Главная --> Публикации --> Англичане, ирландцы и россияне скупают землю в черногории Итоги пресс-конференции в.ресина актуальные вопросы строительства в москве Заменители московского жилья Рынок настаивает на снижении требований Хоум кредит объявляет тендер проблем

По данным компании Jones Lang La-Salle (JLL), по итогам I квартала 2006 г. свободными оставались не более 3-4% офисов класса А и 2% офисов класса В. На конец мая, как подсчитали аналитики Knight Frank, уровень вакантных площадей в сегментах А и В составил 2,5% и 5,4% соответственно. Наименьший показатель доли свободных площадей был зафиксирован в ЦАО. Специалисты Colliers International считают, что более высокая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена вновь выставленным на рынок аренды зданием Балчуг Плаза (арендуемая офисная площадь около 17 100 кв. м).

Почти 1 млн кв. м новых высококлассных офисных площадей может появиться в столице к концу этого года. Несмотря на растущий спрос, число заявленных к строительству офисов находится примерно на уровне прошлого года. Арендаторы терпеливо ждут, когда предложение хотя бы сравняется со спросом. На ближайшие годы ряд девелоперов заявили о намерении вывести на рынок несколько крупных комплексов, но в 2006 г. дефицит качественных офисов сохранится.

На 2007-2008 гг. в Москве запланировано завершение нескольких крупномасштабных проектов, которые, по выражению Ольги Батуриной, руководителя группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL, способны сделать более здоровым соотношение спроса и предложения в офисном сегменте.

По подсчетам отдела исследований и аналитики компании Praedium, за январь май 2006 г. было введено в эксплуатацию примерно 390 000 кв. м офисных центров класса А и В. До конца 2006 г. заявлено к вводу еще около 700 000 кв. м.

Наконец-то после стольких лет обсуждения, в первую очередь за счет реализации проектов на территории Москва-Сити, масштаб офисного рынка Москвы можно пощупать, увидеть и, что называется, осознать, замечает Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank. Ему вторит Владимир Журавлев, директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global: Впервые на рынке возникла ситуация, когда появление значительных объемов офисных площадей не отдаленная перспектива, а ближайшее будущее. Конкурентные преимущества Москва-Сити очевидны, тогда как перспективы признанных доныне лидеров рынка весьма сомнительны.

В столице формируется новый деловой район Москва-Сити, где в настоящее время возводятся несколько крупнейших многофункциональных комплексов: Набережная Тауэр (общая площадь 235 000 кв. м, ее вторая очередь была сдана в аренду еще до ввода в эксплуатацию), центр премиум-класса Северная башня (135 000 кв. м), Город Столиц (288 000 кв. м), Башня Федерация (409 000 кв. м). На Ленинградском шоссе в 2006 г. на месте завода Радикон начал строиться торгово-офисный центр Метрополис (общая площадь 300 000 кв. м).

По данным компании Knight Frank, самая высокая цена продажи в Москве $14 000 за 1 кв. м зафиксирована в офисном здании Башня 2000 на территории ММДЦ Москва-Сити. Это построенный бизнес-центр с развитой инфраструктурой и заселенный арендаторами. В строящейся Башне Федерация на продажу предлагаются офисные площади по цене $9000 за 1 кв. м. Для сравнения: по данным Colliers International, в среднем на рынке цена продажи офисных помещений класса А в настоящее время составляет $4000-6000 за 1 кв. м (не включая НДС).

Журавлев прогнозирует, что перспективы массовой миграции арендаторов класса А из небольших и средних деловых центров в объекты Москва-Сити уже этим летом вынудят владельцев и управляющие компании менять стратегии продвижения своих объектов на рынке, ориентироваться на долгосрочные контракты, использовать демпинговые методы, а также прибегать к переманиванию арендаторов. Лосюков отмечает, что в силу повышенного спроса цены в районе ММДЦ Москва-Сити уже в среднем на 8-12% выше, чем аналогичное предложение в других районах города, расположенных поблизости от Третьего транспортного кольца (ТТК). Тем не менее, говорит эксперт, за счет высокого качества строительства и престижного местоположения данные площади востребованы арендаторами.

