Главная --> Публикации --> Ростовские турагентства строят собственные гостиницы Офисы на месте станков Лужков запретил недострой Гарант-инвест занял у австрийцев Финский домик

Стремительные цены

Новосибирск Новостройки дорожают вслед за вторичным рынком. С начала года цены на первичном рынке выросли на 15-20%, до конца года, по прогнозам риэлторов, увеличатся еще как минимум на 10%.

Новостройки дорожают из-за повышения цен на вторичном рынке с начала года оно составило 30-40%, говорит специалист левобережного отделения АН Дельта Сергей Скипа. Он поясняет, что вторичка стала очень популярной из-за большой доступности ипотечных кредитов каждая третья сделка на вторичном рынке совершается с привлечением банковских кредитов. Распространение ипотеки обернулось стремительным ростом цен, и сейчас вторичное жилье стоит дороже готовых новостроек. Владельцы квартир в старых домах спешат продать свои сталинки и хрущевки, чтобы переехать в новые квартиры, констатирует собеседник. Например, продав двухкомнатную хрущевку на пл. Маркса по 35 000 руб. за 1 кв. м, можно приобрести квартиру большей площади в новом кирпичном доме по цене 22 000-25 000 руб. за 1 кв. м.
Строители вынуждены поднимать цены на новостройки в том числе из-за роста стоимости стройматериалов с начала года кирпич подорожал почти в 2 раза, а цемент на 25-30%, добавляет директор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. По его словам, в Новосибирске рентабельность жилищного строительства составляет не более 15%, исключение новостройки в центре города.

С начала года 1 кв. м в типовых новостройках ежемесячно дорожал на 500 руб., к августу рост цен составил 15-20%, а престижные новостройки в центре города увеличились в цене на 25-40%, подсчитал директор АН Байт Игорь Ковалев. Сейчас в среднем по городу однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. м стоят от 25 000 руб. за 1 кв. м, двухкомнатные до 55 кв. м от 22 000 руб. за 1 кв. м, трехкомнатные до 70 кв. м от 20 000 руб. 1 за кв. м, говорит Ковалев.

По словам Умарова, рынок созрел для современного и дорогого жилья покупатели найдутся даже на квартиры по цене $5000-6000 за 1 кв. м. Но пока доля новостроек повышенной комфортности всего 10%. Если строительная компания, обладающая именем и авторитетом на рынке, предложит покупателям один или два небольших элитных дома, то они будут распроданы в течение нескольких месяцев, замечает собеседник. Правда, сейчас большинство новосибирских застройщиков, реализующих амбициозные дорогие проекты, вынуждены заморозить цены из-за срывов сроков сдачи домов и несоответствия требованиям придирчивых покупателей, добавляет Умаров.

Риэлторы отмечают рост числа инвестиционных сделок. Если в прошлом году с целью перепродажи приобреталось около 10% новостроек, в начале года их количество возросло до 15-20%, сейчас до 25% квартир приобретают инвесторы, говорит Скипа. По мнению большинства опрошенных Ведомостями риэлторов, до конца года рост цен на новостройки составит еще около 10%. На осень по традиции приходится всплеск спроса на недвижимость и, соответственно, рост цен, поясняет директор риэлторской компании Акрополь Зафар Умаров. По мнению Умарова, больше всего подорожают квартиры, на которые приходится массовый спрос: однокомнатные стоимостью до 1,2 млн руб. и двухкомнатные до 1,8 млн руб.

СТ Групп Регион сейчас получает разрешение на строительство элитного жилого комплекса Light Towers в Октябрьском районе. Коммерческий директор компании Дмитрий Шмелев говорит, что на площадке в 1,27 га будет построен комплекс общей площадью 65 000 кв. м, включающий 446 квартир, офисные площади класса А на 9500 кв. м и паркинг на 700 машино-мест. Жилье будет соответствовать классу премиум, говорит Шмелев, планируемая цена продаж $1200-1300 за 1 кв. м. Компания надеется начать работы осенью 2006 г., а завершить строительство в 2008 г.

