Главная --> Публикации --> Ветры перемен севера-запада Офисы в москва-сити подорожали в десять раз Внесезонная оттепель Mirax отправится в сибирь Галопом по европам

Пока же доходность вложений в квартиры и коттеджи, как полагают эксперты риэлторских компаний, остается более привлекательной, чем доходность привычных депозитов. По мнению специалистов аналитического центра ирн.Ru, суммарный доход даже от небольшого подъема рынка и сдачи жилья в аренду как минимум вдвое превышает банковские ставки.

В этом году роль недвижимости приобрела новое звучание. Она стала единственной возможностью не только сохранить сбережения граждан, но и приумножить их. Трезво мыслящие аналитики считают ажиотаж, наблюдающийся на рынке с начала года, проявлением эмоций. Они предупреждают, что в условиях стабилизации геополитической ситуации "эта тенденция может быстро сойти на нет".

Другой тенденцией развития рынка стал беспрецедентный рост стоимости аренды квартир. В последние месяцы, по словам риэлторов, их владельцы буквально "потеряли голову". Боясь продешевить, они увеличили цены в долларовом эквиваленте. В результате в столице квартиры в монолитных и элитных домах подорожали на 15-20%. Минимальная цена меблированной "однушки" на окраине города - 300 долл. в месяц. Двухкомнатная на севере Москвы стоит от 450 долл. Трехкомнатные дешевле 600 долл. найти просто невозможно.

Вместе с тем, с начала года, отмечают сотрудники компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", изменилась структура спроса. Так, в прошлом году одинаково успешно продавались все типы недвижимости. Сейчас же интерес потенциальных покупателей сосредоточен на так называемых "инвестиционных квартирах" в кирпичных и современных панельных домах выше шестнадцати этажей.

Арендаторы на рост цен ответили ростом требований. Теперь они не просто выбирают дом, расположенный недалеко от офиса или метро, а приглядываются к инфраструктуре района, дизайну, качеству мебели и оборудования сдаваемого помещения.

В сегменте элитного жилья, наоборот, избыток предложений по долгосрочной аренде, как полагают сотрудники Агентства недвижимости Crown Galaxy, в ближайшее время может привести к стабилизации стоимости аренды и даже ее падению на 5-10%.

Как правило, все арендованные квартиры имеют кухни со встроенным оборудованием. Апартаменты площадью 120 кв. м сдаются с мебелью, большей площади - без нее. Наибольшей популярностью, по признанию посредников, пользуются новые элитные дома в 1-м Смоленском переулке и на Остоженке, а также жилые комплексы, включающие спортивный клуб, детскую площадку, предприятия сферы услуг.

Особенно придирчивы арендаторы элитных апартаментов. Надо сказать, что эти объекты всегда пользуются устойчивым спросом, даже если арендная плата превышает 1,5 тыс. долл. в месяц. Пристальное внимание обращается на регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты, профессиональный дизайн интерьеров.

Надо отметить, что арендодатели занимают очень жесткую позицию при выборе постояльцев. Более 80% из них стремятся сдавать жилье семейным парам. Дети и домашние животные исключены. При согласии с данным "негативным" фактором цена предложения пересматривается в сторону повышения. Людей с южной внешностью просят не беспокоить.

В Санкт-Петербурге цены аренды корректируются не только по курсу доллара, но и по предъюбилейным ожиданиям. Правда, пока предложение превышает спрос. Поэтому собственники квартир активно внедряют посуточную систему оплаты. В результате долгосрочная аренда в типовых домах выросла на 15-20%. В центре, а особенно в домах с видом на набережную или канал цены колеблются от 200 до 500 долл. в сутки. Понятно, что предлагаемые квартиры идеально отремонтированы, имеют современную технику и шикарную меблировку. Охрана, кондиционирование и прочие удобства гарантированы.

О том, что Открытие приобрело участок на Рублево-Успенском шоссе, Ведомостям рассказал на условиях анонимности топ-менеджер консалтинговой компании. Гендиректор ИГ Вадим Беляев подтвердил эту информацию. По его словам, на участке площадью 24 га, расположенном рядом с деревней Раздоры (5,5 км от МКАД), будет построен коттеджный поселок Рублево-Ближнее. Назвать сумму покупки он отказался, сообщив, что инвестиции в этот проект составят $80 млн.

