Главная --> Публикации --> Капитализм: земляной бюджет Депутаты попутали перепланировку с реконструкцией В 15 км от ростова возведут новый микрорайон Дворцы и пятиэтажки Ипотека в теории и на практике

Теперь девелоперы, привлекающие средства частных инвесторов на строительство жилья, будут обязаны четыре раза в год отчитываться перед ФСФР. Эту обязанность возложат на федеральную службу до тех пор, пока не определится другой орган, уполномоченный осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства. Пока же в ФСФР новым полномочиям не рады и надеются как можно быстрее от них избавиться.

Правительство выпустило постановление № 282, обязывающее застройщиков ежеквартально представлять отчетность в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР). Но это вряд ли поможет защитить интересы дольщиков.

Не исключено, что контроль над ценами на недвижимость является основной причиной появления документа, ведь защитить интересы дольщиков он вряд ли способен. По мнению самих застройщиков, введенная мера не в состоянии предотвратить очередные мошенничества на рынке долевого строительства: отчеты будут носить формальный характер и в лучшем случае дадут психологический эффект. А он вряд ли помешает недобросовестным организациям исчезнуть с деньгами соинвесторов или внезапно объявить себя банкротом. С другой стороны, регулярное раскрытие финансовых показателей будет способствовать выводу российского строительного рынка на цивилизованный уровень.

Анализ отчетности будет проводиться по нескольким показателям: норме безубыточности компании, использованию средств застройщиком, соотношению привлеченного и собственного капитала. Как надеются чиновники, нововведение позволит наладить контроль за деятельностью организаций, привлекающих частные инвестиции на строительство жилья, и распределением ими средств. Кроме того, это поможет властям отслеживать динамику продаж квартир у каждого застройщика и в целом контролировать ситуацию на рынке жилья. Сейчас же девелоперы намеренно сдерживают продажи, создавая искусственный дефицит жилья.

Между окончанием строительства здания и оформлением права собственности на недвижимость может пройти довольно длительный промежуток времени от 2 месяцев до 2 лет. В Москве, по словам главного юриста агентства недвижимости Агент 002 Максима Бородыни, почти в половине случаев этот процесс затягивается на год и более.

Впрочем, постановление распространяется только на тех девелоперов, которые работают в рамках 214-го закона (о долевом строительстве). Несмотря на то что он вступил в силу уже более года назад, им руководствуются не все компании, так как слишком серьезные санкции за нарушение обязательств перед инвесторами. Поэтому большинство застройщиков предпочитает использовать серые схемы привлечения средств (с помощью векселей, предварительных договоров и т. д.), отчитываться за которые перед ФСФР не обязаны.
Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства дома, но и оформления множества документов. Порой на это уходит не один год.

Бумажная волокита. Задержки возникают по нескольким причинам. Во-первых, зачастую в процессе строительства жилого многоквартирного дома участвует большое количество юридических и физических лиц. Это застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также дольщики, привлекаемые для частичного финансирования строительства. После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации (ДЕЗа или управляющей компании). Для этого подписывается договор между заказчиком строительства, подрядчиком, инвестором и эксплуатирующей организацией. Кроме того, проводятся обмеры Бюро технической инвентаризации, и по их итогам производится окончательный расчет между всеми участниками строительства и определяется, кому какая доля квартир переходит. Подписываются протокол поквартирного распределения долей и акт реализации инвестиционного контракта. Очевидно, когда переплетаются интересы нескольких участников, общего согласия сторон достичь непросто.

Как уверяют в Москомрегистрации, по установленным правилам срок регистрации права собственности на приобретенное жилье занимает 30 календарных дней. Но покупатель квартиры не может заняться оформлением права собственности на жилплощадь до тех пор, пока свое право на объект не зарегистрирует инвестор. А на это уходит порой не один месяц.

