Главная --> Публикации --> Земельный вопрос Без права на выбор: высокие цены не оставляют покупателям надежды Результат зыбкого компромисса Процесс приватизации земельных участков собираются удешевить Актуальные офисные проекты

За последние пять лет резко вырос спрос на загородную недвижимость в ближайшем Подмосковье. Спрос, естественно, рождает предложение, и таких темпов строительства не было никогда. Коттеджные поселки растут как грибы — ежегодно вводится в эксплуатацию около 50 поселков, и разрабатываются все новые концепции. Прогнозы аналитиков различны, но пока темпы только растут. Эта ситуация дает обозревателям и риэлторам повод рассматривать в ближайшей перспективе загородный коттедж уже не как «круглогодичную дачу», но как реальную альтернативу московской квартире.

Может ли коттедж стать альтернативой московской квартире?

Так можно ли все-таки в недалеком будущем рассматривать подмосковный коттедж как реальную альтернативу московской квартире? За консультацией мы обратились к Олегу Коваленко, директору Департамента загородного строительства корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Далее приводим краткое содержание беседы.

Еще весьма существенный аргумент в пользу подобных прогнозов — посмотрите, как живет Запад, где граждане достаточно обеспеченные вовсе не стремятся жить в своих мегаполисах, а живут в загородных домах и прекрасно при этом себя чувствуют. Причины такого выбора приводить не будем за их очевидностью — москвичи, вынужденные проводить вместе с детьми большую часть лета в городе, их прекрасно понимают.

Впрочем, четкой статистики у риэлторских компаний здесь нет — риэлторы не ФСБ, не налоговая полиция и вопросов типа: «А где вы, батенька на этот коттедж деньги взяли, да и вообще, кто вы такой?» – не задают. Но какая-то отдельная информация, безусловно, есть.

Если мы говорим о коттеджных поселках, то их принято делить на эконом-сектор, бизнес-сектор и VIP-сектор. Деление это весьма условно, но даже в самом дешевом эконом-секторе стоимость таун-хауса вместе с маленьким участочком в две-четыре сотки начинается от ста двадцати тысяч. Ну а если говорить о «полноценном» коттедже с участком в 12-15 соток и общей площадью строения 250-300 кв. метров, то цена здесь уже от трехсот тысяч. Позволить себе выложить эту сумму может только весьма состоятельная по сегодняшним меркам семья. Поэтому вполне уместно говорить о социальном портрете этой категории покупателей.

Таким образом, основной покупатель — это человек, имеющий собственный бизнес, который идет достаточно успешно. Исключения, разумеется, есть. Автор лично знаком с чиновниками отнюдь не высокого ранга и с очень умеренной зарплатой, имеющими такие коттеджи, но это уже совсем другая тема, так что вернемся лучше к нашим бизнесменам.

Итак, кто покупает? Естественно, не «бюджетник» и даже не «белый воротничок», ибо, как правило, даже квалифицированный системный администратор или программист, работающий в крупной компании, более двух-трех тысяч в месяц не зарабатывает, и это еще считается практически недостижимой верхней планкой. Есть, правда, в этом секторе весьма высокооплачиваемые позиции, например, финансовые аналитики высокой квалификации, но таких очень немного.

Собственно, у нашего бизнесмена проблемы, где качественно проводить свой досуг, как правило, нет. За неимением оного. Ибо работают эти люди очень много. Поэтому и коттедж этот им не очень-то и нужен, но он нужен семье — жене, детям и немолодым уже родителям, для которых, собственно, он и покупается.

Несмотря на то, что все люди, естественно, разные, можно говорить об общей системе ценностей данной социальной группы. Прежде всего, это очень высокие требования к инфраструктуре, и эти требования может удовлетворить только Москва, а отнюдь не Подмосковье. Так у нас сложилось — отсюда и невероятно высокая цена даже плохонькой московской квартиры — мы покупаем не стены, мы покупаем инфраструктуру.