Новые объекты

Левобережье осваивает компания Сибсервисстройреконструкция. Более 100 000 кв. м жилья экономкласса в Тихвинском жилмассиве будет построено в течение ближайших пяти лет, сообщили в компании. Первый дом уже сдан в конце прошлого года, цена квартир на заключительном этапе составила 15 000-23 000 руб. за 1 кв. м. Квартиры в строящихся корпусах продают от 33 000 руб. за 1 кв. м. Это недорогое жилье экономкласса, которое пользуется наибольшим спросом более 50% квартир в строящихся домах уже проданы, говорит специалист инвестиционного отдела компании Ольга Евсеева.
Первый строительный фонд начинает застройку жилмассива Весенний в Первомайском районе, сообщила главный инженер компании Ольга Кылосова. По словам Кылосовой, на территории 15 га планируется построить 240 000 кв. м, из которых жилье составит около 150 000 кв. м, остальное придется на магазины, спортивный центр, детский сад и школу. Планируемый объем инвестиций в проект от $108 млн. Это будет жилье бизнес-класса, объясняет Кылосова. Несмотря на небольшую площадь квартир, здесь будет вся необходимая инфраструктура для комфортной жизни паркинги, торговый и спортивно-оздоровительный центры. Однокомнатные квартиры в комплексе будут площадью 42 кв. м, двухкомнатные до 62 кв. м, трехкомнатные до 90 кв. м, четырехкомнатные от 90 кв. м. Примерные цены продажи составят более 28 000 руб. за 1 кв. м.

В сегменте жилья экономкласса самым крупным застройщиком остается концерн Cибирь. Компания продолжает начатую в прошлом году застройку второй очереди жилмассива Горский на 360 000 кв. м, рассказала начальник управления маркетинга концерна Сибирь Ольга Куртеева. По ее словам, в строящихся домах предусмотрено большое количество маленьких квартир-студий площадью 27 кв. м на них большой спрос, особенно со стороны молодежи. Наряду с ними продаются и просторные 3-4-комнатные квартиры площадью около 200 кв. м. Цена составляет примерно 38 000 руб. за 1 кв. м.

По данным мэрии Новосибирска, за 2005 г. в городе было возведено 530 000 кв. м. За первую половину 2006 г. ввод нового жилья составил 215 000 кв. м, план по итогам года 800 000 кв. м.

Компания Метаприбор, застраивающая жилмассив Военная Горка, продает квартиры по цене 32 000-35 000 руб. за 1 кв. м, сообщила менеджер инвестиционного отдела Татьяна Коновалова. По словам Коноваловой, в течение ближайших пяти лет Метаприбор планирует построить более 400 000 кв. м жилья на площадке 32 га. Сейчас в работе у компании три дома, первый из них частично заселен, вторая очередь будет сдана к концу года, пояснила Коновалова.

По данным компании Новая площадь, только на вторичном рынке жилья столицы количество предложений с бюджетом 200-300 тысяч долларов в июле составило 7020 позиций, большая часть которых - 6280 предложений - приходится на двух- и трехкомнатные квартиры.


Непрекращающийся вопреки всем прогнозам рост цен сделал московское жилье предметом роскоши. Однушки на таких окраинах, как Марьино или Южное Бутово, стоят не менее 150 тысяч долларов. Дешевле можно приобрести лишь квартиры с существенными недостатками. При этом предложений в данном ценовом сегменте немного: даже в самом крупном агентстве их можно пересчитать по пальцам. Возможность выбирать, а не покупать то, на что хватает средств, появляется у клиента лишь начиная с бюджетной отметки в 200-300 тысяч долларов. Правда, на жилье бизнес-класса в центре Москвы обладателю этой суммы рассчитывать не стоит.

В центре, но очень маленькие

Причем, несмотря на высокую цену, такая покупка обещает быть довольно скромной.

За 300 тысяч долларов можно приобрести одно- или двухкомнатную квартиру в центре. Правда, дом будет старым, а площадь квартиры - небольшой. В центре за эти деньги реально купить квартиру площадью 42-45 кв. м очень невысокого класса, - убеждена заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. - Скорее всего, это будет либо панель, либо сталинский дом довоенной постройки. Например, за двухкомнатную квартиру площадью 38 кв. м, расположенную в Костянском переулке (районе метро Чистые пруды), придется выложить 270 тысяч долларов, а за однушку в панельном доме на Новом Арбате - 265 тысяч. Правда, по мнению Ветлугиной, это самые интересные предложения в данной ценовой категории, так что срок их экспозиции будет небольшой.

Сегодня в Москве 200 тысяч долларов стоит однокомнатная квартира площадью около 40 кв. м в панельном доме в срединной части города, - говорит руководитель коммерческого отдела компании КВ Инжиниринг Георгий Кузин. - Например, в районе метро Тимирязевская, на Юго-Западе и других престижных окраинах.

