Главная --> Публикации --> Искусная натура Капитализм: земляной бюджет Депутаты попутали перепланировку с реконструкцией В 15 км от ростова возведут новый микрорайон Дворцы и пятиэтажки

Впереди паровоза

При всех относительных успехах развития ипотеки в России большинство обывателей продолжает склоняться к мысли, что розовая мечта о кредите на покупку жилья не для них. Между тем круг потенциальных потребителей ипотечного кредита сегодня довольно широк. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на портрет среднестатистического заемщика.

Ныне требования банкиров к ипотечным заемщикам либерализовались до предела. Серая зарплата, левая прописка, даже (не так уж и редко) покупка жилья на первичном рынке. В чем-то ипотечная Россия оказалась даже впереди планеты всей: где-нибудь в Германии или США получить кредит без официального подтверждения доходов нереально. Как говорится, смерть и налоги.

Во многом скепсис тех, кто не верит в ипотеку, обусловлен ее крайне медленным стартом. Долгое время все достижения в этой области ограничивались несколькими образцово-показательными кредитами. И выданы они были гражданам, которые, по большому счету, могли решить свою жилищную проблему и без ипотеки, но всего на несколько лет позже.
Все дело в том, что требования первых отечественных ипотечных банков к заемщикам были, по сути, целиком позаимствованы у предшественников - так называемых высокоразвитых стран. В подавляющем большинстве случаев они, увы, не стыковались с нашими реалиями.

Средний возраст ипотечного заемщика в России, по данным федерального Агентство по ипотечному джилищному кредитованию (АИЖК), составляет 34 года. Генеральный директор ОАО Санкт-Петербургское ипотечное агентство Владислав Назаров подтверждает актуальность этого показателя и для Северной столицы.

Дело молодое

Если поднять верхнюю границу до 40 лет, то информация практически всех исследователей данной темы вольется в общие рамки.

Анализ заявок на приобретение жилья с участием ипотечного кредитования, проведенный компанией МИЭЛЬ-Недвижимость, дает схожие результаты: 76% заявителей пребывают в возрасте от 25 до 35 лет. По данным корпорации Петербургская недвижимость, процент перспективных заемщиков несколько ниже - не три четверти, а только чуть больше половины.

Возможно, недоверие к ипотеке объясняется недостаточной образованностью россиян, и без знаний хотя бы основ экономики близкие отношения с ипотекой действительно могут не сложиться. Ведь согласно статистике лишь 18% граждан России имеют высшее образование. Данные по ипотечным заемщикам значительно превышают этот показатель. Около 70% потребителей ипотечных кредитов имеют один вузовский диплом, 7% - два, а еще 1% - целых три. Добавим примерно 7% заемщиков с незаконченным высшим, и получится вполне внушительный отрыв.

Знания и место

Консалтинг Михаила Бимона, менеджеры среднего звена и специалисты составляют около 35%, собственники бизнеса и менеджеры высшего звена - около 30%, государственные служащие - 15 процентов.

Уровень знаний является определяющим для социального состава основных групп покупателей жилья, готовых использовать для этой цели ипотечный кредит. По оценке генерального директора ООО Бизнес. Недвижимость.

Исходя из последних двух цифр и складывалась ранее статистика по начальному взносу, без которого никакой ипотечный кредит не мог превратиться в реальность.

Теперь об обеспеченности. Совокупный (то есть с учетом всех источников) доход 76% потенциальных заемщиков в интервале от 600 до 1600 долларов. И это можно было бы считать подлинным достижением российской ипотеки, если не принимать во внимание еще один существенный аспект - необходимость внесения первоначального взноса. До начала 2006 года, когда АИЖК пересмотрело общероссийские стандарты кредитования и минимальным первым платежом стали 10% от стоимости приобретаемой квартиры, рядовым показателем были 20%, а чаще всего 30 процентов.

Деньги и площади

В ту доисторическую эпоху картина выглядела таким образом. Около 60% потенциальных заемщиков имели наличные средства в диапазоне 6000-15000 долларов. Но при этом 31% заявителей не располагали 20% собственных сбережений для погашения первоначального взноса.

