Главная --> Публикации --> Инвесторы вспомнили о магазинах шаговой доступности Искусная натура Капитализм: земляной бюджет Депутаты попутали перепланировку с реконструкцией В 15 км от ростова возведут новый микрорайон

О планах создания региональных и муниципальных фондов нежилого имущества рассказал вчера директор департамента госрегулирования в экономике МЭРТ Андрей Шаров. По словам чиновника, Минэкономразвития выступает за сохранение части имущества в федеральной и региональной собственности для последующей сдачи в аренду малым предпринимателям.

Чиновники Минэкономразвития придумали, как снизить издержки малого бизнеса при аренде предпринимателями нежилых помещений. МЭРТ предлагает сохранить часть объектов нежилого фонда в федеральной и региональной собственности, которые должны быть приватизированы до 2009 года. Чиновники обещают создать в каждом регионе специальный фонд нежилых площадей, которые впоследствии будут сдаваться в аренду исключительно представителям малого бизнеса. При этом ставки аренды будут определяться не местными чиновниками, а федеральными властями.

А московские власти намерены зарегистрировать право собственности более чем на 110 тыс. нежилых зданий и помещений, получив в свое распоряжение весь нежилой фонд столицы.

Напомним, что, согласно планам правительства, до 2009 года все непрофильное имущество должно быть приватизировано.

По словам Шарова, от 30% до 50% всех издержек малых предпринимателей приходится именно на аренду помещений. Создание фонда позволит представителям малого бизнеса арендовать помещения по невысоким ставкам, уверены в МЭРТ. Как сообщил Бизнесу Андрей Шаров, порядок и условия аренды должно регулировать правительство, иначе регионы могут установить слишком высокие ставки на аренду площадей. Впрочем, по словам пресс-секретаря департамента имущества Москвы Натальи Быковой, идея МЭРТ вряд ли осуществима на практике. Представьте, что вы собственник квартиры, а правительство обязывает вас сдавать ее по определенной ставке, приводит пример Быкова.

В частности, из городского бюджета на эти цели планируется выделить около 3 млрд руб., в результате чего город сможет увеличить свои доходы от операций с недвижимостью (Бизнес писал об этом 18 мая).

Эксперты рынка расходятся в оценке идеи МЭРТ. Зачем вообще создавать фонд для сдачи площадей в аренду малому бизнесу, который и так сегодня арендует эти помещения.

Скорее всего, речь идет об объектах, находящихся в федеральной собственности, так как определять ставки аренды на объекты в собственности города федеральным властям действительно довольно проблематично, соглашается директор УК Blackwood. Фонды недвижимости Артем Цогоев.

Кроме того, недвижимость стремительно дорожает, поэтому ее выгодно оставить в собственности. Скорее всего, в фонд войдут наиболее ликвидные нежилые объекты, предполагает Цогоев.

Проще дать предпринимателям возможность выкупить площади, удивляется член правления компании Метрополия Вадим Свирида. Однако, по мнению Цогоева, у небольших компаний зачастую нет возможности выкупать помещения по рыночной цене.

Кроме того, в случае приватизации все помещения достанутся крупным компаниям, рассуждает Свирида. Впрочем, не исключено, что идея активно лоббируется городскими властями, которые не хотят терять доход от муниципального имущества, отметил собеседник Бизнеса, не пожелавший называть свое имя.

Тем не менее, по словам Свириды, город просто пытается оставить за собой функции распределения площадей.

Как стало известно Бизнесу, застройщиком комплекса выступит корпорация ТЭН. Самый известный объект этой компании торговый комплекс Л-153, якорным арендатором которого является гипермаркет Auchan. Концепция трехэтажного комплекса на Ореховом бульваре, общая площадь которого составит почти 100 тыс. кв. м, также предполагает размещение гипермаркета, объем инвестиций в проект компания оценивает в 90 млн евро, 50 тыс. кв. м в комплексе займут парковочные места. Сейчас на месте будущего торгового комплекса располагается недостроенное здание дворца пионеров, собственником которого является компания ДАК интернешнл. Площадь участка составляет 2,7 га, он будет предоставлен ДАК интернешнл в аренду сроком на 49 лет за 88 млн 973 тыс. руб.


В Москве будет построен новый торговый центр, якорным арендатором которого, возможно, станет компания Auchan. Вчера мэр столицы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве многофункционального торгово-выставочного комплекса на Ореховом бульваре. Одной из особенностей этого центра станет то, что половину его площади займут парковочные места.

Auchan и ТЭН, насколько мне известно, вполне довольны своим сотрудничеством, и логично, что они будут и дальше реализовывать совместные проекты.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ТЭН Владимир Пережогин подтвердил Бизнесу, что реализацией проекта займется корпорация ТЭН, однако отказался назвать предполагаемых арендаторов. В российском офисе Auchan от комментариев также отказались, тем не менее вероятность того, что французский ритейлер станет якорным арендатором нового торгового центра, достаточно высока.

