Главная --> Публикации --> Торговых площадей становится все больше Инвестиции приземлились в сочи и петербурге Ипотека станет дешевле Как мы вытягиваем деньги у клиентов Звездная болезнь

Московские девелоперы на все лады стремятся удовлетворить спрос на элитное и «околоэлитное» жилье, возводя дома, коттеджи и целые поселки. В частности, департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы объявил в прошлую среду о начале продаж коттеджей и таунхаусов в жилом комплексе «Вишневый сад» в Братцево. Подобные поселки в Москве можно пересчитать по пальцам: в столице давно не осталось больших пустырей, на которых можно было бы «масштабно» строить. Еще один суперэлитный дом вскоре появится на улице Косыгина. По объему вложений, как сообщили RBC daily в агентстве Penny Lane Realty, он «станет рекордсменом в Москве». Такая активность строителей в этом сегменте объясняется зашкаливающей за все мыслимые пределы доходностью подобных инвестиций: они приносят до 1000% прибыли. Покупатель платит по 10 тысяч долларов за квадратный метр не за квартиру, а за «понты». И это несмотря на то, что по-настоящему элитного жилья в столице пока нет.

Элитные квартиры в Москве пока не полностью соответствуют мировым стандартам, предъявляемым к эксклюзивному жилью, зато позволяют инвесторам извлекать суперприбыли.

Цена, в общем-то, невысокая. Для сравнения, в новом доме по улице Косыгина квадратный метр будет стоить 10 тысяч долларов. Этот дом, как сообщили RBC daily в специализирующемся на элитной недвижимости агентстве Penny Lane Realty, пока находится в стадии проекта. По идее он должен стать самым «навороченным» домом в столице. Сейчас известно, что в нем будет, например, третий кран с питьевой водой, помимо двух общеупотребительных с горячей и холодной водой, центральное кондиционирование, возможность включить обогрев летом и прочие изыски. Впрочем, одной лишь эксклюзивной внутренней отделки и суперсовременных коммуникаций, и даже круглосуточно охраняемой территории недостаточно, чтобы дом считался по-настоящему элитным. Сейчас уже практически ни у кого нет сомнений, что «дома-муравейники», которые под видом элитных активно предлагают некоторые столичные застройщики, на самом деле таковыми считаться не могут просто в силу того, что в них слишком много квартир. В настоящем элитном доме должно быть не более 25-30 квартир.

Поселок «Вишневый сад» расположен на территории района Северное Тушино на площади 36,6 гектаров. ДИПС уже инвестировал в строительство около 10 млн рублей, в целом стоимость первой очереди составит 106 млн рублей. Полную сумму инвестиций в проект сотрудники департамента назвать затрудняются. В поселке будет только малоэтажная застройка – коттеджи и таунхаусы. «В отличие от Куркино здесь вообще не будет многоэтажных домов», - утверждает начальник отдела перспективных проектов ДИПСа Евгений Леонов. Полностью комплекс будет достроен в 2006 году. Тогда же будет завершена реконструкция усадьбы Братцево, расположенной на прилегающей территории, действующей церкви Покрова Пресвятой Богородицы, которая находится прямо в поселке, а также восстановлен парк, очищена речка Сходня и установлены шумовые заграждения вдоль МКАД. В поселке, оказывается, слышен шум от кольцевой автодороги (МКАД проходит всего в 250 метрах от границы «элитного комплекса»). Зато застройщики обещают вид из окон на усадьбу Братцево, охраняемую территорию, попасть на которую можно будет через КПП, кирпичные стены в 60 см толщиной, а также непосредственно сам вишневый сад. Последний, правда, еще только предстоит посадить и вырастить, что займет не один год. За все это продавец, в роли которого выступает компания «Собор-СМ», хочет 1100 долларов за квадратный метр таунхауса и 1500 долларов за квадратный метр коттеджа.