Средняя стоимость квартиры, обремененной ипотечным залогом, также примерно в два раза выше средней температуры по больнице - 1,4 млн. рублей.

В Петербурге среднестатистический размер кредита, естественно, несколько отличается от общероссийского (разницу в ценах на недвижимость еще никто не отменял). По всей стране этот показатель равен 430 тыс. рублей, у нас - 780 тыс. рублей.

Несмотря на то, что банки в течение минувшего года перманентно двигались в сторону увеличения максимального срока кредита, необходимость в этом практически сошла на нет. Планировать свою жизнь на 30 лет вперед россияне до сих пор не готовы.

Данные Петербургской недвижимости предлагают развернутый план. Более 36% потенциальных заемщиков рассчитывают на кредит в 30 тыс. долларов и более. В то же время 40% вписываются в рамки от 5000 до 15000 долларов. Подавляющее большинство не готово находиться в кабале дольше семи лет.

Уроки и итоги

Отмечая наметившиеся в последний год тенденции, генеральный директор ОАО Санкт-Петербургское ипотечное агентство Владислав Назаров полагает, что в дальнейшем продолжат увеличиваться такие показатели, как средний размер кредита и площадь приобретаемой квартиры. Средневзвешенная ставка по кредиту, наоборот, имеет тенденцию к снижению. На самом деле между усредненными показателями пула кредитов и общеэкономической ситуацией в стране имеется непосредственная связь. С уменьшением уровня инфляции и страновых рисков снижаются процентные ставки.
С увеличением уровня доходов населения повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир. Это очевидные зависимости.

Большей частью заемщик выглядит так: 25-35 лет, обладатель высшего образования и семьи из одного-трех человек, без детей либо с одним несовершеннолетним ребенком, проживает в Санкт-Петербурге, работает в коммерческой организации.

Подводя итоги, необходимо отметить, что потенциальный и состоявшийся заемщики по основным параметрам (тем, которые интересны кредитору) друг от друга практически не отличаются. Уровень информированности достаточно высок, за что отдельное спасибо нужно сказать государственной пропаганде. Граждане, пребывающие не в теме, как правило, не способны пройти процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности).

По прогнозам Правительства РФ, благодаря системе ипотечного кредитования к 2010 году около 7% россиян улучшат свои жилищные условия. Уровень доходов петербуржцев значительно превышает общероссийский, соответственно, и воспользоваться ипотечным кредитом в нашем городе сможет большее число жителей, чем в среднем по стране.

Недвижимость для покупки выбирает в городской черте стоимостью от 30 тыс. до 55 тысяч долларов. Совокупный доход заемщика находится в диапазоне 600-1600 долларов.

Череда недавних скандалов, связанных с договорами долевого участия в строительстве (или соинвестирования), вызывает естественное опасение у граждан, желающих купить квартиру в новостройке. Действительно, создается впечатление, что лучше вообще с этим не связываться, а купить квартиру либо на рынке так называемого вторичного жилья, либо новую, но уже готовую к заселению. Правда, стоить и то, и другое будет дороже. И опять же, в условиях нынешнего российского рынка покупка любой недвижимости чревата неприятными неожиданностями. Поэтому для тех, кто все же решится на покупку жилья в строящемся доме, предлагаем несколько советов от юристов, профессионально работающих со сделками по недвижимости.


На непредсказуемом российском рынке недвижимости покупать квартиру крайне рискованно. Бесконечный долгострой, откровенное мошенничество - то, с чем уже пришлось столкнуться многим частным инвесторам. Для защиты их интересов и был принят федеральный закон №21

Прежде всего будущему дольщику нужно знать о существовании федерального закона № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Закон 214). Закон этот вступил в силу в апреле 2005 года. Он направлен именно на защиту прав и интересов частных дольщиков, поэтому знать его, равно как и проверять, насколько точно застройщик выполняет его требования, необходимо.