Опрошенные Бизнесом эксперты затруднились оценить объем инвестиций в проект, поскольку строительство начнется не с нуля, а на месте недостроя.

Поскольку в комплексе предусмотрен гипермаркет, можно с большой долей вероятности сказать, что это будет Auchan, считает директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила.

В данном случае объем инвестиций будет зависеть от многих факторов, в том числе и от того, сколько уровней займут подземные парковки, говорит замгендиректора компании Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Алексей Могила считает , что сумма в 90 млн евро выглядит правдоподобной, однако предвидит вероятность того, что компания может столкнуться с трудностями: Ореховый бульвар это классический спальный район, в котором к тому же уже построено достаточное количество торговых комплексов. Привлечь арендаторов при таких условиях будет проблематично: 10 тыс. кв. м займет гипермаркет, судьба остальных 40 тыс. менее понятна. Правда, неплохую прибыль можно извлечь от продажи стояночных мест. Старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова, напротив, считает выбор места вполне логичным: Сегодня конкуренция на рынке ритейла уже заметна, и розничные сети стремятся закрепиться в тех районах, где еще остается неиспользованный потребительский потенциал. Как правило, это спальные районы, территории, расположенные между ТТК и МКАД. Поскольку в комплексе запланирован очень большой паркинг, он может также принести существенную прибыль: часть машиномест было бы целесообразно сдавать в аренду либо продать жителям района.

Комплекс такого уровня стоит примерно $150 200 млн.

С одной стороны, послание из прошлого на месте строительства может добавить шарма объекту в глазах покупателя и дает повод для PR-акции, с другой археология может обременить, затормозить или уничтожить проект зачастую не менее эффективно, чем Росприроднадзор. Поэтому, как выразился один из участников рынка недвижимости столицы, при малейшей возможности застройщик постарается факт такой находки скрыть. Устное и анонимное риэлторское предание сохранило немало примеров того, как мелочь распихали по карманам, вазу поставили в бытовке, горшок закопали обратно и продолжили стройку.

Найти старинный клад не всегда такая уж большая удача. А если вместо золота-брильянтов из земли выкапываются остатки древней деревянной мостовой, глиняные черепки или источенные временем ножи, то удачей это считают только профессиональные археологи и одержимые кладоискатели. Строители целенаправленно черепки и монеты не ищут, но, бывает, находят. Судя по проведенному Ведомостями опросу, отношение застройщиков к археологическим ценностям сложное.

Все не случайно

Археологи называют подобное поведение недопустимым и наказуемым. Однако признают, что немало свидетельств старины глубокой безвозвратно утрачено в процессе безудержной застройки Москвы и Подмосковья. Согласно закону РФ от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ Об объектах культурного наследия они ведут фактически спасательные работы, которые в прежней версии именовались охранными.

Главный археолог Москвы профессор Александр Векслер говорит, что культурный слой в центре Москвы, в пределах Камер-Коллежского Вала (это 12% территории столицы), имеет статус памятника археологии федерального значения. Поэтому, отмечает Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт, археологические риски застройщика, ведущего строительство в исторической части Москвы, высоки. Однако схемы археологического зонирования, на которых отмечены участки с мощным культурным слоем, требующие внимания археологов, составлены для всей территории города, ведь за века в пределы Москвы вошли исторические села, монастыри, феодальные усадьбы, города, поясняет Векслер. По его словам, находка может быть неожиданно богатой или менее ценной, но в том, что в данном месте нечто будет обнаружено, археологи уверены, о чем инвесторы обязательно предупреждены.

Случайные находки в Москве и Московской области практически невозможны о необходимости проведения археологических изысканий, как правило, становится известно еще до начала работ на площадке. Но если все-таки при разработке участка нечто ценное из земли выкопали, это форс-мажор для застройщика, говорит вице-президент ГК Конти Вячеслав Тимербулатов.

Конечно, могут быть и сюрпризы. Но мы стараемся, чтобы сюрпризы были подготовленными. Например, при раскопках в атриуме Старого Гостиного двора их необходимость была несомненной на глубине более 6 м был найден сгоревший сруб, а в нем в погребе кувшины с монетами, самый большой клад в России! 95 500 монет русской чеканки (для сравнения: в фондах Исторического музея находится 70 000 подобных монет), сосуды лучших мастеров Москвы, Лондона, Гамбурга. Такой богатой находки мы не предвидели, рассказывает Векслер.

В Москве, подтверждает Александр Гордон, начальник технического отдела компании КВ Инжиниринг, все исторические зоны известны, задокументированы, пронумерованы. И если участок находится в сфере интересов Москомнаследия, застройщик должен заказать археологическую экспертизу до того, как начнет строить.

А Тимур Сайфутдинов, замгендиректора компании Терра-Недвижимость, уточняет: если на участке земли, где планируется застройка, есть особо ценные исторические памятники и власти об этом знают, то купить такую землю застройщик просто не сможет.

