Главная --> Публикации --> Патриот чужих городов Паспортизация жилья в москве так и не стала повсеместной Ветры перемен севера-запада Офисы в москва-сити подорожали в десять раз Внесезонная оттепель

Да и денег в России можно собрать немало. Если взять заявленные на ближайшие год-два отечественные проекты, легко насчитать не $1 млрд и даже не $2 млрд планируемых инвестиций.

Подъем рынка недвижимости, похоже, ударил в головы его участникам. И не только им уже и во властных структурах раздаются голоса, что нужно осторожнее работать с иностранными компаниями, а привлекать инвестиции со стороны местных предпринимателей спокойнее и надежнее.

Правда, он сделал важную оговорку: У меня нет рычагов давления на иностранных строителей и инвесторов, чтобы они выполняли работы в согласованные сроки. Аналогичный подход у российских руководителей и к инвесторам.

В России огромное количество великолепных архитекторов, заявил на недавней международной конференции по высотному строительству, организованной Ведомостями, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Я считаю, что зарубежные звезды должны обязательно делать здесь, в колоссальном мегаполисе, какие-то звездные проекты, но основную массу работы нужно доверить россиянам. Они с ней справятся не хуже. А может, и лучше, читалось на лице человека, имеющего серьезный опыт анализа градостроительных проектов как российских, так и зарубежных.

По традиции с конца 1980-х гг. в России привыкли твердить о необходимости привлечения иностранных инвестиций. Тогда это, правда, походило на блеянье Люди добрые, посочувствуйте, хотя вместо гармошки аккомпанементом служило бряцание ржавыми баллистическими ракетами.

В принципе, такое представление о балансах интересов и является примером разумного и взвешенного подхода к делу. Но, похоже, Россия в некоторой эйфории от притока нефтедолларов, колоссального спроса на объекты жилищного и коммерческого строительства стала забывать, что Земля все-таки едина и, более того, не очень велика. Можно спорить о преимуществах и недостатках глобализации. Но от Москвы до Нью-Йорка 7500 км, а длина окружности Земли по экватору 40 000 км. Если оправдаются разработки конструкторов гиперзвуковых летательных аппаратов (самолетами их назвать язык не поворачивается, они должны вроде за пределы атмосферы выходить), то от Москвы до Нью-Йорка можно будет долететь за 1,5 часа. Не стоит думать, что деньги перемещаются медленнее.

Правда, их цели различны. Первая площадка для всех заинтересованных профессионалов. Вторая ставит перед собой конкретную задачу привлечь инвестиции в Юго-Восточную Азию. Гонконг находится прямо посередине региона. Если взять компас и карту, то вы увидите, что Гонконг находится в 4 часах лета от любого делового центра в Азии вы можете посетить Токио, Осаку, Сеул, Пекин, Шанхай, Тайбей, Бангкок, Куала-Лумпур, Сингапур, Манилу, говорит Майк Роуз, бывший журналист, вошедший в администрацию Гонконга еще в 1980 г. Сейчас он занимает пост генерального директора по привлечению инвестиций должность, которую он сам придумал.

Но частные инвестиции осуществляют люди, и для этого им нужно общение. Где еще можно предоставить возможность встретиться тысячам людей, заинтересованных в новых возможностях, как не на профессиональных, отраслевых выставках и конференциях? MIPIM-2006, крупнейшая выставка по недвижимости, собрала в марте более в Каннах 21 000 участников, а уже в сентябре впервые будет организована новая MIPIM-Asia в Гонконге.

Учитывая, что более половины описанных земель занимает Китай, считающийся в мире весьма перспективным рынком для девелоперских проектов, подобными идеями можно лишь восхищаться. Мы надеемся, что выставка укрепит нарастающую тенденцию политики юго-восточных компаний, работающих в сфере недвижимости, расширять деятельность за пределы национальных границ, говорит Шоме.

По словам директора MIPIM-Asia Жиля Сен-Жоржа Шоме, российские инвесторы, желающие вложить деньги в строительство в Азии, будут встречены аплодисментами. Но если экспоненты захотят представить проекты в Тюмени, Екатеринбурге или Твери, то их участие в выставке менее привлекательно. Хотя владивостокские проекты не возбраняются.

Он не отличается ни сверхкрасотами, ни отсутствием неприятных кварталов. А вот в Гонконге ситуация иная. Примерно 40% его территории национальные парки, охраняемые государством. Это красивейший город небоскребов на фоне гор (если смотреть со стороны моря), один из самых безопасных в мире даже по ночам.

Выбор места необычайно точен. Канны, где проходит ежегодно обычный MIPIM, всего лишь маленький городок на Лазурном Берегу во Франции, построивший у себя Дворец фестивалей и научившийся существовать за счет нескольких подобных мероприятий на протяжении целого следующего года.

