Главная --> Публикации --> Далеко и надолго Патриот чужих городов Паспортизация жилья в москве так и не стала повсеместной Ветры перемен севера-запада Офисы в москва-сити подорожали в десять раз

Подготовленных территорий нет

Квартирный нацпроект, которому в последнее время посвящено столько выступлений высших госчиновников, по сути является всего лишь небольшой частью федеральной программы Жилище. Нацпроект рассчитан на 2006-2007 гг., программа на 2002-2010 гг. (впрочем, в 2005 г. она была полностью переписана, так что корректнее сказать, что на 2006-2010 гг.). Мероприятия, предусмотренные программой, можно разделить на три части. Первая раздача квартир (точнее, жилищных сертификатов) тем, кому положено, военным, чернобыльцам, беженцам и т. д. (133 млрд руб. из федерального бюджета на пять лет). Вторая стимулирование спроса путем закачивания денег в ипотеку: целевым путем, для молодых семей (66 млрд руб., в том числе 16,5 млрд из федерального бюджета) и для всех желающих через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (22,2 млрд руб. в уставный капитал и 138 млрд руб. госгарантий все из федерального бюджета). Эта часть уже успешно реализуется и дает свои плоды: цены растут удивительными темпами, делая жилье в терминах нацпроекта все менее доступным (см. статью на этой же странице). Переломить эту тенденцию можно, только реализовав третью часть программы увеличив предложение жилья. Главную проблему чиновники видят именно в недостаточных объемах жилищного строительства и, как в последнее время принято, обещают их удвоить с 41,2 млн кв. м в 2004 г. до 80 млн кв. м к 2010 г.

Мы позаботимся, чтобы каждый ответственный за реализацию нацпроекта Доступное жилье в регионах нес уголовную ответственность в случае срыва этого проекта, пообещал недавно руководитель Росстроя Сергей Круглик. Нацпроект будет выполнен. Но на то, что жилье станет сильно доступнее, рассчитывать не приходится.

Велика Россия, а строить негде подготовленных, снабженных инфраструктурой (системами отопления, канализации, газо- и водоснабжения) участков очень мало (сколько именно, Росстрой обещает подсчитать к концу апреля) и распределяются они коррупционным путем.

Тут начинаются проблемы. Экономика [к проекту] просто не готова: бетонные заводы работают на пределе своих возможностей, проектные институты развалились, подготовленных территорий нет, констатирует губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. В стране катастрофически не хватает жилья, а земля служит средством наживы для огромного количества служащих. Это национальное позорище, возмущается ответственный за нацпроекты первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

Схема распределения денег следующая. Инвестор, готовый заняться инфраструктурой, это может быть застройщик, муниципалитет или коммунальная компания представляет свои предложения в региональную администрацию. Оттуда лучшие проекты попадают в Росстрой, который во II квартале этого года проведет первый конкурс между регионами. Победители получают банковский кредит. Государство гарантирует до 80% суммы и компенсирует до 80% ставки. Срок кредита три года.

Участки не строятся

Обустройству участков для строительства в программе Жилище посвящен целый раздел. В цифрах он выглядит так: госгарантии по кредитам 68,1 млрд руб., субсидирование процентных ставок по ним же 22,5 млрд руб. (все на пять лет). Плюс такие же суммы должны быть выделены из региональных бюджетов (это условие федерального финансирования). Общий объем инвестиций 283,9 млрд руб.

Не государство, а федеральный бюджет, уточняет глава Люберецкого района Московской области Владимир Ружицкий: В муниципальном бюджете денег нет. Вот если бы федеральные власти поучаствовали в погашении кредита, другое дело, добавляет он. А начальник отдела в комитете инвестиционной политики и строительных программ администрации Волгограда Юрий Корольков, наоборот, говорит, что город будет брать кредиты и закладывать их в стоимость площадки, выставляемой на аукцион. Любой инвестор с удовольствием ее купит, потому что дорогая, но подключенная площадка выгоднее, чем по инстанциям ходить, уверен он.