Александр Гордон принимал участие в реконструкции Гостиного двора 10 лет назад, и, по его словам, обнаруженных там богатств с лихвой хватило, чтобы окупить все работы. Археологи наблюдали за ходом работ, заранее ожидая что-то найти, ведь это одно из самых близких к Кремлю мест, этот район много раз подвергался нападениям, во время которых ценности старались спрятать, здесь было много пожаров. Не исключена вероятность того, что в любом месте в Москве можно найти клад, добавляет Гордон. Например, при строительстве спорткомплекса Олимпийский в 1980 г. нашли золотой слиток.
В Подмосковье также довольно много различных археологических памятников, особенно вдоль рек, отмечает Владимир Яхонтов, замдиректора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость. Просто они разбросаны по более обширной территории. Топографические планы местности составляются с учетом различных архивных документов, поэтому информация о том, что строительство начинается на территории, обладающей признаками объекта культурного наследия, застройщику доступна, говорит Тимербулатов.

По словам Алексеева, академические раскопки ведутся при наличии финансирования и нельзя сказать, что это масштабные работы. В Подмосковье количество известных памятников возрастает, археологи постоянно ведут мониторинг, но еще не найденных тысячи.

Анонимно в компаниях говорят, что у областных властей не хватает денег вести раскопки, хотя места нахождения селищ и курганов известны. Но как только на участке с богатым историческим потенциалом появляется инвестор, археологи тут как тут, и застройщику для собственного спокойствия проще сотрудничать с ними (оплатить раскопки).
Алексей Алексеев, региональный археолог Министерства культуры Московской области, в силу профессиональных интересов курирует Истринский, Воскресенский, Ногинский районы, кроме того, в сферу его научных интересов входят Коломенский район, Бородино. Алексеев описывает признаки того, что на участке могут быть предметы из прошлого: участок не плоская площадка, еще лучше на склоне, рядом источник воды, река или озеро, красивая панорама. То есть предки руководствовались при выборе места для поселения вполне современными критериями, что повышает риски застройщиков. Поселения разных типов встречаются по оврагам или на мысе между оврагом и рекой естественные рубежи обороны обеспечивали безопасность. Такие древние сооружения, как курганы, валы, часто видны без всяких раскопок. И скорее всего в радиусе от 10 м до 1 км от кургана будет поселение XII в. Территория памятника может быть совсем небольшой или занимать несколько десятков гектаров.

В Москве, по словам Александра Векслера, археология является частью технологии проектирования и строительства. Вы думаете, что археологи приходят на стройку с щеточками лишь после того, как дядя Федя по доброте душевной сообщил о том, что ковш экскаватора зацепил горсть черепков? Это не так. Работы, необходимые для спасения тех исторических предметов, сокровищ материальной культуры, которые таит земля Москвы, это часть строительной индустрии, говорит он. Слой техногена (асфальт, бетон, кирпич, напластования XX в.) вскрывают экскаваторами, только добравшись до культурного слоя, археологи вооружаются щеточками.

Индустриальная археология

О том, как действуют в зонах, имеющих историческое значение, Александр Векслер рассказал на примере планируемых работ по сносу гостиницы Россия в Зарядье. Здесь, на берегу Москвы-реки, формировалось ядро раннего города. Как только было принято решение о сносе гостиницы Россия, мы начали разрабатывать так называемый историко-археологический опорный план, рассказывает главный археолог столицы, демонстрируя два пухлых тома, содержащих все, что известно об этом значимом для Москвы месте: архивные документы, иллюстрации. Это делается на стадии подготовки технико-экономического обоснования проекта. Как только инвестором принимается решение, на стадии рабочего проекта разрабатывается Проект организации археологических работ (ПОАР), который содержит методики проведения раскопок, привлечения рабочей силы, использования техники, размещения археологов, организации мест складирования, он же содержит и сметные расчеты. Наличие такой документации сокращает стоимость археологических работ в 15 раз благодаря тому, что все делается рационально.

Когда мы копали Манежную площадь, раздавались возмущенные голоса, дескать, можно ли копать Манежную площадь экскаватором?! Можно и даже необходимо, утверждает Александр Векслер. Там, где сейчас Манежная площадь, был городской квартал, который снесли по сталинской реконструкции, не стали разбирать подвалы, их просто засыпали. А потом на этом месте регулярно возобновлялся асфальт. Нужно было разбить асфальт тут без техники не обойтись и аккуратно разобрать напластования, извлечь все находки, собрать всю керамику, задокументировать.

По словам Векслера, за 17 лет своей деятельности археологическое подразделение (сейчас Управление контроля за сохранением и использованием объектов археологического наследия Москомнаследия) разработало свыше 1000 документов практически на все котлованы в центре Москвы и других зонах, значимых с точки зрения археологии.

