Главная --> Публикации --> Итоги пресс-конференции в.ресина актуальные вопросы строительства в москве Заменители московского жилья Рынок настаивает на снижении требований Хоум кредит объявляет тендер проблем Владелец сети мария ра купил гостиницу в новосибирске

Возможности и потребности

Рынок загородной недвижимости близок к насыщению к такому выводу пришли аналитики, однако с небольшой оговоркой. Несмотря на большое число коттеджных поселков, предлагаемых сегодня, их 160, загородная недвижимость продолжает быть привлекательным объектом для капиталовложений.

Если говорить на языке цифр, то число 160, по данным аналитического центра ирн.ru, складывается из 95 поселков, где предлагаются только коттеджи, 22 поселков, где в наличии имеются лишь участки с подрядом, и 43 поселков с предложениями и коттеджей, и участков с подрядом. Если учесть, что в 2005 году фигурировали 166 поселковых вариантов, а в этом всего 160, то можно говорить о сокращении предложения, однако, в связи с тем что среднее число домов в поселке выросло с 53 до 60, тенденция к увеличению предложений налицо.

Согласно результатам Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья 2006, проведенного аналитическим центром ирн.ru, в этом году на рынке фигурируют 160 поселков, плюс еще около 30-40 поселков, в которых строятся и продаются таунхаусы. Кроме того, заявлены варианты, где продаются только земельные участки, а также поселки вторичного рынка, где можно купить отдельный дом.

Цены не шутят

Аналитический центр ирн.ru отмечает и тенденцию к увеличению плотности застройки коттеджных поселков: средняя площадь поселка 15 га почти не изменилась, но площади участков и домов сокращаются с 23,7 до 21,4 сотки и с 401,5 до 363,4 кв. м соответственно. При этом, по данным компании Renaissans Realty, покупатели продолжают отдавать предпочтение при площади коттеджа от 300 до 400 кв. м участкам размером 21-30 соток, а потенциальные владельцы грандиозных архитектурных проектов, площадь которых составляет от 600 кв. м, хотят иметь от 51 до 100 соток земли.

Об удорожании объектов говорит и недавнее сообщение компании Renaissance Realty: она приступила к реализации самого дорогого коттеджа в России (естественно, на Рублевке) дом площадью 2000 кв. м продается за $ 20 млн. Надо отметить, что раньше потолком цен считалась сумма в $10 млн.

Весьма интересна динамика цен на рынке загородной недвижимости. В прошлом году ведущие аналитики рынка прогнозировали в 2006 увеличение цен на загородную недвижимость в среднем на 17 %, а лаг роста цен на наиболее ликвидных направлениях предполагался на 25 %. Однако рынок загородной недвижимости решил удивить уже зафиксирован годовой прирост на 28,1 % по отношению к прошлому году. По состоянию на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра дома с учетом земли составляет $ 243 А буквально вчера компания Терра-недвижимость сообщила о новом уникальном показателе. В ходе последней сделки в санатории Барвиха, где сейчас проданы все участки, нашей компанией зафиксирован абсолютный рекорд стоимости земли в Подмосковье $ 200 тыс. за сотку! говорит генеральный директор компании Терра-недвижимость Тимур Сайфутдинов. Еще в декабре эта цифра была на $ 20 тыс. ниже. Он также отмечает, что в сегменте бизнес-класса о стабилизации тоже не может быть и речи. В поселке Грин Хилл на Новой Риге, например, 1 июня цены выросли в среднем на 7,5 %. Следующее повышение, также внеплановое, произойдет уже в середине июля, предупреждает Сайфутдинов. И это лишь один пример. Подобная картина наблюдается и в других успешных поселках.

Хотя Рублевка все еще лидирует в цене и в качестве вариантов, как считают многие эксперты, тем не менее по объему предложений она потихоньку сдает свои позиции: аналитики ирн.ru отмечают, что доля этого направления на рынке за год сократилась почти на 6 %.

