Главная --> Публикации --> Дачная амнистия: миф или реальность Батурина поможет дерипаске Слияние и поглощение Сити бывает и деловым, и промышленным Земля под многоквартирными домами

Ничья земля

Московские власти и строительные компании уже давно изыскивают резервные участки для нового строительства. Одним из таких неосвоенных источников земли признаны территории под линиями электропередач (ЛЭП). По подсчетам московских властей, под этими сооружениями недоступными для строителей остаются сотни гектаров.

С точки зрения земельного законодательства участки под ЛЭП никак не выделены, они не оформлены ни за РАО ЕЭС, ни за другими энергетическими компаниями. Дело в том, что то же РАО никогда не занималось своей землей. В свое время мы обращались к ним с предложением помочь в оформлении этой земли в собственность, однако руководство компании отказалось от нашего предложения, рассказывает руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство Юрий Борисенко. По его словам, в результате получается, что эти земли имеют общегородской статус, а следовательно, ими могут распоряжаться городские власти, которые и вправе предоставить их в безвозмездное срочное пользование. Как в свою очередь неоднократно заявлял глава департамента по связям со СМИ Федеральной сетевой компании Андрей Егоров, в настоящий момент энергетикам требуется разрешение местных властей даже для того, чтобы срубить дерево, упавшее на ЛЭП.

Прошлое, настоящее и будущее земель, расположенных под ЛЭП, регулируется 87 статьей Земельного кодекса. Согласно этому документу, такие участки признаются землями энергетики. Однако порядок их использования практически никак не прописан и может определяться правительством, органами исполнительной власти регионов или органами местного самоуправления в зависимости от принадлежности этих земель. Более того, единственная ограничительная формулировка содержится в 89 статье кодекса. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики могут устанавливаться охранные зоны электрических сетей гласит ее второй пункт. Всем понятно, что могут это не обязаны. При этом тот же кодекс откровенно позволяет предоставлять земли энергетики в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства или иных нужд. По мнению юристов, такой статус вряд ли можно назвать определенным.

Строить запрещается

В мае 2006 года депутаты Госдумы решили законодательным путем изменить сложившуюся ситуацию и закрепить земли энергетики исключительно за российским правительством. Как рассказал тогда заместитель председателя думского Комитета по энергетике, транспорту и связи Юрий Липатов, вокруг этих участков необходимо в обязательном порядке установить охранные зоны, размер которых должен определять кабинет министров. Однако депутаты были настолько скромны, что даже не предлагали распространить действие этой нормы на города и поселения. Несмотря на такую нерешительность, поправка так и не была в целом одобрена нижней палатой парламента.

По данным участников рынка, на юго-западе недавно был реализован один из проектов по переносу ЛЭП в подземный коллектор. В рамках проекта перекладка километра проводов стоила около 1 млн евро. Я не знаю, кто проводил эти расчеты, но в принципе порядок цен в них указан верно. Наша компания подсчитывала стоимость перекладки ЛЭП в Химках и выяснила, что около 600 метров проводов упаковать в кабель стоит 400 тыс. евро. Учитывая то, что в Москве стоимость этих затрат выше, получается, что один метр ЛЭП можно перебазировать за 1 тыс. евро, комментирует эти показатели Юрий Борисенко. В неофициальных разговорах Мосэнерго также ссылается на такие расчеты.

Двусмысленному статусу таких земель противопоставлено энергетическое законодательство, согласно которому в охранной зоне ЛЭП запрещено всякое строительство. С точки зрения энергетического законодательства существует запрет на строительство в охранной зоне ЛЭП, которая обычно составляет до 25 метров, рассказывает Юрий Борисенко. Поэтому, по его словам, многие строители занимаются перекладкой ЛЭП под землю, так как в этом случае охранная линия сокращается до одного метра. Можно положить провода в специальные бетонные короба, позволяющие обеспечить их безопасность и бесперебойную работу энергоснабжения. В таком случае на этом месте можно построить все что угодно, и инвестор получает целую площадку. Однако в любом случае нужно обеспечить возможность доступа в коллектор на случай аварии или профилактических работ, добавляет эксперт.