Дешево, но страшновато

Маленькие квартиры внутри Садового кольца - очень востребованное жилье, поэтому стоимость квадратного метра в них обычно превышает 6 тысяч долларов, - объясняет Кузин. - Исключение составляют квартиры в восточной части центра или неликвиды: например, в домах с деревянными перекрытиями приобрести жилье можно немного дешевле.

Однако после череды шумных скандалов с обманутыми дольщиками многие граждане с сомнением относятся к перспективе приобретения бумажного жилья, несмотря на явно более выгодные предложения: слишком велика вероятность остаться и без квартиры, и без средств.

Квартира в новостройке стоит немного меньше. Например, квартиры в строящемся доме бизнес-класса по адресу Кастанаевская, 69, площадью 50-70 кв. м сейчас предлагаются по 3,5 тысячи долларов за кв. м. Это связано с тем, что строительство дома находится всего лишь на стадии подготовки документации, - объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Когда семья большая

Всегда лучше приобретать недвижимость у крупных застройщиков, так как вероятность их разорения невелика, - советует Георгий Кузин. - Но и у них желательно потребовать документы: главное, чтобы было разрешение на строительство, а если объект продается по 214-му закону, застройщик должен иметь в наличии полный пакет документов.

Вон из Москвы

Если вам нужна просторная квартира, на престижный район рассчитывать не стоит. Например, в Крылатском за 300 тысяч долларов можно купить двухкомнатную квартиру площадью 55-58 кв. м в панельном доме 90-х годов. А в Кунцево или Ясенево - уже трешку площадью до 80 кв. м в 16-17-этажном панельном доме, но на большом расстоянии от метро. Квартиру площадью от 100 кв. м в рамках этого бюджета можно приобрести или на первом этаже, или в заведомо непрестижном районе, таком как Борисовские пруды, Братеево или Выхино, - говорит Наталья Ветлугина.

Между тем многие окраины Москвы по своим характеристикам сопоставимы с расположенными по соседству городами-сателлитами: Новокосино - c Реутовым, Куркино - с Химками. По мнению PR-директора Vesco Realty Ивана Лясникова, даже в этом случае разница между Москвой и областью будет составлять в среднем 400-500 долларов за кв. м. Стоимость жилья в Одинцово в настоящее время почти на 10% ниже, чем в Солнцево, хотя с точки зрения транспортной доступности подмосковный город гораздо ближе к центру столицы, - приводит пример заместитель гендиректора КВ Инжиниринг Илья Шкабара.

Впрочем, если вы готовы пожертвовать московской пропиской, можно рассмотреть варианты покупки квартиры в Подмосковье. Здесь диапазон предложений в бюджете до 300 тысяч долларов очень широк. По данным Константина Ковалева, средняя стоимость предложения на вторичном рынке Подмосковья составляет порядка 2,2 тысяч долларов за кв. м, а на первичном колеблется от 600 до 2,2 тысяч долларов за кв. м в зависимости от направления и удаленности от столицы.

Многие эксперты считают, что подмосковная недвижимость с инвестиционной точки зрения гораздо привлекательнее, чем московская. Основным преимуществом областного рынка перед московским можно считать более широкий диапазон предложений, - объясняет Константин Ковалев. - Тем не менее рост цен на жилье в Москве не прекращается, и вложения в этот рынок также являются доходными.

Куда идти инвестору

Георгий Кузин уверен, что квартиры в центре Москвы - рациональное вложение средств. Жить здесь престижно, а миграции из центра в пригороды, характерной в середине прошлого века для крупных мегаполисов развитых стран, в России практически не происходит, - объясняет он. - При этом внутри Садового кольца почти нет новых площадок, город располагает лишь уже существующим фондом.

Впрочем, в этом году владельцы элитных инвестиционных квартир пережили несколько неприятных моментов: цены периодически проседали. Последний раз такое произошло в июле. Однако, по мнению руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, это связано со структурными изменениями на рынке. С рынка ушли сразу несколько дорогих предложений, что сказалось на общей ситуации, - объяснил он.

Коттедж вместо квартиры

По мнению эксперта, будет дорожать и жилье, расположенное рядом с крупными инфраструктурными объектами, например крупными трассами вроде Звенигородского шоссе, или в местах, где реализованы большие объемы нового жилья, таких как Ходынка или Ленинградское шоссе, на котором строится Гранд-парк.

