Главная --> Публикации --> Почем три звезды для народа Рынок жилья готовится к осеннему росту Десять заповедей для получателя ипотечного кредита Московские строители переходят на запасные пути Евроцемент и фас отстояли мировую

В департаменте потребительского рынка и услуг Москвы Бизнесу рассказали, что если раньше нормативы социально-гарантированного уровня обеспеченности торговыми площадями были единые для всего города и составляли 120 кв. м на тысячу человек, то сейчас они (нормы) будут дифференцированы по районам Москвы. В частности, в спальных районах (вблизи МКАД) норма обеспеченности торговыми площадями на тысячу человек составит 170 кв. м, в районах периферийной и средней зоны (зона ограничена магистралями первого и второго класса радиальных и кольцевых направлений) - 250 кв. м, в районах центральной части города- 300 кв. м.

Столичные власти озаботились низким уровнем обеспеченности Москвы торговыми площадями по сравнению с другими столицами европейских государств. Правительством столицы утверждены новые расчетные нормативы, используемые при проектировании размещения объектов сетевой торговли местного значения.

Кроме того, документом определены нормативы пешеходной доступности торговых предприятий. Например, не менее чем в 500 м от места проживания каждого москвича должен быть дисконтный продовольственный магазин и магазин хозтоваров, не далее чем в 800 м - супермаркет.

Норматив будет увеличиваться по мере продвижения к центру. Например, в ЮгоЗападном округе Москвы в таких районах, как Ясенево, Южное Бутово, норма составит 170 кв. м, а в Академическом и Гагаринском районах- 250 кв. м; в Северо-Восточном округе в Южном Медведкове, Свиблове - 170 кв. м, а в Алексеевском и Алтуфьевском районах- 250 кв. м; в Юго-Восточном округе в таких районах, как Люблино, Марьино,- 170 кв. м, а в Выхине, Жулебине - 250 кв. м; в Западном округе в Кунцеве, Крылатском- 250 кв. м, в Филях - 170 кв.м; в Центральном округе для всех районов предусмотрена норма 300 кв. м.

Однако заместитель директора департамента реализации МИАН-девелопмент Наталья Усова придерживается иного мнения, считая, что введение подобных нормативов не сильно отразится на застройщиках в том случае, если речь идет о районах комплексной застройки. Причина в том, что первые этажи современных жилых домов изначально спроектированы под инфраструктурные объекты. Поэтому обеспечить нужное количество торговых и в том числе продовольственных магазинов и прочих в этих районах не составит проблемы,- добавляет эксперт. Сергей Блохин, ведущий консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-недвижимость, также считает, что строительство торговых площадей не будет обременением для застройщика. Главное - выбрать правильное место, например, можно расположить торговый комплекс не внутри жилого массива, а у дороги: это повысит его проходимость и, как следствие, ликвидность,- поясняет эксперт.
Столичные власти уже в 2007 году намерены повысить до 35 лет возрастной ценз для участников программы Молодой семье - доступное жилье. На днях такое пожелание высказал мэр Москвы Юрий Лужков, а в пятницу глава комплекса социальной сферы города Людмила Швецова заявила Интерфаксу, что этот вопрос практически решен.

Эксперты поддерживают эту инициативу, сетуя на нехватку торговых помещений в столице. В центре города наблюдается дефицит продуктовых магазинов, во многих же спальных районах- нехватка торговых помещений, рассчитанных на продажу товаров для дома, говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Из новых районов лишь в Митине и Марьине построена необходимая торговая инфраструктура, добавляет эксперт. Исходя из новых стандартов, вероятно, что в ходе зонирования городских территорий власти будут выделять дополнительные площадки для строительства именно объектов торговой недвижимости. Поэтому новые нормативы, введенные столичными властями, являются для игроков этого рынка бесспорно выгодными,- добавляет Кисарина. Но в то же время, считает она, те застройщики, которые реализуют жилые проекты, вряд ли обрадуются нововведениям, поскольку для них торговая составляющая является неизбежным обременением.

Однако мэрия пока не справляется и с прежним числом участников. Так, за 2003-2005 годы новое жилье должны были получить около 9,5 тысячи молодых семей. Однако на самом деле в квартиры въехали лишь 6,5 тысячи. Чиновники объясняют это как сложностями с оформлением построенного жилья в собственность города, так и недостаточным финансированием социальных программ из федерального бюджета. Дело в том, что по московской программе при рождении первого ребенка город списывает молодой семье долг за 10 кв. метров приобретенного жилья, если родится второй - за 14 кв. метров, за рождение третьего и последующих списывается стоимость 18 кв. метров жилья на каждого родившегося ребенка. По федеральной же программе списывается стоимость 18 метров вне зависимости от того, какой по счету ребенок. Однако федералы выделили нам в прошлом году только 40 млн. рублей на эти цели, - посетовал замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. Как будут чиновники справляться с куда большим числом претендентов на льготные квартиры, пока непонятно. Ведь до 2008 года квартиры в рамках программы должны получить 22 тысячи семей - и это только по прежним условиям, без учета повышения возрастного ценза.

