Главная --> Публикации --> Паспортизация жилья в москве так и не стала повсеместной Ветры перемен севера-запада Офисы в москва-сити подорожали в десять раз Внесезонная оттепель Mirax отправится в сибирь

Пока миллионы людей в нашей стране живут в так называемом ветхом и аварийном жилье. По словам министра регионального развития Владимира Яковлева, сам термин аварийное заставляет немедленно расселять эти постройки во избежание тяжких последствий. На очередном заседании межведомственной рабочей группы (МРГ) по приоритетному национальному проекту Доступное и комфортное жилье - гражданам России под председательством главы минрегиона речь шла об оптимизации начатых процессов решения векового квартирного вопроса.

Судя по всему, национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России ожидает серьезная идеологическая и практическая реконструкция. Во-первых, приоритеты будут сдвинуты в пользу массовой застройки новых площадей действительно доступным жильем на смену ветхих и аварийных строений. Во-вторых, созрело понимание того, что малоэтажная застройка не только экономически более выгодна, но и имеет гораздо более привлекательные социальные перспективы.

В целом по стране, как отметила директор Фонда Институт экономики города Надежда Косарева, цена вопроса составляет 5-6 триллионов рублей. Ни бюджет, ни население такую сумму не осилят. Требуются совместные финансовые инъекции как государства, так и частных инвесторов, чтобы покончить с трущобами. А для этого было бы целесообразно создать структуру наподобие Агентства ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающую эффективное государственно-частное партнерство. Такой подход, по ее словам, оправдал себя, например, в Польше и странах Балтии.

Характерную деталь привел министр. Едва стоило государству заявить о своем участии в софинансировании ликвидации ветхого и аварийного жилья, как всего за два года требующая срочного сноса или восстановления площадь возросла на 35 миллионов квадратных метров. Сейчас в разряд ветхого и аварийного подпадают 93 миллиона квадратных метров, или 3 процента всего жилого фонда страны.

Необходимо уже сейчас определить стандарты и критерии, по которым можно судить, пойдет ли жилье под снос или подлежит восстановлению. Пока не проведена инвентаризация жилого фонда на местах, нельзя составить достоверную целостную картину.

Заместитель руководителя МРГ губернатор Челябинской области Петр Сумин обратил внимание на необходимость предотвращать великое старение жилья, своевременно проводя капитальный ремонт. В его регионе насчитывается миллион ветхих квадратных метров. Областное правительство определило программу, по которой ежегодно будет расселяться 60 тысяч квадратных метров.

Губернатор Пензенской области Василий Бочкарев заявил, что для комплексной новой застройки старых кварталов с предварительным расселением у строителей нет достаточных оборотных средств для участия в обязательных аукционах. Землю будут приобретать представители малого и среднего бизнеса из других сфер, не платящие налоги и нанимающие подрядчиков на своих условиях. Президент Чувашии Николай Федоров считает, что с инвесторами всегда можно договориться в интересах региона и его жителей. Впрочем, по его словам, пример Чувашии не показателен для других мест.

В сложившихся условиях предлагается особое внимание обратить на своевременность проведения капитальных ремонтов, чтобы предотвратить дальнейшее обветшание жилья, обеспечить адресную поддержку семьям, желающим привести жилье в порядок. В новом Жилищном кодексе предусмотрена ответственность собственников жилья за его содержание и ремонт. Но именно у ветхого жилья, как правило, таковых не находится. Крайними в данной ситуации оказываются муниципалитеты, которым не по карману восполнить десятилетиями накапливающиеся по разным причинам ремонтные долги.

Сейчас жилой фонд страны составляет примерно 2,9 миллиарда квадратных метров. Чтобы полностью выполнить задачи национального проекта, необходимо нарастить его на 46,1 процента. Обеспечив к 2010 году ввод около 80 миллионов квадратных метров и наращивая его по 10-14 процентов в год, можно справиться с задачей (без учета выбытия жилья) за 40 лет. Библейский период. Такие расчеты привела заместитель руководителя МРГ известная предпринимательница Елена Батурина, подчеркнув, что надо не удваивать, а учетверять показатели, обозначенные на 2010 год. Но как?

