский Триумф-Палас.

Однако процесс расслоения заметен в нашем городе не так явно, как в других мировых мегаполисах, особенно стран третьего мира. Московские власти активно ему препятствуют. Например, в 1990-е годы, когда с финансами было совсем плохо, единственной построенной линией метро оказалась Люблинская мэрия города явно хотела поднять престижность юго-восточных окраин. И напротив, многочисленные проекты строительства районов для богатых (например, снести все старые дома в районе Остоженки и создать заповедник, закрытый от посторонних забором со шлагбаумами) встречали отказ городского руководства.

Престиж любой ценой?
Самая, разумеется, престижная часть Москвы ее Центр. Здесь никого не удивляют цены по $12 15 тыс. за кв.м, имеются уже случаи продаж по $25 30 тыс. Однако обеспечивают ли такие деньги надлежащее качество жизни? Вопрос этот риторический.

Существует и еще один момент, препятствующий социальному расслоению города: малая мобильность жителей. На Западе в порядке вещей переезды, связанные с изменением социального статуса, там они случаются в среднем один раз в пять лет на семью. В России же люди крепко привязаны к своему дому и району, место жительства у нас меняют в среднем один раз в 40 50 лет. Человек, вышедший на новый уровень достатка, скорее купит мерседес и поставит его около подъезда родной пятиэтажки, чем переедет в другой район города.

Тех, кто только приобретает квартиру, такие мелочи не волнуют. Для людей, желающих держаться на гребне волны, просто необходимо жить в элитном районе иначе они выпадут из круга необходимого для них общения. А вот тем, кто уже живет в подобных районах, приходится нелегко. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов из Конти, в последнее время явно наметилась тенденция вымывания малообеспеченных слоев населения из районов, которые стали сегодня элитными. Там стремительно дорожает все, что связано с повседневной жизнью, и многие жители уже неспособны оплатить образование детей в дорогих школах и детских садах, совершать покупки в фешенебельных магазинах. Кто-то, конечно, три раза в неделю катается в культовые для московской бедноты рынки в Выхино и Теплом Стане, но остальные потихоньку меняют место жительства.

На улице Пятницкой, которая расположена в 15 минутах ходьбы от Кремля, нет ни одного значительного сквера или парка, придомовая территория ограничена несколькими метрами детской площадки, а общественные зоны давно заняты личным автотранспортом, говорит Елена Зубарева из Delta Estate. Тут существует проблема с магазинами шаговой доступности и объектами сервисного обслуживания.

Соседи приятные и не очень
Близость к чему повышает приятность жизни и, в конечном счете, цену недвижимости? Не откроем Америки, если скажем, что самым ценным соседством в городе является зелень во всех ее видах парки, скверы Она хороша всегда, ее любят практически все покупатели. Но вот беда в центральной, самой престижной части Москвы, ее катастрофически мало.

Тоже элитные (но в степени куда меньшей, чем Центр) районы, располагающиеся в дуге от юго-запада до северо-запада. При этом северная часть (окрестности Ленинградского проспекта) считаются похуже, а самым благополучным, по всем критериям, считается Юго-Западный АО. Район Ленинского, Университетского проспектов, улиц Профсоюзной, Дмитрия Ульянова, Новочеремушкинской пользуется ажиотажным покупательским спросом не только из-за благополучной экологической обстановки (там не осталось ни одного значимого предприятия, единственный крупный завод им. Орджоникидзе фактически прекратил существование, его корпуса сдаются в аренду под ритейл и выставки), но и благодаря функциональному использованию площадей, отведенных под парки, скверы, парковки, службы сервисного обслуживания. Цены на квартиры в этом районе на 10% выше средних по городу.

По мере удаления от Центра количество зелени увеличивается остаются еще и Измайлово, и Сокольники, и Битца. Надеемся, что не только на наш век, но и потомкам нашим останутся.