Упрощение этого процесса не за горами. Вступивший год назад в силу федеральный закон № 214 (об участии в долевом строительстве) сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации права собственности дольщика. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру в срок, предусмотренный договором, либо в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, объясняет Николай Вопиловский. А для государственной регистрации права собственности дольщика необходимы договор долевого участия, передаточный акт, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Процедура должна завершиться в течение месяца с момента подачи документов. Правда, на практике упрощенная схема пока почти не реализуется, так как лишь единицы застройщиков работают по новому закону.

Кроме того, чем больше участников, тем больше бумаг необходимо собрать, а это отнимает довольно много времени. На государственную регистрацию сдаются документы, подтверждающие полномочия всех юридических лиц и их органов управления (уставы, свидетельства, протоколы об избрании руководителей, копии доверенностей на право подписания договоров) и физических лиц, участвующих в инвестиционном процессе (копии паспортов, доверенности, согласия супругов), рассказывает руководитель юридической службы управления новостроек компании Миэль-недвижимость Николай Вопиловский. Отсутствие либо ненадлежащая форма бумаги (истечение срока ее действия, ошибки в тексте) затягивают процедуру, так как требуется переоформление документов.

Бесправен, но обязан. Впрочем, для инвестора задержка с регистрацией права собственности не так критична, как для покупателей жилья. Они могут заселиться в построенный дом и жить фактически в своей квартире, но прописаться в ней не имеют права до получения свидетельства о собственности. Правда, у жильцов есть возможность обратиться в суд с иском о регистрации по месту жительства, и, как уверяет Николай Вопиловский, были случаи принятия решений в пользу истца.

Камни преткновения. Основные причины задержек проблемы со сбором документов на объект строительства они могут быть просрочены или не до конца оформлены, утверждает Максим Бородыня. Так, например, в Подмосковье достаточно много домов, которые строятся на земельных участках, купленных застройщиком в середине 90-х годов, когда не было четко прописанной процедуры приобретения земли в собственность. В результате выясняется документы оформлены ненадлежащим образом и застройщик не может получить от администрации района разрешение на строительство, комментирует юрисконсульт Велес Лекс Юлия Комиссарова. Я знаю не один пример, когда здание уже возводится, хотя разрешения на строительство так и нет. Бывают случаи дом давно построен и сдан госкомиссии, но документы на него не получены, адрес не присвоен. И люди там живут на птичьих правах, на основании договоров инвестирования или предварительных договоров купли-продажи. Кроме того, при сборе документов девелопер подчас встречает много подводных камней. Как рассказала Юлия Комиссарова, например, новый дом на Пролетарском проспекте сдан госкомиссии как законченный объект в сентябре 2004 года. Но до сих пор акт реализации инвестиционного контракта не подписан, нет протокола разграничения площадей иными словами, дома на бумаге как бы не существует. Аналогичная ситуация в доме на проспекте Вернадского, построенного весной 2004 года. В Красногорском районе Подмосковья местной администрации и застройщику не удалось договориться о распределении квартир. По рекомендации сверху органы пожарного надзора внимательно проверили безопасность здания, в результате чего появился отчет о недостатках на 40 страницах, доказывающий невозможность принять здание в эксплуатацию. Подспудная причина таких проволочек, о которой неформально говорят все участники, споры из-за той доли, которую должны получить местные власти. Готовый объект порой отличается по фактической площади от запланированного, поясняет руководитель департамента Недвижимость. Земля. Строительство компании Вегас-Лекс Юрий Борисенко. В этом случае требуется перерасчет долей и перевод их в натуральные площади, из которых город, естественно, пытается забрать наиболее привлекательные. Задержки в регистрации связаны и с более придирчивой в последнее время работой Федеральной регистрационной службы (ФРС). Как уверяет Юрий Борисенко, сотрудники ФРС иногда отказывают в регистрации объектов даже если те приняты в эксплуатацию, например из-за нарушения сроков строительства, несоответствия фактических площадей разрешенным. Об усилении внимания со стороны государственных органов, проверяющих качество строительства, говорит Юлия Комиссарова, которая объясняет это обрушением зданий Трансвааль-парка и Басманного рынка, а также серией скандалов с обманутыми дольщиками.

