Главная --> Публикации --> Земля под многоквартирными домами В россии будут готовить специалистов по недвижимости Спрос на новое жилье активен, но весной цены могут упасть Торговых площадей становится все больше Инвестиции приземлились в сочи и петербурге

Расчет налога на землю для каждого юридического или физического лица делается индивидуально, в зависимости от участка. Только в Хабаровске земля делится на одиннадцать категорий по видам ее функционального использования и разбита на две тысячи кадастровых кварталов. А общий налог на землю составляет не более полутора процентов от кадастровой стоимости земли. Земельный налог для жилфонда составляет 0,5 процента, а налог для прочих земель, занятых под гаражи, огороды и личные подворья, - 0,3 процента.

По-новому рассчитан налог на землю в Хабаровском крае, в зависимости от кадастровой стоимости конкретного участка. Цена эта колеблется от пятидесяти рублей (в пригороде, за дачный участок), до тысячи рублей (в центре города).

Налог на землю будет рассчитываться так: к примеру, если сотка земли на самой окраине согласно кадастру - около пятидесяти тысяч рублей, то общий налог за эту землю будет высчитан в размере 750 рублей в год (1,5 процента от кадастровой стоимости), а дальше в зависимости от назначения земли. Если эта земля будет занята под индивидуальный дом или огород, то и налог за землю рассчитают с 0,3 процента и стоимость составит 150 рублей, если построят жилой дом, то налог будет 250 рублей.

Считается, что выиграют от нового закона дачники и организации, а вот налоговое бремя для владельцев гаражей увеличится в разы, хотя опять же не везде, в зависимости от места их нахождения. К примеру, если моя семья за дачный участок в шесть соток за прошлый год заплатила восемьдесят рублей, то за нынешний придется заплатить около шестидесяти рублей. А в гаражно-строительном кооперативе за место на земле вместо ста рублей будем платить втрое больше.

Как подчеркнул Константин Себякин, если кто из дачников не определится с собственностью на землю, то налог за него будет платить садоводческое общество, в чьем ведении находится земля. Кроме того, обществу будет начислен налог на все брошенные участки и общие земли, которые занимают дороги и водоемы.

По словам заместителя руководителя УФНС по Хабаровскому краю Константина Себякина, сегодня налоговой службой идентифицировано около половины сведений о земельных участках, на которые точно известен правообладатель. К тому же дачники, которые приватизировали свои земельные наделы до 1991 года, не могли сразу зарегистрировать свое право собственности в установленном порядке, в связи с чем до сих пор не стоят на учете в налоговых органах как налогоплательщики земельного налога. Таких собственников дачных участков в крае насчитывается под восемьдесят процентов. Оформить землю в собственность для них будет стоить от трех до четырех тысяч рублей.- Мы предложили земельный налог с дачников собирать централизованно, - говорит Константин Себякин. - То есть для них процедура платежей останется неизменной, налог за землю будет принимать правление, а потом уже уплачивать в бюджет по месту нахождения земельного участка.

Постановлением губернатора Хабаровского края установлена цена выкупа земельных участков. В Хабаровске за земли, отнесенные по территориальному зонированию к производственным землям и землям инженерной и транспортной инфраструктуры, платеж составляет в размере восьмикратной ставки земельного налога. Для земель других территориальных зон - в размере семнадцатикратного размера ставки земельного налога. По остальным городам и поселкам цена устанавливается в размере десятикратного размера ставки земельного налога.

Эксперты отмечают, что собственниками земли спешат стать немногие. Промышленным предприятиям вообще нет выгоды покупать землю. Это большие разовые платежи и ежегодный земельный налог, который равен сегодня практически арендной плате за землю. Другое дело - коммерсанты, но опять же, согласно законодательству, продажа земли предусмотрена только под капитальные объекты. А любые киоски под эту категорию не подходят, даже павильоны более двадцати квадратных метров. У всех у них должен быть, как минимум, фундамент, объект на уровне техпаспорта.

По мнению Валерия Лебеды, уровень земельного налога устанавливается федеральным законом. И в последние годы муниципалитет от себя лишнего ничего не добавлял к арендным ставкам.- Если у предприятия земля в собственности, то он за нее платит с каждого квадратного метра, - говорит Валерий Лебеда. - Но таких единицы. Большинство в Хабаровске землю арендует. В этом случае муниципалитет имеет право назначить по своему усмотрению арендную ставку, помножив земельный налог на собственный коэффициент (федерация лишь ограничивает его пределы).