В рамках Садового кольца (название-то какое! И много там садов?) какие-то жалкие островки зелени сохранились на Патриарших и Чистых прудах, в Парке Искусств (возле дома 26 на Якиманке). Есть еще Бульварное кольцо, Цветной бульвар но последний по каким-то непонятным соображениям реконструировали, вырубив старые деревья и заменив их чахлыми прутиками. Небольшой островок есть возле храма Христа Спасителя парком его назвать сложно, но это, по крайней мере, некое организованное пространство, продуваемое и свободное от машин. В общем, негусто, и тут поневоле вспоминается Нью-Йорк, где на Манхэттене умудрились сохранить Центральный парк, в котором даже водятся зайцы

Что касается застройки офисной, нежилой, то здесь многое зависит от того, какая она. К примеру, район Китай-города, хоть и находится очень близко к Кремлю, является далеко не самым дорогим и престижным, потому что он в очень большой степени офисный, коммерческий. А в окрестностях Никитских улиц, Поварской очень много номинально нежилых зданий посольства, Верховный суд. Но большинство из них находятся в отреконструированных особняках и усадьбах, и поэтому среди жилой застройки они в глаза не бросаются и на нервы не действуют.

В центральной части Москвы некоей заменой природе может служить вид на воду. Большое пространство, не заполненное строениями и машинами, успокаивает. Но и здесь иногда достижения цивилизации картину портят. Как говорит Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город, современные покупатели очень не любят Бережковскую набережную. Там, конечно, Москва-река, но рядом и крупнейшая ТЭЦ, а также Киевский вокзал, где поезда отстаиваются, моются, гудят

Заметим, однако, что не все эксперты с восторгом относятся к ней: наряду с очевидным удобством (если жить и работать в одном доме, то к себе в офис можно спуститься за две минуты и прямо в домашних тапочках), существуют и минусы. Главный из них невозможность психологически отдохнуть от работы. Просто выйдя прогуляться, вы постоянно будете встречать коллег и подчиненных, даже в праздники будет появляться мысль забежать на минутку в офис

И жить, и работать
На фоне колоссальных транспортных проблем все более популярной становится идея жить и работать рядом. У этой тенденции все больше сторонников, говорит Игорь Шубин, управляющий партнер компании Soho Realty. Все чаще к нам поступают подобные заявки. На рынке уже есть объекты, позволяющие объединить место проживания и работы в одном здании: например, дорогие дома, расположенные по адресам Хлебный переулок, 26, Коробейников переулок, 1, Курсовой переулок, Как правило, покупателями выступают владельцы собственного бизнеса, намеренные совместить покупку жилья для себя и офиса для своей компании.

Исторический экскурс
Престижные и непрестижные районы существуют в нашем городе издавна. О временах Юрия Долгорукого вспоминать не будем, но полтора века назад деление уже явно существовало. В одной из отдаленных улиц Москвы жила некогда барыня, вдова, так начинается рассказ Тургенева Му-Му. Улица эта, к которой литературный классик явно испытывал некоторое пренебрежение, Остоженка, сегодняшняя Золотая миля

Но при всем этом желающие купить рядом квартиру и нежилое помещение находятся, и поэтому большинство жилых комплексов, строящихся сегодня, дают такую возможность. Причем располагаются они практически во всех районах Москвы говорить о том, что в городе нарождаются какие-то особенные, офисно-жилые районы, не приходится.
Существование в Москве элитных районов факт общеизвестный. Их названия на слуху, они чуть ли на каждый день упоминаются в прессе. Есть, однако, и еще одна категория несостоявшиеся элитные районы. Или те, которые усиленно раскручивались, но в конце концов не сложились. Или даже такие, что были когда-то престижными и привлекательными, но со временем утратили эти качества. О них, конечно, вспоминают гораздо реже: кому же хочется признавать, что живет он в некогда бывшем районе. Невольная параллель: у победы масса отцов, а поражение всегда сирота

К 80-м годам прошлого века (т.е. времени, которое многие и сейчас помнят прекрасно) ситуация с престижностью/непрестижностью обстояла так. Официально ничего подобного не было, и газеты уверяли граждан, что советский человек одинаково вольно дышит что на Университете, что в Капотне. Неофициально, конечно, все понимали, что первое получше второго, и при обменах квартир учитывали это. К тому же существовало множество ничем не объяснимых пристрастий: к примеру, жители Строгино и Ясенево страшно гордились своими районами и никуда оттуда уезжать не хотели. Хотя, если вдуматься, районы эти весьма отдаленные, без метро (в Ясенево оно было проведено позже, в Строгино его нет и сейчас). Чем они лучше того же Тушино бог весть

О том, какие районы хороши, а какие не очень, можно прочитать и в более поздней литературе. Первым здесь, разумеется, вспоминается В. Гиляровский прежде всего потому, что город был основной темой его сочинений. Но, так сказать, походя однако с превосходным знанием предмета писали об этом и Булгаков, и Ильф и Петров, и многие другие.