Несмотря на свое неполное соответствие критериям элитности, жилье, которое в России относят к данной категории, позволяет строителям и инвесторам получать сверхприбыли. Достаточно назвать дом элитным, и цена квадратного метра в нем взлетает до небес. Особенно если дом небольшой, да еще и в центре. При этом сам дом обходится инвестору не так дорого, как может показаться: себестоимость складывается из стоимости стройматериалов. Применение дорогих отделочных материалов себестоимость увеличивает, но несильно. Земельный участок в центре тоже добавляет расходов, но его получение, по признанию самих девелоперов, процесс отнюдь не рыночный. У нас нет компаний, которые продавали бы землю в городе. Получить ее можно только у столичного правительства, а успех этого предприятия во многом зависит от личных связей, а не от суммы выкупа. В свою очередь себестоимость строительства квадратного метра «элитного» дома в разы меньше его продажной стоимости. На некоторых особо элитных объектах строители получают по 1000% прибыли.
Еще одну попытку докопаться до истины предприняли Ассоциация строителей России (АСР) и газета The Moscow Times. Организаторы международного форума Где зарыты деньги на доступное жилье? предложили собравшимся ответить на вопрос, вынесенный в заголовок мероприятия, снабдив их самым подходящим для такого случая орудием.

Однако, как показывает практика, и небольшие клубные дома в Москве пока не полностью соответствуют всем критериям элитности. В это понятие включается не только наличие «современных коммуникаций и мраморных полов с золотыми унитазами», но и расположение дома. В принципе, коттеджи в поселке «Вишневый сад» в городской черте вполне могли бы стать элитными, если бы не их местоположение. Эксклюзивное жилье в России воспринимается как жилье в центре города. В Москве наиболее престижными считаются Остоженка (прозванная в народе Престиженкой), на которой компактно проживают промышленники и банкиры, район Патриарших прудов и Новый Арбат. Расположение коттеджей в непосредственной близости от МКАД сильно подрывает их престижность. Помимо удаленности от центра, здесь существует еще одна неприятность - шум от кольцевой автодороги. От него можно защититься шумовыми заграждениями, но они не спасут от автомобильных выхлопов. Впрочем, и жилье в центре, даже на той же Остоженке, пока тоже до элитного не доросло. Проблема состоит в том, что в Москве нет разделения на бедные и богатые кварталы. А элитность предполагает ограниченный круг соседей, принадлежащих к одному социальному слою. Впрочем, в Penny Lane Realty RBC daily заверили, что через 5-7 лет все «неподходящее» население будет переселено в другие места и квартал станет по-настоящему престижным. Остоженка – первый претендент на «золотое гетто». Остальные районы компактного проживания банкиров и промышленников последуют за ней. Впрочем, полностью процесс разделения столицы на районы для бедных и богатых, скорее всего, не завершится никогда: слишком большие массы народа необходимо переместить. Так что превратиться в «золотое гетто» имеют шанс лишь отдельные кварталы. Но и они станут по-настоящему элитным только в том случае, если в центре будет нормальная экологическая обстановка. Жилье, расположенное там, где не выживают даже деревья, элитным назвать сложно.

Надо больше строить

Лопату в натуральном, хоть и уменьшенном виде участники встречи обнаружили в раздаточных материалах вместе с тезисами докладов, рекламными буклетами и авторучкой. Инструмент был воспринят как символ готовности к решительным действиям. Но любой кладоискатель знает: иметь лопату это еще не все. Важно знать, где копать.

Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян категорически не согласен с обвинением в адрес строителей. С его точки зрения, они всего лишь выполняют заказ. Скорее уж виновниками можно назвать инвесторов, полагает С. Амбарцумян. Их готовность вкладывать в жилье все больше денег и определяет рыночный прейскурант.

