Главная --> Публикации --> Что хочет покупатель элитного жилья Госдума изымает страховщиков из ипотеки Госдума объявила дачную амнистию Хорошо иметь домик на рублевке

По оценке Colliers International, за первое полугодие 2006 г. в эксплуатацию были введены шесть складских комплексов общей площадью 62 500 кв. м. Это обеспечило прирост качественных площадей на этом рынке на 21%. Всего в городе работает 21 современный складской комплекс, из них девять класса А, 12 относятся к классу В. Еще около 137 000 кв. м могут появиться до конца 2006 г. в Санкт-Петербурге реализуется девять проектов качественных складов.

Санкт-Петербург Девелоперы оценили выгодность строительства складов в Петербурге. В 2006 г. было анонсировано несколько крупных проектов в общей сложности в городе строится около 2 млн кв. м, это в полтора раза больше, чем в предыдущем году. Эксперты отмечают, что по мере насыщения рынка складов в ближайшие два года их доходность может снизиться до 13-15%. Пока первопроходцы зарабатывают до 30% годовых.

Однако в ближайшие полтора года объем предложения может радикально измениться. По словам директора департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International Кайла Патчинга, сейчас его компания примерно раз в месяц участвует в консультировании новых проектов по строительству складских комплексов. По его оценке, общий объем заявленных к строительству площадей с начала года вырос в полтора раза и составил около 2 млн кв. м.
Крупнейшие проекты планируют реализовать несколько компаний. Международное логистическое партнерство (МЛП) обещало построить во II квартале 2007 г. 72 000 кв. м из 180 000 кв. м своего нового логопарка во Всеволожском районе Ленобласти. В Шушарах к концу 2007 г. Raven Russia планирует открыть комплекс класса А стоимостью $44 млн и площадью 130 000 кв. м. Инкотек строит около 50 000 кв. м на Кубинской улице.

Развитие рынка складской недвижимости по-прежнему не успевает за ростом товарооборота, констатирует директор по развитию Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Евгений Галеев. На рынке наблюдается серьезный дефицит высококачественных складских площадей. В Европе на 1000 человек приходится по 200-700 кв. м складов, а в Петербурге по 100 с небольшим, говорит он.

Склад класса А площадью не менее 72 000 кв. м планирует построить Алерс Санкт-Петербург, дочка бельгийской компании Ahlers. Компания анонсировала проект еще в 2001 г., но первая очередь под названием Астрос Логистик Центр площадью 11 000 кв. м была введена только в конце 2005 г., в конце августа 2006 г. была завершена вторая очередь площадью 14 000 кв. м. Строительство двух первых очередей обошлось компании примерно в $18 млн.

Директор департамента складской недвижимости компании Бекар Влад Ковалевский говорит, что до сих пор девелоперы и инвесторы менее охотно занимались складскими проектами, чем строительством торговой или офисной недвижимости. Главным образом это связано с рисками не найти арендаторов комплекса. Девелоперы только сейчас стали понимать, что этих рисков можно избежать, привлекая на начальной стадии проекта будущих клиентов дистрибуторов и логистических операторов, и заранее строить объекты, исходя из нужд этих компаний, говорит Ковалевский.

Массовый выход инвесторов на этот рынок во многом вызван примером компании МЛП, говорит Максим Мельников из компании Knight Frank Санкт-Петербург, являющейся консультантом проекта.

Петербургская топливная компания (ПТК) также рассматривает возможности строительства собственного логистического комплекса. Основным бизнесом компании является торговля топливом через собственную сеть АЗС в Петербурге. По словам президента ПТК Юрия Антонова, сейчас рассматриваются варианты использования арендуемой компанией территории бывшего аэропорта Ржевка. Антонов говорит, что пока что проект находится в разработке. Планируемая стоимость может достичь $100-200 млн, замечает он.

Галеев говорит, что первые результаты усиления активности инвесторов в складском сегменте будут заметны уже в следующем году. Девелоперы устремились на этот рынок не так давно, но ввод первых крупных проектов ожидается уже в 2007 г., замечает он.

До проекта МЛП девелоперы слабо представляли, как решать проблемы с оформлением земли в Петербурге, а также с недоверием относились к спросу со стороны потенциальных клиентов, говорит Мельников. Контракт МЛП с логистическим оператором Relogix, который взял в аренду 56 000 кв. м, стал знаковым для рынка. Инвесторы поверили в этот сегмент.

Влад Ковалевский считает, что доходность складского сегмента находится примерно на уровне офисных площадей. Она составляет 20-30% в год, если девелопер сдает в аренду или продает объект после достройки, и может достигать 50% в год, если инвестор в дальнейшем является оператором объекта.