Рост ставок продолжается, однако в I квартале 2006 г. он был незначительным, отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В среднем по Москве ставки увеличиваются не только в связи с тем, что их повышают собственники, но и по причине сокращения дешевых офисов. Все меньше становится промышленных и административных зданий, пригодных для реконструкции, на рынок в основном выходит предложение офисов А и В+, таким образом, средняя арендная ставка в столице растет. Ковалев объясняет растущий спрос на качественные помещения класса А общей благоприятной экономической ситуацией, а также приходом на рынок новых крупных игроков и развитием российских компаний. По этой же причине, добавляет эксперт, постепенно увеличивается доля запросов на аренду крупных блоков, хотя, безусловно, офисы небольшого метража по-прежнему остаются наиболее дефицитными.

Спрос на офисные площади продолжает расти, однако уровень предложения пока отстает. Заявленные сроки готовности объектов зачастую отодвигаются, что приводит к уменьшению объемов нового предложения по сравнению с прогнозом, констатирует Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. В связи с этим ставки аренды и цены продаж продолжают увеличиваться. По оценкам аналитиков JLL, на конец марта 2006 г. арендные ставки составили $680-750 за 1 кв. м в классе А и $470-490 за 1 кв. м в классе В. Это ставки на качественные площади в зданиях, имеющих хорошее месторасположение, однако офис в центре рядом с Кремлем может сдаваться и по $1200-1500 за 1 кв. м, отмечает Батурина. По ее словам, ставки продолжат рост в течение года и к его концу 1 кв. м офиса категории А будет стоить не менее $770.

Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers

Одна из наиболее заметных тенденций, обозначившихся на рынке высококлассной офисной недвижимости, по мнению аналитиков Knight Frank, это увеличение максимальных сроков аренды до 15 лет. По словам Лосюкова, подобная практика постепенно становится все более распространенной. Долгосрочные договоры аренды были заключены в бизнес-центре Gorky Park Tower с наиболее крупными арендаторами Raiffeisen Bank и компанией Alcatel. Ожидается также, что компания Вымпелком в ближайшее время подпишет долгосрочный договор аренды с БЦ Эрмитаж Плаза площадью 38 00 кв. м, приводит примеры эксперт. Как считают специалисты Knight Frank, заключение долгосрочных договоров с арендаторами связано с ростом конкуренции в сегменте высококлассной офисной недвижимости среди девелоперских проектов.


С начала регулярных торгов в 2005 г. земля в Новосибирске подорожала более чем в два раза. В этом году на земельных аукционах в собственность земля продавалась по 39-65 млн руб. за 1 га, в аренду по 724 000-32, 771 млн руб. за 1 га в год. Эксперты и участники рынка и прогнозируют дальнейший рост цен.

International, отмечает, что в I квартале 2006 г. 160 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 94 000 кв. м проданы. Аналитики Colliers International прогнозируют, что общий объем арендованных и купленных офисных помещений классов А и В в первом полугодии 2006 г. составит около 0,5 млн кв. м, что на 45% больше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. При этом, констатирует Лочмеле, в условиях роста общего объема арендованных и купленных офисных помещений классов А и В сохраняется тенденция снижения доли иностранных компаний в общем объеме сделок с 30% во втором полугодии 2005 г. до 20% в первом полугодии 2006 г.

При передаче земли в собственность цены составили $1-2 млн за 1 га. Мы продаем лишь те площадки, где подключение к магистральным сетям трудоемко и дорого, поясняет Диденко. За полтора года продано лишь два таких участка. По цене 57,8 млн руб. за 0,89 га ушел участок на ул. Мостовой, возле автовокзала, и за 39,1 млн за 1 га в пойме реки Каменки. Первым в собственность был передан в 2003 г. участок площадью 41 га по ул. Большевистской. Тогда местный девелопер Труд обошел на аукционе шведскую IKEA. При стартовой цене 42,7 млн руб. участок был продан за 84,6 млн руб., т. е. фактически 1 га земли обошелся Труду в 2 млн руб. Шведская компания сочла цену слишком высокой и отказалась от борьбы.

