Главная --> Публикации --> Централизованная логистика повышает прибыль сети на 1–2% Торги за несуществующий участок Новое в московском законодательстве. права граждан при переселении Столешников переулок. пешеходная зона в стиле люкс Увидеть жуковку и умереть! новый стиль загородной жизни

Первый форум стартовал осенью 2002 года и собрал более 200 участников. С тех пор Московская ассоциация риэлторов проводит их ежегодно. Форумы вызывают неизменный интерес как со стороны профессионалов рынка недвижимости, так и средств массовой информации (каждый форум готовится при активной информационной поддержке многочисленных СМИ), что обеспечивается прежде всего правильно избранным подходом к формированию деловой программы мероприятия.

3 октября Московская ассоциация риэлторов проведет очередной VII Форум риэлторов Рынок недвижимости: что будет с ценами, кто выиграет в борьбе за потребительские предпочтения клиентов?

Не менее ответственная часть подготовки мероприятия - подбор докладчиков для выступления на секциях форума. Это должны быть специалисты, располагающие серьезными знаниями по освещаемой проблеме, а также умеющие доходчиво и убедительно донести ее до слушателей.

Для подготовки очередного форума создается оргкомитет, задача которого - сформировать такую деловую программу, которая охватывала бы широкий спектр наиболее острых вопросов рынка недвижимости.

Мероприятие интересное и полезное как менеджерам высшего звена, так и специалистам различных подразделений риэлторских компаний: юристам, сотрудникам служб персонала, пиар-специалистам, бухгалтерам и финансистам.

Все форумы отличаются серьезной подготовкой и поэтому проходят в атмосфере высокой деловой активности.

Будущий VII Форум риэлторов носит исключительно прикладной характер и позволит более полно и эффективно решать задачи, стоящие перед руководителями компаний и лицами, заинтересованными в инвестировании средств в рынок недвижимости.

Интерес, проявляемый к форумам столичных риэлторов со стороны компаний, не входящих в МАР, а также иногородних компаний, большой спрос на методическую литературу, издаваемую по итогам форумов, свидетельствуют об актуальности обсуждаемых проблем, о достижении ассоциацией хороших результатов в распространении своего влияния на все более широкие круги бизнес-сообщества.

В качестве докладчиков в форуме примут участие руководители успешных риэлторских и инвестиционных компаний, ведущие специалисты в сфере юридического консультирования, девелопмента, управления персоналом и информационных технологий, маркетологи и консультанты-аналитики.
Москвичи предпочитают новостройки на западе и северо-западе столицы эту фразу большинство риэлторов в последнее время произносят как заклинание. Мол, остались еще в городе места, где можно встретить коренного москвича, мило болтающего на скамеечке возле дома с молодой мамой, женой белого воротничка, работающего в одной из компаний, относящихся к голубым фишкам фондового рынка. И тоже родившегося в столице.

Деловая программа предполагает работу семи тематических секций и построена с учетом результатов опроса участников рынка недвижимости на предмет выявления наиболее значимых проблем, стоящих перед ними.

Северо-Запад всегда считался одним из самых тихих, интеллигентных и интеллектуальных округов города. Этому почетному званию в первую очередь способствовало отсутствие на его территории крупных заводов и промзон. Зато различных институтов и закрытых ящиков здесь в избытке. Один Курчатовский институт чего стоит. Региональные покупатели, кстати, до сих пор чураются его, как огня. Иногда создается впечатление, что все эти слухи распускают и поддерживают сами москвичи, проживающие в этом округе.

Но это и не только рекламный ход, поскольку подавляющее большинство покупателей-москвичей, которые определяются с покупкой новой квартиры (как правило, бизнес-класса), выбирают именно объекты, расположенные в западном секторе города. И если новостройки ЗАО кажутся им сегодня несколько переоцененными, с одной стороны, и излишне пафосными с другой, то новостройки СЗАО попадают точно в центр мишени под названием Покупательские предпочтения москвичей. И этому факту есть вполне объективные объяснения.

