Главная --> Публикации --> Процесс приватизации земельных участков собираются удешевить Актуальные офисные проекты Дорогие квартиры станут еще дороже Как купить квартиру без обмана Запущена программа строительства деревянного жилья в россии

Сложная процедура

Долгое время приватизировать землю в Москве было практически невозможно из-за отсутствия в столице нормативных документов, регламентирующих механизм приобретения земельных участков в собственность. Сейчас этот барьер на пути потенциальных землевладельцев снят: в конце июня 2006 года правительство Москвы выпустило постановление N431-ПП, в котором зафиксирован порядок передачи земельных наделов в частную собственность. Эксперты в целом позитивно оценивают появление этого документа, однако указывают, что он содержит довольно много ограничений, осложняющих процедуру выкупа земли и вступающих в противоречие с федеральным законодательством.

Согласно постановлению, приватизировать землю могут собственники зданий и сооружений, расположенных на участке (в том числе владельцы квартир в многоквартирных домах - ИФ), а также юридические и физические лица, владеющие участками на правах постоянного (бессрочного) пользования или (в случае физлиц - ИФ) пожизненного наследуемого владения. Иными словами речь в документе идет - о собственниках предприятий, ТСЖ и частных домовладельцах. При соблюдении определенных условий (в частности, если не затрагиваются права третьих лиц и договор аренды на участок был заключен до выхода настоящего постановления) приобрести землю в собственность смогут также арендаторы участка.

Для Москвы, где с начала приватизации земли в частную собственность было оформлено всего несколько сот участков, выход N431-ПП - настоящее событие. Впервые городские власти определили перечень потенциальных землевладельцев, список документов, необходимых для приватизации земли, а также условия и порядок принятия решений органами исполнительной власти. Кроме того, приложениями к постановлению утверждены примерные формы договора купли-продажи участка и акта приема-передачи. В постановлении перечислено исчерпывающее количество ситуаций, когда юридическое или физическое лицо имеет право претендовать на приобретение земли в собственность, - заявил Интерфакс-Недвижимость первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков.

Заявитель должен предъявить в департамент земельных ресурсов документы, подтверждающие наличие оснований для предоставления земельного участка в собственность (свидетельство о госрегистрации права собственности на здания, документы, подтверждающие права на землю, свидетельство или государственный акт, подтверждающий право постоянного пользования земельным участком и т.д. - ИФ), а также документы, содержащие градостроительную информацию (заключение о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории; план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей; выписка из технического паспорта на здание - ИФ).

Все упомянутые в постановлении категории должны обращаться с заявлениями в департамент земельных ресурсов, который после проверки представленных заявителем документов, готовит проект решения городских властей по конкретному участку. Решения о безвозмездной передаче или продаже земли в собственность принимаются префектами административных округов, если с заявлениями обратились собственники зданий и сооружений, общая площадь которых не превышает 3 тыс. кв. метров, или граждане, обладающие правом постоянного пользования или пожизненного владения участком. Префекты не уполномочены определять судьбу территорий, входящих в состав природного комплекса столицы. В этом, а также в случае, когда с заявлением на приватизацию обращаются владельцы особо крупных объектов (площадью свыше 3 тыс. кв. метров) решение выносится правительством Москвы.

Специалисты департамента земельных ресурсов в течение 10 дней должны проверить представленную информацию и вынести свой вердикт. Претенденту на приватизацию может быть отказано в дальнейшем рассмотрении заявления и соответственно оформлении прав собственности, если земельный участок изъят/ограничен в обороте или зарезервирован для госнужд, в его границах имеются самовольные постройки, а также, если на участок зарегистрированы права третьих лиц.

Пакет документов заявитель может собирать самостоятельно или поручить эту работу департаменту земельных ресурсов. Расценки на услуги чиновников пока не установлены, однако в горадминистрации уверяют, что они будут меньше, чем у коммерческих посредников.

Кроме того, безвозмездно получить землю в долевую собственность смогут члены ТСЖ. Все остальные указанные в N431-ПП категории должны будут выкупить свой участок у города по цене, установленной департаментом земельных ресурсов. Напомним, что цена земли рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости и профиля предприятия.

