Главная --> Публикации --> Жилье на побережье приглядывают себе состоятельные россияне От сумы и тюрьмы к офисам Почему дорожают метры Недвижимость на кипре - очередной бум! Заботы инвесторов готовы взять на себя чиновники

Государственное Шереметьево почти два года искало инвестора, готового построить железную дорогу до его терминалов. Бывший крупнейший аэропорт страны остался единственным в Москве лишенным железнодорожного сообщения. Специальные электрички до Домодедово начали ходить в 2002 г., до Внуково в 2005 г. Проект железнодорожной ветки до Шереметьево был готов еще в 1999 г., но РЖД и аэропорт никак не могли договориться о маршруте и финансировании дороги. Отчаявшись, аэропорт в 2004 г. организовал специальные электрички-экспресс от Савеловского вокзала до подмосковной Лобни, а дальше пассажиров везут на автобусах. А в прошлом году поиск инвесторов для строительства дороги в Шереметьево начал Аэроэкспресс.

Наконец нашелся частный инвестор, который выложит $130 млн на новую железную дорогу до терминалов аэропорта Шереметьево. Строителем и совладельцем этой дороги должен стать железнодорожный оператор ТрансГрупп, победивший в тендере на продажу 74%-ной доли в операторе проекта компании Аэроэкспресс.

Обязательств у нового инвестора будет немало. Как следует из конкурсной документации, размещенной на сайте Шереметьево, за долю в Аэроэкспрессе инвестор должен полностью финансировать проект от строительства ветки до покупки шести электричек. Вклад Шереметьево за оставшиеся 26% в Аэроэкспрессе это права на земельные участки, по которым пройдет ветка, говорит Петров.

По плану Шереметьево в аэропорт нужно протянуть 7-километровую ветку от платформы Шереметьевская (севернее Лобни). Стройка должна начаться уже этим летом и закончиться до конца 2007 г. Примерная стоимость всего проекта 3,7 млрд руб., которые должны вернуться инвестору за семь лет за счет продажи билетов на новые электрички. Заявки от инвесторов Аэроэкспресс принимал до 16 марта, а итоги тендера стали известны вчера вечером. Конкуренцию победившей фирме Дельта-Транс-Инвест (входит в ТрансГрупп АС) составляла дочка Трансмашхолдинга Объединенная вагоностроительная компания ТМХ, рассказывают гендиректор Аэроэкспресса Владимир Петров и гендиректор Шереметьево Михаил Василенко. По словам Петрова, ТрансГрупп предложила лучшее финансирование на лучших условиях. Вчера Ликсутов воздержался от комментариев , заметив, что с его компанией никаких документов по проекту не подписано. Не стали комментировать итоги тендера и в Трансмашхолдинге.

Вчера представители РЖД наотрез отказались комментировать эту тему. А директор департамента ФБК Игорь Николаев полагает, что у ТрансГрупп могут возникнуть проблемы с монополией: РЖД еще должна согласовать маршрут ветки; если бы выиграл Трансмашхолдинг, проблем с этим согласованием было бы меньше. В России уже есть частные ветки, напоминает чиновник Минтранса: например, 160 км железной дороги, построенные Суалом за $100 млн в Коми, или пассажирская ветка в Ейске Краснодарского края, которую местные власти продали в счет достройки частной компании Вера. А проект Шереметьево, где совет директоров возглавляет глава Минтранса Игорь Левитин, тем более может рассчитывать на поддержку министерства, добавляет чиновник. Петров же надеется, что РЖД все же найдет способ участвовать в проекте.

ТрансГрупп еще в прошлом году интересовалась веткой Шереметьево. В 2004 г. она запустила первый частный поезд Москва Калуга и искала возможности расширить этот бизнес. Эти планы одобряли и в РЖД, но дорога для Шереметьево интересовала и саму железнодорожную монополию. В проекте инвестпрограммы РЖД на этот год даже резервировалось 1,9 млрд руб. на эту стройку.


Санкт-Петербург - На петербургском рынке появился крупный игрок британская инвесткомпания Dawnay Day Group с активами $3 млрд. Вслед за бизнес-центром Атриум, который приобрела для нее полгода назад офшорная фирма, она может вложить сотни миллионов долларов в петербургские отели, торговые или бизнес-центры.

