Главная --> Публикации --> От мкада до киев-града Строитель расплачивается за пробитый сваями поезд Как приватизировать квартиру Что почем в анапе и стоит ли нам туда ехать? $2 000 000 не предел

От недоверия к любви один шаг

Приобретение недвижимости на стадии строительства один из наиболее известных приемов сокращения расходов при покупке жилья. Это, а также стабильность экономики и законодательства на Западе делает инвестиции в зарубежную недвижимость на этапе строительства довольно популярными.

Тем не менее на сегодняшний момент ситуация с покупкой недвижимости за границей на нулевой стадии, по некоторым оценкам, достаточно оптимистична. Так, Юлия Титова, руководитель департамента зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость говорит, что покупка недвижимости за рубежом на стадии строительства очень распространенное явление: По мере роста значимости инвестиционной составляющей при покупке недвижимости за рубежом растет доля частных инвесторов, для которых самым легким способом вложения в зарубежную недвижимость является покупка апартаментов на нулевом этапе.

Около четырех лет назад на рынке недвижимости был предложен довольно интересный объект: резиденция бизнес-класса на 144 квартиры в Ницце, приобрести жилье в которой можно было на стадии строительства. Проект широко рекламировался, в частности в Интернете. В результате покупателями стали ирландцы, скупившие половину квартир, итальянцы и американцы. Россияне данное предложение попросту проигнорировали. Что же произошло? Возможно, такое отношение было связано с определенной недоверчивостью, которую можно было бы определить русской пословицей На молоке обжегшись, на воду дуем. (При этом в качестве печального опыта выступал российский рынок, находящийся под влиянием нестабильной экономики и несовершенной правовой базы). Возможно, повлияли какие-то другие факторы. Однако факт остается фактом: один из объектов строительства прошел без участия российских инвесторов.

Предложение и цены

При этом Элла Братилова, директор отдела зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard, отмечает, что россияне, как правило, предпочитают приобретать за рубежом уже готовое жилье, пусть и по более высокой стоимости. Впрочем, по ее словам, ситуация меняется, если банки выдают кредит на приобретение строящегося объекта (под 3,8-4,5%). В этом случае сделка становится действительно выгодной, и покупатели более охотно идут на ее заключение.

Наиболее популярными направлениями в этом сезоне стали Болгария и Черногория, активно продается недвижимость Кипра и Испании, а также Чехии: в Праге и Карловых Варах. Элла Братилова упоминает также о случаях приобретения жилых объектов на стадии строительства во Франции, Италии, Греции и на Кипре. Помимо того, что данные страны отличаются стабильной экономической обстановкой, местные банки охотно выдают кредиты на подобные цели, рассказывает она. Недвижимость на курортах, которая используется как для личного проживания, так и для сдачи в аренду, традиционно является востребованной.

Покупка жилья на стадии строительства выходит дешевле на 10-30%, нежели покупка готового объекта, что при сегодняшних ценах на недвижимость, особенно европейскую, довольно значимая сумма. Часто застройщики предлагают довольно выгодную схему рассрочки платежа, когда покупатель поэтапно вкладывает деньги, соразмерно этапам строительства, а внесение средств на последнем этапе часто проводится уже при получении ключей (так делается, например, в Греции и Испании). Характерно, что в наиболее популярных странах покупка недвижимости в готовой новостройке практически невозможна: все самые хорошие варианты с удобными планировками и видом на море разбираются до конца строительства.

Одно из подобных предложений довольно необычно, но, тем не менее, вполне логично для тех, кто привык жить за границей в дорогих отелях, это покупка жилья в комплексах, расположенных на одной территории с пятизвездочными отелями. Удобство заключается, прежде всего, в том, что инфраструктура отелей, а также услуги персонала решают многие бытовые проблемы, связанные как с уходом за квартирой (в частности, ежедневной уборкой), так и жизнеобеспечением. Квартиры, предлагаемые в 2- и 4-этажных домах, довольно небольшие по 50, 100 кв. м. Такие проекты предлагаются к продаже еще на стадии котлована, то есть еще до непосредственного строительства. Руководитель отдела зарубежной недвижимости DeltaRealty Ольга Матросова говорит, что это предложение весьма востребованное.

