Главная --> Публикации --> Актуальные офисные проекты Дорогие квартиры станут еще дороже Как купить квартиру без обмана Запущена программа строительства деревянного жилья в россии Тем, кто обладает несколькими квартирами, придется раскошелиться

На сегодняшний день минимальная цена однокомнатной квартиры составляет более 70 тыс. долл. Средняя же стоимость однушки уже вплотную приблизилась к 100 тыс. долл. По данным АН Бекар, цены на вторичном рынке растут на 2 3,5 % в неделю, а на первичном и того быстрее в среднем на 3,5 4 %. Объяснения накрывшей город ценовой лавине эксперты дают стандартные: развитие ипотеки, экономический подъем в стране и повышение уровня благосостояния населения, рост числа инвестиционных сделок, различные политические факторы, ну и, конечно же, проявившиеся в полной мере последствия принятия пресловутого Закона об участии в долевом строительстве.
Первая и самая главная причина роста цен накопленный отложенный спрос, уверена Ирина Гудкина, заместитель директора АН Бекар. Цены начали расти еще в сентябре прошлого года, но многие считали это чистой случайностью и не торопились с покупкой квартиры. Когда в начале 2006 года рынок окончательно разогрелся, стало очевидно, что снижения стоимости жилья уже не будет. Все ринулись заключать сделки, что только подстегнуло дальнейший рост цен. Нагнетанию обстановки, по мнению И. Гудкиной, также способствовало развитие ипотеки. Доступность кредитных средств приводит к пополнению рядов потенциальных покупателей, а новых объектов на рынке гораздо меньше, чем нужно для удовлетворения платежеспособного спроса.

В Санкт-Петербурге наблюдается небывалый рост цен на жилье. При этом сложившаяся ситуация и основные тенденции кажутся до боли знакомыми всем, кто следил за развитием событий на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. Эксперты прогнозируют дальнейшее сокращение предложения, ажиотажный спрос, увеличение стоимости квартир и говорят о скором преодолении психологического барьера в две тысячи долларов за квадратный метр и даже выше.

Аналитики Центрального агентства недвижимости полагают, что объективной причиной происходящего является рост цен на нефть. Однако в основе любого экономического феномена лежат социальные и психологические (субъективные) факторы, включая особенности российского менталитета.



Скудность выбора наименьшее из зол, с которыми приходится сталкиваться тем, кто намеревается приобрести недвижимость. Нередко продажу квартиры собственник превращает в аукцион, и в итоге первоначальная цена может увеличиться на 5 10 тыс. долл. Иногда о новой стоимости объекта покупатель узнает уже в приемной нотариуса. Ипотечникам приходится брать кредиты на сумму большую, чем нужно на текущий момент, так как за время оформления необходимых документов выбранная квартира непременно подорожает.

Ажиотаж привел к значительному сокращению предложения, что, в свою очередь, способствовало уменьшению количества сделок. К началу августа количество предлагаемых к продаже квартир сократилось примерно в два раза. Если в предыдущие годы среднемесячный объем предложения на рынке составлял, по разным оценкам, от 16 до 28 тысяч квартир и комнат, то в июле их едва набралось 10 12 тысяч. Часть объектов собственники решили придержать до осени. Трудности с реализацией альтернативных сделок также стали причиной ухода с рынка части продавцов и покупателей. Из‑за стремительного роста цен цепочки рассыпаются и улучшение жилищных условий люди откладывают до лучших времен.

В сегменте новостроек средняя стоимость типовых квартир достигла уровня, который специалисты прогнозировали на конец 2006 года. По данным корпорации Адвекс. Недвижимость, во втором полугодии ожидается дальнейший рост цен как минимум на 15 20 %. Спрос подогревается еще и тем, что сейчас на первичном рынке уже невозможно приобрести жилье в доме, срок сдачи которого госкомиссии определен серединой 2007 года, не говоря уже о готовых или почти готовых объектах.

Как и следовало ожидать, быстрее всего (в среднем на 10 15 % в месяц) растет в цене наиболее дешевое жилье малогабаритные квартиры в панельных и кирпичных домах массовых серий в спальных районах, например в хрущевках, брежневках, кораблях. Несмотря на низкие потребительские характеристики, такие объекты пользуются стабильным спросом. Впрочем, специалисты прогнозируют скорое снижение темпов роста цен на подобное жилье, его рыночная стоимость и так уже существенно завышена. Пока же покупатели, не задумываясь, хватают первый более-менее подходящий вариант. Можно сказать, что для неликвида настал звездный час.