Впрочем, это понятно. В Москве крутится достаточно инвестиционных денег, чтобы круглосуточная стройка не останавливалась. Но неужели российские регионы захлебываются в деньгах, например, по сравнению с Объединенными Арабскими Эмиратами, которые вовсю представляли дубайские проекты, привлекая зарубежные вложения? С их-то нефтедолларами

В привлечении денег заинтересованы все. Но несмотря на в целом представительный состав московской делегации (руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, президент ГАО Москва Андрей Кривошеин, многие руководители девелоперских компаний), мэр Москвы Юрий Лужков не приехал, хотя посетить Канны не побрезговали мэры Лондона и Парижа, например.

Альтернатива опять доиграться до того, что и деньги потекут из России, и девелоперы поедут в другие страны. Петербургский Строймонтаж уже начал работать в пригороде Парижа, а значительная доля инвестиций в дубайские проекты, по оценкам местных специалистов, русская (хотя так называют любые деньги из постсоветского пространства).
В марте чуть ли не главной новостью из Каннов для московского рынка недвижимости стали представленные на выставке MIPIM-2006 проекты офисных и многофункциональных комплексов компании Интеко на 1 млн кв. м общей площади. Еще раньше информагентства сообщали: Интеко взялась за несколько проектов бизнес-центров в регионах РФ и один в Казахстане. Заявленные объемы площадей прямо на глазах превращают крупного игрока жилищного строительства Москвы в девелопера коммерческой недвижимости.

Неужели российские регионы не думают о привлечении денег в собственное развитие? Неправда, думают. Но пока первый шаг сделал только Краснодарский край, представивший свои проекты в самом выгодном свете на MIPIM-200 С одной стороны, во все просторы России за 4 часа лета добраться, наверное, проще всего из Екатеринбурга или Новосибирска, с другой климат в Сочи, мягко говоря, приятнее. Но будет ли международная выставка называться MIPIM-Тюмень или MIPIM-Адлер, она нужна. Если, конечно, не будет проводиться для галочки, как большинство московских, по которым бродят люди, озабоченные вопросом покупки квартиры. Неужели организаторы не понимают разницы между инвестиционной и потребительской выставкой?

От небольшой и сначала известной лишь в узких кругах компании под управлением активной бизнес-леди и жены мэра Москвы Елены Батуриной Интеко за короткие сроки достигла строительного олимпа. Она реализовала проекты на лучших участках столицы не меньше чем 30 объектов общей площадью 5 млн кв. м. Одновременно успела освоить другие секторы экономики, например нефтехимию и агробизнес. В 2004 г. оборот компании составил около $1 млрд. Компания приобрела известность и за пределами России. Личное состояние Батуриной, по оценке журнала Forbes, достигает $2,3 млрд.

Объявление о целом ряде масштабных проектов (как жилых, так и нежилых, включая даже участие в строительстве транспортных магистралей и развязок) для столичных игроков рынка коммерческой недвижимости было не шоком, но неожиданностью. Интеко, название которой закрепилось в общественном сознании как название лидера жилищного строительства, теперь будет строить огромные офисные комплексы. Однако переключение Интеко на девелопмент коммерческой недвижимости планировалось задолго и является лишь одним из ходов в длинной цепочке подобных же событий.

Но громкое выступление в Каннах, как и ряд других шагов Интеко, приводит к интересным выводам. Некоторое время назад Интеко продала свои цементные заводы Евроцемент групп, а Домостроительный комбинат № 3 (основная серия домов П3М) группе ПИК. Эти сделки, похоже, и были предвестниками серьезных реформ как внутри самой Интеко, так и в структуре московского правительства. Там, где кончается административный ресурс, начинается рынок. Ведь и 2007 год, когда президент РФ должен будет предложить кандидата на должность мэра Москвы, не за горами.

Активный рост и освоение рынка для молодой структуры, особенно обладающей мощным административным ресурсом поддержкой со стороны сильных мира сего, является логичным. В России такие феномены случаются чаще всего при наличии связей в администрациях. Чем качественнее и выше эти связи, тем у предпринимателя больше шансов на успех. В кругах столичных девелоперов по объемам работ и популярности с Интеко сейчас могут сравниться разве что Группа компаний ПИК, Система-Галс или СТ Групп. Вообще, похожих мало.

Интеко не единственный девелопер жилья, сделавший серьезную ставку на офисную недвижимость. Компания Capital Group, например, занялась этим в числе первых (214-й федеральный закон о долевом строительстве в прошлом году вызвал ажиотаж и страх предположительным его последствием считают сокращение объемов инвестиций в многоквартирное жилье). Но это не значит, что жилищные монстры будут полностью переключаться на офисы. И тем не менее одними квартирами да при ослабленном административном ресурсе сыт не будешь.

