Главная --> Публикации --> Московская область. можайский район Реализация национальной ипотечной программы может разрушить региональную банковскую систему Экстремалам построят велодром Фрязино: цены местные, проблемы московские Новоселье для целого квартала? реально

Поиск пути на "панель"

Редко какое редакционное задание я выполняла с таким рвением: мне поручили попытаться найти относительно недорогую квартиру в новостройке. А так как я сама давно хотела улучшить свои жилищные условия, получилось, что могу заняться решением сугубо индивидуальных проблем в рабочее время и за зарплату. Самый сжатый отчет о проделанной работе - в заголовке статьи.

Жилье по цене $650-700 за 1 кв. м можно отыскать только за МКАД. Стоимость же оставшегося на рынке составляет в среднем $950-1100 за кв. м. В основном это 2-3-х комнатные квартиры в типовых панельных и кирпично-монолитных домах. Трехкомнатные в пересчете на один квадратный метр обходятся дешевле. Например, "МИЭЛЬ-недвижимость" продает в монолитно-кирпичном доме на Петрозаводской улице (м. "Речной вокзал") "двушки" по цене $1,07 тыс. за кв. м и "трешки" - по $1,04 тыс. Но ведь это мне не по карману. Поскольку дешевизна (да и то очень относительная) здесь наблюдается лишь в пересчете на метр. А вот вся "трешка" стоит существенно больше того, что я могу себе позволить потратить.

Задача найти относительно недорогую новую квартиру (до $ тыс. за метр) оказалась сравнима с детективным расследованием.

По географии новостроек ситуация следующая: больше всего строят там, где лучше и охотнее покупают. А покупают больше там, где дешево: на юго-востоке и востоке Москвы.

Итак, однокомнатных квартир в ходе поиска обнаружить не удалось - они исчезают мгновенно, некоторые эксперты считают, что на рынок они вообще не попадают, а в полном составе уходят на социальные нужды города.

В конце января нынешнего года были реализованы последние из выставленных квартир и в Люблине - 3-4-комнатные, по цене около $730 за квадратный метр. Это меньше, чем в среднем по району, так как квартиры были многокомнатные, а на них в районах массовой застройки спрос несколько ниже.

Впрочем, и эти привычные для отчетов и обзоров недвижимости рассуждения уже теряют прикладной смысл, поскольку, в "народном" Марьинском парке все квартиры в панельных новостройках распроданы. В Южном Бутове - та же история: в конце февраля здесь были реализованы последние из предлагаемых в районе панельных домов. Это были в основном 1-2-комнатные квартиры по самой низкой в Москве цене - от $600 за кв. м. Нового панельного коммерческого (а не для очередников) строительства в Южном Бутове не намечается.

Из оставшихся "крох", которые еще можно купить, - единичные 3-4-комнатные квартиры в 10-м микрорайоне Митина в уже построенном доме серии И-155 (корп. 18) по цене "квадрата" в $735-75 В Марьинском парке (мкрн. 12) в домах серии КОПЭ также есть единичные предложения, но цена здесь уже от $780 (к. 31) до 840 (к. 24, 25) за метр.

На севере столицы мною были тщательно обследованы районы близ Речного вокзала и станции м. "Петровско-Разумовская". Здесь тоже не удалось обнаружить панельных домов, выставленных на продажу. Зато более чем достаточно монолита - $930-1050 за кв. м.

Точечная панельная застройка ведется в Северном Бутове. Здесь мною была обнаружена довольно любопытная стройка - возводят комплекс "Синяя птица-2", состоящий из шести корпусов домов серии 111М, облицованных "под кирпич". На продажу выставлены 1-, 2-, 3-комнатные квартиры без отделки. На территории комплекса предполагается возвести физкультурно-оздоровительный центр, гаражи. Инфраструктура (магазины, школы, детские сады, больницы и пр.) прилагается. Стоимость "квадрата" - от $870.

Пожалуй, самая интересная находка - "панель" в строящемся огромном жилом комплексе в Обручевском районе (м. "Коньково") на ул. Островитянова (сейчас строительный адрес - квартал 43, корп. 4, 5) . Здесь возводят дома серии И-155 в непосредственной близости от Тропаревского лесопарка. Район уже давно обжит: рядом находятся медицинские центры, торговые комплексы, школы, детские сады, фитнесы. Здесь реализуются 2-, 3- и 4-комнатные квартиры по цене кв. м от $810 до $85 Срок сдачи - III-IV квартал 2003 года.

