Главная --> Публикации --> Новостройки юзао: дешевле $3 тыс. не спрашивать Рынок недвижимости не готов к стабилизации Семейная жилплощадь: что будет с квартирой после развода? Строительной группе принадлежит 98% акций ксрз Как разделить квартиру при разводе

Эту тему чиновники намерены обсудить на заседании правительства ровно через неделю. Обсуждение будет носить концептуальный характер: молодежная аренда пока что не проект, а идея.

В поисках доступного жилья для молодежи чиновники обратили взоры на рынок аренды. В рамках программы Молодежь Москвы на 2007-2009 годы обсуждается идея строительства муниципальных доходных домов, где семейные москвичи в возрасте до 30 лет на льготных условиях могли бы снять в аренду жилье по цене ниже рыночной.

- Конечно, спрос будет, если предложение окажется адекватным, - считает заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. - Цены должны быть не просто ниже рыночных, но и сама система расчетов должна повторять практику, сложившуюся в частном секторе. А именно: месячная плата должна включать все, кроме междугородних телефонных переговоров и электричества. Иначе получится как в первом доходном доме, построенном городом, где клиентам помимо высокой помесячной арендной платы приходится отдельно платить за аренду мебели, за охрану, за коммуналку, что в сумме увеличивает расходы еще на 50%. Очевидно, дома для молодежной аренды должны обходиться городу дешево, значит, строиться они будут в дешевых районах. Сегодня в Москве самая дешевая аренда - в Восточном округе. И здесь же самый низкий спрос: не только собственники, но и арендаторы ищут места получше.

- Никакой конкретики пока нет, но ясно, что при условии низкой арендной ставки такие квартиры будут пользоваться большим спросом среди молодых семейных москвичей, - объяснили Известиям в отделе семьи комитета по делам семьи и молодежи правительства Москвы. - Ведь большинство арендаторов на рынке жилой недвижимости - именно они.

Это означает, что соблазн немедленно распродать построенные как бы для аренды квартиры будет настолько велик, что устоять перед ним сумеют только бессребреники, коих в мэриях, как правило, не водится.
Победителем VII ежегодного конкурса на лучшие научные и творческие работы в области архитектуры, градостроительства и строительных наук в 2003 году был признан проект жилого комплекса Велтон парк. В минувшую субботу, традиционно объезжая городские объекты, первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы В.И.Ресин осмотрел строящийся комплекс, провел совещание в штабе строительства.

Упомянутый доходный дом, построенный городом в 2004 году в Николоворобьинском переулке, - эксперимент, так и не вошедший в серию. И не только потому, что цена до 15 тысяч долларов в месяц плохо сочетается с гостиничной отделкой и незатейливой меблировкой. Сама идея бюджетных доходных домов (что для состоятельных клиентов, что для небогатых молодых семей) плохо сочетается с обстоятельствами, сложившимися сегодня на рынке недвижимости. За истекшее полугодие аренда однокомнатных и двухкомнатных квартир подорожала всего на 20 долларов, а трешки вообще подешевели. Даже летний сезонный фактор не сработал. За тот же период времени метр московского жилья, выставляемого на продажу, подорожал на 1000 долларов. Эксперты утверждают, что финансовые возможности арендаторов достигли предела, чего пока нельзя сказать о покупателях жилья. В таких условиях срок окупаемости затрат на квартиры, сдаваемые в аренду, достигает 20-25 лет (по ценам годичной давности он не превышал 10-12 лет).

Обращаясь к генеральному директору концерна Крост А.А.Добашину, В.И.Ресин сказал:

Нестандартные архитектурно-планировочные решения квартала - полностью автономная инфраструктура, каскад озер и природный парк - превратили Велтон парк в город в городе, аналогов которому нет ни в столице, ни, пожалуй, в России. Для обсуждения концепции строительства в Москву приезжал архитектор с мировым именем - Рем Колхас.

Велтон парк создан как проект реконструкции 75 квартала Хорошево-Мневников. До 2010 года здесь будет снесено 38 ветхих пятиэтажек. На их месте построят 352 тысячи квадратных метров жилья. Префектурой Северо-Западного округа Москвы совместно с концерном Крост (выступающим в роли заказчика, инвестора и подрядчика одновременно) принята концепция волнового переселения жителей из сносимых пятиэтажек. На территории квартала планируется строительство детских садов, школы, офисов, предприятий бытового обслуживания, культурно-развлекательного- и бизнес-центров, магазинов.