Проверяем фирму

Кроме того, частному дольщику должен быть предоставлен ряд необходимых документов от застройщика. В число этих документов входят: - Разрешение на строительство (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такое разрешение выдается органами государственной власти или местного самоуправления). Помните: без такого разрешения ни одна фирма не имеет права собирать деньги под будущее строительство. Если вам говорят, что разрешение будет вот-вот получено, а пока предлагают подписать договор и внести некоторую сумму - есть повод насторожиться.

Правило основное - проверять все и всех. Здесь именно тот случай, когда на вопрос представителя фирмы-риэлтора: Вы что, нам не доверяете? - нужно определенно ответить: Нет. И первое что нужно выяснить будущему соинвестору - имеет ли вообще фирма, куда он обратился, право продавать квартиры, которые она предлагает. Такое право риэлторской фирме дает договор между ней и застройщиком. К любому документу, свидетельствующему, что объект недвижимости действительно принадлежит продавцу, должен прилагаться акт о выполнении обязательств по оплате интересующей покупателя квартиры.

Должна быть предоставлена проектная декларация. В соответствии со ст. 19 Закона 214 застройщик должен за две недели до заключения договора о долевом строительстве с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая содержит: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства.

У застройщика должны иметься правоустанавливающие документы на земельный участок.

Информация о застройщике включает в себя: фирменное наименование, местонахождение, режим работы застройщика; о государственной регистрации застройщика; об учредителях (участниках) застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке действия, об органе, выдавшем лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с привлечением денежных средств участников долевого строительства; о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Проектная декларация

- цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:

- правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;

- разрешении на строительство;

- количестве в составе многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; о технических характеристиках указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

- местоположении строящегося многоквартирного дома;

- составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;

- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в этом доме;

- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;

Заключаем договор

- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).

В соответствии со ст.ст 4, 17 Закона 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия.

Если все указанные документы застройщик (либо риэлторская фирма) вам предоставили, а их содержание у вас не вызывает дополнительных вопросов (вы вправе придираться к любому документу, вызывающему сомнение, проверять и перепроверять) - можно переходить к подписанию Договора долевого участия.

Не стоит, правда, требовать указания номера квартиры в недостроенном доме, но конкретные технические характеристики (общий и жилой метраж, этаж, характеристика санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их расположение, материал, из которого будут изготовлены межкомнатные и входные двери, при установке металлической двери) необходимо оговорить в договоре.

Во-первых, указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику.

Можно предусмотреть в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. То есть по договору вы, например, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик обязан доплатить за превышение метража. Поэтому, чтобы гарантировать себя от неприятных сюрпризов, предусмотрите такой случай в договоре (например, оговорите допустимый метраж превышения, зафиксируйте стоимость квадратного метра). На стадии подписания договора решить этот вопрос с застройщиком гораздо легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком договор и продать ту же квартиру по более высокой цене.

Короче, дольщик должен не бояться в данном случае показаться мелочным; необходимо смело вписывать в договор все, на что устно при подписании договора соглашается представитель застройщика - так вы сможете уберечь себя не только от разочарования нежилым видом вашей квартиры, но и от лишних расходов. Известно, что та же сантехника стоит недешево, а застройщик после подписания договора, в отличие от вас, вполне может забыть поставить вам, к примеру, итальянскую сантехнику под предлогом того, что не хватило. Если этот пункт не был прописан в договоре - вы ничего не докажете. Но если это было предусмотрено и прописано - вы вправе не принимать такую квартиру. И, поверьте, застройщику будет гораздо проще выполнить ваше справедливое требование, даже если ему придется отдельно закупить необходимое только для вашей квартиры, чем входить в переговоры по поводу непринятой дольщиком квартиры.

Дольщик, как частное лицо, может здорово пострадать, если не оговорит все санкции, а также формы возврата средств по причине неприемлемых для него нарушений условий договора. Например, сроки сдачи дома должны быть задекларированы хотя бы в пределах квартала, и должны быть определены пени за каждый день просрочки (как правило, 0,01%), с условием, что если ответственность превысит 5 - 10% от стоимости квартиры, то договор может быть расторгнут по инициативе дольщика с возвратом всей суммы.