Большинство выступавших на МРГ ратовали за выделение специальной подпрограммы по ветхому и аварийному жилью в составе ФЦП Жилище.

Разрыв между комфортностью и доступностью можно сократить, наращивая объемы строительства, увеличивая предложение на рынке. Пока лидирует спрос, цены на квадратные метры галопируют. И не только в столицах. Нерыночное стимулирование спроса должно сопровождаться нерыночным стимулированием предложения, - эту мысль Елена Батурина обосновала положением дел в стройиндустрии и промышленности стройматериалов. Дефицит угрожает не только хлебу строительства - цементу, но и остальной номенклатуре. Основные фонды катастрофически стареют. Их износ составляет 50-80 процентов. На 1 процент ввода новых мощностей приходится около двух процентов выбытия в год. Доминируют устаревшие технологии. 85 процентов цемента выпускается энергоемким мокрым способом. Если так пойдет дальше, то затраты на поддержание мощностей в расчете на тонну цемента увеличатся с 5-6 до 250-300 долларов.

Предусматривается, что квартира в 54 квадратных метра будет адекватна трехлетнему совокупному доходу семьи из трех человек. Елена Батурина подметила своего рода лукавство цифр. Ввод в миллионах квадратных метров неуклонно растет. Но в 1995 году было сдано 2,6 миллиона квартир, а в 2005-м - 515 тысяч. Рост обеспечивается за счет комфортности жилья. За десятилетие метраж средней квартиры увеличился с 68,2 до 86 квадратных метров.

Через внедрение новых технологий, прогрессивных архитектурно-планировочных решений, обеспечение поточного строительства лежит путь к доступному и комфортному жилью, стабилизации цен. Однако не зря говорят, что новое - это хорошо забытое старое. В богатой лесами стране почему-то в забвении оказалось индустриальное деревянное домостроение. Пришло время вспомнить об опыте малоэтажного строительства и даже заимствовать его в Европе и Америке.

По мнению Елены Батуриной, государство для достижения поставленных национальным проектом целей должно пойти на крупные вложения в обновление и укрепление промышленности стройматериалов с последующей передачей мощностей в долгосрочную концессию, гарантируя госзаказ на социальное жилье. Для этого требуется облегчить доступ к средствам инвестиционного фонда.

Оппоненты этого направления ссылаются на увеличение протяженности коммуникаций. По словам Сергея Подобеда, расчеты и практика показывают, что сравнение малоэтажек с многоквартирными домами в этой части показывает так на так. Малоэтажное жилье довольствуется низконапорными дешевыми пластиковыми трубами и менее мощными источниками тепла. Кстати, это дает определенные преимущества при эксплуатации и снижает расходы ЖКХ.

Питерский предприниматель Сергей Подобед на заседании МРГ привел убедительные данные о превосходстве малых форм перед небоскребами. По всем позициям - от стоимости квадратного метра и удобств проживания до сроков и простоты возведения. К тому же ускоряется оборачиваемость средств. Реализовать малоэтажные дома удается быстрее, чем многоквартирные.

И без того низкая (в пределах 300 долларов за квадратный метр) стоимость жилья будет на 30 процентов меньше без внутренней отделки. Если учесть, что стены деревянные, а руки у многих золотые, то привлекательность таких квартир, особенно для молодых семей, возрастает еще больше.

О справедливом возвращении малоэтажного строительства на российские, зачастую неиспользуемые просторы свидетельствует предложение губернатора Архангельской области создать специальную подгруппу МРГ по деревянному домостроению. В нее войдут его коллеги из других лесных регионов. Причем речь идет не о дачах или коттеджах, а о массовой индустриальной застройке не выше 4-5 этажей.

Однокомнатную квартиру площадью 47 кв.м можно купить в Апрелевском примерно за $40 тыс., двухкомнатную (62 кв.м) за $50 тыс., трехкомнатную (84 кв.м) за $65 тыс. Заметим, речь идет не о панельном жилье, а о жилье в кирпично-монолитном доме, строящемся по индивидуальному проекту. Отметим, что средняя цена квадратного метра в панельном типовом доме в подмосковных городах Химки, Балашиха или Красногорск уже превысила отметку в $1.50 То есть эти города оказываются почти в два раза дороже. Таким образом, разница при покупке, например, двухкомнатной квартиры, составит около $50 тыс. Впечатляет, не правда ли? Отдав предпочтение Апрелевскому, на эту сумму можно не только сделать ремонт, купить новую мебель, но и приобрести приличное авто.

