Главная --> Публикации --> Пересвет выходит на ходынку Наследство богемы Сносное решение Строители рассматривают страхование своей деятельности как дополнительный налог Расширение компаний помогает девелоперам

Главным заявителем стал инвалид войны Хайдар Орлов, которому к 60-летию Победы была предоставлена квартира взамен той, в которой он проживал со своей семьей женой и внуком. Но приватизировать жилье он не смог, несмотря на то что свое право на однократную приватизацию жилья ни он, ни члены его семьи так и не реализовали.

Конституционный суд (КС) вчера разрешил приватизировать жилье, полученное по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Судьи КС признали не соответствующей Конституции статью закона о введении в действие Жилищного кодекса (ЖК), которая запрещает приватизировать социальное жилье, предоставленное гражданам после вступления кодекса в силу. Решение было принято после обращения в КС группы граждан, чьи права нарушила указанная статья закона.

Признавая социальную значимость решения КС, эксперты отмечают, что оно не окажет существенного влияния на рынок коммерческой недвижимости. Учитывая ежегодный рост объемов социального жилья, в рамках этой программы до 2010 года в столице будет возведено более двух миллионов квадратных метров жилья. Но решающего влияния на рынок они не окажут, поскольку составят менее 1% от общего количества имеющихся в Москве квартир. Да и в рыночный оборот из них попадет небольшая доля, все-таки получают их очередники, не обладающие достаточными возможностями для его обмена или тем более продажи, утверждает Сергей Лядов.

Эксперты рынка недвижимости утверждают, что решение КС облегчит жизнь многим семьям. В столице в 2006 году планируется построить 400 тысяч квадратных метров жилья для очередников от решения суда выигрывают именно они, пояснил НГ пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Всего же в России, по официальным данным, в очереди на получение квартиры находятся 4,5 млн. семей. Научный руководитель Центра социальных исследований и инноваций Евгений Гонтмахер также поддерживает это решение КС, отмечая что отмененные положения были, по сути, дискриминационными. Приватизировав социальное жилье, его обладатели получат право передавать такие дома и квартиры по наследству, а также их продавать.

Процедура обращения взыскания на заложенную квартиру остается еще очень долгой, что не способствует снижению банковских рисков. Это связано во многом с тем, что нет переселенческого фонда, говорит Лядов.
Журналисты давно уже ощущают нехватку эпитетов для того, чтобы описать происходящее на рынке. В прошлом году рост цен составил 35%, и это было, по мнению аналитиков и риэлторов, очень много. Однако того, что случилось с начала года нынешнего, не ожидал никто. В апреле был зафиксирован рекордный рост - свыше 10%, такого в истории московского недвижимости рынка не было никогда.

По словам эксперта, отмена запрета КС имеет и существенный негативный момент: активная приватизация может привести к резкому сокращению жилищного фонда. Законодатели, принимая норму о запрете, понимали ее некорректность. Но они руководствовались необходимостью организации по стране социального жилого фонда. И решение суда отодвигает сроки его создания. Сейчас, например, практически некуда переселять людей, которые не могут осуществлять платежи по ипотечным кредитам.

Риэлторы обеспокоены - и беспокойство это вылилось в пресс-конференцию Кому выгоден рост цен на рынке недвижимости? Продавцу, покупателю, агенту, государству?.., организованную МАР в середине июня.

Хватаем все!

Еще более интересная картина получается, если анализировать ситуацию в отдельных секторах. Быстрее всего дорожает самое дешевое. Однокомнатные квартиры в мае подорожали на 9,6 процента. В относительно дешевых (на фоне остальной Москвы) Северо-восточном и Восточном административных округах удорожание составило 11,1 и 10,5%, соответственно. В результате рынок перекашивает: объекты, несоизмеримые по потребительским качествам, продаются за сходные деньги. Например, по данным МАР, разница в цене 1 кв. м в панельной хрущевке и современном монолитно-кирпичном доме составляет всего 10-11 процентов. Также практически стерлась грань между спальными московскими районами и ближним Подмосковьем. Раньше потребители обращали внимание на такие детали, как московская прописка и т.п. Теперь - просто хватают все, что хоть как-то по карману. Вымывая, разумеется, в первую очередь самое дешевое.