Расходы по содержанию жилья должен нести собственник, то есть по факту застройщик. Однако, по словам Юрия Борисенко, как правило, в договорах с дольщиками предусматривается, что покупатели должны оплачивать коммунальные услуги с момента ввода квартиры в эксплуатацию и передачи ключей. Поэтому обычно все траты ложатся на жильцов даже если они по закону еще не собственники.

Между тем продать такую квартиру возможно путем переоформления договора переуступки прав собственности (соинвестирования, долевого участия). Но только в том случае, если в первоначальном договоре предусматривается такая возможность с согласия инвестора или застройщика. И при условии, что дом не начал оформление квартир в собственность, предупреждает Максим Бородыня.

Начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов утверждает: кредиторы еще меньше заемщиков заинтересованы в затягивании процесса оформления собственности. Когда финансовый институт вкладывает средства в строительство многоквартирного дома, велики риски и банка, и дольщика, поясняет он. Нам важно, чтобы квартира как можно быстрее стала полноценным предметом сделок и залогом. Для банка, который собирается выпускать ипотечные облигации, задержки с оформлением права собственности могут вызвать серьезные неудобства. Из-за этого нельзя надлежащим образом оформить закладную и включить ее в пул секьюритизируемых кредитов (чтобы потом их продать и получить средства для выдачи новых займов. Ф.), комментирует заместитель директора ипотечного департамента банка КИТ Финанс Дмитрий Булычев. Впрочем, некоторые кредиторы утверждают: затягивание сроков по регистрации квартиры для их заемщиков проблемой не является. Наши застройщики-партнеры стараются соблюдать сроки оформления квартир в собственность, утверждает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Задержка может произойти в том случае, если возникают проблемы во взаиморасчетах между юридическими лицами инвесторами и соинвесторами объекта. Но такие случаи все-таки являются скорее исключением.

Есть еще одна проблема. В большинстве банков ставки по кредитам, выдаваемым на покупку жилья в строящихся домах, до оформления права собственности на 1-2% выше, чем на вторичном рынке. После того как квартира зарегистрирована, проценты понижаются. Естественно, затягивание процесса передачи жилья в собственность довольно ощутимо ударяет по карману заемщика. Единственное, что можно посоветовать человеку в такой ситуации, либо заранее просчитывать свои возможности, либо набраться терпения. Ведь, кредитуя первичный рынок, банки сильно рискуют, так как ссуды выдаются фактически без обеспечения. Право требования на объект вещь довольно размытая и условная. Это выглядит как лотерея: достроится ли объект неизвестно, поясняет Максим Бородыня.

Обычно застройщик при заключении договора инвестирования с потребителем одновременно заключает договор на оказание услуг по регистрации права собственности и берет за эти услуги около 1,5-2% от рыночной стоимости квартиры. Стоимость оформления может варьироваться в зависимости от местоположения дома и от ценовой категории жилья. Иногда она включает в себя оплату госпошлин и обязательных коммунальных платежей, иногда нет. При самостоятельном оформлении в собственность квартиры в новостройке покупатель оплачивает коммунальные услуги за несколько месяцев вперед, исходя из средних ставок по городу. Кроме того, потребуется оплатить госпошлину, услуги по оформлению и выдачу документов в БТИ и у нотариуса.

Плата за собственность

Экономные коттеджи есть теоретически

На сегодняшний день существует порядка 320 коттеджных поселков уже готовых или находящихся на различных стадиях строительства. Но только 70 из них относятся к недорогим объектам до 250 тыс. долларов, в то время как больше половины желающих обзавестись собственным загородным домиком ищут именно поселки эконом-класса. В условиях, когда спрос превышает предложение более чем в два раза, находят, как вы понимаете, далеко не все. Корреспондент Дома и квартиры выяснял у специалистов, что же представляют собой недорогие коттеджи, и задавал им по ходу один-единственный вопрос: Почему не строите и будете ли строить больше?