На увеличение стоимости квадратного метра в новостройках оказывает влияние и тот факт, что на фоне стабильно растущего спроса некоторые крупные компании-застройщики, чтобы извлечь из проекта максимальную прибыль, предпочитают не продавать квартиры на ранних стадиях строительства. Так, по информации Центрального агентства недвижимости, до осени приостановлены продажи трех- и четырехкомнатных квартир в строительной компании Северный город, а наиболее ликвидные однушки планируют не выводить на рынок до начала будущего года. Аналогичной политики придерживаются и другие застройщики, например ЛЭК, Ленстройтрест, С. Э. Р.. В целом, многие компании были бы рады не искать обходные пути и не нарушать закон, а реализовывать квартиры в уже построенных домах, только для этого надо иметь оборотные средства, а они есть далеко не у всех. Такая же картина наблюдается и на вторичном рынке. Фактически жилье сегодня продают только те, кому это действительно необходимо.



Городские власти считают, что пик роста цен уже миновал. Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга, приводит следующие данные: за первое полугодие 2006 года сдано порядка 800 тыс. кв. м жилья, что приблизительно равно прошлогодним показателям. По неофициальным же подсчетам, количество введенных в строй квадратных метров вполовину меньше. Насчет цен эксперты также далеко не так оптимистичны.

Строители, со своей стороны, винят во всем администрацию и ее крайне пассивную позицию. Власти, имея достаточно широкий набор инструментов, с помощью которых можно влиять на ситуацию на рынке, предпочитают бездействовать. А количество квартир, продаваемых в строящихся домах, между тем стремительно сокращается. Кроме того, плохо налажен механизм предоставления земли под строительство. Также, по мнению участников рынка, должен быть разработан и реализован комплекс мер, направленных на усиление государственного регулирования и контроля цен на жилье.

Еще недавно таких деревень насчитывалось около сотни. Большинство из них решено реконструировать под многоэтажную застройку, часть снести. Сохранятся же 1 Это деревни Верескино, Подрезково и Мелькисарово Молжаниновского района в Северном административном округе столицы, поселок Дачный - в СВАО, поселок Восточный и Акулово в ВАО, усадьба Захарьино-Знаменское и деревня Потапово в ЮЗАО, Толстопальцево в Западном округе. В общей сложности они занимают 1200 гектаров площади. Проживает же там примерно 23 тысячи жителей.

По прогнозам Натальи Кирсановой, заместителя директора Центрального агентства недвижимости, на первичном рынке до конца года стоимость жилья увеличится примерно на 20 30 %. Однако, по мнению специалистов компании, рынок действительно ожидает кризис кризис бешеных прибылей, которые сегодня получают застройщики. Уже сейчас наблюдается некоторый отток покупателей в сегмент вторичного жилья.
Рынок не сможет долго сохранять те же неразумные темпы роста цен, какие наблюдаются в настоящий момент. Они носят скорее психологический, нежели экономический характер. Я думаю, в ближайшее время цены остановятся, а к новогодним праздникам вновь начнут расти, но уже плавно и предсказуемо, полагает Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения корпорации Адвекс. Недвижимость, член совета Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. По его словам, идеальной является ситуация, когда на фоне стабильно высокой активности рынка ценовой прирост составляет 15 20 % в год.
На территории российской столицы в ближайшее время начнется малоэтажное строительство - то есть домов на одного хозяина, или, как сейчас принято называть, коттеджей. Об этом сообщил корреспонденту РГ руководитель ГУП Управление перспективных застроек Владимир Хайкин. Но строиться они будут не хаотично, где какому олигарху понравится, а на территории деревень, входящих в состав столицы.

- Ликвидированы будут деревни, попавшие в городские программы, - вроде строительства нового микрорайона Щербинка, а также те, что оказались вблизи полей аэрации или грязных производств, где людей нельзя селить по санитарным и экологическим нормам. Эти территории уйдут под промзоны или природный комплекс. А перечисленные деревни уже примыкают к природному комплексу, то есть находятся в благоприятной для жизни зоне.