Итак, коммерческая недвижимость и офисный сектор как наиболее освоенный и понятный стали одной из новых ниш для Интеко. Несколько месяцев назад Интеко объявила о строительстве бизнес-центра с символичным названием Москва на 75 000 кв. м в казахской столице (этот проект напоминает аналогичную идею культурно-делового центра Астана в Москве, который возводит Казахская строительная компания). В Каннах же были представлены бизнес-парк Сетунь-Хиллс общей площадью 570 000 кв. м, который появится на пересечении Минской и Староволынской улиц и оценивается в $700 млн, и гостинично-офисный комплекс Авиапарк, запроектированный на Ходынском поле (около $600 млн). Офисы займут там 90 000 кв. м, гостиницы 40 000 кв. м, апартаменты 70 000 кв. м. Оба стартуют в конце 2006 г. Помимо этого Интеко участвует в строительстве делового центра Москва-Сити. Бизнес-паркам, придуманным Интеко, пока в столице аналогов нет. В строительство офисной недвижимости, а также развитие гостиничной сети компания хочет вложить до 2012 г. около $2,2 млрд.

Бывает, что и мощная административная поддержка помогает только на старте. Среди девелоперов коммерческой и жилой недвижимости, обладающих феноменом, похожим на интековский, те же СТ Групп, Система-Галс, ПИК. Распознать такие компании несложно: где лучшие участки и крупнейшие проекты там они.

Параллельно с освоением офисного рынка Интеко продолжает самореформирование. Частично деньги, вырученные от продажи цементных владений, президент Интеко решила разместить в акциях Газпрома и Сбербанка. Как показывает практика, в финансовые инструменты склонны вкладывать те предприниматели, чей бизнес связан с высокими рисками. Недавно произошло увольнение Виктора Батурина, брата Елены Батуриной, с поста вице-президента компании. За увольнениями топ-менеджмента следует обычно смена стиля работы всей компании. Не исключено, что президент Интеко в скором времени заменит прежний состав на новых преуспевающих топ-менеджеров, которые смогут вести компанию вперед в стандартных рыночных условиях.

Интерес розничных компаний к девелоперскому бизнесу давно признан одной из тенденций именно российского рынка. Западные ритейлоры предпочитают не замораживать деньги в недвижимости, а направлять на развитие сети, поэтому их магазины в основном арендуют помещения. Другое дело российские торговцы большинство из них строят не только здания для своих магазинов, но и торговые центры гораздо большей площади, часть которой сдается в аренду. Например, турецкая Рамэнка, созданная для управления супермаркетами Рамстор, едва ли не большую часть доходов получает от операций с недвижимостью.

Перемены начались и в структурах других крупнейших девелоперов жилья. ПИК готовится выйти на международные финансовые рынки: будет либо проводить IPO, либо выпускать бонды. Нынешний менеджмент в компании собираются заменить на независимых директоров. Еще раньше о своей программе офисного строительства заявил ДОН-Строй. По слухам, новый хозяин Главмосстроя Олег Дерипаска наводит порядок в рядах сотрудников. Если так пойдет и дальше, инвестиции и кадры еще активнее потекут в офисный сектор и он наконец насытится долгожданным предложением кабинетов А и В-класса, а ставки, к радости арендаторов, пойдут вниз.

В начале апреля DVI Group, строящая торговые центры в регионах, объявила, что будет отныне с неменьшим энтузиазмом открывать одежные магазины по франчайзингу. Для этого DVI приобрела франшизу на турецкую марку Adilisik у компании Сити-Стар (держатель генеральной лицензии на Россию) и на российскую марку Lo у ГК Кволл. Для открытия магазинов DVI намерена выделять по 130-300 кв. м в своих торговых центрах в Перми, Екатеринбурге, Ижевске и др. Другие торговцы одеждой единогласно заявили, что возможность размещать магазины в собственных торгцентрах дает очевидное конкурентное преимущество.

Ноу этой тенденции недавно появилась и обратная сторона: девелоперские компании, изначально специализировавшиеся на строительстве коммерческой недвижимости, диверсифицируют бизнес, открывая собственные магазины. Естественно, без опыта и налаженных связей с поставщиками сделать это трудно. Но обе проблемы решает покупка франшизы у известных ритейлоров.

Розничные компании, активно продающие франшизу, пытаются привлекать в качестве партнеров именно владельцев недвижимости, которую те сдают в аренду. Девелоперам сулят высокие показатели доходности. Например, в материалах торгового дома Копейка, посвященных франчайзинговому предложению сети, говорится, что EBITDA margin у франчайзинговых Копеек составляет 2-3%, если магазин арендует площади, и 5,5-6,5%, если помещение находится в собственности владельца магазина.