Что касается дальнейшего развития ситуации, то с учетом отсутствия тенденции к удешевлению объектов недвижимости, в апреле индекс доходности на 1% превышал показатель марта, инвестиции в рынок останутся перспективными как минимум до осени. К этому времени, по предположениям аналитиков, цены на нефть и курсы валют станут более прогнозируемыми. Вслед за этим на рынке жилья, который "сильно коррелирует с ценами на нефть с временным лагом два-три месяца", возможно, появятся новые тенденции.
Инвестиционная группа Открытие выходит на рынок загородной недвижимости. Как стало известно Ведомостям, компания приобрела под строительство коттеджного поселка участок площадью 24 га на Рублево-Успенском шоссе . Участники рынка считают, что только покупка земли обошлась Открытию в $80 млн.

На сегодняшний день на таком удалении от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе есть только один поселок Флоранс. Учитывая, что продажи в нем почти закончились, можно предположить, что конкурентов у нового поселка в этом районе не будет, считает директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев. Поселки с домами большой площади и крупными наделами земли в настоящее время не предлагаются. Аналогов такого поселка лично я не вижу, так что перспективы у него большие. Теперь главное создать соответствующие условия, ведь требования людей, способных купить такие дорогие дома, очень велики, говорит Самсонов. Этот проект однозначно будет пользоваться спросом, так как сейчас на рынке существует большой дефицит предложений по данному направлению, соглашается Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood. Впрочем, Александр Винокуров считает, что ажиотажный спрос на рублевское направление в настоящее время отсутствует. Еще в прошлом году наметилась тенденция продажи существующих коттеджей на Рублевке и смещение покупательских приоритетов на соседнее новорижское направление, говорит он. По его словам, преимущество проекта близость к Москве. Для многих покупателей это место может стать постоянным местом жительства, говорит он.

Директор департамента жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров полагает, что $80 млн стоит только земля. С ним согласен директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов. В качестве инвесторов строительства поселка, который будет выдержан в единой архитектурной концепции, мы хотим привлечь будущих покупателей. Площадь дома будет от 1000 кв. м, говорит Беляев. Эксперты считают, что с учетом стоимости участка будущим покупателям придется потратить на строительство каждого дома от $5 млн.

ИГ Открытие создана в 2004 г. Вадимом Беляевым и Борисом Минцем. В группу входят ООО Брокерский дом Открытие, ЗАО Открытие Недвижимость и ООО Продюсерский центр Открытие. Компания строит в Москве бизнес-центр на Баррикадной. Кроме того, Открытие имеет несколько жилых проектов в Прибалтике. Прибыль компании в 2005 г. составила более $11 млн, стоимость активов $193,5 млн.

Но у компании могут возникнуть трудности с реализацией домов. Огромные дворцы уже никому не нужны. Наиболее востребованной в элитном сегменте является площадь 500-700 кв. м. Поселок Открытия должен быть действительно эксклюзивным, говорит Маркарова. Количество покупателей, готовых приобретать дома от 1000 кв. м, просто ограничено, соглашается с ней Васильев.

Неделю назад RBI и компания RREEF подписали соглашение о создании совместного предприятия, рассказал на пресс-конференции в пятницу гендиректор RBI Эдуард Тиктинский. По его словам, в новой компании, которая называется Калистер, RREEF принадлежит 75%, RBI 25%. В течение 3-5 лет она планирует инвестировать около $500 млн в петербургский рынок девелопмента, приобретая объекты недвижимости. Финансирование проектов берет на себя RREEF, а RBI будет привлекаться для выполнения девелоперской части работ на основе договора на управление проектом, рассказал девелопер. По его словам, Калистер планирует инвестировать в строительство как коммерческой недвижимости (кроме отелей), так и жилых домов.

Петербургский девелопер RBI и инвестфонд Deutsche Bank, создавшие совместное предприятие для работы на петербургском рынке недвижимости, нашли первый объект для инвестиций. Они вложат $85 млн в строительство офисно-жилого комплекса на Новгородской улице. Банк рассчитывает заработать, взяв на себя риски девелопмента, однако, чтобы подстраховаться, включает в проект жилье, констатируют эксперты.

