Главная --> Публикации --> Взять или отдать? Втб решит 20% проблем нацпроекта по жилью Ипотека пошла по рукам Новостройки юзао: дешевле $3 тыс. не спрашивать Рынок недвижимости не готов к стабилизации

Площадь города в городе, получившего название Биг Сити (с английского Большой город), составит 1000 гектаров или одну сотую часть общей площади Москвы. Цена перевалит за $100 миллиардов. Это рекорд - таких дорогих проектов в России еще не было.

Сотни предприятий выведут на окраины столицы, а для жителей нынешних хрущевок построят элитные многоэтажки
Этот проект по праву можно назвать самым грандиозным из всех, которые когда-либо претворялись в жизнь в столице.

Граница Большого Сити

Ему уже окончательно дан зеленый свет. Общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию Большого Сити. Дело осталось за малым - утвердить Градостроительный план у главного архитектора столицы Александра Кузьмина. Утверждение намечено на первый квартал 2007 года.

В списке вынужденных выселенцев на задворки - 300 предприятий



Западный речной порт;
Краснопресненский завод по производству ЖБИ;
4-й Московский мелькомбинат;
заводы Стройдеталь;
завод Металлист;
завод безалкогольных напитков;
автохозяйство МВД...

Сейчас на территории будущего Сити ветхие пятиэтажки и почти 300 разнокалиберных предприятий. В их числе:

- Без вывода Краснопресненского завода по производству ЖБИ реализация Большого Сити невозможна. Мелькомбинат планируется вывести в промзону Бирюлево, судьба завода по производству ЖБИ пока не ясна.

Что с ними будет? Два крупных предприятия уже приговорили - их будут выводить за пределы Сити. Как заявил главный архитектор Москвы Александр КУЗЬМИН:

- Вывод будет производиться либо в коммунально-промышленные зоны Москвы, либо в Молжаниново, в ПромСити, - объясняет куратор проекта Большой Сити, первый вице-президент компании Система-Галс Азарий ЛАПИДУС. - Условия вывода будут согласованы по каждому конкретному предприятию с участием собственника, города и управляющей компании.

К скорому переезду готовятся еще 80 предприятий - помельче. Это те, у кого либо истекает срок аренды, либо их руководство без долгих дискуссий согласилось на переезд. Потом наступит черед других промышленников. Процесс переселения займет не один год. Городу нужно 100 гектаров, чтобы разместить всех выселенцев, а в ближних к Сити районах Западного и Северо-Западного округов свободных мест не осталось.

Центр снова застроят пятиэтажками
- Почти вся территория Большого Сити будет застроена жилыми домами до пяти этажей, - рассказывает Азарий Лапидус. - Каждый дом будет выполнен по индивидуальному проекту.

Однако часть предприятий - самых важных для микрорайона - вывозить не будут. Но им предписано пройти модернизацию. Иначе не место в фешенебельном Биг Сити! Так, к примеру, в Западном речном порту появится современный грузовой терминал. А еще в Сити останутся те, кто согласится раскошелиться: аренда зданий и земли в новом городе в городе будет стоить намного выше, чем сейчас, до начала строительства. В первую очередь стройка начнется, скорее всего, возле метро Улица 1905 года, так как там, по словам Кузьмина, уже есть развитая система инженерных коммуникаций.

Сейчас на территории будущего Биг Сити живут 134 тысячи москвичей. Все жилые дома в этом районе предполагается снести, а жителей переселить волновым методом - вначале будет построен дом, в который переселят жителей нескольких хрущевок, последние снесут, а на их месте построят следующий дом, куда переселят другие пятиэтажки, и так далее. Однако еще предстоит решить вопрос по пятиэтажкам несносимых серий, расположенных на этой территории.

Высотные здания тоже построят, но только вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого четвертого транспортного кольца.

21 млн. кв. м всего планируется построить на территории Большого Сити;

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

около 8,5 млн. кв. м - жилые дома;

17,5 млн. кв. м (включая ММДЦ Москва-Сити) - общая площадь наземных сооружений;

около 1 млн. кв. м - коммунально-производственная сфера.

около 8 млн. кв. м - общественные застройки;

Сейчас 45% территории Большого Сити принадлежит городу, еще на 30% заключены договоры аренды, остальные участки используются без договорных отношений с мэрией.
Провести лето вдали от городской суеты, но с городским комфортом предлагают владельцы коттеджных поселков, дома в которых предназначены не для продажи, а исключительно для сдачи в аренду. Преимущества таких поселков - развитая инфраструктура, круглосуточная охрана и максимум комфорта.