Кстати, по поводу того же образования, автор позволит себе некоторое лирическое отступление. По мнению российской профессуры, лучше всех сдают вступительные экзамены, как это ни странно, именно дети пресловутых «бюджетников» (тех же учителей и врачей), у которых ни на престижные колледжи, ни на репетиторов денег просто нет по определению.

Очень существенный момент — образование детей. В данной социальной группе принято считать, что образование — это прежде всего деньги, а значит достаточно престижная гимназия или колледж. Этого в Подмосковье нет, а есть только в Москве, да и то далеко не на окраинах. Возить каждый божий день в такую гимназию из Подмосковья в Москву чадо 7-10 лет — нереально, хотя бы потому, что ребенка все-таки жалко.

Еще очень забавный момент — к последнему курсу выясняется, что самые сильные студенты, которым та же профессура прочит большое будущее — вообще провинциалы из весьма отдаленных городов типа того же Нальчика. Этого уже автор со своими весьма ограниченными представлениями о жизни объяснить никак не может, но реальность именно такова. Впрочем, повторяем, у каждой социальной группы свои убеждения.

Самые сильные московские школы (например, вторая и пятьдесят седьмая) — бесплатные. Правда, туда нужно выдержать конкурс, и учиться там сложно. Наверное, дело здесь и в семейных традициях, и в том, что детьми в таких семьях родители занимаются все-таки много, несмотря на скромные доходы и недостаток свободного времени.

Причины? Да они очевидны: несколько последних десятилетий Запад инфраструктуру выравнивал, а Россия шла по пути четкого деления «Москва — Не-Москва». И если мы отъедем десять-двадцать километров от МКАД и спросим, а где здесь ближайший муниципальный бассейн или, к примеру, кафе, то посмотрят на нас, мягко говоря, с недоумением. Впрочем, как говорил незабвенный Киплинг, «Запад есть Запад, Восток есть Восток», и способ жизни, складывающийся обычно поколениями, «сложить» в пять-десять лет весьма затруднительно.

Но вернемся к загородной недвижимости и еще раз посмотрим на Запад, например, на ту же Голландию, где автору не так давно довелось погостить пару недель в очень скромном двухэтажном доме в пригороде. Хозяин дома по тамошним меркам отнюдь не богат, и на собственный бассейн, теннисный корт ни денег, ни места у него просто нет. И на охрану, кстати, тоже. Впрочем, когда ему был задан вопрос насчет охраны, хозяин искренне удивился: «А зачем?». Но в десяти километрах от дома есть очень хороший муниципальный бассейн, кстати, и дороги там отнюдь не российские. В двух километрах — муниципальный же теннисный корт, а в пятнадцати километрах — прекрасный колледж, где трое детишек вышеупомянутого хозяина благополучно учатся, за ними к дому каждое утро подъезжает маленький автобус, он же и привозит их обратно. Особенно его поразили цены, как принято сейчас говорить, «крайне привлекательные» по сравнению с его родной столицей.

Но в любом случае, землеотвод — дело дорогое, сложное, долгое, а главное — весьма мало предсказуемое. И в результате на карте появляются отдельные пятнышки — коттеджные городки, и каждый такой городок — сам по себе. Итак, о каком-либо комплексном развитии речь пока не идет — планы-то, конечно, есть, но… Так что реальной альтернативы Москве пока нет.

Так как же насчет перспектив? Посмотрим на карту Подмосковья. На первый взгляд, свободной земли много. Но «ничейной» — нет, все расписано. Где-то водоохранная зона, где-то — сельхозугодья. Карта сия перекраивается, но самое сложное в загородном строительстве, по утверждению риэлторов, отнюдь не само строительство, ибо на рынке сегодня очень много квалифицированных подрядчиков. Самое сложное — землеотводы, «вход в площадку». Все законные способы грамотно используются: это и рекреационные зоны — бывшие пионерлагеря, утратившие на сегодняшний день свое назначение, это и разорившиеся совхозы.

