Главная --> Публикации --> Перепланировка поневоле Качественные офисы второго эшелона Банки и брокеры ищут способы привлечь новых клиентов Новые форматы загородной жизни. тенденции рынка Рынок недвижимости на пороге стабилизации

Зато уж если гостиница на окраине, то полное убожество убранства и сервиса было гарантировано. Но сейчас Москва уверенно движется к западным моделям. Причем выражается это не только в повышении звездности отелей в центре, но и в перспективах появления вполне цивилизованных недорогих гостиниц на периферии города.

Планируя поездку в одну из западных столиц, любой турист знает: можно хорошо сэкономить, согласившись на отель на окраине, а то и в ближайшем пригороде, но при этом ежедневно придется тратить немало времени на поездки в исторический центр. В Москве до недавнего времени эта логика давала серьезные сбои: возле Кремля было несколько гостиниц, далеких не только от совершенства, но и от мировых классификаций, а в пределах Садового кольца их и до сих пор немало.

Пограничное гостеприимство

Особый интерес в этом процессе представляет МКАД.

Основными клиентами таких гостиниц власти видят все же не иностранных туристов, а автомобилистов, поэтому решено сделать упор на строительство мотелей. По сути, это мини-гостиницы с минимальным набором услуг, но зато с гарантированной парковкой. При дефиците дешевых мест в гостиницах мотели просто обречены на успех. Ими наверняка захотят воспользоваться не только туристы, но и частные предприниматели из ближайших регионов, а также дальнобойщики (для последних необходимо предусмотреть возможность парковки грузовых автомобилей). По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, создание дешевых отелей на МКАД станет одной из мер, которые позволят увеличить общее число гостиничных мест в Москве в 2,5 раза. Он сообщил, что столичные чиновники уже готовят целую программу по застройке МКАД.

Идея размещать отели на границе города выглядит вполне логично. Любой гость столицы, если он приехал в город на машине или прилетел на самолете, неизбежно пересекает МКАД. Значительному числу туристов из России и ближнего зарубежья не очень нужны достопримечательности, они хотят сэкономить время и деньги. Недорогой отель на границе города для них - вполне удобный вариант. И пока еще не все участки по внешней и внутренней стороне МКАД застроены торговыми центрами, можно предусмотреть площадки для гостиниц. Именно это и решили сделать городские власти. Естественно, что в их ведении находится только внутренняя сторона МКАД, но именно там имеются значительные резервы.

Частный бизнес уже преуспел в строительстве мотелей на подступах к городу. Однако мотели, расположенные вдоль самой МКАД, будут бесспорно иметь конкурентные преимущества: сама магистраль давно перестала быть просто границей города и превратилась в одну из основных торговых и транспортных артерий, имеющую достаточно простые выезды к конечным станциям метро. Но, безусловно, главным магнитом обещает стать цена: поскольку существует четкая корреляция между расстоянием от центра и инвестиционной стоимостью земли, то очевидно, что гостиницы на границе МКАД будут самыми дешевыми.

Как заявил Владимир Хайкин, руководитель ГУП Управление перспективных застроек, участки у МКАД вызывают сегодня все больший интерес у инвесторов. При правильном позиционировании объекта и грамотном управлении такие проекты могут быть вполне рентабельными. Свободных площадок в городе практически не осталось, поэтому все чаще речь идет не просто о выделении участка под застройку, а о проекте комплексной реконструкции. Поскольку этот процесс уже хорошо отработан, то инвесторы перестали относиться к нему с настороженностью. Зона вблизи МКАД в ближайшие годы будет подвергнута серьезному редевелопменту, так что строительство мотелей - это только часть более крупных планов реконструкции.

Сейчас и для власти, и для инвесторов не секрет, что после завершения реконструкции нескольких крупных отелей в центре (Москва, Россия и др.) и с вводом нескольких новых гостинично-развлекательных центров спрос на самые дорогие номера будет удовлетворен. Поэтому самое время начать активно развивать более демократичную нишу рынка. И этот процесс, наконец, после долгих разговоров и увещеваний сдвинулся с мертвой точки. Мэр Москвы считает, что через некоторое время в городе будет запускаться по 2 гостиницы каждый месяц.