Выступавшая первой президент МАР, вице-президент корпорации Рескор Анна Лупашко нарисовала впечатляющую картину. За весь прошлый год цены выросли, как уже сказано, на 35%, а только за пять месяцев нынешнего - на 44 процента. После рекордного апреля показатели мая скромнее - всего 8-процентный рост. Однако не стоит забывать, что май - месяц, треть которого продолжаются затянувшиеся каникулы.

Риэлторы-вымогатели?

Усугубило ситуацию и сокращение предложения. На первичном рынке это объясняется в первую очередь действием ставшего уже знаменитым законом №214, на вторичном - нежеланием владельцев квартир их продавать. А 90, даже 95% продавцов сегодня хотят получить не деньги, а сразу купить другую недвижимость. Свободная квартира стала на рынке настоящим дефицитом.

С покупателями все ясно - им рост цен ничего хорошего не несет. Что касается продавцов, то их, на первый взгляд, такая ситуация должна радовать. Однако, если вспомнить, что продавцы являются альтернативщиками, т.е. сразу же что-то и покупают, то от радости не остается и следа.

Кому это выгодно? Отвечать на этот вопрос стал Григорий Полторак, член Совета МАР, президент компании БЕСТ-Недвижимость. По его словам, расхожие разговоры о том, что риэлторы разгоняют цены, мягко говоря, некорректны. Во-первых, риэлторы не являются стороной сделки, а лишь представляют интересы одной из сторон. А, во-вторых, хотя риэлторы объективно и заинтересованы в повышении цен (их вознаграждение рассчитывается в процентах от стоимости недвижимости), им куда важнее просто заключить сделку - чтобы комиссионные вообще были. В этом смысле нервный рынок, где сделки согласовываются, а потом разваливаются - явно не самое лучшее место.

Для борьбы со столь неприятными явлениями руководство фирм-членов МАР считает необходимым принять следующие меры: ввести прозрачность в договорных отношениях, предварительные соглашения между продавцом и покупателем заключать в письменном виде и с указанием всех цен. По возможности разбивать цепочки сделок, используя для этого краткосрочные банковские кредиты. И, разумеется, шире информировать общественность, в том числе и через прессу.

Рост цен, продолжал Г.Полторак, породил и аукционы. Это когда представляющие продавца риэлторы вымогают с покупателей деньги, угрожают сорвать сделку. Первые факты были замечены в феврале, а к концу весны масштабы явления стали такими, что руководители агентств недвижимости забили тревогу. Впечатляет и количество случаев, и аппетиты агентов: известен случай, когда сотрудник агентства недвижимости вымогал тысяч, угрожая в случае отказа убедить владельца квартиры повысить цену на тысяч.

...С тем, что в данном случае МАР взялась бороться с действительно некрасивым явлением, кто бы спорил. Однако некоторые аспекты выглядят, мягко скажем, странно. Например, заявление, что началось все только в мае нынешнего года. Автор этих строк сам покупал квартиру в 2000 году, и риэлтор пытался устроить аукцион - не очень, впрочем, удачно. Так что подлинной причиной возмущения агентств недвижимости является, скорее всего, то, что раньше сотрудники приносили деньги в родную компанию, а теперь стали класть в собственный карман.

Делаем выводы?

А может быть, автор не прав? Напомним, что 23 мая прошел съезд МАГР, на котором принято решение о переименовании организации в МАР, а также значительно обновилось руководство ассоциации. Может быть, все видимое нами - это свидетельство желания действительно начать работать по-новому, без обмана? Поживем - увидим.

Также насторожило упорное нежелание риэлторских начальников обнародовать конкретные факты. Все рассказанное сводилось к известной песне где-то кое-кто у нас порой, но ни одна фамилия или название компании произнесено не было. Вероятно, потому, что пойманные за руку нечистоплотные сотрудники поделились заработанным с руководством, и вопрос был закрыт. Хотя, если разобраться, совершенное ими вполне тянет на статью Уголовного кодекса мошенничество, предусматривающую до трех лет отсидки. Случилось бы в Москве 3-4 подобных процесса - аукционы бы враз прекратились...