Место, куда переедет автовокзал, выбрано не случайно. Дело в том, пояснили корреспонденту в Департаменте транспорта и связи, что 1800 из 2500 междугородных автобусов, которые принимает в день Москва, следуют именно к станции Черкизовская. Именно там расположен крупнейший в городе рынок, куда устремляются многие потенциальные как продавцы, так и покупатели. В результате большая часть из 10 тысяч ежедневных автобусных пассажиров оказываются на приспособленных временных пунктах приема и отправления автобусов, ставших в начале девяностых годов конкурентами единственному в городе автовокзалу.

Правда, есть и исключения, но это предложения, безусловно, единичные. Это и Жуковка по Рублево-Успенскому шоссе, и, пожалуй, как самый удачный пример — поселок Вешки по Алтуфьевскому. Здесь коттедж вполне может рассматриваться как альтернатива московской квартире, ибо до МКАД — полтора километра. Здесь участки в 12-15 соток, общая площадь коттеджей — от 250 кв. метров, а стоит вся эта благодать от 300 тысяч до полумиллиона долларов. За эти деньги вы получите весь «джентльменский набор» — отопление, канализацию, газ, горячую воду. И... московскую инфраструктуру. Опять-таки, московскую.
Единственный в столице автовокзал на станции метро Щелковская, построенный сорок лет назад и давно ставший у пассажиров междугородных рейсов притчей во языцех за неприхотливость обслуживания, будет закрыт. Вместо него в 2008 году появится новый современный терминал в районе станции метро Черкизовская, который встанет прямо на Четвертом транспортном кольце. Такое решение в минувшую пятницу было принято на общественном градостроительном совете при мэре Москвы.

На новом автовокзале все будет иначе, - рассказал корреспонденту РГ главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Автобусы будут прибывать к транспортному узлу, связанному двумя подземными и одним наземным переходом с самим автовокзалом, а также с подземкой и пассажирской платформой на Малом кольце железной дороги. Благодаря этому у пассажиров появится выбор: кто-то поедет домой на метро, кто-то на электричке, кто-то пересядет на собственное авто, оставленное перед поездкой в паркинге - его строительство на 3600 мест предусмотрено в составе терминала. А гости столицы при желании смогут остановиться тут же, в мотеле - его планируется построить на 200-250 мест.

Тем, кто попадает в автобус, приходящий к самому автовокзалу на Щелковской, везет немногим больше. Те же теснота и убогий сервис. Да и доехать туда не меньшая проблема - из-за обилия огромных автобусов на Щелковском шоссе вечные пробки.

Тем не менее закрывать действующий автовокзал, пока не построен новый, нельзя. Поэтому на первом этапе решено хотя бы вывести со Щелковской отстойник, на котором ежедневно ночуют по 500 автобусов. Это очень болезненный вопрос для жителей районов, прилегающих к станции метро Щелковская, - рассказал корреспонденту РГ префект Восточного административного округа Николай Евтихиев. - Для того чтобы они сейчас не задохнулись от бензиновых выхлопов, город вынужден держать вокруг автовокзала санитарно-защитную зону. Но 31 пятиэтажка оказалась прямо внутри нее. Это дома сносимых серий, но снести их город не может, так как квартиры их жителям надо давать по закону города Москвы примерно на этой же территории. А строить по санитарным нормам на ней нельзя. В общем, получается замкнутый круг.

В целом же автовокзал, по словам автора проекта Владимира Лабудина из архитектурной мастерской Киселев и партнеры, станет частью многофункционального комплекса, в который войдут также перехватывающая автостоянка, кафе, рестораны и торговля. Ну а для того, чтобы город мог побыстрее окупить затраты на строительство (оно будет вестись на бюджетные деньги), предусмотрена офисная часть для сдачи помещений в аренду. Разместится автовокзал в трех уровнях, один из которых подземный, расположенный под трассой Четвертого транспортного кольца. Вот почему, как заметил Юрий Лужков, важно как можно быстрее начать его возведение - чтобы не задерживать строительство самой новой магистрали, которое отсюда, с востока города, и началось в этом году.