Сейчас в столице молодой считают такую семью, в которой ни одному из супругов не исполнилось 30 лет. По условиям программы, супруги должны внести в качестве первого взноса за квартиру 30% от ее стоимости, а потом в течение 10 лет выплатить остальную сумму. Жилье участникам программы продают по себестоимости - примерно по 900 долларов за кв. метр (рыночные цены кв. метра жилья давно превысили отметку 3 тысячи долларов). Но, как признала Швецова, даже при таких условиях далеко не каждой молодой семье удается накопить необходимую сумму для первоначального взноса. Повышение возрастной планки станет хорошей новостью для бесквартирных молодоженов, и участников программы может стать значительно больше.

Казалось бы, дом в организованном коттеджном поселке с развитой инфраструктурой и полным набором благ цивилизации, как и приличную квартиру в Москве, может позволить себе далеко не каждый. Тем не менее спрос во всех сегментах строительного рынка с планомерным ростом благосостояния россиян продолжает увеличиваться, и девелоперы порой не поспевают за запросами покупателей.

Есть и другая проблема. Масштабные жилищные программы мэрии приведут к дефициту коммерческого жилья эконом-класса, к очередному росту цен и, возможно, практически к полному исчезновению этого класса жилья с рынка. К примеру, только для семей военнослужащих в 2006-2007 годах столичные власти планируют выделить 8 тысяч квартир. Существует также и обширная программа для очередников, которым город предоставляет возможность выкупить жилье по льготной цене. По данным независимого аналитика Андрея Бекетова, в этом году практически все новостройки эконом-класса будут отданы под различные федеральные и городские программы: доля города в строительстве таких домов за последние годы значительно выросла. К этому еще стоит добавить, что строительство жилья нижнего ценового сегмента становится невыгодным для московских коммерческих застройщиков - в том числе и из-за высокой цены на столичную землю.

Беда сегодняшнего рынка загородной недвижимости в том, что предлагаемые к продаже коттеджи редко совпадают со сложившимся в мечтах идеалом. На нашем рынке предложения имеются, говорит Елена Соловьева, вице-президент Нижегородской гильдии риелторов, но то, что предлагается, никому не нужно. А то, что пользовалось бы спросом, не предлагается. Большинство состоятельных людей уже имеют какую-то недвижимость за городом, но они хотели бы приобрести нечто качественно иное. Однако иного нет. Рынок предлагает только то, что для нашего среднего класса уже устарело.

Проблемы роста

По мнению многих аналитиков, большая часть из отстроенных в последние годы коттеджных поселков уже просто не может соответствовать современным критериям. Лет десять назад во главу угла ставилась сама возможность жить в собственном доме на свежем воздухе, вдали от городской суеты. Теперь же, как правило, ни предлагаемый размер земельного участка, ни проект застройки не в состоянии удовлетворить запросы покупателя. Будущим землевладельцам хочется размаха, а ведь на большей части подмосковных участков, предлагаемых еще в начале этого года, едва ли удалось бы воплотить все замыслы проектировщиков и архитекторов настолько эти территории малы. Да и многие поселки, находящиеся в данный момент на стадии завершения строительства, уже по-своему устарели ведь их проектировали три-четыре года назад.

Если всего несколько лет назад покупатели загородной недвижимости охотно приобретали участки в 20 соток на практически бросовых землях (а другие территории в то время в ближайшем Подмосковье просто не выделялись), то сегодня требования к земельным наделам и стоящим на них домам существенно изменились. И девелоперам приходится применить всю свою фантазию, чтобы угодить взыскательным клиентам.

Сегодня отношение к загородной недвижимости существенно изменилось по сравнению с представлениями даже трехлетней давности. Начать с того, что сейчас этот рынок обслуживает целый конгломерат именитых архитекторов, дизайнеров и хорошо зарекомендовавших себя строительных компаний. На тех участках, что были приобретены в последнее время, уже не увидишь замков с псевдобашенками. Нынешние покупатели тщательно изучают все новомодные строительные разработки и архитектурные достижения.

Требования к качеству

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости, считает, что сегодня в части архитектурных решений загородных коттеджей спрос смещается в сторону уменьшения площадей домов, отказа от цокольных этажей. По ее мнению, популярны коттеджные поселки с охраной и сервисными службами. Наличие развитой инфраструктуры (как внутри поселка, так и по направлению в целом) и близость к базам отдыха также увеличивают интерес к объекту.

