Главная --> Публикации --> Скребущие небо Новую арену в петербурге спроектирует кисе курокава Почем три звезды для народа Рынок жилья готовится к осеннему росту Десять заповедей для получателя ипотечного кредита

Благодаря своему столичному статусу Москва всегда притягивала множество людей население постоянно увеличивалось. Это не могло не вызвать разрастания городской застройки. За последние десятилетия на территории столицы возникло немало новых районов, где активно велось комплексное строительство.

Окраины города представляют собой, как это ни удивительно неосведомленному наблюдателю, один из самых лакомых кусочков для любого застройщика. Огромные площади, больший выход квадратных метров для коммерческой реализации, время для проведения долгосрочной рекламной кампании, шанс серьезно сэкономить за счет компактности проводимых работ все эти факторы дают возможность извлечь максимальную прибыль из проекта. И именно поэтому между крупнейшими московскими строительными монстрами сегодня разворачивается нешуточная борьба за право стать генеральным застройщиком таких новых районов, как, например, Молжаниново, Некрасовка и Северный.

Одним из таких районов является Бутово. В конце XIX века эти места были заняты лесами, где располагались усадьбы московских промышленников. Своим благоустройством и развитием Бутово во многом обязано Карлу Федоровичу фон Мекку инженеру, совладельцу нескольких железных дорог. Он имел в этих местах обширные землевладения и проложил железнодорожную ветку, основав станцию Бутово, после чего и началось освоение района.

Бутово: давняя история

Южное Бутово имеет ряд несомненных достоинств. В числе главных можно назвать хорошую экологию, поскольку район окружен лесными массивами, а крупных промышленных предприятий поблизости нет. К тому же благодаря преобладающему направлению ветров городской смог уходит на юго-восток.

Сначала на карте Москвы появился район Северное Бутово, последние деревянные строения в котором были снесены еще в 1999 году. Южное Бутово, работы в котором начались в 1992 году, еще находится в процессе застройки. Согласно градостроительному плану столицы, его освоение закончится к 2010 году, за это время его население предположительно увеличится до 150 тыс. человек.

Основным недостатком района считается транспортная проблема, связанная с удаленностью от центра города и, в частности, от станций метро. Прокладка линии легкого метро отчасти решила этот вопрос, но породила другое неудобство: жители близлежащих домов начали жаловаться на сильный шум, создаваемый поездами. Московские власти приняли определенные меры, чтобы исправить положение, но недовольные остались.

Плюсом является и то, что Южное Бутово район экспериментальный, состоит из разнообразных серий и типов домов и потому лишен монотонности, присущей многим спальным окраинам. Между домами расположены парки, аллеи и пруды, которые естественно вписываются в застройку.

Застройка Митина ведется с 1991 года. Благоприятная экологическая ситуация и хорошее качество домов были по достоинству оценены народными избранниками активистами первых перестроечных съездов народных депутатов СССР и России. Они очень быстро заселили с десяток домов в самом центре нового жилого массива на северо-западе столицы. Правда, вскоре, сложив полномочия и уйдя в большой бизнес, бывшие борцы за народные права выбрали себе жилье поближе к Кремлю.

Митино: депутатский рай

Транспортные проблемы не миновали и Митино. С территорией Москвы его связывает только одна автомагистраль и Рижское направление железной дороги. Сейчас жителям района приходится добираться на автобусах или электричках до метро Тушинская, где в часы пик наблюдается столпотворение. Предполагается, что в 2007 году завершится строительство линии метро на участке от станции Крылатское до станции Строгино. Туда направится часть пассажиропотока, что значительно облегчит ситуацию в Митине.

Разумеется, это не помешало развитию района. Сначала он застраивался преимущественно типовыми домами серий КОПЭ, П-44Т, П-44М и пр., а зданий по индивидуальным проектам было очень мало. К счастью, градостроители вовремя отошли от прежних стандартных подходов и спроектировали микрорайоны 8а и 8б. Первый из них имеет ярко выраженную индивидуальность, за что его создатели получили Госпремию. Строительные работы велись с учетом естественных ландшафтных зон, а также освоенных ранее территорий. Все дома микрорайона 8б, который окрестили Митинским оазисом, возведены из монолитного железобетона по индивидуальному проекту с улучшенной планировкой квартир. Это трех пятиэтажные жилые дома с мансардами, семи девятиэтажные секционные жилые дома и девятиэтажные башни. В одном из комплексов двухуровневые апартаменты.

Куркино: кажется, только вчера

К 2008 году появится станция Волоколамская, а уже в 2008 2010 годах намечено протянуть линию метро до самого Митина. На сегодняшний день в районе проживает почти 200 тыс. человек, что составляет пятую часть населения Северо-Западного административного округа. Так что транспортная проблема для района действительно крайне актуальна.

На стадии воплощения проекта оказалось, что осуществить весь комплекс работ в состоянии только московские строители. Если бы деньги на проект нашлись лет восемь назад, то город получил бы некое подобие Митина или Жулебина. Но этого не произошло, и куркинцы проживают в совершенно ином районе, где все сделано по принципу не земля для строительства, а строительство для земли.