Почему выбор пал именно на них? Комментирует главный архитектор Москвы Александр Кузьмин:

- К каждой из деревень город за счет своего бюджета подведет необходимые коммуникации - свет, воду, канализацию, телефон, - рассказал РГ Хайкин. - По московским городским нормам там будет построена вся социалка - магазины шаговой доступности, детские сады, школы, поликлиники. Проекты планировок каждой территории будут готовы уже к концу текущего года. После того как их рассмотрит и утвердит правительство Москвы, начнется реальная работа по реконструкции самих деревень. Я думаю, что это случится в начале будущего года. А года через три они будут иметь вид, которого российская столица может не стесняться. Ведь стыдно же, что обитатели этих населенных пунктов живут словно не в Москве, а в какой-то тмутаракани.

Но сохранить их решено не в виде развалюх, какие из них существовали до сих пор.

А если эту землю скупят и захотят там построить все тот же небоскреб, с которого прибыль можно получить еще большую? - спрашиваю я у Хайкина. Это невозможно, - утверждает он, - так как есть план генерального развития города, и если территория предназначена под малоэтажную застройку, никто не вправе это изменить. Впрочем, самим жителям деревень - нынешним и будущим - вольничать с размерами хором тоже не дадут. Как пояснил Александр Кузьмин, проект планировки деревень будет не совсем обычным. Он немного будет напоминать порядок, по его словам, существовавший при Екатерине Великой. Тогда жителям говорили: уважаемый господин, ваш дом должен находиться в 5 метрах от красной линии улицы и не выше десяти метров высотой. Это значит, два полноценных этажа и мансарда. И все!

Когда инфраструктура обновится, деревенские жители будут вправе сами решать: оставить тот дом, какой у них был и в том же виде, взять кредит в банке и реконструировать его или вообще продать землю. В любом случае они не проиграют: земля со светом, газом и телефоном стоит отнюдь не столько же, сколько кусок в чистом поле без ничего.

Вас волнует будущее вашей деревни? Звоните по телефону горячей линии ГУП Управление перспективных застроек: 739-02-39 с 10.00 до 18.00 по будним дням.

В любом случае жителям явная выгода. Иметь дом с земельным участком в самой Белокаменной и больше не дрожать - снесут не снесут, - как дрожали последние десятилетия! Это ли не счастье? Но зачем, спрашивается, это нужно городу? При нынешнем-то дефиците земли. А почему в Париже, Лондоне и других столицах мира есть малоэтажные кварталы, а в Москве, исторически не тяготевшей в высоту, их быть не должно? - вопросом на вопрос отвечает Владимир Хайкин. А главный архитектор города, красота для которого - главное, говорит: Небольшие домики не только не мешают городу, напротив, новыми красками дополняют его ландшафт, да и цветов и зелени тоже добавят.

Архитектор главный идеолог проекта

С 27 июня по 2 июля в Лондоне ведущие девелоперы и консультанты Великобритании проводили семинар для российских специалистов в сфере недвижимости Девелопмент объектов смешанного использования.

Архитекторов условно делят на три типа: бюджетный, коммерческий и звезда. Бюджетного архитектора, как правило, приглашают в тех случаях, когда заказчик или девелопер ограничен в средствах. Это либо молодые, либо не имеющие опыта конкретно в данном направлении специалисты, готовые работать за небольшое вознаграждение. Решение, предложенное бюджетным архитектором, может оказаться весьма успешным за счет нестандартного подхода, однако гораздо чаще случается так, что на практике такие проекты очень трудно реализовать или впоследствии возникают проблемы, например с эксплуатацией объекта.

Среди лондонских девелоперов распространена практика создавать отдельную сборную команду под каждый проект. Первым к работе привлекают руководителя проекта (его также можно назвать продюсером), который подбирает специалистов, согласовывает цели проекта с заказчиком, а также контролирует его исполнение. Однако, пожалуй, самой важной задачей руководителя является поиск архитектора, ведь именно он станет главным идеологом проекта. Неудивительно, что этому придается такое большое значение. Неудачно сделанный выбор может пагубно сказаться на реализации проекта или даже развалить его, но виноватым при этом все равно останется девелопер.

Третий тип архитектор с именем и отличной репутацией на рынке. Приглашение звезды серьезно увеличивает бюджет проекта и, скорее всего, сроки его окупаемости, однако для девелопера это в первую очередь работа на имидж как компании, так и проекта. Средний для Лондона срок окупаемости в 8 10 лет при привлечении известного архитектора растягивается на 15 20 лет. С другой стороны, доходное здание в центре города в среднем служит 25 30 лет, после чего его признают устаревшим и сносят, чтобы на этом месте построить современный и, следовательно, приносящий большую прибыль объект. Если же архитектурное решение оригинально и необычно и здание, по сути, является произведением искусства, то оно будет востребовано и через 50 или даже 100 лет.

