Главная --> Публикации --> Общая собственность: коллективизм по-юридически Нерль станет крупнейшим гостиничным оператором Каучуковая элита и не только Петербургская недвижимость осваивает петродворец Дешевые офисы вымирают как класс

Вроде квартиры сегодня расхватывают, как горячие пирожки, удивилась я.

Летние посиделки в дачном поселке затягиваются глубоко за полночь Моя соседка, работающая риелтором в одном из московских агентств, приехала поздно вечером, но со счастливой улыбкой на лице У нас сегодня наконец нашелся покупатель на квартиру, которую мы продаем уже 2 месяца, рассказала она

В муниципальной двухкомнатной квартире жили четыре поколения: Ирина 40 лет, ее 62-летняя мать, а также 22-летняя дочь и годовалый ребенок этой дочери. К риелторам обратилась Ирина, причем с весьма необычным запросом.

Квартиры бывают разные, и здесь именно такой случай, заявила соседка. Вчера я в подъезде вворачивала лампочки, а потом мыла в квартире окна и санузел, который, наверное, там не мыли несколько десятилетий А сколько бутылок пришлось вынести!
А хозяева где были?
Да рядом, я их на время просмотра попросила с собакой погулять, а иначе покупатели просто убегают

Соседка рассказала, что объяснила Ирине (громко ругаясь про себя: И это в 2005 году! Ну и нотариусы!), что в 1994 году вышел закон, требующий включения детей в число собственников приватизируемой квартиры, и попытка выписать ребенка перед самой приватизацией дело очевидно фиктивное, особенно если потом его потребуется прописать в новую квартиру. Достигнув 18 лет, этот самый внук может подать в суд иск о том, что в свое время его права были нарушены, а квартира станет юридически дефектной. А потом уже выяснилось, зачем же нужна Ирине приватизация.

Ирина: Мне соседи сказали, что на время приватизации нужно снять с регистрации по месту жительства (выписать) ребенка, чтобы не включать его в число собственников. И в нотариальной конторе сказали, что так будет лучше. Как бы это сделать побыстрее?

Вот мы и взялись помочь с нормальной приватизацией и обменом квартиры, а каждый этап оказался жутко проблемным, рассказывала соседка.

Э Мы хотим поменять свою квартиру на трехкомнатную в Подмосковье, чтобы у каждого был свой уголок, надоело друг у друга на голове сидеть

Мы сначала не понимали, почему все покупатели, которые приезжают на просмотр, больше не звонят, вспоминала соседка, а потом сами догадались туда съездить. Мама дорогая! Под ногами перекатываются бутылки, голые стены, окна черные, подъезд такой грязный, что ужас Пришлось самой переквалифицироваться в уборщицу.

Приватизацию провели по закону, и ребенку досталась положенная доля одна четвертая, т. е. 13 кв. м из 5 Моя соседка потратила на это месяц, потому что в этой семье, где все поколения активно дружили с зеленым змием, за 14 лет проживания в квартиру много кто прописывался и выписывался, в том числе и сами хозяева. Необходимые справки по ходу дела приходилось собирать и по городу, и в области. Также при приватизации выяснилось, что Ирина в свое время выбросила ордер на эту квартиру. Посчитала, что это такая совсем никому не нужная бумажка. Восстановили и ордер. И после получения прав собственности квартиру выставили на продажу.

Через два месяца сделка была завершена, и соседка мне рассказала, что ей удалось сделать. Двушку в Жулебино удалось поменять на малогабаритную четырехкомнатную квартиру в Люберцах, совсем рядом с Жулебино. Причем все комнаты изолированные, что в квартирах такого метража большая редкость. Годовалому внуку в квартире принадлежит 40 % агент убедила мать и бабушек, что необходимо увеличить долю ребенка, чтобы органы опеки заведомо дали разрешение для сделки. Таким образом, доля ребенка была увеличена как в количестве квадратных метров, так и в денежном отношении.

После того как покупатель был найден, моя соседка начала подбирать новую квартиру.
Знаешь, мне так жалко мальчика, который там среди этих бутылок растет, я постараюсь найти место, где он будет поближе к школе и детскому саду, чтоб он мог сам туда ходить, если мама будет не в состоянии, делилась переживаниями моя соседка.

