Главная --> Публикации --> Банки и брокеры ищут способы привлечь новых клиентов Новые форматы загородной жизни. тенденции рынка Рынок недвижимости на пороге стабилизации Рублевая ипотека дешевеет Инструмент коллективных инсвестиций

Отсутствие прозрачности и связанная с этим повальная коррупция в сфере государственных и муниципальных закупок, общий объем которых составит в этом году порядка 2,3 трлн. руб., могут привести к потерям в 345 млрд. руб., заявил Михаил Евраев. Это в 1,7 раза больше расходов федеральной казны на образование, в 2,3 раза на здравоохранение и спорт, отметил он. Пример, по его словам, нам нужно брать с Италии, где введение публичных торгов по закупке вагонов для скоростных поездов привело к снижению цены на 30%. А также с Финляндии, где проведение торгов на приобретение услуг общественного транспорта позволило снизить затраты на 27%. Особенно ярких достижений на этом поприще добилась Колумбия, которая еще недавно славилась продажностью чиновников. Эта страна благодаря введению конкурсных торгов смогла вдвое сократить издержки на покупку вооружения. При этом, оценивая возможную экономию в России, необходимо учитывать, что в индексе восприятия коррупции наша страна занимает 128 место, а Колумбия 56-е, отметил г-н Евраев.

Современная система госзакупок не прозрачна и коррумпирована, что приводит к многомиллиардным потерям, сообщил вчера журналистам начальник управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. Изменить ситуацию, по его мнению, должен новый закон о госзакупках. А вот с ценами на жилье ФАС ничего поделать не может: через 3 месяца должны быть объявлены результаты расследования на предмет сговора застройщиков, но, как признал чиновник, ждать снижения цен до 1,3 тыс. долларов за 1 кв. метр не стоит.

Меньший оптимизм анатимонопольщики высказывают, когда речь заходит о ценах на жилье. Само по себе превышение стоимости жилья в Москве еще не является нарушением антимонопольного законодательства. Та цифра, на которую мы вышли (1,3 тыс. долларов за 1 кв. м), была бы действительной в случае, если бы был нормальный рынок и предложение на жилье соответствовало спросу. Не стоит ожидать, что по итогам нашей проверки цены упадут до 1,3 тыс. долларов за 1 кв. м, предупредил Михаил Евраев. Такую оценку разделяют и специалисты. Цены на жилье в Москве будут расти вне зависимости от наличия или отсутствия сговора только потому, что спрос превышает предложение, заявил НИ генеральный директор Экономической экспертной группы Александр Андряков. Что же касается небывалой активности антимонопольщиков, то, как отметил эксперт, ФАС выполняет свою рутинную работу, просто в последнее время так исторически сложилось, что многие из этих тем касаются значительной части населения России.
Kогда речь идет о недвижимости в Москве, определение дешевый приобретает некоторый абсурдный оттенок: цена даже самых непривлекательных объектов поднялась на недосягаемую для большинства людей высоту. Между тем 10 15 лет назад разница в стоимости квартир была куда меньше: сталинка с евроремонтом стоила всего в два раза дороже соответствующей по метражу хрущевки в том же районе. Сегодня риэлторы отмечают, что рост цен деформирует отношения дешевый дорогой, внося в них нечто новое. Так что представляет собой сегодня дешевая квартира в столице?

ФАС возлагала надежды на новый закон о размещении заказов для государственных и муниципальных служб, который вступил в силу с 1 января 2006 года, однако и он не смог решить проблему коррупции. Главные нарушители антимонопольного законодательства, как сообщил Михаил Евраев, это Федеральное агентство по образованию и Пенсионный фонд РФ: все жалобы, которые были рассмотрены в отношении этих структур, были признаны обоснованными. Наименее коррумпированными, согласно этому рейтингу, являются Минфин и Министерство юстиции. Остается надеяться, что внизу этого списка числится и МЭРТ, поскольку совместно с Минэкономразвития ФАС готовит проект постановления правительства, регулирующего перечень размещения товаров, работ и услуг, которые будут происходить исключительно на аукционах. По его словам, аукцион может быть использован во всех случаях, кроме тех, когда требуется субъективный подход заказчика к определению победителя, например, проектирование строительства уникальных объектов.