Немного особняком от прочих районов комплексной застройки стоит Куркино. И хотя его история началась довольно давно, на протяжении десяти лет инвесторы только вносили предложения по возведению экспериментального района в Северо-Западном округе. Застраивать его намеревались даже американские и немецкие компании.

Сейчас территория Куркина представляет собой архитектурно-природный комплекс, при создании которого применены новейшие строительные технологии и сохранен природный ландшафт. Жилая застройка Куркина уникальна: здесь нет ни одного дома, похожего на другой, все они возведены по индивидуальным проектам. Это три вида нетиповых зданий повышенной комфортности: таунхаусы, трех четырехэтажные дома, имеющие приусадебные участки, и 7 12-этажные дома. Таунхаусы не имеют межкомнатных перегородок на этажах, что предоставляет владельцу возможность свободно планировать пространство. Каждый коттедж оснащен индивидуальной системой отопления, что позволяет забыть о перебоях с горячей водой.

Куркино сталo очередным экспериментальным районом, и, судя по тому, что сейчас обсуждаются планы строительства Куркина-2 (инвесторы согласуют с городом возможность назвать новый район именно так), опыт удался.

Уже сегодня

Территория жилых микрорайонов огорожена и охраняется, придомовые участки отделены друг от друга живой изгородью. Во дворах предусмотрены мини-скверы с площадками для отдыха и занятий спортом, устроены цветники и искусственные бассейны. Комплексная застройка района предусматривает возведение множества социальных объектов: школ и детских садов, торговых и деловых центров, поликлиник, библиотек и клубов. Также в районе появятся спортивный комплекс с футбольным полем и бассейном, база для занятий лыжным и велосипедным спортом, теннисный клуб и детский парк с аквадромом. Куркино, безусловно, подняло планку качества для новых районов комплексной застройки.

Конечно, не стоит упускать из вида и особенности самих районов. К примеру, Капотня, знаменитая горящим факелом над нефтеперерабатывающим заводом, считается экологически проблемной территорией это негативно отражается даже на репутации находящегося по соседству микрорайона Марьинский парк.

Большинство районов, расположенных на окраинах и за пределами МКАД, до начала строительства представляли собой огромные поля. Эти районы приходилось раскручивать, поскольку потенциальные покупатели ничего о них не знали, им сложно было представить, как новые территории сформируются с точки зрения транспорта, инфраструктуры и прочих благ цивилизации. Минусом была удаленность от станций метро.

Инфраструктура большинства спальных районов действительно на высоте. На их территориях открываются крупные торговые центры (IKEA, ОБИ, Ашан и др.), бассейны, спортзалы. Пожалуй, в этом плане окраины столицы развиты даже лучше центра.

К тому же на начальных этапах возведения и продаж новые микрорайоны не отличаются привлекательностью. Но по мере застройки формируется их архитектурный облик, развивается инфраструктура, постепенно привлекая все большее количество потенциальных покупателей.

Стартовая цена и финишная прямая

Сейчас уже очевиден тот факт, что отношение к этим районам принципиально изменилось, несмотря на то, что транспортная ситуация улучшилась, пожалуй, только в Бутове.

На данный момент стоимость жилья в Бутове и Куркине начинается от $2 тыс. за 1 кв. м, в Жулебине от $3 тыс. (готовая новостройка), в Марьине $2 3 тыс. за 1 кв. м. Предложений дешевле $2 тыс. в этих районах не найти. Таким образом, желающим купить там 70-метровую квартиру это удовольствие обойдется примерно в $150 тыс.

По данным заместителя директора департамента реализации компании МИАН Девелопмент Натальи Усовой, в 1998 1999 годах цены в Марьине и Бутове начинались с $300 400 за 1 кв. м. Квадрат в квартире того же класса в Новых Черемушках стоил на тот момент $60 С одной стороны, покупатель, привыкший к сегодняшним ценам, вправе махнуть рукой и сказать: Подумаешь, на $200 больше, на $200 меньше!, но все-таки правильнее измерять эти цифры в процентном соотношении. Получается, что абсолютная ценовая разница одинаковых квартир в Бутове и Новых Черемушках составляла от 33 до 50% $21 28 тыс. за квартиру площадью 70 кв. м против $42 тыс. Разница оказывалась весьма существенной.

Жилье это еще не все

Квартиры в отдаленных районах, как правило, приобретают люди, которые не могут себе позволить купить аналогичное жилье в обжитых районах: молодые семьи, улучшающие свои жилищные условия, и люди старшего поколения, разъезжающиеся с родственниками. Также квартиры в подобных районах приобретают жители регионов.

Н. Усова считает, что инфраструктура в отдаленных районах, несомненно, относится к их сильным сторонам: в случае комплексной застройки возводятся не только жилые дома, но и социально-бытовые объекты, рассчитанные на определенное количество жителей. В этом ее отличие от точечного возведения домов, когда новоселы вынуждены пользоваться уже существующими магазинами, детскими садами, школами, спортивными комплексами, зачастую не предназначенными для обслуживания такого количества людей.