Земельные торги начали проводиться в Новосибирске в 2001 г. До начала регулярных торгов через аукционы продавалось не более двух-трех участков в год. За редким исключением участки на муниципальных торгах предлагаются в аренду, рассказывает начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Николай Диденко. Передача в аренду, а не собственность позволяет исключить покупку участков в спекулятивных целях, говорит чиновник. Если за два-три года на участке так и не начато строительство, у властей есть возможность изъять площадку. А построив объект, застройщик может приватизировать земельный участок под ним по шестикратной ставке земельного налога, поясняет собеседник. По итогам торгов средняя годовая арендная плата составила 10 млн руб. за 1 га. По минимальной цене 724 000 руб. в год за 1 га ушел участок для строительства складской базы на окраине Кировского района в Северном проезде, по максимальной 32, 771 млн руб. за 1 га под строительство жилого дома в Ленинском районе по ул. Станиславского.

Приобретая площадки на вторичном рынке, участники ориентируются на результаты муниципальных торгов, добавляет коммерческий директор риэлторского агентства Эрмитаж Илья Маслов. Еще несколько лет назад покупатели смотрели на величину градостроительного сбора, сейчас же на итоги аукционов, замечает он. По его данным, за последние два-три года на аукционах земля подорожала более чем в два раза. Тогда градостроительный сбор для площадок в центре составлял около 30 млн руб. за 1 га, что считалось очень дорого, говорит Маслов. А сейчас площадка на Мостовой с сумасшедшими расходами на подключение к сетям более 600 млн руб. ушла за 58 млн руб..

Сегодня в Новосибирске существует несколько возможностей приобретения площадки под строительство, рассказывает адвокат, член Новосибирской областной коллегии адвокатов Марина Антонова. Площадку без сноса и с известной стоимостью подключения к магистральным сетям можно купить на муниципальных торгах. Однако популярностью пользуются другие способы получение в мэрии площадки на условиях предварительного согласования, а также покупка юрлица, обладающего правом застройки участка, или покупка площадки как объекта незавершенного строительства. В этих случаях цена примерно та же, что и на муниципальных торгах.

Стоимость земли напрямую зависит от цен на недвижимость и очевидно, что в ближайшие годы рост цен на землю продолжится, добавляет президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. Однако в долгосрочной перспективе с насыщением рынка недвижимости коррекция цен на земельные участки вполне возможна, полагает он.

По мнению гендиректора Сибирского института оценки Татьяны Яговкиной, за последние 2-2,5 года земля подорожала в 2-5 раз. Наибольший рост пришелся на участки, расположенные по магистралям или в центральной части города, меньше всего на обширные площадки на окраинах. По данным Яговкиной, максимальная цена составляет сейчас $3 млн за 1 га. Как правило, это перспективные площадки под торговую недвижимость, например в районе Гусинобродского рынка.



Предметом торга на земельных аукционах департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска является размер арендной платы. По условиям торгов победитель должен выплатить арендную плату сразу за три (редко два) года. По данным мэрии Новосибирска, начиная с января 2005 г., когда торги стали регулярными, реализован 51 участок площадью 63 га. Общая сумма арендной платы по итогам торгов 2005-2006 гг. составила 1,083 млрд руб. В 2003-2004 гг. на торгах в аренду предоставлено четыре участка, сумма платежей составила 79,9 млн руб.

Недавно два основателя «Вимм-Билль-Данн» – Михаил Дубинин и Александр Орлов продали 2,7% акций компании. Вырученные денежные средства – порядка $31 млн – ушли на девелоперский проект. Осенью 2002 года Дубинин приобрел участок в Чеснокове (по Новорижскому направлению) для строительства коттеджного поселка. Тогда стоимость проекта оценивалась в $120 млн. Время продажи акций продовольственного холдинга совпало с началом работ по подводу коммуникаций и строительству. Профессиональные девелоперы и риэлтеры от комментариев по поводу будущего поселка в Чеснокове пока воздерживаются, ссылаясь на недостаток информации – презентация проекта еще не состоялась. Известно лишь, что Дубинин и Орлов с партнерами собирались строить виллы с прозрачными стенами и что концепцию резиденции разрабатывало архитектурное бюро «Аркгранд». По сведениям «Ко», у менеджеров «Вимм-Билль-Данн» есть участки и в других уголках Подмосковья (в частности, на Рублевке).