Недавно общественность получила намек на то, что в недоступности жилья виноваты строители. Федеральная антимонопольная служба заявила, что, возможно, имел место сговор застройщиков, приведший к повышению цен на недвижимость. В пользу этой версии говорит разница между себестоимостью квадратного метра и ценой продажи. В Москве, как известно, она составляет около 3000 долл. Заставить строителей снизить цены до справедливых и проблема будет решена.

Объясняя, почему в Москве настолько дорогое жилье, С. Амбарцумян назвал несколько факторов: обременения (так называемая доля города), высокие цены на нефть, привлекательность столичной жизни для многих приезжих. Если с ценами на нефть и спросом на московскую недвижимость ничего не поделаешь (нефтедоллары прибывают, квартиры остаются наиболее привлекательным объектом вложения), то разговор о доле города особый.

Чтобы иметь решающий голос на рынке недвижимости, нужно инвестировать его. Государство должно стать инвестором по крайней мере 30 млн кв. м в год, продолжил Амбарцумян, тогда оно сможет влиять на ценообразование. Однако строить жилье по 300 долл. за метр, по мнению чиновника, все равно нельзя лучше вообще не строить. В нашей стране уже есть опыт возведения дешевого жилья, но тогда мы были вынуждены это делать. А сейчас приходится сносить огромный фонд пятиэтажек, доставшийся нам в наследство, сказал С. Амбарцумян, призвав сооружать дома, которые простоят как минимум 100 150 лет.

Москва может позволить себе отдать квартиру бесплатно или продать ее по цене 30 тыс. долл. за метр. Я не вижу ничего плохого в том, что на рынке есть дорогое жилье, заметил С. Амбарцумян. Москве по статусу положено быть дорогим городом подобно многим крупнейшим столицам мира. Раньше московский квадрат стоил 1500 долл. лишь потому, что недвижимость была недооценена. Теперь цены достигают своих реальных значений.

Из 5 млн кв. м вводимого жилья город забирает 1,8 млн для обеспечения очередников и граждан других льготных категорий. Отказаться от своей доли Москва не может. Она, видимо, единственный российский город, который сохранил оставшиеся еще с советских времен очереди за жильем и к тому же реализует новые социальные программы. Больше того, в 2007 г. доля города возрастет до 2,2 млн кв. м. Столица тратит вырученные деньги (застройщики все чаще передают квартиры не в натуральном виде, а в денежном эквиваленте) на социальное жилье для молодежи, бюджетников, военных. Кроме того, идет снос ветхого и аварийного пятиэтажного фонда, а также реконструкция того, что сносу не подлежит.

Где взять деньги

Дело не в сговоре строителей, продолжил тему президент АСР Николай Кошман, а в дисбалансе спроса и предложения на рынке. При сегодняшнем дефиците недвижимости цены на квартиры не могут быть низкими. Что и подтверждают цифры: купить жилье самостоятельно на данный момент в состоянии лишь 12 % российских семей. Чтобы удовлетворить потребности населения, надо построить еще 1 млрд 569 млн кв. м, или около 46 % от объема имеющегося фонда. Без помощи государства здесь не обойтись. Прежде всего это касается развития строительной отрасли, переоборудования ее производственных мощностей.

Строителям предлагают самостоятельно инвестировать свои проекты и активнее привлекать деньги банков и граждан. Однако банки выдают кредиты неохотно и под высокий процент, чтобы оправдать риски.

Ставя масштабные задачи по наращиванию объемов строительства, государство готово пойти на существенные затраты. Под реализацию национального проекта по доступному жилью выделены сотни миллиардов рублей. Но этого недостаточно.

Остаются деньги граждан. Этот источник крайне привлекателен. По заверениям экономистов, денег у населения много. И строители могли в этом убедиться: последние 13 лет жилье в большей степени возводили на средства соинвесторов. Сложности возникли после серии скандалов с обманутыми дольщиками и вступления в силу 214-ФЗ, вставшего на защиту прав граждан.