За прошедшие годы горожане успели привыкнуть к супермаркетам, ресторанам, спортивным комплексам и прочим видам сервиса. Современные покупатели при выборе места жительства интересуются не только типом дома и планировкой квартиры, но и инфраструктурой нового района. Как обстоят дела в этой сфере?

По мнению участников рынка недвижимости, у районов за МКАД очень хорошие перспективы развития. Пожалуй, остается только вопрос с определением статуса этих мест. Ведь если будущая застройка начнет все больше отдаляться от кольца, уходя в сторону области, то где расположится та точка невозвращения, за которой столица перейдет в Подмосковье? Учитывая, что вопрос объединения Москвы и области пока остается открытым, о дальнейшем разрастании столицы сложно сказать что-то определенное.

Окраины: десять лет спустя

Вопрос о территории под новое строительство является одним из наиболее сложных. Первое, с чем приходится сталкиваться девелоперам, приобретение участка. Как известно, по закону свободные земли должны распределяться исключительно на аукционах. Но девелоперы и эксперты обращают внимание на один настораживающий момент. Многие, к тому же лучшие участки распределены еще до вступления в силу закона. Передел собственности в столице произошел еще в 1990-е годы. Именно тогда такие гиганты, как, например, Главмосстрой, скупили значительное количество наиболее ликвидных площадок, утверждает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов.

Зато, рассматривая пример Куркина, где уже присутствует разноформатная застройка, стоит предположить, что окраинные районы постепенно станут переходить в коттеджные поселки эконом-класса. Если прибавить к этой картине анонсированные на 2011 2016 годы проекты мегапоселков в Подмосковье и планы по переносу инфраструктуры в область, то картина станет еще более интересной. В целом это довольно неплохой вариант развития событий. Москве еще есть куда расти: ведь раньше и Новые Черемушки считались окраиной.
Каков спектр проблем, тормозящих развитие отрасли, столь необходимой и тем, для кого строят, и тем, кто строит?

Описанная практика привела к тому, что сегодня практически не осталось участков под жилищное строительство для распределения через аукцион. Те, что все-таки доходят до торгов, реализуются по завышенным ценам и, как правило, не отличаются удачным местоположением. Более того, многие участки имеют серьезные обременения, а значит, потребуют дополнительных финансовых вложений, продолжает В. Тимербулатов.

Земля с дефектом

Один из наиболее известных и значительных проектов в данный момент Новое кольцо Москвы. В ходе его реализации предусмотрено распределение площадок на аукционах. Однако участники торгов, потенциальные девелоперы, признавались: проектная документация, которая готовится для торгов, оставляет желать лучшего. Условия, на которых частным инвесторам предлагается войти в проект, даже для сегодняшнего рынка невыгодны, так как в итоге проект окажется нерентабельным. На мой взгляд, именно по этой причине рассматривается возможность реализовать его в рамках муниципальной программы, считает генеральный директор компании МИАН-Девелопмент Анатолий Морозов.
Не простой остается и ситуация с промзонами. Как известно, большая часть расположенных в Москве производств подлежит выводу, реабилитации и дальнейшей застройке. У таких территорий имеются плюсы: инфраструктура и коммуникации, правда, нуждающиеся в реконструкции. Есть и объективные проблемы, тормозящие освоение промзон. Процесс их вывода за территорию города занимает несколько лет четыре пять как минимум. Необходимо прежде всего где-то разместить производство, обеспечить работой людей, занятых в нем. Только после этого реально начать возведение жилья на этой площадке, комментирует А. Морозов.

Различные недостатки имеют многие из предлагаемых сейчас участков, расположенных на заболоченных почвах, бывших полях аэрации или свалках. Такие территории имеются в Кожухове, Щербинке, Некрасовке и других районах Москвы и области. Затраты, которые требуются на замену грунта, столь велики, что подчас заставляют отказываться от участия в аукционе. Участки, расположенные на периферии или пустырях, страдают невыгодным расположением, а участки в центре имеют невыгодные для девелоперов условия приобретения.

Проблем не перечесть

Еще одним потенциальным местом для новостроек являются площадки, где предполагается перенести воздушные электросети под землю. На первый взгляд они кажутся перспективными для девелоперов, рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Однако, учитывая, что стоимость прокладки 1 км кабеля составляет около $1 млн, требуется осторожный и скрупулезный подход к разработке такого рода проектов. Тем не менее в престижных районах, где возводится жилье бизнес-класса, затраты будут оправданными.

Наличие административных барьеров значительно увеличивает сроки реализации проектов, что также затрудняет строительство, поясняет В. Тимербулатов. Лишь единичные проекты можно осуществить в течение двух лет, у подавляющего большинства этот показатель в полтора два раза выше. Вместе с тем растягивание сроков реализации приводит к снижению оборота капитала, что заметно сказывается на себестоимости.