Хорошая альтернатива городской квартире с наиболее близкими к ней характеристиками - таунхаусы. Это малоэтажные дома площадью от 150-160 кв. м с 3-4 квартирами, имеющими отдельные входы, и небольшим участком земли.

В последнее время покупатели жилья обратили внимание на загородную недвижимость. Отмечается явная психологическая неготовность платить за квартиру те суммы, которые запрашивают сегодня продавцы, - говорит Ветлугина. - Многие клиенты, так и не найдя квартиру в Москве, переориентировались на загородную недвижимость.

Директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина уточняет, что сегодня предложение по таунхаусам в ценовом диапазоне 200-300 тысяч долларов крайне ограничено. Дело в том, что средняя площадь таких домов - 400 кв. м, тогда как для того чтобы уложиться в заявленную сумму, максимальная площадь таунхауса должна составлять всего 200-220 кв. м. Предложение малометражных таунхаусов составляет около 10% от общего объема. Обычно такие дома располагаются в поселках со слабо развитой инфраструктурой по непрестижным направлениям в зоне 30 км от МКАД, - объясняет эксперт. Чем престижнее направление, тем больше удаленность поселка от Москвы и соответственно меньше площадь жилья.

По словам главы российского представительства ГК Савацкий Марка Гройсмана, еще 5-6 лет назад люди относились к данному сегменту рынка настороженно. Однако за последние годы спрос здесь вырос и на данный момент составляет 15-25% от общего количества предложений, - говорит он.

Не превышая заданного бюджета, можно приобрести и коттедж. Но, скорее всего, он будет расположен не в организованном поселке, а в зоне стихийной застройки или в деревне, - предупреждает руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации Инком-Недвижимость Елена Матвеева. - В результате на покупателя полностью лягут заботы по обслуживанию и эксплуатации инженерных коммуникаций.

По данным ГК Савацкий, сейчас в Подмосковье предлагаются к продаже таунхаусы примерно в 50 поселках. Однако Майк Гройсман не исключает, что уже к началу следующего года доля данного сегмента загородного жилья увеличится в 1,5-2 раза и составит 30-35% от общего объема предложений. Однако, учитывая серьезный рост цен на столичную недвижимость, цены могут подскочить и здесь, - предупреждает он. - Ведь только за последний год средняя стоимость квадратного метра в таунхаусах выросла примерно на 60%.

Рисковые вложения

Что касается организованной застройки, пока загородные проекты эконом-класса, практически аналог городского жилья, по данным Vesco Realty, составляют минимальную долю рынка - около 13%. В первую очередь это участки с подрядом (в этом случае покупатель должен быть готов к тому, что покупает не построенное здание, а бумажный дом) или без подряда. В последнем случае в обязанности застройщика, как правило, входит подведение коммуникаций, организация внутренних дорог и подъездных путей. Однако девелоперы реализуют подобные проекты неохотно, так как голые участки не могут принести им прибыль, сопоставимую доходами от продажи коттеджей. Сегодня предложение участков без подряда составляет примерно 30% загородного рынка, однако в дальнейшем эта цифра будет уменьшаться, - уверена Вера Лукина. А вот потребителю приобретать бумажные дома и участки без подряда выгоднее.

Впрочем, и вложения в готовые загородные объекты достаточно выгодны. По мнению Елены Матвеевой, за последние 2-2,5 года загородные дома высокого класса подорожали на 80-150% в зависимости от качества. Однако риск вложений в загородную недвижимость в любом случае выше, чем при инвестициях в городское жилье. По словам управляющего директора компании Миэль-Недвижимость Жанны Щербаковой, примерно 70-75% загородных объектов не имеют необходимой документации или построены с нарушениями. Причем речь идет не только о стихийных, но и об организованных поселках.

По мнению руководителя департамента загородной недвижимости Blackwood Марии Литинецкой, покупая загородный дом на стадии строительства, частный инвестор может сэкономить 40-80%. Однако и риски возрастают. Велика вероятность того, что у застройщика не хватит финансовых ресурсов и он не выполнит свои обязательства, - считает Литинецкая.

Андрей Рябинский, генеральный директор Московского ипотечного центра:

Является ли загородный дом альтернативой городской квартире? Или это абсолютно разные инвестиционные рынки?