А вот торговые центры Твой дом, которые строит Crocus International, долгое время сдавали площади в аренду супермаркетам Перекресток. Но потом девелоперу показалось интересным торговать самостоятельно, и он заключил с Перекрестком договор усеченной франшизы супермаркеты стали именоваться Твой дом (как и торгцентры), но работали они по технологиям Перекрестка, в том числе закупали товар с распределительного склада ритейлора.

По оценке Expofair, в 2005 г. рынок франчайзинга в России (совокупные франчайзинговые платежи) составил примерно $4,63 млрд, что на 12% больше, чем в 2004 г. Лидером рынка является розничная торговля в ней задействовано 31,2% от общего числа франчайзеров в России и более 35% российских франчайзи. На 2-м месте сектор общественного питания (27,3% франчайзеров и 22% франчайзи), на 3-м сфера услуг (11,7% франчайзеров и 16% франчайзи). В среднем по России на одного франчайзера приходится около шести франчайзи. Больше всего франчайзеров (около 43%) работает в Москве и ЦФО, более 15% оперируют в Санкт-Петербурге и на Северо-Западе, около 12% в Уральском федеральном округе.
Таганский район развивающаяся деловая зона Москвы. Первые рабочие кабинеты класса А здесь появились в середине 1990-х гг., еще во времена Мосэнки, которая потом стала знаменитой Энкой и застроила полстолицы бизнес-центрами. Но и они устаревают, а на смену первым ласточкам приходят здания нового формата. Приходят не спеша. Тем временем спрос накаляется, ставки растут, а сам деловой район разрастается вплоть до Дубровских улиц и Волгоградского проспекта, давая девелоперам надежду на площадки в промзонах.

Спрос на франшизы федеральных ритейлоров растет с каждым годом, но предложение лицензий все еще невелико. По данным компании Expofair, организатора выставки по франчайзингу Купи брэнд, по сравнению с зарубежными странами отечественный сектор франчайзинга все еще мал: сейчас на нем работает всего около 200 франчайзеров (продавцов лицензий), из которых 63,9% российские компании. Средний показатель по Европе 93,7% местных франчайзеров, что может говорить как о недостаточной сформированности рынка, так и о том, что зарубежные компании проявляют очень большой интерес к России. При этом по темпам развития франчайзинга Россия находится на одном из первых мест в мире количество франчайзеров фактически ежегодно удваивается. Число франчайзи (покупателей лицензий) к концу 2005 г. превысило 1200 компаний, их количество растет примерно на 20% в год.

Но офисный рынок живет по своим законам, и в начале 1990-х гг., когда рыночная экономика только зарождалась, девелоперам комплексов А- и В-класса важнее всего было, что Таганский район граничит с центром столицы. Это означало, что однажды он должен стать первой площадкой после центра для строителей элитных офисов, когда ресурсы внутри Садового кольца иссякнут. С наступлением 2000-х гг. так и случилось: офисами А- и В-класса стали застраиваться кварталы, расположенные по внешнему периметру Садового.

Станция метро Таганская в каком-то смысле стала одним из символов Москвы. Правда, в сознании московской общественности этот район Таганка, все ночи полные огня многие годы никак не ассоциировался с чем-то деловым и тем более элитным. Это, в сущности, рабочий район со своим особым романтическим ореолом, возникшим во многом благодаря московским бардам. Среди местных достопримечательностей здание Таганской тюрьмы, где ныне находится Новоспасский мужской монастырь, памятник архитектуры, построенный на пл. Крестьянской Заставы еще в XV в., здание театра Содружество актеров Таганки, Музей Владимира Высоцкого.

Таганский деловой район находится как бы в треугольнике между ст. м. Таганская, Дубровка и Волгоградским проспектом.

Квартал большого треугольника

Как известно, офисные субрынки в Москве пока только формируются. Сложившимися деловыми районами считаются центр и Замоскворечье. Однако если московский рынок продолжит развиваться по западному образцу, то через несколько десятков лет столица будет примерно так же поделена на офисные зоны, как это произошло в том же Нью-Йорке или Сан-Франциско, таково общее мнение ведущих брокеров. Пока границы каждого из таких наметившихся в Москве субрынков не всегда четко для себя определяют и сами консультанты. По поводу Таганского мнения разделяются. Одни эксперты считают, что эта зона занимает весь так называемый треугольник, который образовался между ст. м. Таганская и Дубровкой, Третьим транспортным кольцом и ш. Энтузиастов. Другие утверждают, что к Таганскому деловому району пока можно отнести лишь участок в пространстве между Таганской, Марксистской и Николоямской улицами. Окрестности же улиц 1-й и 2-й Дубровской, Волгоградского проспекта в будущем займет еще одна новая деловая зона. Однако большинство опрошенных игроков сходятся на первой версии так называемого большого треугольника. Таганский субрынок разделился на две части почти сформированную, граничащую с центральным районом и зону рядом с Третьим кольцом.