Для сведения: было оглашено письмо первого вице-премьера о необходимости информировать правительство РФ об отсутствии членов МРГ на заседаниях. Знаковый сигнал: национальный проект - не проформа, коль скоро требует строгой дисциплины от всех назвавшихся груздем.
Город с весенним названием Апрелевка, находящийся на юго-западном направлении Подмосковья, в последнее время вполне может претендовать на самые высокие позиции в рейтингах популярности и частоте упоминаний в прессе. Причина тому новый жилой комплекс Апрелевский, который строиться в этом городе. Интерес к проекту вполне понятен: цены на предлагаемое жилье как будто взяты из прошлого от 800$ кв.м за квадратный метр. Между тем, это настоящее. Самая что ни на есть реальность.

Таким образом, купив в квартиру в ЖК Апрелевский можно рассчитывать как на постоянное проживание в городе, так и на ежедневые выезды на работу в столицу. Особых сложностей с этим нет. Можно пользоваться также железнодорожным и автобусным сообщением, маршрутками, следующими до метро Юго-Западная. Время в пути около 20 минут. Почувствуйте разницу: время в пути, например, от Зеленограда (а это район столицы) до ближайшего метро занимает 40 мин. и более. Да и сама трасса Ленинградское шоссе по своей пропускной способности уже давно уступает Киевскому.

Многие покупатели, оценив расположение города Апрелевки, находящегося в 20 минутах езды от Москвы, именно так и поступают: Киевская трасса активно реконструируется и уже сейчас представляет собой скоростную бессветофорную восьмиполосную автодорогу с хорошей пропускной способностью. Апрелевка в этом проекте занимает особое место. В планах дорожных строителей возведение в непосредственной близости от города восьми надземных переходов, организация сплошного освещения шоссе и двухуровневой развязки к городу. Для удобства транспортного сообщения будет построено восемь съездов с автотрассы к улицам города.

На первых этажах комплекса разместятся отделение банка, предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания, салоны красоты. Так создается инфраструктура шаговой доступности.

Но вернемся к проекту. Комплекс включает пять кирпично-монолитных 14-х этажных зданий с современными планировками. Проектом предусмотрены балконы или лоджии, высота потолков в жилых помещениях комплекса 2,7 м, в нежилых 3 м. Все подъезды будут оборудованы помещениями для консъержей и двумя лифтами грузовым и пассажирским.

Надо иметь в виду также, что юго-западное направление, включая районы столицы и ближнего Подмосковья, имеет хорошо развитую инфраструктуру. Близость торгового центра МЕГА, IKEA, Ашан, OBI, ставших популярными не только как магазины с богатейшим ассортиментом, но и как развлекательные центры для всей семьи, позволит будущим новым жителям ЖК Апрелевский интересно и увлекательно проводить свой досуг.

В самом городе Апрелевка планируется возвести целый комплекс современных общественных зданий, в том числе, физультурно-оздоровительный комплекс по индивидуальному проекту. Он будет включать игровой, тренировочный и тренажерные залы, бассейн, кабинет функциональной диагностики и восстановительный центр.

Наталья Крол, специально для ирн.ru

В данный момент уже начаты строительные работы, так как все необходимые документы получены, в том числе разрешение на строительство ЖК Апрелевский (разрешение №19 от 10 февраля). По плану строительства первый корпус жилого комплекса будет построен и сдан Госкомиссии в конце 2007 года.