Регулирующая роль государства в области законодательства, способствующего развитию кредитных отношений, за последние годы заметно активизировалась. Это сразу сказалось на продвижении ипотечного продукта на российский рынок. Наряду с долларовым ипотечным кредитованием на рынке появились банки, выдающие долгосрочные займы на покупку жилья в рублях. Перспектива рублевого ипотечного кредитования - тема этой статьи.

С точки зрения инвестиций в недвижимость рынки загородных домов и городских квартир отличаются друг от друга. Ликвидность у квартир гораздо выше, чем у коттеджей, в силу меньшей площади и более низкой цены. Затраты на обслуживание квартир также ниже, чем затраты на обслуживание коттеджей. Квартиру в домах разного класса в Москве или в ближайшем Подмосковье можно приобрести за 200-300 тысяч долларов. А покупателю коттеджа в этом ценовом диапазоне придется рассматривать варианты как минимум в 25-45 километрах от МКАД. В целом для принятия окончательного решения инвестору необходимо определиться, зачем приобретается объект: для постоянного проживания или для увеличения капитала на фоне постоянного роста цен на недвижимость.

По мере совершенствования законодательной базы и вовлечения в нее более широких кругов финансовых институтов ипотека приближается к тому, чтобы стать реальным способом решения жилищной проблемы.

Загадочная ипотека

В настоящее время программы банков, работающих с ипотекой, имеют видимые различия. Это касается процедуры получения кредитов и условий их погашения. Отличаются процентные ставки и сроки кредитования. Во многом это зависит от того, на каких условиях банк сумел привлечь средства, направляемые на ипотечное кредитование. Одной из основных проблем, которые сегодня сдерживают развитие кредитных отношений между банком и физическими лицами, является наличие у банка необходимых средств.

Появившаяся конкуренция между банками, предоставляющими ипотечные кредиты, вынуждает их идти на снижение процентных ставок, увеличение сроков кредитования и создание самых разнообразных программ предоставления займов на покупку жилья. Это в свою очередь позволяет гражданам, заинтересованным в получении ипотечного кредита, найти именно тот банк, который работает по самой приемлемой для них схеме.

При этом размер процентной ставки не является величиной желаемой. Процентная ставка по кредиту - категория экономическая. В ее размер заложена стоимость ресурсов, привлеченных для выдачи кредита, внутренние административные расходы, связанные с обслуживанием физических лиц, отчисления во всевозможные обязательные фонды и резервы, регламентируемые Центральным банком, прибыль банка после уплаты налога. Снижение стоимости данных составляющих, которые формируют размер процентной ставки по кредиту, окажет влияние на снижение банковского процента за пользование ипотечным кредитом. Однако существенного снижения размера процентной ставки можно достичь только путем снижения стоимости ресурсов банка. Здесь скрывается проблема: снижение стоимости ресурсов с помощью рыночных механизмов требует нескольких лет, а предоставление банкам дешевых ресурсов из бюджетных фондов малоэффективно для государства". Во многом этим и объясняется то, что каждый коммерческий банк вынужден разрабатывать собственные программы ипотечного кредитования, адаптированные к условиям привлечения средств на данном этапе.

Сегодня у банков достаточно ресурсов, но в основном они состоят из краткосрочных и среднесрочных денежных средств юридических и физических лиц. "За пользование данными ресурсами банк обязан платить проценты своим кредиторам, которые в свою очередь необходимо заработать от размещения их денежных средств, - говорит Дмитрий Христолюбов, начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка. - Поэтому в настоящее время интерес банков к ипотечному кредитованию вызван в основном переизбытком ресурсов и необходимостью их размещения, а также желанием банков диверсифицировать свой кредитный портфель в целях снижения кредитных рисков".

Кроме того, банки, как и пункты обмена валют, получают прибыль от игры на разнице курсов. При сумме несколько тысяч долларов, - о которой, как правило, и идет речь при покупке квартиры, - каждая копейка разницы в курсе превращается в тысячу рублей прибыли банка. Поэтому банки тщательно выбирают валюту ипотечного кредита. Для покупателя недвижимости же самый правильный способ выбора - брать кредит в тех денежных единицах, в которых происходит расчет за недвижимость.