Вообще следует уделить особое внимание пунктам об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств.

В-третьих, Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Во-вторых, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию).

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. (Это сделано с целью избежать случаев двойной продажи квартир, а такие случаи неоднократно имели место; и, кстати, сейчас, когда правительство Москвы взяло на себя бремя выполнения обязательств недобросовестных застройщиков, именно случаи двойных и тройных продаж называются в числе самых сложных.) До момента государственной регистрации договор долевого участия действительным не является.

В-четвертых, гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее пяти лет).

На основании ст. 8 Закона 214 застройщик обязан не позднее чем через два месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры. Еще раз обращаем внимание дольщиков: не торопитесь подписывать акт, если в вашей квартире имеются недоделки и застройщик на словах обещает завтра все исправить. Это завтра скорее всего не наступит, и вам за свой счет придется все исправлять.

Передача квартиры и регистрация

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов, предусмотренных федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следующие документы:

Но передачей квартиры ваша эпопея не заканчивается. Необходимо получить государственную регистрацию права собственности дольщика на квартиру. Этому посвящена ст. 16 Закона 21

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (без такого разрешения сами строители называют построенный дом грудой аккуратно уложенных кирпичей);

Правительство города решит проблемы столичных обманутых вкладчиков в строительство жилья, заявил первый заместитель мэра в правительстве столицы Владимир Ресин на заседании городской комиссии по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве.

Как показывает практика, в наиболее выигрышном положении оказываются те дольщики, которые перед подписанием договора обратились в юридическую фирму, специализирующуюся на вопросах недвижимости. Только опытные юристы-практики помогут вам выработать текст договора именно для вашей сделки. Нелишним будет и застраховать сделку в независимой, известной страховой компании. Впрочем, при подписании договора со страховщиками также должны действовать принципы не доверять, а проверять и верю только написанному. Квартира - это не та покупка, которая допускает к себе легкомысленное отношение.

Журналисты могли убедиться, как жестко спрашивается с тех, кто сейчас взял под свое крыло строительство домов для людей, многие из которых остались и без жилья, и без денег. На вчерашнем заседании было рассмотрено 12 адресов, среди которых были названы: бульвар Маршала Рокоссовского, владения 5, 8 и 42; Байкальская улица, 18, корпуса 2 и 4; улица Полярная, 34, строение 3 и другие. Заслушивая отчет ответственных за подготовку необходимой документации и строительство, то и дело Ресин вставлял ремарки: Если затянете срок, спросим строго. Вы обязаны окончить строительство дома в июле, Если это не будет сделано в срок, снимем людей с работы, Не забывайте: не народ для нас, а мы для народа. Город заинтересован решить все проблемы в кратчайшие сроки. Чем дольше пойдет строительство, тем оно становится дороже, - отметил Ресин. - Но люди получат квартиры за те суммы, которые они заплатили. Все остальные траты возьмет на себя город. Те же, за кем еще остаются долги, будут вкладывать в столичный бюджет. Однако среди обманутых вкладчиков находятся отдельные лица, которые хотели бы получить квартиру практически в подарок. Восемь лет тому назад человек внес 5 или 10 процентов от общей стоимости квартиры. Восемь лет он не шевелился, а теперь говорит: Дайте мне квартиру по той же цене. Такого не будет, - сказал Ресин и заметил, что идет разбирательство с каждым конкретным случаем.

Первые обращения обиженных нечестными строителями поступили на горячую линию управления экономической безопасности правительства Москвы в августе прошлого года. В ноябре 2005 года по распоряжению мэра Юрия Лужкова и была создана комиссия для организации работы по защите интересов москвичей, которые, выступив соинвесторами строительства квартир, столкнулись с невыполнением обязательств, взятыми перед ними инвесторами-застройщиками. На еженедельных заседаниях глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин лично контролирует ход дел по каждому из адресов. Плодотворной работе помогает постоянный контакт с инициативными группами обманутых инвесторов, прокуратурой и городской Думой. Характеризуя отношения с Мосгордумой, Ресин отметил, что они выстраиваются не с позиции чего изволите, а с позиции требовательности. И это, в конечном счете, помогает оперативно решать возникающие проблемы.