ООО ТрансГрупп АС один из крупнейших железнодорожных операторов в России с парком из 9500 вагонов по состоянию на 2005 г. Финансовые показатели компания не публикует. Ее основным владельцем значится эстонская фирма WorldWide Invest, представляющая интересы Сергея Глинки и Максима Ликсутова. ООО Аэроэкспресс учреждено в 2005 г., 99% его долей получил тогда Международный аэропорт Шереметьево (МАШ), 1% подконтрольное правительству Московской области ООО Внештранссервис. В начале 2006 г. Аэроэкспресс выкупил 1% у Внештранссервиса и 73% у МАШ и выставил их на продажу для привлечения средств в проект строительства железнодорожной ветки до Шереметьево.

Полгода назад сделка по Атриуму вызвала скептическое отношение у экспертов ведь здание, приобретенное англичанами, сдано в аренду по льготной ставке до 2046 г. Однако компания, по словам Степаненко, уже сумела извлечь доход из этого проекта. Для этого она выкупила долг по кредиту ЕБРР, который был предоставлен при реконструкции здания и составил на середину 2005 г. $6,6 млн. На процентах по долгу инвесткомпания ежегодно получает с других акционеров, по оценке Степаненко, около $400 00 По данным системы раскрытия информации СПАРК, в 2004 г. процентные платежи ОАО Невский, 25 составили около 24 млн руб.

В сентябре прошлого года зарегистрированная на Кипре Duze Investments приобрела на торгах Фонда имущества здание бизнес-центра Атриум, а также 9% в уставном капитале ООО Невский, 25, ранее принадлежавших городу, за 58 млн руб. Представитель компании говорил тогда, что действует в интересах некоей британской компании. Владельцем Атриума оказалась лондонская Dawnay Day Group. Об этом сообщил вчера директор Фонда имущества администрации Петербурга Андрей Степаненко. Это подтвердили два источника, близких к компании. В Dawnay Day Group отказались от комментариев.

Компания вполне могла произвести замещение кредита на более дешевый ресурс и затем заработать на этой разнице, говорит топ-менеджер петербургской компании, специализирующейся на корпоративных финансах.

Пресс-секретарь российского офиса ЕБРР Ричард Уоллис вчера не подтвердил и не опроверг информацию о переуступке долга по кредиту.

Участники рынка считают, что британцам непросто будет подобрать проекты. Объекты для инвестирования в Петербурге ищут десятки западных компаний, однако найти объекты с доходностью более 15%, на которую они рассчитывают, непросто, рассуждает управляющий компании Теорема Игорь Водопьянов. Проблема в том, что объекты с такой доходностью нужны пока самим продавцам.

Dawnay Day Group вряд ли ограничится одним зданием. Вице-губернатор Юрий Молчанов, встречавшийся с представителями инвесткомпании на выставке MIPIM, утверждает, что компания довольна сделанными в Петербурге инвестициями и заинтересована в новых проектах. По словам Степаненко, в первую очередь ее интересуют отели, бизнес-центры и торговая недвижимость. Инвестиционный бюджет компании на Петербург составляет несколько сотен миллионов долларов, говорит Степаненко. Источник, близкий к компании, подтвердил, что Атриум был пробным шаром и могут последовать новые приобретения.

Инвестиционная компания Dawnay Day Group основана в 1928 г. в Лондоне. Специализируется на инвестициях в недвижимость и ценные бумаги на рынках Великобритании, Европы, Индии, России и ближнего востока. Активы компании составляют около $3 млрд. Инвестиционный портфель на рынке недвижимости Великобритании составляет более 400 коммерческих объектов общей площадью около 200 000 кв. м. Бизнес-центр Атриум класса А и площадью около 7000 кв. м был открыт в 1997 г. на Невском проспекте, 2 Для управления им была создана компания ОАО Невский, 25, крупнейшими акционерами которой являются ЕБРР (40%), Центральное конструкторское бюро Рубин (39%), американская компания Nevsky Investments (9,8%). Выручка управляющей компании за девять месяцев 2005 г. составила 66,1 млн руб. (в 2004 г. 83,9 млн руб.), валовая прибыль 43,8 млн руб. Задолженность на 30 сентября 2005 г. составляла около $18,6 млн, в числе кредиторов были ЕБРР и Рубин.

