Главная --> Публикации --> Результат зыбкого компромисса Процесс приватизации земельных участков собираются удешевить Актуальные офисные проекты Дорогие квартиры станут еще дороже Как купить квартиру без обмана

О том, что отсутствие достаточного количества участков для жилищного строительства, и в первую очередь участков с готовой инженерной инфраструктурой, тормозит не только реализацию нацпроекта Доступное жилье, но и даже строительство жилья совершенно недоступного, в правительстве говорят уже давно. Еще в прошлом году министр экономического развития и торговли Герман Греф заявлял о необходимости предоставления регионам госгарантий под займы региональных и муниципальных властей на инженерное обустройство участков под застройку. Называлась и сумма предполагаемых госгарантий - 12,5 млрд. рублей, под которые, по прогнозам экспертов, банки могли бы выделить субъектам Федерации до 1 млрд. долларов под 13% годовых. А в июле 2006 года первый вице-премьер Дмитрий Медведев на совещании по вопросу реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России в Хабаровске говорил о новом механизме поддержки жилищного строительства в виде госгарантий как о вопросе по сути решенном. Однако соответствующее правительственное распоряжение вышло только вчера.

Вчера премьер Михаил Фрадков подписал распоряжение правительства, согласно которому ряд регионов и муниципальных образований уже в 2006 году должны получить более 12 млрд. рублей в виде государственных гарантий по заимствованиям для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства.

Согласно распоряжению Минфину предписывается до конца 2006 года заключить с субъектами РФ и муниципальными образованиями, указанными в документе, договоры о предоставлении государственных гарантий РФ.
Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики.

В итоге почти 12,2 млрд. виртуально гарантированных бюджетных рублей решено поделить между 15 субъектами Федерации и 27 муниципальными образованиями. Из регионов больше всех повезло Татарстану, которому достанется почти четверть выделяемых госгарантий - около 3 млрд. рублей (см. справку). Меньше всех досталось Оренбургской области - максимум, на что она может рассчитывать, - 25 млн. рублей. Среди муниципальных образований лидирует Екатеринбург - 1,3 млрд. рублей госгарантий, и Краснодар - 1,2 млрд. рублей. По минимуму получат Новокубанский и Кущевский районы Краснодарского края - по 1,44 и 1,88 млн. рублей соответственно.

В деревню, к тетке, в глушь...

Первые проекты коммерческой недвижимости в регионах были реализованы 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных центров за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Наиболее яркий пример - санкт-петербургская компания Строймонтаж, пришедшая на московский рынок недвижимости в 2000 году, а в 2004-м создавшая подразделение Mirax Group. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы. Ко второй - проекты крупных сетевых компаний. Первые проекты иностранных сетевых операторов - Metro CashCarry, IKEA, Раменка, OBI, McDonalds, Патэрсон - вышли в регионы довольно давно, около пяти лет назад, - делится гендиректор РГС Недвижимости Александр Попов. - В каждой компании существует своя, индивидуальная политика входа в регионы.

По мнению Александра Пляцевого, самый динамичный сектор рынка коммерческой недвижимости - торговые центры: только за первые полгода 2006 года инвестиции в этот сегмент составили 1,6 млрд. евро. Сегодня в городах-миллионниках России успешно функционируют по два-три крупных торговых центра, а в ближайшее годы их число увеличится в два-три раза, - уверен он. По данным РГС Недвижимости, сегодня, например, в Казани реализуется 16 пилотных проектов торгово-развлекательных центров общей площадью 510 тыс. кв. м; в Новосибирске запланировано к сдаче в 2006 году 360 тысяч кв. м торговых площадей, а на ближайшие два года - еще около 270 тысяч кв. метров. Для сравнения: по данным компании Praedium, в Москве в течение текущего года запланировано к сдаче 350 тысяч кв. метров.

Однако два года назад ситуация серьезно изменилась. Дефицит участков под застройку и высокая конкуренция подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению российской глубинки. В это время большинство инвестиционно привлекательных площадок в столице уже было поделено, и в Москве остались работать игроки, обладающие значительными финансовыми и иными ресурсами, тогда как условия выхода на региональные рынки были доступны для многих компаний, - объясняет вице-президент ДиалСтройИнвест Александр Пляцевой. Старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин добавляет, что с прошлого года привлекательность столичного рынка коммерческой недвижимости начала постепенно снижаться, тогда как в регионах формируется платежеспособный спрос на качественные проекты. К числу активно осваиваемых городов можно отнести города-миллионники, среди которых Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Самара, Новосибирск, идет строительство и развиваются проекты в Краснодарском крае, Калининградской области, добывающих регионах.