Далее в соответствии с ПОАР будет получен ордер на проведение археологических работ, для этого необходимо, чтобы все городские службы дали добро, продолжает Векслер описание схемы будущих действий археологов на реконструкции России. Вычленяются те фрагменты культурного слоя, которые сохранились на этом участке (по краям площадки, занимаемой Россией, по берегу Москвы-реки, ближе к Китайгородской стене). Там, где были глубочайшие фундаменты гостиницы или проложен магистральный коллектор, копать не имеет смысла. Закончив раскопки, археологи сдают по акту строителям это место. Если все находки из земли извлечены, можно строить.

До начала проектирования девелопер заказывает справку, в которой отражаются известные исторические факты и история развития территории. Исходя из архивных данных делаются первичные выводы о возможностях нахождения в данной зоне исторически важных памятников, описывает схему взаимодействия с археологами уже с точки зрения девелопера Виктор Козлов. Дальнейшее историко-археологическое изучение территории происходит во время подготовки площадки к строительству. На этом этапе заключается договор с археологической организацией, рекомендованной Главным управлением охраны памятников г. Москвы и имеющей соответствующую лицензию. Все земляные работы в пределах культурного слоя проводятся только в присутствии специалистов-археологов.
Если археолог даже только наблюдает за работами, в исторических районах это тоже дает эффект, уточняет Векслер. Например, в феврале этого года, когда строился фонтан у Третьяковской галереи, наблюдатель увидел, что под техногенным слоем открылся погребок, в погребке небольшой сруб, в срубе сундучок, в сундучке кольчуга и шлем. В этом месте жили стрельцы. В погребе один из них оставил воинское облачение, потом был пожар, погребок завалило, позже на этом месте шло строительство, и культурный слой изрядно перекопан, но погребок остался, поясняет археолог.

Копать, не строить

На этапе выбора земельного участка под заявленные цели одним из обязательных согласований, которые проходит компания-застройщик в процессе изменения вида использования земли, является получение заключения археологов из Министерства культуры Московской области. Для получения соответствующего разрешения на местности проводятся раскопки, рассказывает генеральный директор УК инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов.

Схожие описания правил взаимодействия с археологами дают и в девелоперских компаниях, работающих на загородном рынке Подмосковья.

После того как археологическая экспедиция выкапывает и вывозит на хранение и изучение все обнаруженные исторические ценности, можно считать, что археологического объекта уже не существует, на его месте ведется строительство, говорит Владимир Яхонтов. Однако если находка уникальна, то занимаемый ею участок отторгается вместе с охранной зоной, говорит Алексеев. По его мнению, проще и лучше для памятника его раскопать, так информация о находке по крайней мере сохранится в архиве, а застройщик получит возможность реализовать проект.

Если на исследуемой территории археологических памятников и памятников культурного наследия не выявлено, компания-застройщик получает соответствующий отчет от управления по надзору за памятниками историко-культурного наследия Минкультуры. В противном случае министерство вправе наложить определенные обременения, например выделить участок из общего кадастра. В этом случае на месте нахождения памятников строить запрещается. В лучшем случае контрольные органы могут обязать застройщика перенести памятник или же провести его всестороннее исследование с последующим изъятием ценных элементов, поясняет Родионов.

Оксана Гончарова также сообщила, что на месте выявления объекта культурного наследия устанавливается особый режим использования земель ограничение хозяйственной деятельности и запрещение строительства. Кроме того, застройщик несет бремя по охране и содержанию объекта. Он имеет право на компенсацию произведенных им затрат по сохранению этого объекта (при условии выполнения работ по сохранности в соответствии с федеральным законом об объектах культурного наследия народов РФ от 25 июня 2002 г.).

Историко-культурную экспертизу до проведения строительных работ инвестор оплачивает самостоятельно, напоминает Оксана Гончарова, юрисконсульт Русского дома недвижимости. Случается так, что в процессе проведения экспертизы ничего ценного не нашли, а когда начали строительство, черепки все-таки обнаружились. Застройщик обязан приостановить все работы и проинформировать уполномоченный орган в области охраны объектов культурного наследия. Строительные работы могут быть восстановлены только с письменного разрешения упомянутого органа, говорит Гончарова.

Если вы получаете постановление, в котором сказано, что на принадлежащем вам участке нужно до начала работ провести археологические раскопки, это значит конец проекту. Плакали денежки инвестора, считает Александр Гордон. Иногда, по его словам, застройщику предписывают 2-3-5 м в зависимости от культурного слоя снимать вручную под контролем археологов. Многие участники рынка либо отказываются говорить на опасную тему, либо рисуют несколько менее мрачную картину.

Время и деньги

Для исторически значимой территории в Москве применяют в том числе так называемую методику экспресс-раскопок. Мы договариваемся со строителями, как правило, у нас отношения нормальные, они на время на несколько дней переходят на другой объект, мы за эти дни выбираем старый погреб, колодец и стройка продолжается, описывает Векслер. Если застройщик не согласен договориться по-хорошему, то по закону строительные работы могут быть приостановлены, копия предписания о приостановке работ идет в прокуратуру.