И в начале 90-х начался подъем района, который в последующие годы стал сначала суперпрестижным, а потом смог претендовать на звание суперлузера. Район этот Крылатское

Первыми элитными районами уже нынешней, постсоветской Москвы стали все кварталы Центра. Объяснялось это двумя причинами. Во-первых, во всех городах мира центральная часть дорога и престижна, и здесь мы просто переняли мировые традиции. А во-вторых, состоятельные покупатели начала 90-х хотели просторные квартиры, но их в ту пору не строили. Единственным возможным вариантом были расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах, а они преимущественно как раз в Центре. Карта престижности тех лет напоминала мишень для стрельбы: ровные концентрические круги. Очень дорогим и престижным считалось в ту пору жилье у станций метро Пролетарская и Автозаводская это же всего одна остановка от Кольцевой линии.

Риэлторы называют три причины резкого расцвета Крылатского. Во-первых, в этом районе, в отличие от всех прочих, чисто физически не было 5-, 9- и 12-этажек. Застраивался он с середины 80-х сразу домами новых серий (КОПЭ, П-44, П-3), которые на общем фоне действительно смотрелись здорово. Одна 10-метровая кухня чего стоит! Во-вторых, именно в то время входило в моду Рублевское шоссе многие богатые люди посчитали, что очень удобно иметь коттедж или дачу на Рублевке и городскую квартиру по дороге к ней. Третья причина (вытекавшая, впрочем, из второй) состояла в том, что трасса Кутузовский проспект Рублевское шоссе имела статус правительственной, на ней не было светофоров следовательно, добраться из Центра в Крылатское можно было за считанные минуты и без пробок.

На одном крыле
Историю этого жилого массива, безусловно, можно назвать хрестоматийным примером сначала взлета, а затем резкого падения, говорит Ирина Котова, директор департамента маркетинга компании ХИРШ-Россия. До дефолта 1998 г., когда средняя цена московского жилья колебалась вокруг $1000 за кв.м, 75-метровые трешки в панельных домах серии КОПЭ в Крылатском продавались по $130 140 тыс. И это без отделки!

И, что самое главное, положение на полдороге от Кремля к Рублевке тоже перестало быть привлекательным. Жить в Центре хорошо потому, что до всего близко. В загородном коттедже потому что экология. Крылатское же наглядно продемонстрировало то, что можно назвать законом амфибии: плавающий автомобиль ездит хуже простого автомобиля и плавает хуже лодки. Те, кто может себе позволить дорогую недвижимость, сегодня имеют как минимум два жилища и коттедж, и городскую квартиру в центре Москвы, отмечает Ирина Котова.

Впрочем, и последовавший закат района был предопределен. В разных местах столицы было построено огромное количество жилья на самый разный вкус от типовых панелек до суперэлитных клубных домов. А возведенные в Крылатском 17-этажные корпуса, заселенные не только состоятельными людьми, но и городскими очередниками, напротив, ветшали. Еще более злую шутку сыграли с районом коттеджи на Рублевке. Увеличившаяся транспортная нагрузка, бесконечные правительственные кортежи, на время движения которых проезд простых смертных останавливается, привели к тому, что выехать из Крылатского стало намного сложнее.

Как же это получается?
Существует совершенно четкая шкала ценностей, которая делает ту или иную вещь престижной, убеждена Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Это, во-первых, история и традиции, во-вторых, эстетика (применительно к недвижимости интересный архитектурный облик). Третье экология, и четвертое удобство в использовании. В случае с недвижимостью последнее означает грамотно организованное пространство.

