Главная --> Публикации --> Новое в московском законодательстве. права граждан при переселении Столешников переулок. пешеходная зона в стиле люкс Увидеть жуковку и умереть! новый стиль загородной жизни Притягательный жилфонд Взять или отдать?

Хотя на рынке жилья уже заметна нервозность и цены не столь устойчивы, многие эксперты продолжают утверждать, что сегодня "особые времена". Поскольку в ближайшем будущем ставки вряд ли сильно вырастут, говорят они, обвал цен на жилье маловероятен. В этом обзоре мы показали, что даже при низких процентных ставках цены могут упасть из-за сокращения спроса первичных покупателей и разочарования в рынке недвижимости. Эксперты правы, утверждая, что нынешний бум отличается от предшествующих, но его особенности вызывают опасение. Во-первых, инфляция упала практически до своего минимального уровня за 50 лет. Это значит, что рынок не сможет достичь равновесия за счет инфляционного обесценивания денег, как случалось прежде. Поэтому в тех странах, где образовался пузырь, стоимость жилья в денежном выражении должна снизиться как минимум на 20%.

Предупреди вас кто-нибудь три года назад, что цены на акции в Америке и Европе упадут почти на 50%, вы затянули бы пояс в ожидании глубокой всемирной рецессии. Причиной того, что во многих странах экономика чувствует себя лучше, чем ожидалось, является рост цен на недвижимость, который позволил компенсировать потери от удешевления акций и поддержал активность потребителей. Жилая недвижимость, без сомнения, - единственное, что сейчас поддерживает экономику США. Но, сохраняя низкие процентные ставки, дабы оградить экономику от губительного влияния спада на фондовом рынке, многие центральные банки породили перегрев на рынке жилой недвижимости. Наиболее опасная ситуация сложилась в Америке, Великобритании, Ирландии, Голландии и Испании.

Пузырь не виден до тех пор, пока не лопнет. Но быстрый рост стоимости жилья и долгов настораживает. Можно сказать, что потребители берут взаймы время. Даже если цены на жилье просто зафиксируются, объемы потребительских не ипотечных кредитов, выданных под залог жилья, а значит, и потребительские расходы, резко сократятся. Если (что более вероятно) цены упадут, нынешняя кредитная вакханалия приведет к тому, что стоимость куда большего числа домов, чем прежде, окажется ниже суммы полученного ипотечного кредита.

Во-вторых, нынешний рост цен сопровождается пропорциональным ростом долгов населения. Кредиты, покрывающие значительную часть стоимости дома, берут не только те, кто покупает жилье впервые, но и действующие домовладельцы. Они пользуются высокими ценами, чтобы переоценить свои закладные и таким образом капитализировать часть прироста стоимости жилья, направляя полученные средства на расходы. В США, Великобритании и Австралии объем потребительских не ипотечных кредитов, выданных под залог жилья, сейчас находится на рекордном уровне в 5-7% от располагаемых доходов населения.

Пострадают даже те, чьи займы невелики, поскольку для большинства людей дом является наиболее ценным активом. Особенно сильно падение цен ударит по тем, кто в ближайшие годы выходит на пенсию. Размер их пенсий уже сократился из-за спада на фондовом рынке, и если они планируют получить прибавку за счет продажи дома или сдачи его в аренду, то через некоторое время обнаружат, что в этой заначке меньше денег, чем предполагалось.

Готовьтесь к худшему

Сегодня банки меньше рискуют пострадать от спада на рынке, но громадные Fannie Mae и Freddy Mac, контролировавшие к концу 2002 г. 44% суммарного долга по ипотеке, ставят под угрозу всю финансовую систему. Если цены на жилье упадут, некоторые из кредиторов, обязательства которых держат эти агентства, объявят дефолт и гасить выпущенные под них облигации будет нечем. Обязательства агентств котируются исходя из предположения, что их долг гарантирован правительством, но явной гарантии нет, поэтому не ясно, будет ли государство вытаскивать их из кризиса. Дефолт по облигациям Fannie Mae и Freddy Mac будет нокаутом для взаимных фондов, банков и ссудно-сберегательных организаций, которые являются их крупными владельцами. Цена спасения Fannie Mae и Freddy Mac будет значительно выше, чем когда-либо.