В случае, если оснований для отказа нет, департамент готовит проект решения о предоставлении участка в собственность заявителя и договор купли-продажи. Правда, конкретные сроки передачи участка постановлением не устанавливаются. Право однократного бесплатного приобретения земли, согласно законодательству РФ, предоставляется гражданам, имеющим в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, и также частным домовладельцам, распоряжающимся землей на правах постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Впрочем, большинство экспертов, опрошенных Интерфакс-Недвижимость, считают, что до расчета стоимости земли дело дойдет лишь в крайних случаях. Они утверждают, что новое постановление вряд ли будет способствовать буму приватизации участков в Москве даже среди тех, кому это сделать разрешено. По мнению заместителя руководителя комитета РСПП по налогам и бюджетной политике Сергея Белякова, постановление N431-ПП внешне выглядит достаточно респектабельно, но оно написано таким образом, чтобы на законных основаниях максимально усложнить приобретение земли в собственность.

Неразрешимые противоречия

С.Беляков указывает на то, что перечень документов, требуемый для принятия решения о приватизации земли, в Москве необоснованно расширен по сравнению с федеральным законодательством, поскольку от заявителя требуют представить заключение о градостроительных регламентах, межевании территории и план подземных коммуникаций. Как объяснил корреспонденту агентства О.Рыжков, заключение о градостроительных регламентах - это документ, где описываются ограничения на постройки на данной территории, и для его получения в Москомархитектуре не нужны никакие усилия. Мы сами по просьбе заявителя можем выполнить эту работу, - заверил он.

По словам Дениса Новака, адвоката коллегии адвокатов Юков, Хренов и партнеры, препятствия будут возникать на каждом шагу, начиная от получения кадастрового плана. Земля в столице стоит слишком дорого, и московские власти не собираются от нее отказываться, - говорит он.

Финансовые средства, выделяемые на это в бюджете, ограничены. В год мы успеваем разграничить нескольких сот кварталов: Сейчас мы закончили работу по 25% всех территорий, - отметил замруководителя департамента земельных ресурсов, подчеркнув, что до конца 2007 года межевание оставшихся районов будет закончено. Тем, кто ждать не хочет, чиновники предлагают провести межевание за свой счет. По словам О.Рыжкова, стоимость работ составляет порядка 50 тысяч рублей за гектар.

Межевание территории собеседник Интерфакс-Недвижимость также не считает большой проблемой. Он напомнил, что для частных домовладельцев и жителей многоквартирных домов межевание проводится бесплатно. Единственная проблема - сроки выполнения работ.

Самовольное строительство является административным правонарушением и влечет установленную законом ответственность, но не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации земли, - сообщили Интерфаксу в коллегии адвокатов Юрлов и партнеры. По словам независимого эксперта, почетного члена Российского общества оценщиков Андрея Лазаревского, в случае применения этой нормы предприятиям придется в суде доказывать, что сарай, трансформаторная будка, дымовая труба - не отдельные объекты недвижимости, а часть имущественного комплекса.

По мнению экспертов, формированием пакета документов трудности претендентов на приватизацию земли не закончатся. Очередные подводные камни ждут их на этапе, когда департамент земельных ресурсов начнет проверять представленную информацию. Отказ чиновников от дальнейшего рассмотрения заявки в случае обнаружения в границах участка самовольных построек они считают несправедливым.

Партнер юридической компании Пепляев, Гольблац и партнеры Виталий Можаровский поясняет, что резервирование земель должно быть оформлено горадминистрацией соответствующим образом. Прежде всего, по его словам, необходимо сформировать участок и зарегистрировать его в земельном кадастре. До тех пор, пока не проведено межевание, зарезервировать землю нельзя, - говорит эксперт. Он подчеркивает, что для резервирования у властей должна быть конкретная причина - например, строительство дороги или другого важного объекта.

Не менее спорным, по словам собеседников агентства, является пункт 6.3.1 постановления N431-ПП, в котором говорится о невозможности приватизировать земли, зарезервированные для госнужд. Юристы коллегии адвокатов Юрлов и партнеры говорят, что это положение представляет собой уникальный случай: Федеральный закон о резервировании земель еще не принят, а нормативный акт субъекта федерации уже к нему отсылает.