Дом у отеля

Покупать объекты, находящиеся на этапе строительства, выгодно, считает Юлия Титова, при этом в качестве гаранта безопасности выступает репутация агентства: Мы проверяем документы собственности на землю, разрешение на строительство, соответствие проектной документации разрешению, рассматриваем референтный лист застройщика. При покупке на стадии строительства не рекомендуется оплачивать 100% вперед. Обычно хотя бы 10% от стоимости остается для выплаты при сдаче недвижимости в эксплуатацию. Гарантируют дополнительную безопасность покупателю взаимные обязанности между продавцом (застройщиком) и покупателем. Покупатель платит в соответствии с этапами строительства, при задержке задерживаются платежи. И наоборот, если покупатель не платит вовремя, строительство может быть приостановлено.
Большую часть времени жители Москвы проводят либо в том районе, где живут, либо там, где работают. Каждый из нас знает удобные магазины, куда можно легко подъехать или дойти. Собственно говоря, территория, куда мы можем легко добраться от своего дома или офиса, по-научному называется кластером.

Так, в комплексе на побережье Болгарии, строительство которого планируется начать в октябре 2006 года, а завершить в 2009 году, продано уже 20% всех площадей. Возможно, популярности этому проекту, включающему в себя 53 здания с 927 апартаментами, добавила гарантия арендной прибыли. Условие обязательной прибыли может быть включено в договор. В Болгарии гарантируемая прибыль составляет не менее 5-7%, а в аналогичном комплексе в Дубаи 10% (Дубаи является свободной экономической зоной и считается одной из наиболее быстро окупаемых стран). Условие это действительно в течение двух лет, после которых собственник будет решать самостоятельно, продолжать ему сдавать жилье в аренду или нет. По словам Эллы Братиловой, спрос на обычное жилье и комплексы, привязанные к инфраструктуре отелей, примерно одинаков: Все зависит от личных предпочтений покупателя. К примеру, некоторым важно наличие разветвленной инфраструктуры, а для других приоритетным условием является уединение и камерность проживания.

Объединение кластеров называется мегакластером. Простейший пример кластера поселок в горной долине, где со всех сторон горы и транспортная доступность в другие места весьма трудна.

Что такое мегакластер?

Кластер это территория, ограниченная какими-то физическими препятствиями естественного (леса, водные объекты, горы и т. п.) и искусственного (железные дороги, промышленные зоны, автомагистрали) происхождения. Бывают районы (преимущественно за рубежом), объединенные по национальному признаку, например Чайна-таун. Такого рода кластер фактически представляет собой город в городе, и в нем есть все для нормальной жизни его обитателей: банки, магазины, школы и т. п. Как правило, районы с разных сторон одной большой магистрали (такой как Ленинский проспект или Ярославское шоссе) относятся к различным кластерам, поскольку такие препятствия для кластера являются границей. А вот для мегакластера, как для более крупного объединения, такие магистрали являются связующим звеном, главной артерией. Поэтому RRG, взяв трассы за основной фактор, выделила в городе 12 мегакластеров: Центральный, Кутузовский, Волоколамский, Ленинградский, Дмитровский, Ярославский, Щелковский, Шоссе Энтузиастов, Волгоградский, Каширский, Варшавский, Ленинский. Каждый автомобилист знает, что именно на границах этих районов и возникают основные пробки железные дороги и реки разрезают город на части, соединенные одной или двумя дорогами. Третье кольцо и МКАД отчасти решили эту проблему, но все равно кластеры живут каждый своей жизнью.

На пресс-конференции, проведенной на прошлой неделе Russian Research Group, генеральный директор RRG Денис Колокольников подробно рассказал, по каким признакам были выделены кластеры и мегакластеры на довольно сложной для анализа столичной территории.

Самый большой по площади кластер Ленинский (126,5 кв. км), самый маленький (47,9 кв. км) Шоссе Энтузиастов. Самая большая плотность дорожной сети в Центральном кластере 9,8 км на кв. км, а самые малодорожные Кутузовский и Варшавский кластеры. В Дмитровском кластере больше всего железнодорожных станций аж целых 16, а вот по числу станций метро нет конкурентов Центральному мегакластеру целых 63 станции против 4 16 в других районах согласно этому делению. Общая площадь застройки в процентном отношении к общей площади мегакластера хорошо иллюстрирует скученность и плотность городской недвижимости. В лидерах Центральный мегакластер, где свободными от зданий осталось лишь 75% территории. А далее Щелковский, где застройка занимает 19%.

Рекорды кластеров

Пробки как современные преграды

Самые малозастроенные мегакластеры Волоколамский и Варшавский: там еще есть где развернуться строителям всего 9% территории застроено. Ленинский район лидирует по уровню зеленых зон 18,9% от всей территории. А меньше всего зелени в Центре, что видно, в общем, и невооруженным глазом 4%.

Кластерный анализ легко позволяет определить, жители каких районов будут покупателями вновь открывающихся магазинов, а также другие важные для рынка коммерческой недвижимости тенденции. К тому же с помощью кластерного анализа можно выявить механизмы ценообразования как на рынке коммерческой недвижимости, так и жилой.