К трудностям, связанным с приобретением участка под застройку, прибавляется и чрезмерная чиновничья волокита. К сожалению, высокая бюрократизация сферы недвижимости создает препятствия для серьезного увеличения объемов строительства. С каждым годом растет административная нагрузка на девелоперские компании. Ожидания, что административная реформа создаст более четкие и понятные процедуры согласования и реализации проектов, не оправдались, критикует сложившееся положение С. Лядов.

Вернуть ситуацию к исходной точке невозможно, поскольку городу нельзя передать обратно участок, приобретенный на аукционе. Зная это, строители опасаются участвовать в аукционах, на которых предлагаются участки с недостаточно хорошо проработанной документацией. Такая ситуация сложилась, например, у компании Конти. Выкапывая котлован для будущего жилого комплекса Континенталь, мы обнаружили высоковольтные кабели. В результате перенос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись нам более чем в $5 млн, рассказывает В. Тимербулатов.
Иногда причиной возникновения такого рода проблем становится не преднамеренное сокрытие каких-либо сведений об участке, а неточности, возникшие по причине недостаточного изучения заложенных под землей инженерных сетей, коммуникаций, геологии участка.

Но даже упорство, проявленное при преодолении различных административных барьеров, утверждают застройщики, не гарантирует успеха. В Москве очень высока динамика изменения технических условий на участки под застройку. В частности, ситуация на момент приобретения площадки способна радикально измениться к началу строительства, делится проблемами В. Тимербулатов. Проще говоря, чиновники могут поменять коней непосредственно на переправе, предложив совсем не те условия, которые предполагались на момент приобретения участка.

Путь для решения этой проблемы предлагает начальник управления формирования градостроительных программ стройкомплекса Москвы Алексей Шепель: Аукционы нужны, но проекты не должны подготавливать муниципалитеты в этом деле они не профессионалы. Строителю требуется только площадка и больше ничего. Все остальное должен определять инвестор. Пойдет ли на такое решение проблемы город? Верится с трудом: в этом случае ситуация во многом может выйти из-под его неусыпного контроля.

Занимаясь подготовкой технической документации, ответственные лица подчас не представляют себе всего спектра проблем, с которыми застройщику придется столкнуться в процессе освоения территории и подготовки места для будущего строительства. Тем не менее все обременения ложатся на плечи инвесторов. Зная это, многие строители не доверяют технической документации.

Еще одной непростой темой является так называемая доля города своеобразный оброк, который выплачивает практически любая строительная компания. Официальное название доли компенсация инвесторов городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Сама идея такого расчета родилась на основе вполне разумных оснований. Объемы строительства жилья в городе должны быть сбалансированы и одновременно увязаны с жилищными программами.

Неподъемная доля города

Размер компенсации по жилой площади в Центральном административном округе составляет 50%, в других округах 30%. Иногда доля города выплачивается частью квартир в доме, предназначенном для коммерческой продажи; иногда оформляется в самостоятельный проект, например, муниципальный дом или какой-либо объект для городских нужд. Но в настоящее время доля города чаще всего измеряется в денежном эквиваленте.

Кроме того, возводимое жилье требуется обеспечить определенным количеством объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Так утверждают власти города (куда на самом деле идут эти средства тема отдельного разговора). Более того, за счет доли города декларируется и строительство социального жилья.

Как бы ни были велики обременения, застройщики тем не менее берутся и за малорентабельные проекты. Разумеется, многих это не устраивает. Как следствие, возникает дефицит предложения на рынке и стремительный рост цен. Рассчитывать в такой ситуации на значительное увеличение объемов строительства стоит едва ли.

Такая форма взаимоотношений города и строителей, по мнению последних, имела бы право на существование, если бы размеры выплат не были столь велики. Особенно обременительными они оказываются при затратном строительстве. Например, при возведении небоскребов, по поводу которых сегодня, кстати, имеются самые масштабные планы. Их монтаж в принципе не способна осилить строительная компания средней руки. Или нужно уменьшать долю города, считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев.

Чтобы судить о масштабах сложностей, существующих сегодня в системе энергоснабжения столицы, не нужно быть профессионалом: достаточно вспомнить проблемы прошедшей зимы. В январе, когда наблюдались 30-градусные морозы, установлен абсолютный рекорд по электрической нагрузке в московской энергосистеме 16 200 МВт. Ясно, что ресурсы города ограничены, а ввод новых мощностей катастрофически отстает от потребностей столицы. По заявлениям представителей Мосэнерго, в этом году не хватает 2,8 млрд руб. для присоединения только социально значимых объектов.
По словам управляющего партнера управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксаны Каармы, реконструкция коммуникаций, обеспечение горожан теплом, газом, светом является основной проблемой столицы.

Проблемы мощностей, и не только

Такое положение прибавляет головной боли опять-таки застройщикам. В Московском регионе трудности с подключением новых объектов к сетям начались еще два три года назад. В столичной энергосистеме ежегодно прибавляется 35 45 тыс. новых абонентов. По словам первого заместителя мэра Юрия Росляка, прирост потребления электроэнергии в регионе к 2010 году составит более 17%.