Активнее всего жизнь в этом направлении бурлит в Юго-Западном округе. Например, на нулевом цикле строительства 14-этажного дома серии П-55М по адресу ул. Пржевальского, вл. 6, корп. 9 (м. "Проспект Вернадского") в марте нынешнего года квартиры продавались по цене от $620 за 1 кв. м. Это я точно знаю - сама приценивалась. Тогда показалось дорого. Нынешняя цена (а монтажные работы только-только начались) - уже от $700.

Вообще, приходится смириться с тем, что новое панельное жилье теперь будет строиться на точечных площадках в обжитых районах. Это сказывается не только на количестве, но и на ценах - себестоимость такого строительства выше, а я, понимаешь, отдувайся.

Мы пошли другим путем

Другие обжитые районы тоже не отстают. Квартиры в готовых домах серии П-44Т стоят сегодня больше $800 за квадратный метр: в Северном Измайлове (м. "Щелковская") -от $850, на Симферопольском бульваре - от $987, а на улице Ялтинской (м. "Севастопольская") - от $107 На начальном этапе и в том, и в другом случае цена была на $200 ниже.

Действительно, "монолита" на рынке хватает. Вот только в категорию дешевого жилья он как-то не очень укладывается: площадь мешает. Самый демократичный товар - однокомнатные квартиры - в подобных домах такой же дефицит, как и в "панели".

Отчаявшись найти дешевое жилье в "панели", я обратила свое внимание на то, что есть, - то есть квартиры в монолитных и монолитно-кирпичных домах.

Остались в продаже трехкомнатные квартиры общей площадью 117,5 кв. м, а также четырехкомнатные -162,5 кв. м. Так что считайте сами, сколько условных единиц в итоге получится (для особо ленивых подсказываю: от $123 тыс.). А так дом очень даже приличный - просторные холлы, высокие потолки, эркеры, большие кухни, окна с двойными стеклопакетами и пр. Но я-то ищу дешевое жилье!

Вот, например, монолитный дом в Серебряном Бору по адресу: проспект Маршала Жукова, вл. 74А. Сейчас здесь продано около 25% жилья. Первыми разлетелись "однушки" по 60 кв. м (их уже нет и в помине). Теперь медленно, но верно уходят и двухкомнатные квартиры. А куда деваться, все равно это - выгодный вариант. Ведь "монолит" имеет обыкновение расти в цене в зависимости от стадии строительства. Так, в этом доме, вышедшем на рынок по цене от $950 за кв. м, сейчас "квадрат" стоит от $1,05 тыс. до $1,6 тыс.

А я ждала и верила рассудку вопреки...

Результатами поисков мы решили поделиться с экспертами. Они подтвердили наши невеселые догадки. Вот несколько заключений.

Также в Митине идет реализация квартир в 3-5-этажных монолитно-кирпичных домах индивидуальной планировки в микрорайоне 8Б. Здесь можно купить 2-3-комнатные квартиры и двухуровневые пятикомнатные в придачу (впрочем, это к нашему расследованию не относится). Метражи квартир от 95 до 168 кв. м. Стоимость - от $930 за квадратный метр. Срок сдачи домов - III-IV квартал 2003 года.

"В настоящее время типовое жилье в Москве не поступает в коммерческую продажу.

Оксана Новикова, зам. директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость":

Светлана Попова, начальник отдела маркетинга компании "Жилстройиндустрия":

Дело в том, что у основных строителей панельного жилья - ДСК-1, 2 и 3 - такие условия работы с городскими властями, что практически все, что сейчас ими возводится, отдается городу на муниципальные программы. Вторая причина - застройщики скупают оптом квартиры в "панелях" для переселения жителей сносимых пятиэтажек. В результате получается так, что строят панельного жилья много, а в продаже его нет. На рынке образовался вакуум дешевого жилья, зато в большом количестве дома с большими метражами и подземными паркингами".

