Главная --> Публикации --> Качественные офисы второго эшелона Банки и брокеры ищут способы привлечь новых клиентов Новые форматы загородной жизни. тенденции рынка Рынок недвижимости на пороге стабилизации Рублевая ипотека дешевеет

Строительство идет прямо над станцией метро, из-за повышенных нагрузок произошла деформация станции Филевской ветки, отмечается в письме ФСБ . Появились трещины свода, со стен отваливается облицовочная плитка.

Управление ФСБ направило письмо в московскую прокуратуру, где перечислены адреса московских строек, из-за которых подземке грозят обвалы. Среди них особо отмечается строительство торгового центра Европейский на площади Киевского вокзала площадью около 180 тыс. кв. м. Застройщики уверяют, что вся разрешительная документация у них в порядке, однако аналитики согласны с представителями ФСБ.

Все это может привести к техногенным авариям на метрополитене, в том числе с большим количеством человеческих жертв, предупреждает прокурора Москвы Анатолия Зуева начальник Управления ФСБ по Москве и Московской области Виктор Захаров. В пресс-службе московской прокуратуры подтвердили информацию и заявили, что документы проверяются. Как только закончим, сразу сообщим москвичам о результатах, пообещал руководитель пресс-службы Сергей Марченко.

Проблемы с грунтом

Он пояснил, что режимная водоохранная зона требует от строителей особых мер безопасности, так как в таких зонах могут возникнуть разные проблемы с грунтом. Однако генеральный директор ЗАО Киевская площадь Владислав Новиков в свою очередь рассказал, что у компании заключен договор с метрополитеном на проведение мониторинга. Наблюдение за техническим состоянием станции и тоннелей, попадающих в зону строительства, ведется постоянно, и никаких деформаций там не выявлено. В противном случае мы бы уже получили предписание остановить работы, добавил он.

Первым об этом сообщил депутат Госдумы Александр Хинштейн. В ответ начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев заявил, что не видел документов, которые свидетельствовали бы о том, что строительство крупного культурно-развлекательного центра на Киевской площади угрожает безопасности столичной подземки. В мэрии Москвы пообещали дать комментарий позднее. По словам депутата, ЗАО Киевская площадь ведет строительство торгового комплекса без заключения соответствующей экспертизы.

Все этапы строительства делового и коммерческого центра осуществляются исключительно на основании разрешительной документации на строительство градостроительного объекта в городе Москве, выданной Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы, Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы, а также на основании ордера Объединения административно-технических инспекций города Москвы, подчеркивается в пресс-релизе ЗАО.

Кроме того, ЗАО Киевская площадь распространило пресс-релиз, в котором заявило, что проектирование и строительство делового и коммерческого центра на площади Киевского вокзала, владение 1, ведется в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 28.02.1995 г. № 178 О комплексной реконструкции площади Киевского вокзала г. Москвы АО Киевская площадь.

Взгляд сверху вниз

Также компания уверяет, что ею получено положительное заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы Управления по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по городу Москве по материалам проекта Строительство делового и коммерческого центра по адресу: пл. Киевского вокзала, владение 1, утвержденное приказом указанного управления.

Однако, по словам начальника Управления научно исследовательских работ Московского государственного строительного университета (МГСУ) Михаила Иванова, вообще любое строительство над сводом станции метро Киевская Филевской ветки метрополитена опасно, так как это станция низкого залегания, в отличие от станции метро Киевская Арбатско-Покровской ветки.

Помимо этого, на каждый этап ведения строительных работ между ЗАО Киевская площадь и ГУП Московский метрополитен были заключены договоры на ведение технического надзора за сохранностью сооружений и оборудования метрополитена, также было заключено несколько договоров с НИИ Тоннели и метрополитены, сообщается в документе, распространенном компанией. И результаты заключений, выполненных ГУП Московский метрополитен и НИИ Тоннели и метрополитены, были исключительно положительными, отмечает пресс-служба ЗАО Киевская площадь.