При этом основной спрос наблюдается на коттеджи до 250 тыс. долларов, говорит эксперт Департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Галина Микишанина. Но таких предложений на рынке очень мало, строители пока не радуют потребителей малобюджетными поселками. Покупать же дома в неорганизованных поселках люди уже не хотят.

Недорогие поселки, как мы уже сказали, пока в меньшинстве. При первоначальном просмотре баз данных риэлторских компаний вообще складывается впечатление, что дешевле 1 млн. долларов в Подмосковье ничего и не строят. На самом же деле на долю элитных приходится порядка 25% поселков (74 объекта). Все остальное 176 поселков, или 55% рынка, классический бизнес-класс, то есть поселки, в которых стоимость готового для проживания дома колеблется от 250 до 800 тыс. долларов. Что тоже очень недешево.

Рынок предлагает коттеджи эконом-класса по цене от 100 до 250 тыс. долларов, правда, найти которые очень непросто. Условно их можно разделить на две категории.

Чего же они хотят? Как свидетельствуют результаты проводимых риэлторскими компаниями опросов, потребители, ищущие недорогой дом, хотят найти небольшой коттедж площадью до 180 квадратов на 10 12 сотках и не далее чем в 50 км от Москвы. И стоить он должен 150 180 тыс. долларов. Это те деньги, которые представители зарождающегося среднего класса готовы выложить за обладание хорошим загородным домиком.

К первой относятся объекты, по характеристикам и параметрам максимально приближенные к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания на свежем воздухе.

Дешевый таунхаус в дорогом поселке

Поселки снабжены всеми центральными коммуникациями (включая магистральный газ) и набором объектов инфраструктуры, приближенных к городскому. Они находятся в пределах 30 км от МКАД, в непосредственной близости от крупных районных центров, либо в черте подмосковных городов. В таких городских поселках, как правило, возводятся таунхаусы с апартаментами площадью 120 200 кв. метров и небольшими земельными наделами в две-четыре сотки и небольшие коттеджи площадью до 250 кв. метров и с участками от 12 соток. При строительстве используются современные, но относительно недорогие материалы различные виды пеноблоков, технология сэндвич. Львиную долю цены составляет высокая стоимость земли. Но, увы, ищущие недорогое загородное жилье могут претендовать в них только на таунхаусы. Именно они укладываются в желанную ценовую нишу до 250 тыс. долларов.

Обычно такую недвижимость приобретают как альтернативу городской квартире, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова. Ведь зачастую стоимость 1 кв. метра загородного дома ниже, чем стоимость 1 кв. метра квартиры в Москве. При этом, купив дом, человек получает еще придомовый земельный участок, неповторимую красоту подмосковной природы, свежий воздух, увеличивает жизненное пространство и избавляется от огромного количества соседей.

При поиске экономного дома не стоит игнорировать поселки бизнес-класса. В некоторых из них предлагаются и коттеджи по 500 600 тыс. долларов и более дешевые таунхаусы до 250 тыс. долларов. Так, например, в поселке Юлия в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе трехсекционный таунхаус площадью 223 кв. метра на участке 6 7 соток можно купить за 234 150 долларов (по 1050 долларов за 1 кв. метр). Поселок окружен лесом, ближайшая деревня Юрлово, дома монолитно-кирпичные. Или поселок Опушка, расположенный на 18-м км Минского шоссе. Трехуровневые таунхаусы площадью от 208,1 до 249,9 кв. метров и с участками 2 3,5 сотки стоят от 199 тыс. долларов (по 797 долларов за 1 кв. метр). Опушка окружен лесом, рядом протекает речка с забавным названием Незнайка. Будет 16 таунхаусов из керамических газосиликатных блоков. Проведены ландшафтные работы. Из инфраструктуры планируются магазин, детская игровая площадка и аптека, свои коммунальные службы и такси. В соседнем поселке Зайцево ясли, детский сад и школа.