Ну и что, что ставка субсидируется, кредит-то все равно мне возвращать, рассуждает Ирина Сергеева, недавно продавшая свою долю в крупнейшем региональном строителе страны Стройинвестрегионе. Я бы в это ввязываться не стала. С ней согласен замдиректора компании Новая площадь Алексей Кожевников: за такое короткое время с учетом всех согласований на строительство вложения в инфраструктуру не отбиваются. В Москве и Петербурге после январских морозов, когда РАО ЕЭС приходилось отключать потребителей, фактически действует негласный запрет на подключение к электричеству, рассказывает президент Mirax Group Сергей Полонский. Предлагаемая государством схема могла бы заработать, если бы локальные монополии установили четкие тарифы на подключение, а государство спонсировало бы их часть, скажем 50%, добавляет Полонский.

У федеральных чиновников противоположное представление о спросе на кредиты. У нас уже 64 региона подали предварительные заявки [на получение госгарантий и субсидий], и у каждого не меньше трех проектов, а всего их 209, рассказывает директор департамента доступного жилья Росстроя Сергей Баринов. Правда, он признается, что инвесторы в этих заявках не названы (возможно, регионы так спешили принять участие в нацпроекте, что не успели их вписать), поэтому Росстрой сейчас разослал письмо с просьбой дать более четкую информацию.

Застройщики и муниципалитеты, готовые взять кредит, найдутся. Но возвращать деньги они все равно будут за счет покупателя квартиры. Единственный путь, при котором кредит на инфраструктуру не отражается на цене квадратного метра, это когда его берет коммунальная служба, считает зампредседателя Евразийского водного партнерства (управляет водоканалами) Александр Баженов. Но ей придется заложить стоимость кредита в инвестиционную составляющую тарифа, а их максимум с этого года устанавливается на федеральном уровне. Чтобы тариф был приемлемым для потребителей, кредит должен предоставляться на 15-20 лет, заключает он. По словам сотрудника Тверских коммунальных систем, которые подключают дома к отоплению, подведение сетей к площадке вообще не задача компании. К нам приходят застройщики, мы берем их на баланс, а как они подводят эти сети не наша проблема, объясняет он.

По Земельному кодексу с 1 октября 2005 г. все участки под строительство должны продаваться на аукционах. Недавно Федеральная антимонопольная служба проверила, как работает новый закон, и выяснила, что в последнем квартале 2005 г. из более чем 1000 участков по всей России всего 8% получили собственников по правилам, рассказывает начальник управления по строительству ФАС Михаил Евраев. Как уточнил недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев, чиновники нахапали этих участков и ожидают игры на ценах <...> чтобы положить какие-то деньги в свой карман. То есть на этих участках ничего не строится. Только в Подмосковье таких сотни, подтверждает Забелин из союза строителей.

Участки не продаются

Дефицит участков усугубляется тем, что государство не может нормально распределить имеющиеся у него площадки. Чтобы получить участок, компания вынуждена платить коррупционный налог, говорит директор аналитического центра Миэль-Недвижимости Геннадий Стерник. Кожевников из Новой площади оценивает расходы на решение вопросов в 10-20% себестоимости жилья.

Впрочем, не все так плохо. Несложные подсчеты показывают, что по основному показателю программа Жилище (а следовательно, и нацпроект) будет выполнена в любом случае. Она предусматривает, что средняя обеспеченность жильем должна вырасти с 20 кв. м на человека в 2004 г. до 21,7 кв. м в 2010 г. На конец 2004 г. население России составляло 144,2 млн, его убыль за тот же год 0,8 млн (данные Росстата). Согласно программе в 2004 г. было построено 41,2 млн кв. м жилья. Если предположить, что темпы строительства и убыли населения останутся неизменными, т. е. вообще не брать нацпроект в расчет, план все равно будет перевыполнен: в 2010 г. обеспеченность граждан жильем достигнет 22,5 кв. м на человека, что на 0,8 кв. м больше, чем запланировано.

Президент Владимир Путин на недавнем заседании совета по нацпроектам попросил коллег из Госдумы разработать механизм изъятия этих земель. Но разработка законопроекта, даже по президентскому заказу, дело не быстрое, да и владельцы этих участков будут бороться за свою собственность.