Обычно к этой схеме обращаются собственники больших объектов в тех случаях, когда у них возникают сомнения относительно успешной реализации проекта одним агентом. Также к услугам коэксклюзивных агентов прибегают при высокой конкуренции, с которой сталкивается проект, или же в условиях сложности самого проекта.

Надеюсь, что малыш, повзрослев, сумеет оценить этот подарок и распорядится им с умом. Там же был еще один неприятный сюрприз гражданский муж дочери Ирины разбил чужую машину. Как истинный джентльмен, он назвал своим местом жительства именно этот адрес и исчез. А владельцы авто в сопровождении каких-то небритых личностей пришли требовать 7000 долларов. Когда стало понятно, что ничего из имущества нет, гости стали говорить, что можно бы и квартиру продать И тут хозяева были просто счастливы, потому что у них был заключен с нами договор, и все документы на квартиру находились в агентстве. Ну, а пока самое главное, что все это семейство смогло разойтись по комнатам и оставить друг друга в покое, рассказывала соседка после завершения сделки.
За последние три года с увеличением конкуренции среди объектов коммерческой недвижимости все меньше собственников доверяют сдачу своих знаковых проектов одной консалтинговой компании. Особенно сильно снизилось число эксклюзивных контрактов на рынке офисных помещений. Сейчас, по различным оценкам, по подобным договорам реализуется не более 30-40% площадей в бизнес-центрах классов А и В+, остальную же часть этого сегмента рынка занимают коэксклюзивы.

Коэксклюзивные объекты

Интересен пример девелоперской компании Enka, проект которой в Москва-Сити сдают в аренду Noble Gibbons и Jones Lang LaSalle. Enka пригласила двух агентов для сдачи в аренду помещений в Башне на набережной по причине того, что в тот момент это был пилотный офисный проект на территории ММДЦ Москва-Сити, успешное будущее которого было далеко не очевидно,- рассказывает заместитель директора офисного департамента Colliers International Наталья Москаленко.- Если бы Башня на набережной, обладая теми же техническими характеристиками, находилась бы в раскрученном деловом районе, вероятно, Enka и не стала бы прибегать к коэксклюзиву.

Также по схеме коэксклюзива реализуются проекты White Square на Лесной улице (Cushman Wakefield Stiles Ryabokobylko и Jones Lang La Salle) и Город столиц в Москва-Сити компании Капитал груп (Colliers International и Cushman Wakefield Stiles Ryabokobylko).

Одним из самых крупных проектов, реализуемых сейчас по схеме коэксклюзива, игроки рынка называют офисное здание Северная башня в Москва-Сити, с которым работают Colliers International и Knight Frank. Привлечение сразу двух агентов в этом случае объясняется высокой конкуренцией между проектами ММДЦ, а также объемами самого объекта,- поясняет Наталья Москаленко. Также Colliers International реализует помещения в офисном центре Конкорд (ул. Шаболовка, девелопер проекта - Капитал груп) совместно с компанией Jones Lang LaSalle. В этом случае арендодатель решил привлечь двух агентов по той причине, что улица Шаболовка не относится к центральному деловому району, к тому же бизнес-центр входит в состав многофункционального комплекса, где также есть жилая составляющая,- говорит Москаленко.

Начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает, что при сотрудничестве сразу с несколькими ведущими компаниями владелец объекта гарантированно получает покрытие большего пула потенциальных арендаторов, чем в случае работы с одним агентом. Привлекая к сдаче в аренду двух коэксклюзивных брокеров, застройщик создает конкуренцию между ними, таким образом, объект быстрее сдается в аренду,- уверена Ирина Герасимова.

Способ борьбы за арендатора

С ним соглашается директор департамента коммерческой недвижимости холдинга Капитал груп Елена Кравцова. По ее мнению, коэксклюзивные отношения выгодны также и потому, что количество по-настоящему профессиональных брокеров на рынке ограниченно. В штате одного агентства есть не больше одного-двух брокеров, которые обладают поистине колоссальным опытом заключения сделок и обширными знаниями рынка. Поэтому если проект требует привлечения сразу нескольких профессионалов такого уровня, априори одним агентством обойтись не получится,- считает Елена Кравцова. Получая эксклюзивный объект, консалтеры могут привлечь к реализации площадей другую компанию, которая получает определенный процент за каждого клиента,- парирует директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Кроме того, девелопер часто выбирает формат коэксклюзива в том случае, если желает привлечь арендаторов, специализирующихся на разных сегментах рынка. Например, одно агентство хорошо работает с западными корпорациями, другое же активно сотрудничает с российскими компаниями,- рассуждает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев.- Если клиент ориентирован на оба сегмента, он может предложить коэксклюзив, когда два агентства с разными целевыми аудиториями реализуют один проект.