КСТАТИ

- Загородная недвижимость в специализированных поселках пользуется все большим спросом, - отмечает Мария Жукова, замдиректора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - К числу таких поселков относятся Семейный клуб, Рублево-1, -2, Успех (Рублево-Успенское шоссе), Павловы Родники, Новодарьино (Калужское шоссе) и пр. При строительстве подобных поселков необходимо учитывать самые разнообразные факторы - популярность направления, наличие удобных дорожных развязок и подъездов (например, из-за транспортной загруженности Носовихинского шоссе расположенные здесь коттеджи этой весной сильно упали в цене), удаленность от МКАД и т.д.

Сегодня в аренду предлагаются в основном частные дома. Однако в последние годы появляется все больше коттеджных поселков, полностью ориентированных на сдачу в аренду. По данным Натальи Новиковой, гендиректора компании Renaissance Realty, практически все они располагаются по наиболее популярным и престижным направлениям Подмосковья: Рублево-Успенскому, Новорижскому, Дмитровскому, Калужскому шоссе.

Сегодня в Подмосковье можно насчитать более 30 поселков, построенных для сдачи в аренду. Чем же коттедж в арендном поселке лучше обычного домика в деревне?

Однако, как утверждает Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб, несмотря на то, что на такие поселки существует понятный и устойчивый спрос, для полноценного развития цивилизованного рынка аренды не хватает грамотных девелоперов. Аренда - это долгие вложения, окупаемость проекта может затянуться более чем на 7 лет, и легче просто продать землю и быстро получить прибыль. Поэтому сейчас строится много совмещенных поселков - когда часть домов продается, а часть сдается в аренду, - говорит она.

Пока же дачники снимают все, что попадется под руку, особенно в начале лета, когда все самые лучшие дома и дачи уже сняли. Самые экономные выбирают бывшие госдачи и не гнушаются летними домиками в садовых товариществах. Найти дачу в аренду дешевле $2 тыс. в месяц можно на Калужском, Симферопольском, Каширском, Минском шоссе. Но качество жилья сильно разнится.

Снимая домик в таком поселке, клиент вправе рассчитывать на развитую инфраструктуру, адекватный сервис и охрану. Конечно, за все это придется немало заплатить - цены начинаются от $2 тыс. в месяц. Также вполне возможна ситуация, что ждать своей очереди придется полгода, - говорит ведущий аналитик компании Северо-Запад Полина Иванова. - Но, несмотря на трудности и высокие цены, спрос сильно превышает предложение. Ведь клиенты получают все возможные услуги - работает круглосуточная служба сервиса и профессиональная охрана, проведены телефонные линии и интернет. По оценкам экспертов, на рынке загородной аренды в ближайшее время будет активно увеличиваться количество предложений, но и спрос на комфортабельные домики в деревне меньше не станет. Поэтому скорее всего многие девелоперы задумаются о строительстве доходных домов.

Петербург догоняет

- Меньше чем за $2 тыс. в месяц на Калужском шоссе можно арендовать разве что сарай в деревне с баллонным газом и крошечным участком, в местности без какой-либо инфраструктуры. На Симферопольском и Каширском шоссе в 40-километровой зоне от МКАД можно найти дома и за $500 в месяц, но это будет участок в садовом товариществе без охраны и инфраструктуры. На Старокалужском шоссе, недалеко от Бутова, можно снять 6 соток в поле и маленький дом в 80 кв.м за $800-1000, - рассказывает Наталья Чукаева, - Более-менее приличные каменные дома можно найти за $1-1.5 тыс. в 30-40 км от МКАД. Однако на Ярославском шоссе, недалеко от станции Трудовая, остались еще со сталинских времен особняки и усадьбы, которые когда-то предоставляли министрам и партийным деятелям. И сегодня там можно снять за $2 тыс. в месяц участок площадью 1 га в 30 км от МКАД с домом. Правда, дом этот вряд ли ремонтировался с 40-х годов, да и хорошей инфраструктуры в этом месте не найти. Единственные преимущества - это большая земля и хорошая парковая зона.