Коммерческий архитектор должен иметь опыт работы с похожими проектами, знать их особенности и подводные камни. Он гарантия того, что объект будет спроектирован разумно и качественно и в случае грамотной реализации станет приносить запланированный доход.

Примером звездного объекта можно считать здание компании Swiss Re, созданное по проекту знаменитого Норманна Фостера и за свой цвет и форму прозванное жителями Лондона Огурец. Несмотря на то что оно было построено в 2005 году, специалисты уже признали его вехой в истории архитектуры. По расчетам срок окупаемости этого объекта немаленький около 20 лет, однако для заказчика имиджевая составляющая проекта и продвижение имени своей компании были важнее, чем его доходность. Впрочем, Огурец коммерчески успешен арендные ставки в нем сегодня одни из самых высоких в Лондоне (в среднем 880 фунтов за 1 кв. м).

Крупнейшие проекты Лондона

Многофункциональный комплекс Broatgate (вариант реконструкции старого лондонского вокзала) яркий пример проекта, выполненного коммерческим архитектором. Вообще, в последние двадцать лет вокзалы в Лондоне часто становятся объектом редевелопмента и оптимизации, поскольку занимают обширные площади и притягивают большие потоки людей, но при этом их застройка (например, старыми складскими помещениями), как правило, непрактична с точки зрения доходности. Проекты реконструкции вокзальной территории обычно включают в себя множество культурно-развлекательных объектов, которые привлекают посетителей. В результате можно существенно увеличить эффективность использования площадей, сохраняя при этом здания вокзалов как памятники архитектуры.

Еще одна работа Норманна Фостера район More London. На территории в 6 га, ранее занимаемой складами, сейчас находится мэрия Лондона, четырехзвездочный отель Хилтон и офисные здания. Благодаря центральному расположению арендные ставки довольно велики 625 фунтов за 1 кв. м.

Проект интересен своими решениями по рациональному использованию территории. Например, в нем есть здание, встроенное в бывший железнодорожный мост, а также небольшая круглая башня, буквально втиснутая в свободные десять метров между двумя другими объектами. Офисы расположены даже в стеклянных переходах между зданиями. Развлекательная часть комплекса в числе прочего предусматривает широкую арену, на которой проводят различные мероприятия и постоянно работает команда аниматоров.

Реализация проекта Broatgate начата в 1984 году. Здание вокзала должно превратиться в торгово‑офисно-развлекательный комплекс площадью 500 тыс. кв. м, из которых в настоящее время построено 350 тыс. Broatgate, как и большинство крупных проектов, пережил уже несколько циклов (период от начала роста до начала падения цен), во время которых строительство приостанавливалось или возобновлялось в зависимости от ситуации. На рынок площади выводили порционно, чтобы избежать его перенасыщения.

В Докленде застраивается район Canary Wharf. Девелопером этого масштабного проекта выступает канадская компания Canary Wharf Group. Его реализация была начата в 1986 году, также осуществляется фазами и рассчитана на несколько рыночных циклов. Сейчас в Canary Wharf расположены 18 офисных, один торговый и один конференц-центр, а также пять паркингов. Чтобы квартал не пустел по ночам и в нем не обострилась криминогенная обстановка, здесь возводят жилье. После завершения проекта Canary Wharf будет включать в себя около 10 % всех офисных площадей Лондона, а в целом запланировано 5 млн кв. м жилых и коммерческих площадей, из которых 1,6 млн уже выведены на рынок. Однако в настоящее время строительство офисов в районе временно приостановлено: на рынке наблюдается некоторый спад, и девелоперы ожидают очередного всплеска спроса и роста цен, чтобы продолжить застройку.

Другой вокзальный объект King Kross называют крупнейшим проектом развития территории в Европе. Помимо строительства тоннеля, по которому за два с половиной часа можно будет добраться от Лондона до Парижа, на площади в 40 га в помещениях складских комплексов, которые являются памятниками архитектуры и потому не подлежат сносу, планируется создать торговые зоны и коммерческую школу искусств. Множество культурных объектов, расположенных на территории, привлекают посетителей в малопроходимую зону, находящуюся за вокзалом.