Туризм - в массы!

Что касается таких проектов, как строительство кольца мотелей, то они могут значительно увеличить оборот столичной торговли, прежде всего за счет внутреннего shopping-туризма. Впрочем, в любые радужные прогнозы жизнь часто вносит свои коррективы. Так что о реалиях программы застройки внутренней стороны МКАД можно будет судить не раньше, чем через год-два. Пока спрос на дешевые гостиницы активно растет, а предложение, способное его сбалансировать, существует только в проектах и программах.
Некоторые риэлторские компании собираются заключать договоры на продажу квартир в евро. Не означает ли это, что россиян ждет новый скачок цен на жилье?

Эксперты расходятся в оценке этих планов, однако очевидно, что в позиции властей произошел сдвиг в сторону интересов инвесторов, поскольку программа, в основном, построена на частных инвестициях, а не бюджетном финансировании. Туризм - это не только отели. Во всем мире туристы являются весьма активными покупателями и пользователями различными услугами. Все это приносит значительные налоговые поступления городскому бюджету, тем более, что туристы (особенно иностранцы) избегают теневых форм торговли. Но для того, чтобы этот поток в казну увеличивался, необходимо достаточное число мест в отелях среднего уровня, поскольку именно средний, а не самый богатый турист, по статистике, приносит наибольший доход.

Ряд аналитиков считают, что, действительно, риэлторам выгодно определять стоимость квартир в евро, так как это может спасти их от потерь, связанных с падением доллара. Смена валюты особенно удобна тем, кто продает жилье в строящихся домах. Ведь, пока доллар вел себя безупречно, такие компании спокойно закладывали рост его курса по отношению к рублю в стоимость квартир. Но из-за стремительного падения американской валюты им просто пришлось искать другие варианты. «В свете недавних событий доверие к доллару резко упало, – заявил RBC daily независимый эксперт Виктор Мошкин. – Поэтому фирмы решили перейти к европейской валюте, которая является новой для отечественного рынка недвижимости».

В середине лета ряд компаний, работающих на рынке недвижимости, сообщили о том, что собираются «номинировать» цены на свои квартиры не в долларах, а в единой европейской валюте. Правда, другие участники рынка считают, что это всего лишь рекламный ход, который призван привлечь внимание к таким фирмам. По словам представителей большинства крупных риэлторских организаций, их компании не собираются следовать данному примеру по той простой причине, что говорить о «смерти» доллара в России пока преждевременно и колебания валютных курсов будут продолжаться. Поэтому, как считают специалисты, отказ от американской валюты ряда риэлторов никак не отразится на рынке продажи жилья, в том числе на стоимости квартир.

По словам представителей крупных риэлторских агентств, в ближайшее время их компании не собираются отказываться от расчетов в американской валюте. «Дело в том, что все операции на рынке недвижимости (в частности, расчеты с поставщиками и подрядчиками) все равно проводятся в рублях. Доллар служит лишь эквивалентом рублевой стоимости жилплощади, который наиболее удобен для покупателей. Ведь, несмотря ни на что, практически все свои сбережения россияне до сих пор держат именно в американской валюте. Поэтому просто глупо отказываться от доллара, к которому привыкла вся страна», – говорит Андрей Жинган. Кроме того, некоторые риэлторы считают, что переход на евро только усложнит их работу. По их словам, на рынке недвижимости часто выстраиваются сложные цепочки из договоров, которые реализуются в течение нескольких месяцев. Поэтому если один контрагент захочет получить доллары, а другой – евро, то исполнение контракта может затянуться на неопределенный срок, а в некоторых случаях даже сорваться.