Впрочем, хотя коэксклюзивные договоры являются неплохой мотивацией для агентов, по мнению экспертов рынка,в использовании этой схемы есть и несколько отрицательных моментов. Так Константин Лосюков считает, что эксклюзивный договор более предпочтителен, так как консультант полностью отвечает за конечный результат своей работы, включая сдачу площадей, а также продвижение объекта на рынке.

Неоднозначный подход

Иногда коэксклюзив может замедлить процесс выполнения агентского договора, так как зачастую наличие третьей стороны осложняет коммуникацию между участниками проекта. Процесс согласования стратегии сдачи в аренду помещений или коммерческих условий идет существенно дольше, чем в случае эксклюзива, ведь в согласовании участвуют три стороны, арендодатель и два агента,- говорит Наталья Москаленко.

Коэксклюзив снижает ответственность агентов,- соглашается с ним руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук.- Если на объекте работает одна компания, она будет всячески опекать арендодателя, предоставляя ему дополнительные услуги по оценке и лучшие условия сотрудничества.

Урезанный доход

Она уверена, что для некоторых объектов, уникальных с точки зрения местоположения, коэксклюзивный договор в принципе не нужен.

Однако за последние несколько лет увеличилось не только количество таких договоров, но и вознаграждений агентов, работающих на объекте. В самом начале развития этой схемы та компания, что приводила арендатора и заключала сделку, получала 60% от агентской комиссии, другая - оставшиеся 40%,- рассказывает управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.- Потом это соотношение постепенно сместилось в сторону 70% на 30%, и сейчас общепринятыми условиями считается 80% на 20%. Агентская комиссия, как правило, не превышает 8,33% от среднегодовой аренды в случае аренды и 4% при продаже. Обычно подобная ставка заявляется в самом начале ведения переговоров с собственником здания. Впрочем, как отмечают игроки, в ходе переговоров она может существенно уменьшиться.

По мнению большинства игроков, для консалтинговых компаний подобная схема - неизбежный компромисс, на который они идут в том случае, если объект не только большой по площади (от 10 тыс. кв. м), но и достаточно знаковый, чтобы указать его в портфолио.

Кроме того, по мнению Москаленко, если собственник здания, приглашая двух коэксклюзивных агентов, желает, чтобы те максимально сконцентрировали свои усилия на его объекте, он, скорее всего, будет настаивать на выплате части вознаграждения и агенту, который не принимал участия в сделке.

Так как оба агента участвуют в маркетинге проекта, вознаграждение и той, и другой стороне вполне логично, полагает Наталья Москаленко.

В отличие от рынка офисных помещений на рынке складской и торговой недвижимости коэксклюзив пока не прижился. Причин подобной холодности по отношению к одной из особо распространенных на Западе схем ведения сделок не так много, но они оказались решающими. К примеру, для торговых центров очень важно собрать правильный пул арендаторов, а так как управление в этом случае должно осуществляться одной командой, схема коэксклюзива становится просто неудобной.

где схема не работает

Самара Некогда острый дефицит качественных офисных помещений стал постепенно снижаться. Начало переменам положил 2005 год, когда на самарский рынок было введено более 100 000 кв. м площадей преимущественно в специализированных бизнес-центрах. В 2006 г. ожидается ввод еще ряда подобных объектов. Участники рынка отмечают, что в последнее время компании предпочитают приобретать, а не арендовать помещения.

Именно поэтому, как правило, сдает в аренду помещения в ТЦ та компания, которая занималась разработкой концепции центра,- рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. По его словам, на рынке же складских помещений практически нет ни коэксклюзивов, ни эксклюзивов, так как девелоперские компании предпочитают работать со всеми игроками единовременно.

Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис, рассказал, что в сданном в конце 2005 г. 9-этажном здании делового комплекса Витязь раскуплены уже практически все площади. По его словам, уже распродано большое количество площадей без отделки и во второй очереди Витязя, сданного в этом году, несмотря на то что 1 кв. м стоит здесь от $1300 до $150 По данным риэлторов, остальные заявленные на 2006 г. масштабные проекты Вертикаль, вторая очередь Делового мира, Активный капитал и др. будут введены в эксплуатацию в течение 2006 г.

