Главная --> Публикации --> Большие против маленьких Подвиг неизвестного застройщика Архитектура высоких противоречий Сергей полонский и артур кириленко поделили бизнес mirax Mirax group выиграла у главмосстроя аукцион на возведение целого микрорайона на рублевке

Если в квартире возникают конфликты по поводу проживания и пользования жилплощадью, если путем мирных переговоров невозможно определиться с тем, кто оплатит коммунальные платежи – пришло время задуматься о разделении лицевого счета. Что это такое и как это сделать – тема нашего сегодняшнего обсуждения.



Юридический смысл разделения лицевого счета заключается в изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Другими словами изменение договора найма – это процедура открытия отдельного лицевого счета, после чего квартира превращается в коммунальную, а бывшие члены семьи становятся соседями. При этом для вас упрощается обмен, вселение других членов вашей семьи. Кто может требовать разделить лицевой счет? Только тот, кто:

Что такое раздел лицевого счета?

— является членом семьи или бывшим членом семьи нанимателя;

— достиг совершеннолетия и дееспособен;



— проживает и зарегистрирован на данной жилплощади.

1) в квартире, полученной от предприятия или учреждения, или организации (ваше место работы), при условии, что вас уволили либо по собственному желанию без уважительных причин, либо за нарушение трудовой дисциплины, либо за совершение преступления.

Квартиры, в которых раздел лицевого счета запрещен:

2) в служебных жилых помещениях.

Если же вы получили квартиру в таком доме, не будучи работником этого предприятия, учреждения, организации или уволились оттуда по иным основаниям, то запрет на раздел лицевого счета на вас не распространяется;

4) в квартире, на которую наложен арест или имеется другое запрещение, например, постановка дома на реконструкцию.

3) в квартире, находящейся в собственности граждан. В данном случае запрещен принудительный раздел лицевого счета.

В какой квартире можно открыть отдельные лицевые счета?



— ширина комнаты не менее 2 м;

Отдельный лицевой счет открывается только на изолированную комнату, а никак не на часть комнаты, смежные комнаты (т.е. имеющие общий вход), подсобные помещения. Параметры изолированной комнаты должны быть следующими:

— расстояние от окон до стены противоположного здания не менее 3 м;

— единственный вход в комнату шириной не менее 70 см;

Минимальная площадь такой изолированной комнаты, к сожалению, Жилищным кодексом не установлена. Однако по другим местным правилам, утвержденным в свое время Мосгорисполкомом и Мособлисполкомом, такая цифра есть, и составляет она в Москве и Московской области 9 кв. метров.

— окно (окна) комнаты не должны выходить в замкнутый дворик размером до 5х5 м и менее, так называемый «колодец».

Изолированные комнаты при разделе лицевого счета распределяются между семьями по соглашению о порядке пользования квартирой, которое заключается между членами семьи в добровольном порядке. В этом случае вам следует подать заявление и необходимые для раздела документы в Управление муниципального жилья своего административного округа.

Еще недавно размер кухни играл не последнюю роль при разделе лицевых счетов, и многим семьям было отказано именно из-за этого. Кухня не должна была быть менее 6 кв. м. Теперь суд больше руководствуется принципами сложившегося порядка пользования квартирой, чем правилами санитарной службы, и потому площадь кухни может быть и менее 6 кв. м. Главное, чтобы были выделены изолированные помещения.

После благополучного исхода процедуры раздела лицевого счета перед вами открываются большие перспективы. Теперь вы свободно можете приватизировать свою комнату, а в дальнейшем распорядиться ею по своему усмотрению, не спрашивая согласия на то соседей по ставшей уже коммунальной квартире. Если вам потребуется помощь квалифицированных специалистов, приходите к нам, мы приложим все усилия, чтобы решить ваши жилищные проблемы. Ждем вас и желаем удачи!

Если же такое соглашение не достигнуто, то распределение идет исходя из доли каждого члена семьи, где доля определяется путем деления жилой площади всей квартиры на количество человек, зарегистрированных в этой квартире. При этом доли каждого члена семьи признаются равными. В этом случае раздел лицевого счета производит суд, и вы должны предоставить копию решения суда в жилищную организацию по месту нахождения квартиры, чтобы открыть отдельные лицевые счета и изменить договор найма.


У нас и наших родственников назрела необходимость произвести смену прав собственности жилых помещений, информация о которых приведена выше.



Регистрация прав собственности на новостройку может занять продолжительное время. В нашем случае эта операция проводилась непосредственно застройщиком и тянулась более года.

Де-факто мы проживали уже каждый на своей новой жилплощади, но оформить юридически это не могли из-за отсутствия документов, подтверждающих право собственности на двухкомнатную квартиру в новостройке.