Правда, большинство риэлторов относится к идее с переходом к расчетам в новой валюте скептически. «Перевод всех операций на евро – это не что иное, как рекламный трюк. Компании, которые заявляют об отказе от долларов, хотят просто выделиться на рынке недвижимости, – сообщил RBC daily эксперт компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». – Конечно, риэлторские агентства вполне могут использовать переход на новую валюту, для того, чтобы «завуалировать» рост цен на предлагаемое ими жилье. Но, как правило, такие компании сохраняют прежнюю стоимость квартир, вместо этого они просто указывают ее не в долларах, а в евро. Ведь главная их цель – привлечь внимание клиентов». Некоторые участники рынка недвижимости оценивают ситуацию по-другому. Они считают, что риэлторские организации переходят на продажу квартир в евро исключительно для того, чтобы увеличить свою прибыль. Боясь распугать потенциальных покупателей резким скачком цен на жилье, они «усыпляют» их бдительность, заявляя о том, что ничего страшного не происходит, просто их компания отказывается от работы с долларами. Тогда как на самом деле стоимость жилья таких агентств возрастает почти на 20 процентов. «Такие риэлторы просто не уважают своих клиентов, – заявил RBC daily Андрей Жинган, заместитель директора департамента маркетинга Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН). – Повышение стоимости жилплощади таким способом – это не что иное, как обман потребителей. Подобная политика, в конечном счете, приведет лишь к тому, что граждане перестанут доверять таким фирмам. В итоге смена валюты сыграет на руку тем, кто останется верным американской валюте».

Поскольку в ближайшее время риэлторы не собираются отказываться от старого доброго доллара, резкий скачок цен на жилье россиянам не грозит. «Но это не значит, что риэлторские организации вообще не будут увеличивать стоимость квартир. Скорее всего, цены на жилплощадь все равно будут расти, но это будет по-прежнему связано с увеличением стоимости стройматериалов (в частности, цемента), но никак не с переводом всех расчетов на евро», – заявил Андрей Жинган.

Но это не самый главный аргумент, который приводят отечественные риэлторы в пользу сохранения долларового эквивалента стоимости квартир. Представители крупных риэлторских компаний в один голос заявляют о том, что нет никакого смысла бросать доллар после того, как он стал укреплять свои позиции. Этой точки зрения придерживается также большинство специалистов. «Евро начал дешеветь, поэтому в настоящее время перевод цен на эту валюту не актуален. Риэлторам следовало отказаться от доллара года два назад. Тогда рост прибыли им был бы гарантирован, – разъяснил RBC daily экономист ИГ «АТОН» Алексей Воробьев. – Если уж менять валюту, то сейчас лучше всего переходить на рубль. Ведь в последнее время он приобрел статус твердой валюты и, по нашим прогнозам, еще как минимум год не сдаст своих позиций». И, наконец, риэлторские организации, которые выступают против отказа от американской валюты, заявляют о том, что во многих сделках, заключаемых на вторичном рынке недвижимости, вид валюты не имеет никакого значения. Дело в том, что нередко покупатели рассчитываются за жилье не деньгами, а уже имеющейся у них недвижимостью (комнатами, квартирами или домами). То есть они меняют старую жилплощадь на новую, причем иногда агентство даже доплачивает клиентам разницу в стоимости помещения.

Так называемые бюджетные гостиницы (две-три звезды по международной классификации) очень быстро были вымыты с рынка буквально как класс. Точнее, они остались, но их уровень оказался вне всяких международных стандартов.

Проблема хронической нехватки гостиничных мест в Москве существовала еще в далекие времена расцвета застоя. Но тогда эта проблема имела вялотекущий характер и при наличии на то политической воли властей иногда даже могла быть временно снята с повестки дня (как например это случилось в 1980 году во время олимпиады). Но с приходом рыночных отношений ситуация пошла на самотек.

Полтора года назад мы просили прокомментировать ситуацию и дать прогнозы вице-президента компании Система-Галс Андрея Закревского. Комментарий его был очень коротким, а именно: суть у всех этих алгоритмов одна - московские власти не только хотят полностью решить проблему двух- и трехзвездочных отелей за счет инвесторов, но и немедленно получить с этих инвесторов достаточно большие деньги на развитие города. Но при таких условиях срок окупаемости гостиницы с ценой номера около 50 долларов растянется до 15 лет. При нынешней экономической ситуации в России это просто нереально. А на замечание некоторых аналитиков, что серьезных игроков, готовых заняться этим сектором, в России сегодня просто нет, А.Закревский ответил, что есть и наши серьезные игроки, и зарубежные компании, готовые не только строить, но и управлять целыми сетями гостиниц, если инвестиционный климат в этой сфере будет более благоприятным. Но пока этого, увы, не происходит.