Падение стоимости жилья вызовет рост числа дефолтов по ипотечным кредитам. В прошлом основными пострадавшими от спада на рынке жилья, помимо заемщиков, были банки и сберегательные учреждения. Сегодня американские банки продают закладные на вторичном рынке, главным образом двум агентствам с государственным участием - Federal National Mortgage Association, ласково называемому Fannie Mae, и Federal Home Mortgage Loan Corporation (Freddy Mac), - которые финансируют такие сделки путем выпуска облигаций или обеспеченных закладными ценных бумаг. Это позволяет банкам выдавать больше ипотечных кредитов, способствуя раздуванию пузыря.

Нужны подпорки

Если на рынке жилья разразится кризис, его экономические последствия будут более серьезными, чем результаты обвала фондового рынка, поскольку домовладельцев больше, чем держателей акций, и сегодня они по уши в долгах. Примером тому служит пузырь на японском рынке недвижимости, который лопнул за несколько лет до кризиса на фондовом рынке. Значительное сокращение стоимости имущества домохозяйств стало одной из причин затянувшейся на десятилетие стагнации экономики. Многие скажут, что Япония - исключение из правил. Различия действительно есть - хотя бы потому, что состояние японской банковской системы было далеко не блестящим. Но есть и сходные черты, наиболее настораживающей из которых является близость к нулю процентных ставок. Возможности Федеральной резервной системы США снижать ставки в случае, если ситуация в экономике ухудшится, крайне ограничены. Это значит, что кризис на рынке жилой недвижимости может привести к дефляции.

Второе требование - провести глубокий анализ факторов, влияющих на динамику стоимости жилья, определить, почему в одних странах колебания цен выше, чем в других, и какой эффект изменение стоимости жилья оказывает на уровень потребительских расходов. Традиционно экономисты считают исследование рынка недвижимости менее привлекательным, чем анализ фондового рынка. Действительно, эта работа оплачивается не столь щедро, поскольку инвестиционные банки исторически в ней не заинтересованы. Это нужно исправить.

Если бум на рынке жилой недвижимости кончится плохо, властям придется подумать над тем, как уменьшить риск перегрева рынка в будущем. Первое требование - усовершенствовать методику сбора информации о ценах на жилье, арендных ставках и возводимых новостройках для обеспечения большей прозрачности рынка. В большинстве стран наиболее свежими данными о рынке располагают негосударственные кредитные организации и риэлторские агентства, которые используют эту информацию для собственных нужд. Официальная статистика, как правило, собирает больше информации о ценах на обувь и цемент, чем о рынке жилой недвижимости, несмотря на то что ее значение для экономики гораздо выше.

Конечно, если бы Федеральная резервная система не снизила процентные ставки после коллапса фондового рынка, спад экономики был бы более значительным. Но, раздувая пузырь рынка жилой недвижимости и поощряя домохозяйства к увеличению заимствований, Федеральная резервная система лишь отсрочила час расплаты. В условиях возросшего долга домохозяйств падение стоимости жилья будет иметь гораздо более серьезные последствия.
Сегодня гаражный вопрос волнует москвичей не меньше, чем пресловутый квартирный. Ему (и еще общежитиям) было посвящено очередное заседание коллегии префектуры Южного округа.

Третий урок состоит в том, что центральным банкам иногда следует ужесточать денежно-кредитную политику в ответ на резкий рост стоимости отдельных видов активов, даже если инфляция в этот момент низка. Сосредоточившись в последние года на наблюдении за динамикой индекса потребительских цен, центральные банки проморгали другие важные признаки финансового и экономического дисбаланса. Они не обратили внимания на образование избыточной ликвидности, которая вместо того, чтобы гнать вверх инфляцию, излилась на рынки активов: сначала на фондовый рынок, а теперь на рынок жилой недвижимости.

- Главная причина нарушения сроков - несостоятельность инвесторов, - заметил заместитель префекта Олег Гостенов. - Например, строительство гаражей ГСК Монолит РЭМ в Чертанове Южном сорвано из-за отсутствия финансирования. Но деньги с физических лиц - соинвесторов строительства они уже собрали. В результате продажа мест в несуществующих гаражах создала немалую социальную напряженность.