Ставка имеет значение

Так и появилась сначала у АИЖК и Сбербанка, потом у остальных новая услуга - продвижение рублевых ипотечных кредитов. Справедливости ради заметим, что это не только и не столько новая услуга. Есть у появления рублевых кредитов и более глубокие причины. Обычно банки выдают кредиты в той валюте, в которой они ведут расчеты. Другими словами - поступают так, как им удобнее. Поэтому первыми, кто начал выдавать рублевые кредиты, стали напрямую связанные с государством АИЖК и Сбербанк. А если еще вспомнить инструкцию Центробанка о том, что все расчеты на территории РФ должны вестись в рублях, то становится ясно, что, кому как не банкам, выгодно появление рублевых кредитов. К сожалению, пока рубль не та валюта, в которой можно быть уверенным ближайшие сто лет, возможно, поэтому и процентные ставки по таким кредитам приходится выставлять выше, чем, скажем, по долларовым.

Однако и институты, выдающие ипотечные кредиты в рублях, не намерены топтаться на месте. Так, АИЖК вышел на рынок с целью направить в ипотеку довольно солидные деньги пенсионного фонда и тем самым, получив солидное финансовое подспорье, заинтересовать население рублевой ипотечной программой. Причем, если в Москве все же больше заемщиков по-прежнему предпочитают получить кредит в долларах, то, по словам Владимира Талавера, вице-президента Промэнергобанка, "в регионах и даже в Московской области все больший интерес вызывают рублевые кредиты".

За последние годы банковские ставки за пользование денежными накоплениями населения постепенно снижаются, как следствие, уменьшаются проценты по ипотечным кредитам. К примеру, сегодня минимальная ставка за пользование рублевым кредитом - 15% (в банках, работающих по стандарту АИЖК), тогда как в прошлом году ипотечные кредиты выдавались под 15% в долларах и 18% - в рублях. Более низкие проценты по долларовым ипотечным кредитам объясняются тем, что основным игрокам на рынке ипотеки, таким, как DeltaCredit банк и Райффайзенбанк, удается на более выгодных условиях привлечь деньги из-за рубежа, где ставки за пользование кредитом гораздо ниже, чем в России. К примеру, совсем недавно Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, выделила на развитие рынка ипотечного кредитования в России $146 млн. Из них $66 млн получил DeltaCredit банк, а $80 млн - Райффайзенбанк.

Сегодня ипотечный кредит в рублях можно получить в Сбербанке под 18% годовых или под меньший процент в банках, работающих по стандартам АИЖК. Например, в Промэнергобанке сегодня кредит на покупку жилья можно получить по ставке 15% годовых. Причем если в Сбербанке срок кредитования 15 лет, то в банках - партнерах АИЖК - на 5 лет дольше. Для сравнения - банки, работающие с долларовыми ипотечными кредитами, предоставляют кредит на срок до 10 лет. Поэтому заемщик, обращающийся за кредитом, сам должен решить, какие условия ему подойдут больше. По мнению Виктора Котова, начальника управления ипотечного кредитования компании МИАН, "имеет значение, собирается ли человек покупать квартиру на первичном или на вторичном рынке". В первом случае преимущественно договор заключается в рублях, поэтому помесячная калькуляция погашения долга по кредиту идет в рублях. Во втором - предпочтительнее, как правило, долларовый кредит. Однако и в том случае, когда заемщик взял ипотечный кредит не в той валюте, которая удобна продавцу квартиры, проблему несложно решить. По словам Алены Каприеловой, руководителя группы ипотечного кредитования компании "Сити-XXI век", в зависимости от условий банка услуга по конвертации и обналичиванию денег обходится от 0,1 до 1,5% переводимой суммы. Причем в значительной степени процентная ставка зависит от срока, в течение которого продавец готов ждать поступления денег на свой счет.

Для избранных и для всех

Исходя из этого можно сделать вывод, что если банковские ресурсы будут складываться не только из долларовых, но и из рублевых вливаний, то рублевые кредиты получат большее распространение. Также этому могла бы способствовать более активная политика государства по финансовому стимулированию банков, работающих с рублевыми кредитами, и иные государственные инициативы.

В перспективе

При этом, если, как уже говорилось, основная масса банковских ресурсов станет рублевой, то в таком банке выгодно брать рублевый кредит и процентные ставки по нему будут скорее всего не слишком высоки. К примеру, идут разговоры, что уже к концу года банки, работающие по стандартам АИЖК, начнут выдавать кредиты по ставке 11% годовых в рублях. А это значит, что их кредиты станут очень интересными.