По каждому адресу принято постановление правительства, определены и утверждены сроки строительства, закреплены ответственные люди. Каждый конкретный адрес проверяется на предмет исполнения принятых решений, - заявил В. Ресин. По его словам, существуют проблемы, которые носят длительный характер, в частности, там, где возбуждены уголовные дела и ведется судебное разбирательство. Мы, к сожалению, не можем заменить суд и прокуратуру. Но я уверен, что мэр доведет обещание, данное правительством Москвы, до конкретного результата, - заверил В. Ресин.

Наша задача - построить брошенный объект, сдать его в эксплуатацию, чтобы каждый соинвестор получил то, за что он заплатил, - подчеркнул В. Ресин. Он отметил, что все объекты и все физические лица, которые попали в эту трагическую ситуацию, поставлены на учет. Из 17 адресов обманутых вкладчиков на сегодняшний день не осталось ни одного не изученного. Работа идет с каждым из 667 обманутых.

Маховик решения проблем обманутых вкладчиков раскручен на полную мощность. Не остается сомнений, что обещание мэра Лужкова: окончательный срок расчета со всеми обманутыми соинвесторами - 2008-й, другого не будет воплотится в жизнь.
Наиболее ярким примером бурного роста цен на офисную недвижимость является цена площадей в Москва-Сити.

Как было заявлено на заседании, предусматривается несколько видов отношений с соинвесторами. Первый вид предполагает уступку обязательств новому генеральному инвестору. Второй - прекращение договорных отношений с прежним генеральным инвестором и заключения нового контракта с проверенным и состоятельным инвестором. И третий - прекращение контракта с инвестором-обманщиком и достраивание дома за счет бюджета города. Как подчеркнул Ресин, поскольку дело касается остро насущного вопроса - жилья, правительство Москвы предпринимает неординарные шаги: процесс юридической расчистки документации идет одновременно со строительством домов.

Цена выросла в восемь-десять раз

С начала этого года цены возросли минимум в полтора раза, а в уже построенной Башне-2000 стоимость 1 кв. м достигла $14 тыс. В строящихся объектах цена уже превышает $10 тыс. за 1 кв. м. Эксперты утверждают, что покупатели, предвидя дальнейший рост цен, охотно инвестируют в недвижимость Москва-Сити, в том числе и с целью дальнейшей перепродажи.

По информации сразу нескольких консалтинговых компаний, в ряде строящихся объектов стоимость 1 кв. м уже превышает $10 тыс. К слову, если весной 2003 года цена 1 кв. м в Башне-2000 составляла $5 тыс., то весной этого года она возросла уже до $14 тыс. (по данным Blackwood). Цены на объектах Москва-Сити будут только расти, так как в завершенном состоянии деловой центр будет иметь еще большую привлекательность, уверен управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

В комплексе Башня-2000 (первый построенный в Москва-Сити объект. Бизнес) свыше 50% офисных площадей сегодня принадлежит частным собственникам, рассказывает заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Александр Крутов. По его словам, такие сделки заключались в 1999 2000 годах для привлечения финансирования на завершение стадии строительства. С тех пор цена квадратного метра выросла в восемь десять раз, говорит Крутов. По словам директора по развитию ITF Development Алексея Самсонова, только за последний год цены на покупку офисных помещений в деловом центре выросли примерно на 17%. Темпы роста могли быть выше, если бы не возникало проблем со сменой собственников. Это привело к постоянному изменению программы по вводу зданий в эксплуатацию, поэтому существовала неопределенность сроков строительства, утверждает Самсонов.