В Петербурге есть пока лишь единичные проекты, в которых могли бы участвовать инвесторы подобного масштаба, согласен президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин. По его словам, на рынке уже появились иностранные фонды, которые ищут объекты для вложений со ставкой доходности более 15%, однако основная конкуренция идет за недооцененные проекты, которые обеспечивают еще более высокие доходы.

Даже если никто не вломится к вам в квартиру через окно, жить на первом этаже все-таки некомфортно. Посуда будет поминутно подпрыгивать от громовых раскатов железной двери в подъезде, толпы жильцов будут проходить мимо вашей двери, в окна к вам будут заглядывать нескромные прохожие и залетать футбольные мячи. Решетка на окнах и постоянно закрытые шторы – непременные атрибуты проживания на «почетном» первом. Добавьте к этому утренний рокот машин и выхлопные газы, которые будут каждое утро прерывать ваш безмятежный сон. Словом, близость к земле – не самое большое удовольствие для жителей большого города.



Любое помещение является объектом прав собственности. Собственник обладает тремя правомочиями, а именно – владение, пользование и распоряжение объектом прав. Однако право пользования жилым помещением имеет свои ограничения. Не допускается их использование для целей, не связанных с проживанием. На это недвусмысленно указывают Жилищный кодекс (ЖК) и Гражданский кодекс (РФ). Зато можно переводить жилые помещения в нежилой фонд. Порядок перевода определен в ст. 8 и 9 ЖК.

Однако в последние 8 лет выяснилось, что владельцы квартир на первых этажах, помимо пакета неудобств, обладают еще и определенным коммерческим ресурсом. С 1995 г. в Москве начался активный процесс перевода жилых помещений на первых этажах в нежилой фонд. Этому предшествовало судьбоносное для столичного малого бизнеса Распоряжение мэра Москвы № 560-РМ от 11 ноября 1994 г. Этот документ, слегка подкорректированный в 1996 г., действует до сих пор.

Что происходило в Москве до Распоряжения мэра №560-РМ? Стихийный рынок коммерческой недвижимости осваивал незнакомую доселе территорию жилых квартир явочным порядком. Мне доводилось бывать в таких квартирах-офисах. Вдоль стен расставлены какие-то коробки, телефон звонит, не переставая, на кухне свистит чайник и варится суп, в дверь поминутно вламываются какие-то странные личности. Это был одновременно офис, склад и проходной двор. И все это зачастую размещалось в малогабаритной однокомнатной квартире. Понятно, что соседей все это радовать не могло. Такое положение дел не устраивало и городские власти, поскольку доходы от коммерческой аренды выводились из-под налогов. И наконец, власть сказала: «Спасибо, достаточно, все на выход!»

В этом вопросе причудливо переплелись юридические нормы, родившиеся в разные исторические периоды – от конституционного права на жилище 1997 г., к Жилищному кодексу и, наконец, Гражданскому кодексу. Интересно, что некоторые положения ЖК потеряли силу, придя в противоречие с принятым позднее ГК. Однако правовой вектор был определен. Что касается конкретных механизмов перепрофилирования жилья под коммерческие цели, то они разрабатываются на местном уровне.

И тут мы возвращаемся к нашим первым этажам. Именно эти квартиры, – точнее, их владельцы – оказались в уникальном положении: по сути, только они и могут перепрофилировать свои квартиры под коммерческую деятельность. Московское Постановление 1994 г. прямо говорило о том, что помещения, переводимые в нежилой фонд, могут быть расположены только на первых этажах, за исключением случаев, когда жилое помещение на другом этаже признано непригодным для проживания. Редакция этого документа 1996 г. такой категоричности по поводу именно первых этажей не высказывает, и слово «только» заменено на «как правило». Несмотря на обтекаемость такой формулировки, в реальности такие помещения по-прежнему расположены на первых этажах, поскольку именно там возможно оборудование отдельного входа. Естественно, что первый этаж удобен и самим коммерсантам.