Как говорят консультанты, в здешних промышленных зонах есть не меньше 20 га земли, подходящей для строительства современных бизнес-центров. Пока офисы А- и В-класса сконцентрировались в основном на Марксистской, Таганской, Николоямской улицах, Земляном Валу и Больших Каменщиках, т. е. ближе к Центральному деловому району. Здесь достаточно плотная городская застройка и площадки для девелопмента остались в основном лишь точечные. По направлению же к Волгоградскому проспекту, ул. Дубровской и Нижегородской раскинулись территории, которые еще можно развивать и застраивать комплексно.

С моей точки зрения, ядро района составляют как раз здания Мосэнки Мосэнка Парк Тауэрс на Таганской улице, 17-23, Мосэнка Плаза 5 на Николоямской улице, 54, Мосэнка Плаза 6 на Воронцовской улице, 17, Мосаларко Плаза на Марксистской улице, 16, делится мнением Ирина Герасимова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (NG/CBRE). Они все были построены в 1995-1998 гг. и стали действительно первыми бизнес-центрами европейского типа. К сожалению, в последнее время в этой части делового района крупных офисных объектов строится мало. Правда, возводится сейчас бизнес-центр Станиславский на ул. Станиславского, 21 (бывшая Малая Коммунистическая улица).

Специалист по исследованиям рынка офисной недвижимости компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR) Александра Крыжановская считает, что на рынке пока только формируется понятие Таганского делового района, в котором уже есть и будут появляться офисы А- и В-класса. Первым бизнес-центром класса А здесь стало здание Мосэнка Парк Тауэрс 4, которое было построено компанией Мосэнка в 1995 г. Среди первых его арендаторов были Пфайзер, Procter Gamble, Ипсен, ТНК. Турецкий девелопер появился в Москве в начале 1990-х гг. в числе первых. Как говорят источники, близкие к компании, с начала рынка Мосэнка являет собой удачный союз турецких строительных топ-менеджеров и правительства Москвы, откуда и пошло такое необычное название компании. Набрав сил и став просто Энкой, эта структура построила в Москве градообразующие объекты появление ее бизнес-центров в тех или иных районах повлекло за собой формирование целых деловых зон, как это случилось, например, в Замоскворечье, о чем в одном из интервью Ведомостям рассказывал партнер компании Colliers International (Colliers Int.) Олег Мышкин. За Энкой числятся такие комплексы, как Риверсайд Тауэрс, Павелецкая Плаза, Чаплыгина Хаус, Садовая Плаза, теперь строительство в ММДЦ Москва-Сити Башни на Набережной. На взгляд старшего консультанта Prime City Properties Антонины Лаировой, здания Мосэнки на Таганке до сих пор сохраняют актуальность, пользуются спросом у арендаторов.

Характерные для Таганского делового района черты преобладание офисов класса В по сравнению с А-классом и острый дефицит последнего при высоком на него спросе. В ближайших к Садовому кольцу районах распространен редевелопмент небольших особняков, которые клиенты обычно один или два владельца покупают, а не арендуют. Как правило, в таких особняках размещается один-два владельца. И перемещение девелоперов в имеющиеся в районе промзоны.

Владельцем Станиславского является компания Хорус Кэпитал. Его общая площадь приближается к 47 000 кв. м, и брокеры причисляют его к классу В. По словам Герасимовой, ставки в нем сейчас варьируются от $500 до $520 за 1 кв. м в год без операционных расходов (они составляют примерно $75) и без НДС.

Центр оказывает на Таганскую зону свое влияние. В ближайших к Садовому кольцу кварталах, в удачно расположенных зданиях ставки аренды для класса А порой достигают $650 за 1 кв. м, почти как в офисах класса А в популярном Замоскворечье. Или даже на пл. Тверской Заставы, что в Белорусском деловом районе. Но это цена лишь на отдельные и очень хорошие помещения. Арендные ставки в Центральном деловом районе являются, как известно, самыми высокими в Москве (превышают среднерыночную ставку на 14%). Цены на помещения в зданиях класса А внутри Садового кольца доходят до $700 за 1 кв. м и выше.

Приятное соседство

Севернее с Таганским соседствуют Басманный деловой район, где средняя ставка в прошлом году находилась на уровне $685.

Замоскворечье подступает к Таганскому району с юга. Средневзвешенная арендная ставка для офисов класса А, зафиксированная консультантами Knight Frank в 2005 г., составляла $737 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы. Таганка находится как бы меж двух огней. Александра Крыжановская говорит, что ставки в Замоскворечье сейчас превышают средние показатели по Москве. В особенности это характерно для зданий класса В, поскольку в Замоскворечье находятся действительно качественные особняки В-класса, пользующиеся высоким спросом. Этим объясняется минимальная разница между арендными ставками в классах А и В в этом районе, которая составила по итогам 2005 г. только $80, в то время как в среднем по рынку эта разница составляет $170.