8 августа в кабинете главы Минэкономразвития столичный мэр Юрий Лужков, министр финансов Алексей Кудрин и хозяин кабинета Герман Греф подписали протокол, поставивший точку в многолетнем споре между Кремлем и Москвой по поводу принадлежности памятников истории и архитектуры федерального значения, расположенных на территории столицы. Впрочем, в контексте истории спора точка может оказаться запятой.

Выход из ситуации нашли транспортники из НИиПи Генплана Москвы вместе с префектурой. Они предложили пробить дальше на 800 метров 2-й Иртышский проезд и проложить по нему дорогу автобусам на новый ночлег, который разместится в промзоне. Там они уже никому не помешают. К тому же этот отстойник будет находиться буквально по соседству с новым терминалом. Таким образом, власти убьют сразу двух зайцев. С одной стороны, вывод автобусов позволит им сократить в два раза санитарно-защитную зону и начать снос хрущоб, а с другой - немедленно существенно разгрузить Щелковское шоссе. Сам же автовокзал, войдя, как корабль, в эту часть города, которой здесь так не хватает архитектурных акцентов, еще и украсит столицу, - считает Владимир Лабудин.

Федералы очнулись лишь в 2002 году и принялись в судах оспаривать и московское постановление, и продажу памятников. Власти Москвы предприняли аналогичные ответные ходы. (Ни один из судов не принес внятного результата.) Параллельно обе стороны вступили в переговоры на эту тему и создали согласительную комиссию. По крайней мере трижды с 2002-го с Тверской, 13 доносились известия о найденных компромиссах. Наконец, на прошлой неделе был подписан еще один протокол о добрых намерениях. О настроениях федералов в этой связи пока ничего не известно, но город, похоже, доволен.

Еще в 1991 году специальным постановлением Верховный Совет ввел простой принцип дележа исторически и культурно ценной недвижимости: если памятник наделен статусом федерального значения, владеть им должен центр, если регионального - соответственно регион. Не то Кремлю в ту пору не хватало прозорливости, не то просто недоглядели, как Москва зарегистрировала право собственности на 951 здание. Дальше -больше: в 1996 году постановлением правительства Москвы была легализована приватизация памятников федерального значения. После чего город продал около 120 памятников. В том числе дом Губина на Петровке и дворец Долгоруких на Пречистенке - Зурабу Церетели.

Окончательный список поделенных памятников пока не готов к оглашению, но уже можно догадаться, что Москва получила больше, чем Федерация. Из 2.5 тысячи памятников разного значения на долю федерального приходится около тысячи. Большинство из них де-факто находятся в распоряжении Москвы. Общероссийские структуры, расположившиеся в федеральных памятниках, представлены в основном ведомствами, НИИ, музеями и библиотеками. Тогда как большинство не занятых федералами зданий (то есть те, что достанутся Москве) сданы в аренду и приносят неплохую прибыль в городскую казну. Город уже наловчился зарабатывать на исторических зданиях, Федерации сделать это будет труднее: вряд ли ей хватит духу выселить, допустим, Ленинскую библиотеку из Дома Пашкова или администрацию президента из Кремля.

- Памятники истории, находящиеся на территории Москвы и занятые федеральными структурами, переходят в собственность федеральных властей, - объявил в субботу журналистам мэр Москвы Юрий Лужков. - Здания, не востребованные ими, остаются у города. Это самое лучшее решение.

