Главная --> Публикации --> Инвестору не поставят преграду Сколько будет стоить столичное жилье в конце 2006 года? Восточные сладости на рынке новостроек Квартиры вместо заводов Земля - строителям, квартиры - дольщикам

Это лишь один из важных законотворческих нюансов, который утвердили вчера московские депутаты на заседании Мосгордумы. В центре их внимания оказались фундаментальные строительные и земельные законопроекты, которые представляют обоюдоострый интерес как для инвесторов, так и для арендаторов московской недвижимости.

Управлять и распоряжаться земельными участками на территории особой экономической зоны в Зеленограде поручат федеральному органу исполнительной власти.

По его словам, последние изменения в земельном, градостроительном и налоговом кодексе обязывают Мосгордуму прописать ряд новых положений в действующих законах, регулирующих земельные, строительные и имущественные вопросы. Например, в обязательном порядке включить градостроительный план земельного участка в пакет прочей градостроительной документации. Для этого в Законе О землепользовании и застройке в городе Москве и появилась новая редакция статьи 3 Согласно новой поправке приватизация и оформление иных прав на земельный участок осуществляются после формирования этого земельного участка на основании градостроительного плана земельного участка.

В частности, московские парламентарии вчера внесли изменения сразу в два земельных закона: Об основах платного землепользования в городе Москве и в документ О землепользовании и застройке в городе Москве. Поправки в эти документы Москва обязана внести в связи с изменениями в федеральном законодательстве. Об этом корреспонденту РГ сообщил первый заместитель руководителя департамента земельных ресурсов города Москвы Олег Рыжков.

Впрочем, столичным депутатам еще долго придется копаться в земле. Московский документ на земельную тему незавершен: недавно вышел федеральный закон, который разграничивает государственную собственность на землю. Именно об этом на одной и комиссии, предшествующей принятию этих поправок, напомнил депутатам Владимир Лукашев, начальник отдела столичного департамента земельных ресурсов.

Как пояснил депутат Мосгордумы Иван Новицкий, отныне на любой земельный участок под зданием должны заключаться договоры аренды на срок от 25 до 49 лет. В московский закон вернули и положение о том, что изменение ставок арендной платы в сторону их увеличения не может иметь обратной силы. Важнее всего, что отныне в московском законодательстве закрепили нормы, которые позволят поставить юридический заслон перепрофилированию или изъятию из городской собственности объектов дошкольных и школьных образовательных учреждений. Так, в законе записано, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, на которых размещены объекты для проведения научных исследований и разработок, хранения и складирования пищевых продуктов, учреждения дошкольного образования, школы, а также учреждения дополнительного образования детей осуществляет правительство Москвы. Иными словами, без постановления московского правительства ни один садик или НИИ не может быть отдан в частные руки.

Логичным продолжением земельных новшеств стали заметные перемены в другом блоке важных московских законов Об основах градостроительства в городе Москве и О порядке получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве. Их обновили всего лишь одной поправкой, но зато какой: в новой редакции московских законов впервые значится новая гроза всех московских застройщиков- Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор). С ним благодаря этой поправке произойдут грандиозные метаморфозы: из надзирателя за исполнениям сроков строительства он становится полновластным управленцем.
Как стало известно Ведомостям, экс-владелец торгцентров Золотой Вавилон и зампред правления банка Славянский кредит Паата Гамгонеишвили строит люксовый ТЦ Времена года на Кутузовском проспекте в Москве. Его партнерами стали бывший вице-президент Лукойла, а ныне сенатор Ралиф Сафин и столичные девелоперы Роланд Исаев и Юрий Тюменцев.

Выяснилось, что к 20 июня департамент земельных ресурсов планирует представить на заседании столичного правительства новый проект, регулирующий все те же земельные правоотношения. Фактически для обсуждения и оценки мэру Москвы и его замам презентуют новую редакцию закона, от которого зависит, как именно разграничат московскую землю в соответствии с общероссийскими видами на этот счет.