Лизинг, являясь видом инвестиционной деятельности, получил широкое распространение на рынке различных товаров и стал одним из основных источников пополнения средств организаций. Его популярность связана с очевидными преимуществами для всех участников лизинговой сделки по сравнению с другими вариантами инвестирования. Причем чем выше стоимость имущества, тем существенней данные преимущества. Вот почему лизинг недвижимости стал наиболее перспективным направлением инвестирования.

В отличие от Москвы в северной столице проектов коттеджных поселков, предназначенных исключительно для аренды, пока нет. Как говорит вице-президент корпорации Петербургская недвижимость Вячеслав Семененко, появление подобных проектов (а рентабельными они могут быть только в рамках элитного сегмента) ожидается не ранее чем через два года. В то же время спрос в сегменте аренды элитного загородного жилья превышает предложение. Сегодня этот спрос частично удовлетворяется за счет индивидуальных коттеджей стоимостью $3-8 тыс. в месяц. В основном это современные просторные коттеджи в непосредственной близости от воды, имеющие дорогую эксклюзивную отделку, дополнительные элементы комфорта (бассейн, сауна и т.п.), ландшафтный дизайн. В более низких ценовых диапазонах - от $1 тыс. до 3 тыс. в месяц - предлагаются коттеджи более ранних годов постройки. Они также снабжены необходимым набором мебели, сантехники и расположены в неплохой транспортной доступности от города.

О проблеме, связанной с определением понятия недвижимого имущества

Следует отметить, что лизинг недвижимого имущества является одним из способов устранения несовпадения фактического и юридического места нахождения организации. В настоящее время уже созданы судебные прецеденты, связанные с ликвидацией организации в результате указанного несовпадения. Приобретение офисного помещения в собственность посредством лизинга помогло бы решить указанную проблему, избежав вывода из оборота организации значительных денежных средств. В то же время очевиден факт развития данного направления в условиях недостаточно четкого урегулирования на законодательном уровне многих вопросов.

Лизинг или аренда

Как известно, Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) определил, что недвижимым имуществом являются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В их числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Для признания факта несоразмерности ущерба, а также возможности признания недвижимого имущества, например, сооружением необходимо совмещение юридических, технических и инженерных знаний, что практически нереализуемо на практике. Одним из возможных путей решения этой проблемы является установление четких, а не оценочных критериев для признания недвижимого имущества таковым. Другим путем является создание органа, полномочного принимать решение по данному вопросу, заключения которого были бы для налоговых и иных органов неоспоримым доказательством признания имущества движимым или недвижимым.
К сожалению, в настоящее время законодатель отрицает наличие указанной проблемы. Заявителю приходится решать ее самостоятельно путем обращения в регистрирующие органы и получения отказа в государственной регистрации по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является.

В то же время лизинг по сравнению с арендой имеет свои особенности, которые требуют урегулирования на законодательном уровне. Чтобы раскрыть проблемы государственной регистрации лизинга недвижимого имущества, следует обратиться к структуре сделки.

Одной из основных проблем лизинга недвижимого имущества является отсутствие законодательного регулирования особенностей государственной регистрации договора лизинга. В настоящее время регистрирующие органы вынуждены применять к государственной регистрации договора лизинга по аналогии нормы, регламентирующие процедуру регистрации договора аренды.

Исходя из нормативного определения лизинга самым первым соглашением, заключаемым в рамках сделки, является договор лизинга. Все остальные соглашения (договора купли-продажи предмета лизинга, страхования, на выполнение дополнительных работ или оказания услуг и т. д.) хронологически заключают после него. При этом договор лизинга недвижимого имущества по общему правилу (ст. 433 ГК РФ) считают заключенным лишь с момента государственной регистрации.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона О финансовой аренде (лизинге) недвижимого имущества под договором лизинга понимают соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Данный вопрос является очень важным для решения указанной проблемы на практике, так как заключение договора лизинга влечет ряд правовых последствий, не возникающих при заключении договора аренды, например применение коэффициента ускоренной амортизации по отношению к предмету лизинга.

В то же время договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивают с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимости, подлежит государственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимость. При этом государственная регистрация договора лизинга, то есть его заключение, предшествует переходу права собственности к лизингодателю. Учитывая основной принцип права Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet (Никто не может передать больше прав, чем имеет сам), возникает вопрос относительно того, каким образом можно соблюсти хронологическую последовательность заключения договора лизинга, а затем договора купли-продажи.