Рынок преподносит сюрпризы

Как и в любом другом городе, в Москве есть престижные и непрестижные округа и районы, но потенциальные покупатели жилья давно знают, что искать самые дешевые квартиры в самых непопулярных районах бессмысленно по многим причинам. Например, потому, что более дешевую и привлекательную в транспортном и экологическом отношении квартиру реально купить в ближнем Подмосковье. Кроме того, надо учитывать и тот фактор, что сегодняшний россиянин сопоставляет понятие дешевый не столько со своими возможностями, сколько с соответствием цены товара его потребительским свойствам. Причем отнесение товара к определенным сегментам рынка даже в массовом сознании становится все более продуманным, дифференцированным. Иными словами, человек способен назвать дорогой ту квартиру, которая ему доступна, и дешевой ту, на которую средств не хватает.

Подтягивается даже Капотня, о которой либо плохо, либо ничего. Префектура Юго-Восточного административного округа, похоже, взяла назад свою угрозу превратить этот район в гетто для неплательщиков коммунальных услуг и, напротив, обещает его комплексно развивать. О других дешевых районах и говорить нечего. Практически в каждом из них есть свои приличные кварталы, между которыми подчас встречается и нечто почти элитное. Таким образом, дешевый район это тот, в котором всего лишь чуть чаще, чем в других, появляется неожиданно недорогое предложение.

С неликвидными районами происходит что-то странное. Потенциальный покупатель знает, что жилье там просто обязано стоить дешевле, но оно совершенно его не интересует, он просматривает цены на квартиры только из любопытства. И очень возмущается тем, что владельцы этих квартир понятия не имеют о том, в каком районе живут, заламывая цены, как на Остоженке. Поразительно, цены выросли в два раза, а потом еще в два раза, но квартиры стоят все на те же несколько тысяч меньше, чем в более престижных соседних районах!

Скажем прямо, сейчас не лучшее время искать даже относительно дешевые квартиры и, соответственно, писать о том, как это лучше делать. В период быстрого роста цен люди покупают все, что могут себе позволить сегодня: завтра будет поздно. Они меньше всего задумываются о том, получится ли со временем продать эту квартиру по хорошей цене рассуждения о ликвидности товара отходят на второй план.

Без пузыря не обошлось

Ищущий да обрящет

А потеря относительной ликвидности (когда ликвидно все) это, между прочим, и есть важнейший признак ажиотажа и наличия экономического пузыря. Скажем и более определенно: данный пузырь в отличие от своих мыльных собратьев надувается неравномерно. Он начинает увеличиваться в самом ходовом секторе, постепенно подбираясь к неликвиду. Июльские объявления о продаже однушки в Капотне или в районе станции метро Рязанский проспект за $120 тыс. означают, что пузырь округлился. Правда, сдувается он, как правило, в обратной последовательности: первыми появятся дешевые квартиры в дешевых районах. Ну, а если пузырь лопнет, то, конечно, равномерно.

Или, например, в Бутове есть детдомовские квартиры. Чтобы 18-летние выпускники не оказались в лапах криминала, им запрещены сделки с недвижимостью до исполнения 23 лет. Ребята привыкли к коллективизму, поэтому им приходит в голову отличная мысль: жить вчетвером вшестером в одной квартире, а остальные три пять сдавать. Работать, понятно, не нужно. Бывало, что арендаторы расплачивались наркотиками. Будьте уверены, соседнюю квартиру вам уступят со скидкой.
Фенольных домов в Москве, кажется, не осталось, с юридической чистотой документов в последнее время тоже стало получше. Да и не поместишь объявление: Куплю квартиру с сомнительной родословной.

Так можно ли найти квартиру подешевле? Конечно, да. За примерами далеко ходить не надо. Скажем, козырек магазина не должен быть выше уровня пола второго этажа. Но магазину этого показалось мало, он поднимает козырек до подоконника, а то и выносит на крышу генератор холодильной установки 1,5х3 м. А ночью к мирному гулу генератора добавляется загадочное мигание неоновых трубок. Всюду жизнь.

Начинаем экономить

Считается, что такие квартиры выставляются на продажу по меньшей стоимости. Что ж, если плохую квартиру дешево купить трудно, а хорошую вообще невозможно, давайте подумаем над тем, чтобы квартира не обошлась вам дорого.