Прокуратура Москвы подала в арбитражный суд три первых иска о сносе незаконно построенных коттеджей в элитном поселке Речник, сообщил вчера замруководителя Росприроднадзора МПР РФ Олег Митволь. Теперь он ожидает серьезного сопротивления, поскольку среди жителей поселка достаточно много широко известных и влиятельных людей. Речник редкое для Москвы место коттеджной застройки, да еще в пойме реки и недалеко от престижного Рублевского шоссе. Правительственный чиновник на условиях анонимности рассказал, что в этом месте находятся дома губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина, президента Уральской горно-металлургической компании Искандера Махмудова, президента спортивного клуба Новая лига Дмитрия Свищева, а также нескольких прокурорских работников. Эту информацию Ведомостям подтвердил и Митволь. Однако связаться ни с одним из знаменитых жителей не удалось, а пресс-секретарь Зеленина Андрей Иванов сообщил, что его шеф живет на Николиной Горе.

Ради чистки русла Москвы-реки будут снесены дорогие коттеджи в поселке Речник в московском районе Крылатское. Этого с помощью прокуратуры сейчас добивается Росприроднадзор. Правда, и сопротивление может быть нешуточным, ожидает замруководителя службы Олег Митволь, ведь в поселке кроме крупнейших бизнесменов обосновались и сотрудники прокуратуры.

Здания находятся в водоохранной зоне в нескольких метрах от шлюза, в ближайшее время в суд будет подано еще около 100 подобных исков о сносе коттеджей в поселке Речник, сообщил Митволь. Постройки нужно сносить, поскольку без этого не удастся провести очистку Москвы-реки, намеченную на весну 2006 г. Этих плановых мероприятий не было как раз в связи с тем, что в зоне возможного затопления понастроили домов без документов, уточнил чиновник. Пресс-секретарь префектуры ЗАО Алексей Аносов говорит, что с префектурой и управой Крылатское вопросы функционирования этого кооператива не согласовывались.

В прокуратуре Москвы слова Митволя о поданных исках Ведомостям не подтвердили. Официальных данных у нас пока нет, говорит пресс-секретарь Светлана Петренко. Правда, в самом поселке об исках уже знают, и в управлении Речника Ведомостям пояснили, что речь идет о домах на первой береговой линии у самой воды. По словам жителей поселка, коттеджи в Речнике стоят от $400 000 до $1 млн.

Москвы, была передана Хорошевским сельсоветом объединенному правлению садоводов в бессрочное пользование с правом строительства построек летнего типа, говорит один из владельцев коттеджа в поселке Всеволод Мархинин.
Если дома появились до 90-х гг., то тогда экологической экспертизы еще не было, а закон обратной силы не имеет, разъяснил партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. Впрочем, дачные домики являются временными постройками, и если вместо них там появились капитальные строения, то это может стать уже поводом для претензий со стороны правоохранительных органов.

Земля сладкая, поэтому землю у нас пытаются отнять давно, заявил Ведомостям один из жителей Речника на условиях анонимности. В $8 млн за 1 га оценивает эту землю директор отдела консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. Житель Речника обещает подать совместно с соседями встречные иски: Просто так не отдадим, вплоть до гражданской войны. Сейчас зданиями в Речнике владеют по садоводческим книгам (датированы 1956 г.) или по договорам уступки прав. Все правоустанавливающие документы у нас есть постановление Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. и от 16 декабря 1955 г., на основании которого эта земля, находящаяся в зоне отчуждения канала им.

Поселок Речник был образован в 1956 г. работниками речного транспорта СССР. В 1985 г. образовано садовое товарищество. Поселок занимает 20 га в пойме реки Москва в районе Крылатское. Численность поселка составляет 3000 человек, всего построено около 400 коттеджей.

Чиновники из МПР уже имеют опыт сноса коттеджей. Так, в августе 2005 г. начался снос коттеджей в поселке Екатерининские валы на берегу подмосковного Истринского водохранилища. Росприроднадзор уже запланировал снос еще нескольких поселений. В их числе строящийся коттеджный поселок возле деревни Бродки-Грибово в Одинцовском районе, 10 жилых домов на берегу Истринского водохранилища в районе деревни Ламишино, строящийся поселок на 128 коттеджей в Истринском районе, загородный клуб Раздолье в пойме реки Клязьма Пушкинского района.