В итоге, ситуация сложилась парадоксальная: мы пытаемся развивать так называемый бизнес-туризм, но можем предложить места только для элиты бизнеса в самых дорогих отелях. Не говоря уже о том, что выросло целое поколение граждан самой России, которые никогда не видели столицы своей страны просто потому, что не могут себе позволить там остановиться. Нельзя сказать, что городские власти этой проблемы не замечали. За последние несколько лет было очень много обсуждений, разрабатывались весьма остроумные алгоритмы (вспомнить хотя бы идею использовать под гостиницы серию Юбилейный от ДСК-1). Были и попытки стимулировать инвесторов строить недорогой гостиничный фонд, выделялись площадки и так далее

Система-Галс - одна из ведущих девелоперских компаний России. Она работает на рынке недвижимости с 1990 года и является управляющей компанией бизнес-направления строительство и недвижимость АФК Система, крупнейшей ориентированной на рынок услуг компанией частного сектора в России и СНГ, обслуживающей более 50 миллионов потребителей. За время работы на рынке портфель проектов Системы Галс вырос в десятки раз и насчитывает сегодня более 100 объектов. Под ее управлением находится более 80 компаний.
В Москве действует 187 гостиниц. В будущем году планируется построить еще около 50 гостиничных комплексов. А в перспективе - 248 новых гостиниц в том числе, до 2010 года в центре Москвы планируется построить около 100 гостиниц вместимостью чуть меньше 30 000 мест. Гостиницы класса 5 звезд будут составлять лишь 30 процентов.

Справка:

Сектор дешевых гостиниц в Москве пока развит крайне слабо. Если зарубежных бизнесменов и туристов еще как-то можно пристроить в 4-5-звездочные гостиницы, то состоятельным соотечественникам из регионов совсем туго. После закрытия на реконструкцию знаменитых, центральных и в общем-то, недорогих России, Москвы и Минска в этой ценовой категории остались лишь Космос и гостиницы вне категории, хотя и позиционирующиеся как 2-3-звездочные - многокорпусные комплексы Золотой Колос, Ярославский, Алтай, Восток, Заря, Останкино - на 1,5-2 тысяч мест каждый. Все эти гостиницы расположены на северо-востоке столицы, в районе ВДНХ.

Что мы имеем

Начало большого пути

Из всех перечисленных гостиниц (а всего в районе ВДНХ их 10) держит лицо только Заря, один из корпусов которой после реконструкции остался Зарей, а второй стал отелем Ирбис. Собственником гостиниц является компания Максима Хотелс. Остальные же гостиницы куста ВДНХ подлежат реконструкции и сносу в соответствии с решением Правительства Москвы, выпущенного больше года назад. По мнению специалистов, многокорпусные гостиницы 50-х годов постройки морально и физически устарели, нуждаются в полной реконструкции или сносе со строительством на их месте современных высотных отелей.

В этом году в секторе недорогих гостиниц внимание городских властей перекинулось с северо-востока на юго-восток. По словам префекта ЮВАО Владимира Зотова, к 2009 году в округе откроются 15 гостиниц, рассчитанных в общей сложности почти на 10 тысяч постояльцев. Первые гостиницы появятся уже в этом году в районах Люблино, Капотня и Южнопортовый. Гостиница на 1500 мест в районе Люблино разместится в составе оптово-розничного торгового центра Москва и станет одним из крупнейших гостиничных комплексов на территории округа.

По данным префектуры Северо-Восточного административного округа Москвы, площадь старых гостиниц в случае частичной реконструкции может увеличиться с нынешних 179 тысяч до 502 тысяч кв. метров. При новом строительстве эта площадь составит 693 тыс. кв. метров. Номерной же фонд должен увеличиться в 2,5 раза. В этом году работа на ВВЦ активизировалась - готовы предпроектные проработки реконструкции гостиниц Восток и Останкино. В течение ближайших месяцев закончатся предпроектные работы по реконструкции гостиницы Золотой колос. В конце года завершится возведение десятиэтажной пристройки к корпусу 5 гостиницы Ярославская. Проходят согласования и предложения по строительству новых корпусов гостиницы Турист. Заканчивается разработка проекта реконструкции гостиницы Алтай.