На улицах СЗАО все тихо и мирно, чистый воздух течет в раскрытые окна домов со стороны Серебряного бора, свежестью веет от широкой и чистой здесь Москвы-реки. Москвичи прекрасно это знают и не спешат выдавать секреты проживания на Северо-Западе.

Курчатовский институт, конечно, до сих пор благополучно функционирует. И атомный реактор на его территории есть. Только вот существует он лишь в качестве учебного образца для представителей иностранных делегаций, поскольку остановлен более 15 лет назад. Все эксперименты проводятся в различных филиалах института: не будем пытаться по журналистской привычке раскрыть какие-нибудь военные тайны и государственные секреты, предположим, что проводятся они в каком-нибудь известном наукограде типа Дубны или Обнинска.

Причем принципиальной разницы между монолитными комплексами и удачно посаженными точечными панельными домами покупатели не делают: хорошее местоположение окупает все недостатки жесткой планировки квартир в типовых новостройках. Правда, застройщики тоже оценили подобные прелести ценообразования и нередко особо удавшиеся панельные комплексы выставляют по завышенной стоимости по сравнению со средней планкой в СЗАО. Но это отнюдь не уменьшает их инвестиционную привлекательность и не снижает к ним покупательский интерес. Со стороны москвичей.

Вероятно, из-за практически полного отсутствия регионалов среди покупателей квартир в новостройках этого округа и цены здесь выглядят более чем интересными и комфортными по нынешним временам. Как нередко подмечают сами риэлторы, настоящий бизнес-класс реализуется тут зачастую по очень даже экономичным ценам. Во всяком случае мне только в этом году, в условиях серьезного дефицита интересных и качественных объектов, довелось не единожды слышать от своих знакомых об очень удачных, с их точки зрения, приобретениях квартир по ценам порядка $3 3,2 тыс. за 1 кв. м.

Динара Лизунова
Пресс-секретарь группы компаний МИАН:
Основная часть новостроек СЗАО приходится на молодые микрорайоны Куркино и Митино. Немало новых зданий возводится в Тушине. Тут строят панельные (12% общего числа) и монолитные дома (88%). Если сравнивать дома различной ценовой категории, то меньшая часть приходится на сегмент бизнес-класса, а большая относится к эконом-классу. Еще недавно Северо-Западный административный округ Москвы был лидером по вводу нового жилья, но сейчас строительство затормозилось из-за дефицита подстанций, вырабатывающих электроэнергию, и транспортных проблем. Ситуация должна измениться в 2007 2008 годах. Транспортные проблемы решит строительство Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркина, транспортной развязки на МКАД, станции метро в Строгине и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе. В данный момент средняя цена новостроек в СЗАО равна $4370 за 1 кв. м.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
Северо-Западный административный округ славится благоприятной экологией, обилием водоемов (Химкинское водохранилище, Москва-река, канал им. Москвы) и лесопарков (Сосновый бор, Покровское-Стрешнево). В отдаленных районах округа (таких, как Строгино, Митино) существуют транспортные проблемы, но их обещают решить в ближайшие годы путем открытия новых станций метро. В настоящее время строящиеся объекты сосредоточены в районах Куркино, Митино, Тушино, Октябрьское поле. Подавляющее большинство новостроек монолитно-кирпичные дома, возводимые по индивидуальному проекту. Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках СЗАО составляет $3700.

Чтобы сделать ипотеку доступной для населения, необходимо снизить инфляцию до 5% в год, считает президент Владимир Путин. Если верить прогнозу Минэкономразвития, на заданный ориентир можно выйти уже в 2008-2009 годах. Примерно на такие же сроки рассчитывает и Ассоциация российских банков, прогнозируя, что через два-три года процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%. Эксперты сомневаются в реальности обоих прогнозов.