Смогут ли участки под ЛЭП привлечь в дальнейшем большое число инвесторов вопрос сложный. Помимо финансовых затрат на их пути в данном случае стоят и юридические тонкости, а также непонятна их востребованность у покупателей, ведь электромагнитное излучение подземных ЛЭП относится к факторам, чье влияние на здоровье людей не было исследовано. Препятствует застройке также и тот факт, что земли под столичными предприятиями относятся к специализированной категории, а вывести из Москвы целую мануфактуру занятие не менее затратное, чем переложить провода в коллектор. Однако программа по перепрофилированию промзон уже стала одним из главных источников площадок для столичных строителей, в том числе и самых крупнейших.
Столичные власти собираются ограничить въезд в город «грязного» автотранспорта, однако федеральные чиновники препятствуют этим планам.

Очевидно, что далеко не каждая компания может позволить себе такие затраты, однако каждый спрятанный метр ЛЭП позволяет освободить под застройку 25 кв. м площадки. Поэтому некоторые компании уже взялись за реализацию таких планов. В свое время линии электропередач под землю перекладывали строители группы компаний Конти и компании Т.К. Квадрат Валерия Сухоцкого. В последнем случае Мосгорэкспертиза оценила затраты инвестора на перенос ЛЭП в $28,9 млн.

Главными источниками загрязнения воздуха являются автомашины, дизельные грузовики и автобусы, а также работающие на угле электростанции. Однако в Москве более 90% всех выбросов приходится именно на автотранспорт. Ежегодно выбрасывается в окружающую среду около 2 млн тонн твердых, жидких и газообразных отходов, многие из которых крайне токсичны для человека. В среднем, при пробеге 15 тысяч километров за год, автомобиль сжигает 2 тонны топлива и 30 тонн воздуха, в том числе 4,5 тонн кислорода. При этом в атмосферу выбрасывается 700 кг угарного газа, 400 кг диоксида азота, 230 кг углеводородов, среди которых особо опасный канцероген бензопирен. Отработанные газы автомобиля содержат соединения свинца, кадмия, цинка, меди, железа, марганца, хрома, кобальта, олова. В самых благоприятных районах столицы ежегодно автотранспорт выбрасывает на головы москвичей 1,5 тысячи тонн загрязняющих веществ на квадратный километр. В самых проблемных зонах города этот показатель достигает 10 тысяч тонн на квадратный километр.

Глава департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин заявил, что московские власти планируют в ближайшее время определить на основе данных экомониторинга наиболее экологически неблагоприятные зоны города, которым будет присвоен статус «безвыхлопных». Въезд автотранспорта в эти районы будет разрешен только автомобилям, оснащенным нейтрализаторами и имеющим подтверждение этого в специальном экологическом паспорте. Специалисты полагают, что федеральные органы власти, как это уже неоднократно бывало, постараются через суд отменить решение Москвы, объявив его противоречащим законодательству, при этом, запретив столичную инициативу, взамен ничего не предложат для улучшения экологической ситуации в городе. Москвичам, считают экологи, придется спасать себя самим, подавая в суд на бездействующие госорганы, которые призваны обеспечивать конституционные права россиян на экологически благоприятную среду.