Реконструкции подвергают не только вокзалы, но и стадионы. Так, знаменитый Уимблдонский стадион решено превратить в многофункциональный комплекс, построив на его территории на деньги налогоплательщиков торговые и развлекательные зоны, а также отель на 400 номеров.

Интересной особенностью этого проекта являются большие подземные площади, представляющие собой целый город. Из одного здания (фактически любого) района Canary Wharf можно попасть в другое, не выходя на улицу. Под землей расположены торговые галереи и рестораны, там же находится вход в метро. Такая оригинальная организация территории обусловлена канадским происхождением компании‑девелопера. Для Канады с ее холодным климатом создание подобных подземных городов очень эффективно. Кстати, Россия, где климатические условия похожие, могла бы перенять этот опыт.

Кстати, о рынке жилья. В Лондоне обычной практикой является не покупка квартир в собственность, а приобретение прав аренды на 99 лет. Это делается для того, чтобы через 100 лет устаревшее здание можно было снести без каких‑либо юридических проблем. Стать собственником стоит не намного дороже, чем на указанный срок купить право аренды. Причем его можно передавать по наследству.

Еще одна особенность застройки Лондона стремление избежать разделения города на богатые и бедные кварталы, которое, по мнению властей, провоцирует раскол общества. С другой стороны, соседство людей с разным уровнем достатка создает дополнительную социальную напряженность. Например, район Paddington Basin раньше был заселен людьми с низким достатком, часть таких домов там все еще сохранилась. Сегодня на этой обширной территории (3,5 га) возводят жилье и офисы, и обитатели новых домов порой вынуждены нанимать охрану, чтобы защититься от соседей. Тем не менее позиция местной администрации такова: при строительстве любого жилья, даже элитного, часть площадей обязательно должна выделяться на социальные нужды.

Бывает, что консультанты ошибаются и в обратную сторону. Например, проект Глаз самое высокое в мире колесо обозрения, созданное с использованием строительных технологий, применяемых при возведении небоскребов, и подаренное городу компанией British Airways, изначально не планировался как доходный. Согласно первоначальным расчетам, он должен был простоять всего три года, однако при стоимости в 75 млн фунтов окупился всего за два года и продолжает приносить доход.

Хочется сказать несколько слов и о девелоперских ошибках, которые случаются как при создании небольших объектов, так и при реализации крупных проектов с многомиллионными инвестициями. Примером может служить огромный выставочный комплекс под названием Купол 1000-летия Англии, построенный к юбилею, который праздновали в 2003 году. Предполагалось, что в дальнейшем его можно будет эффективно использовать как спортивную арену или развлекательный комплекс. Но дело в том, что месторасположение для объекта было выбрано неподалеку от Докленда, на территории, которая является депрессивной. Приглашенные консультанты, разрабатывавшие концепцию проекта, рекомендовали лондонским властям параллельно инвестировать в транспортную инфраструктуру и благоустройство района. Однако заказчик решил воспользоваться лишь частью подготовленного специалистами решения, а именно идеей привлечения в проект девелоперов со стороны, которые должны будут обеспечить его дальнейшее развитие. Выставочный комплекс Купол 1000-летия Англии считается на сегодняшний день самым большим крытым сооружением в мире, однако, несмотря на проведенные тендеры, девелоперов для него так и не нашлось и объект остается убыточным. Сейчас готовится реконцепция объекта, причем рассматривают даже вариант сноса комплекса.

Большую часть зданий в Лондоне строят для последующей перепродажи. После вывода объекта на рынок и создания пула арендаторов девелопер покидает проект, а на его место приходит институционарный инвестор. Срок согласования проекта в среднем составляет три года. Когда речь идет о строительстве в центральной части Лондона, приглашение звездного архитектора часто становится вынужденной мерой, поскольку репутация и кредит доверия его работам существенно упрощают прохождение всех инстанций, особенно если планируется возводить высотное здание.

Особенности британского девелопмента

Проекты государственного значения реализуют по инициативе властей и за счет бюджетных средств. Частных инвесторов привлекают уже на более поздних этапах. Одним из главных проектов такого рода сегодня является строительство Олимпийской деревни. Проведение Олимпиады 2012 года не только принесет Лондону доход от туризма и рекламы, но и позволит развить депрессивный район, в котором будет размещена Олимпийская деревня.