Десять тысяч семьсот - столько машин Южного округа должны были обрести цивилизованное место жительства в 2006 году. Так постановило городское правительство. Однако за полгода это смогли сделать только 1107 машин. Практически по всем инвестиционным проектам сроки ввода объектов сорваны, а в двадцати одном случае к работе вообще не приступили. Уже ясно, что из 43 объектов, которые должны бы войти в строй во втором полугодии этого года, 13 (больше чем на 3000 мест) определенно не удастся ввести. Придется переносить сроки, а к инвесторам применять штрафные санкции. Кроме того, за то, что слишком долго не осваивают выделенную городом землю, с семью инвесторами округ намерен расторгнуть контракты (на создание в общей сложности 1500 машино-мест), а землю заново выставить на конкурс.

- Кому нужна такая работа? - задал риторический вопрос префект Петр Бирюков. - Город подарил им землю, а инвесторы сидят на ней, как собаки на сене. Хватит разговоров! Все контракты, которые должны были исполниться до 2005-го включительно, но стоят без движения, подлежат расторжению. Хоть через суд.

Еще одна причина - слишком долгие согласования и разработка контрактов и градостроительной документации. С 2001 года по сей день тянется, например, согласование проекта строительства гаража на Кировоградской улице (инвестор ООО Сигма-2001). Приводит это к тому, что строительство становится все дороже и все менее привлекательно для инвесторов.

Но что такое народный гараж? Как считает префект Южного округа, схема должна быть такова: город предоставляет группе граждан, объединившихся в некое сообщество, участок земли, и за свои деньги эти люди разрабатывают документацию и строят гараж. Но, как объяснила Елена Иванова, директор ГУП Управление гаражного строительства, сегодня вся документация разрабатывается на бюджетные средства, а деньги москвичей привлекаются лишь на момент выхода на стройплощадку. Подрядчики на проектирование и строительство подбираются по конкурсу.

Задание города - ввести в строй 10700 машино-мест в 2006 году - можно было бы выполнить, если построить в каждом районе не меньше двух стоянок по программе Народный гараж. Округ подобрал под это дело 67 участков.

В этом году в дополнение к привычным гаражам и парковкам в округе собираются испробовать смарт-паркинги или, как их еще называют, этажерки. По одному модулю хотят поставить в каждом районе. Причем размещать их будут непосредственно у жилых домов.

- Значит, - уточнил префект, - проектная организация, выигравшая конкурс, разрабатывает проект гаража, определяет стоимость одного места в 300 тысяч рублей, а жители должны платить? Это не народный гараж, это обман людей! Вот почему программа в городе не идет. Дайте людям самим за свои кровные деньги найти проектную организацию и самим же за свои деньги построить гараж. Они, может быть, и без всяких помощников в состоянии составить проект, а вы им навязываете выигравшего конкурс проектировщика. Они могут найти дешевого подрядчика на строительство, а вы им подсовываете своего конкурсанта. Я, как член правительства, намерен говорить об этом со всеми префектами и с мэром Юрием Лужковым. Не позволю из народного гаража делать кормушку для кого-то. И не отдам под коммерческие гаражи ни одного участка из тех, что мы выделили для народных гаражей! Как бы они ни были привлекательны для инвесторов.

Начатая еще в 1994 году работа по переводу общежитий квартирного типа в разряд жилых домов близится к концу. Если поначалу в округе существовало 257 общежитий (221 - квартирного типа и 36 - коридорного), то сегодня их осталось всего 58 (30 - квартирного типа и 28 -коридорного). В 2005 году жилищный фонд города пополнился шестью окружными ведомственными общежитиями. В этом году округ планирует перевести еще 4 по адресам: Болотниковская, 11, корп. 2, Медынская, 8, корп. 2, под. 8, Нагатинская, 10, кв. 1-52, Мусы Джалиля, 9, корп. 6.

Доходный дом вместо общежития

- Как правило, общежития находятся не в лучшем состоянии, перенаселены, и городу фактически достается большое количество коммунальных квартир - со всеми вытекающими отсюда проблемами. А ведь по правилам, прежде чем переводить общежитие в жилищный фонд города, предприятие должно предоставить изолированное помещение в пределах общежития каждой зарегистрированной здесь семье.