Как считает директор департамента муниципальной собственности Хабаровска Валерий Лебеда, земельный вопрос нельзя рассматривать только с административной точки зрения без связи с теми, кто за землю платит. Деньги ведь собираются не с иностранцев, а со своих родных предприятий, продающих, производящих, оказывающих услуги.- Для кого же рост земельного налога (и арендных ставок) стал самой тяжелой ношей? - спрашиваю у него.- Конечно, для предприятий, которые занимают наибольшую территорию то есть - для промышленных, - отвечает Валерий Лебеда. - Именно они дают 99 процентов недоимки по арендным платежам. При этом именно крупная дальневосточная промышленность в последние годы находилась в самом тяжелом экономическом положении - практически в предбанкротном состоянии. А теперь по ней ударили еще и земельным налогом

Важным условием действительности сделок является соответствие их закону. В противном случае они считаются ничтожными, однако иногда закон относит такие сделки к оспоримым.

В Хабаровске принято решение: для промышленных предприятий, строящегося и существующего жилищного фонда, индивидуальных домовладельцев, владельцев огородов установить арендную плату, равную земельному налогу. Поэтому большой разницы нет - платить налог на землю или вносить арендные платежи
Сделки с жилыми помещениями считают действительными лишь при соблюдении определенных условий. Знание юридических правил и тонкостей позволит избежать многих проблем, возникающих при составлении договора купли-продажи объектов недвижимости. В представленной статье перечислены основные правила, нарушение которых чаще всего становится основанием для обращения в суд.

Для признания договора купли-продажи действительным необходимо, чтобы стороны обладали полной дееспособностью (она наступает с 18 лет). В противном случае сделка ничтожна. Вместе с тем существуют обстоятельства, при которых человек приобретает дееспособность в полном размере еще до достижения совершеннолетия. Гражданское право называет это явление эмансипацией. Она возможна в двух случаях:
если гражданин вступил в брак;
если он после достижения 16-летия работает по трудовому договору либо с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Решение о признании гражданина эмансипированным принимает орган опеки и попечительства при наличии письменного согласия обоих родителей (законных представителей). При отсутствии такого согласия решение принимает суд тогда подросток вправе заключать договор без разрешения своих законных представителей.
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченно дееспособные граждане заключают и подписывают договор самостоятельно при наличии письменного разрешения их представителей.

Необходимо, чтобы отчуждатель был собственником жилого помещения, так как только он вправе распоряжаться недвижимостью. Убедиться в том, что жилье собственность продавца, можно, ознакомившись со всеми правоустанавливающими документами. Для получения полной информации об объекте лучше всего обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запросив выписки из ЕГРП. Конечно, это потребует каких-то затрат, но позволит избежать такой неприятности, как покупка жилья у человека, не имеющего никаких оснований им распоряжаться.

Если квартира совместная собственность мужа и жены, то при продаже учитывают права обоих. Для совершения одним из супругов сделки с недвижимостью нужно получить нотариально заверенное согласие другого.

При оформлении сделок с недвижимостью нужно соблюдать права всех, кто проживает в квартире и сохраняет право пользования ею после отчуждения. Надо сказать, что законодательству не соответствуют договоры, которые предписывают проживающим в продаваемом жилом помещении, но не участвующим в сделке лицам выписаться (сняться с регистрационного учета).

Важным моментом является регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, только тогда приобретатель жилья становится его собственником. Иногда одна из сторон уклоняется от регистрации, в этом случае другая сторона может обратиться в суд за защитой своих прав. И тот, кто необоснованно отказывается от государственной регистрации, возмещает убытки, вызванные задержкой.

В случае, когда жилье находится в общей долевой собственности, при возмездном отчуждении его части соблюдают правила о преимущественной покупке доли другими собственниками. Для этого необходимо в письменной форме известить всех собственников о намерении продать часть квартиры, указать цену и другие условия. Если доля не будет выкуплена ими в течение месяца, то продавец вправе заключить сделку с любым другим лицом. При нарушении данных правил гражданином, отчуждающим имущество, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.



В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям купли-продажи жилого помещения, установленным законом:
предмет договора;
цена жилого помещения;
перечень лиц, проживающих в помещении и сохраняющих право пользования им после приобретения жилья покупателем, с указанием их прав пользования.
Последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. Если вернуть полученное невозможно, его стоимость возмещают в деньгах.