- По сути разговор сводится к разделу госсобственности, - охарактеризовал суть спора между Кремлем и Тверской, 13 директор Института искусствознания Алексей Комеч. - У нас есть потенциальные покупатели зданий-памятников, хотя их и не очень много, но нет продавцов. Весь спор Лужкова с Грефом как раз за право продавца.
Кредиты. Все больше банков предлагают заемщикам рефинансировать ипотечные кредиты, выданные конкурентами. Однако не всегда экономия на процентах бывает оправданной.

Московские власти не всегда церемонятся с уникальными старинными зданиями. Кое-что действительно отреставрировано в основном силами арендаторов. Сгоревший Манеж восстановлен на московские деньги. Но около 50 памятников за последние 15 лет просто погибли. Одни сгорели, другие подверглись реставрации с последующей реконструкцией - то есть на их месте построено в лучшем случае нечто подобное, так называемый новодел, а в худшем - смелое творение современных зодчих. Достаточно вспомнить три дома XVIII века на Кадашевской набережной, палаты XVII века на Чистопрудном бульваре, образец московского модерна Военторг. Однако не стоит рассчитывать, что федералы будут поступать по-другому. Два года назад Федеральное агентство с гордостью продемонстрировало общественности возрожденный особняк начала XIX века на Софийской набережной. Чистый новодел.

Банки решили заняться рефинансированием чужих заемщиков, когда галопирующий рост цен на квартиры привел к значительному сокращению количества желающих взять ссуду. Переманивать чужих заемщиков более выгодными условиями проще и безопаснее, чем привлекать клиентов с улицы.

Перекредитование (рефинансирование) заемщиков выдача им ссуд для досрочного погашения задолженности в другом банке. Во всем мире это является обычной практикой: рефинансирование позволяет клиенту сменить валюту кредита, уменьшить процентную ставку или срок кредитования и в идеале значительно сэкономить на платежах.
На российском рынке подобные предложения появились совсем недавно, что объясняется вполне объективными причинами. До недавних пор объем выданных ипотечных кредитов был невелик, поэтому потребности в такой услуге не наблюдалось. Интерес к ней проснулся, как только рынок набрал объемы, а ставки стали снижаться, поясняет директор ипотечного департамента банка КИТ Финанс Михаил Лазаренко. Действительно, за последние пару лет ипотечный российский рынок эволюционировал весьма заметно и даже по сравнению с прошлым годом условия кредитования существенно улучшились (Ф. № 30).

Если же банк упрямится, клиент может обратиться в другую финансовую организацию или к ипотечному брокеру, который подберет подходящую программу. Процедура перекредитования для заемщика выглядит почти так же, как получение обычной ссуды разве что дополнительно требуется представить документы по займу, который рефинансируется. Клиент подает заявку, и если она одобряется, то первоначальному кредитору отправляется уведомление, в котором говорится о готовности другого банка погасить за клиента остаток ссудной задолженности. Затем происходит подписание договора между клиентом и его новым кредитором. В Федеральной регистрационной службе с объекта недвижимости, находящегося под залогом, снимается обременение, и квартира оформляется в залог банку-перекредитору. Самый большой риск для него заключается в том, что в период переоформления залога (а это длится до трех месяцев) выданный кредит остается фактически без обеспечения. Поэтому для подстраховки некоторые финансовые институты устанавливают на этот период повышенную процентную ставку.

Полюбовный выкуп. Перекредитоваться заемщик может несколькими способами. Самый простой прийти в свой банк и попытаться договориться о переходе на другую программу. Многие финансовые институты идут навстречу клиентам даже если официально они такие услуги не декларируют. Если у заемщика хорошая кредитная история, то в 99% случаев вопрос о рефинансировании удается решить в пределах своего банка, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости Лаурел Ирина Радченко. Фактически все наши клиенты, которые захотели сменить программу, сделали это именно таким способом.

Если клиент работает с ипотечным брокером, то оплачивает его услуги по подбору оптимальной кредитной программы. Так, компания Фосборн Хоум берет 1,5% от суммы нового кредита, Лаурел 0,5% от суммы рефинансируемого займа, Мой дом 17,5-35 тыс. рублей.