- Увиденное мне понравилось - блестящая архитектура! Только, прежде чем возводить очередной дом, десять раз подумайте, не нарушите ли вы целостность уже существующей композиции? Не зажимайте, не съеживайте до минимума воздушное пространство между зданиями ради получения лишних квадратных метров.

Одновременно с Велтон-парком концерн Крост застраивает 82 квартал Хорошево-Мневников. Здесь возводится вторая очередь жилого квартала Юнион парк - владения 37 и 41 по улице Тухачевского - также на месте снесенных пятиэтажек. В рамках программы реконструкции данной территории жилищные условия улучшили более 200 семей, переехавших в новые квартиры.

Первая очередь строительства - возведение четырех корпусов и делового центра на проспекте Маршала Жукова, владение 43, завершится в будущем году.

В префектуре Западного округа руководитель стройкомплекса провел выездное совещание, на котором проконтролировал ход работ по возведению жилья и объектов соцкультбыта - школ и детских садов - на данной территории. Наибольшее количество жилья - 1 359,4 тысячи квадратных метров - в текущем году будет построено в ЗАО. Из них на долю города придется менее четверти построенных площадей.

В штабе строительства обсуждались перспективы развития территории, а также возникшие в ходе работ проблемы. Префект Северо-Западного административного округа В.А.Козлов подчеркнул, что в результате строительства Краснопресненского проспекта, проходящего через 75 и 82 кварталы, Крост потеряет 130 тысяч квадратных метров площадей. Убыток компании компенсирует город. Отмечалось, что варианты застройки 75 и 82 кварталов все еще находятся на рассмотрении архитектурно-планировочных комиссий. Окончательно они будут утверждены Правительством Москвы в октябре (Велтон парк) и ноябре (Юнион парк) текущего года.

- В Щербинке строители ведут подготовительные работы. Выполнен проект планировки территории; в разработке проект первой очереди застройки; подготавливаются проекты на отдельные корпуса и инженерные коммуникации. Полным ходом идет подготовка к земляным и строительным работам, которые начнутся в следующем году. Будет проведен тендер на строительство почти пятисот тысяч квадратных метров жилья - как коммерческого, так и городского. При застройке данного района, формировании его инфраструктуры архитекторы, проектировщики, строители учтут все ошибки и недочеты, которые проявились при реализации других больших проектов, - отметил глава стройкомплекса.

В штабе строительства района Бутово В.И.Ресин обсуждал состояние дел на объектах Северного и Южного Бутова, ввод которых намечен на 2006 год, проблемы первой очереди комплексной застройки территории поселка Щербинка и ход работ по возведению жилья в Юго-Западном округе столицы в целом.

- Несколько лет назад московское Правительство разработало программу сноса и реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда. Что касается домов сносимых серий, то эта часть программы будет полностью выполнена к концу 2009 - началу 2010 годов. На сегодняшний день в Центральном и Южном округах столицы пятиэтажки данных серий снесены полностью. На их месте возводится современное жилье.

Отвечая на вопрос, касающийся сноса и реконструкции пятиэтажек, В.И.Ресин сказал:

Что касается проблемы высоких цен на новое жилье, то, по мнению В.И.Ресина, она во многом искусственная, ничем не оправдана и экономически не обоснована - цены взвинтил рынок. Сегодня квартиры в Москве покупают, прежде всего, люди, из других регионов России и из стран ближнего зарубежья. Виной всему - бешеные деньги, которые свалились на некоторых людей, непомерно высокие заработки в ряде отраслей народного хозяйства. Чтобы хоть как-то ослабить напряжение на рынке недвижимости, московское Правительство рекомендует инвесторам на тех объектах, где они выступают застройщиками, хоть как-то сдерживать рост цен. Естественно, в данной ситуации мы не можем отдавать неукоснительные распоряжения, но считаем, что к нашему совету прислушаться необходимо, - подчеркнул В.И.Ресин.