ГК Центурион создана в 1994 г. Среди проектов, реализованных компанией, торговый центр Европарк (86 000 кв. м) на Рублевском шоссе и коттеджный поселок Екатериновка. Оборот компании, по собственным данным, составляет около $200 млн.

"Быстрее всего расходятся квартиры небольшой площади в типовых домах, поэтому они больше всего и дорожают. Спрос на них сегодня превышает предложение раза в полтора. Тенденция будет сохраняться, причем панельных домов в коммерческой продаже будет все меньше и меньше. Дело в том, что политика городских властей направлена на сокращение объемов панельного домостроения, постепенно монолитные дома вытеснят "панели". Сперва этот процесс начался в Центральном округе, где количество панельных новостроек постепенно сводится на нет, затем тенденция распространится на прочие округа. Придется переквалифицироваться и строителям -тот же ДСК-1, строящий панельное жилье, уже работает над проектами монолитных домов".
Группа компаний Центурион построит на пересечении МКАД и Можайского шоссе бизнес-парк Western Gate общей площадью около 170 000 кв. м. На эти цели она собирается потратить около $200 млн.

Проект будет состоять из двух комплексов зданий по разным сторонам Можайского шоссе. Председатель совета директоров ГК Центурион Виталий Смагин уточнил, что строительство первой очереди, предусматривающей три здания общей площадью 61 700 кв. м, уже началось. Инвестиции в этот комплекс, который планируется сдать в I квартале 2008 г., составят около $70 млн. Еще около $120 млн будет потрачено на вторую очередь площадью 107 000 кв. м. Ее строительство начнется в начале 2007 г., а завершится в конце 2008 г. Кроме офисных помещений бизнес-парк будет включать в себя кафе, рестораны, магазины, отделение банка и фитнес-зал.

О том, что ГК Центурион построит на западе Москвы бизнес-парк Western Gate, Ведомостям рассказали в компании Jones Lang LaSalle, которая выступает консультантом проекта. Объект будет расположен на Беловежской улице, рядом с пересечением Можайского шоссе и МКАД.

По мнению Клавдии Чистовой, специалиста отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons, ставка в этом центре может составить $450-500 за 1 кв. м в год, а ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов называет цифры $500-600 за 1 кв. м. В этом районе практически нет конкуренции. Рядом располагаются только два комплекса Vereyskaya Plaza 1 и Vereyskaya Plaza 2 компании Placon Estate, говорит Жуликов. А директор департамента офисной недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов утверждает, что западное направление наиболее востребовано на сегодняшний день. С ним согласна и Чистова: Как пример, можно привести удачную сдачу в аренду двух фаз бизнес-центра Крылатский и четырех очередей центра Крылатские Холмы компании CMI Development. Комплекс будет расположен далеко от метро, что, по мнению Жуликова, является негативным моментом. Владельцу комплекса придется организовывать доставку сотрудников и клиентов от метро на шатлах, рассуждает эксперт.

По словам заместителя директора отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle Ирины Бондаревой, будущие арендаторы комплекса пока не определены, однако к проекту проявляют интерес крупные иностранные и российские компании: Western Gate будет интересен тем компаниям, которым нужны крупные помещения площадью 6000-15 000 кв. м и которым нет необходимости находиться в центре Москвы. Это однозначно будут не юридические компании и инвестиционные банки. А Шарль Буде, начальник отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle, добавляет, что тенденция к смещению офисного рынка из центра привела к тому, что у арендаторов появилась возможность выбрать качественные офисные помещения по более низкой арендной ставке, чем в центре.