Вместе с тем, в горадминистрации признают, что в постановлении N431-ПП есть определенные нестыковки с действующим законодательством, однако считают, что это не их вина: В федеральных законах зачастую содержатся нормы, конфликтующие друг с другом, или допускающие различное толкование. В качестве примера собеседники Интерфакс-Недвижимость приводят в пример Земельный кодекс, в одной статье которого резервирование земель допускается только в исключительных случаях, а в другой - в том числе для нужд перспективного строительства.

Специалисты департамента земельных ресурсов советует гражданам и другим собственникам узнавать о перспективах резервирования земли в районной управе: Если в проекте планировки района указано, что дом не будет сноситься, земельный участок под ним оформят в собственность.

Экспертов настораживает, что в постановлении о передаче земли в собственность не указан срок принятия решения. Это означает, что думать чиновники будут сколь угодно долго, - говорит С.Беляков. По его словам, с этой проблемой уже сейчас сталкиваются практически все претенденты на приватизацию земли в Москве. Решение просто не выносится, и они должны оспаривать в суде не факт отказа, а бездействие уполномоченных органов власти, - резюмирует он.

Преимущественное право на аренду

Несколько лет тому назад вообще речи не шло о том, чтобы получить землю в Москве в собственность. Надо посмотреть, как это постановление будет работать на практике, чтобы увидеть его слабые места, а потом - думать, что делать дальше, - считает А.Молотников.
Выясняем, можно ли доверять агенту, вместе с юристом Евгением ДОРОХОВЫМ

Однако не все участники рынка склонны усматривать в документе специально изобретенные городскими властями препятствия для потенциальных землевладельцев. Так, директор по правовым вопросам консалтинговой компании Аспект Александр Молотников подчеркивает, что противоречия местных законодательных актов с федеральными законами являются проблемой не только московских властей - с этим сталкиваются во всех субъектах федерации: Местные законодатели, считают, что они лучше знают ситуацию у себя в регионе и пытаются улучшить федеральные нормы.

С помощью риэлтора проще подобрать наиболее подходящий вариант по купле или продаже. Все серьезные компании ведут собственные базы недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно напрямую общаются с огромным количеством продавцов и покупателей.

Зачем к ним обращаться?

Доверяя поиск и оформление сделки риэлтору, сам покупатель или продавец экономит кучу времени.

Любая операция с недвижимостью требует специальных знаний. Малейшая юридическая неграмотность может обернуться нервотрепкой и потерей денег.

Поинтересуйтесь у знакомых, знают ли они что-нибудь об этой компании, не была ли замешана в какой-либо махинации. Если за фирмой закрепилась не очень надежная репутация - лучше не обращаться.

Как узнать нерадивого спеца

Посмотрите помещение, где сидят агенты. Если это грязный кабинет с видавшей виды мебелью - это или новички, или неудачники.

Сколько лет фирме. Если она только появилась, не стоит проверять добросовестность риэлторов на себе.

Поинтересуйтесь, как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек - это дурной признак. В хорошем агентстве подготовкой документов занимаются юристы, они сделают это быстрее и качественнее. Многостаночность не приводит к высокому профессионализму: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность с документами и их оформлением поставит их в тупик.

Поинтересуйтесь, есть ли в организации база объектов недвижимости. Если вам выдают записи в тетради или риэлтор судорожно начинает обзванивать коллег в поиске вариантов - откажитесь от услуг. Серьезная организация должна иметь компьютерную базу объектов, интересующие выжимки из нее у специалиста могут быть и в виде распечатки.

На заметку

Если вы решили работать с организацией - необходимо подписать договор. Если вдруг риэлтор предложил работать без него - будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств.

Домашний блокнот

Сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора? Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана.

За что я плачу денежки?

Продавцу: подписывая договор с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.

С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые - за предложение и показ нескольких объектов. А с кем иметь дело, выбор за вами.