Например, когда сносят квартал пятиэтажек, обнаруживается, что мощностей тех коммуникаций, которыми они снабжались, недостаточно для вновь возводимых домов. Не говоря уже о том, что изношенность коммуникаций требует существенных капиталовложений.

В контекст нелегкой ситуации добавляется нелегкое взаимодействие с энергетиками. Максимум выгоды вот принцип, по которому эти компании пытаются строить отношения со всеми партнерами, нуждающимися в их ресурсах. Такая история случилась в практике компании Сити-XXI век: Мы изучали условия вхождения в один из проектов в Кашире, где требовалось подключение к дополнительным мощностям, рассказал С. Лядов. Наша компания согласилась профинансировать строительство энергоцентра. Естественно, что мы хотели предусмотреть компенсацию от тех, кто стал бы подключаться к нему в дальнейшем. Директор районной сетевой компании от такой схемы наотрез отказался. Он нарисовал свой план, предложив нам построить мощности и передать их ему на баланс. И весь разговор. В некоторых случаях энергетики просят заплатить за них налоги мол, объект возведен не собственными силами и поэтому идет в прибыль.

Дефицит энергомощностей привел к значительному увеличению сроков присоединения новых объектов к сетям. По словам застройщиков, теперь они колеблются от полугода до двух лет. Даже если у вас на руках есть технические условия, это вовсе не означает, что объект подключат. Некоторые стройки по этой причине просто остановились, продолжает С. Лядов. Впрочем, по текущим объектам решения с трудом, но все-таки находятся. На одном из объектов компании мы получали техусловия полтора года. Но наиболее тяжелая ситуация касается новых проектов. Из-за высоких обременений по энергетике они теряют свою привлекательность. Наверное, у каждого застройщика в инвестиционном портфеле есть проекты, которые не получается реализовать по этой причине.

Как не вспомнить советские времена, когда удар кулаком по столу и лозунг Родине нужно! из уст председателя местной партийной организации мог решить любую проблему? Но времена административно-командной экономики уже прошли, а эпоха цивилизованных рыночных отношений еще не наступила. Конечно, ситуация постепенно меняется, но очень медленно. Мешают не только объективные причины нехватка ресурсов и материалов.

Выход из положения все-таки существует. Но, судя по опыту современных строителей, в индивидуальном порядке. Если мощности есть это один разговор; если их недостаточно все зависит от способности сторон торговаться и договариваться. Иногда застройщики пытаются пойти в обход и самостоятельно справиться с ситуацией. Одно из вероятных решений обеспечить свои объекты индивидуальными газовыми или дизельными генераторами. Правда, это реально только при наличии достаточного количества топлива.

Что не может строительный комплекс?

Подводят люди на местах, не умеющие или не стремящиеся служить пользе дела, царьки большего или меньшего ранга. Энергетики только один пример. Описанная тенденция, к сожалению, проявляется во взаимоотношениях деловых людей независимо от сферы деятельности. Чиновники и девелоперы, подрядчики и инвесторы все звенья цепи, задействованные в строительной сфере, подчас поражены схожими недугами. Имя им жадность и отсутствие здравого смысла, при котором, как известно, поступательного развития не бывает.

Одной из самых болезненных проблем является недостаточный уровень производства стройматериалов, в первую очередь качественного цемента. По расчетам специалистов, в цементную отрасль России необходимо инвестировать порядка $5,1 6,3 млрд. Средства нужны как для поддержания и модернизации действующих мощностей, так и для строительства новых цементных заводов.

Понятие строительный комплекс, к которому так часто апеллируют аналитики, очень емкое. По сути это вся инфраструктура: управленческая, кадровая, производственная, транспортная так или иначе связанная с реализацией строительных планов. Только слаженная работа всех звеньев гарантирует высокий результат и развитие отрасли в целом.
Сегодня одна из главных проблем заключается в мощностях строительного комплекса. Существуют разумные пределы его развития, которые составляют приблизительно 10% в год. В настоящий момент в строительной отрасли Москвы и Подмосковья занято около 1 млн человек. Ни управленческий комплекс, ни рядовые строительные кадры не могут пополняться большими темпами, считает С. Елисеев. Многие эксперты еще пессимистичнее в своих оценках. Состояние стройкомплекса они характеризуют как полный развал и в этом видят главную причину хронической нехватки жилья.

Но и этим ситуация, к сожалению, не ограничивается. Цементная промышленность в нашей стране является одной из самых низко развитых в технологическом отношении, поскольку рассчитана на энергоемкий способ производства. Не вдаваясь в подробности профессионального характера, стоит сказать: 85% заводов работают по так называемому мокрому способу, в то время как западная промышленность использует этот способ лишь в 15% случаев. Таково плачевное состояние отрасли, без достойного развития которой никакое строительство в принципе невозможно.