Заодно откажитесь платить за подбор варианта. Объясните, что вы понимаете: все они давным-давно найдены. Что любой из вариантов, который вам предложат, вы и сами в состоянии запросто найти в открытой или платной электронной базе данных. Но вы очень хорошего мнения о компании, не хотите тратить время на выискивание ее предложений среди всякого мусора и решили просто взять и приехать. Вы только на дорогу два часа потратили, не беда, если риэлтор посидит с вами часок у компьютера. Если найдется что-то приличное, съездите, посмотрите, а потом и договор заключите с залогом (вернее, с двумя, об этом ниже). Пора работать по-европейски.

Главное правильно построить свои отношения с риэлторами. Заключая с агентством договор на оказание услуг, вы почему-то вносите залог, а они нет. Предлагать агентству внести залог в вашу пользу, пожалуй, не стоит. Не поймут. Просто откажитесь вносить свой. В двух агентствах из трех вам скажут, что это неслыханно, так дела не делаются и т. п., но, возможно, и они с вами согласятся, если вы спокойно объясните, что и вы не должны им верить на слово, что и у вас нет лишнего времени.

Есть у продавцов всех времен и народов странный вопрос: Сколько дадите? Те, что похитрее, широким жестом обводят товар и спрашивают: На какую сумму рассчитываете? Те что мыслят себя великими профессионалами, будут сверлить вас взглядом. Настоящие профессионалы спросят с ленцой, глядя в сторону. И неважно, что вы ответите и как любой ответ продавец слышал много раз.

Познай себя

Самое правильное, что вы можете сделать, заранее и абсолютно точно определить для себя эту цену и в меру способностей скрывать ее от контрагента. Нет зрелища печальнее на свете, чем заключение договора с клиентом, который сам не определился с тем, что его интересует и за сколько.

Вполне вероятно, вы сами чем-то торгуете. Знаете много разных приемов: что встречу лучше назначать на вечер, когда контрагент устал и всей душой стремится домой, что на переговоры лучше приходить с друзьями, чтобы психологически давить большинством и попеременно устраивать передышки. Но ведь вы торгуете не квартирами, верно? А если вы вообще не имеете к торговле прямого отношения, то даже не думайте обыграть продавца: рано или поздно вы назовете свою цену, а риэлтор тут же вычислит, сколько с вас реально взять.

Опять от меня сбежала последняя электричка

Нет, нет! В этом районе за такие деньги двухкомнатную не найти.
Да? Ну, я могу еще занять у мамы.
А если вы найдете еще немного, то... и т. д.
Запомните, ваша сумма должна быть определена до копейки! Агент и сам сработает быстрее, и продавца в цене подвинет. Начнете суетиться получите то же самое, но дороже и позже: ведь вы даете повод помариновать вас.

Случается, что вы говорите, риэлтор понимающе кивает головой, поддакивает и что-то отмечает в записной книжке. Но он вас не слышит. У него давно висит объект, и ему очень хочется его сбыть. Один знакомый покупал квартиру в Подмосковье для родственницы. Он объяснил, что по некоторым причинам женщина относительно легко переносит дорогу в электричке и метро, но плохо себя чувствует в автомобилях от легковых до автобусов. Поэтому нужна квартира не более чем в десяти минутах неспешной ходьбы от станции.

Любая покупка обходится дешевле, если вы сами точно знаете, что хотите. Если вас интересует квартира в Подмосковье, лучший вариант выбрать, в каком именно городе, и обратиться в местные агентства. Если объект поиска участок или дом в дачном поселке, наклейте два три десятка объявлений как в оживленных местах, так и в не очень. Если же речь идет о Москве, объясните риэлтору максимально подробно, что именно вам надо. Вежливо намекните, что покупаете квартиру для себя, а не для него, значит, его мнение о том, что такое хорошо и что такое плохо, вас не особенно интересует. Вам нужны предложения, соответствующие вашим требованиям, и полная достоверная информация о них.

Ваша задача не в том, чтобы показать себя нереально крутым. Будьте дружелюбны и туповаты, не обращайте внимания, если в переговорную вбежит еще один риэлтор и закричит: Шеф, все пропало! На следующей неделе цены вырастут на 4,56%! Если же решите подписать договор, проявите хоть раз в жизни творческое воображение и в графе условия распишите дом своей мечты максимально подробно: тип дома, этаж, расстояние до метро, вид из окна и т. п.