Напрошлой неделе сразу несколько высокопоставленных российских чиновники включились в борьбу с беспрецедентным ростом цен на квартиры. Первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев предложил обсудить идею дифференцированного налога в зависимости от количества находящихся у граждан в собственности квартир и домов. Что касается предложения по увеличению налога на имущество или введения налога на совокупность сделок с недвижимостью, то раньше казалось, что это бессмысленная вещь, потому что рынок все отрегулирует и нет смысла на него влиять. Но с учетом сегодняшних тенденций и того, что нам необходимо быстро продвигаться в этом направлении, я думаю, что мы можем вернуться к обсуждению налоговой темы, - сказал Д.Медведев. Свое заявление чиновник сделал во время встречи с представителями бизнеса, в рамках которой речь, в частности, шла о реализации президентской программы Доступное жилье.
Предложение о введении прогрессивного налога на вторые квартиры впервые прозвучало еще весной этого года. Его озвучил глава Минрегионразвития Владимир Яковлев. Он, также как и Д.Медведев, курирует нацпроект Доступное жилье. Сложности с продвижением нацпроекта отчасти связывали с пассивной политикой вверенного В.Яковлеву министерства. Видимо, огромная политическая значимость жилищной программы в России в определенной степени повлияла на то, что слова о повышении налога на нехорошие квартиры буквально слетели с губ министра. Правда, буквально на следующий день В.Яковлев дезавуировал это заявление, назвав его преждевременной мерой, добавив при этом, что в ближайшие два года к этому вопросу обращаться не следует.



Не понравилась идея жилищного раскулачивания лишь президенту РСПП Александру Шохину. Мы против ущемления тех, кто приобретает вторую третью квартиру не для спекуляции, а для удовлетворения потребностей своей многочисленной семьи,- заявил в среду А.Шохин. По его мнению, чтобы уменьшить спекулятивную составляющую на рынке недвижимости можно, например, ввести высокие налоги на перепродажу квартир в течение года с момента покупки. При этом глава РСПП подчеркнул, что, по его мнению, недвижимость это нормальный инвестиционный инструмент, и искусственное ограничение его использования не самый оптимальный вариант. Между тем, А.Шохин не только раскритиковал предложения своих коллег бизнесменов, но и выдвинул встречные предложения. Часть инвестфонда стоило бы зарезервировать за программой Доступное жилье. Пусть правительство разработает приоритеты отбора проектов. Тогда не будет того, что за 9 месяцев инвестфонд ничего не родил, - сказал глава РСПП.

Однако два дня назад председатель Деловой России Борис Титов представил уже подготовленный его организацией проект, в котором предлагается дифференцировать налог в зависимости от рыночной стоимости контракта. Необходимо, чтобы людям было менее выгодно вкладывать капитал в жилье. А те, кто имеет одну нормальную квартиру, либо вообще не должен платить налог, либо должны платить не больше, чем сейчас, - заявил Б.Титов. Знамя борцов за справедливость на рынке жилья подхватила и ОПОРА России. Член президиума этой общественной организации Марина Игнатова подтвердила, что нет предела популизму, и заявила, что было бы хорошо, если бы средства от повышения налога на имущество пошли на покупку квартир для малоимущих или выпускников детских домов.

Следует отметить, что политические тяжеловесы включились в борьбу с неуправляемым ростом цен на жилье в тот момент, когда на рынке недвижимости наметилась стабилизация. С начала 2006 г стоимость жилья выросла на 65 проц, и средняя цена квадратного метра в Москве составляет сейчас порядка 4 тыс долларов. До этого максимальный рост был зафиксирован в 2003 г, когда цены поднялись на 40 проц по отношению к 2002 году. Но с середины мая этого года темпы подорожания квартир стали замедляться.

В свою очередь, Д.Медведев назвал предложение по введению пошлин при продаже второго жилья действенным рыночным инструментом. Но, как ни парадоксально, Д.Медведев выступил против такой меры, отдав свой голос в пользу введения прогрессивного налога на недвижимость.

По мнению экспертов, опрошенных ПРАЙМ-ТАСС, предложения по введению дополнительного налогового обременения по сделкам на рынке недвижимости положительного эффекта не окажут. Они не учитывают такие схемы как альтернативная покупка /продажа квартиры и покупка другой с доплатой/, которые из-за дороговизны квартир сейчас очень распространены на рынке. В этом случае от нововведений пострадают все как продавцы, так и покупатели, - считает Л.Каренина.