Если будет найден крупный исторический памятник, застройщику предстоит чуть больше работы. Но и такие объекты без труда переносятся на другое место, примеры тому есть, говорит Владимир Яхонтов. В Москве, когда строили площадь Белорусского вокзала, перенесли Триумфальную арку на Кутузовский проспект.

Александр Векслер рассказал, что станцию метро в Митине ухитрились запроектировать точно на месте древнего городища. Был скандал, и метро перенесли. Мы провели совместно с коллегами из Института археологии тотальное обследование всей территории под застройку в Митине. Было поставлено под охрану 33 памятника археологии курганы, городища, селища. Некоторые из них можно было копать и освобождать территорию, два городища надо было сохранять. Например, территория каньона по течению речки Барышихи была сохранена как историко-археологический ландшафт, и там будет историко-археологический ландшафтный парк (его проектирует Моспроект-3), чему жители Митина рады, говорит Векслер. Из-за недостатка финансирования проект развивается медленно, но участок не застраивается, хотя на эту территорию постоянно посягают инвесторы. Мы не даем согласования. По мнению археолога, крайне важно иметь в городе незастроенные места, где можно видеть древности.

Стройку, по словам Оксаны Гончаровой, могут остановить и навсегда, если на участке обнаружены ценные экземпляры, которые по каким-либо причинам невозможно извлечь из земли (например, стоянку древнего человека и т. п.).

По словам Яхонтова, археологические работы, которые оплачивает застройщик коттеджного поселка в Подмосковье, дабы ускорить проведение необходимых охранных мероприятий на своем участке, не сильно удорожают проект. Как правило, речь идет о сумме от $5000 до $40 000.

Однако риск отрыть в московском регионе вторую Трою все же минимален. По данным Вячеслава Тимербулатова, на раскопки площади в 100 кв. м требуется около двух недель. В центре Москвы все раскопки производятся стахановскими методами, отмечает Филипп Третьяков, директор департамента маркетинга и рекламы компании Paul's Yard.
Тимур Сайфутдинов говорит, что в Подмосковье, как правило, археологическая экспедиция парализует строительные работы на небольшом участке поселка, что не сказывается на темпах возведениях коттеджей: В любом случае при строительстве всегда возможны отклонения от графика на 1-2 недели, поэтому о сверхзадержках по времени девелоперов говорить не приходится. Как правило, речь идет о небольших находках, прецедентов обнаружения крупных объектов пока не было, и паузы в строительстве достигают максимум 3-4 дней, а речь идет лишь об ограниченном участке поселка.
Но помимо временных издержек застройщик несет материальные затраты. Стоимость работ варьируется в зависимости от сложности и длительности раскопок. Тем не менее в большинстве случаев цена не превышает $20-40 за 1 кв. м. Также девелопером оплачивается кабинетное исследование материалов, говорит Сайфутдинов. И хотя Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая площадь, говорит, что стоимость произведенных археологами работ вопрос из области случайных чисел, археологи утверждают, что все расценки содержатся в СНиПах на строительство и реставрацию. Для Москвы это не слишком много не более 1-1,5% от стоимости проекта, говорит Векслер.
Правда, учитывая, что стоимость крупного проекта может достигать иногда и $100 млн, лишние $1-1,5 млн застройщикам вряд ли покажутся мелочью.

По российскому законодательству финансирование археологических раскопок осуществляется физическими и юридическими лицами, являющимися заказчиками проводимых мероприятий. В то же время застройщики могут рассчитывать на получение субсидии из городского бюджета на проведение археологических раскопок на месте строительства, но только в случае, если это законодательно подтверждено в проектной документации, такого рода дополнительные расходы обычно закладываются еще на стадии проектирования, говорит Вячеслав Тимербулатов.
Лучше ничего не находить, уверен Гордон. Или находить в плановом порядке, в запланированные сроки с запланированными расходами и т. д..

Александр Векслер тем не менее привел несколько примеров, когда необходимость дополнительных затрат из-за археологии отпугивает инвесторов. Например, на Хохловской площади в Москве планируется построить подземный паркинг, но через площадь проходит стена Белого города крупнейшая из каменных стен России. И застройщику придется это учитывать. По мнению Векслера, хороший архитектор может разработать проект, который позволит сохранить памятник без особого ущерба для рентабельности, но пока на участке сменилось уже не меньше пяти инвесторов. Долго ждал инвесторов участок между Софийской набережной, Болотным островом и Каменным мостом по мнению Векслера, по той же причине. Но как иначе? Инвестор хочет построить большой офисно-жилой комплекс напротив Кремля, а тратить на раскопки денег не хочет! Тогда строй в Южном Бутове, говорит он.