На состоявшейся на прошлой неделе видеоконференции президента России глава государства заинтересовался идеей использования механизмов аренды для развития рынка недвижимости в России. Речь шла как раз о строительстве доходных домов. И сегодня работа над реализацией этого проекта уже идет в рамках межведомственной рабочей группы по приоритетному проекту Доступное жилье. Идея подразумевает массовое строительство муниципального жилья экономкласса для сдачи в коммерческую аренду с правом последующего выкупа, в том числе в рассрочку или по ипотеке.

Сегодня ни для кого не секрет, что реализация концепции доступного жилья сталкивается с серьезными трудностями, преодолеть которые пока не удается. А если задача не решается напрямую, возможно, стоит подойти к решению с другой стороны? И может быть стоит начать с малого создать условия хотя бы для доступной долговременной цивилизованной аренды квартир? Тем более что в России есть опыт аналогичного решения к началу XX века одним из основных типов городского жилья был доходный дом.

Доходные дома редкость для сегодняшней РоссииДоходные дома, то есть жилые здания, квартиры в которых предназначены для сдачи в наем с возможностью последующего выкупа редкость для сегодняшней России. А точнее, их вообще нет. В нашей жизни присутствуют лишь отдельные элементы этого явления. Существуют понятия социального найма, ведомственного жилья, съемных квартир. Есть и несколько уже построенных доходных домов. Но и их не более десятка на всю страну, и предназначены они лишь для временного проживания людей, способных заплатить за месяц проживания от 100 тысяч рублей. Доступных же доходных домов, в которых работающий студент, молодой специалист или любой другой человек, может без проблем снять жилье на несколько лет, сегодня нет вообще. Потребность же в аренде есть, ведь не каждый может получить ипотечный кредит, а жить в съемных частных квартирах удовольствие не из приятных. Если есть потребность, то почему она не находит удовлетворения? Причины этого вполне понятны: низкая доходность и длительное время окупаемости инвестиций.

Доходные дома

Почему современные доходные дома появляются только в разряде элитного жилья? Ответ очевиден застройщики уверены, что за разумное время от 7 до 12 лет смогут окупиться только дорогие квартиры, с ценой аренды от 100 до 400 тысяч рублей в месяц. Клиенты, в основном, командированные иностранцы, находятся, но в очередь, конечно, не стоят. Спрос на съемное жилье экономкласса в сотни и тысячи раз выше, но срок окупаемости такого проекта из-за низких цен, разумеется, возрастет. Частных застройщиков, в памяти которых свежи всевозможные экономические потрясения, это не устраивает они не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок. Другое дело государственные или муниципальные заказчики, ведь целью их деятельности не может быть только максимальная прибыль.

Дорогое, но надежное решение

Финансово-хозяйственные риски, которые неизбежно возникнут при выходе государства и муниципалитетов на рынок аренды жилых помещений, могут успешно регулироваться изменением цен и условий сдачи квартир. Кроме того, запуск проекта по созданию таких доходных домов не требует глобальных решений в масштабах всей страны. Все тонкости вполне можно обкатать в рамках небольших экспериментальных площадок.

Строительство государственных или муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблемСтроительство государственных или муниципальных доходных домов поможет решить сразу несколько проблем. Во-первых, нуждающиеся граждане получат пусть не свое, но доступное современное жилье. Оно послужит своеобразным буфером между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Во-вторых, доходные дома смогут успешно конкурировать с огромной армией частных квартирных хозяев, сдающих жилье внаем. Это выведет из тени огромные денежные потоки и, возможно, даже явится стимулом продажи квартировладельцами лишнего жилья, используемого под сдачу. Что приведет к увеличению предложения и опять же ослабит рост цен.

Биржа жилья: фантастика или реальность?

Но и это еще не все, обладая некоторой долей воображения и мощью современных методик прогноза и анализа, можно создать систему, при которой вложение государственных средств в недвижимость даст еще одни рычаг для управления экономикой страны.