Докладывая об этом членам коллегии, заместитель префекта Сергей Бородычев отметил, что не все руководители предприятий организаций с должной ответственностью относятся к выполнению постановления правительства Москвы О мерах, направленных на совершенствование использования общежитий:

Есть и такие случаи, когда администрация предприятия сама создает проблемы, мешающие перевести общежитие в установленном порядке. Каким образом? В общежитии регистрируют людей, вполне обеспеченных жильем в Москве и не имеющих к данному предприятию никакого отношения. Кроме, разве что, родственного к руководству. И паспортное управление города дает разрешение на регистрацию даже без решения общественной жилищной комиссии округа, на что в принципе не имеет права. Например, в общежитии Мослифта (Каширское ш., 128, корп. 2) зарегистрировано 87 семей, притом, что изолированных помещений там всего И они еще хотят зарегистрировать в отдельную трехкомнатную квартиру сотрудника милиции.

Иными словами, администрации предприятий следует навести в общежитиях полный порядок. Там, где это сделано, общежития давно находятся в городской собственности. Однако у многих предприятий не хватает изолированных помещений, и это одна из основных причин, не позволяющих передать городу оставшиеся общежития квартирного типа. Для решения этой проблемы очередникам - жителям общежитий предлагают принимать участие в городских жилищных программах (Молодой семье - доступное жилье, субсидии, социальная ипотека). Но из 140 семей, с которыми был разговор, согласие пока дали только семь.

Одно из решений проблемы общежитий префект видит, между прочим, в том, чтобы предприятия на месте своих отживших век общежитий строили дома. Но не инвестиционные жилые дома, а доходные. Построили, поселили туда людей и заключили договор о том, что те оплачивают коммунальные услуги плюс вносят небольшую сумму в качестве компенсации затрат на строительство. Но главное - что они работают на данном предприятии.

- А что нам мешает обратиться в суд? - поинтересовался Петр Бирюков. - Давайте в установленном законом порядке подготовим иски о признании недействительным права регистрации по всем адресам. Ведь списки этих людей у нас есть. И попросим прокуратуру дать правовую оценку каждого случая.

Московские строители продолжают воплощать в жизнь масштабный проект Новое кольцо Москвы. Еще в конце июня в Москве состоялось заседание городского правительства, на котором обсуждалась реализация городской программы высотного домостроения Новое кольцо Москвы. Мэр Москвы Юрий Лужков призвал, с одной стороны, не забывать положительный опыт строительства сталинских высоток, а с другой - не повторять ошибок недавнего прошлого, таких, как высотные здания на улице Новый Арбат или гостиница Интурист.

-Таким образом, мы разом убиваем двух зайцев, - заметил Петр Бирюков. - Предприятие получает рабочие кадры, а люди - достойное жилье.

Эксперимент по строительству социального небоскреба начнется в Марфине, - сказал Новым Известиям генеральный директор ОАО Новое кольцо Москвы Валерий Жилов. - Жители хрущоб получат квартиры в высотке. Гражданам, проживающим в домах несносимых серий, будет предложено внести свои квартиры в паевый фонд. Размер пая будет расти пропорционально стоимости их старого жилья. К моменту сдачи небоскреба в эксплуатацию накопленная таким образом сумма позволит оплатить квартиру в высотном здании или хотя бы ее часть.

По словам градоначальника, нельзя привносить в город безликие стекляшки. Многоэтажные дома нужно умело интегрировать в городскую архитектуру. Здесь надо задействовать талант архитекторов и потенциал нашей архитектурной школы, - заключил мэр. По сути, Юрий Лужков еще раз озвучил девиз разработчиков программы Новое кольцо, которую предполагается завершить уже в 2015 году. Согласно адресному перечню территорий застройки, в Москве возведут 60 высотных градостроительных комплексов, в составе которых появятся около 200 строений высотой от 30 до 75 этажей.

На шести участках города разместятся крупные гостиничные комплексы вместимостью не менее 10 тыс. мест. Их построят на проспекте Буденного и Щелковском шоссе, на пересечении дублера улицы Люблинской и Нижние Поля, на въезде в Москву по Варшавскому шоссе в Южном Чертанове, на Балаклавском проспекте и Молодогвардейской улице.

Три объекта - многофункциональные комплексы на Преображенской площади и на улице Профсоюзной, жилой комплекс с реконструкцией квартала в районе Тимирязевский - утверждены как пилотные проекты. На примере их строительства специалисты внесут некоторые исправления в нормативы по градостроительному планированию территорий застройки и проектированию высотных зданий.

Помимо внешнего вида и соответствия архитектурным традициям города важно обратить внимание на вопросы безопасности.