В Китае приоритетным национальным проектом вот уже несколько десятилетий является переселение жителей из деревни в город. В 1978-2005 гг. доля городских жителей выросла с 17,8% до более чем 40% (население КНР около 1,3 млрд). Обеспеченность городского населения жильем за тот же период с 3,8 кв. м на человека до 26 кв. м. По данным министерства строительства КНР, в 2001-2005 гг. построено 1,3 млрд кв. м жилья, т. е. в среднем по 260 млн кв. м в год. Инвестиции в строительство в 2005 г. превысили $196,7 млрд. Для сравнения: общая сумма инвестиций, предусмотренных российской федеральной программой Жилище в 2006-2010 гг., составляет 902,4 млрд руб., или $32,7 млрд.
Немецкая логистическая компания Rewico планирует расширить свое присутствие на российском рынке. Сейчас оператор завершает переговоры об аренде терминала Новокосинский площадью около 20 тыс. кв. м. Эксперты не исключают вероятности, что Rewico уже нашла клиента под проект.

26 Китайских метров

Новокосинский терминал площадью 18,6 тыс. кв. м располагается на ул. Салтыковская, вл. 26, в двух километрах от МКАД. По словам источника, близкого к проекту, поиски арендаторов начались еще около двух лет назад. Проблема в том, что объект построен не слишком удачно с точки зрения планировки. Кроме того, в терминале располагается около 2 тыс. кв. м офисных площадей, что слишком много для такого объекта,- рассказал источник.

О том, что Rewico ведет переговоры по аренде Новокосинского терминала, Бизнесу рассказал начальник отдела маркетинга и рекламы компании Крона-маркет (девелопер терминала) Олег Зеленюк. По его словам, договор аренды может быть оформлен уже в течение этой недели. Мы сдаем объект целиком сроком от пяти лет,- рассказал Зеленюк. Тем не менее в Rewico комментировать ситуацию отказались. Сейчас логистический оператор уже располагает собственным складским комплексом площадью 24 тыс. кв. м в Нагатинской пойме и имеет 8,5 тыс. кв. м складов в Шереметьеве.

Сейчас площади предлагаются по усредненной ставке в $145 за 1 кв. м в год. Более того, годовая стоимость эксплуатации 1 кв. м составит еще до $2

По его словам, интерес к терминалу уже проявляли несколько логистических компаний, однако соглашение так и не было достигнуто. Тогда ставка аренды составляла не менее $125 за 1 кв. м за склады и $260 за офисы,- отметил источник.

Кроме того, количество офисных площадей чрезмерно высоко. Все дело в том, что компании не станут размещать в этом месте свои центральные офисы, а для персонала при складе наиболее рационально использовать лишь 5-7% площадей (800-1300 кв. м.- Бизнес),- говорит Суворов.

Такая схема на рынке встречается нечасто,- отмечает руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. Впрочем, он не исключает возможности, что в связи с довольно высокой ставкой аренды Rewico арендует терминал под определенного клиента.

Совет Федерации одобрил поправки в Земельный кодекс РФ и в Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Данный закон направлен на упрощение действующей в настоящее время процедуры разграничения государственной собственности на землю и сокращения сроков ее реализации от стадии формирования сведений о земельном участке до стадии государственной регистрации права собственности на земельный участок. Вступление поправок в силу планируется с 1 июля 2006 года.

Таким образом,местоположение терминала в первую очередь привлекательно для логистов, ориентированных на Москву,- добавляет руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов. С ним соглашается Руслан Суворов. По его словам, для дистрибуции по Москве направление, на котором располагается комплекс сегодня, не имеет принципиального значения. Главное- близость к МКАД. Тем не менее восток особенно перспективен,- признает Суворов.

Новым законом определены земельные участки, которые являются собственностью Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Итак, к федеральной собственности будут отнесены участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации. А к собственности субъектов РФ и муниципальных образований будут относиться собственно земли, на которых расположены здания и сооружения, находящиеся в собственности субъекта и муниципалитета. Другими словами, все участки, которые не являются собственностью РФ или субъекта Федерации, будут переданы муниципальным образованиям. Причем к собственности Москвы и Санкт-Петербурга будут относиться земельные участки не просто под зданиями, находящимися в их собственности, но и расположенные в границах этих субъектов РФ.