Разумеется, в условиях дефицита недорогих и небольших офисных и торговых помещений административный запрет был бы отчасти обойден, а отчасти нанес бы ущерб зарождающемуся тогда малому бизнесу. Поэтому процесс было решено ввести в цивилизованное русло. Перепрофилирование разрешили, но не бесплатно, не везде и не под любую деятельность.

Произведем нехитрый подсчет. Офисное помещение на первом этаже после проведенной перепланировки и ремонта примерно соответствует по своим характеристикам жилой квартире в новом доме эконом-класса или хорошо отремонтированной квартире в сталинском доме. Такую квартиру площадью, скажем, в 70 кв.м, приобретенную на первичном или вторичном рынке по цене $1тыс./кв.м, можно сдавать за $500/мес., что принесет $6 тыс. прибыли в год. При этом вы получите за год аренды около $85/кв.м. Аналогичная квартира может обойтись вам в $1200/кв.м с учетом издержек на перевод в нежилой фонд, но вы сможете ее сдавать под офис по $300/кв.м за год, что принесет вам уже $21 тыс. Нетрудно заметить, что жилая квартира окупится примерно за 12 лет, а нежилое помещение – за 4 года (то есть в три раза быстрее).

...По мнению некоторых экспертов, средняя норма прибыли от сдачи в аренду небольших коммерческих площадей сегодня составляет около 20% в год в твердой валюте.

А теперь о налогах. Сдавая в аренду офис, придется поделиться своими доходами с государством. Разумеется, при сдаче жилья в аренду тоже предполагается, что арендодатель платит налог, но в реальности это бывает нечасто. Дело в том, что расчеты происходят между двумя частными лицами в наличной форме, никакая отчетность не требуется. Поэтому легко скрыть от «государева ока» получаемые доходы. В случае с офисом арендатор вынужден показать в налоговой отчетности затраты на аренду. Проверить доходы арендодателя – дело техники. По словам известного московского налогового консультанта Ирины Шахрай, сегодня гораздо выгоднее вовремя и правильно заплатить налоги, чем столкнуться с фискальными и правоохранительными органами, осуществляющими налоговый контроль.

Если это так прибыльно, то почему же все первые этажи до сих пор не стали офисами? На это есть несколько причин. Во-первых, под офис выгодно перепрофилировать в первую очередь большие нерасселенные коммуналки в сталинских домах в центре. О том, почему именно эти квартиры привлекательны для инвестора, мы поговорим чуть позже. А пока заметим, что рынок таких квартир ограничен. Второе: сами жильцы квартир на первых этажах не могут перевести их в нежилой фонд по той простой причине, что им надо где-то жить. Едва ли кто-то решится на отчаянный шаг перевести свою квартиру в нежилой фонд и сдавать ее под офис, а самому снимать квартиру и жить на получаемый доход от аренды. Тем более что здесь замешены вопросы прописки, учета интересов несовершеннолетних и пр. Третье: перевод в нежилой фонд – дело не очень дешевое, очень хлопотное и не до конца предсказуемое.

Сам процесс регистрации в Москве довольно прост, но не стоит забывать, что вы ввязываетесь в бесконечный процесс хождения по инстанциям. Если вы бывали в своей налоговой инспекции, то согласитесь, что вашему свободному времени и здоровым нервам угрожает серьезная опасность. Поэтому, возможно, лучше воспользоваться помощью профессионалов. Правда, ваших доходов едва ли хватит на то, чтобы нанять бухгалтера. Так что надо подумать, стоит ли игра свеч.

База для определения суммы налогов зависит от размера аренды. Поэтому многие не показывают реальную арендную плату в своей отчетности. Что касается налоговых ставок, то они могут быть разными. Частное лицо имеет право сдавать свое помещение под офис, но ему придется уплатить стандартный 13-процентный налог на свои доходы. Для того чтобы сократить налоговые выплаты, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, что позволит снизить ставку налога с 13 до 6%. Для этого надо выбрать упрощенную систему налогообложения, воспользовавшись статьей 26.2 Налогового кодекса РФ, действующей с этого года, и выбрать в качестве объекта налогообложения доходы (а не прибыль).