Первым проектом компании станет строительство многофункционального комплекса стоимостью около $85 млн на Новгородской улице, рассказал Тиктинский. По его словам, компания приобрела у Прядильно-ниточного комбината им. Кирова участок площадью 1,2 га, на котором раньше располагался заводской стадион. В составе комплекса будут построены около 25 000 кв. м жилья, бизнес-центр площадью около 15 000 кв. м, подземный паркинг, часть площадей будет отведена под фитнес-центр и супермаркет.

По нашим подсчетам, $500 млн это та сумма, которую можно эффективно потратить в Петербурге в ближайшие 3-5 лет, заявил глава европейского направления RREEF Алистер Диксон.

Вход в проект на ранней стадии сопряжен с большими рисками, но позволяет инвестфонду существенно увеличить доходность за счет получения так называемой девелоперской прибыли, согласен директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков. По его оценке, при инвестировании в девелоперский проект доходность может достигать 30% и более, а при покупке готового объекта лишь около 10%.

По словам Диксона, компания берет на себя риски, связанные с девелоперской деятельностью, однако рассчитывает на более высокую доходность, чем, например, при простом кредитовании проектов.

Он отмечает, что, взяв на себя риски девелопмента, Deutsche Bank тем не менее выбрал самый консервативный подход, ориентируясь на объекты недвижимости, в которых есть жилая составляющая. Жилье начинает продаваться еще на стадии котлована, это хороший способ сократить срок окупаемости комплекса в целом, говорит он.

Директор по развитию агентства недвижимости Бекар Игорь Горский говорит, что компания, одновременно представляющая инвестора и девелопера, в таком проекте может рассчитывать на доходность в 20-25%.

Альянс с Deutsche Bank, по словам менеджера отдела девелопмента компании Рост-Риэлти Дмитрия Яковлева, дает RBI доступ к длинным западным деньгам, а также повышает статус петербургской компании.
Партнерство с таким банком дорогого стоит, говорит он. Возможно, пример Deutsche Bank заставит и другие западные фонды обратить внимание на российский рынок, добавляет он.

Петербургскому партнеру совместный проект с немецким банком принесет не только деньги, но и славу, считают участники рынка.

Россиян давно интересует недвижимость за рубежом, главный вопрос для многих из них: в какую из стран вложить свои сбережения. Кипр стабильно остается страной, которую предпочитают не только российские граждане. Стандартный набор вопросов, которые интересуют иностранцев, собирающихся купить недвижимость на Кипре, это рост цен на кипрскую недвижимость, получение многократных виз, оформление вида на жительство, получение гражданства. Прежде чем ответить на эти вопросы, мы бы хотели дать краткий обзор по нововведениям в кипрском законодательстве, рассказать о современных и запланированных проектах на Кипре с тем, чтобы помочь Вам сделать правильный выбор.

Холдинг RBI основан в Петербурге в 1993 г. В его состав входят компании Северный город (строительство жилья массовых серий), RBI (элитное жилье) и Прайм ритейл (коммерческая недвижимость). Оборот холдинга в 2005 г. составил примерно $100 млн. Владелец холдинга его гендиректор Эдуард Тиктинский. RREEF/Deutsche Bank Real Estate инвестиционная компания, принадлежащая Deutsche Bank AG. Специализируется на вложениях в недвижимость. Имеет 2000 офисов по всему миру. По состоянию на 31 декабря 2005 г. компания управляла активами на 53 млрд евро.
Непрофессионалу сегодня довольно сложно разобраться в тонкостях того или иного вопроса, а что говорить о покупке недвижимости в какой-то чужой стране! Для верного выбора надо оценить надежность и выгодность вложений, исходя из очень многих факторов, таких как: политическая и экономическая ситуация страны, спрос и рост рынка недвижимости, новые значимые проекты, которые влияют на стоимость недвижимости, и, конечно, надежность выбранного партнера.