Так как моя жена, которая в то время являлась собственником двухкомнатной квартиры, не работает, было принято решение осуществить регистрацию сделки самостоятельно, без помощи агентства недвижимости. Обращаю особое внимание читателей на то, что стороны, участвующие в сделке, доверяли друг другу, а история квартир была известна как одной, так и другой стороне.

Но вот документы о собственности на двухкомнатную квартиру у нас на руках, и можно начинать процесс смены собственников.

Дано:
Однокомнатная приватизированная квартира, в которой зарегистрирован Петров Константин Иванович с сыном Алексеем 14 лет. Квартира оформлена в их собственность в равных долях.
Двухкомнатная квартира в новостройке. Квартира оформлена в собственность на имя Ивановой Елены Семеновны.
Необходимо:
Подготовить документы к сделке и произвести государственную регистрацию договора мены жилых помещений.

Далее повествование разбито на этапы, каждый из которых характеризуется временем, затраченным на его реализацию, с учетом дорог и очередей, а также денежными затратами без учета транспортных расходов.

Этот этап провела вторая сторона без нашего присутствия. Юрист предложила действие по смене собственников осуществить с заключением двух договоров купли-продажи жилых помещений. Она выразила согласие составить договор (за 2000 рублей), а также оказать содействие в сборе документов за 400 долларов США с каждой стороны сделки. Это предложение было вежливо отклонено, так как не подошло по стоимости. Тем более, что юрист, почему-то забыла о возможности заключения договора мены вместо двух договоров купли-продажи. Вечером того же дня было принято решение о посещении другого юриста для перепроверки полученной информации.
Затраты: 2 часа, 500 рублей.

Этап Юридическая консультация-1

Обе стороны в составе четырех человек, посетили другую Юридическую консультацию. В этот раз юрист указал, что наиболее оптимальным способом будет заключение договора мены жилых помещений, так как и государственную пошлину нужно оплатить за один договор, и нотариальное согласие супруга необходимо оформить только одно. При заключении же договоров купли-продажи необходимо предоставить заверенное нотариально согласие супруга и на сделку купли и на сделку продажи, а это лишние 500 рублей. Также были предложены услуги по подготовке договора (за 1500 рублей). Но мы решили составить договор самостоятельно. От заверения сделки нотариусом (1,5% от суммы) мы по обоюдному согласию сторон решили отказаться и заключить договор в простой письменной форме.
Затраты: 2 часа, 500 рублей.

Этап Юридическая консультация-2

Посетили Центр регистрации прав собственности на жилые помещения в г. Москве. В центре имеется список документов, необходимых для проведения сделок с недвижимостью. Также бесплатно оказываются консультации по полноте подготовленного пакета документов для проведения регистрации. Ознакомившись со списком документов, приступили к их сбору.
Затраты: 2 часа.

Этап Визит в орган регистрации сделок с недвижимостью

Собственники посетили БТИ и оставили заявки на изготовление необходимых документов. Через две недели был нанесен повторный визит в БТИ и получены заказанные документы. Необходимые справки:

Этап Получение справок БТИ

Этап Справки из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налоговым платежам

1.Справка об оценочной стоимости.
2.Поэтажный план.
3.Экспликация помещения.
Затраты: 8 часов, 1000 рублей.

Этап Получение справок в ЕИРЦ (или ЖЭКе)

На однокомнатную квартиру такая справка была получена за один визит, а вот со справкой на двухкомнатную квартиру в новостройке вышла заминка. В связи с тем, что информация об этом доме отсутствовала в налоговой инспекции, получение справки затянулось на три недели.
Затраты: 14 часов.

Этап Согласие опекунского совета на заключение договора мены

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам выдаются в ЖЭКе или ЕИРЦ (Едином информационно-расчетном центре). Желательно получить их непосредственно перед передачей всего пакета документов на регистрацию. Срок действия этих справок - один месяц.
Затраты: 4 часа, 200 рублей.

Этап Получение нотариально заверенного согласия супругов собственников на заключение договора мены жилых помещений

Так как несовершеннолетний являлся одним из собственников однокомнатной квартиры, требовалось согласие опекунского совета на проведение сделки. Это было нетрудно, так как при заключении договора мены несовершеннолетний выписывался в квартиру большей площади, и было сохранено его право собственности на половину двухкомнатной квартиры. Из договора видно, что условия проживания несовершеннолетнего улучшатся. Через две недели справка была готова.
Затраты: 5 часов.

Этап Составление договора мены жилых помещений

Самый простой этап. Пришли к нотариусу с оригиналами свидетельств о собственности на квартиры и паспортами, оформили согласие супругов на заключение договора мены.
Затраты: 4 часа, 1000 рублей.