По мнению экспертов рынка, повышенный интерес к покупке площадей в Москва-Сити связан с возможностью зафиксировать стоимость помещения, в то время как арендные ставки в ММДЦ растут рекордными темпами. По информации ITF Development, арендные ставки в Башне-2000 сегодня составляют около $1,4 тыс. за 1 кв. м в год (без НДС, но с учетом эксплуатационных расходов),во втором здании, Башне на набережной, $975, а в Северной башне $700 900в зависимости от этажа и арендуемой площади. За последние годы арендные ставки на площади в Москва-Сити росли на 15% ежегодно, отметили в ITF Development.

Растущий спрос

Теперь сделки по купле-продаже становятся все более выгодны самим девелоперам.

Однако тенденция увеличения числа сделок по купле-продаже обусловлена и рядом других причин. Еще до конца прошлого года распределение офисных площадей в МоскваСити осуществлялось в основном путем аренды. По данным ОАО Сити, в комплексах Башня на набережной и Северная башня площади не выставлялись на продажу, а по другим объектам преимущественно заключались договоры аренды.

Объем предложения

Еще пару лет назад арендодателям продажа была невыгодна. Сейчас ситуация меняется: цена на недвижимость растет более высокими темпами, чем ставка аренды. Следовательно, количество сделок по куплепродаже также будет увеличиваться, говорит гендиректор компании Solo Светлана Муханова. По ее словам, сегодня по статистике на пять сделок по аренде приходится одна сделка по покупке, в то время как два года назад этот показатель составлял 1 к 1 О крупнейшей сделке такого рода стало известно в феврале, когда правление Внешторгбанка приняло решение о приобретении у Mirax Group 60 тыс. кв. м офисных площадей в строящемся комплексе Федерация.

Продавая площади на стадии строительства, девелопер имеет возможность сразу получить дополнительные источники финансирования, в то время как на арендную плату можно рассчитывать только после сдачи объекта в эксплуатацию, рассуждает ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.

Эксперты называют продажу помещений на стадии строительства закономерной. Как правило, на продажу выставляется тот объем площадей, выручка от которого окупает затраты по строительству всего комплекса. В результате в проекте задействуются только собственные средства компании и средства от продаж, а необходимость в привлечении внешнего финансирования отпадает.

При существующей разнице ставок аренды и продажи продажа площадей обеспечивает девелоперу суперприбыль, уверяет Жуликов.

Еще одна причина продаж площадей на этапе строительства боязнь конкуренции. По словам Жуликова, концентрация такого значительного объема площадей в Москва-Сити приведет к тому, что возводимые сегодня башни неизбежно будут бороться за клиентов между собой. Ряд девелоперов предпочитают снизить этот риск, продавая площади уже сейчас, тем более что цены высоки.

Появление вторичного рынка

Впрочем, по словам Алексея Самсонова, продажа рентабельна лишь целыми этажами, а не по 100 200 кв. м, и то лишь компаниям, которые могут выступать в качестве якорей в деловом центре. Все-таки класс здания определяется не только качеством комплекса, но и компаниями, которые находятся на его территории, рассуждает Самсонов.

Идет и обратный процесс

Как отмечают целый ряд экспертов, сейчас появляется все больше заявок на покупку офисных площадей в ММДЦ для последующей продажи. По словам старшего аналитика компании Prime City Properties Антонины Лаировой, компании могут и покупать площади с инвестиционной целью, чтобы впоследствии выгодно сдавать их в аренду. В результате уже в ближайшее время в Москва-Сити может сформироваться вторичный рынок предложения. На ранних стадиях строительства в деловом центре в прямую аренду предлагаются только крупные площади от 1 тыс. кв. м. Поэтому предложение небольших блоков (от 200 кв. м) появляется только на вторичном рынке крупные арендаторы сдают свои свободные помещения в субаренду, объясняет Ковалев.



По мере развития бизнеса у компаний растет потребность в увеличении площадей, соответственно часть из них непременно выйдет на вторичный рынок в качестве покупателей площадей здесь же, в Москва-Сити, добавляет Самсонов. Уже очевидно, что офисы в Москва-Сити будут только дорожать, а спрос на них всегда будет высоким, подчеркивает Антонина Лаирова.



Главная --> Публикации