Так что сегодняшнее Крылатское просто район из числа хороших спальных. Примерно как Ясенево немного лучше Строгина. Но ни о какой элитности говорить, конечно, уже не приходится

В Москве есть Фрунзенская набережная традиционное уже более чем полвека место жизни военной элиты. Университет там живет профессура. Царские села в Кунцево и Новых Черемушках. Эти места до сих пор считаются сверхпрестижными.

Есть еще, разумеется, и мода. Модно бывает ходить в такой-то ресторан или фитнес-клуб каждый человек, желающий общаться в обществе определенного уровня, должен этой тенденции следовать. Именно мода и тянула некоторое время Крылатское, заставляя покупать там квартиры и тех, кому район особенно и не нравился. Но мода вещь непостоянная, и она со временем перевешивается традиционными ценностями.

Есть множество причин, не позволяющих тому или иному району стать элитным, говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти. Это и концепция застройки, и транспортная доступность, и наличие промышленных предприятий, и социальный состав, и статус жильцов, уровень доходов проживающих в районе людей. Это и историческая составляющая развития столицы, в результате которой на единице московской площади концентрируется жилье различных типов. Более того, если ранее престижность района определялась с точки зрения удобства и развитости инфраструктуры, то теперь добавилась стоимость недвижимости.

Четыре ключевых момента тянут за собой все остальное, включая социальную среду, бытовую и транспортную инфраструктуру. Уровень престижности места долго формируется, но затем и долго живет. Примером того, как долго может тянуться за районом отрицательный имидж, могут быть окрестности Сухаревской площади. Хитров рынок снесен еще 1930 году, но сохраняется и застройка с дворами-колодцами, и общее отношение. Эти места ничуть не дальше от Кремля, чем Смоленская или Патриаршие пруды, но их престижность не идет ни в какое сравнение.

По мнению Натальи Ветлугиной, большие проблемы ждут в будущем Золотую милю. Это место с очень неоднозначной историей и репутацией. Практически весь прошлый век, когда остальная Москва застраивалась и хорошела, здесь сохранялся заповедник, заполненный ветхими и невыразительными домами. Отчасти это объяснялось тем, что власти никак не могли решить, возводить ли Дворец Советов. Отчасти тем, что на этой территории находилось очень много предприятий, обслуживающих центральную власть: гаражи, прачечные, мелкие фабрики продуктов питания. Ведь не секрет, что ни в Кремле, ни в Думе ничего не готовится туда привозится все готовое, и везти надо не слишком долго и далеко, чтобы любимая власть имела возможность есть все только свежее. Еще один из откровенных дефектов Золотой мили чрезмерная плотность застройки. Там освоен каждый квадратный сантиметр, и эта плотность давит. Все-таки престижный дом не может не иметь двора, и вид из окна должен включать хотя бы что-нибудь, кроме стены соседнего здания

Кто следующий?
Вопрос о том, какой из ныне престижных московских районов может упасть, вызывает у специалистов споры. Прогнозы сами по себе вещь неблагодарная, а в данном случае ситуация осложняется еще и откровенной заинтересованностью экспертов. Ведь если компания продает где-то квартиры, вряд ли она станет заявлять, что престижность этого места улетучивается. Хотя на некоторые признания риэлторы все же идут. Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, приводит в качестве примера смещение спроса из района Кутузовского проспекта на Тверскую, а с Тверской в район Остоженки: Процесс снижения элитности района, на самом деле, крайне закономерен и очевиден, обусловлен потенциалом района, динамикой его развития. Появляются новые дома, реконструируются застройки в историческом окружении, застраиваются новые кварталы. Однако явление в целом не имеет массового характера. Район Кутузовского или Тверская при утере лидерства не стали от этого плохими, просто стали не такими престижными. Хотя некоторые застройщики потеряли на этой тенденции деньги

Сеть Hilton наконец смогла выйти на гостиничный рынок Москвы. Как сообщили в головном офисе компании, под брэндом Hilton будет работать гостиница Ленинградская, которую контролируют акционеры группы БИН. Управляющим станет компания Interstate Hotels Resorts, владелец торговой марки Mariott.