Учитываются также и последние тенденции в сфере строительства коттеджных поселков. Посему мало кто размещает, например, в подвальном помещении бассейн или сауну, благо инфраструктура поселка включает в себя эти непременные объекты. Зато все чаще покупатели норовят приобрести дом в непосредственной близости от леса, а еще лучше возле большой воды. При этом собственный причал уже даже не мечта. Это лишь очередное предпочтение покупателей. На самый крайний случай подойдут охотничьи угодья. Что ж, девелоперы коттеджных поселков нередко готовы потрафить любому желанию клиента. Хотя таких предложений на рынке загородной недвижимости, разумеется, не так уж и много.

Немаловажно качество не только объекта, но и предоставляемой услуги. Я могу отметить, что потребитель всегда обращает внимание на качество получаемой услуги, независимо от того, какого качества выбран объект. Часто правильно оказанная риелторская услуга помогает решить или прояснить многие вопросы между продавцом и покупателем, казалось бы, конфликтные и не решаемые на первый взгляд, говорит Жанна Щербакова.

Выбирая качественный, на ваш взгляд, объект, задумайтесь о том, что вы считаете критериями качества? Поскольку приобретатели загородной недвижимости не являются специалистами в отрасли строительства, то часто покупатели для определения качества выбранного объекта опираются как на свое мнение, так и на мнение своего домашнего строителя, говорит Жанна Щербакова, управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость. А это не всегда объективная оценка.

В немалой степени обращает на себя внимание и тот факт, что сегодняшние вложения в загородную недвижимость сулят немалую прибыль в будущем любому участнику этого сегмента рынка. Цены на объекты ежегодно только растут, а в удачных проектах их рост составляет порядка 15-20% ежегодно. Так что строительство коттеджных поселков может по праву считаться доходным бизнесом. Даже те, кто приобретает загородную недвижимость в кредит, и то не останутся в накладе конечная прибыль существенно перекрывает выплаты банку. При этом покупать участок земли на ранней стадии освоения более выгодно, нежели в процессе строительства коттеджа или по завершении работ. Это доказывает и практика: большинство участков в загородных поселках обычно распродаются задолго до начала строительных работ. Причем чем выше класс объекта, тем заметнее выгода, доходящая до 25% от общей стоимости.

Требования к рентабельности

Требования к масштабу

Неудивительно, что данный сегмент рынка за последние два-три года пополнило немало новых участников. Вот только конкуренцию выдерживают лишь те, кто способен удивить клиентов предложением, отличным от других. Во-первых, наиболее уверенно чувствуют себя на рынке застройщики, выполняющие полный спектр работ, начиная от девелопмента и заканчивая фактической реализацией объектов недвижимости. Кроме того, многие девелоперы привлекают клиентов в свои компании благодаря не столь пока распространенному, но все же обещающему стать весьма востребованным предложению большим земельным участкам.

Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг. В настоящее время, по словам специалистов, на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5-7 га. При этом в таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

По словам Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. Маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей, говорит Яхонтов.

Если подводить итоги покупательских предпочтений в целом, то получим примерно следующую картину. Спросом пользуются либо готовые комфортабельные коттеджи с хорошей системой коммуникаций и охраняемой территорией, либо земельные участки фермерские, сельскохозяйственные угодья под коттеджное строительство. Те же тенденции наблюдаются и среди предложений экономкласса, где люди стараются покупать участки под застройку с возможностью подведения всех коммуникаций для постройки нового жилья. Характерно, что популярность домов постройки эпохи развитого социализма достаточно низка и с годами снижается. Причиной пересмотра такой позиции клиентом может быть лишь популярность места, где находится подобный дом. Стародачные поселки актуальны до сих пор и будут актуальны еще несколько лет, как минимум. Вообще, требования, предъявляемые к месту, традиционны: большинство покупателей хотят иметь загородное жилье вблизи леса, воды и не далее 60-70 километров от столицы.

Если в начале 90-х годов были популярны небольшие земельные наделы, а в середине на пике популярности находились участки площадью свыше 20 соток, то сегодня тенденции в этой сфере разделились. Для очень дорогого жилья, активно представленного сегодня на рынке, скорее характерны большие участки, на которых, кроме дома, можно разместить также дополнительные строения сараи, бани, хозяйственные постройки и т. п. Для дешевого жилья более характерны маленькие участки, не в последнюю очередь из-за стремления покупателей сэкономить на стоимости и не переплачивать за ненужные им сотки.

Что нам стоит метр квадратный?