Один из недорогих поселков, предназначенных для постоянного проживания, ФэмилиКлаб, расположенный в Солнечногорском районе, в 12 км от Москвы по Ленинградскому, Новосходненскому или Куркинскому шоссе. В поселке 344 дома: двухэтажные таунхаусы с квартирами площадью от 126,5 до 153,6 кв. метров на участках размером 2 5 соток, а также отдельные коттеджи площадью 237 304 кв. метров на участках от 12 до 15 соток. Материалы пеноблоки, оштукатуренные и с декоративной облицовкой (имитация природного камня). Из объектов инфраструктуры есть административный корпус, торгово-бытовой центр, детские, спортивные площадки, корты, велосипедные дорожки. Поблизости протекает река, в 5 км форелевое хозяйство с живописным прудом. Срок окончания строительства 2007 год. Правда, по цене под эконом-класс подходят только таунхаусы, предлагающиеся от 151 800 долларов (по 1,2 тыс. долларов за 1 кв. метр). Отдельно стоящие коттеджи в ФэмилиКлаб стоят намного дороже от 271 161 долларов.

Ко второй категории объектов эконом-класса относятся дома в организованных дачных поселках, удаленных от Москвы на 40 км и более. Как правило, их приобретают для сезонного отдыха и проведения выходных, хотя изначально они строятся для постоянного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути и охрана позволяют использовать их круглогодично. Правда, пакет коммуникаций в них несколько усечен: например, может отсутствовать газ, и жильцам приходится довольствоваться электричеством. В некоторых инфраструктура минимальна или отсутствует вовсе. Дальние дачные поселки, как правило, небольшие всего 30 50 домов и, как правило, деревянные.

Дальняя дача

Коттеджный поселок Починки находится в 65 км от Москвы по Ленинградке или Пятницкому шоссе. Это 29 коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью 132,5, 137 и 170 кв. метров, участки при них 12 соток. Рядом с поселком расположен большой пруд с пляжем и детской площадкой на берегу, до Солнечногорска 18 км. Стоимость домов от 98 до 115 тыс. долларов.

Сегодня они в основном представлены по Ленинградскому, Симферопольскому, Минскому, Ярославскому и даже Новорижскому шоссе (на его дальних широтах).

Чтобы выдержать ценовой уровень этой категории, рассматриваются или удаленные зоны престижных направлений (например, Новая Рига за чертой 60 км), или менее ликвидные подмосковные районы восточные и юго-восточные, считает Светлана Кондачкова.

По Новой Риге возводится сейчас сразу два объекта эконом-класса на 40-м км поселок Сокольники, а на 53-м км поселок Мансурово. Площадь домов в первом 320 кв. метров, во втором от 160 кв. метров, участки в обоих поселках 15 соток. Сокольнический дом обойдется в 240 тыс. долларов, мансуровский от 160 тыс. долларов.

По-прежнему самыми активными являются российские дочки иностранных банков DeltaCredit, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV), Райффайзенбанк. Среди отечественных игроков на первых позициях по выдаче кредитов Сбербанк и Внешторгбанк. Лидеры постоянно выводят на рынок новые ипотечные продукты, меняют условия кредитования в лучшую для потребителя сторону. Не отстают от них и другие банки, числящиеся в первой двадцатке игроков ипотечного рынка.

Слова эксперта лишь подтверждают прогноз дальнейшего развития эконом-сегмента в скором времени изменятся географические приоритеты строительства. Сегодня поселки в основном сосредоточены на Ярославском и Ленинградском направлениях, которые большинство риэлторов относят все-таки к бизнес-классу. Новые же эконом-поселки будут появляться в 30-километровой зоне от МКАД в первую очередь на самых недорогих направлениях: на Щелковском, Горьковском, Носовихинском, Казанском, Егорьевском, Новорязанском, Каширском, Симферопольском шоссе.
Сегодня в Москве действует 230 ипотечных программ, и цифра эта будет расти. Растет и лояльность банков к заемщикам: к середине весны условия кредитования стали более человечными. Во-первых, выросло количество банков, готовых работать с гражданами, которые не могут официально подтвердить свои доходы. Во-вторых, увеличилась доля длинных кредитов сроком на 20 и более лет: они составляют теперь 53% от общей массы. Наконец, некоторые банки рискнули снизить первоначальный взнос до 10% и меньше. На пару пунктов упала и средняя процентная ставка. Банкиры рассказали корреспонденту Дома и квартиры о том, что нового появилось на рынке ипотеки и как изменились условия кредитования этой весной.