Кластерный анализ позволяет легко понять, почему два магазина-конкурента, расположенные на расстоянии 4 км на одном шоссе, на самом деле не отбирают друг у друга покупателей. Денис Колокольников привел пример исследования, которое проводила их компания, и рассказал, что начальство магазина, который открылся раньше, было удивлено, что после открытия магазина-конкурента число покупателей не снизилось. Оказалось, что магазины расположены в различных кластерах, и между ними есть водная преграда, а также традиционное пробочное место дороги.

По данным RRG, за последние два года рынок коммерческой недвижимости серьезно изменился, и это тоже объясняет теория кластеров. Офисные и торговые помещения в пределах Садового кольца подорожали на 34% и 28% соответственно (по сравнению с декабрем 2004 года). При этом за пределами Садового кольца офисные помещения подорожали намного сильнее на 46%, а торговые на 24%. Как заявил на презентации Денис Колокольников, многие работодатели поняли, что они могут за те деньги, которые платят за офис в центре, построить свое здание, но за МКАД, и к тому же избежать традиционных пробок в центре. Примеры уже реализованных таких решений на рынке имеются. Он также привел интересное сравнение рынка коммерческой и жилой недвижимости: при различающейся на порядок средней стоимости объектов ($222 755 за квартиру и $5 830 000 за средний объект коммерческой недвижимости) жилые помещения почти на треть превышают коммерческие по стоимости квадратного метра $3845 против $289 А вот стоимость объектов на этих рынках, предлагаемых в 1-ю неделю сентября, была сопоставимой $3,510 млрд и $3,385 млрд соответственно. При этом распределение офисов в различных мегакластерах тоже подчеркивает, что это деление весьма жизненное. Так, в Центральном кластере стоимость кв. м офиса в 2006 году составляла $4564, на втором месте Кутузовский мегакластер $4392, и за ними с большим отрывом следуют Ленинский ($2730) и Ленинградский ($2508) с Волоколамским ($2448). Как ни удивительно, далее самые дорогие офисы в Щелковском мегакластере и Ярославском. Самые дешевые офисные помещения по средней цене в $1309 можно купить в Каширском мегакластере. Впрочем, там больше всего различных препятствий и самая плохая транспортная доступность.

Рынок продажи офисов

Наличие фуд-кортов сегодня становится обязательной опцией для любого современного торгового центра. Это один из способов привлечь покупателей и удержать их в ТЦ на протяжении длительного времени. Иногда посетители ТЦ в первую очередь идут именно перекусить, а по пути еще и заглядывают в магазины, утверждает директор департамента торговых центров компании Becar. Commercial Property Константин Андрианов.

Московские магазины испытывают бум покупательской активности. Девелоперы торговых центров давно поняли, что потенциальных клиентов нужно привлекать не только сезонными скидками, но и возможностью совмещать полезное (шопинг) с приятным (семейный досуг и развлечения). В связи с этим у современных торгово-развлекательных центров непременный атрибут наличие фуд-кортов, позволяющих перекусить, не покидая гостеприимных стен торгового центра. Торговые центры и консультанты рынка разработали ряд правил для операторов фуд-кортов.

Правила размещения

Однако тех, кто может обслуживать эти фуд-корты, значительно меньше, чем самих ТЦ. Некоторые эксперты опасаются, что ресурсов имеющихся операторов на развитие сегмента может не хватить.

Количество операторов и площадь фуд-корта зависят в основном от площади самого торгового центра. В торговом центре один оператор фуд-корта может занимать площади от 15 до 120 кв. м. Число операторов должно быть не меньше четырех, говорит руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International (Colliers) Ольга Ясько. В результате общая площадь фуд-корта в одном торговом центре может колебаться примерно от 60 до 500 кв. м. Однако, по словам эксперта, совокупная доля площадей, суммарно занимаемых операторами общественного питания, обычно не превышает 9,5% арендопригодной площади торгового центра, а если учитывать зону столиков, то этот показатель не поднимется выше 12% всей арендуемой площади.

Практически в каждом торгово-развлекательном центре есть фуд-корты, а сейчас ТЦ в Москве более 10 В настоящий момент строятся и проектируются еще около 20 центров, говорит руководитель отдела консалтинга компании Praedium Светлана Баталова. По словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрея Жамкина, практически всегда ресторанные дворики размещаются на верхнем этаже многоуровневого надземного центра, а если центр подземный, то, соответственно, на самом нижнем этаже. А эскалаторы, ведущие к фуд-кортам, часто находятся в разных крыльях зданий. Делается это для того, чтобы покупатели, движимые желанием перекусить, прошли максимально большую площадь торгового центра и, соответственно, побывали в большем числе магазинов, объясняет эксперт.