Вся надежда на промзоны

Однако Таганка все-таки не центр и не Замоскворечье. Разница в ценах аренды между Таганским и Центральным районами составляет $50- 150 за 1 кв. м в год, считает Антонина Лаирова.

Так уж сложилось, что офисы, считавшиеся при вводе в 1990-х гг. в эксплуатацию классом А, были построены давно по меркам этого сектора рынка, и они скоро могут быть понижены в ранге. Консультанты говорят, что те же здания Мосэнки будут позиционироваться как класс А до последнего момента, пока это будет возможно, но их уже не сравнить с большинством комплексов класса А нового поколения, которые возводятся в городе с 2000-х гг.

На Таганке острый дефицит качественных офисных помещений для аренды или продажи и почти нет площадок для нового строительства, сетуют игроки рынка. Именно потому редевелопмент здесь стал самым распространенным стилем работы.

Примечательная особенность проектов данного района здесь почти ни у кого из брокерских компаний нет эксклюзивных договоров с владельцами зданий классов А и В.

Спрос на офисные помещения в Таганском районе превышает предложение и в ближайшие годы эта ситуация сохранится, говорит Александра Крыжановская. Но все же к концу 2006 г. район пополнится новыми офисами в целом объем помещений, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение года, составляет 50 000 кв. м.

Консультанты смотрят на район с оптимизмом. По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований Knight Frank, хорошо развитая инфраструктура района, близость к крупным транспортным магистралям Садовому кольцу и Третьему транспортному кольцу создают предпосылки для развития субрынка. Спрос на А- и В-класс здесь остается высоким, потому девелоперы находятся в постоянном поиске возможностей для строительства новых бизнес-центров.

Если собрать воедино историю проектов и сделок Таганского, то видно, что на реализацию большинства объектов объявляется открытый листинг и офисы сдают в аренду и продают одновременно брокеры из нескольких агентств.

О проектах в промзонах пока известно немного. Но девелоперы приходят. Например, CMI Development разрабатывает проект Дубровка Плаза рядом с Шарикоподшипниковской улицей и недалеко от ст. м. Дубровка. Идея CMI Development заключается в перепрофилировании части территории индустриальной зоны в бизнес-парк, в котором будет около 150 000 кв. м офисов А- и В-класса. Эта компания известна как подрядчик и девелопер. Она развивала проект бизнес-парка Крылатские Холмы и строила известное офисное здание Балчуг Плаза для офиса Сибнефти.

Если посмотреть на карту Москвы, на территории Таганского есть как минимум две обширные промышленные территории. Одна из них располагается между 1-й Дубровской улицей, ул. Мельникова, Третьим кольцом и Калитниковским кладбищем. Ее как бы делит на две части Волгоградский проспект. Вторая промышленная территория находится на участке между Московской окружной железной дорогой, ул. Волочаевской и пр-дом завода Серп и Молот, ее пересекает ш. Энтузиастов. Теоретически судьба этих промзон решена благодаря многочисленным постановлениям правительства столицы и градостроительному плану развития Юго-Восточного округа. Правительство считает, что часть предприятий отсюда надо перебазировать, а их площади застраивать офисами, торговыми центрами и жильем. Часть промзон, которые, по подсчетам администрации, занимают во всем округе 2217 га, сохранят, но некоторые их площади реорганизуют. Для развития многофункциональных центров освободят до 2020 г. около 316 га.

По данным базы СПАРК-Интерфакс, среди акционеров завода Российский фонд федерального имущества, Мета-Инвест, Банк Москвы, государственное предприятие Внешнеэкономическое объединение Промсырьеимпорт.

История с Московским металлургическим заводом Серп и Молот, что рядом с окружной железной дорогой и ш. Энтузиастов, длится с начала 2000-х гг. В 2002 г. Департамент имущества г. Москвы приобрел 5,27% акций завода по номинальной стоимости 1000 руб. за одну акцию на общую сумму 54 360 руб. за счет средств городского бюджета. В 2004 г. основными акционерами завода стали Банк Москвы (37,01% акций) и Мета-Инвест (33,34%). Тогда же управляющей компанией завода стала структура Стальной группы Мечел Мечел-Инвест. Руководство Мечела и завода сочло тогда, что сотрудничать выгодно: предприятию это позволит избежать ненужной конкуренции, а Стальная группа сможет увеличить ассортимент и рынки сбыта своей продукции за счет использования мощностей завода.

Существует градостроительный регламент реорганизации производственной зоны № 23 Серп и Молот, занимающей 550 га. Наиболее эффективные производства здесь будут сохранены, а вот коммунально-складские перебазированы. Промтерритории планируется сократить почти на 90 га.