Таким прогнозом обрадовал участников Международного конгресса по строительству IBC-2006, посвященному вопросам формирования рынка доступного жилья в России, советник министра регионального развития Павел Горячкин. По стране в среднем, считают специалисты минэкономразвития, цены на недвижимость вырастут за год на 18 процентов. В некоторых регионах - гораздо больше. Причем в ближайшее время никто не ожидает, что подорожание жилой недвижимости прекратится. Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, ссылаясь на выводы некоторых экспертов, говорил о 50-процентном удорожании жилья в 2007 году. Такая вот получается доступность. Рост цен на недвижимость съедает все те плюсы, которые могло бы получить население в результате реализации национального проекта, реальные располагаемые доходы подавляющей части россиян за ценами на жилье просто не поспевают и долго еще поспевать не будут, - с тревогой отмечали участники конгресса.


К концу нынешнего года стоимость квадратного метра в квартире экономического класса в Москве превысит 3 тысячи долларов.

Чтобы остановить (или хотя бы снизить) удорожание квартир, нужно сперва выяснить, чем оно вызвано. А потом уж предлагать пути решения проблемы. Именно этим участники конгресса в Петербурге и попытались заняться.

Строим все меньше

Понятно, что вводимых площадей не хватает, чтобы удовлетворить спрос. И, по мнению вице-президента Ассоциации строителей России, любое, самое незначительное улучшение условий для приобретения квартир людьми менее состоятельными ведет к немедленной реакции со стороны богатых: они соглашаются взять жилье по более высоким ценам. Что и произошло после того, как начала действовать система ипотечного кредитования. Владимир Пономарев обратил внимание собравшихся на цифры, приведенные Павлом Горячкиным: в минувшем году цены на первичном рынке возросли на 13,9 процента, а на вторичном - на 18 процентов. А ведь ипотека-то на 80 процентов направлена как раз на вторичный рынок.

Владимир Пономарев предложил посчитать. В стране около 145 миллионов жителей. Процентов семь из них - люди богатые и спокойно могли бы свои жилищные проблемы решать сами. Но... в прошлом году в строй было введено 43,6 миллиона квадратных метров жилья. Исходя из социальной нормы, этого хватает только на 2,5 миллиона человек. Притом что в стране около 40 миллионов проживает в неблагоустроенных квартирах, а 5 миллионов - в домах, подлежащих сносу.

- У нас количество заявок на получение ипотечного кредита растет быстрее, чем объемы реально заключаемых сделок. Люди получают согласие на выделение денег и не могут найти квартиру, поскольку потенциальные продавцы рассчитывают через некоторое время получить за свою недвижимость больше, поскольку видят, что спрос есть, а предложение серьезно не увеличивается, - констатировал Владислав Назаров.

Кроме того, на ситуацию влияют перманентные ожидания. Попросту говоря, если в прошлом году ждали покупатели (когда государство предоставит им какие-то очень выгодные условия кредитов и тому подобное), то теперь ждут продавцы.

В общем, пока мы не ликвидируем дисбаланс между спросом и предложением, доступность жилья не повысится.

Ситуация, кстати, ухудшается. Начальник управления строительных программ Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Малышев сообщил, что за первые два месяца 2006 года ввод жилых домов составил по России всего 82 процента от уровня аналогичного периода прошлого года, по Северо-Западному федеральному округу - 52 процента, а по Петербургу так и вообще 43 процента. Идет откровенное падение объемов, в то время как требуется их увеличение.

Как менять? Определенную программу предложил от имени Ассоциации строителей и Национальной ассоциации участников ипотечного рынка все тот же Пономарев. По его словам, с самого начала работы над национальным проектом предполагалось, что мероприятия по стимулированию спроса и предложения будут между собой увязаны. Но получилось, что ипотечная программа и строительство существуют независимо друг от друга. На ипотеку, к примеру, в 2006 году выделено 14 миллиардов рублей. Столько же - на поддержку строительства (через государственные гарантии и инженерную подготовку территорий). Но последние-то вложения начнут давать отдачу года через 2-3, а первые деньги поступят на рынок уже в этом году. И опять вызовут рост цен.

- Мы уже видим, что при составлении программы Жилище получился перекос, - признал Малышев. - На увеличение предложения направлена всего одна подпрограмма, а на стимулирование спроса - три. Очевидно, надо менять акценты.