Фирмам не хватает финансовой прозрачности для привлечения заемных средств в банках, отметил Н. Кошман. Если застройщик имеет 30 % собственных денег, мы готовы предоставить ему остальные 70 %, разъяснил управляющий директор корпоративного блока Внешторгбанка Андрей Черковец, но часто состояние документов компаний не соответствует требованиям банка.

Копать здесь

Как сказал в своем выступлении глава компании MIRAX-Групп Сергей Полонский, строительно-инвестиционные фирмы чисто российское изобретение, что называется, не от хорошей жизни. Переквалифицироваться в инвесторов строителям пришлось для того, чтобы спасти отрасль, когда государство перестало ее финансировать. Но инвестирование особая деятельность, с которой не все справились. 90 % фирм, столкнувшихся с ситуациями замораживания объектов и обманутыми дольщиками, по словам С. Полонского, не мошенничали, а просто неграмотно просчитали проект.

Грамотное выстраивание сроков строительства, отлаженная финансовая система, увеличение скорости обмена информацией внутри организации, быстрота и точность принятия решений способны снизить издержки.

Чтобы не допускать таких ошибок, нужно больше внимания уделять вопросам эффективного управления компанией. Эта мысль, как оказалось, и была главной на состоявшемся форуме.

Выступавшие говорили о необходимости автоматизировать производственный процесс, создавать единую информационную среду.

Полная автоматизация бизнеса, по словам исполнительного директора компании SAP Бориса Вольпе, означает и полную открытость. К такой организации инвестор или банк будет испытывать больше доверия, ей он охотнее предоставит свои деньги.

По мнению С. Полонского, у нас многим фирмам недостает современных средств оптимизации бизнеса. Пока это никак не сказывается на доходности, но как только цены упадут (а рынок недвижимости цикличен), выиграет тот, кто сможет работать эффективнее.

Хотя Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании Миэль-брокеридж, заметила, что любая прогрессивная модель предполагает затраты, которые в конечном итоге лягут на плечи потребителя. Поэтому пусть граждане лучше берут деньги на покупку квартиры в банке.

Правда, как все эти попытки приблизиться к мировым стандартам управления бизнесом должны привести к увеличению объемов жилья или повышению его доступности, никто из докладчиков не сказал.

В Москве ведутся работы над проектом по развитию территории, который смело можно назвать самым грандиозным в России на сегодняшний день. Масштабы и значение Большого Сити сопоставимы разве что с парижским La Defense или лондонским Docklands. Освоение участка площадью 1000 га специалисты оценивают в 100 млрд долл., что является абсолютным рекордом в истории российских инвестиций. Управление проектом возложено на дочернюю структуру компании Система-Галс ЗАО Большой Сити.



Согласно планам московского правительства здесь появится около 21 млн кв. м новых площадей, из которых 17,55 млн наземные сооружения. Жилая застройка займет 8,64 млн кв. м, офисная и административная 7,93 млн кв. м, и еще около 1 млн кв. м придется на коммунально-производственную зону. Не исключено, что в дальнейшем указанные цифры подвергнутся некоторой корректировке в связи с пожеланиями инвесторов, однако в любом случае доминирующим останется жилье. Это поможет сохранить баланс между офисными и жилыми строениями в районе, отметили в пресс‑службе компании Большой Сити. Кроме того, это позволит избежать конкуренции с объектами ММДЦ Москва-Сити, который станет основным деловым центром столицы. Таким образом, будет достигнута синергия делового центра и района жилой застройки, сочетающей элитные дома и дома бизнес-класса.

Идея развития территории между Краснопресненской набережной и Звенигородским шоссе впервые появилась в 2004 году. Вначале предполагалось, что Большой Сити займет участок в 400 га, потом его площадь увеличили вдвое. А 2 августа 2005 года вышло Постановление правительства Москвы № 574-ПП, по которому к проекту прирезали еще 200 га. Сегодня суммарная площадь будущего города в городе 1000 га; она закреплена в следующих границах: Хорошевское шоссе, западная сторона Ваганьковского кладбища, Звенигородское шоссе, берег Москвы-реки по Шелепихинской и Краснопресненской набережным, Филевский бульвар, Заречная и Большая Филевская улицы.