Гонка за лидером

аналитик загородной недвижимости компании ИНКОМ-Недвижимость, в последнее время многие участники рынка одержимы идеей большой воды каскада водохранилищ, расположенных на ближнем севере Московской области по Дмитровскому шоссе. Это действительно одно из перспективных направлений в развитии рынка: здесь сочетается сразу несколько весьма привлекательных факторов это и великолепная экология, и заново отстроенное шоссе, и не слишком большая цена земли, объясняет тенденцию Воробьев. Коттеджные поселки, появляющиеся на большой воде, в большинстве своем имеют прибрежную линию, на которой могут быть оборудованы пляжи, зоны отдыха, причалы и даже эллинги. Яркий пример современного поселка у большой воды Лазурный Берег, цены на дома в котором колеблются от 1 до 3 млн долларов.

Соперничает с Рублевкой по-прежнему Новорижское шоссе, но все же, как отмечает Иван Воробьев,

Лучше меньше, да больше

Интерес покупателей по-прежнему вызывают Калужское, Пятницкое, Минское, Киевское и Ярославское направления. Кстати, именно по Ярославскому направлению зафиксирован наибольший прирост цен в 2006 году по отношению к 2005 году. Он составил 37, 5%, что всего на 1/10 меньше роста Рублевки. Средняя цена предложения здесь сегодня составляет $ 1303 (в 2005 году $ 948). А вот наименьший ценовой прирост, несмотря на востребованность направления, зафиксирован по Дмитровскому шоссе 10,7 % (2005 год $ 2364, 2006 год $ 2616).

Уровень цен на землю и дома в возводимых больших коттеджных поселках достаточно высок, хотя бы из-за того, что основные параметры качество объектов (современные строительные технологии и проч.), расположение (популярные направления) и развитая инфраструктура в таких местах находятся в верхнем ценовом диапазоне. Нижняя граница цен на объекты недвижимости в мегапоселках будет начинаться с отметки $ 8-10 млн!

В последнее время среди основных игроков рынка загородной недвижимости существует мнение, что еще одной из тенденций развития рынка Подмосковья станет организация мини-городов или мегапоселков. Будущее этих проектов на сегодняшний день предугадать сложно, говорит Иван Воробьев. Перспективы развития рынка в данном направлении представляются весьма туманными из-за уникальности каждого проекта в отдельности.

Противоположный дорогим домам-миллионникам ценовой сегмент экономкласс тоже не дает участникам рынка покоя. Наметившийся еще в прошлом году спрос на объекты экономкласса продолжает расти, на рынке ощущается нехватка подобных предложений. Но девелоперы не стремятся быстро удовлетворить потребности рынка, отмечая, что строительство коттеджей экономкласса невыгодно. Эту нишу сегодня в большей степени стараются заполнить таунхаусами, сочетающими загородный стиль жизни (по разумной цене за объект) и городской комфорт. Альтернативой таунхаусам и коттеджам экономкласса также становятся теплые дачи, позволяющие жить за городом круглый год.

Сегодня же цены в больших поселках, таких как, например, Резиденция Бенилюкс или Княжье Озеро, которые, кстати, не намного меньше планируемых мини-городов, начинаются от $ 1-2 млн.

Но все вышеизложенное касалось долгосрочных тенденций и перспектив. Что же до самого ближайшего будущего, то, по словам генерального директора компании Терра-недвижимость, в июле и августе риелторы продолжат ощущать сезон отпусков, выражающийся в спаде активности покупателей. Но о стабилизации цен при этом говорить не приходится. Недвижимость пока остается одним из самых прибыльных и надежных инвестиционных инструментов.
В это сложно поверить, но, тем не менее, в условиях жесткого дефицита жилья, характерного для Московского региона, только на территории столицы насчитывается сегодня свыше 1300 бесхозных квартир. Собственнику стало интересно разобраться, какая судьба ждет пустующее в настоящий момент жилье