Федеральные органы власти почти два года назад упразднили экологический контроль, введенный правительством столицы, объявив его незаконным. Поэтому поймать чадящую машину, у которой есть отметка о техосмотре (известно, как просто его купить), и оштрафовать за выбросы теперь некому. Новая инициатива Москвы по внедрению экологических паспортов на въезд в особо охраняемые зоны, по мнению специалистов, также будет «зарублена» федеральными органами власти. Заместитель министра природных ресурсов Кирилл Янков заявил, что идея хороша, но юридически неправомерна (правда, он не уточнил, какому правовому акту противоречит новая инициатива столицы). Единственное, что разрешат Москве, считают юристы – это ввести согласно закону «Об охране атмосферного воздуха» дополнительные ограничения по времени на въезд грузовиков в эти зоны. Сегодня, например, передвижение грузовиков по Москве запрещено с 1 октября по 31 марта с 7:00 до 22:00, с 1 апреля по 30 сентября с 7:00 до 20:00, кроме субботних, воскресных и праздничных дней. Однако проблему это не решит, поскольку законом предполагаются особые условия, при которых позволительно пренебрегать этими ограничениями, если грузовик получил спецпропуск. А получить пропуск, как и техосмотр, также нетрудно.

Наибольший удельный вес в структуре выбросов занимает грузовой автотранспорт – около 50%, легковые машины – 35 и автобусы – 1 При этом, отмечают эксперты, ежегодно прирост выбросов основных загрязнителей городского воздуха – грузовиков – увеличивается на 5-10%. Связано это с как увеличением парка (этому способствует рост производства, строительства в городе), так и с ухудшением технического состояния машин, особенно иногородних, которые принадлежат частникам или мелким хозяйствам. При этом многие строительные и торговые компании предпочитают пользоваться услугами именно иногородних частников, поскольку те предлагают цены на свои услуги в два-три раза ниже, чем московские комбинаты. Специалисты утверждают, что самое плачевное экологическое состояние как раз у самых востребованных машин – дешевых иногородних грузовиков. «Согласно законодательству, на комбинатах должен проводиться ежедневный линейный контроль технического состояния выезжающих на работу машин, – сказал RBC daily координатор токсической программы «Гринпис России» Алексей Киселев. – В то время как частные машины государственным органам теперь позволительно проверять только раз в год».

Специалисты считают, что «бодаться» федералы с Москвой будут бесконечно, так как федеральное правительство боится любых проявлений самостоятельности московской мэрии. Единственный выход у москвичей, чтобы не задохнуться от выхлопов во время этой борьбы власти, – это подавать на ответственные за экологическую обстановку органы в суд. «Каждый гражданин вправе подать иск в Прокуратуру, в Верховный суд, если считает, что нарушаются его права на экологически благоприятную среду», – сказал RBC daily юрист компании «Пепеляв, Гольцблат и партнеры». Если иски станут массовыми, считают экологи, государство будет вынуждено не только зарубать инициативы регионов, но и предлагать пути решения проблемы. «А то, похоже, что чиновники, которые ездят в машинах с кондиционерами и живут в самых экологически благоприятных районах, даже не подозревают, что эта проблема существует», – сказал RBC daily представитель московской экологической общественной организации.

Тем не менее федералы не собираются разрешать московскому правительству улучшить качество в воздуха в столице, несмотря на критичность ситуации (концентрация вредных веществ в Москве в десятки и сотни раз превышает аналогичные показатели, например, в Лондоне). По словам председателя правления Конфедерации обществ прав потребителей Дмитрия Янина, в России принята федеральная программа развития автопрома, по которой предусмотрен постепенный переход на уровень выхлопа «Евро-2», и устанавливать свои нормативы и навязывать потребителю сертификацию в виде экологического паспорта московские власти не уполномочены. То есть москвичи просто вынуждены дышать выхлопами «КамАЗов» и «МАЗов», ожидая светлого часа, когда все старые грузовики будут списаны и заменены на новые, с «чистыми» двигателями. Произойдет это, по разным подсчетам, через 15-20 лет.

Таким образом, столичное правительство пытается ввести в действие программы помощи различным категориям москвичей и поддержать национальный проект Доступное жилье. В Москве это необходимо делать, поскольку заоблачные цены сделали покупку жилья для среднего класса, живущего в столице, практически недоступным.

В недрах московского правительства зреет очередная программа, призванная обеспечить жильем тех москвичей, кто не может сделать это самостоятельно. При этом нацелена она не на тех, кто стоит в очереди на получение бесплатного жилья, а для тех москвичей, кто способен приобрести жилье самостоятельно.