Для разработки градостроительной концепции на тендерной основе к проекту привлечено архитектурное бюро RTKL, за развитие транспортной инфраструктуры отвечает компания Arup, а за маркетинговые исследования агентство Knight Frank.

В проекте также предусмотрены торговые и выставочные комплексы, объекты социальной инфраструктуры. Здесь будут проложены и транспортные магистрали. Для обеспечения новых массивов электроэнергией запланировано построить несколько мощных ТЭЦ. А система водоотвода и водоснабжения на территории будущей застройки уже имеется.

Сейчас в этом районе расположены многочисленные промзоны и жилые дома, в основном пятиэтажки. Для реализации проекта большую часть предприятий предполагается перебазировать, а ветхое жилье, занимающее около трети территории, снести. Взамен для 134 тысяч жителей построят качественные муниципальные дома. Особое внимание уделят микрорайону Камушки (квартал № 2439), а также кварталам 2426 и 243 Здесь находятся наиболее изношенные постройки, поэтому рассматривается возможность реорганизации этих участков в ближайшие очереди.

Слои большого города

Основной частью застройки Большого Сити станут коммерческие жилые дома. Их высота, по мнению главного архитектора Москвы А. Кузьмина, не должна превышать десяти этажей. Лишь на пересечении главных магистралей района, таких, как Звенигородский проспект и Третье транспортное кольцо, а также вдоль Краснопресненского проспекта и проектируемого Четвертого транспортного кольца будут расставлены высотные акценты. Для возведения комплексов повышенной этажности дополнительно намечено провести глубинные геологические исследования.

Проведение конкурса по отбору инвесторов на реконструкцию и строительство намечено на 2007 2008 годы. Однако пока остается нерешенной проблема с площадками для возведения домов, предназначенных для переселенцев из пятиэтажек. Кроме того, ведется проработка вопросов относительно реконструкции домов несносимой серии. Вместе с тем руководство компании Большой Сити, выполняющей функцию разработчика проекта, заверяет жителей, что расселение будет произведено строго в рамках российского законодательства.

Что касается офисной застройки, то в Большом Сити будут представлены бизнес-центры классов А и В. По мнению игроков рынка, в значительной степени увеличится объем предложения в сегменте офисной недвижимости класса А.

Эксперты рынка недвижимости считают, что месторасположение Большого Сити позволяет построить в этом новом жилом центре объекты элитного и бизнес-класса, которые будут обладать конкурентным преимуществом перед элитным жильем в других центральных районах города.

Новая градостроительная структура формируется вокруг двух основных осей Третьего транспортного кольца и Звенигородского проспекта. Они будут дополнены крупными магистралями. Помимо уже сооруженных участков Краснопресненского проспекта по району пройдет отрезок Четвертого транспортного кольца, новый автобан вдоль малого кольца МЖД, а также дублер Кутузовского проспекта вдоль Смоленского направления железной дороги. Кроме того, дорожно-транспортная инфраструктура вокруг Сити будет включать в себя новые эстакады, тоннели, мосты. В отдаленной перспективе в районе проспекта Маршала Жукова планируется открыть станцию метро. Улучшенная транспортная доступность увеличит ценность объектов, возводимых на территории Большого Сити.

Помимо всего прочего концепция проекта предусматривает реабилитацию и реконструкцию набережных Москвы-реки. Берега, занятые в настоящее время производствами, складами и гаражами, планируется облагородить и оставить доступными пешеходам. А трассе, которую прежде предполагалось проложить вдоль левого берега Москвы-реки, будет отведен другой участок, на расстоянии 100 200 м от набережной. Также на территории Большого Сити разобьют красивый парк с пешеходными дорожками.