При согласовании проектов большую роль играет общественное мнение и поддержка муниципалитета, причем последняя во многом зависит от позиции жителей района (а не наоборот, как это обычно происходит в России). Поэтому население подробно информируют о предполагаемом проекте, его последующем продвижении, о ходе строительства, кроме того, проводят общественные обсуждения и круглые столы, большое внимание уделяют различным программам лояльности и социальной инфраструктуре.

Рынок коммерческой недвижимости Лондона сейчас находится в стадии стагнации, то есть предложение превышает спрос. Многие строительные проекты замораживают до лучших времен. При этом владельцы зданий не снижают ставки, а просто ждут, пока рынок вновь войдет в активную фазу. Из‑за низкого спроса девелоперы уже не пытаются искать на объект арендаторов самостоятельно, а пользуются услугами специалистов. Как правило, для этого привлекают две брокерские компании, поскольку считается, что такая схема создает здоровую конкуренцию и стимулирует агентов работать активнее.

Практика изъятия земли для государственных нужд в Лондоне также имеет свои особенности. В Великобритании считается, что право собственности священно, но интересы нации превыше всего. Поэтому земельные участки или строения, находящиеся в частной собственности, власти выкупают, причем по рыночной цене или даже чуть дороже. Однако если собственник по каким‑то причинам не хочет продавать принадлежащую ему недвижимость, муниципалитет может подать на него в суд. Если суд признает, что требования властей обоснованны, он вынесет решение о принудительном выкупе. Такая схема исключает ситуацию, когда коррумпированные чиновники действуют в интересах бизнеса или частных лиц, претендующих на данный объект.

Благодаря мягкому лондонскому климату на многих объектах коммуникации, лифтовые шахты, пожарные лестницы, машинные отделения и котельные выводят за пределы здания. Девелоперы стараются не занимать внутренние площади служебными помещениями, таким образом увеличивая доходность объекта. В новых постройках предусмотрена в основном свободная планировка, отделка присутствует только в местах общего пользования, которые чаще всего сконцентрированы в середине этажа. При этом девелопер заранее готовит несколько вариантов стандартных планировок, исходя из предполагаемой специализации компаний-арендаторов.

Обычно в аренду сдают целый этаж, при этом стандартный период десять лет. На меньшие сроки собственники соглашаются неохотно, и арендная плата в этом случае будет выше. Зато при заключении долгосрочного договора арендаторам на полтора года предоставляют своего рода арендные каникулы, освобождая на это время от арендной платы: им остается оплачивать только коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. Арендные ставки, как правило, пересматривают раз в пять лет. Депонент не требуется, однако широко применяется банковская гарантия, которая помогает защитить интересы арендодателя в случае неплатежеспособности компании-арендатора.

Еще один интересный момент отношение к памятникам архитектуры, в том числе и промышленной: старым зданиям складов, газгольдерам, докам, пакгаузам и т. д. Их запрещено сносить, однако можно перемещать, реконструировать или даже изменять их назначение. Например, многие старые доки превращают в жилые дома, надстраивают их стеклянными мансардами, а старые краны на стенах, с помощью которых раньше поднимали грузы на верхние этажи, сохраняют: они придают обновленному зданию особый колорит. Другой пример газгольдер, находящийся на территории King Kross. Его решено перенести, а на месте емкости с газом возвести новое строение круглой формы.
Сотрудничество с Сулейманом Керимовым и его Нафта-Москвой помогло группе ПИК стать полновластным хозяином Краснопресненского сахарорафинадного завода, располагающего 7 га в центре проекта Большой Сити. Группа выкупила 98% акций завода, а Керимов заработал на перепродаже или посредничестве.

В Лондоне парковочные места предоставляют из расчета одно парковочное место на этаж площадью приблизительно 1000 кв. м. Считается, что только президент компании ездит на работу на собственном автомобиле, а остальные сотрудники должны передвигаться на метро. Благодаря такому подходу, кстати, активно поддерживаемому властями, деловые районы освобождаются от машин, сокращается количество пробок. Возможно, когда в Москве и других крупных городах, где сегодня стандартным требованием арендаторов является предоставление одного машиноместа на 50 кв. м площади, транспортная ситуация станет совсем критической, лондонская практика получит широкое распространение и у нас.