Риэлтор внимательно выслушал и предложил замечательную квартиру в чудесном поселке. Железной дороги, правда, нет, но маршрутки просто летают, пять минут до метро, ничего не почувствуете. Знакомый улыбнулся и предложил съездить прямо сейчас на своей машине. Риэлтор так обрадовался, что даже не надел пальто. Когда подъехали к дому, тот выскочил из машины и побежал к подъезду. Знакомый развернулся и уехал. Кто-то должен был сделать это, объяснил он без лишнего пафоса.

Бывает, что дешевое предложение всего лишь элемент игры под названием аукцион. Вы звоните продавцу, и если вам говорят, что квартира продана, ушла, снята с экспозиции, после чего кладут трубку, то это неприятно, но честно. Если же вы слышите, что квартира несколько подорожала и за нее внесен залог, после чего агент делает паузу, ожидая вашего встречного предложения, то лучше положить трубку самому.

Ставка за ставкой

Век информации

Расчет в последнем случае на то, что некоторая часть людей имеет опасное сочетание инерционного мышления с богатым воображением. Сделав вывод о том, что эта квартира дешевая, они мысленно наделяют ее массой других достоинств и не желают с ней расставаться. Если к этим качествам примешивается природная азартность, дело может кончиться совсем плохо. В борьбе с соперниками они выкладывают все новые и новые суммы. Прозрение иногда наступает слишком поздно.
Вы рискуете оказаться жертвой аукциона и будучи человеком вполне здравомыслящим и уравновешенным. Вроде бы вы успели первым внести залог за покупаемую квартиру, но потом вдруг выясняется, что кто-то предлагает за квартиру больше. Если не хотите потерять драгоценное время, следуйте простому правилу: вносите залог при условии, что так же поступит продавец, и, если он передумает продавать квартиру по условленной цене, его залог перейдет к вам.

Один знакомый риэлтор рассказал удивительную историю: Сейчас практически все объявления в газетах идут от агентств. А в самом начале 1990-х объявления помещали сами продавцы и, так сказать, частные маклеры. Человек выискивал в газете цены схожих квартир, чуть-чуть накидывал и помещал свое объявление. Мы проанализировали по нескольку номеров разных газет выборка была нормальная. И знаешь что? Средние цены разных газет различались почти на 5%! Явно за рамками статистической погрешности. Промониторили еще по нескольку номеров та же картина. Мы долго ломали голову, а потом сообразили, в чем дело: большинство ведь посылало объявление в ту самую газету, на цены которой ориентировалось! Фактически у каждой газеты сложились свои рыночные цены, свой рынок недвижимости.

Если вы купите газету сразу после открытия киоска и тут же позвоните продавцу дешевой квартиры, может выясниться, что кто-то обратился к нему раньше, уже встретился с риэлтором и даже внес залог. Вряд ли вы станете разбираться, где произошла утечка информации: в редакции, в типографии или много раньше в агентстве недвижимости, поместившем объявление. Впрочем, это неважно. Никто в семь утра у газетного киоска не дежурит, и таких предложений, которые перевернут вам жизнь, там искать не стоит. Все будет серенько, средненько и хуже, чем вчера. Нужно искать другие методы.

Казалось бы, сегодня все иначе: рынок оформился, структурировался и т. д. Но вот какая штука... Если вы, решившись на покупку квартиры, не ограничитесь формальным обращением в агентство недвижимости, а через знакомых или самостоятельно сведете знакомство, установите нормальные человеческие отношения хотя бы с тремя риэлторами, то вас ждет интересное открытие. У каждого из них вы обнаружите свой рынок недвижимости, свои рыночные цены. И вероятно, эти цены будут различаться больше, чем на 5%.

Найди своего риэлтора

Управляющий франчайзинговой компанией Хирш Феликс Альберт считает, что для агентства недвижимости, для его владельцев, клиентом по сути является... риэлтор: Отношение к способному риэлтору как к служащему главная причина конфликтов в агентствах, ухода лучших кадров. Агентство предоставляет риэлтору свою структуру и бренд. Хороший риэлтор поддерживает эту структуру процентом от проведенных сделок и укрепляет бренд. Нельзя требовать от него большего. Именно риэлтор приносит агентству деньги.