О том, что люксовый торговый центр Времена года на Кутузовском проспекте будет строиться частично на средства экс-владельца Золотых Вавилонов Пааты Гамгонеишвили, Ведомостям рассказали другие соинвесторы проекта, Юрий Тюменцев и Роланд Исаев. По словам Тюменцева, для строительства центра еще в 1999 г. была создана компания Октан + Альфа, в которой сейчас ему, Исаеву, Гамгонеишвили и Ралифу Сафину принадлежит по 25%. Эту информацию подтвердили Исаев и секретарь Гамгонеишвили. С Сафиным связаться не удалось, но ранее он рассказывал Ведомостям, что подконтрольная его семье компания Марр Капитал участвует в создании Времен года.

В июне кипрская компания Wakelin Promotion продала торговые центры Золотой Вавилон в московских районах Отрадное и Ясенево австрийскому фонду ImmoEast. По оценке эксперта столичного консалтингового агентства, за два здания общей площадью 59 000 кв. м австрийцы могли заплатить $150-200 млн. Совладельцы Вавилонов были неизвестны, но новые проекты на столичном рынке торговой недвижимости заставили их стать более откровенными.

Про Тюменцева и Исаева известно значительно меньше. Сам Роланд Исаев и его партнеры рассказали, что ему частично принадлежат московские торговые центры на проспекте Вернадского Универ-Сити и Обувь-Сити, а также ТЦ Давыдково в районе станции метро Пионерская. Юрий Тюменцев, по собственным словам, в конце 80-х стал самым молодым гендиректором одного из валютных магазинов Березка. Позже участвовал в создании нескольких торговых кооперативов, пока в 1999 г. не занялся проектом торгцентра площадью 6000 кв. м на Кутузовском проспекте. Спустя шесть лет участок был увеличен с 0,77 га до 1,97 га, а проектная площадь ТЦ Времена года до 64 280 кв. м. Открытие торгцентра запланировано на февраль 2007 г.

На сайте общественной организации Деловая Россия, в которую входит Гамгонеишвили, говорится, что бизнесмен не только является заместителем председателя банка Славянский кредит, но и занимается реализацией множества девелоперских проектов, среди которых крупные торговые комплексы на ул. Верейской, офисный комплекс на ул. Ивана Франко и коттеджный поселок Флоранс на Рублево-Успенском шоссе.



Времена года пополнят список люксовых торгцентров столицы, в который входят ЦУМ и Барвиха Luxury Village (контролируются Mercury), Весна на Новом Арбате (Боско ди Чильеджи), Dream House на Рублевке (Игорь Сосин с партнерами), Крокус Сити Молл (Crocus Group). По словам Тюменцева, уже заключены соглашения об аренде с некоторыми операторами люксовых магазинов например, с Глобус Гурмэ (продукты), Mercury (ювелирный отдел и парфюмерный Beauty Club), Люкс-Холдинг (ювелирный бутик Louvre). Спрос на люксовые центры сложнее почувствовать, чем на обычные, говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев, но есть ощущение, что такой оргцентр на Кутузовском найдет свою аудиторию. Он слышал о проектах еще нескольких люкс-центров на Рублевке, но они пока не вошли в стадию воплощения. Писательница Оксана Робски говорит, что жителям дорогих подмосковных поселков приятно выбираться за покупками в Москву, где пока работают только ЦУМ и две бутиковые улицы. По ее словам, состоятельной аудитории тоже хочется иметь возможность выбора.

Первый гипермаркет в Новосибирске Лента откроет на Гусиновском шоссе в октябре, а второй на проспекте Энергетиков зимой 2006 г., сообщила ведомостям менеджер по связям с общественностью компании Светлана Немиро. Площадь каждого магазина составит 12 000 кв. м, а инвестиции в открытие по $20 млн. Кроме того, Лента начала строительство еще двух торговых комплексов в Новосибирске, которые будут сданы летом 2007 г. В компании не раскрывают их местоположение, однако участники рынка ранее сообщали Ведомостям, что Лента приобрела площадки в пойме реки Каменки и на ул. Большевистской. Летом 2007 г. компания также планирует открыть гипермаркет в Барнауле на Павловском тракте, строительство которого уже началось. В компании пока не раскрывают список арендаторов ее торгового центра на Гусиновском шоссе, но отмечают, что заключение договоров уже идет. Также началось строительство магазина и в Волгограде.

