Главная --> Публикации --> Торги за несуществующий участок Новое в московском законодательстве. права граждан при переселении Столешников переулок. пешеходная зона в стиле люкс Увидеть жуковку и умереть! новый стиль загородной жизни Притягательный жилфонд

Мультиплексы Звезда 2000 планирует создать на базе московских кинотеатров, входящих в ГУП Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей. Мы планируем развивать отдельно стоящие кинотеатры в спальных районах и превращать их в культурно-досуговые центры, ориентированные на средний класс. Наша позиция схожа с позицией правительства Москвы,- рассказывает гендиректор ООО Звезда 2000 Андрей Суббота.

На московский рынок кинопоказа вышел новый игрок. ООО Звезда 2000 заключило договор на аренду и реконструировало кинотеатр Экран в Марьине, а в ближайшие пять лет планирует арендовать и реконструировать еще минимум десять кинотеатров, входящих в ГУП Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей.

В культурно-досуговых центрах Звезда 2000 собирается развивать собственные концепции ресторанов, кафе, ночных клубов и боулинга. По словам Субботы, реконструкция первого кинотеатра Экран, который был запущен в конце прошлого года, обошлась Звезде 2000 в $800 тыс., компания арендовала кинотеатр на десять лет. Название следующего кинотеатра Суббота не открыл, но отметил, что это двузальник, из которого кинокомпания планирует создать восьмизальник. В его реконструкцию будет вложено $9 млн. Инвестиции в развитие сети на ближайшие пять лет Суббота оценивает в $70-100 млн в зависимости от площади реконструируемых кинотеатров.

В департаменте имущества мэрии подтвердили, что компания арендовала Экран, отметив, что планы у сети серьезные.

Но после очередного скачка арендной платы мы перестали работать в Экране, этот объект стал для сети экономически нецелесообразным,- рассказывает директор по маркетингу УК Формула кино Ольга Проскурякова.

Ранее оператором Экрана была сеть Формула кино.

Генеральный директор компании Невафильм Олег Березин считает, что кинотеатры в развлекательных центрах будут востребованы: Это одна из зарождающихся тенденций на нашем рынке, когда кинотеатры стали располагаться не только в торговых, но и в развлекательных центрах. По нашим данным, к концу 2007 года заявлено около десяти таких проектов по России. К тому же большинство гуповских кинотеатров расположены в хороших местах, отмечает эксперт.

ООО Звезда 2000 образовалось в 2000 году. Ранее компания носила другое название и оперировала несколькими кинотеатрами в Краснодарском крае и на Урале. Около семи лет назад те кинотеатры, на которых мы стажировались в управлении, были перепроданы, и часть денег была вложена в проект Звезда 2000",- рассказывает Суббота. Помимо Субботы соучредителями компаниистали партнеры и инвесторы из нефтяного и газового бизнеса, назвать которых гендиректор Звезды 2000 отказался. Все ниши были заполнены, мы ждали московского закона, который бы позволил реализовать наш план по реконструкции отдельно стоящих кинотеатров в Москве,- рассказал Андрей Суббота. Напомним, постановление правительства Москвы №124-ПП О дальнейшем развитии кинопоказа в городе Москве было принято 21 февраля этого года. Оно предполагает реструктуризацию 91 муниципального кинотеатра: около 28 должны войти в состав ГУП Московское кино и транслировать некоммерческие фильмы, 39, большая часть из которых уже сдана в аренду киносетям,- в ГУП Объединенная дирекция по управлению имущественным комплексом киносетей, 11 отойдут префектурам, 13 выставлены на инвестиционный конкурс среди киносетей.

Вчера старший вице-президент ВТБ Денис Урсуляк сообщил, что до конца года ВТБ предложит российским банкам программу рефинансирования ипотечных кредитов. ВТБ потребует от банков, заинтересованных в таком партнерстве, выдавать кредиты заемщикам по своим стандартам.