По его оценке, это хорошее вложение средств доходность вложений в строительство крупных складских терминалов класса А за последние два года выросла на 5-10% и сейчас доходит до 30%. Спрос на услуги таких терминалов в последнее время только растет: дефицит складских площадей класса А составляет сейчас, по его оценке, 0,7-1,1 млн кв. м.

По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), в настоящее время в Петербурге насчитывается около 0,5 млн кв. м качественных складских площадей, из них на долю класса А приходится не более 160 000 кв. м.

Ковалевский говорит, что такая ситуация сохранится еще довольно долго первые признаки конкуренции рынок ощутит не ранее чем через 3-5 лет, что связано с длинным циклом согласований строительства таких объектов. С ним согласен Мельников, который считает, что ввод основного объема заявленных площадей около 1 млн кв. м придется на 2008 г. Это может привести к снижению доходности на рынке до 13-15% годовых, однако не исчерпает растущий спрос со стороны транспортных и торговых компаний, полагает Мельников.

Качественные площади по-прежнему в дефиците, как и в прошлом году. Большинство складов Ростова старые советские постройки, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. Существующие склады строились 10-20 лет назад, у них низкие потолки (6-8 м), устаревшие коммуникации и плохо оборудованные помещения нет пожарных систем, отопления, соглашается аналитик рынка складской недвижимости CW/SR Светлана Андреева. По данным менеджера по аренде промышленно-складских помещений АН Альтаир Ларисы Сухарь, около 80% всех складов расположены в промышленных зонах города (ул. Луговая, Доватора, Портовая, Вавилова, Орская, Троллейбусная, Таганрогское шоссе), в Батайске и его окрестностях (10-15 км от Ростова). Расположение складов на территории бывших предприятий дает определенные преимущества: в большинстве случаев въезд к ним удобный и есть железнодорожная ветка, говорит Андреева.


Ростов-на-Дону Спрос на качественные складские помещения остается высоким и в разы превышает предложение, отмечают риэлторы. Особенно тяжело дефицит переживают крупные российские и иностранные компании, которые приходят работать в регион. Большинство складов Ростова строились еще в советские времена и не отвечают современным требованиям.

По словам старшего эксперта отдела коммерческой недвижимости АН Нирлан Светланы Аксеновой, арендная ставка в холодных складских помещениях зависит от месторасположения и составляет 70-150 руб. за 1 кв. м в месяц, отапливаемые площади сдаются по 140-230 руб. за 1 кв. м в месяц. Несколько выше аренда складов в центре города 90-180 руб. и 160-300 руб. за 1 кв. м в холодных и отапливаемых помещениях соответственно. Колебания цен зависят от степени приближенности к центральному рынку, объясняет Аксенова.

Такие помещения, по словам Сосницкого, продаются по цене 10 000-16 000 руб. за 1 кв. м.

Основным характеристикам класса В отвечает и склад на ул. Доватора, 160, площадью 44 000 кв. м, считает Сосницкий. В нем до сих пор нет отопления, возражает Сухарь. По ее данным, арендная ставка здесь составляет 180 руб. за 1 кв. м в месяц. Собственники ориентируются на крупные компании, арендующие 5000-10 000 кв. м, добавляет Сосницкий. В комплексах на ул. Луговой, Портовой и в Батайске арендаторам предоставляются услуги ответственного хранения, при этом арендная ставка возрастает до 300-400 руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает эксперт.

Участники рынка говорят, что требованиям класса В отвечают всего 3-5 складов в городе и его окрестностях (на ул. Портовой, 2-й Луговой, Аксайской и в г. Батайске). Высота этих складских помещений от 6 м, есть авторампы, офисные площади, системы охранной и пожарной сигнализации, автоматическая система пожаротушения, проложены оптиковолоконные телефонные линии, температурный режим регулируется, рядом проходит железнодорожная ветка, рассказывает Сосницкий. Стоимость 1 кв. м складов класса В составляет около 21 000 руб., а аренда обойдется в 280-300 руб. за 1 кв. м в месяц.

Реформирует свою внутреннюю логистику и Ростсельмаш. По словам и. о. начальника пресс-службы компании Мариам Ананян, до конца апреля 2007 г. на территории завода будет построен новый терминал для хранения запасных частей площадью 15 000 кв. м, а общая площадь всех складских помещений увеличится до 34 000 кв. м. Строительно-монтажные работы оцениваются в 195 млн руб., говорит Ананян. Планируется, что к августу 2007 г. склад будет запущен в эксплуатацию к этому времени его должны оборудовать погрузочной и стеллажной техникой, установить программное обеспечение. Кроме того, от своего склада до пл. Страны Советов Ростсельмаш проложит автодорогу. Общий объем инвестиций составит около $12 млн, добавляет Ананян.

