Главная --> Публикации --> Эти недорогие новостройки Строим жилье за городом Дисбаланс на загородном рынке Арендодатель желает познакомиться Две тысячи обманутых соинвесторов получат квартиры.

Здесь есть свои деловые улицы и кварталы, по которым каждое рабочее утро люди в белых воротничках спешат, чтобы занять кресла перед компьютерами в больших и маленьких офисных комплексах. Схематично деловой Бауманский район можно поместить между ст. м. Красные ворота, Комсомольская, Красносельская, Сокольники, Электрозаводская, Чкаловская и Курская. Ближе к центру города его границей является Садовое кольцо, на севере пр-т Академика Сахарова, Краснопрудная и Русаковская улицы. На юго-востоке и юге река Яуза и ее набережные.

На северо-восток от Третьего транспортного кольца (ТТК) развернулась еще одна масштабная деловая стройка Москвы. Район Басманный эксперты считают во многом сложившимся офисным субрынком. У этой зоны есть свой стиль, основанный на преимуществе офисов класса В перед А. Одна из причин не самое престижное окружение: заводы и фабрики. Но инвесторы продолжают вкладывать в Басманный деньги.

Через Басманный район проходят крупные улицы: Старая Басманная, Новая Басманная, Спартаковская, Бакунинская, 1-я и 2-я Бауманские улицы, Малая и Большая Почтовые, Доброслободская и, конечно, Русаковская эстакада. А кроме того, известные набережные: Академика Туполева, Сыромятническая, Лефортовская, Рубцовская и Русаковская.

Субрынок называют и Бауманским, и Басманным. Чаще консультанты употребляют название Басманный. Субмаркет несколько больше, чем сам Бауманский административный округ, считает Олег Корзун, руководитель отдела исследований DTZ. Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, пользуется определением Бауманский, исходя из того, что одноименная станция метро ближе к географическому центру района, чем ул. Басманная. На одной из карт офисных рынков от Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) данная зона обозначена как BAS.

Окрестности Басманного славятся достопримечательностями, относящимися к самым разным сферам жизни и временным эпохам. Здесь находится Басманный рынок, кровля которого внезапно обрушилась в этом году. Из более приятных событий строительство в начале 2000-х гг. на Рубцовской набережной жилого комплекса от Домостроительного комбината № 1 (ДСК-1), который произвел фурор в московском домостроении. В этом экспериментальном жилом здании Московского научно-исследовательского института типологии экспериментального проектирования (МНИИТЭП) и ДСК-1 соединили элементы двух типовых серий домов П-44Т и П-44М. Фасад комплекса и в целом его проектные решения в начале 2000-х гг. явили собой усовершенствованный продукт технологии сборного домостроения. Среди символов района можно назвать известный многим поколениям москвичей МГТУ им. Баумана. Неподалеку находится и знаменитая ул. Матросская Тишина, вдохновившая сотни людей в стране написать книги, поставить спектакли и даже открыть кафе с аналогичным названием. Конечно, нельзя не упомянуть и знаменитые московские вокзалы памятники архитектуры, основные пассажирские узлы столицы: Ленинградский, Ярославский, Казанский, Курский. Что касается памятников, только на территории управы Сокольники их около 11.

Басманный на юго-востоке граничит с деловым районом Таганский. BAS попадает в ведение нескольких районных управ Басманное, Сокольники, Преображенское.

Перспективно и не очень

Хотя большинство площадок в Бауманском, подходящих для строительства офисов, занято, девелоперы и арендаторы продолжают интересоваться этим районом, о чем свидетельствуют все новые и новые проекты. Правда, аналитики рынка считают, что в Басманном по сравнению с другими деловыми зонами той же Таганкой, Замоскворечьем или Новослободской ниже деловая и строительная активность.

Некоторые эксперты в CB Richard Ellis Noble Gibbons (CB RENG) считают, что перспективы здесь представляются именно для класса В, так как BAS не такой уж престижный деловой район и большие ставки там платить никто не будет. Так что класс А строить нет смысла. Скорее всего это будет бюджетный район для арендаторов, которым престиж их офиса не столь важен.

По мнению руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регины Лочмеле, Басманный меньше привлекателен для компаний-арендаторов и девелоперов по сравнению с другими офисными районами Москвы. В нем ограничено предложение качественных помещений и сохраняется высокая доля реконструированных площадей класса В не очень хорошего качества. Потому в BAS велика доля вакантных помещений класса В (7-9%).