Можно отследить тенденцию: крупнейшие девелоперы в регионах предпочитают торговые проекты офисным, - говорит управляющий директор DTZ в России Ферит Йылдырым. - Это связано с тем, что процессы сдачи в аренду, а также управление объектами торговой недвижимости представляется возможным и дистанционно, из Москвы, что с бизнес-центрами гораздо сложнее. Впрочем, ситуация постепенно меняется. По словам Ферита Йылдырыма, сегодня многие девелоперы и даже консультанты планируют открытие своих филиалов в регионах.

Что касается офисных проектов, то они пока менее популярны у региональных застройщиков. В той же Казани за первое полугодие 2006 года введено в эксплуатацию около 60 тысяч кв. метров, а до конца 2007 года прогнозируется ввод около 60 тыс. кв. м офисных площадей; в Новосибирске в ближайшие два года планируется ввести в эксплуатацию около 270 тыс. кв. м, - перечисляет Александр Попов.

Массовая экспансия игроков рынка недвижимости в регионы объясняется достаточно просто. Общая черта для региональных рынков - высокая доходность, - уверен Александр Пляцевой.

Далеко и выгодно

Данные факторы играют на повышение доходности. В среднем в регионе можно рассчитывать на окупаемость за пять-шесть лет, а в Москве эти показатели уже практически недостижимы, - уверен Жамкин. Сегодня в столице дорогая земля, а арендные ставки вряд ли будут сильно расти, тогда как в регионах, наоборот, перспектива роста арендных ставок довольно значительна, - предполагает руководитель департамента маркетинга компании РосЕвроДевелопмент Мария Воронова.

Ферит Йылдырым полагает, что доходность от проектов в регионах можно обозначить формулой Москва+1,5 %. По данным ДиалСтройИнвеста, доходность торгового центра в Москве составляет около 10-12%, в Санкт-Петербурге - 15-17%, а в городах-миллионниках, несмотря на более низкую покупательную способность населения, еще выше. Доходность офисных проектов в Северной столице сегодня оценивается в 14-16%, тогда как в столице этот показатель для бизнес-центров высокого уровня составляет в среднем 12,5%, - считает Пляцевой. По словам Андрея Жамкина, сегодня доходность региональных офисных объектов составляет от 14 до 18%, а в некоторых случаях может доходить до 35%, в то время как доходность проектов этого сегмента в Москве постепенно снижается. На данный момент она составляет порядка 11-15%, но можно прогнозировать, что в будущем она будет снижаться до уровня, сопоставимого с европейским, - уверен он. Также эксперт обращает внимание на то, что требования со стороны арендаторов к уровню торговых площадей в регионах в целом гораздо ниже, чем в Москве, при этом сами проекты по размерам, как правило, меньше столичных.

Это не единственный минус для девелоперов, запускающих объекты в регионах. Здесь существует больше возможностей для развития бизнеса, но и больше рисков, - уверен Александр Пляцевой. По его мнению, основной проблемой работы застройщиков в регионах являются риски, связанные со спецификой взаимоотношений с местной администрацией. Например, смена главы местной администрации может поставить под угрозу весь проект, - делится Андрей Жамкин.

Однако высокая рентабельность региональных проектов вполне компенсируется темпами роста цен на столичную недвижимость, который, по мнению Пляцевого, за последние полгода составил 50%. Поэтому рентабельность инвестиций, сделанных в недвижимость Москвы до 2006 года, существенно выше по сравнению с самыми перспективными проектами регионов, - уверен он.

Однако эта ситуация постепенно меняется. Некоторые застройщики уже столкнулись с переоценкой локальных рынков, имеющих по сравнению с московским небольшую емкость, просчитать которую достаточно трудно. С этой проблемой уже столкнулись застройщики в Казани, у которых возникли сложности с реализацией новых офисных площадей, - рассказывает Ферит Йылдырым. Мария Воронова добавляет, что предложение торговых площадей Самары тоже близко к насыщению. Сегодня этот город больше интересен ритейлерам, чем девелоперам, - считает она.