Инвесторам нужно было обратиться в соответствующий строительный институт наш или любой другой, который бы провел им этот анализ, пояснил Тер-Мартиросян газете ВЗГЛЯД. Однако этот анализ очень сложный, и стоит он очень дорого, а общеизвестно, что наши строители зачастую стремятся к сиюминутной выгоде, не задумываясь о последствиях.

Между тем заведующий кафедрой фундаментов и оснований зданий МГСУ Завен Тер-Мартиросян отмечает, что при аккуратном расчете строительство вести можно, однако одного анализа ГУП Московский метрополитен и НИИ Тоннели и метрополитены было явно недостаточно, так как вопрос стоит не только снизу вверх, но сверху вниз.

Почему же такова цена квартирного вопроса? Что (или кто) гонит ее вверх? Давайте разбираться.

Кроме стройки на Киевской площади, ФСБ кажутся подозрительными и другие строящиеся объекты. В их число входит жилой комплекс рядом со станцией метро Сокольники, так как, по данным ФСБ, из-за котлована, который вырыли строители, происходит смещение тоннеля метрополитена. Упоминается строительство в районе станции метро Чертановская, где ремонтируется торговый центр, и перегон между Щелковской и Первомайской, где, как уверяют представители ФСБ, строители самовольно захватили землю и ведут строительство торгового центра по адресу 9-я Парковая улица, владение 53.
Прокуратура ищет виновных в росте цен на недвижимость. Застройщики из Москвы и Санкт-Петербурга подозреваются в ценовом сговоре. Доказать такой сговор практически невозможно. Для этого нам необходимо иметь либо документальные свидетельства, либо аудиовидеозаписи факта сговора, - сказал заместитель начальника управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Юрий Матицын. Зато улики, свидетельствующие о стремительном удорожании жилья, налицо. За последние полгода средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 85 процентов и составила 3654 доллара. В Санкт-Петербурге она поднялась на 65 процентов и достигла 1740 долларов. Признательные показания насчет запредельной дороговизны новых квартир уже даны. Цены бешеные, - с печалью констатировал глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

Короче, спрос на рынке недвижимости не соответствует предложению. Это главная причина бешеных цен на жилье. Но не единственная.

Национальный проект, в реализации которого заинтересованы миллионы семей, называется Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Но может ли вообще жилье быть доступным? Вполне. Только смотря для кого. Для российских фигурантов журнала Форбс и даже для тех, чьи доходы пока исчисляются не миллиардами, а миллионами, оно уже доступно. Станет ли оно по карману - возьмем другой полюс - социально незащищенным слоям населения? Никогда. Поэтому, согласно нацпроекту, 1 миллион 200 тысяч семей должны быть обеспечены жильем за счет государства. Однако люди ждут квартиры десятилетиями, многие умирают не дождавшись. Долгое ожидание объясняется общим объемом строительства - он недостаточен. До 1990 года жилье строилось за счет централизованных капитальных вложений. А потом эта нагрузка легла на местные бюджеты, способные осилить лишь 7-10 процентов от общего объема жилищного строительства. Поэтому социальное жилье возводится так медленно.

В Московской области жилья строится больше, чем в других регионах. И все равно мало. Около 50 миллионов квадратных метров здесь можно сооорудить хоть завтра, площадки под жилищное строительство отведены, но они не обеспечены коммунальной инфраструктурой. Мегаватт мощности - столько требуется поселку из ста домов - стоит 1,5 миллиона долларов. Вода, канализация, электроэнергия... Чем это все дороже, тем, понятно, дороже и каждый квадратный метр.

Прямое отношение к разговору о доступном жилье (точнее - о его недоступности) имеют энергоресурсы. Более половины из них потребляется в коммунальном секторе. Как потребляется - известно: мы топим воздух. За последние несколько лет энергоресурсы подорожали в 5-6 раз. И все равно мы расходуем их расточительно. Причем более 30 процентов домов в коммунальном секторе российской провинции отапливаются мазутом и дровами. И это в стране, не без основания считающей себя газовой сверхдержавой.