Тенденция 2005 года скорее настораживает, чем вдохновляет: рост производства (6,4% годовых) оказался на половинном уровне от показателей 2004 года (11,3%). Специалисты считают, что главная причина заключается в износе оборудования. На 50 действующих в России заводах по производству цемента степень износа приближается к 80%.

О пагубном влиянии закона № 214 написано и сказано немало. Его тяжелые последствия еще не изжиты и сказываются на работе строителей. В прошлом году, по официальным данным, на территории столицы введено в строй 4,6 млн кв. м. Из них в рамках городской социальной жилищной программы возведено 1,6 млн кв. м жилья. Таким образом, в рыночном обороте было задействовано лишь около 3 млн кв. м. Да и оно было продано преимущественно в 2003 2004 годах, поскольку срок реализации квартир в новостройках составляет два три года.

Эхо пресловутой поправки

По мнению А. Морозова, в соответствии с 214-м законом проектная декларация должна быть опубликована только после того, как застройщик решит все проблемы, указанные ранее, это требование существенно задерживает реализацию проекта.

Если бы отрасль развивалась равномерно, то на смену одним объектам приходили бы другие. Но в прошлом году логика развития рынка в связи с выходом 214-го закона была нарушена: новых проектов, особенно в сегменте эконом-класса, появилось мало. В результате предложение сократилось на 50%, что не замедлило сказаться на ценах, рассказывает С. Лядов.

Судить о результатах внесения поправок сейчас, наверное, преждевременно. Время покажет, насколько результативны принятые меры, но пока положительных сдвигов нет.

Более того, недавно приняты новые инициативы столичного правительства, ограничивающие продажу жилья до полного окончания строительства, говорит В. Тимербулатов. Теперь при реализации инвестконтракта застройщик обязан резервировать 15% общей площади дома до момента окончания строительства. Это ограничение защищает потенциальных покупателей от рисков, связанных с двойными продажами, но одновременно создает дополнительные трудности застройщикам.

Как бы ни были велики сложности становления столичного рынка недвижимости, специалисты все-таки пытаются делать прогнозы. В этом году ситуация вряд ли улучшится. И для этого есть некоторые основания. В 2006 году в Москве предусмотрено строительство 4,727 млн кв. м жилья. Из них 1,87 млн кв. м получат очередники, переселенцы из пятиэтажных и ветхих домов, а также молодые семьи и прочие участники социальных программ. По сравнению с 2005 годом рост объемов строительства социального жилья составляет 17%. С учетом федеральных программ обеспечения жильем военнослужащих они превысят 2 млн кв. м. Таким образом, на рынок не попадет почти половина строящихся квартир. Решение жилищных проблем для одних групп населения оборачивается их усугублением для других, утверждает С. Лядов.

Уши вылезут, но хвост увязнет?

Искусство балансировать

С этой точкой зрения согласны далеко не все эксперты. Например, есть мнение, что появление большого количества муниципальных квартир приведет к насыщению рынка и цены на недвижимость в целом упадут. Способна ли решить эту проблему прибавка в весе на 17%? Едва ли. Скорее всего и коммерческого жилья не прибавится, и с муниципальными квартирами вопроса не решить. То есть и уши не вылезут, и хвоста не поднять.

Строительство стало большой игрой, где судьба крупных ставок зависит от того, насколько долго удастся удержать равновесие между существующим спросом, с одной стороны, и высокой стоимостью квартир с другой. А искусство балансировать, как известно, несовместимо с резкими движениями.

Все сказанное выше так или иначе связано с объективной составляющей проблемы. Но имеется и другая, субъективная сторона. Пытаясь разобраться в идеях, рождающих инициативу ответственных за строительство лиц, невольно приходишь к одной мысли. Интересы города в целом и рядового потребителя в частности мало что определяют. Иначе не объяснить такого количества авантюрных проектов, будь то строительство монорельсовой дороги или грандиозный замах в отношении Болотного острова за примерами подобного рода далеко ходить не надо.

Оксана КААРМА
Управляющий партнер управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Тот факт, что в период с 2002 по 2020 год будет возводиться около 5 млн кв. м, ни в коем случае не свидетельствует об ограничительных мерах со стороны городских властей. Можно, конечно, задаться вопросом: если есть спрос, почему не начать наращивать объемы строительства жилья прямо сейчас? Но не все так просто, как кажется. Свободной земли под застройку в Москве уже нет. Остались одни пустыри и промзоны. Работать на пустырях очень сложно по той простой причине, что там нет никакой инфраструктуры, никаких коммуникаций. Решение этой проблемы потребует серьезных затрат, что приведет к существенному удорожанию квартир в таких домах. Что касается промзон, то основная сложность заключается в выводе предприятия за пределы города.

Отсюда и словно бы нарочно выстроенная цепь обстоятельств, однозначно ведущих если не к регрессу, то к явному топтанию на одном и том же месте. Сколько копий поломали в словесной битве за аукционы? Сколько говорилось о проблемах цементной отрасли? А воз и ныне там. Вопросы управления, кредитования, кадров, инженерной инфраструктуры, коммунального хозяйства, проблемы очередников и обманутых дольщиков В какой из перечисленных областей достигнут ощутимый прорыв или найден действенный алгоритм решения? А в итоге до 2020 года запланированы все те же 5 млн кв. м в год цифра знаковая.