Многие специалисты рынка недвижимости сегодня отказываются давать какие-то рецепты, как поступить человеку: брать ли ему долларовый или рублевый ипотечный кредит. В последние месяцы рубль стал устойчивее, а доллар, наоборот, постепенно терял в цене. И если бы речь шла о коротком кредите, то скорее всего более выгодно все же было бы взять его в долларах. Однако срок ипотечного кредита 10 лет и более, и, что произойдет за этот срок с российским рублем или американской валютой, никто не знает.

И даже те банкиры, кто все последние годы предпочитал держаться от ипотеки в стороне, уже смотрят на нее по-другому. По словам Елены Клепиковой, вице-президента АКБ "Национальный резервный банк", определенные надежды на то, что ипотека примет наконец массовый характер, дает не в последнюю очередь активизировавшееся участие государства в развитии системы ипотечного жилищного кредитования.

О перспективе рублевого ипотечного кредитования говорит и тот факт, что по комментарию, полученному у DeltaCredit банка, в планы банка также входит начать реализовывать рублевую ипотечную программу, правда, сроки ее внедрения пока еще не называются.

Девелоперам не нравится низший класс

Подводя итоги, можно сказать, что именно на этого, самого крупного участника любых рыночных процессов в стране возлагают надежды все те, кого волнуют перспективы развития рублевого кредитования. В зависимости от ситуации в экономике России в целом ставки по рублевым кредитам могут снижаться (в случае стабильности рубля) или расти (из-за его неконвертируемости или резкого изменения курса экономических процессов).
Несмотря на высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов на офисы класса С, девелоперы не собираются активно осваивать этот сегмент коммерческой недвижимости. Такой факт объясняется тем, что затраты на строительство бизнес-центров классов А и С почти не отличаются, в то время как арендные ставки на офисы высокого уровня намного выше. Похоже, небольшим компаниям, дислоцированным в непосредственной близости от Садового кольца и являющимся типичными арендаторами недорогих офисов, нужно готовиться к переезду. По прогнозам экспертов, в ближайшие годы они переместятся на окраины города или вовсе за МКАД.

В сегменте офисных помещений класса С сложился рынок продавца,- констатирует старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин. По его мнению, девелоперы не желают реализовывать проекты по развитию недорогих офисов, поскольку считают этот сегмент неперспективным. Свою роль сыграл тот факт, что здания класса С априори ненадежны с точки зрения инженерии и коммуникаций,- отмечает эксперт.

Расцвет московского рынка офисовм класса С пришелся на 1990-е годы, когда многочисленные НИИ и разорившиеся предприятия начали сдавать свои площади под офисы. Благоприятная конъюнктура на рынке недорогих офисов продолжалась вплоть до 2003 года. Тогда на столичном рынке коммерческой недвижимости доля офисов класса С составляла в общей сложности 60- 65%. В прошлом году этот показатель составил 50%. Эксперты и участники рынка прогнозируют, что по итогам текущего года доля недорогих офисов сократится еще на 10-15%.

Директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев говорит, что большинство игроков предпочитают новому строительству качественный капитальный ремонт. Подобная концепция позволяет при относительно небольших затратах значительно повысить доходность офисного центра,- убежден Журавлев. Андрей Жамкин уверен: при таком подходе доходность офисных центров класса С больше, чем в сегменте А и В. Он говорит, что связано это с тем, что класс С не предполагает высококачественной отделки, современных коммуникаций, подземной парковки и т. д.

Опрошенные Бизнесом ведущие игроки на рынке офисной недвижимости согласны с этим мнением. Некоторые коммерческие банки, в портфеле которых превалировали проекты по офисной недвижимости класса С, сегодня предпочитают диверсифицировать свой бизнес, переходя в более высококлассный сегмент. Свое стремление они объясняют тем, что затраты на возведение с нуля бизнес-центров классов А, В и С почти сравнимы, в то время как арендные ставки в двух первых классах заметно выше, чем на офисы эконом-класса.

Разлюбили недорогие офисы и риэлтеры. Арендные ставки в таких объектах ниже, соответственно, и комиссия агентов невысокая. Кроме того, работать с объектами экономкласса им мешают юридические ошибки в документах, устанавливающих право собственности на старые административные здания. Но с другой стороны, арендаторы недорогих офисов менее требовательны, и подобрать им помещение гораздо проще,- уверен генеральный директор Russian Research Group Денис Колокольников.

Однако, как утверждают девелоперы, сами арендаторы из числа крупных компаний вынуждают их наращивать площади офисов более высоких классов. Если раньше люксовые помещения в престижных районах столицы были востребованы исключительно представительствами крупных зарубежных компаний, то теперь и отечественный бизнес предъявляет серьезные требования к месторасположению, комфорту арендуемых офисов и к прилегающей к бизнес-центрам инфраструктуре.