В правительстве твердо обещают, что возводить небоскребы в местах исторической застройки не будут. Это распоряжение мэра Москвы. По замыслу разработчиков программы, исторический центр столицы до Садового кольца должен быть низким, иначе памятники архитектуры скроются за новостройками. Территория между центром и Третьим кольцом также не должна быть перегружена высотками, а вот на территории до МКАД предполагается создать своеобразный архитектурный ландшафт.

Префект ВАО Николай Евтихиев и его заместители считают, что достройку проблемных домов невозможно осуществить без взаимодействия с самими дольщиками. И вести такую работу необходимо открыто, гласно, постоянно отчитываясь и советуясь с заинтересованными лицами. Поэтому префект Восточного округа Николай Евтихиев, его заместители Николай Ломакин, Владимир Щербаков еженедельно посвящают этому специальное совещание. На нем присутствуют председатели инициативных групп от каждого недостроенного дома, представители строительных организаций, работники управ районов, юристы и другие должностные лица.

Требования террористической и пожарной безопасности вносятся в проект высотного строительства сразу, - сказал НИ главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Например, расстояние от пожарного депо до высотки не должно быть более одного километра. А это значит, что придется строить новые депо.
На Восточный округ приходится около половины всех обманутых соинвесторов в столице.

Николай Николаевич рассказал председателям инициативных групп о сделанном за прошедшую неделю, оставшихся проблемах. Евтихиев отметил, что вопросы достройки жилья обманутых соинвесторов в Восточном округе решаются не только на уровне префектуры. Чтобы сделать процесс более эффективным, ему постоянно приходится выходить на заместителей мэра города. Особенно большая помощь ощущается от первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя стройкомплекса Владимира Ресина. Постоянно держит на контроле ситуацию и Юрий Михайлович Лужков. Недавно у префекта с ним состоялся предметный разговор.

На таком очередном совещании в префектуре округа состоялся конструктивный деловой разговор. Его с обманутыми соинвесторами вели Николай Евтихиев, первый заместитель префекта, руководитель Комплекса строительства, реконструкции и землепользования Николай Ломакин, заместитель префекта по инвестициям и имущественным отношениям Владимир Щербаков. В совещании по приглашению префекта принял участие прокурор Восточного административного округа Валерий Уваров.

- Своеобразный показатель эффективности таких совещаний - их конструктивность, деловой тон, - сказал Николай Викторович. - А начинались они с выплеска эмоций обманутых дольщиков, которые в своих бедах почему-то винили власть. Сейчас вместо упреков идет постоянный поиск путей взаимодействия.

Выступил на совещании и ответил на многочисленные вопросы прокурор округа Валерий Уваров. Много времени на мероприятии уделили предложениям председателей инициативных групп, каждое из которых руководители префектуры принимали для тщательного анализа и учета в дальнейшей работе. По просьбе Тверской, 13 итоги совещания прокомментировал первый заместитель префекта Николай Ломакин.

- Мы решаем проблему более двух тысяч обманутых соинвесторов. Наиболее острая ситуация с недостроенным домом на бульваре Маршала Рокоссовского, где от компании Социальная инициатива пострадало около тысячи дольщиков. По остальным объектам решения фактически найдены. Завершены работы, и дом принят в эксплуатацию на Байкальской улице (владение 18, корпус 3). Состоялась комиссионная приемка жилого дома на улице Чечулина. Комиссия оформила акт приемки дома на улице Никитинской, 3 Завершаются работы на 1-й

- Можно говорить уже о каких-либо результатах?

- Создала ли работа с обманутыми вкладчиками дополнительную нагрузку на префектуру?

Владимирской улице (дома 3а и 3б), на улице 4-я Гражданская. Начаты подготовительные работы на улице Наримановской (дома 17 и 19), закончить, их планируем в третьем квартале следующего года. В конце этого года будет сдан для комиссионной приемки дом 18, корпус 2, на Байкальской, где вместо компании Новый мир в соответствии с распоряжением правительства Москвы привлечена другая строительная фирма - СМУ-10 Объем. Эта же фирма осуществит строительство еще одного корпуса на Байкальской. Вместо недобросовестной компании Мастерок привлечены новые инвесторы на строительство домов на Федеративном проспекте, улице Бухвостова, Щелковском шоссе.



Главная --> Публикации