Завод Серп и Молот является одним из старейших в Центральной России производителей металлопродукции из конструкционных, нержавеющих и специальных сталей и сплавов (основан в 1883 г.). Как говорят консультанты рынка, производство должно вроде бы быть переведено за черту МКАД. Но если его перебазировать, то делать это нужно комплексно и целиком. Однако дело осложняется тем, что на этой территории несколько собственников, с каждым из которых нужно договориться отдельно, а это не всегда удается.

На Волгоградском проспекте, 45, на пустыре, Европейская риэлторская компания возводит Авилон Плаза, свой первый офисно-торговый комплекс на 36 907 кв. м. Она выступает инвестором в проекте. Здание будет 21-этажное, с подземной парковкой, площадь офисов класса В+ составит 23 100 кв. м, а торговые помещения расположатся на первых двух этажах (предварительно 525 кв. м), подтвердили в компании DTZ, которая выступает в проекте консультантом на эксклюзивном договоре. В комплексе будут также отделение банка, кафе, бар, конференц-зал. Здание возводится на площадке в 0,74 га. Как сообщили в Европейской риэлторской компании, объект спроектирован так, чтобы максимально соответствовать классу А.

На пр-де завода Серп и Молот, вл. 6, примыкающем к промзоне, девелопер Ростэк уже строит офисный комплекс общей площадью 21 300 кв. м. Ввод здания в эксплуатацию планируется в III квартале 2006 г., рассказала Антонина Лаирова.

В Таганском находится около 20% всех современных офисов, которые есть в Москве. Как говорит Антонина Лаирова, ставки аренды в офисах класса А в среднем составляют $600 за 1 кв. м в год. Цены зависят от здания. Например, в бизнес-центре Мосаларко Плаза и комплексе Мосэнка Парк Тауэрс цены аренды доходят до $700 за 1 кв. м. В зданиях класса В ставки находятся на уровне $350 за 1 кв. м в год (в офисном здании на Рабочей, 38). $580 за 1 кв. м они достигают в Станиславском.

В поисках офиса

По данным Knight Frank, ставки аренды и продажи выросли в Таганском районе на 15-25% по сравнению с периодом 2-3-летней давности. Ярким примером может служить Мосэнка Парк Тауэрс, где несколько лет назад офисные помещения сдавались по $475-550, а сейчас на те же офисные блоки, которые освободил арендатор, в этом году заявлена цена $725 за 1 кв. м в год без НДС, включая операционные расходы.

По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, цены продажи здесь находятся на уровне $3000-6000 за 1 кв. м для А-класса и $2000-3000 для В-класса.

Выгодные сделки

По информации Knight Frank, банковское здание на Марксистской улице, например, может продаваться по цене $5000 за 1 кв. м. А небольшой особняк общей площадью около 650 кв. м за $3,5 млн в целом. Стоимость же объектов, предназначенных для реконструкции, обычно не превышает $3300 за 1 кв. м.

В августе 2005 г. был продан особняк на ул. Николоямской, 14, общей площадью 600 кв. м, его стоимость составляла $3250 за 1 кв. м, сообщили брокеры, пожелавшие не называть себя в интересах клиента. Среди крупных покупок года можно также отметить здание в Большом Полуярославском переулке, 8, где 3000 кв. м площади были проданы по цене $3500 за 1 кв. м.

Самые крупные сделки по аренде в районе были заключены в 2005 г. в бизнес-центре Станиславский. Здесь было снято 1060 кв. м, по данным Colliers Int. В особняке на Большой Коммунистической улице, 5/2, примерно около 1000 кв. м площади арендовал производитель популярных энергетических напитков Red Bull, по данным JLL.

Компания NRC LLC арендовала 1080 кв. м на Большой Коммунистической, 5, стр. 2, т. е. особняк целиком. Владелец здания фирма Kubita (класс В). Кабинеты здесь сданы по $600 за 1 кв. м. А в Мосаларко Плаза по ставке $650 заняли помещения сразу несколько новых арендаторов Витра (150 кв. м), Ингосстрах (330 кв. м), USB (220 кв. м). В бизнес-центре на Земляном Валу, 50а, стр. 2, 3 (класс В, девелопер Мосинжстрой, около 26 000 кв. м общей площади) 1985 кв. м взяла в аренду компания ТМК по цене $500 и $650 за 1 кв. м.

Здание в Большом Дровяном переулке, вл. 20, площадью 1713 кв. м продавалось по $2919, представителем владельца выступал Русский дом недвижимости. В прошлом году в здании в Большом Дровяном переулке, 6 (4600 кв. м), построенном НатсСтройИнвест, было арендовано 119 кв. м компанией Tektronix по ставке $590 и $650 за 1 кв. м в год. И 354 кв. м по тем же ценам сняла компания ИнвестКиноПроект, развивающая в Москве и регионах сеть киноплексов.