Снос ветхих зданий, их реконструкция и строительство нового жилья ведутся в комплексе. Но сегодня снос взял верх над реконструкцией - в городе снесено более 4 миллионов квадратных метров ветхого жилья. Происходит это потому, что и с экономической точки зрения, и с точки зрения условий дальнейшего проживания в этих домах, их невыгодно реконструировать. Даже после капитального ремонта они не превратятся в жилье XXI века. А вот для домов несносимых серий существует более 50 проектов их перепланировки. Многие из этих зданий уже выставлены на тендер. В данной ситуации реконструкция будет использоваться шире, поскольку в домах несносимых серий и фундаменты лучше, и конструкции стен надежнее. Поэтому можно спокойно производить их перепланировку, надстраивать и делать к ним пристройки.

Ведущими игроками на рынке недвижимости постепенно становятся девелоперские компании. Столичные девелоперы удачно сосредоточили интеллект, талант, капитал и передовые технологии при организации строительного процесса. Этому способствовало и то, что в прошедшем году ведущие девелоперские компании объединились в Московский международный союз девелоперов (ММСД).

Московские девелоперы определяют позиции.

В наше время рождается новая философия строительства. Она основывается на представлениях о городе как среде обитания человека. Сегодня, реализуя проекты, девелопер разрабатывает бизнес-идею и строит систему, которая прежде всего обеспечивает интересы человека. Девелопер не просто продает квадратные метры - он продает кубические объемы комфортного жизнеобеспечения, продает среду, образ жизни.

Девелопер - это прежде всего экономист, способный просчитать риски таким образом, чтобы каждая из сторон получила максимальную прибыль. Он включается в проект еще на этапе идеи, участвует в строительстве, эксплуатирует построенные здания, возвращает инвестиции и увеличивает уровень капитализации своего бизнеса. Он развивает инвестиционный рынок в области строительства, недвижимости, риэлторской деятельности, архитектуры, технологии, финансов.

В условиях повышенного спроса на недвижимость, который наблюдается в настоящее время, многие пытаются заниматься организацией строительства - иными словами, девелоперской деятельностью. Одним удается удержаться на плаву, но некоторые тонут. По мнению президента строительно-инвестиционной компании "СХолдинг" Алексея Шепеля, условиями успеха строительного бизнеса являются комплексная застройка кварталов и внедрение новых технологий. Строительный процесс должен быть непрерывным. Именно поэтому "СХолдинг" вкладывает немалые деньги в приобретение и модернизацию ДСК в Москве и Московской области, а также Пскове, Тамбове, Калининграде и других городах.

Пример новой философии строительства - квартал "Синяя птица-2", который компания "СХолдинг" строит в Северном Бутове. Здесь не только применены передовые строительные технологии, но и предусмотрена вся инфраструктура: магазины, школы, детские сады, удобные автостоянки, фитнес-центр. Благодаря продуманной организации квартала типовые новостройки не вызывают скуку, а удивляют смелостью форм, новым уровнем комфорта и качества жизни.

Сфера девелопмента неоднородна. Сейчас на московском рынке недвижимости работает около двадцати профессиональных девелоперов. Некоторые работают в масштабах одного-двух объектов, другие располагают интеллектуальными и финансовыми ресурсами, достаточными для реконструкции целых кварталов.

- Завод плюс микрорайон (или квартал) под застройку - это уже несколько гарантированных лет работы, - уверен Алексей Шепель. - К тому же стабильная загруженность мощностей - надежная защита от возможных капризов рынка недвижимости.

Но только объединения возможностей девелоперов недостаточно. Эффективность строительного бизнеса зависит и от логичных и разумных правил игры на рынке недвижимости. На рынке должны работать профессионалы, а не дилетанты. Среди девелоперов должна быть четкая градация, подобно I, II и III гильдии купцов в дореволюционной России. По мнению Алексея Шепеля, при организации городских конкурсов нужно учитывать реальный вес и ранг инвестора и лишь избранным профессионалам поручать застройку и реконструкцию целых кварталов. Московский международный союз девелоперов уже приступил к определению рейтинга девелоперских компаний, который поможет при отборе участников конкурсов.