Строительство жилья на государственные и муниципальные средства особенно актуально сейчас, когда высказываются предложения избавиться от американской валюты в государственном резерве. В самом деле, почему бы не вложить часть Стабилизационного фонда в самый надежный и ликвидный сегодня актив жилье для собственных граждан?

Сегодня уже ясно, что только административными методами остановить рост цен на жилье не удастся. Но почему бы не повлиять на него рыночными методами? Как центральному банку любого государства удается регулировать цену иностранной валюты, скажем, доллара? Очень просто у государства есть валютный запас, часть которого можно продать тогда цена доллара падает, а можно его пополнить, при этом цена растет. Аналогия очевидна: имея запас государственного жилья, можно котировать его цену, понижая или повышая по мере надобности. Причем, продажа доходного дома совсем не означает выселение его жильцов, ведь продавать квартиры можно самим арендаторам. Вот тогда-то и будут востребованы ипотечные кредиты в этом случае, увеличение их числа не приведет к росту цен.

Вакантных площадей на офисном рынке сегодня не более 5%Как говорит директор отдела исследований рынка компании Knight Frank Мария Котова, поглощение качественных площадей на рынке происходит более высокими темпами, чем новое строительство. По данным эксперта, уровень вакантных площадей в сегментах А и В по состоянию на май 2006 года составил 2,5 % и 5,4 % соответственно. Такая ситуация, разумеется, приводит к росту арендных ставок. В частности, по оценке ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, за 2005 год в среднем стоимость аренды возросла на 6-7 %. А по прогнозу Марии Котовой, за первое полугодие 2006 года уровень ставок в классе А вырастет еще на 2,6 % и составит $ 640-650 за квадратный метр, а в классе В на 3,7 % и составит $ 490-500 за квадратный метр.

Возвращаясь к теме строительства доходных домов, можем отметить, что предложение инициативной группы ОПОРЫ РОССИИ было одобрено всеми членами Межведомственной рабочей группы, что нашло свое отражение в протоколе заседания, пункт 2 которого гласит: Рекомендовать Минрегиону России совместно с Росстроем и заинтересованными бизнес-объединениями разработать механизмы реализации программ строительства муниципального жилья экономического класса на средства бюджетов всех уровней для сдачи гражданам в коммерческую аренду с правом последующего выкупа. Результаты доложить на заседании межведомственной рабочей группы в ноябре 2006 г. Ответственные С.Р. Борисов, Р.Э. Мукумов, С.И. Круглик. Кроме того, уже состоялась встреча президента ОПОРЫ РОССИИ Сергея Борисова с руководителем Росстроя Сергеем Кругликом, на которой было принято решение о создании рабочей группы по данному проекту, которая будет заниматься разработкой практических механизмов реализации предложения о строительстве доходных домов и определением пилотных регионов. А значит, уже этой осенью мы, возможно, узнаем о первых итогах реализации этой перспективной программы.
По разным оценкам, в настоящий момент в Москве построено около 4,5 миллиона качественных офисных площадей, которые относятся к классу A или классу B. При этом количество офисов класса С, расположенных в различных научно-исследовательских институтах и многочисленных заводах, подсчитать не может никто. Слишком много в столице ежегодно заключается договоров субаренды. Однако всякий продукт востребован на сегодняшнем рынке.

Дальше от центра, ближе к Газпрому

Однако во многих офисных центрах помещения предлагаются в аренду по ценам значительно выше среднерыночных. В частности, как говорит специалист отдела исследований и аналитики компании Praedium Александра Кадченко, в уже готовой Чайка-Плаза сдаются в аренду 170 квадратных метров по цене $ 945, включая НДС и эксплутационные расходы. В популярном Северном сиянии офисы уходят за $ 1000 за квадрат, а в офисном центре Волна максимальная стоимость аренды квадратного метра достигает $ 1770 в год. Размеры ставок во многом зависят от качества строительства, местоположения и окружения объекта. Усиливается влияние имиджевой составляющей девелопера, объясняет Мария Котова. В сложившейся ситуации новые решения ищут как арендаторы, так и девелоперы.