На заседании кабинета министров глава МЭРТ Герман Греф представил законопроект, согласно которому цена выкупа земли под предприятиями должна снизиться в 2.3-9 раз. Но министры не смогли удержаться и заговорили про цены на жилье. Точнее, про их неудержимый рост.

На вчерашнем заседании правительства премьер-министр Михаил Фрадков цитировал газету Известия. Сколько будет стоить земля в Барвихе? - спросил он главу МЭРТ Германа Грефа. - Я вот недавно в газете прочитал, что сотка в Барвихе стоит уже $200 тысяч. (См. Известия от 15.09.2006 - Почем сотка на Рублевке?) Цена в Барвихе будет очень большой, - согласился с Известиями Греф. В четверг правительство решало, сколько должна стоить земля под приватизированными предприятиями.

- В том смысле, что дальше некуда? - ехидно поинтересовался премьер-министр Михаил Фрадков.

- Хуже стать не должно точно, по моему ощущению, - заметил Греф.

Баталии по вопросу, сколько должна стоить земля под выкупленными предприятиями, ведутся уже третий год. Власти не хотят отдавать землю по дешевке, а предприниматели не собираются платить втридорога. Из-за этого на сегодняшний день доля переоформленных в собственность либо в аренду участков составляет лишь 25%.

- В общем, да, - сокрушенно согласился Греф.

Не обошлось, правда, без спора. Для Москвы и Санкт-Петербурга решено установить запрет на перепрофилирование участков земли, выкупленных по льготной цене в 20%. В случае такого перепрофилирования предлагается взимать плату не выше 80% от кадастровой стоимости. Вот, к примеру, если выкупить трикотажную фабрику рядом с Белым домом, она сможет работать только как фабрика, - не долго думая, привел пример министр. - Но если владелец захочет построить на этом месте дом или, допустим, бизнес-центр, тогда ему придется заплатить еще 80% неналогового сбора.

Этот гордиев узел решил в конце концов разрубить глава МЭРТ Герман Греф. Его ведомство предлагает теперь определять размер выкупа не в ставках земельного налога, как предполагалось ранее, а в процентах от кадастровой стоимости участков. Для городов с численностью населения более 3 млн. человек выкупная цена земли под предприятиями составит не более 20% кадастровой стоимости, для остальной же России - не более 2.5%. Это предельные значения, размер арендной платы составит не выше 2% от кадастровой стоимости за использование земельных участков, - обещает Греф. И выражает уверенность, что принятие таких мер позволит сократить совокупные затраты промышленников на выкуп земель с 736 до 191 млрд. рублей.

Иностранцам разрешили покупать российские банки без согласований

Это очень сложная к исполнению конструкция, но другого выхода нет. Два года этот вопрос уже обсуждаем, и ничего нового не придумали, - признался министр. Но не забыл отметить, что меру эту придумали московские власти. Санкт-Петербург был указан здесь за компанию, - беззаботно добавил он. Но это пришлось не по душе первому вице-премьеру Дмитрию Медведеву. Земля дорожает не только в Москве и в Санкт-Петербурге, но и в других регионах, где наблюдается бурный экономический рост. Правильно ли, что норма относится только к этим двум городам? Не приведет ли это к удорожанию стоимости жилья в Москве и Санкт-Петербурге? - возмущенно спросил он Грефа. Но министр успокоил собравшихся. Потому что дальше некуда.

Одних больше всего интересует расположение дома, другим важна площадь квартиры, третьим планировка, для четвертых на первом месте безопасность и однородная социальная среда. Естественно, практически каждого покупателя волнует цена. По словам руководителя отделения Киевское корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ларисы Харебовой, только 10% граждан могут позволить себе произнести фразу: Цена меня не волнует, главное чтобы нравилось.