Как отмечают операторы рынка, в ближайшее время экономкласс может получить развитие на направлениях-аутсайдерах: на востоке, юго-востоке, северо-востоке и юге Подмосковья. Наконец-то участки, расположенные по Симферопольскому, Каширскому, Горьковскому и Новорязанскому шоссе начинают застраивать. Но и здесь цены вряд ли будут ниже $ 300 тыс. Лидировать среди этих направлений, скорее всего, будет Симферопольское направление, которое по праву считается наименее загруженной трассой: пробки здесь ощутимы лишь при въезде и выезде из Москвы и имеют весьма приятную особенность быстро рассасываться.

Согласно данным Департамента жилищного фонда и жилищной политики, на сегодняшний день в Москве насчитывается 1371 бесхозная квартира, пустующая более полугода, такую цифру назвал недавно журналистам заместитель руководителя департамента Николай Федосеев. Напомним, что год назад говорилось о 300-500 единицах выморочной (не имеющей наследника) жилой площади.

Их число растет

В настоящее время вопросы, касающиеся таких квартир, регулируются Положением о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденным постановлением СМ СССР от 29 июня 1984 г. N 683, а также инструкцией Минфина СССР от 19 декабря 1984 г. N 185 О порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов.

К настоящему времени цифра выросла как минимум втрое, кроме того, статистика не учитывает пустующие комнаты в коммуналках. При острой нехватке жилья в Москве такие квартиры есть, и ежегодно их количество возрастает на несколько сотен, подтверждает пиар-директор департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов. В 2006 году по программе городского жилищного строительства для обеспечения очередников предусмотрено выделение 400 тыс. кв. м жилья. Учитывая, что площадь выморочных жилых помещений составляет, по приблизительным оценкам, не менее 65 тыс. кв. м, то доля пустующих квартир получается достаточно значительной, считает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов. Дальнейшая судьба такой жилплощади до сих пор остается неизвестной.

Опасный самозахват

В соответствии с действующим законодательством, жилое имущество, на наследование которого никто не претендует (выморочная площадь), должно быть передано в федеральную собственность. В то же время, согласно положениям Гражданского кодекса РФ от 2001 года, дальнейшее использование выморочного имущества регулируется отдельным федеральным законом, который до сих пор не принят.

Тот факт, что квартиры в столице пустуют, странен и сам по себе: логично было бы использовать свободную площадь, например, для предоставления очередникам или военнослужащим, однако на сегодняшний день отсутствует соответствующая законодательная база. Самозахват пустующих квартир не только незаконен, но и опасен в первую очередь для людей, которым посчастливилось жить по соседству.

Что касается практического решения проблемы, то на сегодняшний день, по словам Федосеева, пустующее жилье, как правило, заселяется в обход законодательства и это не самый худший вариант: в большинстве случаев помещения просто занимают граждане без определенного места жительства. Случаи проживания в таких квартирах бомжей довольно часты. Другими словами, квартиры самозахватываются, подтверждает слова заместителя главы департамента Александр Гурьянов.

Из бесхозных в городские?

Кроме того, существование таких квартир открывает широкое поле деятельности для различного рода аферистов и мошенников. Бывает, что квартиру переоформляют еще при жизни хозяина. С выморочным жильем смошенничать сложнее, поскольку это собственность государства, рассказывает Гурьянов. Кроме того, нужно смотреть приватизирована квартира или нет Известны случаи, когда на бесхозные квартиры оформлялась доверенность задним числом, то есть когда хозяин был еще жив. Затем квартира продавалась по поддельным документам.

Какая же судьба ждет сегодняшние бесхозные квартиры в будущем? Решать будет государство, точнее, ответственный орган. Вполне возможно, что жилье отдадут очередникам, часть квартир может быть выставлена на продажу с аукциона, делится своими соображениями Александр Гурьянов. Аналогичной точки зрения придерживается и Сергей Лядов: Скорейшее законодательное урегулирование этого вопроса будет способствовать решению жилищной проблемы многих москвичей.