Основная часть предлагаемых в районе офисных площадей представляет собой реконструированные или просто отремонтированные административные здания заводских территорий, комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Соответственно, в основной своей массе это бизнес-центры класса В и даже С. Однако появляется все больше объектов более высокого класса В+, например. Среди них можно отметить комплексы Туполев Плаза, Яуза Тауэр, Немецкая слобода.

Однако Басманный еще не исчерпал весь потенциал. Он, как и в начале 1990-х гг., привлекает игроков не только запасами площадок (в промзонах), но и географической близостью к Садовому кольцу и Центральному деловому району. Как и Замоскворечье, Таганский, Кутузовский или Новослободский.

Александра Крыжановская, специалист по исследованиям рынка офисной недвижимости CWSR, говорит, что в данном районе есть несколько ярко выраженных зон, где концентрируются офисные помещения: окрестности ст. м. Красные ворота, территория, прилегающая к Бауманской улице, район на пересечении ул. Спартаковской и Елоховской, Старой Басманной и Красносельской, окрестности ТТК и ул. Академика Туполева. В них расположены офисы класса В, что составляет примерно 200 000 кв. м качественных площадей. Что касается нового строительства, особенно объектов класса А, то они концентрируются на Садовом кольце либо в непосредственной близости от него. Качественные площади в пределах Басманного субрынка составляют приблизительно 4,2% от общего числа всех качественных офисных площадей в Москве.

На данный момент в BAS не меньше 16 строящихся и планируемых зданий класса В и пять проектов класса А. Вместе с существующими постройками всех этих зданий площадью от 5000 кв. м и выше около 50, они и формируют предложение в BAS. Большое количество промышленных объектов в этом районе представляют ресурс для новых офисных девелоперских проектов, считает Олег Корзун. Объекты же класса А будут чаще появляться на границах Басманного района с Садовым кольцом и ТТК, а также вдоль реки Яузы. Все остальное пространство будет застраиваться классом В.

За Бауманским закрепился имидж района офисов В-класса, что соответствует действительности. Так получилось в ходе развития рынка большая часть площадок для строительства здесь оказалась именно в промышленных зонах. В перспективе в Басманном районе будут появляться проекты преимущественно В-класса.

Район с промзонами

По мнению Ирины Герасимовой, руководителя офисного отдела CB RENG, этот деловой район вполне можно назвать сформировавшимся. И на данный момент в нем преобладают здания класса В, в том числе проектируемые. По большей части это реконструкция промзон. Например, на ул. Ольховской, 4, где находится Ольховская мебельная фабрика. На этом участке в 2004 г. был реконструирован один из корпусов мебельной фабрики, превратившийся теперь в офисное здание площадью около 5000 кв. м. В 2005 г. прошла реконструкция второго корпуса здания, тоже площадью примерно 5000 кв. м. Бизнес-центр Яуза Тауэр на ул. Радио, 24 (30 000 кв. м, класс В), представляет собой классический пример завершенного редевелопмента.

По данным Colliers Int., общий объем существующих офисов В-класса в BAS составляет примерно 316 000 кв. м (около 10% от общего объема офисов этого сегмента в столице). Из них помещения класса В2 (или В-) занимают около 157 000 кв. м, что представляет собой около 50% от общего объема офисов класса В на территории Басманного. Общее же количество запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2007 г. площадей категории В (реконструированных и вновь построенных) составляет примерно 100 000 кв. м.

На Бакунинской улице, 14, на месте завода Физприбор, компания Уникор и банк Российский кредит сейчас возводят офисный комплекс категории В на 35 000 кв. м. По официальным данным банка, проектное финансирование является одним из приоритетных направлений его деятельности. Российский кредит выступает инвестором ряда крупных проектов жилой и коммерческой недвижимости в столице. Один из них строительство многофункционального комплекса в 280 000 кв. м на площадке (10,2 га) выводимого предприятия РТИ Каучук в центре города.

Бизнес-центром на месте производства стал комплекс Бородино на ул. Русаковской, 13 (девелопер группа компаний Бородино, здание класса В, 33 000 кв. м). Основной профиль деятельности этой группы компаний производство напитков. Но, по сообщению пресс-службы холдинга, в Бородино входят также несколько строительных подразделений. Например, Бородино-Строй занимается возведением объектов разного назначения под ключ. В частности, на Русаковской, 13, на месте бывшего завода безалкогольных напитков и кондитерских изделий, организация построила 17-этажный бизнес-центр, объем инвестиций в который составил около $80 млн.