Если применять действующее законодательство к заключению и государственной регистрации договора лизинга, то сделка будет выглядеть очень сложно. Рассмотрим основные этапы заключения и государственной регистрации лизинговой сделки недвижимого имущества.

Практическое решение проблемы

Эта процедура не осложняет сделку необходимостью государственной регистрации. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 данная сделка не нуждается в государственной регистрации.
В связи с тем что законом предусмотрено заключение договора лизинга в отношении конкретной вещи, договоренности относительно предмета лизинга должны быть достигнуты еще до заключения договора лизинга. Для формализации процесса заключения сделки волеизъявление лизингополучателя относительно приобретения соответствующего недвижимого имущества может быть выражено в письменной форме.

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Подписание договора лизинга недвижимого имущества.

Надо отметить, что правило о предварительной договоренности относительно приобретения определенного имущества для последующей передачи его в лизинг действует при заключении любого лизингового договора, а не только в отношении недвижимого имущества. Например, при передаче в аренду транспортного средства следует указывать его идентификационный номер. Однако заключение договоров лизинга, купли-продажи и других сопутствующих соглашений в отношении транспортного средства занимает гораздо меньше времени и, как правило, минует стадию предварительного договора. Другое дело лизинг недвижимого имущества: заключение любых договоров в отношении недвижимости требует дополнительного урегулирования некоторых вопросов (переоформление на имя нового собственника договора об энергоснабжении, на информационное обеспечение здания, на систему охранной сигнализации, на обслуживание отопительной системы и т. д.).

Согласование условий договора лизинга носит больше формальный характер, так как подписание документа не влечет вступления его в юридическую силу. Как было сказано выше, договор лизинга недвижимого имущества считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

На данной стадии лизингополучатель и лизингодатель согласовывают условия договора, определяют порядок пользования соответствующим имуществом, а также решают следующие вопросы:
обеспечение энергией, водоснабжение;
эксплуатация системы вентиляции, кондиционирования;
обеспечение работы телекоммуникаций, в том числе услуги;
определение стороны договора, которая будет осуществлять капитальный и текущий ремонт (если в договоре лизинга данное условие не оговорено, то применяются по аналогии нормы ГК РФ об аренде, которые предусматривают возложение обязанности по текущему ремонту на лизингополучателя, а по капитальному на лизингодателя);
иные вопросы, возникающие в процессе эксплуатации недвижимого имущества.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.

На практике часто возникают ситуации, когда по обоюдному согласию продавца, лизингодателя и лизингополучателя последний фактически пользуется имуществом до вступления в силу договора. В этой ситуации можно рекомендовать к применению нормы статьи ГК РФ, которые предусматривают возможность распространения по договоренности сторон условий заключенного ими договора на их отношения, возникшие до заключения договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ). В данном случае лизингополучатель может выплачивать лизинговые платежи, но не обязан делать этого. Соответственно, лизингодатель не вправе принудить его к исполнению соответствующей обязанности При этом все полученные лизинговые платежи с точки зрения налогового права будут считаться авансами и не могут уменьшать налоговую базу лизингополучателя. Другим последствием является невозможность вычета налога на добавленную стоимость, выплаченного в составе лизинговых платежей до заключения договора.

Следует отметить, что в отличие от договора лизинга недвижимого имущества в данном случае существует временной интервал между заключением договора купли-продажи недвижимого имущества и переходом права собственности на него. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим соглашением или действующим законодательством. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества в законодательстве отсутствует указание на необходимость его государственной регистрации. Кроме того, включение в текст подобного договора условия о его регистрации влечет за собой отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество Поэтому договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В то же время право собственности на недвижимое имущество возникает у нового собственника только в момент государственной регистрации перехода права собственности.

Оформление данной сделки, а также государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не вызывает особых трудностей и достаточно часто осуществляется на практике. Однако в случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в целях последующей его передачи в лизинг следует уведомить продавца об этом обстоятельстве (ст. 666 ГК РФ). Это, пожалуй, единственная законодательно установленная особенность данного документа.

Подписание акта приема-передачи имущества к договору лизинга и передача договора лизинга для государственной регистрации в соответствующие органы.

Итогом права собственности лизингодателя на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации. На одноименном документе, выданном ранее на имя продавца, ставят отметку о прекращении права собственности предыдущего владельца.