Инвестиции и инвесторы

Перспективу развития транспортной инфраструктуры комментирует партнер международной консалтинговой компании Knight Frank Константин Романов: Планируется возведение моста в Крылатском и подземного тоннеля, который пройдет под Серебряным Бором и свяжет новые магистрали с трассой Москва Рига. Таким образом, на карте города появится еще одна сквозная магистраль, участки вдоль которой обладают высоким потенциалом для развития различных объектов недвижимости.

Большой Сити считается очень привлекательным для инвесторов. Условия их вхождения в проект пока прорабатываются, но на территории уже присутствует ряд крупных компаний, готовых вести строительные работы на своих участках. Известно об участии в проекте таких компаний, как ПИК, ДОН-Строй, Базовый элемент и некоторых других. Например, проект компании ДС-Девелопмент (структура ДОН-Строя) займет территорию в непосредственной близости от проектируемого Краснопресненского проспекта. Это будет комплекс офисных зданий и торговый центр. Офисные объекты представляют собой две Г-образные башни с арендуемой площадью 60 тыс. кв. м. Общая площадь торгового центра составит 220 тыс. кв. м, в нем разместят кинотеатр, детский городок, ледовый каток. Войти в центр можно будет непосредственно из станции метро, которую планируется здесь построить.

Основная концепция Большого Сити была одобрена на общественном совете при мэре Москвы летом этого года, что в свою очередь значительно подогрело интерес инвесторов к проекту. Активное же освоение территории начнется после намеченного на I квартал 2007 года утверждения Градостроительного плана. Учитывая масштабность задуманного, можно предположить, что детали проекта будут уточнять еще не один год. Реализация программы рассчитана до 2020 года. Пока трудно оценить, во сколько обойдется весь проект, поскольку предстоит выполнить немалый объем сложных работ, в том числе и по выводу предприятий, расположенных на этой территории. Однако предварительные расчеты экспертов показывают, что для строительства грандиозного города в городе потребуется привлечь не менее 100 млрд долл. инвестиций. В настоящий момент идет формирование пула инвесторов, готовых участвовать в застройке. Стоимость земли на территории Большого Сити зависит от месторасположения участка. В среднем цена продажи составляет 5 7 млн долл. за гектар. В некоторых случаях она может доходить до 10 млн долл., сообщил Константин Романов.

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент Группы компаний ПИК, которая является собственником Краснопресненского сахарорафинадного завода на Мантулинской улице, сообщил, что на месте Краснопресненского сахарорафинадного завода планируется построить около 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

Вот как оценивает участие своей компании в Большом Сити генеральный директор ДС-Девелопмент Сергей Будылин: Это очень значимый для города проект. Благодаря подобным программам рынок недвижимости выходит на новый уровень. Привлекаются новые девелоперы, иностранные архитекторы, которые вносят интересные идеи в архитектуру города, используют при строительстве передовые технологии. ДС-Девелопмент будет принимать участие в освоении участка на скоростном Краснопресненском проспекте, который станет частью формирующейся инфраструктуры Большого Сити. На первом этапе мы планируем войти в проект с объектами коммерческой недвижимости. Полагаем, что они будут интересными и востребованными рынком.

Земли вокруг участка, отведенного под реконструкцию, также представляют большой интерес для инвесторов. Понимая, что со временем эти территории станут еще более ликвидными, многие компании уже зарезервировали и начали осваивать близлежащие площадки.

Компания Моспромстройматериалы, входящая в холдинг Базовый элемент, начинает строительство многофункционального офисного комплекса общей площадью 42 тыс. кв. м по адресу: Шмитовский проезд, 4 Здесь разместятся офисные, торговые, спортивные помещения, двухуровневый паркинг на 400 машино-мест. Эксперты считают, что этот объект станет локомотивом для Большого Сити и будет способствовать привлечению других инвесторов в проект.