Сергей Туляков
Руководитель отдела управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Экологическая ситуация в СЗАО является одной из наиболее благоприятных. Это бесспорный плюс округа с точки зрения потребительских предпочтений. Средняя цена 1 кв. м жилья на Северо-Западе $365 На ул. Щукинской вниманию покупателей представлен жилой комплекс бизнес-класса Доминанта, 1 кв. м в нем реализуется по $4790 645 Ведутся продажи в доме бизнес-класса, расположенном между ул. Живописной и наб. Новикова-Прибоя. Минимальная цена 1 кв. м $310 Что касается перспектив, то в СЗАО не так много мест под застройку. Например, в районе пересечения МКАД и Новорижского шоссе есть промышленная зона, которая может быть выведена за черту города. В будущем этот район имеет шансы стать перспективным местом возведения жилья эконом- и бизнес-класса.

Согласно прогнозам МЭРТ, уже в следующем году уровень инфляции снизится до 6,5-8%, в 2008-м - до 4,5-6%, а к 2009му - до 4-5,5%. Банки также рассчитывают, что к этому времени ставки по ипотечным кредитам снизятся до 7-8%.

Если нам удастся добиться уровня инфляции примерно в 4-6%, то ипотечные кредиты, которые можно будет брать на длительный срок под достаточно скромную зарплату, будут доступны для миллионов людей,- пообещал президент.

Если даже предположить, что через несколько лет инфляция все же снизится до 5%, то бум ипотечного кредитования вряд ли произойдет. Дело в том, что жилье дорожает по своим законам: рост цен связан прежде всего с сокращением объемов предложения, а также со стоимостью материалов, которые практически не учитывает Росстат, рассчитывая инфляцию. Инфляция в прошлом году составила 11%, тогда как цена за квадратный метр в Москве за 2006 год увеличилась уже в два раза,- говорит руководитель группы отдела ипотечного кредитования компании Пересвет-недвижимость Светлана Пугачева.

Однако эксперты сомневаются в выполнении столь амбициозных планов в краткосрочной перспективе. В первую очередь это невозможно из-за высокого уровня инфляции. Достижение показателя в 5% маловероятно,- говорит эксперт Центра развития Оксана Осипова.- Вклад в инфляцию монополистов составляет 3%, и он вряд ли уменьшится, 2% на остальное - это слишком жесткая задача для правительства. Реальный показатель инфляции к 2009 году - 6-7%,- прогнозирует Оксана Осипова.

Однако в этом случае банки повысят другие тарифы, связанные с выдачей ипотечных кредитов. Банкам невыгодно будет размещать средства и закладные под 5-7% годовых.

Некоторые эксперты полагают, что этот процесс ускорится, когда Россия присоединится к ВТО, поскольку приход западных банков, имеющих возможность выдавать кредиты на длительный срок под низкие проценты, неизбежен. Несмотря на существующие сегодня договоренности с США, через три-четыре года после присоединения России к ВТО западные банки все равно окажутся на нашем рынке, и тогда российские банки вынуждены будут понизить ставки по кредитам,- прогнозирует заместитель гендиректора ООО Финэкспертиза Агван Микаелян.

Что касается бизнес-класса тут ситуация относительно спокойная: это наиболее сбалансированный на сегодняшний день сегмент рынка. Впрочем о равновесии не приходится говорить и здесь слишком явным выглядит перенасыщение сегмента: по разным оценкам, доля бизнес-класса в общем объеме предложения составляет от 65 % до 70 %. Эта ситуация связана с тем, что такие поселки позволяют получить достаточно высокие прибыли при относительно небольших денежных затратах, в отличие от элитных, где существуют более высокие требования к природно-видовым характеристикам земельного участка, к качеству строительства и строительных материалов, архитектурному проекту, объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Таким образом, как отмечает начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова, в бизнес- и элитном классе рентабельность поселка может достигать 400 % при продаже домов под отделку. Доля же элитных поселков на сегодняшний день находится, по данным аналитиков Blackwood, на уровне 21 % от общего объема предложения.