Новое исследование рынка загородных жилых комплексов (Август 2006) от Аналитического центра ирн.RU>>
Новые проекты на элитном рынке продолжают появляться, а критерии элитного жилья за последние несколько лет почти не изменились. Элитарность того или иного объекта определяется чаще всего тремя параметрами: местоположением, качеством строительства и инфраструктурой. Некоторые эксперты добавляют к этому перечню транспортную доступность и социальную однородность, однако многие считают эти качества скорее факультативными.

В вопросе затратности такого рода проектов для девелоперов с ним соглашается и пиар-директор агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов. На рынке элитных новостроек существует такое понятие как цена входа это стоимость участка под строительство и само строительство, которое сильно отличается стоимостью материалов, использующихся при строительстве элитной недвижимости, рассказывает Гурьянов. По его словам, существенных затрат требует прокладка инженерных коммуникаций: установка централизованного кондиционирования и системы очистки воды, монтаж и оборудование системы умный дом, а также стоимость работы архитекторов и дизайнеров. Не менее затратно и оформление целого ряда документов, необходимых для начала строительства.

Как известно, индекс стоимости элитного жилья вычислить практически невозможно, поэтому при оценке того или иного проекта эксперты обычно используют индивидуальный подход. Элитарность проекта определяется уникальными месторасположением, идеей, архитектурным решением и рядом других аспектов, считает вице-президент группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов. По его словам, конечная стоимость продукта складывается из нескольких составляющих. Когда мы оцениваем объект, мы обычно говорим о цене за квадратный метр и об общем метраже. Однако важны также и затраты на строительство, а это не менее $2-3 тыс. на кв. м. Затраты на приобретение уникального участка под застройку, на создание не имеющего аналогов на рынке архитектурного решения, на сложную инженерию все это отражается на себестоимости строительства, добавляет эксперт.

Очевидно, что для того, чтобы профинансировать такое строительство, компании необходимо привлечь дополнительные средства. Солидарную ответственность для банков отменили только в июле этого года, а до этого целый год компании должны были либо привлекать средства физических лиц, либо полагаться на собственные силы, либо заключать соглашения с близкими им кредитными организациями, готовыми разделить их риски по проекту. Последние два пути могут себе позволить только избранные, поэтому привлечение частного капитала на ранней стадии по-прежнему оставалось действенным инструментом. Хотя ходят слухи, что застройщики не продают элитные объекты на ранней стадии строительства, это не так. Большинство девелоперов нуждаются в инвестициях физических лиц. Лишь немногие могут позволить себе иную политику, поделился с Собственником своими рассуждениями Александр Гурьянов.

Дороже всего, по мнению экспертов, девелоперу обходятся земля и инфраструктура до 60% всего проекта, 30% уходит на само строительство, и около 10% стоимости на согласование бумаг с городом. Таким образом, при себестоимости собственно строительства в $3 тыс., расходы девелопера в комплексе могут составлять около $10 тыс. за кв. м. К этому также необходимо приплюсовать прибыль застройщика, и получится окончательная рыночная стоимость элитного жилья на рынке.

не Резиновые проекты

При этом компании не могли продавать квартиры по традиционному договору долевого участия, а использовали другие, отработанные в разных сегментах недвижимости схемы. Одна из таких схем вексельная подразумевает заключение договора, в котором оговорены характеристики квартиры, ее стоимость, условия оформления, но ничего не говорится о финансовых обязательствах сторон. Покупатель вносит денежные средства и получает вексель, стоимость которого равна цене квартиры, рассказал Вячеслав Тимербулатов.

Так, например, банк Российский кредит инвестирует деньги в строительство элитного квартала на месте бывшего завода Каучук в районе метро Фрунзенская. На территории в 10 гектаров планируется построить 250 тыс. кв. м надземных сооружений, 150 тыс. из которых будет направлено на квартиры. Остальные площади выделят на паркинги, торговые площади, кафе, мини-маркеты, бассейны, фитнес-центры, детские сады и даже школы. Общий объем инвестиций составит около $1 млрд. Факт того, что проект будет реализован на территории бывшей промзоны, никак не указывает на его недостатки.

В последнее время застройщики увлечены строительством крупномасштабных, огромных по размеру жилых комплексов, позиционируемых как элитные, но полностью потерявших основное свойство элитного жилья камерность.

Аналогичные по масштабу проекты на месте бывших промзон реализуют группа компаний ПИК и компания Интеко. Так, сама компания ПИК считает, что основным достоинством их нового проекта Английский квартал станет его масштаб.

Стоит напомнить, что самый элитный столичный проект Золотой остров также строится в бывшей промзоне. Он будет построен на месте фабрики Красный октябрь. С точки зрения местоположения этот объект также можно отнести к элитному жилью, однако общий объем инвестиций указывает на то, что новый проект скорее не соответствует главным критериям и относится к сегменту хорошего бизнес-класса.



Главная --> Публикации