Большинство объектов офисной недвижимости класса А и В+ по-прежнему сосредоточено в пределах Садового кольцаДругой формирующейся субзоной эксперт Knight Frank называет Ленинский район столицы. К настоящему моменту здесь образовался определенный субрынок или деловая зона, где сосредоточено небольшое количество качественных объектов класса В и ведется активное развитие территорий для реализации крупномасштабных проектов высокого уровня, утверждает Мария Котова. В частности, по ее словам, в первом квартале 2006 года на Ленинском проспекте был введен в эксплуатацию 22-этажный бизнес-центр Gorky Park Tower общей площадью 32 800 квадратных метров. На сегодняшний день все помещения в этом бизнес-центре уже арендованы, в том числе 12 550 квадратных метров арендует Raiffeisen Bank, а 7800 квадратных метров Alcatel. Кроме того, полностью реализованы все офисные помещения в недавно сданном госкомиссии Vaviloff Tower, при чем еще до ввода в эксплуатацию.

Большинство объектов офисной недвижимости класса А и В+ по-прежнему сосредоточено в пределах Садового кольца. Но поскольку предложение в центре города сильно ограничено, а транспортный поток очень интенсивен, то спрос постепенно смещается в другие районы города, рассказывает Мария Котова. Одним из таких новых районов деловой активности эксперты единодушно называют юго-запад столицы, в котором выделяются сразу несколько субзон массовой офисной застройки. В частности, в Научном проезде, недалеко от здания Газпрома на улице Наметкина, компания Солнечный город строит деловой центр общей площадью 43 тысячи квадратных метров.

Арендаторы ломают рынок

В 2006 году были заявлены и другие крупные проекты в Юго-Западном округе Москвы. Например, МИАН и Русский дом недвижимости совместно построят на проспекте Вернадского бизнес-центр площадью 50 тысяч квадратных метров, а в конце 2006 года освоением этого округа займутся Система-ГАЛС и Амираль Б.В, которые на месте снесенной гостиницы Спорт планируют возвести более 400 тысяч квадратных метров офисных, гостиничных и торговых помещений.

Крупнейшей сделкой стала аренда компанией Газэкспорт более 12 800 квадратных метров в бизнес-центре Пушкинский домКрупнейшей сделкой на рынке офисной аренды в первой половине 2006 года в Москве стала аренда компанией Газэкспорт более 12 800 квадратных метров в бизнес-центре Пушкинский дом. На втором месте компания Эквант, арендовавшая около 6000 тысяч квадратных метров в Новом дворе на Якиманской набережной. Третью по величине сделку совершила Astra Zeneca, получившая 3010 квадратных метров офисных помещений в Vaviloff Tower.
В основном, однако, крупные российские компании предпочитают все-таки не арендовать, а покупать офисы. Поэтому даже выше перечисленные сделки трудно сравнимы с покупкой Внешторгбанком 60 тысяч квадратных метро в башне Федерация и приобретением компанией Промышленные инвестиции 40 тысяч квадратных метров в бизнес-центре Новосущевский.

При устойчивом росте цен и не менее устойчивом дефиците офисных помещений арендаторы пытаются также изменить картину в свою пользу или как минимум не прогадать. В результате на столичном офисном рынке появилась новая тенденция. По данным старшего аналитика Prime City Properties Антонины Лаировой, в последнее время происходит увеличение сроков аренды до 7-10 лет. Наиболее ярким примером являются долгосрочные договоры аренды, заключенные в бизнес-центре Gorky Park Tower с наиболее крупными арендаторами Raiffeisen Bank и компанией Alcatel сроком на 10 и 6 лет соответственно, добавляет Мария Котова. Кроме того, по ее словам, ожидается, что компания Вымпелком в ближайшее время подпишет долгосрочный договор аренды с бизнес-центром Эрмитаж Плаза площадью 38 тысяч квадратных метров. Сроки пока неизвестны, но, согласно условиям аренды, такой договор может быть заключен на период не менее чем на 7-15 лет, рассказывает эксперт.



Главная --> Публикации