За последние полгода у завода дважды сменился хозяин. Высокопоставленный сотрудник мэрии рассказал Ведомостям, что владельцем КСРЗ стала группа ПИК. Тот факт, что ПИКу принадлежат 98% акций завода, Ведомостям подтвердил и Артем Эйрамджанц, первый зампред правления группы.

Краснопресненский сахарорафинадный завод (КСРЗ) занимает 7 га на Мантулинской улице. Эти площади расположены в центре крупнейшей (около 1000 га) московской стройки Большого Сити. Землю на Мантулинской эксперты оценивают в $15 млн за каждый гектар.

Участники рынка были уверены: ни одна из сторон не допустит, чтобы завод достался противнику. В итоге доли обоих спорщиков выкупила Нафта-Москва. Источник, близкий к владельцу компании, в апреле сообщал Ведомостям, что владельцы ПИКа сами предложили свою долю Керимову, а затем последовала сделка с Гутой. Доля ПИКа, по оценке источника, обошлась в $80 млн, соответственно была оценена и доля Гуты (примерно $28 млн). Руководитель пресс-службы группы ПИК Дмитрий Ивлиев говорил тогда, что компания находится в процессе сделки и связана обязательствами не разглашать детали. А Нафта хотела строить на территории КСРЗ офисы и жилье вместе с акционерами Вимм-Билль-Данна (неподалеку, на территории 4-го Московского мельничного комбината, они уже возводят офисно-жилой комплекс в $1 млрд).

71% акций завода были у ПИКа по крайней мере до апреля 2006 г. Год группа вела корпоративную войну за завод с Объединенными кондитерами (СП группы Гута и правительства Москвы), которые владели блокпакетом КСРЗ. Став акционером завода год назад, группа ПИК собралась строить здесь жилье на 170 000 кв. м и пыталась провести допэмиссию акций КСРЗ, но Объединенные кондитеры блокировали ее.

Керимов создал условия для развода сторон: заработал и вышел из проекта, считает источник в департаменте науки и промышленной политики Москвы. Так думает и близкий к ПИКу источник. Сделки по перепродаже, в том числе и на рынке недвижимости, конек Нафта-Москвы. В апреле она стала совладельцем Мосстройэкономбанка, которому принадлежит Смоленский пассаж, в июне получила контроль над СПК Развитие, объединяющей три строительные фирмы, а в июле известила мэра о том, что владеет 17% акций холдинга Моспромстрой. Ни одно из этих приобретений не осталось у Нафты: Развитие перекупил Базовый элемент Олега Дерипаски, Моспромстрой и Мосстройэкономбанк группа БИН. В истории с КСРЗ Керимов мог выступить как рейдер: выкупить долю бизнеса у нежелательного игрока и перепродать его заказчику, заработав на разнице стоимости пакета, предполагает Иван Андриевский, управляющий партнер компании 2К Аудит Деловые консультации.

Получить комментарии в Нафте не удалось, а источник, близкий к акционерам ВБД, утверждает, что Керимов закончил эту историю три месяца назад. А Эйрамджанц говорит: Мы были и остаемся собственниками КСРЗ, группе компаний ПИК принадлежит более 98% акций завода.

Теперь ПИК планирует строить на месте КСРЗ офисы, утверждает Эйрамджанц. В департаменте градостроительной политики Москвы сообщили, что на этой территории запланировано строительство жилой и торгово-офисной недвижимости. Сотрудник компании КВ Инжиниринг считает, что на территории завода можно построить около 300 000 кв. м офисов или жилья бизнес-класса: Это будет, скорее всего, высотное строительство, себестоимость его около $1500 за 1 кв. м, а продажная цена не менее $700 То есть, вложив менее $500 млн, компания может заработать около $1,65 млрд (без учета городской доли, составляет около 40%).

Представитель Гуты Андрей Першин от комментариев отказался. Источник, близкий к топ-менеджерам Гуты, уверен, что ограничить Керимова в правах продажи КСРЗ было нельзя. Если Керимов выкупал пакеты обоих акционеров, а потом перепродал акции ПИКу, то рентабельность сделки составит 30-40% ($30-44 млн), считает топ-менеджер небольшой рейдерской компании. При заказе ПИКа маржа посредника около 20%.



Группа компаний ПИК состоит более чем из 20 организаций, в равных долях принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову. В 2005 г. профинансировала и построила 843 000 кв. м жилья. Оборот в 2005 г. около $900 млн.



Главная --> Публикации