Москвичи переезжают за город. Количество строящихся коттеджных поселков вокруг столицы с каждым годом увеличивается, но не все будут достроены и распроданы: конкуренция растет, потребитель становится все разборчивее, а стоимость строительства все выше. Тем не менее бум инвестиций в коттеджи продолжается.

Проект менеджеров «Вимм-Билль-Данн» лишь один из примеров непрофильных инвестиций в коттеджное строительство. Несколько лет назад для диверсификации бизнеса начала инвестировать в подобные проекты компания «Альтервест» – производитель мороженого. «Сначала мы действительно вкладывали средства в коттеджи для диверсификации, – говорит коммерческий директор «Альтервеста» Валерий Лукинов. – Потом, оценив прибыльность этого бизнеса, стали развивать строительство как отдельное направление деятельности холдинга. Сейчас у нас уже три поселка и есть планы по созданию новых». Инвестировали в коттеджные поселки и «Мост-банк» («Чигасово» на Рублево-Успенском шоссе), банк «Акрополь» («Подушкино-таун» по той же трассе), «Абсолют-банк» («Горки XXI»). В прошлом году впервые на дачной подмосковной земле появился иностранный девелопер: голландский бизнесмен построил мини-поселок в Глаголеве по Киевскому направлению.

Жители коттеджей инвестируют

Марки других бизнесов редко используются, поэтому перечислить имена «новичков» достаточно сложно. Достоверно известно, что среди них много банков. Начали активно инвестировать в загородную недвижимость и бурно развивающиеся производственные компании, и даже пенсионные фонды.

Прошлый год, кстати, стал рекордным по количеству новых инвесторов. «Ситуация с коттеджами такая: их не строит только ленивый. В этот бизнес сейчас идут многие крупные инвесторы», – отмечает Ирина Могилатова, менеджер загородных проектов компании Soho Realty. О буме среди новых застройщиков говорит и Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Некоторые начинают вкладывать средства в коттеджи из-за падения доходности основного бизнеса.

Многие руководители решают инвестировать в поселки, столкнувшись на практике с покупкой коттеджа. Поездив и посмотрев дома, которые им предлагают, они начинают думать о коттеджах как о возможном прибыльном деле. «Предприниматели рассуждают примерно так: земля стоит $1000 – 15 000 за сотку, коммуникации – $20 000, стройка – от $300 за 1 кв. метр, себестоимость дома – $165 000, а цена при продаже – $300 00 Но не все так просто, – говорит Савелий Орбант. – Проект строительства поселка рассчитывается не менее чем на три года. Если учесть проценты по кредиту и отсутствие отдачи от инвестиций в течение этого периода, то рентабельность составит 15 – 20%». Другие участники рынка называют более высокий уровень доходности: порядка 25 – 30%. Крупных инвесторов с длинными деньгами такие цифры устраивают.

Успешность поселка и соответственно эффективность инвестиций в коттеджи во многом зависят от того, как реализован проект. Все участники этого рынка сходятся во мнении, что сегодня требования покупателей к загородному жилью растут. «Инвестиции в строительство коттеджных поселков выгодны, но успешность проекта зависит от многих нюансов, – говорит Андрей Мажаров, гендиректор риэлтерской компании «Терра». – Современные покупатели хотят не только однородности контингента и безопасности в поселке, но и эстетической привлекательности соседних домов. Конкуренция растет, и очень важно верно рассчитать соответствие места, жилья и потенциальных покупателей».

За эстетику быта

Все более значимым становится фактор социальной однородности жителей поселка. «Покупателям надоели поселки с домами, рассчитанными на владельцев с разным уровнем доходов. И теперь застройщики должны и этот факт принимать во внимание», – отмечает Савелий Орбант.

Сегодня застройщики вынуждены уделять больше внимания архитектурной гармоничности поселка в целом. Полностью утратили актуальность особняки в чистом поле или на окраине обычных поселков, пансионатов. Покупатели стали придирчивее к качеству постройки и коммуникаций. «За последние два года стали более жесткими требования жителей к услугам связи, – говорит Дмитрий Воронов, заместитель гендиректора компании «Юнител», альтернативного оператора связи. – Если раньше определяющим фактором для установки телефонных линий являлась цена (чем дешевле, тем лучше), то сейчас главное – высокая надежность и качество связи. На втором месте по значимости – возможность подключения к Интернету». По данным Воронова, спрос на Интернет увеличился в несколько раз. Если раньше эту услугу требовали менее 10% клиентов, то сейчас более 50%. Трети из них необходимы высокоскоростные каналы.