В-класс опережает

С начала 2006 г., по данным компании Praedium, в отдельных бизнес-центрах района установились такие ставки: в строящемся Ситидел (А) $640-700, ввод в строй запланирован на 2007 г., в бизнес-парке Серебряный город (А), который должен быть сдан в конце 2006 г., от $625 до $70 Цены продажи на Земляном Валу в офисах класса А могут составлять $6075 за 1 кв. м. Ближе к Дербеневской набережной в зданиях класса В $2000-2500 за 1 кв. м.

Если все свои планы строители воплотят в жизнь, то к 2008 г. количество всех, вместе взятых, площадей класса В в этой зоне составит 7% в общем объеме офисов класса В в Москве.

В 2007 г., как обещают брокеры и девелоперы, в Таганском будет уже около 90 000 кв. м новых помещений класса В.

Вместе существующие офисы А- и В-класса здесь составляют около 225 000 кв. м (т. е. 5,2% от общего объема в Москве), комментирует Регина Лочмеле. Из них офисы класса А это 25 000 кв. м, т. е. 2% от общего объема в Москве. Стоит отметить, что те офисные здания А-класса, которые были построены в 1995-1999 гг., уже не на 100% соответствуют современным требованиям в этом сегменте. Московский исследовательский форум собирается в скором времени обновить классификацию офисных зданий (в форуме участвуют компании Colliers Int., CWSR, JLL, NG/CBRE. Ведомости). Тогда не исключено, что бизнес-центры, построенные в середине 1990-х гг., будут понижены в классе.

Однако Таганке остро не хватает офисов класса А. Зданий же, которые брокеры считают классом В, здесь значительно больше. Доля вакантных помещений в классе В 5%, говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers Int.

Станиславский, похоже, один из крупнейших комплексов, строящихся в этом деловом районе на участке рядом с Садовым кольцом. По данным Knight Frank, это здание будет переменной этажности от 2 до 10 этажей с двухуровневой подземной парковкой на 92 машино-места. На пяти верхних этажах будут устроены апартаменты.

По мнению Ирины Герасимовой, основной приток кабинетов В-класса стоит ожидать в реконструируемых промзонах между Дубровкой и ш. Энтузиастов. Здесь подходящие места для проектов смешанного типа офисно-складских. Много подобных объектов будет строиться в соседнем деловом районе Курском.

Деловой центр Ситидел, пожалуй, один из двух самых крупных ныне строящихся на Таганке бизнес-комплексов класса А. Его общая площадь приближается к 63 500 кв. м, строит его ЗАО Тема на ул. Земляной Вал, 11/19, сообщили в Knight Frank, которая является эксклюзивным агентом по маркетингу и реализации этого проекта. Второй почти такой же по объемам объект, на 60 000 кв. м, возводит на Серебрянической набережной, 27, компания Мосинжстрой.

Будущее для премиума

Бизнес-центр Серебряный город, который, если быть точными, строится на пересечении Садового кольца той части, где улица Земляной Вал, и Серебрянической набережной, на территории Государственного института азотной промышленности (ОАО ГИАП). Это одна из небольших промзон Таганского района. Девелопер проекта Мосинжстрой-Девелопмент, входящий ныне в концерн Нефтяной. Проект ведут Colliers Int. и NG/CBRE.

В числе участников проекта есть международные компании. Например, генеральный подрядчик компания Буиг Батиман Интернасиональ. Финансирование проекта ведут Внешторгбанк и синдикат французских банков. Когда комплекс будет введен в строй, его эксплуатирующей компанией будет М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ. Ситидел должен быть закончен во II квартале 2007 г.

Третий по величине проект А-класса в Таганском районе это многофункциональный комплекс на Николоямской улице, 11, общей площадью 15 000 кв. м, который компания Диал Строй Инвест в 2005 г., как рассказали в ее пресс-службе, подготовила к реализации как инвестиционный строительный проект. После этого объект был продан девелоперским компаниям для дальнейшего развития.

Как рассказала Регина Лочмеле, Серебряный город будет достроен в I квартале 2007 г. Полезная арендуемая площадь в нем составляет 42 400 кв. м.

По данным консультантов, к 2007 г. в Таганском должно быть уже 450 000 кв. м первоклассных офисов. Ставки медленно, но все же будут расти, судя по общей ситуации на офисном рынке. В течение года этот рост может составить от 2% до 4%, считают специалисты NG/CBRE. Отчасти потому, в 2005 г. Москва оказалась на 6-м месте по стоимости аренды офисов среди столиц мира в рейтинге, который составила международная компания CB Richard Ellis.

И, пожалуй, четвертый по величине офисный комплекс на ул. Гончарной, 21 (13 672 кв. м), строит девелопер АТНК-Инвест, консультантом и брокером в проекте выступает Paul's Yard.



Главная --> Публикации