Плюс при выходе на новый рынок компании приходится заново выстраивать линию поведения, что связано с разногласиями в местном законодательстве разных регионов. Суть проблемы в непонимании местной специфики и отсутствии наработанных связей, - уверена Мария Воронова. С ней согласен и Ферит Йылдырым. Но в регионах процедуры согласования всех процессов проходят несколько проще в связи с менее ярко выраженной бюрократией на местах, - добавляет он. - Регионы в целом более доброжелательны и открыты всему новому, так как там по-прежнему есть потребность в проектах и уровень конкуренции не такой высокий, как в Москве.

Компания Vesco Group построит рядом с Истринским водохранилищем коттеджный поселок Istrian Monopoly. Проект стоимостью $90 млн будут оплачивать покупатели домов, приобретая акции специально созданной для этого компании. Участники рынка считают, что у девелопера могут возникнуть трудности с реализацией коттеджей.

Впрочем, по мнению экспертов, пик ухода девелоперов в регионы еще впереди. По мнению Андрея Жамкина, в дальнейшем конкуренция на столичном рынке коммерческой недвижимости только усилится, что приведет к снижению доходности. А сегодняшняя экономическая ситуация способствует росту доходов регионов, - уверен он. Активный интерес к российской глубинке проявляют и западные инвесторы. Образ неосвоенной целины в их сознании практически стерся в связи с присутствием в регионах таких компаний, как IKEA, Рамстор и другие, а что может быть убедительнее успешно реализованных проектов игроков такого уровня, - считает Ферит Йылдырым. По мнению Андрея Жамкина, в ближайшем будущем активная экспансия девелоперов в регионы распространится не только на города-миллионники, но и на регионы с меньшей численностью населения. Постепенно эта планка будет снижаться, - подытожил он.

По словам Ширяева, для реализации этого проекта будет создана специальная компания, на которую будут оформлены участки. Ценные бумаги этой компании и будут приобретаться вкладчиками. В отличие от ЗПИФов, где просто приобретается пай, эта схема подразумевает ежемесячные взносы, которые в зависимости от проекта составят от 5000 до 15 000 евро. После каждого взноса выдается очередная акция. По завершении участником всех выплат по контракту накопленные ценные бумаги обмениваются на право собственности на участок земли, коттедж и долю в общих территориях, говорит он. Впрочем, управляющий директор компании Усадьба Евгений Иванов отмечает, что эта схема широко используется при продаже городского жилья, однако там обычно хватает и трех платежей. Это подтверждает и Артем Цогоев, исполнительный директор УК Blackwood Фонды недвижимости.

Коттеджный поселок Istrian Monopoly будет построен на участке площадью 33,5 га в 500 м от Истринского водохранилища (40 км от МКАД по Волоколамскому шоссе или 63 км по Новорижскому шоссе). Девелопером проекта выступит Vesco Group. Ее гендиректор Вячеслав Ширяев говорит, что строительство будет осуществляться за счет частных вкладов и обойдется вкладчикам примерно в $80-90 млн. Проект предусматривает строительство 116 коттеджей площадью около 400 кв. м. Площадь каждого участка составит 16-30 соток. Основное отличие этого проекта от других подобных коттеджных поселков заключается в том, что застройка всего комплекса происходит одновременно и все дома будут сданы в сентябре 2008 г., говорит он.

Vesco Group создана в 2002 г. Вячеславом Ширяевым. В группу входят риэлторская компания Vesco Realty, консалтинговая Vesco Consulting, российский филиал международного агентства NAI Global NAI Global Russia, Устьянский ликероводочный завод (Архангельская обл.), управляющая компания проекта Vladenie De Luxe Alliance.

Участники рынка говорят, что у девелопера могут возникнуть проблемы с реализацией коттеджей этого поселка. При использовании такой схемы возникают трудности с доверием со стороны покупателей, так как люди сегодня хотят иметь в собственности землю, а не акции, говорит директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. С ней согласен и Евгений Иванов, который полагает, что компания, ценные бумаги которой будут выдаваться вкладчикам, должна обладать определенным весом и авторитетом. А Артем Цогоев называет эту схему слишком рискованной. С другой стороны, Vesco Group не первый год существует на рынке, и скорее всего они смогли просчитать все возможные риски, говорит Евгений Иванов.