От площади и, следовательно, от посещаемости торговых центров напрямую зависит и количество операторов фуд-кортов. Для небольшого торгового центра площадью 5000-10 000 кв. м достаточно 4-5 операторов в рамках фуд-корта, а с увеличением площади, к примеру, до 15 000-20 000 кв. м количество операторов может возрастать до 10 и более в зависимости от характеристик конкретного объекта, говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. Один из самых больших фуд-кортов расположен в ТЦ Мега Теплый Стан, где работают 13 операторов.

Площадь фуд-корта, в свою очередь, делится на две примерно равные части: на одной располагаются кухни и линии раздачи точек общепита, а на второй площадка со столиками. Каждая кухня, как правило, ограничена 50-80 кв. м и имеет прилавок длиной не менее 6 м. Оптимально, когда на каждого оператора фуд-корта приходится от 20 до 40 столиков, говорит Светлана Баталова. По словам Андрея Жамкина, каждый оператор занимает 20-80 кв. м в зависимости от специализации. В итоге, добавляет Ольга Ясько, общий размер посадочных мест обычно в 1,5-2 раза превышает площадь, занимаемую операторами фуд-кортов. Количество посетителей варьируется в зависимости от размера, расположения и концепции торгового центра. В качестве примера можно привести Атриум на Курской, имеющий один из крупнейших фуд-кортов. Здесь установлено 168 столиков, а предположительное количество посетителей фуд-корта составляет 6000 в день, считает Андрей Жамкин.

Операторам фуд-корта работать в торговых центрах выгодно. С точки зрения операторов, привлекательность фуд-корта пропорциональна посещаемости торгового центра. Однако их целью является не только прибыль, но и раскрутка собственного бренда. Получив место на фуд-корте в таком престижном торговом центре, как, например, Мега, оператор повышает свою узнаваемость, укрепляет репутацию и может рассчитывать на более выгодные условия в других, менее амбициозных проектах. В данном случае сетевой характер бренда является плюсом. В будущем посетители фуд-корта могут зайти и в закрытые рестораны той же сети, считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.

Способы привлечения

С точки зрения операторов плюсами могут являться формат самого торгового центра, достаточное пространство фуд-корта, соседство с более именитыми операторами, доступ к коммуникациям, сложившаяся или планируемая организация потоков покупателей, наличие и размеры зоны доставки товаров, перечисляет Андрей Жамкин. По словам Владимира Журавлева, дополнительными критериями могут служить наличие отдельного входа на фуд-корт, система лифтов или эскалаторов, сокращающих дорогу от входной группы торгового центра до места расположения фуд-корта.

Более того, по словам Светланы Баталовой, точка на фуд-корте по своим основным показателям, таким как сумма среднего чека и проходимость, вполне сопоставима с закрытым кафе в городе. Однако у арендаторов торговых центров есть несколько преимуществ. Сводится до минимума чиновничья волокита, поскольку у арендатора нет необходимости общаться со всевозможными инстанциями и ведомствами, главное договориться с владельцем торгового центра, поясняет Светлана Баталова. В такой ситуации оператору остается только выбрать понравившийся торговый центр.

Баталовой, ими могут быть плохое месторасположение и плохая проходимость, слишком маленькая парковка, непрофессионализм менеджмента ТЦ, недостаточная реклама и неоправданно завышенная арендная плата.

По аналогичному принципу определяются и минусы того или иного торгового центра для оператора фуд-корта. По словам Светланы

Между операторами фуд-кортов и владельцами торговых центров давно сложились специфические финансовые отношения. Операторы ресторанной зоны относятся к категории якорных арендаторов, а потому могут претендовать на особые условия аренды, не говоря уже о том, что зарекомендовавшие себя бренды требуют для себя ставку на порядок ниже, нежели для других арендаторов, говорит Константин Андрианов. Вопрос арендной платы, конечно, существенен, но тем не менее фуд-корт является тем оператором в торговом центре, который создает потоки, и поэтому особо высокую ставку никто из операторов не платит, соглашается Светлана Баталова.

Вопрос денег

Однако традиционно операторы фуд-кортов не платят за аренду столиков. Именно поэтому, по словам Ольги Ясько, размер зоны столиков должен быть тщательно продуман. Недостаточное количество столиков создает ненужные посетителям очереди за ними, в то время как неразумно большое количество невыгодно уже владельцу комплекса, утверждает эксперт.

По ее данным, средние ставки аренды площадей на фуд-кортах Москвы составляют от $400 до $1100 за 1 кв. м в год, не включая НДС. Как утверждает Константин Андрианов, уровень арендной ставки зависит от того, арендует ли оператор ресторанный зал. В случае, если он согласен платить только за кухню, размер платы составит $800-1500 за 1 кв. м в год без НДС. Если компания готова оплачивать и посадочные места, сумма может уменьшиться до $400-800 за 1 кв. м в год.