В январе мае 2006 г. на самарском рынке офисов не произошло ничего экстраординарного, говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании Дисса. Рынок развивается стабильно. Риэлтор отметил лишь умеренный рост цен. По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки АН Спектр недвижимости, стоимость продажи 1 кв. м офисных помещений за пять месяцев этого года выросла в среднем на 15%. Неудачные офисы подорожали мало, востребованные объекты продемонстрировали значительный рост стоимости. Все зависит от качества площадей, их характеристик и месторасположения, отмечает Винтаев. На отдельные объекты цены поднялись и на 30%. Риэлторы единогласно отмечают, что сегодня в Самаре растет число продаж офисных помещений. Инвесторы предпочитают продавать, а не сдавать офисные помещения в аренду, чтобы быстрее окупить вложения. Если в конце 2005 г. стоимость 1 кв. м помещений в центральных районах Самарском, Ленинском составляла от $900 до $1200, то в мае 2006 г. за 1 кв. м здесь просили уже $1000-1300, иногда $150 Винтаев добавил, что порой в бизнес-центрах цены при продаже офисных площадей ниже, чем, к примеру, на помещения, расположенные в жилых домах. В деловых комплексах инвестору, чтобы окупить проект, желательно как можно быстрее продать большое количество площадей за короткое время, поэтому он может пойти на уступки, пояснил он.

В 2006 г. планируется ввести еще 150 000 кв. м, в планах на 2007-2008 гг. сдача в эксплуатацию делового центра на Московском ш. общей площадью не менее 90 000 кв. м, рассказал генеральный директор инвестиционной компании Дом Евгений Поберезкин. Рынок начал насыщаться, а в дальнейшем ему может грозить перенасыщение.

Арендные ставки за последние месяцы практически не изменились, убежден Андрей Тюрин, руководитель департамента недвижимости СК Портал. Предложения на рынке аренды офисов много, за исключением помещений класса А. Эксперты говорят, что благодаря вводу большого количества площадей в конце 2005 г. острого дефицита офисных помещений сейчас уже не наблюдается. Винтаев считает, что рост арендных ставок в первые месяцы 2006 г. не превысил 10%. По его данным, в центральных районах за 1 кв. м с арендатора запрашивали около $20-25 в месяц, в отдаленных $14-18.

По словам Галины Сорокиной, руководителя отдела коммерческой и загородной недвижимости компании Дом, в структуре потребительских предпочтений за прошедший период 2006 г. не произошло особых изменений. По-прежнему наиболее востребованы офисы в деловой части города в Самарском, Ленинском районах площадью от 70 до 200 кв. м, говорит эксперт. Не остались без внимания арендаторов и крупные офисы от 2000 до 5000 кв. м. По словам Сорокиной, наиболее острая нехватка наблюдалась на офисы совсем маленькой площади от 20 кв. м. Как правило, такие помещения нужны частным предприятиям малого бизнеса: парикмахерским, небольшим косметическим салонам, пояснила она.

Тюрин говорит, что спрос на аренду офисов по сравнению с предыдущими годами снизился: Многие компании сейчас предпочитают приобретать помещение под собственный офис, нежели арендовать его. По его мнению, это дает им возможность не зависеть от повышений арендных ставок, к тому же в дальнейшем офис можно выгодно перепродать. Арендуют офисы сейчас те, у кого либо нет средств на приобретение помещения, либо федеральные и транснациональные компании, недавно пришедшие в Самарский регион, соглашается Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности АН Поволжский центр развития. Эти компании совершают пробные шаги в своей экспансии, поэтому для них предпочтительнее аренда, поясняет она.


У строителей новая напасть: арматура, доля которой в стоимости строительства составляет 10%, подорожала в среднем почти на 30%. Они обещают заложить увеличение расходов в цену зданий.


По данным аналитического центра инвестиционной компании Дом, в 2006 г. планируется ввод в эксплуатацию 150 000 кв. м офисных помещений. В их числе деловой центр Активный капитал (5500 кв. м), последующие очереди Витязя (до 64 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м), Вертикаль (8500 кв. м), торгово-офисный центр на пересечении ул. XXII партсъезда и Ставропольской (10 000 кв. м), а также офисы в Европейском квартале (9700 кв. м). Для сравнения: в 2005 г. было введено более 100 000 кв. м офисных площадей. Из них две очереди делового центра Витязь (9000 кв. м), Деловой мир (16 800 кв. м), офисные центры на ул. Ленинской/Вилоновской (10 000 кв. м), на ул. Водников/Пионерской (8200 кв. м).