На Малой Семеновской, 9, стр. 1-14, разместился бизнес-центр, построенный АЛМ-Девелопмент (класс В, 33 930 кв. м). В этом деловом районе у АЛМ Девелопмент сразу три объекта на ул. Сторожевой, 4 (6000 кв. м, на территории мебельной фабрики Эксперимент), в Посланниковом переулке, 5 (7700 кв. м, чулочно-носочная фабрика Бауманец), и на Малой Семеновской, 9 (на территории фабрики Освобожденный труд), делится информацией Антонина Лаирова. Это яркий пример редевелопмента в данном районе. Офисы такого ценового уровня интересны для компаний малого и среднего бизнеса, а также в качестве бэк-офисов для крупных корпораций. АЛМ Девелопмент существует на рынке около семи лет и осуществляет строительство полного цикла от подготовки площадки до управления объектом, занимаясь в основном офисными зданиями класса В. Это около 30 реализованных проектов в Москве.

На другом берегу реки Яузы, если переехать на него по Электрозаводскому мосту, расположились Семеновские улицы. Именно здесь находится офис-парк компании Визави, которая специализируется на строительстве бизнес-парков в местах промышленных зон (ул. Большая Семеновская, 32, класс В, 20 000 кв. м).

Если посмотреть на карту офисного рынка, то в зоне BAS можно обнаружить несколько промышленных территорий. Например, недалеко от Комсомольской площади, в Краснопрудном переулке. Также довольно большие участки находятся между ул. Бауманской и Нижней Красносельской, между Русаковской эстакадой, Новой Переведеновской улицей и железнодорожными путями, и недалеко от них между Балакиревским и Переведеновским переулками. И выше, на севере, в четырехугольнике Боевская и 2-я Боевская улицы, Матросская Тишина и Бабаевская улицы. Большая промзона расположена вдоль Рубцовско-Дворцовой улицы. А также между ул. Большой Почтовой и Рубцовской набережной. В южной части BAS есть производственные территории рядом с Курским вокзалом и ст. м. Чкаловская, а также в окрестностях Сыромятнического переулка.

Иногда в районах промышленной реконструкции встречаются и проекты класса А. По данным CB RENG, на ул. Новорязанской, 26-28, и ул. Новой Басманной, 29, идет реконструкция производственной территории: здесь возводится большой бизнес-центр под рабочим названием Олминея. Как говорится в распоряжении правительства Москвы № 2419-РП, владения закрытого акционерного общества Олминея будут реорганизованы. На земельном участке площадью 0,96 га разрешено строительство делового центра с подземной автостоянкой на 244 машино-места общей площадью 33 970 кв. м, в том числе наземной площадью 25 800 кв. м, подземной частью 8170 кв. м. Олминея строит комплекс за счет собственных и привлеченных средств. Все постройки на этой территории находятся в собственности Олминеи. В распоряжение № 2419-РП включен также пункт, в котором оговорено, что после завершения строительства 100% площади делового центра с подземной автостоянкой могут быть оформлены в собственность инвестора только при условии перечисления им в бюджет г. Москвы компенсации за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру в размере $7 млн в рублевом эквиваленте.

Как говорит Регина Лочмеле, средний уровень запрашиваемых арендных ставок в существующих, строящихся и реконструируемых офисных зданиях класса В в Басманном деловом районе находится для класса В1 между $500 и $620 (включая операционные расходы, но не включая НДС), для класса В2 от $380 до $420 (включая операционные расходы и не включая НДС).

Для В-класса в Басманном средняя ставка аренды офисных помещений составляет $500 за 1 кв. м в год без НДС, для класса А $670-720 (в Ситидел), по данным Ирины Герасимовой. Но такие цены в А-классе здесь могут быть разве что на Садовом кольце и ближайших к нему участках. По ее же данным, цены в Басманном заметно отличаются от ставок в других, более престижных районах. Например, в Центральном районе ставки в классе В доходят до $700, а на Юго-Западе до $650.

Разница между ценами в Центральном деловом районе и Басманном составляет $100-200 за 1 кв. м в год. А с соседним Таганским цены разнятся примерно $50-7 За последние же 2-3 года ставки аренды в BAS выросли, но это произошло вместе с общим ростом цен на рынке (в 2005 г. рост составил 8,5-9%). По мнению Александры Крыжановской, цены в Басманном сравнимы со ставками в Новослободском и Шаболовском субрынках.

По данным Антонины Лаировой, в бизнес-центре класса В Бородино цены составляют $550 за 1 кв. м в год, не включая НДС (некоторые аналитики считают Бородино классом А). В офисном комплексе категории В Лефорт, ставки составляют $370-400 за 1 кв. м в год, не включая НДС.