По замыслу чиновников, рассчитывать на помощь города должны не только очередники, но и другие категории москвичей, желающих решить квартирный вопрос. Солидная часть программы, по словам Петра Сапрыкина, посвящена доступному жилью для москвичей, которые не стоят в очереди. Отметив, что документу предстоит пройти серьезное обсуждение и согласования в структурах правительства Москвы, он воздержался от подробного комментария данного проекта, и пока неизвестно, какие именно меры будут приняты в рамках программы: идет ли речь о выкупе москвичами квартир у города по себестоимости или о городских субсидиях для отдельных категорий граждан, или о субсидиях процентной ставки по банковскому ипотечному кредиту.

О подготовке очередной такой программы сообщил глава Департамента жилищной политики мэрии Петр Сапрыкин на пресс-конференции, посвященной обсуждению нового столичного законодательства в области жилья. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы подготовил проект среднесрочной программы Москвичам доступное жилье, задача которого сократить время ожидания в очереди на жилье до 10 лет.

Тем временем городу предстоит выполнить все свои обязательства перед каждым из 173 тыс. москвичей, вставших на учет до 1 марта 2005 года, то есть до вступления в силу нового Жилищного кодекса. По крайней мере, в 2006 году город рассчитается с очередниками 1986 года постановки на учет, очередниками 1988 года и всеми внеочередниками. Остальные продолжат свое пребывание в очереди, впрочем, московские власти регулярно делают заявления, что очередники рано или поздно получат жилье.

Обязательства, которые повышают цены

Непростой выбор между патриотизмом и Конституцией

Стоит понимать, что жилье не бывает бесплатным за него платят те, кто покупает квартиры по коммерческим ценам. В каждом инвестконтракте заложена доля города (как минимум 30%), получив которую, город может давать жилье очередникам. Покупатели новостроек, будь то москвичи или нет, таким образом, платят как минимум 30% надбавки. Начало осени принесло две новости, которые тоже способны сильно повысить цены на московское жилье: определены тарифы на подключение к энергосетям, и они вовсе не детские, а также вводится новая система расчетов ставки на право заключения договора аренды городской земли. По оценкам экспертов, это повысит стоимость строительства коммерческих объектов на 30-40%. Новые обязательства, налагаемые на девелоперов, скорее всего будут переложены на плечи покупателей у российского бизнеса не принято ужиматься в своей прибыли. Как же в такой ситуации заставить продавать девелоперов жилье дешевле для определенной категории москвичей?

Тем временем слова Федосеева уже опровергли различные представители московской мэрии, заявив, что предложение продавать жилье в московских новостройках преимущественно гражданам, прописанным в столице не менее 10 лет, нежизнеспособно и не поддерживается в правительстве Москвы. В частности, первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что подобное предложение не пройдет, а другой первый заместитель мэра, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк сказал, что он первый раз слышит об этой новации. Марина Оглоблина, руководитель Департамента экономической политики и развития города, высказалась еще более резко: Это бред какой-то. Глава правового управления столичного правительства Геннадий Пономарев заявил, что в его ведомство этот документ не поступал. А руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Петр Сапрыкин отказался комментировать сообщения СМИ. Поэтому многие стали задаваться вопросом, что это: реальные планы правительства Москвы, ждущие своего воплощения в каком-нибудь законе, или оговорочка по Фрейду очень хочется, хотя и понятно, что нельзя?

Заявление, которое вызвало наибольший интерес на рынке недвижимости, прозвучало из уст заместителя главы Департамента жилищной политики Москвы Николая Федосеева. Он заявил, что власти хотят сделать выгодной для застройщиков продажу квартир в Москве именно москвичам, а не иногородним. Подобные заявления, в общем-то, отвечают настроениям части жителей столицы из разряда Понаехали тут, однако от представителя власти звучат по меньшей мере странно. С другой стороны, власти города обязаны заботиться об интересах горожан, поскольку именно они их выбирают. Жилье одна из главных забот властей, и когда любой губернатор или мэр говорит, что будет делать, чтобы жилье было более доступным местным жителям, в него никто не бросает тухлыми помидорами.