Дело не в чьей-то личной любви к денежным знакам. Важен метод ведения и видение бизнеса. Настоящий риэлтор не клерк, а самостоятельный бизнесмен и в некотором роде художник.

Сегодня из-за быстрого роста цен количество сделок резко упало. Но и сейчас есть риэлторы, которым приходится работать по 12 часов в сутки. Они лицо агентства, его звезды и примы. Клиенты, частные и корпоративные, приходят не столько в агентство, сколько к нему лично. Он находит именно то, что нужно и даже лучше, делает это быстро и дешево. По крайней мере клиенты уверены, что квартира досталась им дешево.

Аналогия с продавцом супермаркета, где выложен готовый и одинаковый в разных магазинах товар, тут не верна. Больше подходит аналогия, например, с парикмахером. Вообще оценку агентства недвижимости правильнее производить с точки зрения количества эффективных риэлторов, работающих на него.

Татьяна Щербакова
Руководитель отделения Семеновское управления вторичного рынка корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Сегодня дешево купить квартиру в Москве практически невозможно. Стоимость жилья растет так быстро, что накопить сумму на покупку даже обычной квартиры очень затруднительно. Рост цен летом существенно замедлился, но не остановился. Сегодня за однушку в столице приходится платить больше $100 тыс. Учитывая, что 1 кв. м стоит в среднем от $3,5 тыс. до $4,5 тыс. (в зависимости от округа), можно рассчитать, во сколько выльется покупка квартиры. Сегодня о дешевом жилье надо говорить как об относительном понятии только в сравнении с дорогим.

Елена Бармина
Директор департамента территориальных отделений ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Если говорить о том, какое жилье на сегодня самое дешевое (относительно иных категорий квартир с соответствующей стоимостью) на рынке, пожалуй, надо отметить только сегмент вторичного рынка недвижимости, где вследствие определенной стабилизации произошла переоценка ценностей. В основном это квартиры в старом жилом фонде, особенно построенном до 1970 1980-х годов. К этой же категории относятся новостройки в ближайшем Подмосковье там тоже на данный момент реально приобрести квартиру за сравнительно небольшие деньги.
Что можно посоветовать покупателю, который хочет купить квартиру в столице, но не обладает достаточными средствами для этого? Наиболее удобным способом на сегодня является ипотека. При этом нужно отметить, что ипотечные программы наиболее распространены в сегменте эконом-класса.

Сравнительно дешевые квартиры отыскать реально, но, как правило, слишком заманчивые предложения должны вызывать опасения: никто не захочет расстаться со своей собственностью задешево. Каждый продавец ориентируется на средние цены на рынке и уступает только в силу обстоятельств. Поэтому стоимость существенно меньше рыночной предполагает либо проблемные документы на это жилье, либо крайне стесненные обстоятельства собственника, либо откровенное мошенничество.

Обычно к дешевым квартирам относят малогабаритные и стандартные квартиры в хрущевках, в старых панельных девятиэтажках, на первых этажах (иногда последних, если дом без лифта), с маленькими кухнями (обычно до 6 кв. м) и смежными комнатами в двух трехкомнатных квартирах. Естественно, они требуют ремонта, порой капитального. Как правило, такие дома находятся далеко от станций метро, что вызывает определенные трудности с проездом.

Дешевую квартиру есть шанс купить по договору ренты. Правда, пользоваться ею практически невозможно, да и с течением времени себестоимость ее вырастет за счет рентных платежей. Также относительно недорого обойдется покупка квартиры с помощью ипотеки сначала понадобится только первоначальный взнос. Но с учетом процентов, выплачиваемых банку, в итоге жилье получается не таким уж и дешевым.

Все эти факторы могут привести к тому, что драгоценные метры будут безвозвратно утеряны (что предусмотрено законом). Очень часто продавцы в объявлениях о продаже указывают заниженную цену и забывают отметить, что она является только частью реальной стоимости (остальное можно выплачивать частями).

В недавнем советском прошлом летний отдых в Подмосковье ассоциировался у большинства людей с участком земли площадью шесть соток, щитовым домиком, огородом и практически полным отсутствием удобств.