Реализацией продукции меткомбинатов на внутреннем рынке занимаются их торговые дома, но большинство московских строителей покупают арматуру у независимых трейдеров (Тройка-Сталь, Еврометснаб и др.). Связаться с ними не удалось.
По данным Центринвест груп, цена производителя на сортовой прокат (арматура) выросла примерно с $370 за 1 т в начале года до $420-450 (т. е. 12 000 руб.) сейчас. По информации ГУП Мосстройресурс, московские строители в основном потребляют продукцию металлургических компаний Евраз, Мечел, Северсталь. С февраля наши цены на строительный прокат для металлоторговцев увеличились на 10%, сообщили в пресс-службе компании Мечел. Это связано с тем, что во II квартале на мировом рынке выросли цены на металлопрокат из-за удорожания на 20% железорудного сырья. Рост цен в пресс-службе Евраза не комментировали, получить комментарии в Северстали не удалось.

На рынке арматуры сложилась ситуация, подобная цементному рынку, даже хуже. Если с цементом проблема была прогнозируема, то с арматурой она возникла неожиданно за последний квартал цены на нее выросли на 50-100% по разным группам металлопроката, пожаловался Ведомостям Артем Эйрамджанц, первый заместитель предправления группы ПИК. Глава представительства Strabag в России Александр Ортенберг уточняет, что стоимость арматуры повысилась с апреля с 14 000 руб. до 20 000 руб. за 1 т: А к августу поставщики обещают довести цену до 25 000 руб.. Мы потребляем около 46 000 т металлопроката в год, в месяц нам дополнительно придется переплачивать до 25 млн руб., сетует заместитель гендиректора ДСК-1 Евгений Гончаров.

Помимо повышения цены, металлотрейдеры начали требовать от строителей предоплаты. Но если строители ничего не задолжали, то цена по предоплате оказывается на 2-2,5% ниже, говорит сотрудник СУ-155.

Аналитик Атона Владимир Катунин уточняет, что экспортные цены на арматуру росли медленнее, чем на остальную продукцию: Не думаю, что производители отправляют продукцию потребителям с этими ценами. Может быть фактор игры трейдеров, когда они апеллируют к мировым ценам.

По словам строителей, в структуре затрат на возведение готового здания доля арматуры составляет около 10% (в 1 куб. м бетона 200 кг арматуры, в монолитном бетоне доля арматуры около 30%, примерно такая же доля в панельном строительстве, где плита на 40% состоит из металла). Подорожание металла на 25-30% удорожает строительство примерно на 2,5-3%, говорит Ортенберг. По данным ирн.ru, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Москве $356 Согласно проведенному Ведомостями исследованию структуры себестоимости недвижимости в Москве (апрельская статья Что нам стоит дом построить), 1 кв. м обходится не дороже $190 То есть удорожание арматуры может увеличить стоимость квадратного метра примерно на $45-5 Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко приводит схожие расчеты: Строительная себестоимость составляет в конечной цене до 50%, ее увеличение на 2,5% повысит продажную стоимость не более чем на 1% [т. е. на $36]. Представители нескольких крупных строительных компаний на условиях анонимности сообщили, что намерены заложить новые затраты в продажную стоимость жилья.

Евгений Гончаров из ДСК-1 считает, что на рынке происходит искусственное сдерживание поставки металлопроката для увеличения цены. А президент Моспромстройматериалов Евгений Скляров считает, что сырье дорожает вслед за ростом цен на недвижимость.

Нынешнее удорожание металла в пресс-службе ФАС комментировать не стали.

Рост цен на арматуру и работа строителей по предоплате может снизить рентабельность подрядчиков с фиксированной стоимостью услуг. В 2004 г. подорожавшая арматура (тогда для строителей она стала стоить $450) вызывала недовольство московских властей, а мэр Юрий Лужков письменно предупредил председателя правительства России, что рост цен приведет к срыву программы строительства. Федеральная антимонопольная служба провела расследование, но цены на металл не снизились.



Главная --> Публикации