Пока же, по сообщению газеты Бизнес, Департамент жилищной политики и жилищного фонда столицы планирует включить в программу Москвичам доступное жилье несколько пунктов, по которым застройщики будут обязаны резервировать жилье для продажи москвичам, а городская доля при заключении инвестконтрактов увеличится вдвое. При этом инвестор может получить обратно половину этой суммы при условии, что продаст 100% жилья москвичам. То есть, как ни странно это звучит, застройщиков таки простимулируют продавать жилье преимущественно москвичам, ведь чем больше москвичей купят квартиры, тем больше денег вернет себе инвестор. Кроме того, сейчас утверждается фиксированная стоимость квадратного метра специально для жителей столицы. Правда, до сих пор из документа не ясно, какова будет проверка, что квартира в строящемся доме куплена именно москвичом (москвичкой). И не совсем понятно, как эти меры соотносятся с конституционным правом человека жить там, где он хочет.

Большинство экспертов рынка недвижимости также заявили, что выход такого документа крайне маловероятен, поскольку он нарушает Конституцию и действующее законодательство. По мнению экспертов, банальное решение в лоб обязать застройщиков продавать какую-то часть по определенным ценам только ухудшит положение, ведь наши граждане найдут 200 способов обойти это положение. Однако полностью такой возможности не исключают, в частности Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент: Регулировать рынок такими методами невозможно и нецелесообразно. Иногородние все равно будут приобретать жилье тем или другим способом. Требуется разработать иной вариант, при котором москвичам будут создаваться лучшие условия покупки, чем иногородним гражданам. Это реально только в случае, если с подобной инициативой выступит правительство Москвы и возьмет на себя все финансовые издержки. О том, насколько это возможно и целесообразно, мне как представителю коммерческого бизнеса судить очень сложно. Кроме того, у властей есть другой ресурс уменьшение доли города, что может сделать жилье более доступным тем, кто его покупает, и менее доступным тем, кто его получает бесплатно.

К сожалению, предусмотреть все возможные случаи, такие как, например, развод, внезапная смерть или потеря дееспособности и многие другие не реально. А ведь, как правило, за всеми этими трагическими событиями стоит раздел имущества, среди которого дележ жилья самое сложное и нервозное занятие.

Понятно, что никто прямо не запретит иногородним покупать жилье в столице, но сколь значительна будет разница в цене и насколько будет достаточно предложения новостроек для свободной продажи без ограничений по прописке вопрос, также заставляющий задуматься. Понаехали тут?..
Раздел квартиры одна из самых болезненных процедур. Поэтому если уж до этого дошло, то, по крайней мере, лучше позаботиться о цивилизованном решении вопроса.

Ты мне больше не супруг и не трогай мой утюг!

Снизить моральные, да и материальные издержки возможно только при мирном соглашении сторон (бывших супругов, наследников). В противном случае даже судебное разбирательство не в силах удовлетворить интересы всех участников спора кто-нибудь обязательно останется в худшем положении.

Однако, при разборе дела в суде выселить жену (мужа) при условии, что ей (ему) негде жить будет крайне затруднительно. Суд, как правило, выносит решение об отсрочке выселения на некоторый срок, который точно законом не определен. Таким образом отобрать у бездомного бывшего супруга можно только право собственности, но никак не право пользования жилплощадью. По желанию сторон для не имеющего другой жилплощади человека может быть предложена альтернативная жилая площадь, например арендована.

После вступления в брак, все приобретенные ценности, в том числе и недвижимость, являются совместно нажитым имуществом и при официальном разводе делятся между бывшими супругами. Исключение составляют предметы личной собственности, полученные безвозмездным путем и оформленные должным образом. Например, подаренная родителями (родственниками) квартира своему ребенку, официально состоящему в браке, не относится к разряду совместно нажитого добра. Даже, несмотря на то, что его вторая половина проживает в этой квартире вместе с ним.