При стабильно растущем спросе со стороны малого и среднего бизнеса, который вполне оправданно пытается минимизировать издержки на аренду офисов, на рынке явно прослеживается нехватка предложений помещений класса С. Востребованность таких офисов обуславливается двумя факторами: вопервых, низкими арендными ставками, во-вторых, значительным дефицитом небольших помещений площадью до 300 кв. м,- отмечает Владимир Журавлев.

Спрос есть, а предложения нет

В то же время аналитики отмечают, что арендные ставки растут даже в тех районах, которые никак нельзя назвать пафосными. Такая тенденция вполне логична, если учитывать дефицит предложения. Сегмент офисов класса С достаточно объемен и имеет совершенно различные качественные характеристики - от подвального помещения в жилом доме до офиса с ремонтом среднего качества и инженерными коммуникациями. Отсюда разброс годовых арендных ставок: по данным на первое полугодие 2006-го они варьировались от $300 до $600 за кв. м,- отмечает Андрей Жамкин.- А в августе средняя ставка на офисные помещения эконом-класса составляла от $430 до $470 за кв. м. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года ставки составляли около $300-35 Как отмечает Владимир Журавлев, каждый квартал арендные ставки на недорогие офисы растут на 4-5%, что является наиболее высоким показателем на рынке офисной недвижимости. Наиболее ликвидные предложения расположены между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом,- говорит эксперт.- Важным фактором является наличие собственной парковки и удобного подъезда к зданию. Арендные ставки на помещения класса C варьируются от $250 за кв. м в здании бывшего НИИ на юго-востоке Москвы до $500 за кв. м в Центральном округе и даже $1 тыс. на Тверской. Что же касается стоимости продажи офисных помещений класса С, то она варьируется от $1,1 тыс. до $2,5 тыс. за кв. м.

У средних компаний, пытающихся арендовать офис экономкласса, наиболее популярное направление - Центральный округ. Здесь сроки экспозиции предложения класса С не превышают недели,- констатирует Журавлев. Однако компании, желающей арендовать помещение в престижных местах, едва ли удастся сэкономить. К примеру, на Тверской есть офисные здания, которые по всем формальным признакам относятся к классу С,- говорит руководитель отдела аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле,- однако годовая арендная ставка там может достигать $1 тыс. за кв. м.

В перспективе огромный спрос на недорогие офисы приведет к тому, что арендные ставки вырастут и в тех районах столицы, которые пока не востребованы потенциальными арендаторами. Некоторые эксперты, опрошенные Бизнесом, советуют небольшим компаниям, пытающимся сэкономить на аренде помещений, переезжать ближе к МКАД или в ближайшее Подмосковье.

Эксперты и участники рынка считают, что в среднесрочной перспективе произойдет четкая территориальная сегментация офисов эконом-класса. Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса С: это Савеловская, Дмитровская, Ленинский проспект (завод имени Орджоникидзе), Павелецкая, Авиамоторная'BB,- делится информацией Журавлев. Достаточно плотно офисы класса Срасположены на юго-западе, в районе Теплого Стана, Калужской, на севере- Алтуфьево, а также на востоке и юговостоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории С со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах,- добавляет Андрей Жамкин.

Ситуация в Санкт-Петербурге диаметрально противоположна той, что сложилась в Москве. По данным петербургских аналитиков, в настоящее время две трети офисных помещений по всем формальным признакам можно отнести к классу С. В то же время на местном рынке коммерческой недвижимости отмечается высокий спрос на люксовые объекты.

В Северной столице не хватает люкса

Однако эксперты Colliers International прогнозируют существенные изменения на рынке высококлассных офисных помещений. Впервые за несколько лет введено в эксплуатацию сразу несколько офисных центров высокого класса: вторая очередь Северной столицы, два бизнес-центра сети Сенатор, три бизнес-центра класса А компании Ruric AB (Густаф, Магнус и Оскар).

По данным на первое полугодие 2006-го, по сравнению с офисами эконом-класса доля рынка помещений класса В составила 35-40%, а доля класса А, которая востребована крупными компаниями федерального масштаба, прописывающимися в Петербурге, незначительна - от 7% до 10%,- сообщили в Центральном агентстве недвижимости.



Главная --> Публикации