Не стоит забывать и про отрицательное воздействие Земельного кодекса, который существенно усложняет процедуру оформления земельных участков под застройку.

Все эти обстоятельства чрезвычайно негативно сказываются на работе застройщиков и на насыщении рынка новыми объектами. Кроме того, крайне отрицательно на рынок новостроек влияет закон № 214, который возложил практически всю ответственность за срывы сроков строительства на застройщиков и инвесторов. Однако новые поправки, внесенные в закон депутатами Госдумы 30 июня 2006 года, способны несколько оживить рынок.

Ипотека оказалась серьезным толчком для развития рынка оценки недвижимости: профессиональная оценка недвижимости требуется банку, чтобы принять решение о выдаче и размере кредита, страховым компаниям чтобы определить размер страховой премии и других выплат. Определение стоимости квартиры необходимо при различных судебных разбирательствах, наконец, оценка нужна собственнику для понимания реальной рыночной цены объекта и покупателю для определения своих возможностей на рынке.

В условиях, когда цена квартиры за неделю растет на несколько тысяч долларов, оценивать квартиру весьма сложно. Особенно если эта оценка влияет на размер предоставляемого банком кредита. Собственник изучил, как правильно подойти к этому вопросу.

В случае оформления ипотечного кредита или кредита под залог имеющейся недвижимости, а также при необходимости предоставить документы в суд вы должны обратиться к профессиональным оценщикам, которые проведут процедуру оценки вашей квартиры в соответствии с законодательством, в результате чего на руках у вас окажется отчет об оценке, имеющий статус официального документа, принимаемого государственными учреждениями.

Официальный документ

Немалую проблему представляют также сроки проведения оценки, поскольку цены за те 2-3 недели, которые уходят на подготовку отчета, могут значительно вырасти, и этот отчет станет неактуальным: денег, которые выдаст банк в кредит, не хватит на приобретение этого объекта, будет потеряно время и, соответственно, деньги. Многие участники рынка оценки говорят о том, что форма отчета, принятая на сегодняшний момент в соответствии с требованиями закона, слишком раздута: действительно важной информации для банка в нем не более 30-40%, а остальное это реверансы в сторону законодательства, которые только отнимают время и увеличивают временные затраты оценщика и, как следствие, финансовые затраты заемщика. Форму отчета нужно упростить, оптимизировать в соответствии с требованиями рынка, чтобы угнаться за темпами его роста.

При проведении оценки для банка клиента, как правило, обязывают обратиться в оценочную компанию, аккредитованную конкретным банком. Здесь возникает определенное противоречие: на растущем рынке клиент заинтересован в максимальной оценке объекта, чтобы получить от банка максимально возможный кредит. Банк, напротив, не особенно заинтересован выдавать максимальный кредит, и ему выгоднее, если реальная стоимость объекта превышает оценочную, поскольку тогда гарантии возврата вложенных средств выше. Отметим здесь также, что, используя различные способы оценки, можно получить значительно отличающиеся результаты.

При росте цен, который наблюдался в последние полгода на рынке, возникает резонный вопрос: через какое время отчет об оценке становится неактуальным и как поступают в таком случае? Заместитель руководителя департамента оценки ООО Бейкер Тилли Русаудит Юрий Дерябин считает, что эта проблема вполне решаема: Отчет действует по законодательству в течение 6 месяцев с даты составления и, соответственно, в этот период может быть использован. Оценщик в отчете указывает рыночную стоимость наиболее вероятную цену. Реальная цена сделки по разным причинам может быть как выше ее, так и ниже. Кроме того, точность в 5-10% считается на рынке достаточно хорошим значением, поэтому в течение месяца отчет является вполне точным ориентиром. Также банк может договориться с оценщиком, чтобы он актуализировал отчет по необходимости. Михаил Исаев, генеральный директор ЗАО Городское бюро оценки, отмечает, что при столь значительном росте рынка профессиональные оценщики прогнозируют его темпы: Как правило, прогнозирование осуществляется на основании анализа предыдущих темпов и учета возможного изменения спроса и предложения. Также учитывается и тот факт, что в последнее время квартиры покупаются как спекулятивный товар или как средство вложения свободных средств, с дальнейшим получением дохода от сдачи в аренду.

Актуальность оценки

Для начала напомним, что общая собственность бывает двух видов: долевая и совместная. Если доли каждого из сособственников определены, то это долевая собственность, если нет совместная.

Вообще, не стоит слишком привязываться к той стоимости, которую вам называют оценщики: главный оценщик это баланс спроса и предложения на рынке. Каждая квартира стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.
Если недвижимостью владеет несколько лиц, то она принадлежит им на праве общей собственности. Законодательство предъявляет определенные требования к владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Юрист М2 рассказывает, какие права и обязанности у владельцев жилплощади на основании общей собственности.