Немногие избранные

Прибыль ресторанных сетей в торговых центрах вполне сопоставима с тем доходом, который заведениям приносят автономно расположенные кафе. По словам Владимира Журавлева, в зависимости от характеристик и посещаемости торгового центра прибыль операторов фуд-корта варьируется от $2000 до $15 000 с 1 кв. м в месяц. Таким образом, 1 кв. м может принести прибыль от $24 000 до $180 000 в год.

Как правило, в любом современном торговом центре присутствует практически идентичный набор операторов фуд-корта. Крупнейшие бренды на этом рынке, такие как Крошка-картошка, Ростикс, McDonald's, Кофе Хаус, Sbarro и др., представлены на большинстве фуд-кортов. Наличие особенного, уникального оператора фуд-корта способно сделать данный торговый центр любимым для определенной группы посетителей. Однако это конкурентное преимущество пока плохо используется девелоперами, а большинство операторов пока так и остаются сетевыми, говорит Лаирова.

Несмотря на прибыльность фуд-кортов и большое их количество, операторов таких площадок около двух десятков. Сейчас на рынке присутствует более 20 брендов кафе и ресторанов быстрого питания, однако один оператор может управлять несколькими брендами. Такое положение дел всегда оставляет возможность выбора из числа претендующих на право арендовать площади в профессиональных торговых центрах, отмечает Ольга Ясько. Однако, по словам Антонины Лаировой, в результате все равно формируются одинаковые пулы операторов.

Первый оператор, который приходит на ум при слове фуд-корт, это безусловно, McDonald's. Эта сеть предприятий быстрого питания является якорем, притягивающим все остальные бренды, не соглашается Андрей Жамкин. По его словам, у мирового лидера фаст-фуда даже сложилась собственная система требований, которая не всегда устраивает девелоперов торговых центров. Например, McDonald's готов платить 50% от средней арендной ставки и требует договор долгосрочной аренды. Однако на условия McDonald's, например, уже согласились торговые центры XL, Ашан, Мега, Звездочка, Калужский, Дружба и многие другие.

Лидерами этого рынка специалисты называют двух традиционных конкурентов McDonald's и Ростикс. Наиболее широко на фуд-кортах торговых центров представлена сеть Ростикс, охватывающая примерно 30 торговых центров, в том числе торговые комплексы Охотный Ряд, ГУМ, Атриум. Менее масштабно на фуд-кортах представлена еще одна сеть быстрого обслуживания McDonald's: она охватывает около 15 торговых центров, утверждает Владимир Журавлев.

Другим лидером московских фуд-кортов эксперты называют набирающую обороты Крошку-картошку. Всем известная печеная картошка составляет достойную конкуренцию куриным ножкам Ростикса и насчитывает около 30 точек в ресторанных двориках таких крупнейших центров, как Крокус Сити, XL, Столица, Город, Л-153, Европарк и многие другие, говорит Андрей Жамкин. По его словам, благодаря оригинальности концепции и работе в низком ценовом сегменте сеть Теремок, известная своими блинами, кашами и похлебками, также представлена 14 точками в торговых центрах Охотный Ряд, Л-153, Европарк, Рио, Атриум, Город и др.

Крупнейший оператор Москвы компания Росинтер Ресторанс, по словам Андрея Жамкина, действует в торговых центрах через три своих бренда Ростикс, Иль Патио и Планета Суши, на долю которых приходится 32, 9 и 6 точек соответственно. Это также оператор-якорь, интересный тем, что, привлекая его, торговый центр получает сразу три различных оригинальных заведения с раскрученными и узнаваемыми брендами, говорит эксперт. В результате фаст-фуды Росинтера представлены в таких крупных торговых комплексах, как Гранд-Сити, сети Рамстор, Московский, Веймарт, Твой дом, Лига, Золотой Вавилон и др. Росинтеру принадлежат также бренды Мока Локка, Санта Фе, T.G.I. Friday's, Американский бар и гриль, 1-2-3 кафе, Бенихана, Cafe des artistes, однако их пока что нельзя встретить на фуд-кортах.

Из представителей десертного сегмента можно отметить сеть продавцов мороженого Миа Дольче Джулия, представленного в трех крупнейших центрах: Мега Теплый Стан, Охотный Ряд, Атриум, добавляет Жамкин.

В свою очередь, франчайзинговая сеть предприятий быстрого обслуживания Сбарро, несмотря на то что за последние несколько лет потеряла свои позиции, является на фуд-кортах главным оператором итальянской кухни. Ее рестораны, по данным Андрея Жамкина, работают примерно в 25 торговых центрах, в числе которых все те же Атриум, Ашан, ГУМ, Новоарбатский, Калужский, МаркТауф и др.