Наряду с бумом инвестиций в поселки наметилась еще одна тенденция. В Подмосковье появились недострои. Причем в отличие от недостроенных поселков пятилетней давности, простаивающих по нескольку лет, новые продаются в разгар стройки: либо инвестор переоценил свои финансовые возможности из-за неверного первоначального расчета, либо просто передумал, столкнувшись с трудностями строительства. «В последние месяцы участились случаи выхода первоначальных застройщиков из проекта: можно заработать на росте стоимости земли и не тратить денег на строительство», – отмечает Мажаров.

Выход есть

Перспективность его не подлежит сомнению. Каждый месяц на рынок выводятся два-три новых поселка. Ниш, где спрос превышает предложение, еще много. Специалисты отмечают недостаток поселков А-класса. А Валерий Лукинов из «Альтервеста» говорит, что его компания переориентировалась со строительства коттеджных поселков на таун-хаусы и малоэтажные загородные дома, где продаются отдельные квартиры. Такие объекты выглядят единым архитектурным ансамблем и весьма востребованы.

Старожилы рынка ожидают, что в этом году количество вышедших из бизнеса новичков увеличится – как раз этим летом многие из инвесторов по полной программе впервые столкнутся со всеми проблемами, связанными непосредственно со стройкой. Это и прокладка дорог, и подвод коммуникаций. Подрядчики срывают сроки, нужно отлаживать взаимоотношения с местной администрацией. Именно на этой стадии к инвесторам приходят первые сомнения. Ожидается, что уже через год-два в бизнесе останутся лишь те из новичков, кто твердо решил специализироваться на коттеджном строительстве.

Артподготовка

Не изменился и перечень наиболее востребованных направлений – Рублево-Успенское, Новорижское и Калужское шоссе. «Рублевка, водоем и леса – вечные ценности», – резюмирует один из риэлтеров.
Развернувшаяся в середине июня баталия за деревянные дома в Южном Бутове отлично продемонстрировала качество работы столичной администрации в решении земельных вопросов. Мало того что решение о выселении оказалось юридически уязвимым, так даже судебный исполнительный лист приставам исполнить не удалось. В итоге конфликт жителей с властью загнан в тупик, а сроки застройки Бутова теперь будут значительно скорректированы.

На основе этого документа в поселке Бутово, который вплоть до 1984 года не считался территорией столицы, местными жителями и было построено несколько сотен домов. Больше полувека они не знали горя, однако в конце 1990-х москвичам в столице стало тесно. В 1999 году московское правительство приняло постановление О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки и первого периода индустриального домостроения до 2010 года, а в 2002-м О программе жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и задачах по жилищному строительству на период до 2010 года. Смысл документов сводится к тому, что столице не хватает жилья, поэтому необходимо строить многоэтажки на месте сносимого ветхого жилья. Под это определение попадали в первую очередь пятиэтажные хрущевки, однако столичные чиновники приписали сюда и непригодный для проживания, по их мнению, жилищный фонд как раз те самые старые дома на окраинах Москвы, построенные на землях, отданных местным жителям в бессрочное пользование еще в конце 1940-х. При этом земля, на которой стоят дома, передается городу на основе статьи 49 Земельного кодекса, которая позволяет изымать участки для государственных нужд, а конкретно для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

История конфликта жителей Южного Бутова со столичными властями уходит корнями еще в середину XX века. Поселок Бутово был образован постановлением ЦИК и СНК СССР в июле 1936 года. Его заселили переселенцами из центра столицы, который к тому времени начали активно реконструировать, а переселять жителей, кроме как на окраины, было некуда. Спустя 12 лет указом Президиума Верховного совета СССР от 26 августа 1948 года О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов было установлено право граждан СССР купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом, при этом отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование. Это прямым образом коснулось и бутовчан.