Этот тезис, однако, вызывает возражения специалистов Soho Realty, считающих, что европейская традиция дорогой городской застройки предполагает достаточно плотное расположение домов. Современный покупатель дорогой недвижимости открыт и независим. Он предпочитает большие открытые, желательно панорамные окна, и его совершенно не смущают взгляды соседей из противоположных зданий. Концепция современного городского жилья не ставит своей задачей оградить людей друг от друга. Напротив, идея объединения, общности сегодня весьма актуальна, говорит Ольга Творогова. Преимущества статуса Остоженки, отличное качество строительства, малое число квартир и звездные архитекторы все это для покупателя играет гораздо более существенную роль. Потому предвещать закат Остоженки пока преждевременно. Впрочем, время рассудит: кто оказался прав, кто ошибся в прогнозах.

Международный оператор, согласно договору, предоставляет Садко-отелю долгосрочную франшизу на управление гостиницей Ленинградская. Непосредственно управлять гостиницей будет Interstate Hotels Resorts, которая уже сотрудничает с группой БИН: в ее управлении сейчас находятся три гостиницы Mariott, которыми владеет подконтрольное группе ЗАО Моспромстрой.

О подписании трехстороннего соглашения между Садкоотелем, компаниями Interstate Hotels Resorts, владеющей брэндом Mariott, и Hilton сообщила вчера пресс-служба головного офиса Hilton.

Глава подразделения Hilton, отвечающего за рынки Европы и Африки, Вольфганг Ньюман заявил, что подписание соглашения по гостинице Ленинградская - это важный шаг по продвижению сети на такие растущие рынки, как российский.

Ранее в качестве управляющего планировалось привлечь компанию La Meridian. Однако уже на стадии завершения переговоры сорвались, и Садкоотелю пришлось искать нового партнера. В пресс-службе группы БИН, акционеры которой контролируют Садкоотель, подтвердили факт заключения сделки. Эта сделка состоялась во многом благодаря содействию правительства Москвы,- заявил вчера генеральный директор ЗАО Садко-отель Алихан Амирханов.

Позже стало известно, что сеть может получить в управление гостиницу, строящуюся на месте снесенного Интуриста, но место Hilton в проекте заняла Ritz Carlton.

Таким образом, после нескольких неудачных попыток Hilton наконец сможет быть представлен в Москве. Ранее сеть собиралась открываться на Неглинной улице, где сейчас располагается пятизвездный отель Ararat Park Hyatt.

Здание гостиницы Ленинградская, самой маленькой из семи сталинских высоток (общая площадь 25 тыс. кв. м), было построено в 1954 году. 70% акций гостиницы принадлежит ООО Садко-отель, которое контролируют акционеры группы БИН, и 30% - правительству Москвы. Сейчас гостиница закрыта на реконструкцию. Инвестором реконструкции выступает Садко-отель, который собирается инвестировать на эти цели около $40 млн, генеральным подрядчиком станет ЗАО Моспромстрой, также подконтрольное группе БИН.

Эксперты признают, что приход Hilton - безусловная победа сети в борьбе за освоение гостиничного рынка Москвы. Об этом говорит уже тот факт, что сеть согласилась прийти в гостиницу не высшего эшелона, хотя раньше претендовала на работу именно в высококлассных отелях,- говорит заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Менеджмент Hilton, видимо, не всегда учитывал особенности российского менталитета. Представители других сетей вели себя более гибко и в результате смогли прийти на российский рынок,- говорит старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко.- А Hilton упустил время, и теперь закрепиться в Москве для него уже было делом принципа.

Участники рынка ожидают, что реконструкция и наличие брэнда известного международного оператора позволят повысить стоимость номера минимум до $250-300 в сутки. На момент закрытия средняя цена составляла около $17

По оценке экспертов, стоимость франшизы могла обойтись владельцам в 3-5% от оборота, а стоимость управления - 10-15% от валовой прибыли. Совокупные расходы будут находиться в пределах 20% с оборота, считает генеральный директор Hotel Consulting and Development Group Александр Лесник.

Процедура приобретения недвижимости в Греции подчиняется общим европейским правилам, однако требует участия профессиональных консультантов, архитекторов и гражданских инженеров из-за большого количества местных ограничений и особенных правил. При этом различные местные особенности характерны для любой юрисдикции Средиземноморья, и выбор оптимального соотношения привлекательности и барьеров в отношении конкретной территории недвижимости всегда остается за покупателем, его семьей и консультантами.