Только с момента госрегистрации у лизингополучателя возникает обязанность выплачивать соответствующие платежи, а у лизингодателя обеспечивать возможность эксплуатации недвижимого имущества, если договором это отнесено к его обязанностям.

Договор лизинга в случае заключения подлежит государственной регистрации. Право аренды регистрируют в качестве обременения права собственности лизингодателя.

Как видно, структура лизинговой сделки недвижимого имущества весьма сложна. Самое главное, что указанные процедуры достаточно длительны по времени. Так, государственная регистрация должна быть осуществлена соответствующей организацией в течение месяца со дня подачи заявления со всеми необходимыми документами Соответственно, если строго следовать действующему законодательству, то есть регистрировать договор лизинга после возникновения права собственности лизингодателя на соответствующий объект недвижимого имущества, то одни только процедуры государственной регистрации занимают по времени около двух месяцев. При этом в указанный период не входит время, необходимое для подготовки документов для регистрации.

Сложности с регистрацией договора лизинга

К сожалению, в настоящее время отсутствует законодательно установленная возможность совмещения указанных действий. Поэтому возникает вопрос относительно правомерности приема регистрирующими органами заявления на регистрацию договора лизинга от лица, которое не является собственником недвижимого имущества на момент подачи соответствующего заявления.

На практике часто совмещают государственную регистрацию возникновения права собственности и договор лизинга, то есть подают документы одновременно. При этом регистрирующие органы проводят экспертизу двух пакетов одновременно, что существенно сокращает срок их рассмотрения. После этого соответствующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности и договора лизинга.

Однако в настоящее время подобная проблема устранена в связи с тем, что судебные органы придерживаются иной позиции. При анализе различных решений арбитражных судов по данному вопросу можно сделать вывод о том, что последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора К сожалению, в настоящее время нет единого судебного акта, который бы обобщил практику арбитражных судов по данному вопросу. В то же время существует обширнейшая практика, которая подтверждает данную точку зрения (постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2004 года, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2000 года, постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 года).

Пока законодатель рассматривает договор лизинга для целей государственной регистрации как полную аналогию договора аренды, юристам-практикам придется придумывать трудоемкие схемы. Одна из них приведена выше. Надо отметить, что в указанной структуре лизинговой сделки в области недвижимого имущества существует один элемент, который еще до недавнего времени был настоящей проблемой для лизинговых компаний в их взаимодействии с налоговыми органами. Это связано с тем, что договор лизинга считают заключенным с момента его государственной регистрации, что происходит только после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. В то же время налоговые органы рассматривают такой договор как аренду с выкупом и соответственно считают невозможным применение в данном случае коэффициента ускоренной амортизации.

Таким образом, в настоящее время наиболее остро стоит проблема устранения пробелов в законодательстве, связанных с лизингом недвижимого имущества.

Выводы

Проблема, связанная с государственной регистрацией договора лизинга, также требует срочного законодательного урегулирования. Данный договор не аналогичен договору аренды и не может быть приравнен к нему при государственной регистрации. Отсутствие определенности по данному вопросу препятствует массовому распространению лизинга недвижимого имущества. К сожалению, в настоящее время подобные сделки занимают незначительную долю в общем объеме сделок, заключаемых лизинговыми компаниями.

До тех пор пока законодатель будет продолжать игнорировать существование проблемы, связанной с отсутствием возможности однозначного определения движимого и недвижимого имущества, практика обращения заявителей в регистрирующие органы для получения отказа в государственной регистрации не иссякнет, а, наоборот, увеличится. Видимо, не следует упоминать о том, что такая практика отнюдь не способствует развитию рынка и создает дополнительные препятствия для заключения сделок в отношении имущества, вид которого сложно определить. Кроме того, следует отметить, что к такому имуществу в основном относят то, которое связано с производством, например, в сфере топливно-энергетического комплекса.

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66.
2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59.
3 П. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
4 Постановление ФАС Московского округа от 18 января 2005 г.

Однако прежде чем решать проблему, ее необходимо признать. Надеемся, что указанные проблемы будут признаны на законодательном уровне в ближайшее время, а значит, лизинг недвижимого имущества получит дальнейшее развитие как перспективное и взаимовыгодное для лизингодателя и лизингополучателя направление инвестиционной деятельности.