При ТЦ Москва уже действует единственная бюджетная гостиница Дружба, построенная в Москве за последние 15 лет. В 2004 году владельцы комплекса перестроили под гостиницу один из пустующих корпусов государственного подшипникового завода. В стандартном номере Дружбы стоят две двухъярусные кровати, шкаф-купе и газовая плита. Проживание здесь стоит менее 1000 рублей в сутки, однако поселиться здесь со стороны практически нереально. Администрация отеля обычно находит постояльцев среди арендаторов и сотрудников торгового центра.

Апартаменты по-русски

Дорого и сердито

Еще три гостиницы будут построены на месте реорганизуемых промышленных зон Грайвороново и Курьяново. Также ждут реконструкции гостиницы Москвич (район Текстильщики) и Шахтер (район Люблино). Гостиницу Москвич планируется не только реконструировать, но и пристроить второй корпус. Также на юго-востоке в ближайшие два года построят две новые гостиницы. Первая будет располагаться на Ново-Рязанской улице, владение 2/7, вторая на Лермонтовском проспекте, въезд в районе Жулебино на земельном участке 0,44 гектара. Право на строительство первой гостиницы получила компания Социальные инвестиции, победителем аукциона на право строительства второй стала компания Мирта. Кроме того, в ближайшие 2-3 года, будут реконструированы гостиницы Орехово и Царицыно в районе музея-заповедника Царицыно.

При посещении свежепостроенной гостиницы на Сущевке мэр Москвы сообщил, что программа строительства гостиниц в Москве будет осуществляться в основном за счет привлеченных средств инвесторов: Наша задача - предложить привлекательные для инвесторов адреса строительства гостиниц. Это очень сложно, потому что Москва застроена. По ближайшим 50 гостиницам определенность есть, а что касается перспективы строительства еще 248 отелей, - эту задачу должны решать различные службы города, заинтересованные в реализации данной программы.

Популярность таким гостиницам гарантирована - найти похожие цены в столице нелегко. Даже в демократичной сети трехзвездочных гостиниц Holiday Inn, одну из которых недавно посетил Юрий Лужков, стоимость номера уже перешагнула рубеж 200 долларов. Располагаются же отели этой сети отнюдь не в центре с видом на Кремль, а в Сокольниках, на Сущевском валу (312 номеров) и т.д. Аналогичные номера в Европе и Америке обычно стоят порядка 50 долларов или евро.

Не надо звезд, дайте кровать!

Единственным прибавлением в семье трехзвездочных отелей, расположенных в центре, можно считать первую гостиницу сети малых отелей Ассамблея, которая откроется ближе к зиме этого года на Большой Никитской улице. Отель будет носить название Никитская ассамблея и включать 29 номеров. Располагаться новая гостиница будет на месте разрушенного правого крыла Дома Сергея Меншикова. Второй отель этой сети на 35 номеров построит ЗАО Стабильная линия в Гагаринском переулке. Стоимость одноместного номера в отелях сети Ассамблея составит 160 евро.

Предполагается, что такие отели будут иметь по 120-140 номеров при средней площади номера 16 кв.м против минимальных 30 в стандартной трехзвездной гостинице. Каждый из отелей при такой планировке займет всего 2000 кв.м, а их строительство обойдется в 5-8 миллионов долларов. При строительстве могут быть использованы бетонные блоки, оставшиеся от разборки гостиницы Россия. Эти останки также планируется использовать для строительства мотелей на МКАД.

Впрочем, городские власти не оставляют надежды развить и дешевый сектор гостиниц. Одна из свежих программ Москомархитектуры и Комитета по внешнеэкономической деятельности - создание сети двухзвездных гостиниц возле крупных рынков и транспортных узлов. По замыслу городских властей, это будет аналог международной цепочки хостелов Formula-1 со стоимостью номеров всего 25-30 долларов в сутки.



Главная --> Публикации