Для решения целого комплекса проблем, возникающих вокруг выморочного жилья, необходимо принятие в самое ближайшее время соответствующего федерального закона. В настоящее время, по словам Николая Федосеева, уже готовы поправки в Гражданский кодекс РФ, разработанные столичными властями, согласно которым выморочное жилое имущество в городах федерального значения (Москва и Санкт-Петербург) автоматически переходит в собственность субъекта РФ, в остальных регионах передается в собственность муниципального образования. Соответствующие законодательные нововведения рекомендованы Мосгордумой и, как предполагается, будут направлены в качестве законодательной инициативы в Госдуму.

По словам вице-президента группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, учитывая общий земельный дефицит в Москве, эти площади представляют определенный интерес. В Москве достаточно много территорий, где проходят ЛЭП, которые могли бы быть интересными, если бы эти ЛЭП удалось оттуда вывести, например, в Покровском-Глебове и далее в Северном Тушине, на Минской улице, а также в районе Мичуринского проспекта на юго-западе Москвы, соглашается руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светлана Абелян.

То, что в Москве не хватает участков под застройку, ни для кого уже давно не является секретом. В такой ситуации застройщики, девелоперы и городские власти способны найти подчас самые оригинальные решения. Первым таким решением стал вывод за черту города крупных предприятий и строительство жилья на месте бывших промзон. Затем Юрий Лужков постановил возвести жилой комплекс над участком Киевской железной дороги, а главный архитектор столицы предложил сделать это нововведение доброй традицией и застроить участки других железнодорожных магистралей. Теперь игроки рынка говорят о новой, еще более интересной инициативе строительстве жилья на территориях, занятых ЛЭП (линиями электропередач).

По мнению экспертов, земли под ЛЭП можно использовать двумя способами. Во-первых, возможно просто начать строительство возле линий электропередач. Во-вторых, ЛЭП можно убрать в специальный подземный коллектор. При этом оба решения связаны с определенными трудностями. В первом случае строительный потенциал земель, расположенных под ЛЭП, может быть ограничен допустимой высотой возводимых в этих местах зданий и строений. Ведь крыши домов не могут упираться в линии электропередач. Кроме того, рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных под ЛЭП, до 20 % ниже, чем аналогичных объектов, над которыми не проходят линии электропередач. Далеко не каждый покупатель жилья хотел бы иметь над головой высоковольтные линии, рассказывает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. При этом, по данным Светланы Абелян, официально признанная санитарная зона под ЛЭП составляет около 150 метров. Более того, под самими линиями зачастую расположены различные технические постройки или гаражи.

Есть сложность

Большинство застройщиков предпочли бы все же не строить дома рядом с проводами, а переместить ЛЭП под землю. Однако и в этом случае их ожидают трудности. Необходимо обеспечить альтернативный вариант электроснабжения переложить ЛЭП в подземный коллектор. При этом строительство на таких участках связано с получением большого количества разрешительной документации и согласований с соответствующими организациями. Для застройщика в подобном случае крайне важно соблюдение всех норм и предписаний по приведению земли в надлежащее состояние, говорит Вячеслав Тимербулатов. По данным Светланы Абелян, над самими коллекторами с проводами строить все равно ничего нельзя, так как к кабелю необходимо обеспечить постоянный доступ. Подобные проекты экономически привлекательны, но очень продолжительны по времени. Более того, инвестор единовременно вкладывает весьма значительные средства, а экономический эффект от этих вложений можно ожидать только через несколько лет. В результате такого рода проекты могут реализовать только компании, имеющие собственные свободные ресурсы, констатирует вице-президент Конти.