Если кинотеатр расположен не в ТЦ, а в отдельно стоящем здании, то ему как-то надо притягивать к себе дополнительную аудиторию. Это возможно как раз за счет боулинга, кафе, ресторанов и т. д.,- рассуждает пресс-секретарь кинокомпании Парадиз Дмитрий Огальцов.
Внешторгбанк впервые в России предложил западным инвесторам ипотечные бумаги, осуществив сделку по секьюритизации собственного ипотечного портфеля. Теперь госбанк использует разработанную им схему для рефинансирования портфелей других банков. ВТБ намерен выкупать их портфели и выпускать под их залог долговые бумаги на западных рынках. Таким образом, ВТБ подменит АИЖК, которое пока не может выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, из-за дыр в законодательстве. Путем Внешторгбанка готовятся пойти сразу несколько частных банков.

После оценки качества портфелей ВТБ готов их купить, передать специально создаваемой для этого компании-кондуиту, а затем секьюритизировать по уже разработанной им схеме. Пока госбанк готов выпускать ипотечные бумаги, номинированные в валюте, но не исключает и рублевые выпуски.

Будет разработана специальная инструкция с требованиями с точки зрения заемщика, объекта залога и т. д.,- поясняет старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков,- это будут условия, близкие к стандартам выдачи кредитов ВТБ 2

А директор департамента структурных продуктов инвестбанка КИТ Финанс Константин Яковлев говорит, что предложения о выкупе портфелей ипотечных кредитов сейчас актуальны для большинства российских банков. И их достаточно активно выкупают частные структуры.

По этой же схеме должно работать и Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Но выпускать рублевые ипотечные бумаги эта структура пока не может из-за пробелов в законодательстве. Таким образом, ВТБ реально подменяет неудачливую госструктуру: схема ВТБ от АИЖК отличается лишь методом организации процедуры, отмечает ведущий специалист Финэкспертизы-капитал Николай Корниевич.

Однако в ВТБ уверены, что их услуги будут востребованы. Уже не один десяток средних российских банков проявили интерес к участию в проекте, заявил Урсуляк. Все будет зависеть от цены вопроса, считает президент Городского ипотечного банка (ГИБ) Николай Шитов. Мы обсуждали возможность такого сотрудничества,- говорит он.

Например, КИТ Финанс или Абсолютбанк. Так мы не только зарабатываем на процентах по кредитам, но и расширяем клиентскуюбазу,- говорит руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков.

Частные российские банки готовят сразу несколько таких размещений. Над программой секьюритизации ипотечного портфеля уже сейчас работает КИТ Финанс. Программу и технологию рефинансирования ипотечных кредитов других банков разрабатывает Газпромбанк, рассказывает начальник департамента по работе с физлицами банка Анна Горячева. По данным Бизнеса, выпустить облигации на сумму около $70 млн готовится и Городской ипотечный банк. Такая схема рефинансирования очень распространена в мире, думаю, что в ближайшие год-два мы увидим в России десяток компаний такого типа, работающих на рынке рефинансирования ипотечных кредитов,- резюмирует Шитов.

Заместитель председателя правления Импэксбанка Алексей Коровин уверен, что предложение ВТБ заинтересует только небольшие и региональные банки, а крупные сами займутся покупкой портфелей и их дальнейшей секьюритизацией путем выпуска долговых бумаг на западных рынках. Но самостоятельно провести секьюритизацию небольшим банкам не под силу - слишком дорого и маленькие ипотечные портфели. По словам Сучкова, расходы по секьюритизации составляют сотни тысяч долларов. А ликвидным может считаться выпуск на сумму не менее $100 млн, утверждают в КИТ Финансе.

Программа правительства Московской области о развитии сети кинокультурных центров на 2005-2008 годы вступила в действие около года назад, однако первые инвесторы определены только недавно. Ими стали ОАО Мособлфильм, принадлежащее подмосковным властям, и ООО Мособлкиновидеосервис, созданное пулом частных инвесторов. Всего в рамках программы областного правительства планируется провести реконструкцию 50 кинотеатров, расположенных в крупных городах Московской области.

Первых инвесторов для создания кинокультурных центров искали год

По словам Николаева, в каждом из кинотеатров будет как минимум два зала для просмотра фильмов.

По словам директора Мособлфильма Андрея Николаева, сегодня компания приобрела четыре кинотеатра: в Рошале, Чехове, Пушкино и Шатуре. Всего до конца 2008 года инвестор собирается отреставрировать 25 объектов, в каждый из которых планируется вложить примерно 1 млн. долларов.