Переговоры

В первые годы после появления этого документа столичные власти действительно занимались тем, что выселяли людей из пятиэтажек в самом городе, но спустя насколько лет взялись и за окраины. Таким образом появилось и знаменитое 837-е распоряжение правительства Москвы от 29 апреля 2004 года, уже ставшее за несколько недель конфликта в Бутове притчей во языцех. Суть его в следующем. Для выполнения госзаказа на строительство социального жилья на территории поселка площадью 54 га будет построен квартал многоэтажек. Для этого решено изъять земельные участки для государственных нужд, снеся при этом около 300 частных домов, а собственникам, землевладельцам и землепользователям предложить компенсации в одной из следующих форм: денежной или путем предоставления жилых помещений.

Пресс-секретарь префектуры ЮЗАО Елена Никифорова рассказала Ъ, что пыталась сделать префектура, чтобы пойти навстречу Прокофьевым. Для работы с жителями поселка была создана специальная рабочая группа, рассказывает она. Они наняли независимых оценщиков, которые устанавливали выкупную цену за землю и за недвижимость ней. И после этого в префектуре решали, как компенсировать жильцам убытки. Для проведения независимой экспертизы местная администрация обратилась в центр экономико-правовой экспертизы (ЦЭПЭС) АНО Секция 'Инженерные проблемы стабильности и конверсии'. Как рассказали Ъ в ЦЭПЭС, выкупная цена дома с землей оценивалась по всем параметрам: реальное состояние домов (качество материалов, внутренняя отделка, качество крыши), стоимость деревьев на участке и даже потенциальные потери от невыросшего урожая фруктов, которые могли быть выращены на участке. Судя по всему, урожай фруктов ожидался невеликий, поскольку сам дом был оценен в $500 за метр, а земля в $7,5 (именно так семь с половиной долларов!) за сотку.

Диалог с жителями поселка столичные власти начали вести еще в начале 2005 года. За год префектуре удалось договориться с более чем 150 семьями в поселке (всего их 250) и переселить их в многоэтажки. Были и проблемные семьи, однако договориться столичные власти планировали рано или поздно со всеми. Среди них семья Прокофьевых: мать Юлия и ее сын Михаил, собственник жилья, получивший жилую площадь от деда несколько лет назад. Примечательно, что до весны 2006 года в их огромном 120-метровом доме по адресу улица Богучарская, 19 на участке размером почти 30 соток проживало несколько собственников, включая семьи Семеновых и Петровых, получившие несколько квартир еще в начале весны. При их выселении значительная часть дома, в которой они проживали, перешла в собственность города. Понятно, что на освобожденной жилплощади никто не жил (ведь Прокофьевы остались последними в доме, который уже тогда стоял под снос), и фактически вся жилплощадь была в распоряжении Михаила Прокофьева, хотя официально он был собственником лишь 13 кв. м дома, куда он был прописан вместе с матерью. Это касается и огромного участка: официально Прокофьевым принадлежит около 260 кв. м земли, но пользовались они всей землей. Именно поэтому каждый раз, когда представители местной администрации посещали Михаила (в префектуре Ъ уверяют, что это было 15 раз только в течение 2005 года), переговоры заходили в тупик.

Однако при расчете размера компенсации чиновники руководствовались не только выкупной ценой. Дело в том, что с 2003 года в столице действует закон Об улучшении жилищных условий города Москвы, в котором прописаны в том числе и социальные нормы какие квартиры должны получать москвичи при выселении и расселении. Исходя из закона подбирали варианты и для Прокофьевых. Первый это две однокомнатные квартиры: одна в собственность Михаилу, а другая Юлии по социальному найму (правда, с возможностью приватизации). Второй вариант это двушка по социальному найму, при этом семье предлагалось 700 тыс. рублей допкомпенсации. От обоих вариантов Прокофьевы отказались, при этом в префектуре утверждают, что Михаил и Юлия требовали по $100 тыс. и однокомнатную квартиру каждому. Сами жители этого не признают, но и не говорят, что именно они требовали от властей.

По мнению столичных риэлтеров, цена эта не имеет ничего общего с реальностью. Глава отдела продаж агентства Кутузовский проспект Вячеслав Зубов рассказал Ъ, что даже подмосковная земля в граничащих с Бутовом поселках стоит от $15 тыс. за сотку, а в самом Бутове уже на территории Москвы от $30 тыс. То есть только за одну свою часть участка семья должна была получить $65 тыс.