Между тем, по данным ряда экспертов рынка, инвестиционных квартир /предназначенных для перпродажи и вложения капитала/ на рынке сейчас не так много. Глава агентства недвижимости Бульварное кольцо Людмила Каренина в интервью ПРАЙМ-ТАСС сказала, что сейчас на рынке соотношение между предложением и спросом находится в соотношении 1:5, тогда как в начале лета на одну выставляемую на продажу квартиру было около 9 предложений со стороны покупателей. Снижение спроса на жилье объясняется тем, что процесс покупки так называемых инвестиционных квартир к данному моменту фактически прекратился. Люди потратили все лишние деньги, и в ближайшее время будут или копить на новые квартиры, или станут вкладывать средства в другие инвестиционные инструменты, - считает Л.Каренина. Она говорит, что сейчас цены на квартиры толкают вверх покупки по ипотечным схемам, объем которых неуклонно растет, так как банки расширили линейку предложений по ипотечным кредитам. Стоит отметить, в последнее время правительство неоднократно обращалась к банкам с требованием изыскать способы снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемых на покупку жилья, однако пока существенных подвижек нет.

Добавим, что возможное повышение налоговой нагрузки на операции с недвижимостью, скорее всего, не остановит спекулянтов. Ведь возросшие издержки они переложат на будущих собственников, стоимость квартиры для которых возрастет ровно на величину налога.

В компании МИЭЛЬ - недвижимость тоже полагают, что предложенные чиновниками меры по снижению цен на квартиры к должному эффекту не приведут. Руководитель аналитического консалтингового центра этой компании Владислав Луцков считает, что вся тяжесть обременений, в конце концов, ляжет на плечи добропорядочных граждан. Хотя все мы знаем, что в нашей стране судьба законов такова, что к любому из них можно подобрать схему обхода. И данный конкретный случай не исключение, - полагает В.Луцков.

Позже, с приходом рыночной экономики, округ привлек застройщиков дорогого жилья и бизнес-класса, и элитных домов, благо, обширные территории под застройку позволяли строителям застраивать целые микрорайоны современными домами. Доказательством престижности округа может служить строительство на его территории только самых современных домов, разработка индивидуальных проектов, улучшенные планировки квартир.

Следует отметить, что все опрошенные эксперты анализируют предложения чиновников по снижению цен на недвижимость, исходя из экономической логики. Однако квартирный вопрос приобрел политический оттенок после того, как программа Доступное жилье стала национальным проектом. Руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский считает, что в преддверии выборов этот президентский проект не может быть спущен на тормозах или оставлен как есть в качестве аккумулятора критики в адрес власти, неспособной при избытке нефтедолларового бюджета решить жизненно важную проблему народа. Поэтому чиновникам приходится искать виноватых на стороне, а сделать это проще всего с помощью популистских заявлений. Такие заявления нередко вступают в противоречие с экономической целесообразностью. Очень может быть, что введение прогрессивного налога, направленное на снижение спроса, и, в конечном итоге, уменьшение темпов роста цен, вызовет обратный эффект.
Юго-запад столицы с давних пор является удобным для жизни районом. Этому способствует отсутствие промышленных предприятий, благоприятная экологическая обстановка, вполне удовлетворительная для Москвы транспортная ситуация, наличие метро и широких автомагистралей, большая концентрация учебных заведений и развитая инфраструктура. В округе строились дома богатых ведомств, научных институтов, здесь к играм 1980 года была построена Олимпийская деревня, ставшая после соревнований образцом передового панельного домостроения и примером обустройства придомовых территорий многие мечтали жить в таком районе.

В Коньково, на улице Академика Волгина, вл. 12-14, в 15 минутах ходьбы от метро Беляево возводятся два монолитно-кирпичных корпуса. В корпусе 8, представляющем собой здание переменной (13 21) этажности, к продаже предлагаются 107 квартир площадью от 72 до 158 кв. м по цене квадрата от $2990 (это минимальная для округа цена метра) до $400 В 20-этажном корпусе 7 в продаже осталось 24 квартиры больших площадей (104 136 кв. м) по цене квадрата от $3090 до $344 Комплекс будет включать в себя супермаркет, физкультурно-оздоровительный центр и гараж. Оба корпуса планируется сдать госкомиссии в 4-м квартале 2007 года, реализацией квартир занимается компания МИАН.