Спорный момент

В действительности операторов в Москве немного не более 15, однако для сегодняшнего объема фуд-кортов этого достаточно. Как правило, в рамках одного торгового центра площадь фуд-корта позволяет функционировать не более 10-12 операторам, а крупные игроки заинтересованы в максимально широком охвате московских ТЦ. Этот сегмент отличают существенная закрытость и жесткая конкуренция, препятствующие выходу на рынок новых игроков. Кроме того, специфика работы в рамках фуд-корта, а также низкая прибыльность в первый год работы позволяют удерживать лидирующее положение в московских торговых центрах только крупным и уже хорошо зарекомендовавшим себя компаниям, отмечает Владимир Журавлев.

По мнению других специалистов, проблема нехватки операторов уже не горами. Москва следует за Западом, перенимая накопившийся опыт в области организации торговых центров, в том числе и практику использования фуд-кортов. Проблема в том, что, по различным оценкам, количество операторов составляет лишь 15-30% от необходимого. Это компании, которые у всех на слуху, говорит Андрей Жамкин. По его словам, на московском рынке также ощущается нехватка профессиональных услуг по подбору операторов и развитию фуд-кортов в строящихся торговых центрах, что приводит к нелогичному и нерациональному использованию торговых площадей.

Большинство экспертов также не считают, что фуд-кортов в Москве слишком много, а их операторов слишком мало. Утверждение о нехватке операторов фуд-кортов не соответствует реальному положению вещей. Активное развитие рынка быстрого питания в последние годы привело как к созданию новых концепций существующими на рынке операторами, так и к появлению новых операторов, считает Ольга Ясько. С ней соглашается и Светлана Баталова: Я не считаю, что фуд-кортов много. Операторов хватит на всех. Конкуренция между ТЦ обострилась, размещать в них фуд-корты стало выгодно, и их владельцы начали даже повышать арендную плату для операторов. Но именно рост цен, по ее же словам, не пускает на рынок новых операторов. Что может создать искусственный дефицит.

При сохранении наметившихся в последние годы тенденций развития, обусловивших формирование новой культуры потребления россиян, популярность фуд-кортов будет только расти: количество людей, готовых питаться вне дома, а также желающих поесть быстро и недорого, в ближайшие годы будет увеличиваться, оптимистично настроена Ольга Ясько. Помощь российскому рынку, по словам Антонины Лаировой, смогут оказать зарубежные коллеги. В ближайшие 3-4 года на рынок фуд-кортов ожидается выход нескольких международных операторов, которые усилят конкуренцию и поспособствуют репозиционированию ряда российских брендов, говорит эксперт.
Несмотря на то что аналитики давно обещают ценовую стабилизацию и даже некоторое снижение стоимости столичных новостроек, рынок продолжает диктовать свои правила игры. Недвижимость по-прежнему растет в цене на один-два процента ежемесячно. В то же время существующий баланс между спросом и предложением создает явные предпосылки для стабильности на рынке недвижимости. Из общей картины несколько выбивается лишь сектор жилья стоимостью до $1000 за 1 кв. м, который по-прежнему пользуется повышенным спросом у покупателей.

Именно это свойство, по мнению Владимира Журавлева, отличает московскую торговую недвижимость от западных образцов. Основным отличием московских торговых центров от зарубежных аналогов является существенно ограниченный круг операторов фуд-кортов, тогда как в западных странах гораздо больше операторов, работающих в этом сегменте, утверждает эксперт. По его словам, в связи с тенденцией увеличения среднего метража торговых центров и их развлекательной составляющей в перспективе можно ожидать развития концепций фуд-корта и увеличения числа зон быстрого питания. Если оправдаются планы по ежегодному росту объема торговых площадей на 30%, рынок окажется перед необходимостью увеличения количества операторов, работающих в сегменте фуд-корта, добавляет он.

Однако уже в первом квартале этого года ценовой прирост в различных сегментах первичного рынка составил около 5%. По данным РАН "САВА", только в мае в целом по рынку рост цен в эквиваленте долларов США составил 2,64%. Очевидно, что причиной тому является платежеспособный спрос.

Игра на повышение
Объемы жилищного строительства в Москве растут с каждым годом. Если в прошлом году столичный стройкомплекс сдал 4,5 млн кв. м жилья, то в этом планируется 5 млн кв. м. Причем более трети будет возводиться в рамках социальных программ: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек и молодых семей. Любопытная московская закономерность: вместе с объемами строительства растут цены на возводимое жилье. Казалось бы, дельту ценового роста новостройки исчерпали еще в прошлом году. (Вспомним, тогда квартиры на первичном рынке, по различным оценкам, выросли в цене от 14 до 20%.)