С даты вступления в силу нового закона все земли в Российской Федерации будут отнесены к той или иной форме собственности. В результате отпадет необходимость в регулировании отношений в сфере определения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.

Для разрешения споров по разграничению госсобственности на землю, возникающих между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, используются согласительные процедуры. Порядок проведения таких процедур устанавливается правительством. Срок проведения согласительных процедур не может превышать два месяца.

Надо отметить, что закон предусматривает, что государственная собственность на землю не подлежит разграничению в отношении земельных участков, занятых зданиями и строениями, находящимися в частной собственности, а также в отношении участков, подлежащих предоставлению гражданам или юрлицам бесплатно. Решения относительно таких земельных участков будут принимать органы местного самоуправления, на территориях которых находятся указанные земельные участки.

Что же касается самой процедуры государственной регистрации, то она достаточно проста. Госрегистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании заявления исполнительного органа власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации, будет утвержден правительством РФ.

Распоряжение земельными участками осуществляется после госрегистрации права собственности на них. А распоряжаться ими смогут уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления. В столицах российских регионов распорядителями будут органы исполнительной власти субъектов. А в Москве и Санкт-Петербурге такие полномочия могут осуществлять органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, если это предусмотрено законом. Здесь надо отметить, что новый законопроект позволяет каждому уровню власти самостоятельно определять земельные участки, право собственности на которые необходимо зарегистрировать в первую очередь в целях управления и распоряжения ими.

Неэффективность процедуры разграничения государственной собственности на землю подтверждается существующим в настоящее время разрывом между количеством сформированных сведений о земельных участках и количеством зарегистрированных земельных участков. Поэтому введение в действие нового закона существенно упростит процедуру регистрации, что позволит зарегистрировать новые земельные участки.
Россияне вновь стали поглядывать в сторону теплых мест с мыслью о приобретении дополнительного жилья на курортах, где можно было бы проводить лето. Но строители пока не готовы предложить потенциальным покупателям большой объем многоквартирных домов, предпочитая либо возведение коттеджей по конкретным заказам, либо инвестиции в гостинично-пансионатный бизнес. Это считается менее рискованным - если количество покупателей квартир (людей с относительно высоким достатком) исчисляется сотнями или в лучшем случае тысячами, то количество туристов, выбирающихся летом на море, - миллионами.

По словам замглавы администрации Краснодарского края по развитию Азово-Черноморского побережья, санаторно-курортного комплекса и туризма Юрия Барзыкина, в прошлом году Краснодарский край посетило 5,3 млн человек, а в этом ожидается увеличение туристического потока примерно на 7%. Из них 3,2 млн человек - это неорганизованные туристы, которые приезжают без путевок. Для их обслуживания активно развивается частный сектор - численность небольших гостиниц и пансионатов (от 20 до 100 мест) уже фактически сравнялась с количеством более крупных, оставшихся с советских времен. В Краснодарском крае уже легально зарегистрировано порядка 20 000 квартиросдатчиков.

Как считают разработчики данного закона, внесение предлагаемых законопроектом изменений обусловлено неэффективностью действующей в настоящее время процедуры разграничения государственной собственности на землю, предусмотренной Федеральным законом О разграничении государственной собственности на землю и постановлением Правительства Российской Федерации от 04.03.2002 N 140 Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Предусмотренные указанными нормативными правовыми актами правила сложны и определяют объективно длительные сроки завершения процесса. Так, подготовка одного перечня земельных участков в случае отсутствия спора по земельному участку и при наличии всех необходимых документов в среднем занимает 7-9 месяцев. Перечни земельных участков пересылаются в различные инстанции шесть раз, причем делаются три копии всех документов, что влечет за собой высокие материально-технические затраты.