По ее словам, в Европе похожая ситуация. Один наш клиент купил в Европе замок XVI в. Оказалось, что недвижимость находится под охраной государства. Сложность была в том, что в доме не было удобств, и владелец решил сделать небольшую пристройку. С огромным трудом он получил разрешение на ее строительство. Рабочие начали копать и нашли предметы утвари IX в. Как законопослушный гражданин, о находке он сообщил в соответствующие органы. Сначала приехала комиссия, потом приехали археологи, и три года владелец наблюдал, как под его окнами работают специально обученные люди с кисточками и лопаточками. В итоге с большими сложностями замок был продан. И он поклялся больше никогда не связываться с памятниками архитектуры, рассказывает Жарова-Райт. Она добавила, что сейчас ее компания начинает строительство элитного жилого дома в Черногории, вся территория которой находится под охраной ЮНЕСКО, там любая историческая находка вызывает массу вопросов и проверок. Я могу только надеяться, что в районе нашей строительной площадки никаких поселений не было, никого не хоронили и клад никто не закапывал. В противном случае на время археологических раскопок приостановятся строительные работы, что недопустимо, говорит она.

В одном из реконструируемых домов в Трубниковском переулке при раскапывании подвала были найдены какие-то аптекарские скляночки и баночки. Самое простое не обращать на подобные находки внимания, что и сделал девелопер. Ведь не клад на $1 млн нашли. Но если застройщик производит реконструкцию памятника архитектуры, например загородной усадьбы известного деятеля позапрошлого века, то на таких объектах сохраняется каждая найденная баночка и тарелочка, поскольку помимо восстановительных работ зачастую ведется научная деятельность, говорит управляющий партнер Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.

Хотя достаточно часто, роя котлован под фундамент здания, строители натыкаются на артефакты, обычно не слишком ценные, отнюдь не всегда вызываются археологи. Ведь это затягивает процесс строительства, а время это деньги, говорит Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании Контакт Элитная недвижимость.

Зарыть и забыть

Юрисконсульт Оксана Гончарова говорит, что по закону если владелец земельного участка, в пределах которого располагается объект археологического наследия, умышленно не проинформировал орган в области охраны объектов культурного наследия, то он несет различного рода ответственность (вплоть до уголовной). Однако, считает Филипп Третьяков, при нынешних объемах строительства в Москве и области вряд ли возможно соблюсти досконально все процедуры, и это касается не только археологии. Инвестор старается идти по пути наименьших временных и финансовых затрат. Во всяком случае, по мнению Третьякова, тому, чтобы по-тихому зарыть найденный черепок обратно, ничто не препятствует.

Здравомыслящие люди отдают себе отчет, что сообщение о находке грозит бюрократическими проволочками, комиссиями и проверками. В худшем случае власти могут признать землю национальным достоянием и заставить владельцев продать участок по кадастровой стоимости, может быть увеличенной на коэффициент. Но даже тогда стоимость будет значительно отличаться от рыночной. Допустим, собственник приобрел участок по $15 000 за сотку, а продавать придется по $15 Выводы напрашиваются сами собой, соглашается Тимур Сайфутдинов.

Что отрыли?

Евгений Иванов, управляющий директор компании Усадьба, все же отмечает, что, раз подобные действия идут вразрез с действующим законодательством, это не лучший выход из положения. Может пострадать репутация компании, поэтому девелоперы предпочитают информировать официальные структуры, добавляет Сайфутдинов. А Анатолий Морозов, генеральный директор ЗАО МИАН-Девелопмент, напоминает, что и вырыть по-тихому что-то ценное не получится, ведь сотрудники Центра археологических исследований сопровождают все работы.

К слову, Александр Векслер надеется, что благодаря раскопкам в Зарядье, возможно, удастся доказать, что Москва не моложе Казани, торжественно справившей благодаря археологам 1000-летие.

В ходе строительства ЖК Коперник на Большой Якиманке, вл. 22, были сделаны ценные находки, рассказывает Анатолий Морозов. Все работы по разработке котлована сразу же были приостановлены. В нашем случае раскопки заняли около четырех месяцев. Решение о приостановке работ принималось Центром археологических исследований Москвы. Стоимость археологических изысканий на Б. Якиманке составила несколько сотен тысяч долларов, говорит он. Морозов считает, что подобные меры действительно необходимы, поскольку, к примеру, во время работы на Большой Якиманке археологи получили доказательства того, что стеклодувное ремесло в Москве было освоено на несколько десятилетий ранее, чем они предполагали изначально.

Достоянием общественности стала информация о раскопках древнеславянского селища XIV-XVII вв. Бели на месте строительства дачного поселка Славенка. По словам Евгения Родионова, о существовании памятника компания узнала в процессе согласования документов на строительство и Министерство культуры после проведения соответствующих исследований территории обязало компанию изъять все ценные элементы и составить соответствующий отчет о проведенной процедуре. Раскопки длились около месяца. Стоили они компании, говорит девелопер, около $30 000.
В одном из проектов Миэля была аналогичная ситуация: на 50 сотках было обнаружено древнее селище. Мы организовали археологическую экспедицию, после этого появилась возможность спокойно строить на этом участке, рассказал Владимир Яхонтов.