Имущество принадлежало какому-либо из супругов до свадьбы? Оно остается его собственностью. Кроме того, если во
время брака мужу или жене подарили квартиру, машину и т. д., то подаренное имущество тоже будет находиться в единоличной собственности. Это правило касается и случаев, когда один из супругов становится наследником определенного имущества. Объясняется это тем, что при дарении и наследовании имущество приобретается супругом безвозмездно, то есть бесплатно.

Наиболее распространенный пример совместной собственности собственность супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Семейным кодексом РФ имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью, если договором между мужем и женой не установлен иной режим этого имущества. То есть если муж и жена купили квартиру, то она является их совместной собственностью. При этом не важно, на чье имя оформлена данная недвижимость. Главное, чтобы квартира была приобретена во время брака.

Законом установлены случаи, когда имущество каждого из супругов признается их совместной собственностью. Такое возможно, когда в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества одного из них были произведены улучшения, значительно увеличивающие стоимость данного имущества. Так, один из супругов получил в дар квартиру, а другой произвел там капитальный ремонт, переоборудование или реконструкцию он вправе рассчитывать, что данное имущество признают их совместной собственностью. Подобные вопросы решает суд.

Так, когда один из супругов воспользуется правом на приватизацию и приобретет квартиру, будет считаться, что она поступила в собственность безвозмездно, значит, являeтся личной собственностью. Но если супруги приватизируют жилье вместе, оно поступает в совместную собственность.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Распоряжайтесь сообща

Следует отличать от брачного договора соглашение о разделе имущества. Оно не требует нотариального заверения, но по желанию супругов удостоверяется нотариально. Соглашение заключается как в период брака, так и после его расторжения, а также по требованию кредитора, желающего наложить взыскание на долю одного из супругов. К тому же подобный документ позволяется заключать в отношении только имеющегося имущества.

Для того чтобы один из супругов мог совершить с общей недвижимостью сделку, ему надо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке.
Режим совместной собственности действует, если договором между мужем и женой не предусмотрено иное. Так, супруги вправе заключить брачный договор, который определит имущественные права и обязанности в браке или в случае его расторжения. Такой документ заключается в отношении как имеющегося, так и будущего общего имущества супругов и их личного имущества. Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному оформлению.

Каждому свое

При разделе общего имущества супругов и определении долей в имуществе доли супругов признаются равными, если другое не прописано в договоре между ними. Суд вправе отступить от принципа равенства долей, исходя из интересов несовершеннолетних детей или в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Оно заключается в следующем. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она реализуется и на прочих равных условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов. Продавец доли должен в письменной форме предупредить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Другие дольщики отказались от покупки или не приобрели долю в течение месяца? Теперь продавец вправе продать ее любому лицу.

Если доли участников не определены ни соглашением между супругами, ни на основании закона, они считаются равными. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех ее участников или по решению суда.
Распоряжение недвижимостью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Дольщик может продать, подарить, завещать, заложить свою долю или распорядиться иным образом, но при этом нужно соблюсти так называемое преимущественное право покупки.

Когда продавец доли не известил других участников или как-нибудь иначе нарушил правило о преимущественной покупке, любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него. Согласно Гражданскому кодексу РФ, уступка преимущественного права покупки не допускается. Это означает, что участник долевой собственности, который сначала согласился приобрести долю, не может затем уступить право покупки другому лицу. Он вправе только отказаться от предложения о покупке. Правила о преимущественной покупке распространяются также при отчуждении доли по договору мены.

Стоит отметить, что, если кто-либо из участников согласится купить долю, но на условиях, которые не предусмотрены в предложении о покупке, это не считается согласием на покупку. Предположим, продавец реализует свою долю в квартире и просит за нее $45 тыс. с оплатой наличными и без рассрочек. Другой участник долевой собственности согласен купить ее за эту цену только в рассрочку. Продавец в этом случае не нарушит право преимущественной покупки, если откажет покупателю.

Общая долевая собственность прекращается в результате реального раздела имущества или выдела из него доли. В первом случае долевая собственность прекращается вообще. К примеру, жилой дом находится в долевой собственности двух лиц, которые решили произвести реальный раздел дома. В результате у каждого дольщика возникнет право личной собственности на часть дома. В этом случае при продаже своей части нет необходимости соблюдать правило о преимущественной покупке: долевая собственность прекратилась.

Как сделать общую собственность долевой

В случае когда соглашение о разделе общего имущества или выдела из него доли одного человека не достигнуто, заинтересованное лицо способно потребовать выделить в натуре свою долю из общего имущества. Такой вариант не допускается или невозможен? Собственник вправе получить стоимость своей доли от других участников. Такая выплата производится с его согласия. Если доля собственника незначительна, ее нельзя реально разделить и она не имеет существенного интереса для дольщика, то у суда есть право и без его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Если один из участников долевой собственности просит выделить его долю, то для остальных участников общей собственности долевая собственность остается, а для выделяющегося участника прекращается.



Главная --> Публикации