Одно- и двухкомнатные квартиры в таком популярном сегодня районе массовой застройки, как Южное Бутово, разошлись менее чем за 5 месяцев. В середине октября прошлого года там было выставлено на продажу порядка 12 тыс. кв. м малокомнатного жилья по цене от $600 за 1 кв. м. По данным АН МИАН, уже к концу февраля все эти объемы были распроданы.

В первую очередь активный спрос прослеживается на наиболее ликвидные и недорогие позиции, выставляемые на рынок. В этом плане особенно показательны результаты продаж в некоторых районах Москвы.

Из недорогого панельного жилья в районах массовой застройки сегодня на рынке представлены 3-4-комнатные квартиры в Митине (серия И-155) по цене $735-750 за 1 кв. м. В Марьине, в домах серии КОПЭ, есть единичные предложения, но цена здесь уже порядка $840 за 1 кв. м.

В конце января этого года были реализованы последние из выставленных квартир в районе Люблино. Это 3-4-комнатные квартиры по цене около $730 за 1 кв. м. Стоит учесть, что подобная цена меньше, чем в среднем по району. Причина в том, что квартиры многокомнатные, а на них в районах массовой застройки спрос и цена несколько ниже.

Резко снизившееся количество предложений в районах Марьино, Южное Бутово и Люблино (мкр. 39а) ослабило их конкурентные позиции на рынке и позволило застройщикам перенести "игру на повышение" в другие столичные районы. Например, в том же Бирюлеве (микрорайон Загорье 6Г и 1А) цены на новые квартиры в пределах $735-750 за 1 кв. м.

В Конькове идет реализация панельного жилья в строящемся квартале в Обручевском районе. В основном здесь продаются квартиры в домах серии И-155 со сроком сдачи III-IV квартал 2003 года по цене от $850 за 1 кв. м.

В последнее время на рынке столичной недвижимости наметилась еще одна тенденция: практически перестали влиять на ценообразование такие факторы, как тип панельного дома и его месторасположение. Цена квартиры на окраине города порой сопоставима по стоимости с жилплощадью, находящейся в районе Садового кольца, и порой лежит в пределах $950-1400 за 1 кв. м.

В результате дефицита территорий в некоторых районах, где еще недавно панельное жилье возводилось в массовом порядке, уже перешли к точечной застройке. Как пример - комплекс "Синяя птица-2" в Северном Бутове. Он состоит из нескольких корпусов домов серии П-111М, облицованных кирпичом. На продажу выставлены 1, 2-, 3-комнатные квартиры без отделки. На территории комплекса предполагается возвести физкультурно-оздоровительный центр и гаражи. По информации АН МИАН, стоимость квадратного метра здесь составляет от $870.

Еще 4-5 лет назад дома индивидуальной планировки считались в столице экзотикой. Доля на рынке монолитных домов тогда составляла не более 20%. В прошлом же году практически сравнялось соотношение возводимых в городе монолитных и панельных новостроек. На сегодняшний день монолитное жилье можно встретить практически в любом районе Москвы.

Монолитные варианты

В настоящее время в сегменте "дешевого монолита" (до 1 тыс. за 1 кв. м) существует ряд предложений.

"Сегодня на первый план выходят такие характеристики монолитных строений, как метражи и планировки квартир. Покупатели заинтересованы в том, чтобы в квартире кухня была свыше 15 кв. м, комнаты - не менее 19 кв. м, плюс не менее двух лоджий и санузлов. В результате строители все чаще задумываются о потребительских качествах возводимого жилья, чтобы не столкнуться с потерей спроса. Ведь цены на такие дома очень высоки даже для сегодняшнего дня", - отмечает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований компании "ИНКОМ-Недвижимость" Евгений Михайленков.

В Куркине, где возводятся монолитно-кирпичные дома и таун-хаусы, по данным АН МИАН, средняя стоимость квадратного метра составляет $85 Без сомнений, по мере застройки района и развития инфраструктуры цена будет только расти. По мнению экспертов, после завершения застройки района стоимость "куркинских" метров будет составлять свыше $120 Сегодня здесь предлагаются трех-, четырех-, пяти- и шестикомнатные таун-хаусы площадью от 129,2 до 207,2 кв. м по цене от $955 за 1 кв. м.

В Митине в микрорайоне 8Б реализуются квартиры в 3-5-этажных монолитно-кирпичных домах индивидуальной планировки. Здесь представлены 2-, 3-, 5-комнатные квартиры площадью от 95 до 168 кв. м, причем некоторые из них двухуровневые. Стоимость таких апартаментов начинается от $930 за 1 кв. м. Дома должны быть сданы в III-IV квартале 2003 года.