Правительство одобрило поправки в закон о банках и банковской деятельности, которые уравнивают в правах отечественных и иностранных участников при покупке акций российских банков. Напомним, что сейчас иностранцы для этого должны получить разрешение Центробанка. Согласно законопроекту, они должны будут только поставить Банк России в известность, если величина приобретаемого пакета превышает 10%. На 1 июля доля нерезидентов составляла 100% в 144 российских кредитных организациях, более 50% - в десяти. Общая доля нерезидентов в совокупном капитале российских банков - 12.92%. Мы оставляем право установить определенную квоту, но сами пока не предполагаем ее использовать, - сказал министр финансовАлексей Кудрин.
Ни для кого не секрет, что цены на столичное жилье за последние месяцы достигли небывалых высот. Однако риэлторы отмечают, что спрос на квартиры в Москве не ослабевает, а иногда даже опережает предложение. Чем именно руководствуются люди, приобретая квартиры? В разговорах с покупателями можно услышать очень разные мнения.

Собираясь приобрести квартиру, большинство потенциальных покупателей размышляют над двумя основными вопросами: где хочется жить и сколько это стоит? Впрочем, ключевым все-таки является фактор стоимости. Только после определения бюджета покупки человек начинает обдумывать требования к квартире. Как правило, покупателя в первую очередь заботит транспортная доступность дома и планировка квартиры, качество будущей квартиры и ее площадь интересуют меньше.
Небольшой выбор стратегий поведения, которые свойственны покупателям на рынке московских квартир, объясняется тем, что у них недостаточно опыта в обращении с капиталами, а цены на недвижимость высоки. Однако постепенно будущие собственники комфортного жилья становятся более продвинутыми.

Одинаковые дома однотипные решения

Где-нибудь да что-нибудь

Генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж Наталья Кирпиченко отмечает интересную особенность, подчеркивающую менталитет российских покупателей недвижимости, это их желание приобрести то же, что и другие. Копирование чужих решений позволяет потребителю думать, что он делает правильный выбор. Принцип хочу как у соседа выгоден столичным компаниям, возводящим однотипные многоквартирные дома. Впрочем, еще вопрос, где причина, а где следствие: не возникает ли это стадное чувство потому, что на рынке есть только одинаковые дома и весьма ограниченное число выигрышных вариантов.

Так, Л. Харебова делит покупателей на три группы. В первую входят граждане, для которых основным критерием подбора квартиры является цена. Они жестко ограничены в средствах им нужна просто крыша над головой, не важно, что это будет и где.

Каким бы однотипным ни было предложение квартир на столичном рынке недвижимости, выбирать потенциальным покупателям все же приходится: помимо новостроек существует еще и вторичка. Специалисты риэлторских компаний видят критерии отбора немного по-разному, хотя в главном их мнения достаточно похожи.

Специалисты компании Сити-XXI век считают, что подход покупателей к выбору жилья целесообразнее разделить на требования к квартирам эконом- и бизнес-класса и элите. Для нижних ценовых сегментов наиболее важны такие критерии (по убыванию значимости), как цена объекта, планировка, расположение, инфраструктура района и транспортная доступность. Примечательно, что чем раньше приобретается квартира в строящемся доме, тем дешевле она обходится. Компании-застройщики продают квартиры в новостройках дозированно, то есть первыми выставляются на рынок самые неликвидные квартиры, говорит пресс-секретарь компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Всерьез говорить о нормальном выборе квартиры в этом случае крайне сложно: покупатель всего лишь берет то, что реально получить за минимальные деньги.

Вторую группу составляют представители среднего класса, которые ищут квартиру обдуманно и целенаправленно. Их требования ранжируются следующим образом: самое важное местоположение дома, затем следуют площадь квартиры, социальный состав соседей, цена. Также важны чистый подъезд и безопасность проживания. Из двух схожих домов такие покупатели зачастую выбирают тот, который визуально приятнее, если даже квартира в нем стоит несколько дороже.
Для третьей группы потребителей людей обеспеченных и занимающих видное положение в обществе главным становится такой критерий, как престиж, только потом оцениваются особенности самой квартиры и ее цена. В поиске жилья они ориентируются на поиск места, где проживают люди определенного социального статуса и финансового положения.

Чего хотят покупатели?