Основная задача, которую предстоит решить на первом этапе реализации программы, связана с выводом промышленных предприятий, расположенных на участке будущей застройки. По данным Департамента градостроительной политики, сегодня здесь находятся более 300 производств, 80 из них подлежат перебазированию. Для этой цели требуется изыскать около 100 га свободных площадей, что тоже является непростой задачей. Наиболее подходящими для размещения переселенцев столичным властям представляются Пром-Сити (район Молжаниново), Бирюлево и некоторые другие коммунально-промышленные зоны Москвы. В данный момент ведутся работы по поиску мест для перевода предприятий, заявили в пресс‑службе Системы-Галс.

Промышленная революция

Отдельные производства, особо важные для развития района, останутся на территории Большого Сити. Но при этом предприятиям предписано пройти комплексную модернизацию. Например, ожидается, что Западный речной порт пройдет реконструкцию и обзаведется современным грузовым терминалом.

Управляющая компания также сообщила, что условия вывода каждого предприятия будут согласовывать в индивидуальном порядке, с участием собственников и муниципальных властей. Очевидно, что в данной ситуации придется задействовать не только административные, но и экономические рычаги разумные компенсации от города. Вместе с тем, стараясь максимально учесть интересы собственников, Москва предлагает им условия соинвестирования. Некоторые предприятия сами обращаются с предложениями наиболее рационального развития своих территорий. В случае если эти проекты соответствуют утвержденной концепции Большого Сити, мы стараемся включить их в структуру будущей застройки, говорит специалист Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы.

Такой сверхмасштабный проект, как Большой Сити, конечно, уникален для центра Москвы. Планы по его возведению лишний раз доказывают ошибочность иногда звучащих в прессе утверждений о том, что столица исчерпала свои возможности и ее дальнейший рост и развитие невозможны. Как отметил мэр города Юрий Лужков, у Москвы еще есть строительные перспективы.

Пока остается неясной судьба Краснопресненского завода ЖБИ, принадлежащего ДСК- Его санитарно-защитная зона занимает участок, предназначенный для возведения жилья. Но собственник предприятия не готов выводить производство на другую площадку, если ему не предложат адекватную замену. Вместе с тем управляющая компания готова к диалогу. Не исключено, что ДСК-1 будет привлечен к строительству муниципальных домов для переселения жителей реконструируемых кварталов. И тогда расположение завода ЖБИ на территории Большого Сити окажется весьма кстати.

Тенденцией текущего года стало появление крупных проектов коммерческой недвижимости, специфика которых состоит в объединении под одной крышей бизнес-центра, торгово‑развлекательного комплекса, гостиницы и апартаментов. Такие многофункциональные программы позволяют девелоперам диверсифицировать возможные риски. Например, в случае если какую‑либо из составляющих проекта будут реализовывать медленно, компенсировать этот пробел удастся благодаря эксплуатации других частей комплекса. Кроме того, многофункциональная программа позволяет создать город в городе самодостаточный объект, в котором есть все необходимые элементы инфраструктуры: рестораны, кафе, отделения банков, салоны красоты, фитнес-центры, курьерские службы и т. д.


О новых проектах в области офисной недвижимости, реализация которых близка к завершению, читателям журнала рассказывает директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков.

В качестве яркого примера приведем проекты в ММДЦ Москва-Сити на Краснопресненской набережной многофункциональные башни площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров. В ближайшие месяцы должна быть завершена первая фаза строительства комплекса Федерация речь идет о 63-этажной башне Запад. Окончание работ на второй башне под названием Восток запланировано на 2008 год. Федерацию строит известный девелопер MIRAX GROUP, а отличительной особенностью проекта является рекордная высота здания 354 м (со шпилем в 448 м). Строение станет самым высоким в Европе.

Разумеется, столь крупные центры сложно было бы сдавать целиком. Поэтому многие современные проекты являются мультифазными, то есть их реализация происходит в несколько этапов. Такой подход дает девелоперам возможность оценить востребованность проекта потенциальными арендаторами, а также оптимизировать процесс финансирования строительства.