Серийное многообразие

Из динамики цен по указанным объектам можно сделать вывод, что цены на монолитное жилье в столице медленно, но верно растут. Это подтверждают и аналитические данные компаний-участников рынка (см. график 2)

Несмотря на наступление "монолита", столичные ДСК не собираются уступать свои позиции, продолжая работу над усовершенствованием уже существующих типовых серий и представлением на рынке конкурентоспособных панельных новинок. Это касается полносборного жилого дома серии "Юбилейный", выпускаемого лидером типового домостроения ДСК- Несущие конструкции дома предусматривают возможность свободной планировки, высота потолков 3,15 м, а паркинг расположен на уровне первого этажа. Другой панельный гигант - ДСК-2 запустил в серию обновленную версию КОПЭ - "Парус". Дом примечателен эркерами и полукруглыми лоджиями в торцевой части домов. Первый дом этой серии строят в районе метро "Калужская" (на пересечении улицы Новаторов с улицей Обручева). А компания СУ-155 зарезервировала места в Южном Бутове и Загорье под свою новую серию П-46С.

По исследованиям, проведенным компанией "ИНКОМ-Недвижимость", средняя стоимость квартир наиболее популярных панельных серий распределилась в июне этого года следующим образом. Наиболее низкая цена - $810 за 1 кв. м - была зафиксирована для домов серии П-44Т. Вслед за ней, с минимальным отрывом, шла серия П-111М. Значения в $870 и 900 соответствовали стоимости метров в домах серий П-3М и П-46М. И безусловным ценовым лидером - $950 за 1 кв. м является серия И-155 (см. график 1).

В числе прочих участков массового жилищного строительства рассматриваются районы Кожухово, Зябликово и Новоподрезково.

Для реализации новых проектов строители "бронируют" все новые городские территории и заявляют о своих намерениях более активно осваивать комплексную застройку кварталов и микрорайонов.

Очевидно, что удорожание квартир - прямое следствие дефицита свободных участков под крупные стройплощадки. Затраты на подготовку площадок, "занятых" ветхим жильем, застройщики автоматически закладывают в стоимость будущей жилплощади. Поэтому цены на квартиры в домах, построенных на этих площадках, будут заведомо выше, чем в среднем по району. Однако помимо "территориальных" проблем для постоянного роста цен существует целый ряд объективных факторов. В немалой степени это касается плохо прогнозируемой ситуации с падением курса доллара на фоне крепнущей европейской валюты. Если ранее укрепление позиции доллара стабильно приводило к некоторому снижению покупательской активности на рынке недвижимости, то наблюдающееся в последние месяцы падение курса сделало американскую валюту не столь привлекательным инструментом для приумножения личных капиталов. В результате многие покупатели, планирующие в перспективе улучшение жилищных условий, решили не терять времени даром. Многие из них предпочли сегодня вкладывать средства в постоянно дорожающую недвижимость еще на нулевом цикле строительства.

Факторы роста

В настоящее время инвесторы уже не могут расплачиваться с городом квартирами и вынуждены перечислять в столичный бюджет порядка 30-40% стоимости реализованного жилья еще до окончания строительства. Для покрытия "стоимости" банковских кредитов и пополнения своих оборотных средств застройщики имеют только одно средство: повысить конечную стоимость квартир. Свою негативную лепту вносит порочная практика оптовых продаж новостроек риэлторским компаниям, выступающим в роли соинвесторов строительства.

Еще одна причина удорожания квартир состоит в росте цен на импортные строительные и отделочные материалы, приобретаемые застройщиками за европейскую валюту. Понятно, что продавцы стройматериалов неплохо знают ситуацию на рынке недвижимости и не намерены оказываться от "лишней" прибыли.

Единственным сдерживающим фактором, не позволяющим застройщикам ощутимо взвинчивать цены на квартиры, является активный спрос на более доступное подмосковное жилье. Все чаще в качестве достойной альтернативы столичным квартирам выступает недвижимость городах, как Красногорск, Реутов, Видное, Троицк, Мытищи и Одинцово. Цены на областные новостройки, расположенные вблизи МКАД, лежат в пределах $600-800 за 1 кв. м, что на 20-30% ниже, чем за аналогичное жилье в районах массовой застройки в Москве. Поэтому многие покупатели не видят особого смысла переплачивать за возможность проживания с внутренней стороны МКАД.

Перечисленные факторы, напрямую сказывающиеся на ценовом росте, создают на рынке ситуацию, при которой все больше игроков начинают рассматривать недвижимость в качестве гибкого инвестиционного инструмента. Не случайно в последнее время возросло количество граждан, желающих инвестировать средства в жилые метры с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду.



Главная --> Публикации