Петербургская сеть гипермаркетов Лента станет первым федеральным игроком на новосибирском рынке мелкооптовой торговли. До конца 2006 г. компания откроет в Новосибирске два магазина, через год еще два и один в Барнауле. Участники местного рынка считают Ленту серьезным конкурентом.

Коммерческий директор компании Гигант Роман Загуменный признает, что уже в 2007 г. супермаркету придется конкурировать с Лентой. У петербургской сети существует преимущество низких цен. Лента заключает прямые контракты с национальными производителями, поэтому может существенно снижать цены. По его мнению, в 2007 г. Лента может рассчитывать на местом рынке на 2%.

Участники рынка считают, что Лента приобрела очень удачные участки в Новосибирске. Вблизи магазинов Ленты уже есть сильные местные игроки, которые сформировали потребительскую нишу, отмечает директор Быстронома Тимофей Герасько. На Гусинобродском шоссе рядом находится Холидей Классик, а на дамбе Димитровского моста гипермаркет Гигант. Герасько считает, что именно этим игрокам Лента и составит конкуренцию.

Однако директор сети Холидей Алексей Захаров не считает Ленту конкурентом. Ввод нового гипермаркета Лента не скажется на посещаемости и обороте Алтая, поскольку у магазинов разные аудитории, убежден Захаров. Лента ориентирована на автомобилистов, совершающих оптовые покупки по низким ценам, Алтай для тех, кто ценит дополнительный сервис и разнообразный ассортимент, поясняет он.

В Барнауле, полагают местные ритейлеры, Лента будет конкурировать с гипермаркетом Алтай, входящим в группу Холидей. По мнению владельца сети Мария Ра Александра Ракшина, Лента сможет отнять значительное количество покупателей у Алтая. По уровню организации торговли, которого еще нет в Сибири, Лента превосходит всех местных ритейлеров, отмечает один из участников рынка. Ракшин рассказал, что площадку в Барнауле Лента выкупила у дочерней компании Гиганта Гигант-Алтая весной 2006 г. Участок расположен удачно на основной магистрали, рядом находится большой жилмассив.

Общие вложения компании в региональное развитие в 2006 г. составят около $80 млн.

Региональную экспансию Лента начала в 2005 г., объявив о планах выхода на рынки Астрахани, Нижнего Новгорода, Волгограда. В сентябре 2005 г. Лента получила участок площадью 3,4 га в центре Астрахани. Председатель правления Ленты Олег Жеребцов тогда говорил, что строительство гипермаркета в Астрахани обойдется компании в $18 млн, а сдача запланирована до конца этого года. Весной 2006 г. Лента вплотную занялась поиском земельных участков в Новосибирске. Сначала Лента приобрела у Нидана участок на проспекте Энергетиков, а затем арендовала два участка на ул. Большевистской и Гусинобродском шоссе. В июле 2006 г. стало известно, что петербургский ритейлер также арендовал участок в пойме Каменки площадью 4,3 га совместно с компанией Спортмастер. Параллельно Лента выиграла конкурс на аренду территории в 4,3 га в Нижнем Новгороде.

Желание сети вырасти из регионального ритейлера в полноценного федерального игрока выглядит вполне логично на фоне появившейся информации, что сеть рассматривает возможность продажи около 30% своего бизнеса на Лондонской фондовой бирже (LSE). В мае 2006 г. Ведомостям стало известно, что организатором IPO назначен инвестбанк UBS. Источник, близкий к UBS, уточнил, что на LSE будут проданы акции одной из офшорных компаний, владеющих ООО Лента, головной структурой сети. При этом собеседник отметил, что сроки IPO Ленты будут зависеть от итогов консультаций с ФСФР. Председатель правления Ленты Олег Жеребцов не опровергает эту информацию, но от комментариев воздерживается.