В связи этим, говорит Вячеслав Тимербулатов, при реализации подобных проектов потенциальный застройщик должен представлять, с какими проблемами ему придется столкнуться. В первую очередь это достаточно большие затраты на первоначальном этапе: ведь для того чтобы территории стали пригодны для строительства, их необходимо подготовить. Как правило, необходимо освободить площади, которые в настоящее время заняты в большинстве случаев частными гаражами, добавляет эксперт.

Как рассказал ведущий консультант отделения брокериджа и управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Сергей Блохин, в Москве уже есть пример неудачного использования земли под ЛЭП. В свое время один крупный застройщик планировал застроить такую территорию в районе Ярославского шоссе. В частности, ЛЭП планировалось спрятать под землю, а на освободившейся территории начать работы по строительству жилой и коммерческой недвижимости. В итоге, по словам эксперта, выяснилось, что необходимо было построить крупные траншеи и коллекторы, разместить в них линии электропередач, а затем их подключить, расчистить территорию и приступить собственно к строительству объектов жилой и коммерческой недвижимости. В итоге от проекта было решено отказаться.

Первые проекты

Кроме того, по словам Светланы Абелян, недалеко от второй очереди квартала Золотые ключи-2 также расположена ЛЭП. Однако на сегодняшний день пока ничего неизвестно о планах Mirax Group по выводу электромагистрали. Если говорить в целом, то потенциал у таких земель, конечно же, есть. Однако определяется он целым рядом факторов. Самый оптимальный вариант заключается в том, что ЛЭП отработали свой срок, отключены и бездействуют, как, например, в районе метро Пионерская. Главная сложность в этом случае выкупить землю и осуществить демонтаж ЛЭП, объясняет Сергей Блохин.
Санкт-Петербург Прогнозы экспертов о насыщении рынка офисной недвижимости никак не начнут сбываться. Мешают объективные причины: в город приходят все новые игроки, а компании-старожилы расширяются и требуют все больше офисных площадей. Как результат, предложение не успевает за спросом. По оценкам аналитиков, подобная ситуация сохранится как минимум до 2009 г.

Однако совсем недавно стало известно, что компания Т.К. Квадрат, учрежденная бывшим замглавы столичного стройкомплекса Валерием Сухоцким, построит жилой комплекс на месте двух воздушных ЛЭП в Крылатском районе Москвы. В настоящий момент над будущей стройплощадкой проходят две воздушные линии электропередачи мощностью 110 кВт, под которыми расположены 250 гаражей-ракушек. До 2008 года инвестор обязан переложить ЛЭП в подземный коллектор протяженностью 1745 метров и перенести гаражи в построенный за свой счет паркинг недалеко от Барвихинской улицы. Объем инвестиций в проект оценивается на уровне $ 140 млн, а площадь будущего комплекса составит 148,7 тыс. кв. м.

По данным Colliers International, в течение I квартала 2006 г. введено в эксплуатацию три новых бизнес-центра общей площадью 15 700 кв. м: Северная столица 2 на 6000 кв. м, Магнус на 5200 кв. м и Густаф на 4500 кв. м. В начале лета ожидается появление на рынке более 40 000 кв. м офисных площадей классов А и В в нескольких бизнес-центрах: Оскар, Лангензипен, трех БЦ сети Сенатор, Респект, Келлерманн-центр, Гренадерский и Призма-центр.
Темпы роста спроса сопоставимы с ростом предложения, появляющиеся на рынке новые офисные площади практически компенсируют спрос, поясняет гендиректор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. Рост спроса на офисные помещения, по его словам, составляет около 11-13% в год.