Скорее всего, банки будут сохранять рентабельность за счет введения комиссионных за выдачу кредита, рассмотрения заявок, за введение ссудного счета и т. д.,- говорит вице-президент Европейского трастового банка Владимир Талавер.
Сентябрь месяц оживления рынка после традиционного летнего затишья. Не в последнюю очередь это утверждение относится и к загородному жилью: первый осенний месяц характеризуется, как правило, как появлением домов на вторичном рынке, так и увеличением продаж в новых коттеджных поселках. Однако, к сожалению, далеко не во всех сегментах рынка спрос находится в гармонии с предложением.

Как рассказывает Надежда Гребенникова, непрекращающийся рост спроса на недорогие поселки легко объясним, и тому можно назвать несколько причин. Первой из них является стабильность макроэкономических показателей, на которую вообще любят ссылаться участники рынка, комментируя высокий спрос. Благосостояние и покупательская способность граждан повышаются. Люди хотят не только улучшать уровень жизни, но и выгодно вкладывать накопленные средства, объясняет Гребенникова растущую популярность эконом-поселков. Соответственно, растут и требования к жилью. Поселков строится много, но далеко не все могут похвастаться хотя бы приемлемым качеством строительных работ. Это несоответствие предложения ожиданиям покупателей и рождает избыточный спрос. В качестве очередной причины столь существенного дефицита доступных коттеджей эксперт называет поведение опытных девелоперов, которые, располагая необходимыми средствами, пока не рвутся уходить из дорогих сегментов.

Причем, что немаловажно, если при строительстве элитных загородных комплексов четкая ориентация девелоперов на потребителя не оставляет сомнений, то поселки бизнес-класса зачастую возводятся на непривлекательных с точки зрения транспортной доступности, инфраструктуры и окружения участках. Что уж говорить об эконом-поселках здесь застройщики, как правило, крайне редко прислушиваются к пожеланиям покупателей. И такую антиориентацию на клиента вполне оправдывает рынок: и дома в эконом-поселках, и таунхаусы, спрос на которые, к слову, за прошедший год повысился вдвое, и жилье в организованных недорогих дачных поселках раскупается быстро, несмотря на недочеты в проектировании домов, отсутствие инфраструктуры или неприглядный ландшафт. Так, средний срок реализации коттеджей в эконом-поселках составляет чуть больше года; 132 таунхауса в одном из подмосковных поселков были проданы всего за 9 месяцев.

Таким образом, ситуация для тех, кто намерен в ближайшее время обзавестись относительно недорогим загородным домом, выглядит не слишком радужно. Несмотря на то что в Подмосковье на всех направлениях пока еще существует достаточное, для того чтобы говорить о перспективности развития загородного рынка, количество свободных земельных участков, а также на то, что высокий спрос, безусловно, приведет к появлению все новых предложений от инвесторов и застройщиков, выбор доступных коттеджей остается незначительным. Главная причина, спорить с которой вряд ли получится, заключается в том, что в строительстве таких домов заинтересованы потребители, но не девелоперы.

С Гребенниковой соглашается и Мария Литинецкая: по ее словам, доля эконом-поселков составляет всего лишь 10 % от общего объема предложения. Это обусловлено тем, что строительство поселков экономкласса недостаточно привлекательно для застройщиков из-за относительно высокой стоимости земельных участков и ценовых ограничений по стоимости коттеджей, отмечает эксперт. Ряд других причин такого дисбаланса приводит совладелец компании Farm House Андрей Курбатов: Экономкласс действительно испытывает существенный дефицит. Это связано, во-первых, с высокими темпами роста цен на землю, во-вторых, с дороговизной подведения коммуникаций, которая приводит к тому, что проект, изначально задуманный как эконом, по конечной себестоимости и, соответственно, рыночной стоимости приближается к бизнес-классу.



Главная --> Публикации