И самое главное - расчеты. В регионах происходит по-разному. В Москве и области, как правило, деньги вносят в банк и получают после регистрации права собственности. В других городах часто: а) рассчитываются перед входом к государственному регистратору для регистрации договора; б) покупатель передает деньги риэлторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.

Покупателю: не кидайтесь сразу же оформлять понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Возьмите на раздумье хотя бы сутки: зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется с боем.

Важно

При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Желательно полностью написанная от руки - лицом, которое деньги получает, и подписанная им.

Москва добилась особого статуса для своей земли, но хочет большего

Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда люди оформляют предварительный, но он должен содержать обязательства о заключении настоящего договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом. А аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Напомним, что в минувший четверг правительство обсуждало проблемы выкупных платежей за землю и сроков приватизации, пытаясь уравновесить интересы федерального бюджета, крупного бизнеса и крупных российских городов. Как известно, Земельный кодекс предусматривает выкуп промышленными предприятиями занимаемых участков по цене, равной произведению ставки земельного налога на региональный коэффициент. В крупных городах этот коэффициент, естественно, стремится к установленному законом максимуму (в Москве, например, он равен 30). Промышленники считают такую цену за выкуп земли слишком высокой и предупреждают о том, что российская промышленность может лишиться необходимых для развития средств. Эту позицию отстаивал в Белом доме глава группы «Объединенные машиностроительные заводы» Каха Бендукидзе. В то же время руководители крупных городов придерживаются противоположной точки зрения. В частности, в Москве и Питере полагают, что даже максимальная цена земли в 30 ставок земельного налога намного ниже рыночной. Именно поэтому московские власти наотрез отказываются продавать землю по заниженным ценам и используют все возможности для лоббирования своих интересов на федеральном уровне. Предложения мэрии Москвы недавно были рассмотрены фракцией ОВР в Госдуме и дошли до правительства. Причем, похоже, в Белом доме решили их учесть. Во всяком случае министр экономического развития и торговли Герман Греф уже сообщил, что в отношении крупных городов придется искать отдельное решение проблем ценообразования, увязав выкупную цену земли с рыночной. Предполагается, что соответствующие поправки в Земельный кодекс будут рассмотрены Госдумой осенью.

Обсуждение хода земельной реформы на заседании в Белом доме вновь обострило противоречия между московскими и федеральными властями по вопросам ценообразования и продажи столичной земли. Так как мнение московских чиновников мало кого интересует на федеральном уровне, заместитель мэра Москвы Олег Толкачев принял участие в дискуссии заочно. Что бы ни решила Госдума, московская земля будет продаваться по московским законам, заявил г-н Толкачев журналистам в минувшую пятницу, то есть на следующий день после обсуждения земельных проблем в правительстве.

Прежде всего уточним: раздел имущества, в том числе недвижимого, при разводе может происходить по общим правилам - официально это называется по закону, а может - на условиях, определенных супругами индивидуально, в частности, в брачном контракте. В нашей стране, где брачные контракты большая редкость, в основном практикуется раздел имущества по общим правилам, установленным Семейным кодексом (СК РФ).

Казалось бы московские власти, давно требующие особого порядка приватизации земли в городах федерального значения, могли бы праздновать успех и победу в споре с федеральным Минимущества. Однако именно на этой оптимистической ноте заместитель мэра Москвы, глава земельно-имущественного комплекса Олег Толкачев продемонстрировал полное отсутствие дипломатических способностей. «Независимо от результата рассмотрения Госдумой поправок в Земельный кодекс, касающихся приватизации земли в крупных городах, участки столичной земли будут продаваться на аукционах», -- сурово заявил журналистам Олег Толкачев. Похоже, скоро к натянутым отношениям московских властей с федеральной исполнительной властью добавится еще и конфликт с федеральными законодателями, а там и до судебной ветви власти не далеко.
Как обезопасить себя от претензий бывших членов семьи

Распространено мнение: если уж недвижимость приобретена до свадьбы, то вторая половина потом ни при каком раскладе претендовать на квартиру не сможет. По общему правилу имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, действительно является личной собственностью каждого (ст. 36 СК РФ).

Придется делиться...