Немало находок приносит строителям золотая миля. Так, по словам Морозова, во время работ на площадке во 2-м Обыденском переулке была найдена старинная монета, а на глубине нескольких метров деревянная мостовая. Практически все застройщики, работающие в Центральном административном округе, при реконструкции или строительстве объектов наталкиваются на разного рода предметы утвари, принадлежавшие предкам, резюмирует Ирина Жарова-Райт.

Наталья Силинская, коммерческий директор спортивно-развлекательного парка Яхрома, рядом с которым строится клубный поселок Петровские дали, рассказала, что на этапе проектирования и строительства поселка застройщик столкнулся со стандартной процедурой получением заключения Министерства культуры Московской области о том, что осваиваемая территория не относится к охранной зоне. Министерство направило специалистов для проведения исследований. Археологи почти полгода занимались раскопками на территории парка Яхрома и поселка Петровские дали и в результате действительно нашли предметы, относящиеся к XII-XIII вв., на границах участков, там, где не велось строительство.

Посчастливилось найти фрагменты древнего поселения и при строительстве поселка Павлово. Алексей Алексеев уточняет, что это селище случайно разрушил в 2003 г. застройщик соседнего поселка, а Открытые инвестиции взяли на себя сохранение остатков объекта.

На что годятся черепки

Мы оказывали всяческую помощь археологам (начиная с их размещения в гостиничном комплексе и питания в парке вплоть до выделения рабочих для помощи). Все были увлечены этим процессом, и каждая находка будоражила парк, говорит Силинская. В парке была даже экспозиция, которую посещали гости Яхромы, сейчас о результатах раскопок свидетельствует фотовыставка.

Сейчас в Rodex Group уверены, что наличие древнего славянского поселения на месте Славенки вызвало дополнительный интерес клиентов. Приятно жить в месте, овеянном историей, говорит Евгений Родионов. В данном случае факт раскопок использован для маркетинговой кампании, витрину с находками демонстрировали на презентации поселка, и общественные зоны оформлены в стиле русской старины.

По словам Алексеева, хотя застройщик Славенки поначалу не пришел в восторг от того, что придется пережидать и оплачивать раскопки, впоследствии компания сумела обернуть находку себе в плюс и удлинить историю дачного поселка до времен Ивана Грозного. А некоторые девелоперы даже сокрушаются, что на участке ничего исторического не обнаружено, добавляет он.

Но, как правило, на этапе строительства застройщик уже имеет продуманную и утвержденную стратегию продвижения и корректировать ее в связи с историческими находками экономически нецелесообразно, считает Евгений Иванов.
Александр Векслер убежден: археологические находки придают особый шарм месту застройки, если, конечно, умело спроектировать объект. Результаты археологического исследования при разумном подходе можно представить красиво, вторит Алексеев.

Тимуру Сайфутдинову случаи, когда археологические находки использовались в маркетинговых целях, не известны. В то же время он допускает, что обнаружение предметов, сооружений, принадлежащих к средневековому периоду истории России, и организация на их базе мини-музея могут положительно повлиять на продвижение поселков, концепция которых связана с русской архитектурой.

У поселка Петровские дали появилась многовековая история, что добавило и без того успешному коммерческому проекту привлекательность. А в парке Яхрома появилась интересная фотовыставка, перечисляет Силинская плюсы находки. А поскольку деятельность ГК Конкор связана и с реставрацией и восстановлением памятников архитектуры и культурного наследия, для нас это вдвойне важно.

Однако Филипп Третьяков сомневается, что можно всерьез говорить о том, чтобы задействовать археологические находки в раскрутке объекта. Кроме того, находка находке рознь. Например, вполне может оказаться, что на месте строительства в тот или иной отрезок времени был могильник, и, если эта информация станет известна, ее могут использовать конкуренты, говорит он. Застройщики больше чумы боятся наткнуться на захоронения. Но, говорит Алексеев, кости из кургана археологи забирают, а легенда может остаться и стать отправной точкой для создания уникального элемента поселка, своего рода аттракциона, но на достоверном историческом материале, что ценно.

И жилищные проблемы успешно решаются. Обладая мощным потенциалом строительной индустрии (каждое десятое предприятие и организация - строительные, а в этой сфере занято почти сто тысяч человек - пятая часть активного населения; именно здесь были созданы новые рабочие места, которые заняли уволенные по сокращению в массовом порядке работники научных и производственных объединений, что позволило стабилизировать ситуацию на рынке труда), СЗАО в "лужковский" период стал крупнейшей стройкой Москвы. Все началось с Митина - деревни с одноименным названием, а также нескольких других соседних поселений, "прирезанных" к городской территории в 1984 году. Буквально как грибы после дождя там, за автокольцевой дорогой, в середине 90-х рождались целые кварталы. Строительство новых микрорайонов ведется и до сих пор. Возводятся супермаркеты, спортивные сооружения, школы и детские сады, поликлиники. В Митине разбит самый большой в границах города парк.