Значит, если сократить инфраструктурные затраты, жилье сразу подешевеет? Автоматически - нет. Потому что - коррупция. Как сказал в интервью РГ министр регионального развития Владимир Яковлев: Получение любой бумаги обязательно связано с чем-то черным. Удорожание квадратного метра на 30-40 процентов происходит в результате различных обременений. И легальных, и нелегальных. Что мешает? Мешает кадастр: медленно и дорого. Мешает все, связанное с межеванием: медленно и дорого. Мешает процедура регистрации: медленно и дорого. Мешает чиновничий произвол. Мешает порядок подготовки площадок под застройку: здесь тоже много мути.

Удивляться нечему. Мы десятками лет не занимались ни развитием энергосетей, ни инженерными коммуникациями. Мало продвинулись в этом и в последние годы.

В министерстве регионального развития считают, что надо развивать малоэтажное и массовое индивидуальное строительство. Оно, по мнению кураторов социальной сферы, имеет сплошные выгоды. Во-первых, нет надобности в строительных механизмах. Во-вторых, сроки строительства небольшие. В третьих, если берешь кредиты, то на высотное жилье их надо брать на 2-4 года, а здесь - на несколько месяцев. В общем, по министерской калькуляции, малоэтажное жилье обходится сравнительно недорого.

Да уж, мути хватает. Как утверждают люди, вдосталь ее хлебнувшие, корпоративному застройщику, купившему землю, требуется не менее четырех лет, чтобы получить разрешение на строительство. Индивидуальному - ничуть не легче. Вот он приобрел участок, хочет построить дом. Градостроительный кодекс предписывает четкую, прозрачную процедуру. Гражданину следует обратиться в органы местного самоуправления, и те в течение месяца обязаны бесплатно выдать градостроительный план участка. На этом плане будущий хозяин должен нанести пятно застройки и в течение 10 дней получить разрешение на строительство. Но муниципалитеты устанавливают свой порядок - отправляют человека в специализированную фирму, чтобы там за приличные деньги он заказал проект. Дальше этот проект пойдет по огромному кругу согласований и будет ходить по нему примерно года полтора.

Специалисты стройкомплекса - те и вовсе не склонны мифологизировать стоимость малоэтажного жилья. Даже если в заводских условиях мы производим комплектную каркасную сборку дома, говорят они, все равно минимальная цена - 350 долларов. Если добавим сюда стоимость инженерных коммуникаций, то это еще не менее 150 долларов за квадратный метр. Добавьте стоимость средств, добавьте прибыль строительной организации. В итоге минимум затрат при коттеджном строительстве - 800-1000 долларов. Это по сути себестоимость.

Эксперты придерживаются другой точки зрения. Малоэтажное, считают они, существенно дороже многоэтажного панельного домостроения. Потому что малоэтажное у нас не является высокотехнологичным. Вот в Соединенных Штатах, Канаде оно действительно очень развито. Там практикуется комплектная сборка домов, на стройплощадку привозятся отдельные блоки высокой степени готовности. Это первое. Второе, по мнению тех же эспертов: у нас нет материала для каркасного домостроения - самого высокотехнологичного способа возведения малоэтажных домов. Этот основной материал - ориентированная стружечная плита. Она изготавливается из мягких пород древесины. У нас не налажено производство такой плиты. Мы ее завозим. Стоимость импорта - 450-500 долларов за кубический метр. Если бы эту плиту производили здесь, ее стоимость была бы в 3-4 раза ниже.

Но в большинстве регионов другая картина. Дешеветь по приказу жилье не желает. Поиск виновных в его дороговизне тоже к успеху не приведет. Как и всякий поиск простого решения непростых проблем.

Впрочем, в России есть места, где цены на жилье как в той рекламе: дешевле только даром. В Башкирии квадратный метр стоит от 11 до 15 тысяч рублей. В Татарстане - 13 с половиной тысяч. Имя этому чуду - региональный административный ресурс. Его мощью созданы специальные фонды, куда стекаются деньги не только индивидуальных застройщиков, но и местных предприятий. Его солидным потенциалом одолеваются многие преграды (в том числе и федерального уровня), мешающие сделать квадратные метры хотя бы мало-мальски доступными.