С 2005 г. компания Донской табак начала сдавать складские комплексы на ул. Нансена, 160 (площадь 10 000 кв. м), рассказывает замдиректора по закупкам и логистике Сергей Анисимов. После переноса производства в левобережную промзону использование этих складов для собственных нужд стало неэффективным, объясняет он. На складе есть отопление, вентиляция, авто- и железнодорожная рампы, собственная котельная и автономная дизельно-генераторная установка. По данным Аксеновой, ежемесячная арендная ставка в нем составляет 120-180 руб. за 1 кв. м. Еще один склад площадью 5500 кв. м Донской табак сдает на ул. Совхозной. Для снижения логистических затрат компания строит на территории нового производственного комплекса (ул. 1-я Луговая, 17) склад листового табака площадью 2000 кв. м и склад готовой продукции площадью 5000 кв. м. Затраты на строительство последнего Анисимов оценивает в 60 млн руб.

Впрочем, склады класса А в Ростове появятся уже к концу этого года: Национальная логистическая компания (НЛК) обещала 30 декабря ввести в эксплуатацию первую очередь (на 10 000 кв. м) логистического центра в Батайске. По словам специалиста по рекламе и связям с общественностью НЛК Полины Винокуровой, общая площадь терминала составит 40 000 кв. м, емкость около 70 000 паллето-мест. Проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной распой), стоянка на 200 большегрузных автомобилей и парковка на 150 легковых автомашин.

Из-за отсутствия качественного предложения многие компании вынуждены строить складские комплексы самостоятельно, заключает Андреева. По ее словам, собственными складами владеют Балтика-Дон (5000 кв. м), Русский сувенир (10 000 кв. м), Шатура. В городе стремительно развивается торговля (работают Metro Cash Carry, О'кей, Магнит, Старик Хоттабыч, Спорт Мастер, М.Видео, Эльдорадо, Евросеть, Мир и другие сети), поэтому спрос на качественные складские помещения остается высоким и превышает предложение, констатирует Андреева. Очевиден недостаток качественных проектов, рассчитанных на крупные российские и иностранные компании, добавляет она.

Чиновники областной администрации не раз рекламировали планы по строительству логистических центров двух иностранных компаний FM Logistic и PGP. Пока вопрос с выделением площадок под них не решен. А местные инвесторы, по словам Сосницкого, активно консультируются у брокеров и подыскивают земельные участки рядом с железнодорожными ветками для строительства складов высокого класса.

Планируется, что полностью строительство завершится к концу 2007 г.



По данным агентства Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR), общий объем рынка складских помещений составляет 400 000 кв. м. По информации Knight Frank, на долю качественных площадей класса А и В приходится не более 19 000 кв. м. Суммарный спрос только на склады класса А, по оценкам компании, составляет около 160 000 кв. м. На ростовском рынке работают иностранные логистические компании Rewico и FM Logistic, российские пока не представлены. У Rewico нет собственных площадей компания работает с местными партнерами. FM Logistic использует склады Северо-Кавказских торговых предприятий (общая площадь 2500 кв. м, класс В).

В 2006 г. дефицит на рынке складов исчерпан не будет, уверены самарские риэлторы. Новой тенденцией этого года они называют повышение требований арендаторов к качеству складских помещений.

Самара До этого года с дефицитом в складском сегменте компании боролись своими силами строя склады для собственных нужд. Особенно сильно арендаторы ощущали нехватку складов классов А и В. Постепенно объемы качественных складских площадей в Самаре начали увеличиваться благодаря растущим запросам ритейлеров. Девелоперы объявили о запуске нескольких крупных проектов.

По такому пути пошли компании Нестле, Балтика, Аллегрето, аптечные сети Вита и Имплозия, а также заводы PepsiCo и Coca-Cola. По словам Владимира Рыжкова, директора филиала Самарский ТД Перекресток, компания также планирует построить свой собственный складской терминал, но пока окончательное решение не принято. Сейчас мы нашли для себя склад, который нас удовлетворяет, хотя найти его было трудно, пояснил он.

Старый неотапливаемый ангар больше никого не устраивает, в регион пришло много крупных ритейлеров и национальных компаний. Они нуждаются в площадях, отвечающих современным требованиям, говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании Поволжский центр развития. Но предложить им особо нечего. В основном в Самаре преобладают склады, построенные в прошлом веке: без вентиляции, без систем регулирования температурного режима, зачастую неотапливаемые, с некачественным половым покрытием и другими дефектами, обрисовывает ситуацию Ирина Семенюк, директор риэлторско-инвестиционной компании Камертон. Поэтому, замечает Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости инвестиционной компании Дом, крупные компании, осуществившие экспансию в Самарскую область и нуждающиеся в качественных складах, вынуждены их строить самостоятельно.