Не исключено, что брэнд Hilton вскоре появится еще на одном комплексе. Как ранее писал Бизнес, компания может стать оператором гостиницы, входящей в многофункциональный комплекс, который Ведис групп собирается строить на Кожевнической улице на месте бывшего фурнитурного завода. Вчера Ведис групп отказалась сообщить о результатах переговоров.
В майском номере, в статье Навигатор местных инвестиций, совместно с английской компанией Corfu Estate Guardians Ltd мы начали серию материалов о недвижимости на Корфу. Рассмотрев правовые основы приобретения недвижимости и некоторые детали особых территорий, как и обещали, мы предлагаем информацию о процедуре покупки недвижимости на Корфу, сопровождаемую комментарием Как покупать недвижимость английских экспертов из The European Property-Magazine Bellevue International.

Общие требования греческого законодательства:

На греческом острове Корфу формальности выглядят по-европейски стандартно: выбрав объект недвижимости, для активизации процесса достаточно назначить своего уполномоченного адвоката, оформив на него соответствующую доверенность, и предоставить согласованный с продавцом депозит (выплачиваемый или гарантированный). Процедура оформления сделки обычно занимает от 4 до 6 недель (в зависимости от степени готовности документов продавца).

Методы снижения оценочной стоимости в Греции достаточно просты, в отличие, например, от Германии, где существует удивительно простое и остроумное положение, по которому муниципальные органы имеют законодательное преимущественное право приобретения объекта по цене, декларируемой при его регистрации.

контракт купли-продажи греческой недвижимости должен быть удостоверен нотариусом;
перед совершением сделки покупатель должен получить налоговый регистрационный номер в местных налоговых органах;
перед совершением сделки покупатель должен оплатить налог на передачу недвижимости и представить нотариусу подтверждение оплаты;
для совершения сделки стороны должны представить все необходимые документы нотариусу и заключить контракт в его присутствии;
контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен слово в слово при его заключении;
заключение контракта у нотариуса может быть совершено сторонами самостоятельно или представителями по доверенностям, выпущенным и оформленным в соответствии с общеевропейскими правилами;
процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в государственном реестре залогового кредитования или в государственном земельном реестре.
Расходы
Полные расходы обычно ограничены 10 12%, в зависимости от оценки недвижимости налоговыми органами для расчета всех официальных платежей.

адвокат: 1% для контракта до 45 тыс. евро и 0,5% свыше 45 тыс. евро;
нотариус: 1,5 % без учета сборов на проверку титула в реестре;
налог на продажу недвижимости: 7 11% в зависимости от условий;
регистрационный сбор: 0,5%.
ВЫБОР ОБЪЕКТА И ЕГО КОМПЛЕКСНАЯ ПРОВЕРКА

Указанные расходы, в соответствии с действующим греческим законодательством, включают следующие обязательные платежи покупателя, рассчитываемые в процентах от стоимости контракта:

Равнозначные объекты могут находиться на различных побережьях острова, отличия которых по природе, урбанизации, коммуникациям, морю, пляжам и другим параметрам могут быть значительными. Особое значение имеют местные ограничения лесного, археологического, морского, пляжного и иного природоохранного характера.

Выбор объекта
Особенности выбора объекта недвижимости на Корфу в основном относятся к определению цены продавца. Первоначально указываемая цена может значительно отличаться от объективной цены как в сторону завышения (иногда неоправданного), так и в сторону, как ни странно, занижения. Это вызвано особенностями местного менталитета и самих объектов недвижимости.

Участие адвоката
По действующему греческому законодательству участие греческого адвоката в заключении сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего договора обязательно для покупателя и продавца, если стоимость объекта больше суммы 29,137 евро для объектов в области Афин Пирей и 11,739 евро для всех других частей Греции.

Консультант или местный адвокат обычно хорошо ориентируется в этих деталях особых территорий. Однако для получения исчерпывающей информации при выборе объекта важно учитывать базовый принцип любого цивилизованного европейского консультанта: квалифицированный ответ дается только на заданный вопрос. Недоуменное: Почему же вы это не указали заранее? обычно разбивается о стандартное: Вы об этом не спрашивали. Этот феномен можно объяснять по-разному, но при обращении к профессиональному консультанту важно помнить главное: вы тратите его время и свои деньги.