Обложили нас, обложили

Стало быть, нужно строить ипотечные дома и кварталы, - считают участники ипотечного рынка. То есть в каждом регионе увязывать между собой программы выделения государственных средств на строительство нового жилья и на ипотеку, которую опять-таки направлять на первичный рынок. Госгарантии могут служить источниками получения средств для докредитования строительства зданий, квартиры в которых будут приобретаться по ипотеке. По словам Пономарева, уже идут переговоры с представителями минэкономразвития о возможности такого использования гарантий. А Саратовская область, не ожидая решения на федеральном уровне, приняла его на своем уровне. И согласилась предоставлять областные гарантии федеральному Агентству ипотечного жилищного кредитования, исходя из объемов приходящих в область ипотечных денег.

- Себестоимость строительства вдвое ниже тех расходов, которые приходится в итоге нести застройщикам, - заявил председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Ефим Басин. - Столько же, сколько на само строительство, приходится тратить на оплату разного рода согласований.

Еще об одной возможности понизить стоимость квадратного метра нового жилья (что, естественно, скажется и на падении цен на вторичном рынке) говорили сразу несколько выступавших на конгрессе.

Вот тут непаханое поле для снижения себестоимости строительства. Практически все эти расходы, по единодушному мнению выступавших на конгрессе, можно существенно понизить. К примеру, сократить число согласующих организаций. Если инфраструктура участков под строительство будет создаваться с привлечением федеральных денег, вполне можно было бы снизить и плату за инфраструктуру. О взаимоотношениях с естественными монополиями и говорить нечего.

По исследованиям минрегиона, в целом расклад тут такой: на собственно работы по проектированию, подготовке, возведению здания и благоустройству территории приходится 68 процентов средств. Еще 13 процентов - расходы на получение прав на земельный участок (в основном аренду, которую теперь можно получить лишь на конкурсной основе). 8 процентов - плата за инфраструктуру муниципальному образованию или стоимость квартир, предоставляемых ему по инвестиционному договору. 6,5 процента - оплата услуг различных государственных органов за получение согласования. Таких инстанций в разных регионах от 40 до 12 Причем, как справедливо отметил Павел Горячкин, тарифы на эти услуги государство не устанавливает. И вообще, большинство согласующих инстанций финансируется из бюджета и никаких денег за свою работу брать не должно. Наконец, 4,5 процента - плата за получение технических условий по подключению к инженерным сетям.

Время сместить акценты

Ситуацию, когда монополист берет деньги за выдачу технических условий, потом за подключение, и при этом требует бесплатно передать на свой баланс построенные инвестором сети, нормальной признать никто не решится. Наконец, не факт, как оказалось, что пользу с точки зрения цен на недвижимость принес и переход от целевого распределения земель к торгам. Дольше всех занимавшийся этим Роман Филимонов из Петербурга (здесь земельные аукционы начаты еще два года назад), хотя сам и является сторонником торгов, но признал, что рост объемов строительства в городе на Неве был достигнут за счет целевого распределения. А с момента перехода к торгам число выделенных участков резко упало, поскольку пока у местных властей нет мощностей, чтобы самим готовить участки под торги, и достаточного числа крепких фирм-строителей для участия в таких торгах.

- Если мы хотим, чтобы все решал рынок, тогда не надо ставить задачу поднять за пять лет вдвое объемы производства. Рынок все делает постепенно, не спеша. А если доступное жилье нужно быстро, государство обязано увеличивать собственные вложения в строительство новых домов. Я десять лет посвятил развитию ипотеки и могу сказать: необходимо смещение акцентов. В ипотеке у нас уже все, в сущности, решено, в строительстве - нет, - констатировал Владимир Пономарев.

И все же, как ни снижай бюрократические и прочие издержки, проблему это кардинально не решит. Ведь рост цен происходит не столько на этапе строительства, сколько на этапе продажи. По подсчетам специалистов минрегиона, в Москве стоимость квадратного метра с учетом прибыли должна быть 1400 долларов. А она вдвое выше. Снова все упирается в стимулирование предложения.



Главная --> Публикации