Большинство горожан хотят вырваться на лето из каменных джунглей. И не только на двухнедельный отдых в южные края, а на все короткие теплые месяцы за город. Cпособен ли подмосковный рынок недвижимости удовлетворить запросы граждан, привыкших к сервису заморских пятизвездочных отелей? Или наш удел дачи без центральных коммуникаций и развлекательных центров, зато с многочисленными грядками и плодово-ягодными зарослями? Что представляет собой рынок аренды загородных домов, и в первую очередь коттеджных поселков, дома в которых предназначены для долгосрочной сдачи?

Однако следует отметить, что эти дома ознаменовали начало эволюционной цепочки загородного строительства. Их самый важный вклад в понятие летней резиденции комфорт. Они поставили определенную планку качества и показали российскому рынку, что проживание в загородном доме тоже может быть комфортным, что электричество, канализация, газ и водопровод должны там присутствовать.

Приватизация и последовавшая за ней свободная продажа земли несколько изменили ситуацию. Первыми загородными домами нового типа стали краснокирпичные дома-гиганты, зачастую втиснутые на те же шесть соток. Такие здания не отличались ни архитектурной изысканностью, ни продуманностью планировки. Они оказались неудобны в эксплуатации, бесперспективны для последующей перепродажи и были обречены на вымирание. Кирпичные монстры до сих пор встречаются в Подмосковье, но большинство из них пустуют, а некоторые так и остались недостроенными.

Впрочем, рассмотрение рынка аренды загородной недвижимости все-таки правильнее начать с более привычных и традиционных объектов домов в дачных поселках и садовых товариществах. Хотя бы потому, что они занимают значительную часть рассматриваемого рынка.

Традиции и современность

Нельзя не упомянуть и такой тип загородных домов, как бывшие государственные дачи. Этот вид достаточно сложен для анализа, поскольку напрямую зависит от чинов, для которых те или иные дачи строились. На сегодняшний день стоимость аренды бывшей госдачи по Рублево-Успенскому шоссе доходит до $15 тыс. в месяц (если говорить о самых престижных местах вроде Барвихи).

Наиболее популярны у арендаторов стародачные места те, где проживала советская интеллигенция, деятели науки и культуры. Эти места обычно отличает спокойная атмосфера, прекрасные видовые характеристики и хороший социальный климат. К минусам можно отнести старые, морально и функционально устаревшие дома, отсутствие в ряде случаев центральных коммуникаций.

Направо пойдешь поселок найдешь

Несмотря на все свои достоинства, стародачные места вдохновляют отнюдь не всех. Многие молодые и продвинутые горожане стремятся найти для летнего отдыха более современные варианты. Удовлетворить эти желания способны небольшие коттеджные поселки на 15 20 домов: они сочетают в себе сельскую тишину, комфорт городской квартиры и наличие необходимой для полноценной жизни и отдыха инфраструктуры.

Некоторые из желающих арендовать коттедж предпочитают обращаться в риэлторские компании. Кто-то ищет дачу напрямую, предпочитая обходиться без посредников. С помощью агентств временных хозяев находят, как правило, 20 30% загородных домов. Риэлторы в полной мере контролируют лишь сегмент коттеджей бизнес-класса. По словам специалистов, спрос на аренду таких объектов намного превосходит предложение.

Сколько всего домов в Подмосковье сдается в летний период и на длительный срок, наверняка не знает никто, даже многоопытные риэлторы, считает начальник отдела аренды загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. Несомненно одно: спрос огромен и превышает предложение в два три раза. Наибольшим спросом пользуются объекты, цена и качество которых лучше всего соответствуют друг другу.

С точки зрения застройщика

Естественно, что если есть спрос, то рано или поздно процесс производства будет поставлен на конвейер. Так и в Подмосковье появился новый вид поселков, предназначенных под сдачу внаем.

О. Баштанова полагает, что наиболее выгодно возводить небольшие элитные поселки в 10 15 домов, ориентированные на конкретный контингент обеспеченных людей, под которых целенаправленно выбирается концепция поселка. Таким образом строительные компании пытаются минимизировать вероятные риски.

Интерес к аренде качественной загородной недвижимости начал формироваться не в последнюю очередь за счет прибывающих в столицу иностранных специалистов и обеспеченных россиян из регионов. Например, одна из западных фирм заключила контракт с девелопером на долгосрочную аренду еще не построенного поселка. Наличие таких вечных арендаторов привлекло в этот сегмент рынка серьезных инвесторов. Несмотря на то что строительство коттеджных поселков для сдачи в аренду долгоокупаемый для инвестора проект, сегодня их реализуется все больше.