Для покупки недвижимости на Кипре нет необходимости регистрировать компанию, как это делается в Чехии, где необходимо показать ее финансовую деятельность. Кроме того, налогообложение на Кипре очень логичное и понятное, а главное, не столь обременительное. Например, если один владелец дома стоимостью миллион с лишним долларов будет платить ежегодный налог на недвижимость в размере 2600 долларов в год. Но если у этого дома будет два владельца, то налог составит всего 1500 долларов в год, а если у вас небольшая квартира стоимостью до 200 000 долларов, то вы вообще не будете платить ежегодный налог на недвижимость.

Недвижимость на Кипре все еще стоит дешевле, чем в других европейских странах, таких как Испания, Германия, Франция, Италия, а уж годовое обслуживание, тем более. Покупка недвижимости на Кипре оформляется в полную собственность, и она гарантирована законодательством Кипра, которое исключает спорные моменты по сделке. Основа основ - это единая кадастровая система, которая отсутствует, например, в Черногории, а в Турции и Греции пока неработоспособна.

Кипр - это туристический курорт, который предоставляет все возможности для отдыха - а это и море, и солнце, чистая экология, красивые пейзажи, доброжелательные люди православной веры. В общем, сплошной комфорт. Кроме этого, Кипр по праву считается бизнес-центром региона и предоставляет прекрасные возможности для ведения бизнеса. Несколько крупных российских компаний содержат там штат от 200 до 400 человек.

Чем привлекателен Кипр и что заставляет недвижимость расти в цене?

Что нового ждет владельца недвижимости на Кипре

С 1 мая 2004 года Кипр полностью вошел в Евросоюз и это открыло двери для многих европейцев, которые стали намного активнее покупать недвижимость. Если до прошлого года в основном покупали англичане и русские, то в этом году к этому процессу присоединились швейцарцы, немцы и скандинавы. Всем известно, что Кипр - это небольшой остров и количество земли ограничено, и, естественным образом, цены на недвижимость постоянно растут. Раньше основной статьей дохода острова была туристическая индустрия, теперь - это продажа недвижимости, доход от которой в три раза больше, чем от туризма. Этому также способствуют дешевые кредиты. Любой иностранец может получить кредит в кипрском банке до 75% от стоимости объекта сроком до 15 лет со ставкой кредитования от 3,2% годовых. Такие крупные компании, как Пафилия, могут предложить своим клиентам еще более привлекательные условия кредитования, например, ставку кредитования 2,8% годовых.

Мы, представители компании Пафилия, ответственно заявляем, что это не так. Гражданство можно получить только в случае заключения брака с местным жителем. Крайне редко Кипр может подарить кому-либо гражданство за выдающиеся заслуги перед государством по решению лично президента Кипра.

Самое важное нововведение - это новый закон по возврату части НДС в размере 10% от стоимости объекта. Это касается владельцев, которые живут на Кипре постоянно и имеют гражданство или постоянный вид на жительство. Важно отметить, что это касается покупателей, приобретающих недвижимость на Кипре впервые. Кстати, о гражданстве. Некоторые компании в процессе привлечения потенциальных покупателей обещают, что покупка недвижимости является основанием получения гражданства.

Относительно визового режима: в настоящее время для въезда на Кипр требуется кипрская виза, упрощение процедуры получения которой ожидается в конце 2006 - начале 2007 г. Сегодня процедура получения визы очень проста, наша компания обеспечивает всех своих клиентов и их гостей визами абсолютно бесплатно. В 2008 году Кипр вступит в Шенгенскую зону и одновременно с кипрской будет действовать и Шенгенская виза, что очень удобно для многих россиян, а 1 января 2008 года евро заменит национальную валюту Кипра - кипрский фунт. Все вышесказанное, а особенно последнее - серьезные предпосылки для очередного скачка цен на кипрскую недвижимость.

Тем не менее, каждый иностранный гражданин, купивший любой объект недвижимости, имеет право получить вид на жительство. Это касается и всех его прямых родственников.

Приток капиталов на Кипр, мощное строительство недвижимости дают Кипру новые возможности для улучшения инфраструктуры и предоставления большего спектра услуг.