Вторая тенденция либерализация требований к заемщику. Сейчас все меньше банков, требующих официальное подтверждение доходов по форме НДФЛ-2 и поручительства третьих лиц, а еще год назад эти требования были, как правило, непременным условием выдачи кредита. В ряде банков от вас уже не потребуют ни постоянную регистрацию в Москве и Московской области, ни гражданство РФ.

Оттаивание ипотечных займов подтвердил заместитель председателя правления Абсолют Банка Олег Дмитриенко. По его словам, все последние тенденции можно свести к двум основным. Первая уменьшение процентов и размера ежемесячных выплат, что делает ипотеку доступной для заемщиков с невысокими доходами. За год, по словам господина Дмитриенко, ставки снизились в среднем на 1 2%. В частности, Абсолют Банк снизил минимальную ставку по ипотеке до 10% годовых. Райффайзенбанк пошел еще дальше, его ставка от 9,25% годовых на долларовый ипотечный кредит. DeltaCredit готов работать от 9,7% годовых. Правда, в таком случае кредит предоставляется всего на семь лет.

Сезонные послабления

Сроки кредитования тоже радуют. По сравнению с началом 2005 года средний показатель увеличился на 3,8 года и составляет сегодня 18,15 лет. Максимальный же срок предоставления кредита сегодня 30 лет. На столь длительное время готовы кредитовать своего клиента Росевробанк, КИТ-Финанс, Московский банк реконструкции и развития (МБРР) и некоторые другие. По оценкам аналитиков Международной академии ипотеки и недвижимости, уже к концу 2006 года средний срок кредитования приблизится к 30 годам. Такой прогноз, прямо скажем, будоражит воображение.

Другие банки тоже не отстают. Городской ипотечный банк ввел интересную программу Квартира взнос 1 Минимальный первый взнос по ней 10%. Хотя в среднем сумма первоначального взноса уменьшилась за год с 20 30% лишь до 15 20%. А корпорация НИКОМ-недвижимость готова выдать вам кредит и 5-процентным первоначальным взносом. Речь идет о приобретении вторичной квартиры. Процентная ставка по такому кредиту, вопреки стереотипу, невелика от 9% в валюте. Но срок кредитования не слишком большой 10 15 лет.

Этой весной банки в огромном количестве предлагают сезонные ипотечные акции с льготами и скидками.
Так, в Абсолют Банке появилась программа Дом в кредит, дерево в подарок. Осталось родить сына. Банк дарит живые деревья заемщикам, которые подадут заявку с 1 марта по 31 мая. Кроме того, банк снизил на 1% ставку по кредиту для клиентов своих партнеров. Все, кто приобретает квартиры в новостройках корпораций ПИК, ПИК-Регион, МИЭЛЬ-Недвижимость, МИАН-Агентство недвижимости, МГСН-Новостройки, МИЦ и Су-155 и Компания, получат в Абсолют Банке ипотечный кредит на срок до 20 лет под 12,5% годовых.

В Росевробанке этой весной увеличился срок кредитования. Теперь кредит Квартира на покупку вторичного жилья выдается на срок до 30 лет. Первый взнос при этом составляет всего 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, ставки от 10 11,5% в валюте.

В DeltaCredit появилась новая программа долларовый кредит DeltaСтандарт. Его отличие в фиксированной процентной ставке, получить его можно и без официального подтверждения доходов. Ставка в этом случае составит от 10,7 до 12% годовых. Если же справка НДФЛ-2 для вас не проблема, то кредит вам предоставят под 9,7 11% годовых. Срок кредитования 7, 10 и 15 лет.



Главная --> Публикации