Федеральные амбиции

По словам господина Яковлева, речь идет о малоэтажном строительстве в трех областях Ленинградской (Гатчина), Калужской и Костромской. А господин Костин рассказал, что ВТБ прорабатывает ряд пилотных проектов по финансированию строительства малоэтажного жилья площадью около 2,5 млн кв. м. Кроме того, банк разрабатывает проект строительства комбинатов по производству стройматериалов для малоэтажных домов производительностью 360 тыс. кв. м жилья в год.

Петербургская сеть Лента состоит из 10 гипермаркетов мелкооптовой торговли, расположенных в Санкт-Петербурге, основана в 1993 г. Валовая выручка в 2005 г. выросла почти в полтора раза по сравнению с прошлым годом примерно до $650 млн, на этот год запланирована в размере около $1 млрд. Журнал Fоrbes поставил Ленту на 92-е место в списке 200 крупнейших частных компаний в России. По словам источника, близкого к инвестбанку UBS, около 70% бизнеса Ленты принадлежит иностранным акционерам, хотя участники рынка до сих пор называли главным собственником сети Олега Жеребцова председателя правления Ленты.
В пятницу Внешторгбанк (ВТБ) и Минрегион подписали соглашение о сотрудничестве в области реализации проекта Доступное и комфортное жилье. ВТБ намерен до конца 2006 года вдвое увеличить финансирование жилищного строительства, а к 2008 году вложения в ипотеку в четыре раза, снизив процентную ставку до 10% в рублях и до 9% в долларах. Таким образом ВТБ намерен обеспечить себе примерно пятую часть финансирования нацпроекта по жилью.
В пятницу после подписания соглашения с ВТБ глава Минрегиона Владимир Яковлев заявил: Я не вижу противоречий, чтобы банк участвовал в нацпроекте. Все то, о чем говорим, это коммерческие проекты. А глава ВТБ Андрей Костин сделал упор не только на коммерческой стороне дела, но и на государственной важности, указав на то, что организация эффективного частно-государственного партнерства в рамках данного соглашения позволит обеспечить привлечение частных, в том числе иностранных инвестиций для реализации нацпроекта.

ВТБ первая кредитная организация, подписавшая соглашение с Минрегионом, на очереди другие госбанки. По информации Ъ, ожидается подписание аналогичных соглашений со Сбербанком. Отметим, что планы ВТБ, руководство которого ожидает от сотрудничества с Минрегионом значительного увеличения объемов кредитования по ипотеке, выглядят достаточно реалистичными. При этом ВТБ планирует снизить ставку по кредиту до 10-11% в рублях и 9% в долларах.

Напомним, что в начале июля первый вице-премьер Дмитрий Медведев призвал к переориентации нацпроекта в сторону малоэтажного строительства. По итогам первого полугодия 2006 года индивидуальными застройщиками построено 7,4 млн кв. м, или 47% всего жилья. В прошлом году это было 40%, в этом мы должны увеличить до 50%, сказал Владимир Яковлев.

Всего к 2010 году, то есть к запланированному окончанию нацпроекта, группа ВТБ намерена проинвестировать программы, так или иначе связанные с нацпроектом по жилью, до 100 млрд руб., или свыше 20% планируемого объема финансирования нацпроекта. В ВТБ также заявляют о намерениях в 2006 году вдвое увеличить объемы кредитования строительства с 9 млрд руб. до 19 млрд руб. Сейчас доля ВТБ на рынке кредитования жилищного строительства составляет 6,4%. К 2008 году объем ипотечного кредитования ВТБ должен увеличиться до 40 млрд руб., а доля рынка до 13%.

Увеличится и ипотечный портфель ВТБ. Уже сейчас его доля на рынке ипотечного кредитования России значительна сегодня она достигла 11,5% (в Московском регионе 15%). За 2005 год портфель ипотечных кредитов вырос в 3,2 раза с 1,8 млрд руб. до 5,7 млрд руб. Сегодня объем ипотечного кредитования превысил 10 млрд руб., до конца года он увеличится в два раза до 17 млрд руб. Объем ежемесячной выдачи ипотечных кредитов приближается к 1,5 млрд руб., сказал господин Костин.



Главная --> Публикации