Кипр развивается

В Лимассоле в мае - июне этого года будет сдана очередная эстакада над скоростной дорогой Лимассол - Пафос, что сократит время в пути приблизительно на 20 минут. Продолжая разговор о дорогах, в этом году начнутся работы по строительству новой магистрали стоимостью 400 млн. фунтов, которая объединит Пафос с Полисом. Также начинаются работы по строительству дороги от аэропорта Пафоса к Полису стоимостью 237 млн. фунтов. По аналогии с прекрасной набережной и трассой вдоль берега моря в Лимассоле, приведут в порядок пляжи, построят пешеходную дорогу вдоль береговой линии в Пафосе и расширят и продолжат дорогу вдоль моря от аэропорта до Акамаса.

На Кипре принято решение построить в Пафосе самую большую элитную яхт-марину в Средиземноморье на 1000 яхт с соответствующей инфраструктурой. Две другие, меньшие по размеру, яхт-марины будут построены в Лимассоле и Полисе. Также выдано 10 лицензий для строительства гольф-полей по всему Кипру (южная часть) с полной инфраструктурой. Принято решение построить 2 казино, одно в Пафосе и одно в Лимассоле. В Лимассоле также будет построен огромный конференц-центр на 2000 человек.

Пафилия тоже не стоит на месте, имея в виду вышесказанное, вводит новые проекты именно в этих районах. За один год Пафилия объявила о запуске четырех новых проектов в Лимассоле, шести в Пафосе и трех в Полисе. Все проекты находятся в привилегированных местах, что, безусловно, оказывает влияние на их ликвидность.

Эти далеко идущие проекты принесут явные дивиденды владельцам недвижимости в Пафосе, Лимассоле и Полисе.

Сегодня общий рост цен на кипрскую недвижимость составляет 15% в год. Это меньше, чем на недвижимость в Москве, но больше чем в Испании и других европейских странах, а самое важное, это уверенный рост и безопасное вложение.

Краткий анализ кипрского рынка

С точки зрения инвестиций имеет смысл покупать квартиры и таунхаусы, которые будет проще сдать в аренду или продать. Здесь важнее сначала выбрать район расположения объекта, а потом сам объект. Самые подходящие районы - это Лимассол и Пафос, где туристическая активность не только летом, но и зимой, и общий спрос на недвижимость выше. Более того, это города, которые по своему уникальны для Кипра.

В основном покупают жилье для долгосрочных инвестиций на стадии строительства с последующей сдачей в аренду. В меньшей степени покупают на стадии строительства для перепродажи. Оба варианта достаточно интересные с точки зрения инвестиций. От сдачи в аренду можно получить минимальную чистую прибыль в размере 5% годовых от стоимости объекта, в некоторых случаях эта цифра может дойти и до 7%, в зависимости от востребованности проекта, т.е., другими словами, доход от аренды покрывает даже и возвратную часть кредита вместе с банковскими процентами. Что касается инвестиций с целью перепродажи, то, вложив 25% от стоимости объекта в сочетании с кредитованием (во время строительства можно не платить банковские взносы), до окончания строительства можно получить прибыль около 50% от суммы вложенных средств.

Наиболее популярны сегодня недорогие объекты стоимостью от 250 000 долл. США до 450 000 долл. США, которые находятся в общем комплексе с общим бассейном, зоной отдыха, озелененной территорией или парком и парковками. Такие комплексы обычно находятся на удалении от 100 м до 3 км от моря.

Если Лимассол - это еще и бизнес-центр острова, то Пафос более популярен среди европейцев, в частности, среди англичан, поскольку имеет более комфортный климат, холмистый ландшафт с богатой флорой и, соответственно, более живописен. Кстати, как уже упоминалось, именно англичане активнее других иностранцев покупают недвижимость на Кипре (около 80% от общего объема), и, соответственно, рынок ориентирован в большей степени на них.

Мечтая о доме на Кипре, можно руководствоваться любой идей (инвестиции, летний дом, обучение детей, проживание на острове, возможность переезда в Европу), а, осуществив мечту, получить реальный шанс использования остальных возможностей. Так что, если Вы задумались о зарубежной недвижимости, непременно подумайте о Кипре!

Более требовательные клиенты предпочитают дома индивидуальной планировки с собственным участком земли и личным бассейном.



Главная --> Публикации