Как считает Константин Ковалев, условия для строительства офисных центров класса В в Бауманском районе все же хорошие. Здесь большой ресурс производственных площадей, которые будут постепенно выводиться за пределы города, удобная транспортная ситуация (недалеко от Садового кольца, по набережной реки Яуза за 10 минут можно добраться до Кремля), развитая инженерная инфраструктура и много жилых кварталов.

Есть у Басманного еще одна особенность, на взгляд Крыжановской: большинство офисных площадей в этом районе не соответствуют современным требованиям, поэтому на открытый рынок они не почти выставляются, а создаются под того или иного заказчика.

Первые здания

По поводу Басманного и прогнозов о его развитии мнения аналитиков расходятся. Мария Котова, директор отдела исследований компании Knight Frank, считает, что Басманный район район с очень низкой строительной активностью. Однако если в будущем большая часть его промтерриторий подвергнется реорганизации, то у девелоперов появится возможность для строительства масштабных офисных или многофункциональных комплексов высокого качества.Так что Басманный обладает потенциалом.

Старейшими из офисов, появившихся уже при рыночной экономике, в BAS, по данным аналитиков Praedium, можно считать бизнес-центры Зенит-Интер I и II, это совсем небольшие в отличие от зданий последних лет комплексы.

Современные офисные здания в Басманном районе стали появляться уже в середине 1990-х гг., когда первые качественные офисы возводились в центральной части города и в Замоскворечье. Как известно, на заре офисного рынка точечная деловая застройка велась одновременно в нескольких округах Москвы.

переулке, 26-28, который возвела девелоперская компания Асата Констракшн. В нем занимают помещения компании Carl Zeiss, Hitachi Construction Machinery, Zurich Insurance Company.

Первый был построен на ул. Александра Лукьянова, 3, в 1996 г. компанией под названием Зенит-Интер и ныне считается зданием В-класса (1600 кв. м). Второй возведен на ул. Старой Басманной, 38/2, в 1997 г. (2000 кв. м) фирмой PSF Nord. Есть также в районе объект на Большой Семеновской, 45, дата постройки которого относится к 1926 г., он был реконструирован под офис в 2003 г., сейчас его считают классом В (1720 кв. м). Еще один старинный дом был построен в 1950 г. на Малой Семеновской, 9, стр. 1-14, его реконструировала компания АЛМ-Девелопмент уже в наши дни (34 000 кв. м).
Можно отметить из первых и качественных зданий также бизнес-центр в Денисовском

Девелоперы-2000

По мнению Александры Крыжановской, первыми среди зданий класса В на рынок вышел офисный центр в Большом Плетешковском переулке, 3/2 (1993 г. 1300 кв. м), которым владеет Мосводоканал. В 1994 г. было реконструировано под офис здание на ул. Старой Басманной, 21/44, общей площадью около 6500 кв. м. А также в 1995 г. было реконструировано фирмой Сватстрой строение на той же ул. Старой Басманной, 14, площадью около 2300 кв. м. Как известно из истории рынка, первыми арендаторами этого офисного центра стали иностранные компании, которые уже работали на тот момент в Москве, но не могли найти приемлемых для себя офисов. Это были Coudert Brothers, Marathon Oil, Arthur Andersen и Norton Rose. В 1997 г. На Новой Басманной, 17А, появилось здание общей площадью 14 400 кв. м, которым сначала владел Национальный резервный банк, а после Сбербанк.

Из новых офисных комплексов в Басманном районе строится здание на пр-те Академика Сахарова, вл. 30 (девелопер Открытые инвестиции, 132 000 кв. м). В его составе будут два офисных здания (около 50 000 кв. м) и высотная башня (около 33 000 кв. м), а также подземная парковка примерно на 1100 машино-мест. Комплекс принадлежит к классу А. Вторым инвестором проекта является Росбанк. Управляющей компанией строительства, по данным Открытых инвестиций, стала специально созданная для этого компания Сахарова Бизнес Плаза. В составе участников проекта помимо Архитектурного бюро Воронцова бюро MMA + Fitzroy Robinson из Великобритании, а также британские разработчики инженерных систем Waterman International.