Официальная точка зрения

Руководитель юридического отдела Ханты-Мансиской лизинговой компании Открытие (Московский филиал), Исполнительный директор Резникова Ирина.
Два-три года назад, оценивая ситуацию с капиталовложениями в Москве, инвесторы рассматривали гостиничный бизнес чуть ли не в последнюю очередь. Жилье или офисы приносили больший доход, да и окупались намного быстрее отелей. Но все меняется, в том числе обстановка на московском рынке. Сегодня инвестирование средств в гостиницу это одна из немногих возможностей получить столичную землю под застройку. На IX Национальном конгрессе недвижимости работала секция, темой которой являлся анализ рынка капиталовложений в сферу гостиничной недвижимости.

Генеральная схема размещения гостиниц до 2010 года, разработанная правительством Москвы, призвана решить проблемы проживания столичных гостей. В соответствии с ней к существующим 183 отелям должны добавиться еще 250 гостиниц на 200 тыс. мест. Ощутимый сдвиг в данной сфере, как ожидают, произойдет в 2007 году, когда будут введены в строй и начнут функционировать в полную силу несколько крупных объектов Риц Карлтон Москва, Корона-Интурист, Холидей Инн Сокольники и др.

В первом докладе, который представил директор Департамента инвестиций и развития ГАО Москва Анатолий Васильевич Цокол, была раскрыта тема возможностей, которые город предлагает реализовать потенциальным инвесторам. Согласно прогнозу московских властей к 2010 году объем турпотока в Москву должен увеличиться в четыре раза. Для инвестора эта цифра означает, что столица стоит на пороге настоящего отельного бума. Гостиничная отрасль именно тот сектор городской экономики, который сегодня остается наименее насыщенным. С учетом потерь, понесенных фондом в последнее время в связи с закрытием нескольких крупных отелей на реконструкцию, в 2005 году в столице насчитывалось 66,8 тыс. гостиничных мест. К концу текущего года их должно стать 72,5 тыс. И все равно до существующих на Западе норм (одно гостиничное место на 50 жителей города) Москве еще далеко. Такого уровня столичная индустрия отелей достигнет, только если номерной фонд в городе увеличится до 450 500 тыс. мест, а это в современных условиях станет реальностью не раньше 2020 года. Пока же городские гостиницы работают на пределе своих возможностей, их средняя загрузка не опускается ниже 70%, а в высокий сезон она составляет 95 100%.

Типология средств размещения Москвы станет еще более разнообразной. В дополнение к традиционным гостиничным комплексам запланировано сформировать сеть малых гостиниц (до 100 номеров), мотелей и кемпингов при въезде в город, апарт-отелей. Появятся такие объекты и при крупных торговых и спортивных центрах, рынках, в многофункциональных комплексах.

Что касается структуры рынка, то наибольшую потребность город испытывает в отелях среднего класса (двух- и трехзвездочных). Именно они составят значительную часть тех новых объектов, которые предполагается сдать к 2010 году. Количество мест этой категории комфортности будет увеличено в 2,5 раза. Следуя общемировой практике, мы предполагаем разместить двух- и трехзвездочные гостиницы подальше от центра города. Около Кремля должны находиться дорогие отели, сказал Анатолий Цокол.

Ломать или строить?

В рамках реализации программы предпроектные работы идут по 125 объектам, 50 разработок уже готовы, на 26 отелей получены акты разрешительного использования (то есть можно приступать к строительству).

В московской мэрии разработан целый комплекс льгот, которые помогут ощутимо смягчить налоговые обременения для инвестора. В настоящее время идет работа над текстом постановления столичного правительства О стимулировании развития гостиничного бизнеса в Москве, поведал собравшимся А. Цокол. Согласно документу инвестор сможет получить 50%-ную скидку на выкуп земли под гостиницу, ему обеспечено также снижение арендной платы до 1% от кадастровой стоимости участка на период строительства и в течение трех лет после его окончания. К тому же с проекта не будут взимать так называемую городскую долю, как это принято при строительстве жилья, а все затраты по проведению необходимых инженерных коммуникаций муниципалитет берет на себя. Если для реализации проекта инвестор возьмет кредит, часть платежей по процентным ставкам компенсируют из городского бюджета. Данная инициатива столичных властей, несомненно, приведет к позитивным переменам на рынке и привлечет в гостиничный бизнес дополнительные капиталовложения. Вообще в ближайшее время ставка будет сделана на частного инвестора он обеспечит необходимое качество в данной сфере, полагает Ю. Кладов. Для того чтобы реализовать упомянутую программу в срок, то есть к 2010 году, отрасли требуется более 5 млрд долл.