Все заново. При рефинансировании кредита заемщик несет по нему практически такие же издержки, как и при получении обычной ссуды: необходимо оплатить оценку объекта недвижимости, страховые услуги и комиссию банка за выдачу кредита. Оценка обходится в 2,8-4 тыс. рублей, страховка в 0,8-1,5% в год от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%, 1 тыс. рублей государственная регистрация сделки купли-продажи и закладной. Кроме этого могут возникнуть расходы, связанные с досрочным погашением ссуды, если это было предусмотрено в договоре с прежним кредитором. Относительная экономия может получиться на страховке, если на момент рефинансирования кредита договор со страховой компанией все еще действует и она аккредитована и в банке-перекредиторе, говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. В этом случае клиент не несет расходов по страхованию. Позволяет экономить и безналичная форма расчета между банками нет необходимости обналичивать деньги и арендовать для их хранения ячейку.

Ставка на будущее. В течение первого полугодия 2006 года официально программы рефинансирования ввели Райффайзенбанк, КИТ Финанс, Внешторгбанк розничные услуги, Национальный резервный банк и Международный московский банк (ММБ). По данным Ирины Радченко, о своем намерении рефинансировать ипотечные кредиты заявили Абсолют-банк, Юниаструм-банк, банк Возрождение и др. Но не все считают такой шаг оправданным. Так, по мнению председателя совета директоров банка Дельтакредит Игоря Кузина, услуга рефинансирования на российском рынке всего лишь реверанс банков в сторону потребителей. На самом деле сделок по рефинансированию единицы. Бизнес на этой услуге никогда не построишь, уверяет Игорь Кузин. Для потребителя перекредитование начинает быть интересным, если разница в ставке составляет 2,5-3%. К тому же пока не так много заемщиков, которых можно рефинансировать. Ведь большинство кредитов было выдано в прошлом году, когда ставки были уже достаточно низкими.

Без льгот. Наиболее выгодное время для рефинансирования первые годы пользования кредитом, поскольку в это время большую часть платежа составляют именно проценты по кредиту, утверждает Михаил Лазаренко. По мере того как выплачивается основное тело и проценты, эффект от перекредитования снижается. Но в целом целесообразность перехода на другую программу нужно просчитывать в каждом случае индивидуально. Даже если банк или брокер уверяют о значительной экономии на процентах (за счет снижения ставок), нужно учитывать все возможные накладные расходы и время, которое вы должны будете потратить на сбор нужных справок и переоформление договоров. Поэтому о выгодности перекредитования можно говорить только применительно к конкретной ситуации. Например, если заемщик воспользовался льготой по уплате подоходного налога и процентов за пользование ипотечным кредитом, которые вычитаются из налогооблагаемой базы, то, переходя в другой банк, он эту льготу потеряет, рассказывает Ирина Радченко. Меняя банк, заемщик меняет и назначение кредита теперь он берет ссуду не на покупку недвижимости, а под ее залог. И, возможно, экономия на процентах будет меньше той льготы, которой он пользовался все это время.

В Национальном резервном банке программа по рефинансированию была запущена в мае этого года, и за это время поступило несколько десятков заявлений от потенциальных клиентов. По программе рефинансирования было выдано кредитов на $300 тыс.

Те, кто предлагает программы по рефинансированию, утверждают обратное. Мы начали рефинансировать в апреле в ответ на просьбы со стороны потенциальных клиентов, рассказывает Михаил Лазаренко. Реакция была мгновенной: запустив программу, в первый же день получили десятки заявок от желающих перекредитоваться, и объем спроса только растет. Сейчас число обращений составляет 5-10% от всех заявок в банк за ипотечным кредитом. Потребность в данной услуге явно не удовлетворена, поэтому мы планируем выйти на выдачу 10 тыс. таких кредитов в год.



Главная --> Публикации