В Басманном районе, несмотря на некоторые пессимистичные прогнозы консультантов, работают помимо всех прочих известные девелоперы. Например, Capital Group, которая планирует на Мироновской улице, 27, в IV квартале 2007 г. I квартале 2008 г. завершить строительство комплекса на 65 615 кв. м. Или Система-Галс, возводящая на 1-й ул. Бухвостова, 12, бизнес-парк Преображенский. Как дает описание проекта сама Система-Галс, участок представляет собой промышленную зону в районе, расположенном в Восточном административном округе за пределами Садового кольца, где активно развивается строительство жилья повышенной комфортности, современных офисных и торговых объектов. За шесть лет Система-Галс предполагает построить многофункциональный комплекс недалеко от ст. м. Преображенская площадь, включающий офисные здания, жилые блоки и площади торгово-развлекательного назначения. Другая компания Хорус Капитал, уже прославившаяся как строитель офисов В-класса, взялась за офисный центр Лефорт на Электрозаводской улице, 27, стр. 2, 5, 8, 9.

Как говорит Мария Котова, центральную часть Бауманского района часто называют районом Немецкой слободы, что связано с историей его развития (здесь даже есть офисный комплекс под названием Немецкая слобода на ул. Спартаковской, 11, класс В, 18 000 кв. м). По словам Котовой, типичными представителями офисных зданий В-класса в Басманном являются Туполев Плаза на наб. Академика Туполева, 15/2, в котором ставки аренды составляют $500 за 1 кв. м в год. И введенный в эксплуатацию в 2005 г. бизнес-центр Яуза Тауэр на ул. Радио, 2 А также построенный некоторое время назад деловой центр Бородино, в котором свободные помещения сдаются по $470-550, не включая эксплуатационные расходы и НДС.

В числе участников другого проекта класса А Ситидел, по данным Марии Котовой, крупные международные компании. Генеральным подрядчиком стала французская компания Буиг Батиман Интернасиональ, финансирование осуществляет Внешторгбанк с участием синдиката французских банков, а эксплуатировать здание будет М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ. Этот многофункциональный комплекс на Земляном Валу, 11/19, возводит ЗАО Тема (63 500 кв. м). Завершить здание планируется во II квартале 2007 г. Часть площадей здесь (около 80%) займут офисы, часть торговые павильоны, рестораны, кафе и фитнес-центр с бассейном. Деловой центр Ситидел иногда относят сразу к двум деловым зонам Таганской и Басманной.

Одной из крупнейших сделок 2005-2006 гг. в Басманном районе брокеры считают покупку Транскредитбанком у НРБ-банка здания на ул. Новой Басманной, 37, рассказала Ирина Герасимова. Это банковское здание. Его общая площадь 12 300 кв. м, оно выставлялось по $3880 за 1 кв. м, т. е. общая цена вопроса составляла около $48 млн.

Сделки года

Средние ставки аренды на офисные помещения классов С и В, как рассказал Константин Ковалев, составляют в Басманном от $350 (например, в Посланниковом переулке, 5) до $470 за 1 кв. м. (ул. Ольховская, 22). Цены продажи офисных помещений классов С и В-, требующих реконструкции или капитального ремонта, в среднем по району составляют $2500 за 1 кв. м. Для бизнес-центров класса А около $5000 за 1 кв. м (Спартаковская, 12-14). Чем ближе здание к Садовому кольцу, тем выше его стоимость.

По данным CWSR, в бизнес-центре Туполев Плаза недавно арендовала 960 кв. м компания Видео Интернешнл. Ставка в этом случае составила $480 за 1 кв. м в год. В этом же здании Инженерно-строительная компания взяла в аренду помещение в 1932 кв. м примерно по $550 за 1 кв. м. В Ситиделе тоже успела взять в аренду блок в 2000 кв. м по $630 компания Рибок-Фитнес.

По информации московских брокеров, средние ставки продажи в Басманном районе в мае 2006 г. составили от $5000 до $6000 за 1 кв. м для офисов класса А и от $2000-4700 для класса В. Эти цены в 2004 г. для А-класса были на уровне $2000-3000 и $1700 для класса В.

Одна из крупнейших сделок начала 2006 г., по данным Blackwood, это долгосрочный договор аренды на 15 000 кв. м в офисном комплексе Семеновский (ул. Большая Семеновская, 32), который МТС заключила с инвестиционной компанией Визави. В этом здании на трех этажах разместится новый объединенный контактный центр МТС.


Принадлежащая Олегу Дерипаске корпорация Главстрой проведет ребрэндинг. По оценкам экспертов, это обойдется компании в $500 тыс. Впрочем, не все игроки рынка считают, подобное решение правильным.