Что касается размеров арендных ставок на рынке загородной недвижимости, то здесь наблюдается большой разброс. Естественно, если речь заходит об элитном сегменте, то и стоимость найма дома способна привести в замешательство даже представителей среднего класса: не каждый обеспеченный клиент согласится выложить за месяц аренды сумму от $15 тыс.

Рынок аренды в цифрах

Люди, не обладающие возможностью снять дом в таких местах, обычно ищут предложения частных лиц или ориентируются на недорогие коттеджные поселки. Также стоит попробовать найти поселок, где только часть домов предусмотрена для сдачи в аренду. Инвестор и застройщик уже получили основную часть прибыли от продажи домов, а аренду рассматривают скорее как дополнительный доход, поэтому, вероятно, выставят более умеренную цену. Например, на расстоянии 20 60 км от МКАД реально арендовать коттеджи эконом-класса по ставке от $2 тыс. до $3 тыс. в месяц.

Как уже говорилось ранее, такую внушительную арендную ставку формируют несколько факторов: длительная окупаемость проекта, строительство поселка в расчете на долгосрочную аренду домов крупными компаниями, а также затраты по возведению объектов инфраструктуры (она, как правило, включает не только магазины, но и детские сады, школы, бассейны и спортивные клубы).

По данным О. Баштановой, на рынке Подмосковья на сегодняшний день существует более 30 поселков, предназначенных для сдачи в аренду. В частности, к ним относятся находящийся на Пятницком шоссе коттеджный поселок Росинка, на Волоколамском шоссе Нахабино и Moscow Country Club, на Сколковском шоссе Сетунь, на Рублево-Успенском шоссе Чигасово и Николино. Арендные ставки в них варьируются от $5 тыс. до $30 тыс. в месяц. Отдаленность поселков от МКАД составляет до 20 км.

За примерами ходить недалеко

Мария Жукова
Заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Сегодня стоимость аренды загородного дома зависит от множества факторов: направление, удаленность от МКАД, тип населенного пункта (в деревне или поселке с охраной и инфраструктурой), качество дома и уровень ремонта, тип мебели и бытовой техники, площадь участка, на котором находится дом.

В целом же рынок загородной недвижимости готов предоставить комфортное жилье для летнего и круглогодичного отдыха горожан. Он ушел далеко вперед от деревянного дома на дачном участке и по некоторым позициям вполне способен составить конкуренцию летним поездкам на зарубежные курорты.

Общим для всех арендаторов независимо от ценовой категории снимаемых ими домов является требование к планировке: она должна быть комфортной. Подавляющее большинство арендаторов ищут дома с мебелью. Другое дело, что степень и качество обстановки зависит от цены арендуемого загородного жилья. Вопрос наличия мебели принципиален в случае краткосрочной аренды (менее года).

К числу наиболее дорогих направлений ($5 40 тыс. в месяц) традиционно относятся Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Сколковское, Минское, Киевское, Калужское, Боровское шоссе. Самые низкие цены ($2 8 тыс.) на загородные дома по Новорязанскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Горьковскому и Носовихинскому шоссе.

Большое значение клиенты придают участку земли, на котором расположен дом. Желательно, чтобы на нем были садовые или лесные деревья, а площадь коттеджа составляла не менее 15 соток. К элитным домам и коттеджам бизнес-класса требуются участки с ландшафтным дизайном. В нынешнем дачном сезоне большим спросом пользовались дома в лесу, неподалеку от водоема.

Элитные коттеджи (от $10 тыс. в месяц) должны быть оснащены дорогой и качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Не меблированные дома, как правило, сдаются на 20 30% дешевле.

Что касается сроков, то подавляющее большинство клиентов снимают загородное жилье на непродолжительное время: чаще всего на лето или на праздники. Вопрос аренды загородного дома на лето сегодня уже не актуален, а желающим арендовать коттедж на новогодние каникулы лучше озаботиться этим в конце октября ноябре, когда на рынке несложно найти самые лучшие предложения. Чем ближе к праздникам, тем меньше выбор. Однако стоимость аренды дома на этот период будет на 40 60% дороже, чем его же стоимость при долгосрочной аренде.

Многие люди готовы платить за аренду больше, если в домовладении есть баня, сауна, бассейн и другие элементы загородного комфорта.