Рост цен на недвижимость настолько обострил ситуацию на жилищном рынке, сделав невозможным его приобретение для массового потребителя, что просто не мог не остаться не замеченным властями. В процесс регулирования этого рынка пытаются вмешаться как федеральные, так и региональные чиновники. На прошлой неделе Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) изучить ситуацию в столичном стройкомплексе на предмет выявления ценового сговора. Месяцем ранее вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров предложил более оригинальный способ борьбы с ценами: он попросил горожан не покупать в ближайшие два месяца квартиры, чтобы вынудить застройщиков снизить цены на жилье. В прошлый четверг аналогичное пожелание высказал глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Амбарцумян. Правда, по его версии, цены могут понизиться в случае, если покупатели приостановят процесс покупки жилья на 3 4 месяца.


Непрекращающийся рост цен на жилье все больше выводит эту проблему из чисто экономической сферы в зону политических спекуляций. Только за прошлую неделю квартиры в Москве, согласно обнародованным вчера данным аналитического портала ирн.RU, подорожали на 1,3% до 3770 долл. за квадратный метр. Не сильно от столицы отстают и темпы роста цен в Санкт-Петербурге. Несмотря на то что сейчас средняя цена квадратного метра там составляет около 1750 долл., что значительно ниже, чем не только в Москве, но и в ближнем Подмосковье, эксперты прогнозируют, что петербургское жилье в этом году подорожает на 65%.

Комментируя предложение Амбарцумяна и Вахмистрова, гендиректор компании Сити-XXI век Эльвира Еремина сообщила: Это труднореализуемая инициатива. Человек, который имеет возможность улучшить свои жилищные условия, вряд ли откажется от своих планов ради общеполитических или экономических задач. Аналогичную позицию занимает и депутат Госдумы Галина Хованская: Кроме улыбки, такое предложение ничего не вызывает. Радикально изменить ситуацию может только превышение спроса над предложением. Такие предложения были бы уместны в эпоху социализма, но не сейчас. Нужно использовать другие рычаги, например, способствовать развитию конкуренции более высокого уровня. Сейчас на рынке недвижимости функционирует 16 25 компаний, и свободное попадание на рынок очень затруднено.

НГ попыталась выяснить серьезность намерений властей и действенность этих мер у специалистов рынка недвижимости, а заодно узнать, не настала ли пора владельцам инвестиционных квартир выставлять их на продажу и фиксировать прибыль.

Однако, полагают эксперты, уже сейчас покупатели инвестиционных квартир могут получить хорошую прибыль. Сейчас наблюдается пик цен на недвижимость, поэтому, вероятно, будет логично продать именно сейчас инвестиционные квартиры, считает Галина Хованская. Правда, инвесторам спешить особо некуда: цены по-прежнему будут расти. Имеет ли смысл продавать инвестиционные квартиры, зависит от того, когда покупатель хочет зафиксировать прибыль. Недвижимость в ближайшие годы будет только дорожать, говорит Эльвира Еремина. По мнению замдиректора департамента реализации компании МИАН-Девелопмент Натальи Усовой, сложившийся дефицит объектов нового строительства, который наблюдался этим летом, действительно сказался на более быстрых темпах роста цен. При этом большинство застройщиков понимает, что им необходимо быть конкурентоспособными то есть не выбиваться из рынка.

Не менее критично участники рынка относятся и к теории о заговоре застройщиков. Никакого сговора нет. Цены растут настолько, насколько растет инфляция и происходит удорожание строительства. Это надуманная тема. Цены диктует рынок, заявил НГ гендиректор компании Пик-Регион Сергей Канаев. Сложно предположить возможность сговора на рынке, на котором существует такое количество игроков. Ценовая ситуация отражает общую рыночную тенденцию: на фоне сокращающегося предложения наблюдается растущий спрос, что и провоцирует рост цен, соглашается с коллегой заместитель гендиректора группы компаний ДОН-Строй Тимур Баткин.



Главная --> Публикации