Стоимость 1 кв. м на примере отдельных известных зданий такова. В строящемся комплексе класса А на Спартаковской улице, 20-26, они составляют от $430 до $480 без НДС. А в планируемом к сдаче в эксплуатацию бизнес-центре Елоховский (В) уже есть предложения продажи по $5000-5500 за 1 кв. м. В действующем центре Туполев Плаза II (В) аренда стоит $420-50 В центре Яуза Тауэр (В) $525-60 Как говорит Антонина Лаирова, Яуза Тауэр было одним из немногих зданий в городе, в котором площади в 2005 г. выставлялись на продажу, а не в аренду. Таким образом, к настоящему моменту успел сформироваться вторичный рынок этих офисов. Впрочем, как сообщили брокеры Colliers Int., бизнес-центр Елоховский тоже выставляется на продажу. Среди крупных проектов, также предлагавшихся в собственность, за последний год, можно, по мнению Лаировой, назвать лишь некоторые помещения в ММДЦ Москва-Сити и бизнес-центре Полларс на Дербеневской набережной.

Разработкой нового логотипа Главстроя занимается дизайн-бюро РТМ. Как рассказал Бизнесу гендиректор РТМ Сергей Малакин, название холдинга меняться не будет, будет изменено только начертание, и перед названием появится новый трехцветный знак Главстроя. Руководство холдинга изначально указало, что цвета знака должны соответствовать гамме российского флага,- уточнил Малакин.- Помимо этого в техническом задании была прописана разработка всей необходимой документации с новым брэндом - визиток, бланков, а также униформы, вывесок и баннеров. По мнению Сергея Малакина, для холдинга решение провести ребрэндинг связано с тем, что существующий уже более 50 лет знак компании банально устарел.

О подготовке к ребрэндингу корпорации Главстрой, объединяющей активы Олега Дерипаски на рынке недвижимости, сообщили сразу несколько представителей компании. В настоящее время Главстрой выступает головной компанией строительного холдинга, в который входят Главмосстрой, Моспромстройматериалы и Мосмонтажспецстрой. Эксперты рынка недвижимости уверены, что идея ребрэндинга связана с переходом компаний к новому собственнику и смене концепции всего холдинга. Так, в мае 2006 года руководство корпорации Главстрой объявило о реструктуризации строительных активов и планах компании в будущем выйти на IPO.

Впрочем, участники рынка рекламы несколько скептически отнеслись к планам Главстроя провести ребрэндинг.

Заместитель генерального директора КВ инжиниринга Виталий Виленский полагает, что ребрэндинг всегда открывает новую страницу в истории компании и является очень хорошим информационным поводом. Он спровоцирует дополнительный интерес как у существующих, так и будущих партнеров,- считает Виленский. По его словам, это необходимый шаг на пути к прозрачности компании с перспективой выхода в недалеком будущем на IPO.

По его оценкам, стоимость ребрэндинга вряд ли превысит $500 тыс.

Сейчас многие компании вслед за игроками телекоммуникационного рынка активно занялись проведением ребрэндинга, четко не понимая, нужен он им или нет,- комментирует креативный директор Euro RSCG Moradpour Никита Огурцов. По его мнению, для известного строительного холдинга с государственным имиджем менять брэнд неправильно, особенно учитывая массовую рекламу лжекомпаний на рынке недвижимости, использующих имена крупных застройщиков. Для потребителя старый советский знак холдинга ассоциируется со стабильностью, новая же символика может вызвать недоверие,- полагает эксперт.

Ситуация в дорогом сегменте в целом повторяет то, что происходит на всем вторичном рынке. С начала года и до конца апреля здесь отмечен поистине безумный рост цен они поднялись на 35-40 %. Однако с середины мая подъем явно стал ослабевать.

Вероятно, что у компаний, входящих в холдинг, будет тот же знак, что и у Главстроя, предполагают участники рынка. Впрочем, по словам Сергея Малакина, их ребрэндинг пока не проводился. Мы лишь вели предварительные обсуждения по этому вопросу,- добавил Малакин.

В первые четыре месяца года, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, любой объект, выставленный по любой цене, буквально сметали. У квартир словно исчезли все недостатки: и вторые этажи, и неудачные планировки, и плохой вид из окна, и отсутствие у дома придомовой территории совершенно не останавливали покупателей.

Не самое дорогое

Вообще, соотношение спроса и предложения на рынке тема довольно интересная. Когда спрос повышается, и квартир надо бы побольше, предложение снижается. Никакого парадокса и тем более злого умысла тут нет: обычно вместе со спросом растут и цены. Поэтому владельцы квартир свой товар придерживают, понимая, что завтра он станет стоить еще дороже. А вот когда появляются первые симптомы грядущего снижения цен, все сразу же выставляют свою недвижимость на продажу чем, конечно, только приближают падение. Пока что мы находимся в самом начале этого процесса предложение увеличилось процентов на 15 по сравнению с апрелем в традиционно престижной дуге Москвы: районах Северо-Запада Запада Юго-Запада, от Университета через Фили и Парк Победы до Сокола.