Готовя этот материал, необходимо было получить комментарий практиков. Это оказалось непросто. Даже крупные риэлторские фирмы, которые, казалось бы, занимаются всем на свете, услышав, о чем идет речь, говорили: «Мы этим не занимаемся». Однако в результате некоторых поисков нужная компания все-таки нашлась. Сидя в уютном офисе компании агентства недвижимости «Лаурел», было трудно предположить, что это – бывшая коммунальная квартира. Купили ее не из-за недостатка средств, а потому что она подходила по всем параметрам для целей бизнеса.

Итак, обогащайтесь! Но прежде чем решиться на вложение свободных денег в проект покупки квартиры и перевода ее в нежилой фонд, стоит разобраться в некоторых нюансах и подводных камнях этого процесса.

Документы о переводе помещения можно подавать либо в окружные, либо сразу в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. По словам Д.Уткина, сейчас большинство горожан обращаются напрямую в городскую комиссию, потому что утверждение документов проходит там более гладко. После прохождения комиссии по использованию жилищного фонда и получения разрешения на перевод, документы подаются в комиссию по приватизации. Та, в свою очередь, по существующей методике на основе данных ГорБТИ определяет разницу стоимости жилого и нежилого помещения, которую должен выплатить собственник. При этом применяются различные коэффициенты, на которые большое влияние оказывает предполагаемый вид деятельности. Имеет также значение удаленность от Центра, от метро, состояние помещения и т.д.

По мнению заместителя генерального директора компании Дмитрия Уткина, основным ресурсом пополнения нежилого фонда за счет квартир на первых этажах остаются коммунальные квартиры в сложившихся районах Центра, удобно расположенные, обычно вблизи станций метро. Новые дома менее выгодны еще и потому, что у них гораздо ниже износ, что увеличивает оценочную стоимость единицы площади. В результате перевод квартиры в новом доме в Бутово может обойтись дороже, чем в старом доме в пределах Садового кольца! А перепланировка и ремонт понадобятся в любом случае. Расселять коммуналки выгодно еще и потому, что эта деятельность считается социально значимой, а это тоже учитывается при определении стоимости перевода в нежилой фонд.

Членами комиссии, как правило, являются представители всех заинтересованных сторон – комитета муниципального жилья, префектуры, БТИ, балансодержатели, пожарные, СЭС и пр. Решение принимается при наличии кворума простым большинством голосов. Отказ окружной комиссии можно обжаловать в городской, а самой городской комиссии – в суде.

Решения обеих комиссий предсказуемы, но не на 100%. Из чего следует вывод: покупая квартиру на вторичном рынке, новый собственник не может с точностью знать ни того, удастся ли ее перевести в нежилой фонд, ни того, во сколько это обойдется. Следует предусмотреть, по крайней мере, $200 на кв.м за процесс перевода.

Почему так долго? Процесс оформления является многоступенчатым. Сначала вам или вашему представителю придется собрать множество документов. Затем – пройти несколько инстанций, ни одна из которых не является постоянно действующей. Например, МВК по использованию жилищного фонда собирается 1 раз в месяц.

Насчет сроков перевода единого мнения нет. Можно только сказать, что полгода должно хватить. Именно этот срок называет Мосприватизация. В корпорации «Инком» считают, что реальный срок – около 4 месяцев. В компании – что можно управиться за 3 месяца, но только при удачном стечении обстоятельств. Так что, если вы увидели рекламу, что перевод будет сделан для вас за 1 месяц, имейте в виду: это, в лучшем случае, рекламный трюк, в худшем – афера (такие факты уже зафиксированы).

До 2001 г. существовал институт уполномоченных организаций, которые имели право заниматься переводом помещений в нежилой фонд. Их было три: Мосприватизация, ГУП «Ликом-центр» и Московская центральная биржа недвижимости (МЦБН). Затем эти организации перестали быть уполномоченными, но сохранили опыт и кадры. Специалисты МЦБН представляют сегодня компанию «Инком-недвижимость». Ее сотрудник, Игорь Ребров, является одним из ветеранов в сфере перевода помещений в нежилой фонд.

Стоимость перевода, как уже сказано, зависит от многих факторов. Поэтому, опять же, – не верьте, если реклама гласит, что любое помещение будет переведено в нежилое, скажем, за $10 тысяч. До решения комиссии по приватизации этого никто точно знать не может.