"Первые три участка, рассчитанные на проекты дороже $10 млн, мы представим инвесторам этой осенью", - сказал президент UMACO. По его словам, к инвестициям в коммерческую недвижимость в Большом Сочи проявляют интерес много крупных компаний. Однако сейчас потенциальные инвесторы встревожены появлявшимися в печати сообщениями о том, что Южная окружная инспекция Главного контрольного управления президента РФ запретила строительство в прибрежной зоне (первая зона, 100 м прибрежной полосы) из-за многочисленных нарушений. "У нас до сих пор нет официального подтверждения этого запрета в виде каких-либо документов, - говорит Удалов. - Мы направили запрос в соответствующие инстанции, но ответа на него еще не получили".

Александр Удалов, президент компании UMACO, разработавший по заказу администрации Сочи концепцию размещения объектов гостиничной инфраструктуры, рассчитанную на 20 лет, подтвердил, что сейчас в Большом Сочи бум строительства гостиниц и пансионатов. "Если проехать по побережью, краны стоят везде", - отмечает он. Однако это либо маленькие проекты, либо реконструкция существующих пансионатов и отелей. В каждом случае владельцы ищут средства самостоятельно и о какой-либо четкой программе привлечения инвестиций говорить не приходится, отмечает Удалов.

Ситуация со спросом на недвижимость в Сочи по сравнению с прошлым годом не изменилась. По-прежнему основные покупатели квартир в городе приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, северных регионов. "Несмотря на активный спрос, квартиры первичного и вторичного рынка сейчас не растут в цене, ситуация стабилизировалась, - говорит Гайдук. - Однако на высоколиквидную недвижимость цены значительно превышают средний уровень". Стандартную однокомнатную квартиру сейчас можно приобрести минимум за $15 000 - так оценивается недвижимость в непопулярном у покупателей районе "Веселое" (на границе с Абхазией). Такая же квартира, но в центре Сочи (ул. Виноградная, ул. Островского, ул. Воровского) может стоить порядка $50 00 Цена трехкомнатных квартир - $25 000 - 90 000, а в высотных новостройках - более $100 000.

Однако жилье в Сочи располагается не только на узкой 100-метровой полоске. По словам заместителя генерального директора агентства "Шанс-Мобил" Дмитрия Гайдука, в целом в городе стало больше новостроек по сравнению с прошлым годом. Чаще всего инвестируют в строительство компании из Москвы и Санкт-Петербурга. Например, сейчас московский инвестор - компания "Декра" - ведет строительство монолитного жилого дома на ул. Красноармейская. По словам гендиректора "Декры" Сергея Семенова, 12-этажный монолитный дом "Декры" строится близ парка "Ривьера" и моря, в самом центре Сочи. Цена квартир - $800 - 850 за 1 кв. м.

А вот на южном побережье Крыма отмечается, наоборот, новый взлет цен, начавшийся в конце прошлого года, хотя доля россиян среди покупателей уменьшилась примерно до 40%. "Украина вспомнила про Крым, - говорит Александр Вакулов, гендиректор Южно-Крымской строительной компании (в основном она ведет риэлторские операции). - Стали и украинские деньги возвращаться из Канады". По его словам, в ближней к морю части Ялты (внутри троллейбусного кольца) цены на вторичном рынке поднялись с $400 - 500 за 1 кв. м до $800 - 90 А стоимость новостроек, которые скупаются на корню, практически не опускается ниже $1000 за 1 кв. м. Аналогичные цены в ближних местах Большой Ялты - например, в Мисхоре "двушка" в старом доме будет стоить примерно $25 000 - 26 000, а в новом - не менее $30 000.

Учитывая активное частное строительство, на рынке много предложений о продаже коттеджей. "Спрос на дома не так активен, как на квартиры, - говорит Гайдук. - Приезжие покупатели ориентированы именно на приобретение квартиры, которую можно использовать летом, а затем спокойно оставить на долгий период". Частный дом в любом случае нуждается в охране. Решившимся купить коттедж предоставляется большой выбор: в Сочи, протянувшемся на 154 км вдоль берега, можно найти дом ценой от $10 000 до 1 млн. В отличие от рынка городских квартир, где риэлторы почувствовали стабилизацию цен, земля, по словам Гайдука, дорожает постоянно. В престижном районе цена за сотку доходит до $30 000.



Главная --> Публикации