Дня не проходит, чтобы в федеральных СМИ не появилась публикация о квартирном вопросе в Москве. Информация подается в свете выполнения национальной программы Доступное жилье. Два других субъекта Федерации, названных в постановлении прокуратуры (Московская область и Санкт-Петербург), в прессе почему-то не затрагиваются. Между тем в Москве выполнение программы по жилью не вызывает вопросов.

Генеральная прокуратура России обратилась в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с поручением проверить факт ценового сговора между застройщиками Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Поручение Генпрокуратуры вызвало настоящую информационную бурю.

Есть у столичных властей и свое объяснение роста цен - ажиотажный спрос на московское жилье. Как заметил Владимир Ресин, 70 процентов из общего объема продаваемого в городе коммерческого жилья покупают жители других регионов России.

Хотя цены на московские квартиры действительно стремятся к заоблачным высотам. Столичные власти сами это признают. Буквально накануне обращения Генеральной прокуратуры в ФАС глава московского строительного комплекса Владимир Ресин в интервью Российской газете заявил, что цены на городскую недвижимость взвинчены до неприличных размеров. Ресин рекомендовал строительным организациям, которые выступают в роли инвесторов, заморозить экономически неоправданный рост цен на жилье.

В принципе есть еще один способ снизить цены - ограничить приток желающих жить в Москве. Сделать это, в свою очередь, можно двумя способами. Первый - административный - запретить иногородним покупать столичные квартиры. Второй - рыночный - снизить инвестиционную привлекательность Москвы для жителей страны. Понятно, что ни запрет на покупку жилья, ни снижение инвестиционной привлекательности столичные власти не устраивает. Зачем Москва должна отказываться от притока талантливых людей и от денег, которые они с собой приносят в экономику города? Москва не только не отказывается, но и использует ситуацию в пользу малоимущих жителей города. Дело в том, что в цены на коммерческие московские квартиры косвенно заложена цена бесплатного жилья, которое город строит по социальным программам.

Москва является финансовой и инвестиционной столицей России, сюда стремится огромная масса социально активных людей со всей страны. Все, кто хочет добиться чего-нибудь серьезного в жизни, мечтают жить здесь. Московская недвижимость сегодня является и способом инвестирования денег, и способом их накопления. Именно об этом заявил на днях мэр Москвы Юрий Лужков, комментируя ситуацию с ценами на жилье в столице: Единственный способ добиться снижения цен на квартиры - увеличить объемы строительства. Другого способа природой не предусмотрено.

Всего в год в Москве строится порядка 5 миллионов квадратных метров жилья, из них около 2 миллионов квадратных метров - по социальным программам. Посчитать несложно, примерно 40 процентов от продажной стоимости коммерческого жилья уходит на оплату строительства социального. Соответственно, в средней цене московского квадратного метра заложена сорокапроцентная надбавка.

В начале 90-х годов по инициативе Юрия Лужкова была внедрена особая система расчета инвесторов строительства с городом. С каждого коммерческого проекта инвестор обязан отдавать городу часть жилых площадей. На деньги, вырученные от продажи коммерческих квартир, город строит жилье для очередников и по социальным программам.

Казалось бы, при выполнении национальной программы Доступное жилье страна должна взять на вооружение московский опыт или хотя бы использовать возможности развитого за счет системы Лужкова столичного строительного комплекса в других регионах. Но вместо очевидного хода был сделан обратный.

Можно, конечно, в очередной раз разразиться гневной тирадой в адрес столичного мэра по поводу пережитков социализма, осудить перекрестное субсидирование и заклеймить во взяточничестве московских чиновников. Но какой в этом смысл? Лужков просто-напросто гениально использовал сложившуюся ситуацию: за жилье для малоимущих платят те, у кого денег достаточно.

Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний ДОН-Строй

Оно и понятно, создавать инвестиционно-привлекательные центры в других регионах, вкладывать деньги в развитие строительной индустрии гораздо сложней, чем заклеймить московских строителей в сговоре и раскулачить их. Гораздо проще осадить тех, кто слишком много зарабатывает, чем объяснить остальным, почему им надо лучше работать. Вот это и есть торжество логики социализма.
Строительство новый локомотив экономического роста. Согласно опубликованным в среду МЭРТом данным, ускорение роста ВВП в июле до 7,4% во многом произошло из-за увеличения показателей в торговле и строительстве. По сравнению с тем же периодом 2005 года объемы производства в строительной отрасли выросли в январе июле на 9,6%, в июне июле до 14,5%. Если верить этой статистике, грядет увеличение предложения на первичном рынке жилья. НГ обратилась к операторам и экспертам столичного рынка недвижимости с просьбой прокомментировать эти данные и ответить на вопрос, сможет ли ожидаемый рост предложения остановить или хотя бы замедлить удорожание столичной недвижимости.

Нина Кузнецова, генеральный директор МИАН агентство недвижимости

Мы предполагаем, что к концу 2007 года объем предложения начнет выравниваться: застройщики найдут возможности приспособиться к сложному в исполнении Закону О долевом строительстве и выведут на рынок существующие заделы. Однако достичь баланса между спросом и предложением, способного остановить рост цен, вряд ли удастся. В первую очередь в связи с постоянным сокращением площадок под строительство, идущим на фоне неизменно растущего спроса на недвижимость.

Эльвира Еремина, генеральный директор компании СИТИ-ХХI век

Одновременного появления большого количества новых проектов на рынке не случится. Ведь существенных изменений, облегчающих выход застройщика на площадку, так и не произошло. Однако если посмотреть на ситуацию в целом, объем жилья, выводимого на рынок, рано или поздно увеличится, просто выходить эти объемы будут постепенно. Что касается ценовых прогнозов, то можно ожидать, что сложившаяся динамика цен сохранится и на ближайшие 2 3 месяца. Средний темп роста цен будет держаться до конца года на уровне 5% в месяц с незначительными колебаниями на уровне плюс-минус 0,5%.

Учитывая, что спрос превышает предложение, потенциал роста цен сохраняется во всех сегментах рынка. Недвижимость остается инструментом вложения свободных средств. Несмотря на значительный рост цен на жилье, спрос практически не снижается. Прогнозы, что в летние месяцы интерес к покупке недвижимости существенно уменьшится, не оправдались. Это позволяет предположить высокую активность на рынке осенью, что при существующем дефиците предложения незамедлительно отразится на ценах. Появляется все больше оснований для того, чтобы прогнозировать с окончанием летних отпусков новый виток цен. По всей вероятности, до конца года ценовой индекс московского жилья достигнет отметки в 4500 долларов за квадратный метр.

Если в прошлом году в столице было построено 4 миллиона 650 тысяч квадратных метров жилья, то в этом году программа столичного стройкомплекса предусматривает возведение 4 миллионов 727,4 тысячи квадратных метров. Увеличение объемов строительства есть, но оно не столь значительно. Для снижения темпов роста цен на недвижимость необходимо существенное повышение предложения на рынке жилья. Впрочем, в других регионах темпы ввода жилья в строй растут быстрее. В Подмосковье за период с января по июль 2006 года было введено 1 миллион 900 тысяч квадратных метров новых квартир, что на 10,6% больше, чем в январе июле 2005 года.

Да, некоторое увеличение предложения на рынке столичного жилья в ближайшее время ожидается, но оно будет раскручиваться достаточно долго, поэтому быстрого роста объемов предложения по жилью ждать не стоит. Ведь рост предложения на недвижимость зависит в первую очередь от темпов роста строительства. Здесь процесс уже пошел, но пока достаточно медленно. В принципе же мы ожидаем, что в ближайшее время на рынке будет наблюдаться встречное движение: некоторое сокращение спроса и увеличение предложения.

Геннадий Стерник, директор аналитического центра МИЭЛЬ-НЕДВИЖИМОСТЬ

Елена Матросова, директор центра макроэкономических исследований БДО Юникон

По моим прогнозам, рост цен на столичное жилье остановится, а весной может даже произойти небольшая коррекция в сторону понижения. Однако через год-полтора цены вновь начнут расти.



Главная --> Публикации