В середине ноября 2006 г. будет сдана первая очередь логистического комплекса класса А, который строит компания Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском. Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м, первая очередь займет 31 000 кв. м. Планируется, что третья, последняя очередь комплекса будет сдана в сентябре 2007 г.

До конца 2006 г. планирует ввести в эксплуатацию новый складской комплекс Средневолжская логистическая компания. В Самарском регионе у нее уже есть несколько складских терминалов класса А и В. Общая площадь нового комплекса будет равна 80 000 кв. м, из которых 55 000 кв. м составят склады класса А, а 25 000 кв. м класса В. Терминал расположен в г. Кинеле, в 20 км от Самары. 25 000 кв. м складских помещений класса В уже функционирует, их используют такие крупные ритейлеры, как Эльдорадо, Техносила, Нестле, Копейка и др. Как рассказал Александр Зиновьев, заместитель генерального директора по развитию Средневолжской логистической компании, несмотря на то что терминал еще полностью не сдан, арендаторами уже зарезервировано 60% площадей класса А.

Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра Мабис, отмечает, что большая часть складов в Самаре обычно арендуется, а покупаются они в отличие от офисных и торговых помещений довольно редко. По крайней мере, в нашей компании в основном больше заявок на аренду, говорит он. С ним согласны и другие опрошенные риэлторы.

С приходом национальных игроков самарский рынок становится упорядоченным, говорит Зиновьев. Это приводит к увеличению объемов строительства качественных складских площадей. Инвесторы заметили спрос, почувствовали, что могут заработать, и начали вкладывать деньги, добавляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании Спектр недвижимости.

Рост арендных ставок за восемь месяцев 2006 г. составил 10-15%. Склады в Самаре базируются в основном в Кировском и Железнодорожном районах, а также в районе Заводского шоссе, так как в центре для них просто нет места, рассказывает Семенюк. В этих районах арендные ставки составляют от 150 руб. за 1 кв. м в месяц, склады здесь в основном неотапливаемые, низкого класса. Более качественные помещения сдают по 200-220 руб. за 1 кв. м в месяц.

По данным риэлторско-инвестиционной компании Камертон, цена продажи 1 кв. м складских помещений с начала года увеличилась не более чем на 10%. Однако на некоторые качественные объекты, по словам Винтаева, цены выросли на 15-20%. Стоимость складских площадей зависит от индивидуальных особенностей каждого помещения, говорят риэлторы. Перепрофилированные под склады здания советского периода могут стоить от $200 до $300 за 1 кв. м, цена более современных складов начинается от $500 и доходит до $700 за 1 кв. м.


Страхование строительства в России остается дешевым бизнесом. Компании приобретают самые простые полисы. Реально страхуются лишь бюджетные постройки и объекты, возводимые иностранными строителями.

По оценкам самарских риэлторов, в регионе насчитывается около 80 000 кв. м складских площадей класса А, к классу В относится примерно 300 000 кв. м. Хотя, отмечают риэлторы, местная классификация может не совпадать с общепринятой: некоторые склады класса С позиционируются как класс В.

Бумажная страховка

Несмотря на постоянный рост и развитие строительного рынка, рынок страхования строительно-монтажных рисков (СМР) сегодня развит довольно слабо. Если в международной практике страхованием обеспечивается почти 100% строительных рисков, то в России этот показатель не превышает 7-10%. В Москве и Санкт-Петербурге страхованием СМР обеспечивается около 80% строительных проектов. И все же, несмотря на столь низкие показатели, далекие от идеала, по данным Международной ассоциации страховщиков технических рисков (IMIA), Россия занимает 13-е место в мире по объемам страхования СМР, - говорит заместитель генерального директора страховой компании Россия Игорь Фатьянов.

В основном страхуются те строительные объекты, которые финансируются за счет средств бюджета либо за счет средств зарубежных заказчиков, для которых страхование является нормой.

Страхование СМР является в нашей стране своего рода аутсайдером по сравнению со многими видами страхования.

Как надо страховать

Основная причина состоит в том, что при получении лицензии в строительных организациях важен лишь факт наличия страхового полиса, тогда как лимит ответственности может быть чисто номинальным, - объясняет заместитель генерального директора страховой компании Межрегионгарант Александр Варенцов. Таким образом, при возникновении серьезного ущерба адекватное страховое покрытие отсутствует.