Однако участники рынка ставят под сомнение успешность проекта. Несколько лет назад мы рассматривали вариант приобретения кинотеатра в Москве, но отказались от этой идеи, - делится гендиректор МТ Девелопмент Александр Тимофеев, ранее основавший сеть Киноплекс. - Ведь реконструкция старого кинотеатра под несколько залов по вложениям соизмерима с новым строительством. По его мнению, озвученные суммы инвестиций в среднем в 3-4 раза ниже требуемых: по его расчетам, реконструкция кинотеатра стоит от 1 тыс. долларов за кв. м при средней площади объекта в 3-4 тыс. кв. м.

В Мособлкиновидеосервисе решились взять шесть кинотеатров. Зато суммы инвестиций скромнее: в каждый из них планируется вложить примерно 500 тыс. долларов. Первым пойдет на реконструкцию кинотеатр в Павловском Посаде. В компании уверены в рентабельности проекта, объясняя ее тем, что кинотеатры будут открывать в небольших городах с населением до 25 тыс. жителей, где сегодня практически нет никакой развлекательной инфраструктуры.

Александр Тимофеев сомневается в рентабельности проекта и потому, что крупные сети кинопоказа не заинтересовались подмосковными объектами. При этом сегодня во многих открывающихся торговых центрах Подмосковья якорными арендаторами являются сети кинотеатров. Сегодня такая практика существует даже в небольших городах, - делится руководитель управления развития потребительского рынка Подмосковья Елена Литвинова. - Например, подобный центр открылся в Протвино.

Кинопрокатный бизнес очень высокорисковый и закрытый, новым игрокам довольно трудно выходить на этот рынок, - приводит свой довод пиар-директор компании Бенефит инжиниринг Ярослав Козлов. По его словам, доход кинотеатра складывается из двух составляющих: основной доход - сборы от продажи билетов, дополнительный - показ рекламных роликов перед сеансом. Однако половина суммы сборов обычно уходит компании, предоставляющей фильмы для проката, - поясняет Козлов. - Если сборы будут небольшие, то авторитет кинотеатра падает, и прокатчик предоставляет ему для показа менее кассовые фильмы.

Как найти друг друга

К тому же, по словам гендиректора компании Магазин магазинов Анны Ширяевой, владельцы торговых центров сдают площади под кинотеатры по самым низким арендным ставкам. Это взаимовыгодный симбиоз, - объясняет Александр Тимофеев. - Ведь кинотеатры дают центрам около 20% новых покупателей, а обратный приток - покупатели, решившие пойти в кино, - составляет около 7%.
Залогом успешности того или иного коммерческого объекта является прочная связь между арендодателем и арендатором. Любая более или менее крупная компания нуждается в собственном офисе или торговом представительстве, а владельцу здания необходим соответствующий партнер, готовый использовать эти помещения по назначению.

В зависимости от того, какой способ привлечения арендаторов был выбран в данном конкретном случае, формируется перечень действий, которые предпринимаются для того, чтобы найти арендаторов. Традиционные способы привлечения арендаторов это реклама, прямой обзвон и рассылка, общение с брокерскими и консультационными компаниями, и, строго говоря, в среднестатистическом случае надо применять все эти меры в комплексе, рассказывает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. Затем, многое зависит от типа и класса здания. Условно говоря, если мы продаем банковское здание, надо сделать рассылку среди банков, если это бизнес-центр, упор надо сделать на западные корпорации. От этого зависит и рекламная кампания, и методология, которые каждый раз определяются индивидуально, добавляет эксперт.

Главный вопрос, который стоит перед сторонами, как найти друг друга. Способы подбора арендаторов можно разделить на три категории: арендодатели сами занимаются поиском арендаторов (например, размещают объявления в газетах или на самом здании), нанимают эксклюзивного агента-посредника, на которого сваливается вся работа по подбору клиентов, или привлекают нескольких брокеров, рассказывает старший консультант департамента офисной недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Елена Васильева.

Во-первых, как отмечает руководитель департамента офисной недвижимости компании Becar. Commercial Property Денис Карцев, информация об арендодателе и его объекте может быть размещена в СМИ: деловых изданиях, специализированных журналах и газетах. В данном случае не стоит забывать, что эффективность издания зависит от сезонности. Некоторые из них летом в плане рекламы не работают. Однако печатные СМИ обладают неоспоримым достоинством их могут читать в течение достаточно длительного промежутка времени: журнал или газета могут лежать в офисе несколько месяцев, и его могут время от времени просматривать, объясняет эксперт.