На подходе еще один проект в рамках Москвы-Сити многофункциональный комплекс Северная башня. Первая фаза строительства два офисных блока общей площадью 75 тыс. кв. м и 36 тыс. кв. м будет завершена в I квартале 2007 года. Северную башню отличают оригинальные архитектурно‑строительные решения, такие как устройство 18-этажного атриума и многоуровневого крытого паркинга на 688 машино-мест. Для современных офисных проектов вопрос парковки стоит чрезвычайно остро, потому что с развитием компаний и повышением общего уровня благосостояния граждан все больше сотрудников офисных зданий предпочитают ездить на работу на собственной машине. Таким образом, требования потенциальных арендаторов к паркингам повышаются, что заставляет девелоперов уделять данному вопросу много внимания.

В башне Запад на общей площади 110, 5 тыс. кв. м сочетаются различные типы недвижимости. На нижних этажах, а также на трех подземных уровнях разместятся торговые помещения, далее этажи (вплоть до 46‑го) будут заняты офисами, а верхнюю часть башни отведут под апартаменты с такой высоты откроется прекрасный вид на Москву.

Однако помимо громких офисных центров класса А сегодня на рынке появляется все больше качественных проектов класса В, реализацией которых занимаются профессиональные девелоперы, применяющие новые технологии. Это приводит к формированию иного взгляда на ранее построенные объекты, которые позиционировались как здания класса B. Дело в том, что последние проекты соответствуют более высоким стандартам. К числу офисных комплексов класса В нового поколения можно отнести ЛеФорт и Новоспасский двор.

Еще одним знаковым проектом, имеющим сильное влияние на развитие московского рынка офисов, является строительство бизнес-центра Дукат Плейс III, который практически готов к сдаче в эксплуатацию. Его возведением занимается крупный американский девелопер Hines, и расположен он на улице Гашека рядом со станцией метро Маяковская. Как и первые два Дуката, комплекс получил свое название по табачной фабрике Ducat, которая раньше здесь располагалась. Дукат Плейс III является примером воплощения на практике передовых строительно-инженерных технологий, он задает новые стандарты качества на рынке. Общая площадь центра 53 тыс. кв. м, просторные этажи этого здания позволяют арендаторам самим создавать планировку, соответствующую корпоративному стилю компании.

Офисный комплекс Новоспасский двор на Дербеневской набережной также ориентирован на компании, которым требуется недорогой, но комфортный и функциональный офис. Ранее на данной площадке располагалась Московская ситценабивная фабрика. Девелопер Промсвязьнедвижимость запланировал вести строительство в несколько этапов (по 100 тыс. кв. м), первые площади (более 40 тыс. кв. м) уже готовы для отделки. Сегодня на рынке появляются все более профессиональные и интересные проекты благодаря тому, что отечественные девелоперы приобретают опыт, а иностранные ориентируются на новые стандарты качества и стимулируют развитие рынка.

Центр ЛеФорт, расположенный на Электрозаводской улице, предоставляет своим арендаторам право пользоваться вместительной парковкой (одно машино-место на каждые 70 кв. м арендуемой площади), притом соотношение один к ста является допустимым даже для объектов класса А. Общая площадь бизнес-центра составляет 41 тыс. кв. м, а его востребованность среди арендаторов подвигла девелопера Хорус Кэпитал на строительство второй очереди. Названная компания специализируется на редевелопменте промышленных территорий, предполагающем комплексное благоустройство и развитие заводских земельных участков, которые до этого использовались неэффективно. Редевелопмент на московском рынке с каждым годом развивается все активнее, чему способствует дефицит земли в центральной части города. Таким образом, на рынке уже работают фирмы, сконцентрировавшиеся именно на переобустройстве территорий реконструируемых промзон.



Главная --> Публикации