Предпочтения покупателей квартир бизнес-класса несколько отличаются от приведенных выше. Наиболее важными параметрами для них являются местоположение, цена квартиры, планировка, инфраструктура и социальная среда. Также при заключении сделки покупатели, считающиеся средним классом, обращают серьезное внимание на репутацию застройщика. Клиента, принимающего решение о покупке жилья, интересует целый комплекс сведений о компании: сколько лет она работает на рынке, сколько объектов построила, какие проекты реализует сейчас, аккредитована ли при профильном государственном департаменте, какие связи налажены с префектурами, управами и органами местного самоуправления, какова ее информационная открытость и репутация ее руководителя. Именно надежность застройщика становится для потенциального приобретателя квартиры едва ли не главным фактором при заключении сделки.
Для элитного сегмента наиболее значимы район расположения дома и его престижность, социальное окружение, планировка квартиры, общая площадь, инфраструктура и цена. Дорогую недвижимость для проживания выбирают люди, для которых имеют значение статусные вещи, в частности эксклюзивность дома, его архитектурная неповторимость. Кроме того, разные покупатели проявляют индивидуальные требования к недвижимости. Кому-то необходим панорамный вид на город, а кто-то предпочитает иметь под окнами тихий двор.

Карен Багдасарян
Специалист управления новостроек ООО Русский дом недвижимости:
 Потребности и возможности у человека, собирающегося приобрести элитное жилье и у планирующего купить квартиру эконом-класса, совершенно разные, поэтому нужно провести дифференциацию покупателей недвижимости.

Если же говорить о неких усредненных предпочтениях большей части покупателей, то, по мнению Н. Кирпиченко, факторы, учитываемые ими при выборе жилья, можно расставить следующим образом (по уменьшению значимости):
цена;
местоположение;
планировка;
общая площадь;
инфраструктура района (паркинги, магазины);
близость метро;
социальная среда;
безопасность (видеонаблюдение, охрана);
престижность.
Как несложно заметить, цена в этом списке занимает лидирующую позицию, а престижность стоит на последнем. При сегодняшних ценах на московские квартиры люди вынуждены покупать себе просто то, на что хватает денег. Основная часть покупателей не может позволить себе задумываться о таких нюансах, как архитектурный стиль дома, вид из окна и пр. Их интересуют сугубо функциональные аспекты.
При этом нельзя не отметить влияние ипотеки на требования к будущему жилью. Ипотечные возможности несколько меняют приоритеты в пользу осознанного выбора именно той квартиры, которая реально нужна семье, утверждает Н. Кирпиченко. Фактор стоимости в таком случае становится практически последним. Это важно, поскольку человек создает себе условия жизни, руководствуясь активным принципом я могу на это заработать, а не живет в ситуации я могу себе это позволить.

Покупатели жилья бизнес-класса предъявляют к своему будущему дому высокие требования, но для них стоимость квартиры и ее качество паритетные позиции. Как правило, покупатели в этой категории выбирают монолитно-кирпичные дома с наземной или подземной парковкой.

Для тех, кто покупает элитную недвижимость, ведущим параметром является качество будущей квартиры. Понятие качество многозначно: район, расположение дома в нем, место квартиры в доме, удачность планировки. Также важно качество материалов, используемых при строительстве, высокий уровень инженерных коммуникаций, наличие обширной инфраструктуры, охрана территории, однородность социальной среды, наличие парковки и экология района.

Для покупателей жилья эконом-класса определяющим фактором является стоимость. Кроме того, им важна доступность общественного транспорта, особенно метро. При покупке такой квартиры будущие жильцы интересуются наличием отделки и стен-перегородок, пытаясь свести к минимуму расходы на будущий ремонт.

Представителям этих двух групп требуется удобное транспортное сообщение, поэтому среди них так популярно западное направление, где пропускная способность дорог лучше, чем в других районах города.

В том числе и по этой причине в сегменте первичного рынка процент покупок сократился до 25 30%. Люди стремятся приобрести недвижимость сегодня, потому что в связи с ростом цен и уменьшением предложения для определенной категории покупателей многие варианты завтра, вероятно, окажутся просто недоступными по цене, а выбор из доступных будет не так велик.

Нина Кузнецова
Генеральный директор ЗАО МИАН агентство недвижимости:
Сегодня налицо тенденция сокращения числа вводимых в эксплуатацию новых домов. По данным официальной статистики, рост объемов строительства за первые шесть месяцев этого года практически близок к нулю. В итоге предложение на первичном рынке не поднимается выше 20 тыс. объектов, что на 25 40% ниже уровня прошлого года.
В этой связи на рынке наблюдаются новые тенденции. К примеру, если в прошлом году около 40% квартир было реализовано на первичном рынке, а 60% на вторичном, то теперь происходит перераспределение долей: вторичный рынок становится все более популярным.



Главная --> Публикации