- Было время разбрасывать камни, теперь пришло время их собирать, - говорит Алексей Шепель. - В современных рыночных условиях на конкурсы нужно выставлять не отдельные здания, а целые кварталы как единый социальный объект с магазинами, школами, гаражами. Необходимо сделать из лоскутного одеяла, где абсолютно неэффективно используются офисные, торговые и жилые помещения, бизнес, который бы постоянно рос в стоимости и приносил бы прибыль городу и своему владельцу - девелоперу.

Информацию о том, что компания будет строить собственный логистический центр, Ведомостям подтвердила Надежда Сенюк, директор по связям с общественностью Техносилы. По ее словам, в апреле руководством компании было принято решение уйти с одного из ключевых складских терминалов Белая дача Маркет, где Техносила арендовала 22 000 кв. м. Мы не были удовлетворены работой этого складского оператора, скорость обработки товара была низкая. На днях мы вывезли оттуда последний товар на новый склад LT Терминал, расположенный в Новокосине, недалеко от МКАД, рассказывает Сенюк. Это склад большего объема 35 000 кв. м. Договор аренды с Техносилой был заключен всего на год, по обоюдному согласию было решено его не продлевать, комментирует Елена Медведева, менеджер по связям с общественностью ГК Белая дача.

Бурное развитие розницы заставляет торговые компании обзаводиться собственными складскими площадями. Как стало известно Ведомостям, вслед за Эльдорадо торговая группа Техносила приняла решение о строительстве собственного логиcтического терминала. Сумма инвестиций превысит $100 млн.

Техносила не первая сеть бытовой техники, пытающаяся решать проблемы с логистикой самостоятельно. В мае этого года торговая группа Эльдорадо объявила о решении построить для себя крупнейший складской комплекс площадью 250 000 кв. м, но не в Москве, а в Новосибирске. Областная администрация уже выделила компании в долгосрочную аренду земельный участок в 80 га в районе аэропорта Толмачево. Он станет главным распределительным центром Эльдорадо в России, объем инвестиций составит не менее $125 млн. Всего предусмотрено пять очередей по 50 000 кв. м каждая, строительство первой из них начнется летом текущего года и закончится в 2008 г., последующие будут строиться по 18 месяцев. К тому же компания анонсировала планы по строительству склада площадью около 100 000 кв. м в Москве. Для торговых сетей строительство мера вынужденная, арендовать складские площади класса А сейчас практически невозможно, объясняет Тимофей Суровцев, директор по связям с общественностью сети Эльдорадо. А за счет собственного склада можно уменьшить издержки на размер платы за хранение товара. К тому же, по его словам, Техносила, объявив о старте франчайзинговой программы, столкнулась с проблемой логистики и собственный складской терминал станет первым шагом к ее решению. У М.Видео'' планов строительства своих складов пока нет. Это самостоятельный бизнес. Сейчас мы отдали всю логистику на аутсорсинг, говорит пресс-секретарь компании Надежда Киселева.

Сменив складской терминал, в компании решили построить собственный логистический центр. Компания растет огромными темпами, и постепенно назрел дефицит складских помещений. Квалифицированных операторов, умеющих работать со специфическими видами грузов, не хватает, а продавцам бытовой техники крайне важна скорость приемки товара, его обработки и отправки в магазины, сетует Сенюк. Сейчас Техносила изучает варианты земельных участков в ближайшем Подмосковье площадью более 25 га, на которых можно будет построить логистический комплекс класса А площадью не менее 100 000 кв. м. Инвестиции могут превысить $100 млн, нам уже предложили несколько вариантов. Если участок будет найден в ближайшее время, то мы готовы начать строительство уже в конце года, уверяет Сенюк. Подбором участков для Техносилы занимаются консалтинговые агентства DTZ и Jones Lang LaSalle. В компаниях это подтвердили.

Торговая сеть Техносила, созданная в 1993 г., осуществляет розничную и оптовую продажу всех видов электроники и бытовой техники. В ее составе 67 магазинов, 25 из них расположены в Москве и Подмосковье, а 42 в российских регионах. Оборот сети в 2005 г. составил $601 млн, валовая прибыль $140 млн, EBITDA $45 млн. Владельцами сети являются Вячеслав и Виктор Зайцевы.

Заинтересованность крупных ритейлеров в строительстве складских комплексов закономерна, считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Алексей Новиков. По его словам, инвестиции в строительство собственных складских центров положительно влияют на увеличение капитализации компании.



Главная --> Публикации