Так, например, муж может требовать долю в праве собственности на квартиру, принадлежавшую до брака жене, если докажет, что вложил деньги либо свой труд в капитальный ремонт жилья, дорогостоящую перепланировку и т. п.

Однако из этого правила есть исключение: второй супруг вправе претендовать на долю такого имущества, если в период брака были сделаны вложения, значительно повысившие его стоимость. Причем источником для существенного улучшения имущества при этом могут быть либо совместные заработки обоих супругов, либо личные усилия труда супруга-несобственника (ст. 37 СК РФ).

Другие распространенные заблуждения

На заметку

На самом деле: суд может отступить от равенства долей бывших супругов, исходя из:

При разводе квартира, купленная в период брака, делится строго поровну.

Если же муж или жена вовсю транжирили общее имущество 2 и доказано, что оно использовалось в ущерб интересам семьи, то второй, добропорядочный и трудолюбивый, супруг вправе просить, чтобы суд уменьшил долю дебошира и тунеядца.

интересов их несовершеннолетних детей - больше может достаться тому, с кем будет проживать ребенок; индивидуальных характеристик, в т. ч. поведения, рода деятельности каждого из супругов. Так, если жена вкалывала дома, заботилась о детях и хозяйстве, а муж благодаря этому спокойно делал карьеру и накопил приличный счет в банке, то супруге-домохозяйке могут присудить больше половины банковского вклада, т. к. она не могла сделать накоплений по уважительным причинам.

На самом деле: по новому Жилищному кодексу, вступившему в силу с 1 марта прошлого года, в случае прекращения семейных отношений бывший член семьи, как правило, теряет право пользования жилплощадью. Сохранить право пользования (заметьте, о собственности вообще речи не идет!) бывший супруг может лишь в нескольких исключительных случаях (если имел равные права в момент приватизации - см. в тексте, если не имеет другого жилья по уважительным причинам и др. - ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Правда, чтобы выписать бывшего супруга (официально сейчас это называется: снять с регистрационного учета по месту жительства), придется обращаться в суд. Однако теперь это сделать гораздо проще, чем по прежнему законодательству.

Если прописать в свою квартиру мужа (жену), то при разводе от бывшей второй половины уже не избавишься либо придется годами судиться, чтобы отстоять свою жилплощадь.

Большинство пар, вступая в брак, уже твердо знают основную норму: все, что будет нажито после свадьбы, станет общей собственностью супругов и, если уж дойдет до развода, будет делиться строго пополам. На самом деле в этом общеизвестном правиле есть немало уточнений и исключений.

Это жилье - только мое

! Обратите внимание: безвозмездной сделкой является и приватизация. Поэтому, если оба супруга зарегистрированы (прописаны) в муниципальной квартире и по соглашению приватизируют ее на кого-то одного, то второй в случае развода не сможет претендовать на долю в праве собственности на такую жилплощадь.

Если в период брака один из супругов получает имущество по безвозмездной сделке, то становится его единоличным собственником и при разводе делиться не обязан (ст. 36 СК РФ). Так, если мужу или жене после свадьбы подарят квартиру родители либо оставит в наследство бабушка, то второй супруг не приобретет доли в праве собственности на жилье.

Бывает, что супруги уже разбежались, живут раздельно, а по паспорту все еще муж и жена. Если кому-то из них в такой период случится купить квартиру, то второй может заявить: брак-то у нас еще юридически в силе, так - делись.

Однако имейте в виду: до тех пор пока экс-супруг-собственник не продаст это жилье или не совершит отчуждение по другой сделке (дарение, мена, рента и проч.), бывшая вторая половина сохранит право проживания в такой квартире. Потому что по закону право на пользование жилплощадью после прекращения семейных отношений сохраняется у лиц, которые имели равные с нынешним собственником права на жилье в момент приватизации (ст. 19 Закона О введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Будь в курсе!

Такой засады можно избежать, если обратиться в суд на основании п. 4 ст. 38 Семейного кодекса. Он гласит: Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Чтобы воспользоваться таким ходом, надо будет доказать, что пара не практикует модный брак на расстоянии, а действительно прекратила семейные отношения. Подтверждением могут стать письма, свидетельские показания и т. п.



Главная --> Публикации