Жилищный фонд СЗАО составляет более трех тысяч жилых домов. Часть из них построена еще в 30-50-е годы и требует комплексного ремонта. Есть массивы первых "хрущевских" пятиэтажек, которые подлежат сносу. Сотни семей в Щукине, Хорошеве-Мневниках до сих пор проживают в коммуналках, их постепенное расселение - еще одна из первоочередных задач, стоящих перед властями округа.

В нем возводятся разноэтажные жилые дома, в том числе коттеджи, таун-хаусы, общей площадью около 1 млн кв. м, общественные центры, включающие объекты инфраструктуры. В этой местности организованы зоны, где под охрану взяты памятники истории и культуры, реконструируются село Куркино и деревня Юрово, а также создана система озеленения и благоустройства территорий.

Эстафету у соседа подхватило Куркино - самый престижный столичный район.

Но повышенное внимание уделяется не только новым районам. Успешно выполняется программа правительства Москвы по реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. При этом действуют две схемы финансирования строительства "стартовых" домов для переселенцев из "хрущоб". Первая - инвестору предоставляется площадка для возведения коммерческого жилья, и он полностью финансирует строительство "стартового" дома. Вторая - доля префектуры и доля инвестора в муниципальных зданиях финансируются на кредитной основе.

Программа ввода нового жилья предусматривает как муниципальное, так и коммерческое строительство, и оно включает не только жилые дома, но и необходимые объекты инфраструктуры. Финансируются работы в основном за счет инвесторов, наиболее активными из которых являются фирмы и компании "КРОСТ", НПП "Тема", "ДОН-Строй", "Астиком". Среди лидеров по объемам и качеству вводимого жилья - Главмосстрой (в Куркине, например, его организации возводят район "Лозанна", в Митине - новые жилые комплексы), Управление экспериментальной застройки (генподрядчик всего Куркина), Мосстроймеханизация-5, Строительное управление №155.

На месте микрорайона квартала 75, застроенного 38 пятиэтажками серии К-7, к 2010 году появится новый европейский квартал общей площадью 600 тыс. кв. м.

Особенно интенсивно идет эта работа в районе Хорошево-Мневники, где новые дома возведены на проспекте Маршала Жукова, улицах Тухачевского, Василевского и других, что обеспечило волновое переселение жильцов пятиэтажек. Предстоит снести 50 отслуживших свой век домов.

В планах первой очереди строительства - создание через два года на проспекте Маршала Жукова, вл. 43, единого многофункционального комплекса, состоящего из 2-3-этажного фитнес-центра и трех высотных (22-, 12-, и 12-15-18-этажных) жилых домов.

По мнению первого заместителя руководителя Москомархитектуры Юрия Григорьева, кроме собственно жилых зданий общей площадью около 400 тыс. кв. м (высотностью от 5 до 32 этажей) здесь предполагается построить магазины (в том числе супермаркет "Перекресток") предприятия бытового обслуживания, офисы, крупный бизнес-центр, школы, детские сады, молодежный центр, кинотеатры и стадион с крытыми трибунами.

Алексей Добашин, генеральный директор концерна "КРОСТ", генподрядчика строительства, на состоявшейся в рамках прошедшей выставки "Realtex-2003" презентации проекта сообщил, что все дома, планируемые к застройке в квартале, будут сборно-монолитными, при этом для размещения автотранспорта жильцов спроектированы подземные паркинги из расчета 1 машиноместо на 1 квартиру. Среди мероприятий, намеченных в рамках осуществления проекта европейского квартала, - озеленение и благоустройство территории с использованием индивидуальных малых форм и естественного ландшафта. Неподалеку от жилой зоны предполагается создать искусственные водоемы, в числе которых каскадное озеро, площадью 1000-1500 кв. м. В части территории, прилегающей к водному каналу, будет разбит "Велтон-парк", где разместятся спортивные площадки, велодорожки и причалы яхт-клуба. Ориентировочная сумма проекта оценивается в $300 млн.

Предполагается, что жить в новом квартале будет около 10 тыс. жителей.

Всего в этом году в округе планируется построить в общей сложности 520 тыс. кв. м жилья, среди которых "стартовые" дома в районах Северное Тушино, Хорошево-Мневники, Щукино, Покровское-

По мнению первого заместителя мэра в правительстве Москвы, руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина, "реконструкция 75-го квартала в Хорошеве-Мневниках станет новым этапом в приоритетном направлении комплексного возведения жилых объектов".



Главная --> Публикации