Основным путем расширения гостиничного фонда московские власти считают строительство новых объектов. Однако отельный бизнес требует гораздо более длинных денег, чем, скажем, сфера возведения жилья или офисов. Прибыль от гостиницы начнет поступать только через шесть-восемь лет после запуска проекта. Станут ли долгие сроки окупаемости препятствием в деле реализации грандиозных планов столичной мэрии? Действительно, до недавнего времени московский инвестор несколько раз подумал бы, прежде чем решиться открыть отель. Но сегодня строительство гостиниц почти единственный реальный шанс получить московскую землю и обеспечить себе максимальную поддержку городских властей. Инвестор может смело идти в Москву, заявил в своем выступлении Юрий Александрович Кладов, руководитель Центра стратегических инвестиций.

Вообще надо сказать, что изначально планировать отель только с целью предоставления гостиничных услуг экономически неперспективно. Гостиницу следует рассматривать именно как многофункциональный комплекс. Номерной фонд приносит в бюджет предприятия только часть прибыли, остальные деньги поступают от эксплуатации сопутствующих объектов ресторана, делового центра, салона красоты и пр. Тогда инвестору гарантировано выгодное и ликвидное вложение средств, считает Ю. Кладов. Статистика последних пяти лет свидетельствует о росте общей доходности в 50%, в отдельных случаях цены на проживание увеличились на 80%. Конечно, это в первую очередь связано с дефицитом, сложившимся на рынке, но положительная динамика роста, несомненно, будет сохраняться.

Развитию индустрии гостеприимства послужит и другой способ приращения номерного фонда, а именно реконструкция функционирующих, но уже не отвечающих требованиям сегодняшнего дня отелей. Речь, в частности, идет о многокорпусных гостиницах, расположенных в районе ВВЦ (Ярославская, Алтай, Золотой колос, Останкино и др.). Корпусная система комплексов давно устарела и не выдерживает никакой критики. Совокупный фонд этих одно- и двухзвездочных отелей в 3,5 тыс. номеров разбросан на большой территории, что крайне неэффективно с точки зрения использования дорогой московской земли. Гораздо целесообразнее то же количество номеров разместить в высотном здании. В качестве примера успешного функционирования отеля-гиганта могу привести гостиницу Космос, комментирует А. Цокол. В соответствии с проектом после реконструкции многокорпусных отелей фонд вырастет до 12 тыс. номеров. Предусмотрены разные способы модернизации зданий: возведение пристроек, надстроек к имеющимся корпусам, снос и строительство нового гостиничного объекта. Наиболее масштабные проекты будут реализованы на месте нынешних отелей Останкино и Золотой колос.





Инвесторы в России несколько отличаются от своих собратьев в Европе или Америке, отмечает Юлия Стефанишина, старший консультант компании Ernst Young. Они, по ее словам, довольно самостоятельные: занимаются всем процессом (строительство, финансовый анализ) в одиночку. Рынок консультационных услуг в нашей стране пока мало развит, поэтому к специалистам редко обращаются, чтобы оценить сильные и слабые стороны проектов. Вместе с тем, решая вложить средства в гостиничный комплекс, инвестор рассматривает три модели дальнейших действий:
построить и продать отель;
построить гостиницу, развить бизнес и потом продать комплекс;
построить отель, развить бизнес и получать прибыль от эксплуатации объекта.

Особенности национального инвестирования

Итак, отельный бизнес сейчас находится в стадии смены тенденции развития. Это хороший период для всех участников рынка: он позволяет начать новые проекты и реализовать имеющийся в городе гостиничный потенциал.

Наиболее жизнеспособной в России оказывается последняя схема. Предприниматели рассуждают так: Зачем продавать, когда все и так хорошо работает и приносит деньги? Как правило, на этапе строительства девелопер начинает подыскивать операторов, готовых взяться за дело управления отелем. Использование известного имени оператора позволяет получить дополнительные преимущества, например обеспечить гарантированный уровень доходности, говорит Ю. Стефанишина. К тому же сетевой гостиничный бренд обычно располагает собственной программой подготовки персонала, что позволяет скорее и эффективнее включить объект в работу.



Главная --> Публикации