Оплата услуг адвокатов свободно согласуется с доверителем с учетом минимального вознаграждения, регулируемого Кодексом греческих адвокатов (Законодательный декрет 3026/1954). В диапазоне стоимости недвижимого имущества до 44 тыс. евро минимальное вознаграждение установлено в 1%; между 44,021 и 1,467 тыс. евро стоимости 0,5 %; при увеличении стоимости 0,4 %. При этом 35% вознаграждения адвоката удерживается соответствующей коллегией адвокатов. Вознаграждение обычно уплачивается до заключения сделки у нотариуса и покрывает только подготовку контракта и услуги в отношении обязательного присутствия адвоката при его подписании у нотариуса. Услуги по фактическому и юридическому поиску, анализу и иным юридическим аспектам сделки, в зависимости от ее особенности и сложности, согласуются и оплачиваются дополнительно.

Адвокат совместно с нотариусом готовит и согласует контракт купли-продажи, оказывает услуги в отношении обязательного присутствия при подписании контракта, а также может консультировать своего доверителя по всем юридическим аспектам сделки.

Проверка юридической чистоты производится путем поиска в земельных и залоговых реестрах на предмет принадлежности титула недвижимости продавцу, а также отсутствия исков, залогов, запретов и иных требований, приводящих к обременениям объекта недвижимости. Проверка должна быть полной и доходить до момента рождения объекта в юридическом смысле, а также тщательной, так как указанные реестры обычно находятся в архаичном бумажном состоянии. Если проверка показала добросовестное владение продавцом объекта в течение срока, по крайней мере, 20 лет, он получает права так называемого подлинного собственника.

Комплексная проверка
Наиболее важным действием адвоката является комплексная проверка в отношении объекта недвижимости.

Проверка налоговой чистоты продавца производится путем запросов в налоговые органы на предмет отсутствия налоговых долгов и иных налоговых обязательств.

Проверка природоохранной чистоты объекта осуществляется путем запросов в соответствующие органы на предмет отсутствия ограничений или запретов лесного, ландшафтного, археологического, морского и любого иного природоохранного характера.

РЕГИСТРАЦИЯ В НАЛОГОВОЙ ИНСПЕКЦИИ

Проверка гражданской чистоты покупателя производится путем запросов в соответствующую префектуру (для граждан ЕС) или в Министерство обороны (для граждан стран не ЕС) на предмет отсутствия ограничений на приобретение недвижимости для иностранцев.

Присвоение AFM сопровождается приобретением ограниченной налоговой ответственности (в основном в отношении налога на имущество).

Для иностранного приобретателя, чтобы быть идентифицированным греческими финансовыми органами, необходимо иметь персональный Налоговый регистрационный номер (AFM).

УПЛАТА НАЛОГОВ

Иностранные покупатели должны запрашивать и получать Налоговый регистрационный номер в иностранном отделе местной Налоговой инспекции (D0Y Katoiton Exoterikou).

Ставка НПН в настоящее время установлена в размере 9% при стоимости имущества до 15 тыс. евро и 11% для избытка этого. В областях, где отсутствуют пожарные команды, ставки составляют 7 и 9% соответственно.

Обязательства по уплате налогов касаются в основном налога на передачу недвижимости (НПН) Real Estate Transfer Tax, затраты на который несет покупатель.

Существует система льготного налогообложения членов греческих общин, работающих за границей, а также система льгот при рождении или опекунстве детей.

Налоговые преференции касаются освобождения от уплаты НПН для граждан ЕС (в т.ч. Греции) при первоначальном приобретении недвижимости для их основного места жительства.

Документы для сделки
Формально продавец, кроме удостоверяющих его документов, должен представить для заключения сделки следующие документы и декларации:

ПОДГОТОВКА КОНТРАКТА

свидетельство об отсутствии задолженности по налогам;
свидетельство о предварительной оплате налога на передачу недвижимости.
Участие нотариуса
Договоры купли-продажи имущества в Греции требуют письменного оформления в определенной форме и нотариального удостоверения. Контракты, заключенные с нарушением этих требований, являются ничтожными без права взыскания убытков.