Однако такой праздник жизни для продавцов не мог продолжаться вечно, и с середины мая началось то, что профессионалы рынка называют коррекцией. Ослаб спрос первыми это почувствовали владельцы объектов с перечисленными выше дефектами. Их квартиры неслыханное еще в апреле дело! зависли на рынке. Одновременно с этим оживилось и предложение.

Скудность предложения объясняется тем, что таких квартир в принципе не так много, и покупают их в основном для жизни, а не для инвестированияВ самой же элитной части города в Центре пока о подобной тенденции говорить не приходится. За последние полтора месяца, по словам С. Абелян, появилось всего 4-5 новых подобных объектов если говорить о действительно элитных квартирах площадью от 150 кв. м в домах соответствующего класса. Скудность предложения объясняется тем, что таких квартир в принципе не так много, и покупают их в основном для жизни, а не для инвестирования. Кроме того, их владельцы вряд ли испытывают необходимость в деньгах и наверняка надеются, что цена будет расти и дальше. Все предпосылки для этого имеются: по данным Григория Куликова, председателя совета директоров компании МИЭЛЬ-Недвижимость, нормальная квартира в элитной новостройке без отделки стоит сегодня $ 10-12 тысяч за кв. м. Если дом обжитой, а в квартире сделан ремонт, цена легко достигает $ 18-20 тысяч, ну а абсолютным рекордом нашего рынка является $ 35 000 за кв. м.

И самое-самое

Смена приоритетов

С другой стороны, очень богатых людей много не бывает даже на нашем перегретом рынке. Поэтому тем, кто хочет продать свою недвижимость за действительно хорошие деньги, приходится придумывать различные маркетинговые ходы. Продавец на вторичном рынке элитного жилья довольно часто предлагает различные бонусы, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom. Это могут быть произведения искусства или антикварная мебель. Часто квартира продается с одним или двумя машино-местами в подземном паркинге, что тоже довольно привлекательно для покупателя. Я знаю случай, когда вместе с квартирой владелец продавал машину BMW 3-й серии. Квартира стоила больше $ 4 млн, а автомобиль в районе $ 30 тысяч, но этот бонус сыграл не последнюю роль: покупатель долго не мог сделать выбор между этой квартирой и другим похожим вариантом, но в итоге выбор пал на апартаменты с подарком.

Что касается действительно старых домов сталинских и еще более древних дореволюционных то с ними ситуация достаточно сложная. Многие потребители, ранее охотно покупавшие такие квартиры, теперь к ним охладели по причине их серьезного морального и физического старения. Однако лучшие из числа старых домов а в эту категорию, несомненно, входят высотка на Котельнической набережной, Дом на Набережной, дома начала прошлого века в районе Поварской и Никитских улиц, Патриарших прудов по-прежнему пользуются огромным спросом. Квартиры, появляющиеся в них, приобретаются практически мгновенно, и покупатели при этом почти не смотрят на деньги. В практике Нового города недавно был случай: продавалась квартира в недавно реконструированном особняке на Малой Молчановке, но на втором этаже. Притом что за объект в состоянии под чистовую отделку просили по $ 10 тысяч за кв. м, покупатель нашелся очень быстро. При осмотре он сказал, что его целиком устраивает дом, и он готов заплатить больше полновесные $ 15-17 тысяч за кв. м, если ему предложат такую же квартиру, но не на втором этаже. Но найти ему подходящее предложение не смогли: очень мало таких квартир на рынке.
Красногорск

В последний год заметно сократился спрос на клубные дома, стоящие в непонятно каком окруженииЕсли отвлечься от темы цен и посмотреть на другие процессы, происходящие на рынке, то можно разглядеть много интересного. В последний год заметно сократился спрос на клубные дома, стоящие в непонятно каком окружении. Потребители поняли два существенных недостатка клубного дома: во-первых, высокую квартплату (все траты по эксплуатации здания делятся здесь между жильцами всего 10-12, максимум 15 квартир), а также невозможность создать свой автономный мирок на охраняемой территории. То есть мирок создать, конечно, можно, но за забор выходить все равно придется, и не слишком здорово, когда за этим забором разгуливает накачавшийся пивом пролетариат из соседних пяти- и девятиэтажек. Поэтому интерес потребителей все больше обращается на квартальную застройку, где на единой территории строится сразу несколько корпусов одинакового по цене и качеству жилья а это служит залогом того, что покупатель получит возможность жить среди людей своего социального круга.