Насыщение рынка офисной недвижимости и обострение конкуренции среди арендодателей эксперты начали предсказывать около года назад. Однако игроки рынка до сих пор этого не ощутили. По словам Сергея Богданчикова, заместителя директора компании Фастком (компания строит офисно-торговый центр Регент-Холл на Владимирской пл., 23), подавляющее большинство офисных центров города заполнено на 95-97%, во многих из них введен так называемый лист ожидания. С ним согласен управляющий компании Теорема Игорь Водопьянов: принадлежащие его фирме бизнес-центры Эврика и Т4 заполнены на 95%, что позволило в течение прошлого года поднять ставки аренды примерно на 40%. Водопьянов подчеркнул, что на новые условия не согласились считанные единицы из 300 арендаторов. Новых проектов появляется очень мало, поэтому правила игры по-прежнему задает продавец, говорит эксперт.

Иностранным и московским компаниям такие площади нужны чаще из имиджевых соображений, утверждает Богданчиков. По его словам, сейчас становится все более популярна и забота о комфортных условиях труда персонала, что заставляет компании снимать дополнительные помещения.

По словам участников рынка, востребованность офисных площадей во многом обязана активному развитию экономики города. Богданчиков считает, что открывающиеся в городе представительства московских и иностранных компаний, а также развивающиеся петербургские фирмы, которые расширяют штат сотрудников, будут и далее способствовать увеличению спроса на офисном рынке. Сейчас очень востребованы площади в 200-300 кв. м. Более того, появился спрос на помещения площадью 500-1000 кв. м, говорит он. По оценке гендиректора петербургского офиса компании London Consulting Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, на помещения от 500 кв. м сейчас приходится 17% от общего объема спроса.

Эксперты говорят, что в 2005 и начале 2006 г. самые большие офисы снимали компании разработчики программного обеспечения. Например, Сан Микросистемс СПб арендовала 6000 кв. м в Келлерманн-центре, компания Quest 4360 кв. м в офисном центре Эврика, Рексофт 3500 кв. м в центре Сереан.

Юшенков согласен, что растущий спрос на офисы связан не только с появлением новых компаний на рынке, но больше с расширением площадей, уже занимаемых арендаторами. По данным Colliers International, в 2003 г. доля расширяющихся компаний составляла около 15%, в 2004 г. она поднялась до 18%, а по итогам 2005 г. не менее 20% спроса на офисном рынке формировалось за счет таких арендаторов.

В отличие от компаний-гигантов малый петербургский бизнес заинтересован в аренде небольших площадей по 20-50 кв. м. Однако владельцы новых высококлассных бизнес-центров неохотно связываются с такими клиентами, даже если ставки аренды для них примерно на 20% выше, чем у арендаторов больших площадей, говорит Богданчиков. Сдача офисов небольшим компаниям ведет к росту количества клиентов, повышается текучесть и расходы на эксплуатацию, поясняет он.

Рекорды IT-компаний побил только Внешторгбанк, который в 2005 г. приобрел под размещение головного офиса здание на Большой Морской ул. площадью около 6700 кв. м. Крупные офисы по 1300-1800 кв. м также арендовали компании Ресо Гарантия, МТС и Газпромрегионгаз.

Дефицит площадей в сегменте высококачественных офисов в ближайшие два года составит, по оценке Скаландис, до 500 000 кв. м. Насыщение рынка она прогнозирует не ранее 2009-2010 гг. при условии, что будут реализованы такие крупные проекты, как строительство офисного центра класса А Газпром-Сити (общая площадь 1 млн кв. м) и Морской фасад.

В основном крупные арендаторы интересуются помещениями в дефицитном для Петербурга сегменте бизнес-центров класса А. В этом сегменте, по оценке Скаландис, 60% спроса приходится на помещения в 500-1000 кв. м, а на площади 300-1000 кв. м 29%. У компании, планирующей арендовать большие площади, будут проблемы с их поиском, говорит генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. По его оценке, уровень вакантных площадей в этом сегменте составляет около 1%.




По данным компании Colliers International, по состоянию на апрель 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга превысил 870 000 кв. м. Из них 61% площадей приходился на помещения класса С, офисы класса В заняли около 33% и 6% пришлось на класс А.



Главная --> Публикации