Единственный панельный дом округа строится в Северном Бутово, все остальные новостройки это монолит и монолит-кирпич. Строительные проекты ориентированы на людей с высоким достатком, и подтверждением тому служат цифры. Сейчас в округе продаются квартиры в 16 новостройках, средняя минимальная цена квадратного метра составляет $4441, что на $450 дороже сегодняшней среднемосковской цены, а средняя стоимость квадрата по округу $486

В 9 микрорайоне Северного Бутово, в панельном доме серии И-155 в продаже осталась последняя квартира. Однушка площадью 45 кв. м предлагается по цене $3532 за квадрат. Дом сдан госкомиссии. Реализует квартиру компания Арсенал-Холдинг.

Теплый край название нового комплекса, возводимого в микрорайоне 8В Теплого Стана на улице Академика Виноградова компанией ПИК. 17-этажный дом будет введен в эксплуатацию во 2-м квартале 2008 года, сегодня к продаже предлагаются 17 квартир площадью от 46 до 135 кв. м. В зависимости от площади и этажа цена квадратного метра варьируется от 87 795 до 96 574 руб. В подземной части здания расположится паркинг, до метро Теплый Стан можно будет доехать за 5 минут. Строительные работы уже начаты.

Компания МИАН продает остатки сразу в нескольких новостройках. В комплексе бизнес-класса Заповедный, расположенном на улице Островитянова, в продаже последняя квартира площадью 100 кв. м по цене $5606 за метр. Дом расположен рядом с Тропаревским лесопарком, в 5 минутах езды от станции метро Коньково. В уже сданном госкомиссии доме по адресу: Ленинский проспект вл. 131-135, к продаже также предлагается последняя квартира площадью 113 кв. м, за каждый метр просят $452 До метро Юго-Западная можно доехать за 5-7 минут.

На улице Теплый Стан, в 10 минутах ходьбы от станции метро, ведется строительство жилого комплекса Тропарево. В 23-этажном монолитном доме в продаже остались четыре 80-метровых квартиры, в зависимости от этажа стоимость квадратного метра колеблется от $4150 до $500 Продажу квартир ведет компания Топ-риэл.

Коммандитное товарищество СУ-155 и Компания реализует квартиры в комплексе бизнес-класса Три капитана, строящемся по адресу: Севастопольский проспект, вл. 26 2 Комплекс включает в себя три монолитных дома высотностью от 21 до 24 этажей. Сегодня в продаже квартиры от 50 до 316 кв. м. В зависимости от корпуса, площади и этажа, на котором расположена квартира, цены колеблются от 130 тыс. до 162 тыс. руб. за метр. До конца текущего года комплекс будет введен в эксплуатацию.

В доме бизнес-класса на Нахимовском проспекте, вл. 47, расположенном в 5 минутах ходьбы от станции метро Профсоюзная, вниманию покупателей предлагаются последние 5 квартир. В продаже остались квартиры площадью от 153 до 175 кв. м, цена метра от $4650 до $500 Строительство планируется завершить в 1-м квартале 2007 года. Последние 3 квартиры компания МИАН предлагает и в еще одном доме бизнес-класса Авангард, который строится на Новочеремушкинской улице, недалеко от станции метро. В 22-этажном монолитном доме в продаже квартиры площадью от 60 до 133 кв. м по цене от $4655 до $600 Дом планировалось сдать госкомиссии во 2-м квартале 2006 года. На улице Академика Пилюгина, вл. 18, в 10-этажном монолитно-кирпичном доме бизнес-класса в продаже последняя квартира: 93 кв. м по цене квадрата в $535 За последний месяц квадратный метр в этой квартире подорожал на $35

Компания Домострой предлагает квартиры в комплексе бизнес-класса Адмирал-2, построенном по адресу: Новые Черемушки, кв. 22 23, к. К продаже предлагаются 12 квартир площадью от 108 до 183 кв. м по цене от $5200 до $7500 за квадрат. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро Профсоюзная.

В доме на улице Кржижановского компания Русский дом недвижимости реализует последнюю квартиру. Трехкомнатная квартира площадью 113 кв. м предлагается по цене $5200 за квадратный метр. 23-этажный монолитно-кирпичный дом расположен в 5 минутах ходьбы от станции метро Профсоюзная. Сдача объекта госкомиссии намечена на 4-й квартал 2006 года.



Главная --> Публикации