По желанию клиента могут быть застрахованы расходы, связанные с ускоренными темпами ведения восстановительных работ и сверхурочной оплатой труда, с расчисткой территории и спасательными работами. В случае если, например, производится реконструкция уже имеющегося здания, страхуется уже готовая часть здания.

Полноценный страховой полис покрывает помимо строительно-монтажных работ, включающих страхование самого возводимого объекта, материалов, строительной техники и др., ответственность подрядчика перед третьими лицами в процессе проведения данных работ и ответственность, связанную с послепусковыми гарантийными обязательствами перед собственником объекта.

Цена полного пакета страховок для среднего по размерам объекта обычно не превышает 1% его сметной стоимости, а в случае с типовыми зданиями и того ниже - не более 0,5%, - рассказывает заместитель директора департамента страхования строительного комплекса, начальник отдела технических рисков компании Гефест Михаил Ермишкин. Однако все зависит от сложности и сроков проведения работ, а также от месторасположения стройки. Одно дело - строительство типовых зданий, другое - гидротехнических сооружений, высоковольтных линий электропередачи, трубопроводов или транспортных объектов, где уникален каждый строящийся объект, а известные технологии приходится модифицировать даже в процессе строительства. В этих случаях тариф может быть 2% и более. Сложность в том, что в этом виде страхования не существует единых тарифов, каждый строительный проект тарифицируется индивидуально. Для оценки риска и определения стоимости страхования компании придется предоставить детальную техническую и финансовую информацию о строительном проекте. Средний тариф на страхование СМР составляет 0,1-0,7% от полной сметной стоимости строительства.

Цена качества

Обязательная страховка

При отсутствии страхового полиса подрядчик закладывает в смету дополнительно до 10-15% от общей стоимости контрактных работ, подстраховываясь таким образом самостоятельно. Заключение договора страхования может сократить этот фонд в два и более раз, тем самым даже снизив стоимость работ.

Инициатива формально исходит от государства, но страховщики по вполне понятным причинам эту инициативу поддерживают.

Обычной российской практике бумажного страхования скоро может быть положен конец. Уже к концу года в Госдуме может появиться законопроект, который сделает страхование строительных рисков обязательным.

На мой взгляд, вводить обязательное страхование строительных рисков не обязательно. Но ввести обязательное страхование гражданской ответственности строителей перед третьими лицами весьма желательно, - говорит Александр Варенцов.

Ситуации, сложившиеся с Трансвааль-парком или с Басманным рынком, наглядно демонстрируют необходимость обязательного страхования ответственности строителей перед третьими лицами, - считает Игорь Фатьянов. Но энтузиазм страховщиков не распространяется дальше идеи страхования ответственности.

Должно ли страхование строительных рисков быть обязательным?

Для введения обязательного страхования в сфере СМР необходима единая база, что при абсолютно разнородной тарифной политике компаний и отсутствии единого взгляда на объем страхового покрытия весьма затруднительно. Думаю, это дело следующих, по меньшей мере, пяти лет, - предполагает и.о. начальника управления страхования промышленных и технических рисков компании КапиталЪ Страхование Денис Марков.

Если речь идет о страховании имущества: оборудования, материалов, самого продукта строительства - здания, сооружения и т.д., - то обязательным оно не может быть в силу Гражданского кодекса, запрещающего принуждать страховать собственное имущество. Другие же виды рисков, сопутствующие строительству - ответственность перед третьими лицами, несчастный случай с работниками на стройплощадке - должны быть застрахованы и зачастую страхуются застройщиками. Однако в основном такое страхование бывает добровольно-принудительным, являясь необходимым условием для получения разрешения на строительство. При этом застройщик должен застраховаться в определенных компаниях, близких структурам, выдающим такое разрешение. Такая ситуация не способствует развитию строительного страхования: зачем совершенствовать правила страхования, тарифы, обучать и развивать персонал компании, если клиент и так никуда не денется? Поэтому лучше сделать страхование ответственности и несчастного случая обязательным по закону, что будет способствовать цивилизованному развитию и страхования, и строительного комплекса.

Виктор Юн, генеральный директор страховой компании Стандарт-Резерв:

Полагаю, что возможно, но скорее в части страхования ответственности строительных и проектных организаций. Поскольку со следующего года согласно закону О техническом регулировании отменяется лицензирование строительной деятельности, то в качестве компенсирующих механизмов рассматривается контроль со стороны саморегулируемых организаций - профессиональных участников рынка - и страхование ответственности строительных организаций.

Милан Динец, начальник управления промышленного страхования ОСАО Ингосстрах:



Главная --> Публикации