свидетельство об отсутствии финансовых долгов;
декларация об отсутствии прибыли от объекта продажи в течение последних 2 лет;
свидетельство о включении объекта в налоговую декларацию продавца;
свидетельство оплаты налога на имущество в отношении объекта;
свидетельство оплаты соответствующих налогов, если продавец наследовал или получил в дар объект;
свидетельство об отсутствии задолженности за эксплуатацию, обслуживание или любые иные платные услуги жилищных органов по месту расположения объекта продажи;
разрешение на произведенные планировочные, строительные и любые иные работы в отношении объекта;
свидетельство земельного или залогового реестра о статусе объекта.
Формально покупатель, кроме удостоверяющих его документов, должен представить следующие документы:

Затраты на нотариальное удостоверение для типичной сделки зависят от соответствующей стоимости имущества, указанной в контракте купли-продажи, и от объема работы по подготовке документов.

Функции и обязанности общественного нотариуса очень ограничены в Греции и включают обязанность сообщить и обеспечить понимание сторонами их обязательств и прав, являющихся результатом соответствующей сделки. Это осуществляется практически только через прочтение содержания контракта перед его подписью на языке, понятном сторонам. Обычно стороны принимают нотариуса по рекомендации продавца.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СДЕЛКИ

Стоимость услуг нотариуса в настоящее время состоит из двух основных частей. Одна часть рассчитывается в зависимости от стоимости, указанной в контракте, и установлена в размере 1,2% от полной его стоимости. При этом 9% от гонорара нотариуса поступают в пользу Фонда юристов и 6% в пользу Фонда социального обеспечения нотариусов. Вторая часть определяется соглашением сторон и зависит от объема документов, необходимых для подготовки сделки. Например, для полной стоимости, указанной в контракте в размере 100 тыс. евро, общий гонорар нотариуса составит 1 235 64 евро. Для стоимости 500 тыс. 6 035 64, для стоимости 1 млн евро 12 035 64, для стоимости 5 млн 60 035 64 евро.

Процедура в консульстве
Греческое консульство в стране постоянного проживания покупателя может выполнить юридические действия, которые в Греции находятся в компетенции нотариуса. Контракт может быть подписан в присутствии уполномоченного консульского сотрудника бесплатно.

Стороны могут заключить сделку путем подписания контракта в Греции или в греческом консульстве самостоятельно, а также через своих представителей.

РЕГИСТРАЦИЯ ТИТУЛА

Представительство через доверенность
Каждая из сторон, путем оформления соответствующей, может передать полномочия своему представителю, включая адвоката, представляющего его интересы в Греции. Доверенности имеют свои особенности. Доверенность должна содержать не только точное указание предмета, объекта и субъектов сделки, но также все существенные условия предполагаемого контракта. Если, с точки зрения греческого нотариуса, какой-либо пункт отсутствует или сформулирован недостаточно корректно, такая доверенность может быть отклонена, или могут быть затребованы дополнительные документы. Доверенность, заверенная иностранным нотариусом, может быть признана в Греции, если содержит или удостоверяющую надпись греческого консульства в соответствующей стране, или Апостиль, а также переведена на греческий язык с заверением подписи переводчика.

Если территория, на которой расположен объект, уже переведена из системы реестра залогового кредитования в систему земельного реестра, то существующие владельцы обязаны в определенный срок декларировать титул недвижимого имущества для внесения его в новый земельный реестр. Затраты на декларацию составляют 20 евро за каждое право собственности, указанное в регистрационных документах. Декларация и внесение титула недвижимости в новую систему земельного реестра является гарантией полного завершения сделки и предпосылкой для получения разрешений на проектные, планировочные, строительные и иные работы.

Передача прав на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в земельном или залоговом реестре. Если контракт учреждает права и обязанности сторон, то регистрация учреждает соответствующую передачу этих прав и обязанностей. Регистрационный сбор составляет 0,475% от стоимости, указанной в контракте. Затраты на регистрацию несет покупатель, если иное не согласовано сторонами.



Главная --> Публикации