Тем, кто решился купить квартиру, чтобы перевести ее в нежилой фонд и использовать под собственный бизнес или сдавать в аренду, остается посоветовать одно. Постарайтесь трезво оценить инвестиционную привлекательность проекта. Не стоит вкладывать деньги в квартиры, выходящие окнами в тихие уютные дворики. То, что хорошо для жилья, непригодно для бизнеса, бизнес «любит» бойкие шумные места вблизи оживленных магистралей.

По его словам, начиная с 1995 г., процесс перевода набирал хорошие обороты, но дело пошатнулось в 1998 г. Сейчас таких сделок по-прежнему не очень много, но при сохраняющемся дефиците малых офисных помещений этот сегмент рынка имеет хорошие перспективы. Цены на коммерческую недвижимость остаются завышенными. А квартиру всегда можно купить дешевле, особенно на первом этаже.

Депутаты не скрывают, что принимают поправки скрепя сердце. Мы достаточно долго не вносили поправок в этот закон и смотрели, как будет складываться правоприменительная практика, - поделился с Газетой председатель банковского комитета Госдумы Владислав Резник. - На нас постоянно оказывалось давление.

Не забудьте также предусмотреть средства на разработку проекта, оборудование отдельного входа, который не будет портить вид здания (иначе проект не утвердят), согласование перепланировки с жильцами соседних квартир, которые могут потребовать, например, отремонтировать подъезд и т.д. Заранее позаботьтесь о снижении налоговых выплат. Если вы все рассчитаете верно, то ваша собственность может оказаться весьма полезной для вашего бюджета. И тогда на вопрос: «Как вы зарабатываете на жизнь?», вы сможете гордо ответить: «Я – рантье».
Вчера застройщики могли открывать шампанское. Их попытки пролоббировать поправки к закону 214 о долевом строительстве наконец увенчались успехом. Текст поправок был подготовлен в администрации президента, а вчера он получил одобрение банковского комитета Госдумы. Первое чтение законопроекта состоится 5 апреля.

Снижают поправки и штрафы за невыполнение обязательств: с 64 до 32% годовых - для застройщиков и с 32 до 16% - для дольщиков. При этом изменяется и установление сроков передачи квартир покупателям: вместо привязки к приему дома госкомиссией поправки отдают право устанавливать сроки самим застройщикам в договоре. Это должно стимулировать их декларировать реальные сроки и в то же время не затягивать строительство, чтобы не платить штрафы.

Главная поправка к закону: отмена солидарной ответственности застройщиков и банков перед дольщиками. Именно эту норму застройщики обвиняли в аномальном росте цен на жилье. Дело в том, что при остановке строительства частные инвесторы имеют право потребовать деньги у банка-кредитора. Поэтому банковские структуры неохотно давали застройщикам кредиты, а ставки были сильно завышены. С принятием поправки, отмечает замначальника управления розничных операций банка Возрождение Сергей Капустин, банки охотнее будут кредитовать застройщиков, а условия выдачи ипотечных кредитов могут улучшиться. Но на росте цен, по мнению гендиректора компании ПИК-Регион Сергея Канаева, это может отразиться только через 1,5-2 года: таков срок запуска новых объектов по измененным правилам.

На кремлевских чиновников, написавших поправки к действующему закону, явно подействовала аргументация застройщиков о том, что нынешний закон мешает реализации программы Доступное жилье. Наверняка эти же аргументы повлияют и на депутатов - эксперты не сомневаются, что поправки будут приняты. Мы этот закон пропускаем, но понимаем, что ослабляем тем самым защиту граждан, - признался Газете Владислав Резник. Не стоит ожидать возражений и от авторов нынешнего закона. Так, один из разработчиков закона, старший юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев, согласен, что поправки сдвигают баланс между участниками строительства в пользу застройщиков. Однако степень защиты дольщиков останется очень высокой, - уверен он. Непонятно только одно. Если сами застройщики признают, что поправки помогут снизить цены не раньше 2008 года, для предвыборной агитации нацпроект Доступное жилье уже не пригодится. И как ответственные за него чиновники будут отчитываться перед начальством?

Однако застройщикам не удалось пролоббировать отмену запрета сбора денег, не имея разрешения на строительство, договора аренды на землю, а также опубликованной проектной декларации.



Главная --> Публикации