Типы рекламы

Эффективность того или иного рекламного метода продвижения объекта также связана с его основными характеристиками. Если у вас небольшая площадь в административном здании на пятом этаже, то самое оптимальное дать информацию в Интернете. Вряд ли стоит разворачивать серьезную рекламную кампанию. Если в собственности находится БЦ класса А общей площадью в 5-8 тыс. кв. м, то, конечно же, необходима целенаправленная рекламная кампания: в СМИ, с использованием наружных носителей информации и тому подобное, советует Денис Карцев. Однако, по его словам, все эти действия лучше предпринимать при помощи специалистов, например брокеров.

Во-вторых, можно опубликовать рекламный текст в Интернете. На сегодняшний день этот источник информации доступен практически всем, он удобен в использовании, а потому очень популярен и, как следствие, весьма эффективен, считает Денис Карцев. В-третьих, по его словам, эффективной можно считать наружную рекламу: растяжки и размещение информационно-рекламных баннеров непосредственно на фасаде здания. Однако нужно помнить, что размещение баннера сопряжено с достаточно большими трудностями, поэтому лучше всего изначально соизмерить затраты и предполагаемые впоследствии доходы, предупреждает он.

То, что коммерческую недвижимость лучше сдавать в аренду при помощи профессиональных консультантов, обладающих большим пулом собственных клиентов, истина прописная. Собственник может обратиться к брокерам, а может создать собственную службу, которая также может быть очень и очень разной. Это может быть один человек, который только показывает помещения и не может ответить ни на один вопрос, так как все завязано на генерального директора это крайний случай. В другом случае это команда из 10 человек, представляющая собой самостоятельную маркетинговую единицу. Однако все же лучше обратиться к консультанту, который поможет продать помещение быстрее и дороже, говорит Рубен Алчуджян.

Область определения

Редкий случай

Однако далеко не всегда брокеры готовы помочь арендодателю: многое зависит от уровня объекта, но прежде всего от его площади. По мнению большинства специалистов, существует нижний предел числа квадратных метров, за реализацию которых брокер вряд ли возьмется. Профессиональные брокеры, как правило, не берутся сдавать площади до 100-150 кв. м, потому что они приносят маленькое комиссионное вознаграждение по сравнению с большими блоками при одинаковых административных затратах. Брокер может согласиться сдать небольшое помещение, если будет оговорена фиксированная комиссия на приемлемом для него уровне. Таким образом, сдача маленьких помещений при помощи брокера менее выгодна и для девелопера, считает директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties Александр Новиков. При этом такие помещения в настоящий момент очень востребованы на рынке, в связи с чем, по словам Елены Васильевой, некоторые владельцы зданий готовы разбить здание на небольшие зоны, организованные по коридорному принципу.

Однако даже в условиях дефицита площадей открытые конкурсы скорее воспринимаются как удачный маркетинговый ход, чем как действенный способ привлечения арендаторов. В итоге в любом случае формируются закрытые пулы арендаторов, а результаты конкурса остаются скрытыми от широкой публики. Сегодня сложно сказать, что на московском рынке существуют различные методы подбора арендаторов. Эпизодические случаи, наподобие конкурса среди арендаторов в бизнес-центр Четыре ветра [бывшее название проекта Di fronte de la Casa], не влияют на рынок, так как применяются в качестве маркетингового хода, направленного на привлечение внимания к объекту, говорит Александр Новиков. Старые проверенные способы поиска арендаторов, по мнению экспертов, лучше и надежнее.

Относительно недавно появился еще один способ привлечения арендаторов в объекты коммерческой недвижимости это тендеры. Например, не так давно проводился тендер на право аренды площадей супермаркета в сети торговых центров Столица. А многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa, расположенный на пересечении 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской улиц, вообще объявил об открытом конкурсе, где потенциальным арендаторам, помимо прочего, пришлось соревноваться с конкурентами по размеру предложенных арендных ставок, рассказывает менеджер по PR United Realty Group Ирина Бабичева.



Главная --> Публикации