Наличие маленьких детей это самый щепетильный вопрос при распределении имущества между супругами, брак которых признается расторгнутым. В подавляющем большинстве случаев, несовершеннолетние дети остаются с матерью, которой полагается жилплощадь на нее и детей. Исключение составляют случаи, когда дети не общие (факта усыновления и удочерения не было). Но и в этой ситуации суд встанет на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка.

Ситуацию может усложнить доказательство того, что разведенный супруг по неуважительной причине отказывался работать и при этом без особой надобности тратил деньги второго супруга. В этом случае суд может принять решение об уменьшении прав на общее разделяемое имущество (в том числе и недвижимость) такого иждивенца. Но, если будет доказано, что этот иждивенец занимался ведением домашнего хозяйства, ухаживал за пожилыми родителями, а тем более за несовершеннолетними детьми он автоматически переходит в разряд не работавших по уважительной причине.

Самое верное решение самостоятельно разобраться, что кому достается, и кто где будет жить. При этом нелишним будет составление брачного договора. Последний, необходимо официально заверить у нотариуса. Ошибочно полагать, что этот документ оформляется перед вступлением в брак, его не поздно составить до момента официального расторжения брака. Несмотря на то, что в судах не так часто сталкиваются с подобными договорами, эта официальная бумага значительно упростит процедуру вынесения судебного решения и снимет массу малоприятных формальностей, а следовательно, сэкономит драгоценное время.

Что же делать по истине несчастным людям, нежелающим больше сохранять свой брак ни при каких обстоятельствах?

Разводы, обычно сопровождаются негативным отношением экс-супругов друг к другу и их вынужденное общение, как правило, проходит на повышенных тонах, к сожалению. Именно по причине взаимной нетерпимости люди зачастую очень много теряют. Ведь если вдуматься, спешная продажа своей доли в квартире снижает стоимость квартиры на 30-40%. В риэлторской среде существует термин обремененения квартиры бывшим супругом квартира с рогоносцем. Разделение же лицевых счетов приводит к увеличению коммунальных расходов. А судебные издержки порой достигают довольно крупной суммы, недешево обходятся и услуги оценщика.

Довольно часто при разводах приходится делить однокомнатную квартиру. Казалось бы, как это возможно? С двухкомнатной еще понятно, - каждому достается по комнате и, при желании, можно разделить лицевой счет. Но где провести границу в одной комнате? Оказывается, возможно и такое. Просто каждому достается определенная доля площади. Ее можно продать, обменять все то же самое, что и при многокомнатном варианте. Единственное требование - при совершении сделки в первую очередь предложить приобрести отчуждаемую площадь своему соседу. И, только если он откажется, продавать другому лицу по своему усмотрению.

После нас жизнь тоже продолжается

Поэтому, если хотите остаться при своих не путайте развод с торопливым разделением твое-мое, а еще лучше позаботьтесь о своем собственном капитале заранее и оформите его на всякий случай документально и с единственным только чувством глубоким уважением к любимому человеку.

Конечно самое разумное заблаговременно оформить завещание или, что в некоторых случаях выгоднее, дарственную или ренту. Однако, если недвижимость все-таки переходит в другие руки в порядке наследования и этих рук много, не стоит торопиться с продажей небольшой доли, возможно в вашем случае выгоднее будет оформить жилье на одного, а потом разделить выручку (она будет больше при таком варианте продажи) между собой. Конечно, это возможно при взаимном доверии сторон.

Как это не печально, но рано или поздно все мы расстаемся с нажитым имуществом. А имущество наше переживает нас и переходит к другому владельцу. Или владельцам! И вот тут часто происходит самое неприятное стулья из дворца распродаются по частям, причем после долгой и продолжительной борьбы за дело правды и справедливости. В итоге наследники несут потери опять же по причине того, что жилье с обременением.



Главная --> Публикации