В итоге префектура объявила жильцам войну. В начале весны префект ЮЗАО Алексей Челышев подал на Прокофьевых в Зюзинский суд (а также и на других жителей, отказывающихся от предложенных условий), который уже в конце мая постановил выселить семью из дома, предоставив им компенсацию. Судья Зюзинского суда Татьяна Соленая при вынесении решения руководствовалась существующим федеральным Жилищным кодексом, а не московскими нормами, которые существенно мягче кодекса. В результате семью Прокофьевых решили переселить в 40-метровую однокомнатную квартиру на улице Кадырова, 8 (в соседнем с Богучарской квартале Бутова).

Нападение

Правда, по мнению адвокатов бутовчан, регистрация документа не самый главный аргумент для защиты жителей. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть статья 234 Приобретательная давность. Согласно ей, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, автоматически приобретает право собственности на это имущество. Данной статьей жители уже давно собирались воспользоваться и обращались в местные органы самоуправления, чтобы зарегистрировать землю на себя. Однако переоформить землю в собственность удалось всего лишь нескольким семьям в поселке; остальные столкнулись с бюрократией и нежеланием чиновников идти навстречу. Что логично, ведь жильцов надо будет в итоге выселить, а не помогать им оставаться на своих участках. Тем более что строительство на месте поселка уже началось. Функции заказчика строительства на территории осуществляет ОАО Москапстрой (эта же организация разрабатывает проектную документацию). Вся территория уже поделена на четыре сектора. В секторе #4 на свободных землях уже построены первые дома, здесь же находится дом Прокофьевых, из-за которого не может продолжаться строительство. Подрядчиком строительства в секторе #4 по результатам тендера стала компания Моспромстройматериалы (входит в корпорацию Главстрой, принадлежащую Олегу Дерипаске), которая строит там дома своей серии П-4 Всего на территории деревни Бутово будет построено более 200 тыс. кв. м социального жилья. Примечательно, что именно эта цифра возмутила жителей поселка больше всего. В своем послании к президенту, которое они подписали еще в конце июня, они используют в качестве защитного аргумента ту же самую статью 49 Земельного кодекса, что используют московские чиновники в качестве аргумента, позволяющего сносить дома. По мнению бутовчан, статья позволяет изымать земли только в исключительных случаях, а строительство многоэтажного квартала частной компанией под государственные нужды и исключительные случаи никак не подпадает. Иначе говоря, если бутовская практика будет продолжена, любого жителя столицы можно будет силой выселить из принадлежащей ему квартиры, если участок, на котором расположен дом, приглянулся какому-либо застройщику.

На этом история выселения могла бы закончиться, если бы не активность жителей. Еще 70 семей поселка находятся практически в положении, аналогичном Прокофьевым, при этом на каждого собственника в Зюзинском суде есть иск. Бутовчане учредили инициативную группу, она впоследствии и привлекла к конфликту общественность в лице целой армии адвокатов, Общественной палаты, депутатов и других правозащитников. Тут-то и выяснилось, что определяющее судьбу жителей решение Зюзинского суда, по сути, незаконно: 837-е распоряжение правительства, на которое ссылался суд, не было зарегистрировано в установленном порядке на тот момент, когда выносилось решение. Как рассказал Ъ член Общественной палаты Анатолий Кучерена, распоряжение должно было пройти регистрацию в Мосрегистрации, как это написано в одном из первых пунктов документа, но это сделано не было. В регистрации документа отказали, так как у чиновников почему-то не оказалось кадастрового плана местности. При этом в распоряжении написано: после регистрации уведомить собственников, землепользователей в течение года, для того чтобы впоследствии снести или занять эти земли. И это тоже сделано не было. Получается, что документ является незаконным и необоснованным. Один из чиновников столичного правительства признался Ъ, что отсутствие регистрации документа самое слабое место властей.

Очевидно, если бы не силовые методы, которыми правительство Москвы решило выселить жителей из поселка (семья Прокофьевых выселялась с помощью ОМОНа и милиции, со взломом дверей), то все можно было бы решить мирным путем.

Отступление



Главная --> Публикации