Предложения в этих коттеджных поселках отличаются от вариантов, предлагаемых частными лицами, тем, что при возведении таких поселков просчитывались многие факторы: площади домов (самые популярные от 200 до 300 кв. м), единый архитектурный стиль, продуманная инфраструктура, серьезная охрана (вплоть до фейс-контроля). Так, например, в Никольской слободе предусмотрена доставка по домам парного молока и свежего хлеба. То есть учитываются все слагающие успеха при сдаче коттеджей в аренду.

Гульнара Рахмангулова
Руководитель направления аренды ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Аренда коттеджей под Москвой была актуальна всегда. Поэтому специально для этих целей строилось немало поселков как среднего класса, так и уровня, способного удовлетворить вкус даже самого взыскательного клиента. Особо стоит отметить следующие: Машкинские холмы (аренда коттеджа равна $8 12 тыс. в месяц); Остров фантазий ($6,5 10 тыс.); Сетунь ($4,5 6,5 тыс.); Павловы родники ($6,5 15 тыс.); Фоминское ($6,5 8 тыс.); Никольская слобода ($8 12 тыс.).

Среди самых популярных и известных я бы выделила коттеджный поселок Серебряный бор за месторасположение и контингент, Росинку и Покровские холмы за наличие англо-американской школы, серьезную охрану и удобные площади домов. Аренда коттеджа в Серебряном бору обойдется в среднем в $20 тыс. ежемесячно. За городом, в пределах 20 км от МКАД, такой дом получится снять за $10 тыс.

Многие застройщики предлагают своим клиентам аренду жилья с целью последующего его выкупа. Прожив в доме продолжительное время, арендатор приобретает дом, так как привык к нему, его все устраивает, не хочется переезжать и пр.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья


В 2006 году увеличилось количество предложений в уже заселенных коттеджных поселках. Стоимость таких домов колеблется в пределах $3 6 тыс. Дефицит ощущается в сегменте дорогих коттеджей от $15 тыс. до $100 тыс. в месяц. Самыми популярными направлениями остаются Рублевское и Новорижское, а также Калужское шоссе. Особенно велик интерес арендаторов к коттеджам, расположенным на расстоянии до 15 км от МКАД, остается большим спрос на коттеджи, возведенные на лесных участках.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, рассказывает начальник отдела ипотечных сделок Фосборн хоум Наталья Россошанская. Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет естественно, все затраты несет покупатель.

О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риэлторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи. Главное в отношениях продавец риэлтор покупатель появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.

Бумага и время

По словам директора центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.

Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, добавляет В. Митрюков. В остальном нужен стандартный пакет документов. К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. то же самое, что и для любой другой сделки. Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три пять дней, утверждает Н. Россошанская.

По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости Агент 002 Владимир Митрюков. Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно.

Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.

Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с ипотечниками, то сроки сделки не удлиняются, объясняет В. Митрюков. И это задача риэлтора подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка.

Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги.

Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, рассказывает Н. Россошанская. При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка. В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.

Фискальные страхи

Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.

Плата за хлопоты

Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, рассказывает В. Митрюков. Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика.
По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, объясняет Н. Россошанская. Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет.

Однако эти неприятности оплачиваются. Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, рассказывает В. Митрюков. Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому ипотечники порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их свободные конкуренты.

В сухом остатке ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.

Анна Каминская
Представитель департамента розничного бизнеса Собинбанка:
Cоглашусь с утверждением, что процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи, и обычно к риэлтору клиент приходит уже с согласием банка на предоставление кредита. Также хочется отметить, что на сегодняшний день большинство банков работает через риэлторов.

Основное достоинство продажи через ипотеку это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, считает Н. Россошанская. Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку.

Ничего сложного здесь нет, напротив, такая схема является для клиента гарантией прозрачности сделки.

Получить ипотечный кредит в банке достаточно просто: выбираете банк, который устраивает вас прежде всего по условиям кредитования; заполняете заявление на получение кредита, собираете необходимые документы и подаете их в банк. Через определенное время банк сообщает вам свое решение. Если решение положительное, остается определиться с недвижимостью и предоставить в банк соответствующие документы (как правило, это те же бумаги, которые необходимы и для оформления сделки). После одобрения недвижимости все происходит, как при обычной сделке купли-продажи.



Главная --> Публикации