Население Красногорска около 90000 человек. Сам населенный пункт был основан 10 апреля 1932 года, а статус города Красногорск получил 7 октября 1940 года.

Расположен в 23 км от Москвы. Добраться до него можно по Новорижскому и Волоколамскому шоссе, а также по железной дороге Рижского направления. В городе две железнодорожные станции - Павшино и Красногорская. От станции метро Тушинская до них можно добраться за 10-15 минут, а от станции метро Рижская - за полчаса.

История города начинается с XIX века. Тогда возник поселок Баньки, названный по реке Банька. В 1926 году в него перевели оптико-механический завод, для рабочих которого построили поселок Красная Горка. Это название традиционно для России - так называются многочисленные красивые, солнечные горки (но его появление в советское время, скорее всего, было связано и с яркой идеологической окраской слова красная). Затем поселки Красная Горка, Баньки объединены в поселок под названием Красногорск.

Город Красногорск находится в секторе лесопаркового защитного пояса столицы, в пойме Москвы-реки. Это одно из самых красивых и экологически чистых мест ближнего Подмосковья. Парки, сады и скверы - кажется, что из них состоит весь город.

Истринский район

Своей благополучной экологией Красногорск обязан не только окружающему его зеленому поясу, но и удачной, направленной в сторону Москвы розе ветров: ветер почти никогда не относит грязный воздух столицы в северо-западном направлении. Кроме того, в Красногорске нет экологически вредных производств.

Истринский район заслуженно называют Жемчужиной Подмосковья. Красотой и изобилием здешних мест восхищались императоры, поэты, художники, композиторы.

На территории района проживает 115 тыс. человек, из них большая часть - в 2-х городах: Истре и Дедовске.

Дедовск

Благодаря своей природе и целой сети санаториев и курортов район знаменит как одна из главных здравниц Подмосковья.

Время в пути по железной дороге от станции метро Тушинская займет полчаса, а от станции метро Рижская - 50 минут. Также от метро Тушинская до города курсируют рейсовые автобусы и маршрутные такси.

Город расположен в 38 км от Москвы. Со столицей связан Новорижским и Волоколамским шоссе, а также железной дорогой Рижского направления. Железнодорожные станции: Дедовск, Миитовская.

В 1911-1913 годах около села на капиталы франко-бельгийского акционерного общества строится прядильно-ткацкая фабрика, и вокруг нее возникает поселок Дедовский, поглотивший со временем и село Дедово.

Впервые этот населенный пункт упоминается в писцовых книгах в 1573 году как пустошь, которой была деревня Дедово (название произошло от древнерусского некалендарного имени дед). С XVIII века - село Дедово.

Истра

В 1940 году Дедовск получил статус города.

Время в пути по железной дороге от станции метро Тушинская 50 минут, а от станции метро Рижская чуть больше часа.

Столица Истринского района - Истра - расположена в 58 км от Москвы. Добраться до нее можно по Новорижскому и Волоколамскому шоссе, а также железной дорогой Рижского направления (станция Истра).

Основана Истра в 1589 году, а статус города получила в 1781 году.

Население Истры - 33000 человек.

Возникла на месте деревни Сафатово, которую в 1589 году переименовали в село Воскресенское (название по церкви Воскресения Христова).

Расположена Истра на южном склоне Клинско-Дмитровской гряды, на реке Истра.

Название Истра балтийского происхождения. Вероятное значение - река (сравните с латышским strauja поток, течение, литовским strautas ручей, небольшая речка).

В 1781 году село Воскресенское стало городом Воскресенск. А в 1930 году город был переименован в Истру по реке Истра, на которой был расположен.

Город расположен в 114 км к северо-западу от Москвы (Рижское направление) на склонах Смоленско-Московской возвышенности, на левом берегу реки Городенка. Население Волоколамска около 25000 человек.

Волоколамск

В Лаврентьевской летописи 1135 года упоминается как Волок на Ламе. В 1178 году про него пишут Ламьский волок. В более поздних записях город уже назван Волок Ламьский.

Основан город был в 1135 году новгородцами на торговом пути из новгородских земель в Волго-Окский бассейн в месте волока судов из реки Лама в реке Волошня (приток реки Руза). То есть, тогда Волоколамск открывал путь из Новгорода в Ростово-Суздальское княжество.

В настоящее время с Москвой Волоколамск связан Новорижским шоссе.

С XV веке город вошел Московское княжество. В 1462-1513 годах он стал центром удельного Волоцкого княжества.



Главная --> Публикации