Этап 1 Сдача документов на государственную регистрацию

Образец договора мены жилых помещений пришлось изменить в связи с конкретными условиями сделки. На всякий случай, перед сдачей подготовленного пакета документов обратились к юристу, находящемуся непосредственно в Центре регистрации прав собственности на жилые помещения. Он указал нам на недочеты в договоре и на одну серьезную ошибку (договор в нашем случае должен был быть составлен в четырех, а не в трех экземплярах).
Затраты: 8 часов, 300 рублей.

Этап 1 Получение зарегистрированного договора и свидетельств на право собственности

Перед сдачей документов на регистрацию производится оплата регистрации договора и свидетельств на право собственности. Сдача документов прошла без проблем.
Затраты: 4 часа, 1500 рублей.

В итоге: от 1 до 11 этапа прошло 2,5 календарных месяца. Затрачено около 60 часов времени (с учетом времени в дороге и очередях) и 4900 рублей с двух сторон.

Через месяц после подачи пакета документов на регистрацию подошел назначенный срок на получение зарегистрированного договора и свидетельств на право собственности. Документы выданы достаточно быстро. В этот же день мы составили два передаточных акта и подписали их. Сделка завершилась.
Затраты: 2 часа.

Рынок торговой недвижимости продолжает набирать обороты. До конца года в Московском регионе будет введено порядка 20 крупных торговых центров общей площадью около 1,2 млн кв. м. И все равно дефицит помещений в этом сегменте сохранится, считают аналитики.

Успехов вам в решении жилищных проблем!

Всего в этом году количество новых торговых площадей может увеличиться более чем в два раза по сравнению с прошлым, считает руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне. До конца года ожидается появление на рынке около 1,2 млн кв. м новых торговых площадей. Куда более осторожны в оценках в компании Knight Frank. Темпы строительства и ввода в эксплуатацию торговых площадей в современных комплексах и в ближайшие два года будут сохраняться на прежнем уровне около 500 000 кв. м в год, так как не все крупные проекты успеют начать работу именно в 2006 г., говорит директор отдела торговой недвижимости компании Юлия Дальнова. В этом году ожидается выход на рынок порядка 800 000 кв. м торговых площадей, а общий объем предложения к концу года, по прогнозам, составит 3,5 млн кв. м. В 2007 г., по нашим оценкам, новое поступление составит около 900 000 кв. м, спорит директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов.

В 2005 г., по данным компании Colliers International, в Москве было открыто 12 крупных торговых центров общей площадью 540 000 кв. м. Самые значимые из них: РИО (92 000 кв. м), Европарк (86 500 кв. м), Фестиваль (56 400 кв. м), XL III (55 000 кв. м) и Рамстор Севастопольский проспект (53 300 кв. м). Среди наиболее значимых проектов 2006 г. Мега Белая дача (240 000 кв. м), Европейский (180 000 кв. м), Город (140 000 кв. м), Рамстор на Вернадского (130 000 кв. м), Мосмарт на Боровском (75 500 кв. м), Времена года (65 000 кв. м) и Ереван Плаза (34 600 кв. м) и т. д.

Московский рынок ритейла становится все более привлекательным как для иностранных игроков (Castorama (Kingsfisher), Saturn, Decathlon), так и для региональных (Ташир), отмечают участники рынка. Столичные девелоперы проявляли повышенный интерес к партнерству с зарубежными торговыми операторами: событием для московского рынка стало открытие магазинов Real, Marks Spencer, The Body Shop, Atac, продуктовых бутиков Hediard, говорит Дальнова. По ее словам, в прошлом году была зафиксирована первая сделка долгосрочной аренды Bosco di Ciliegi арендовала ТЦ Весна на 49 лет.

По словам участников рынка, несмотря на рост объемов строительства, спрос на торговые площади по-прежнему будет превышать предложение. Рынок торговой недвижимости Москвы сегодня все еще далек от насыщения, уверена Ясько. Дефицит на помещения для ритейла сохраняется на достаточно высоком уровне. Этот дефицит всегда провоцировал и продолжает провоцировать высокие ставки аренды или высокие цены при покупке помещений, добавляет Андрей Машков, ведущий консультант департамента торговой недвижимости компании Paul's Yard. А директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев заключает, что насыщения рынка ждать вообще не стоит: Благосостояние и потребности россиян с каждым годом только увеличиваются, они покупают все больше и больше.

Оборот розничной торговли Москвы, по данным Департамента потребительского рынка и услуг, в 2005 г. составил 1,59 трлн руб. Общий объем предложений в торговых центрах, по данным компании Knight Frank, в 2005 г. 2,9 млн кв. м. Доля вакантных площадей 4%. Базовые средние ставки аренды: $50 450 за 1 кв. м в год для якорных арендаторов, $1200 1800 за 1 кв. м в год для операторов торговых галерей.

Meinl European Land купила у Московской девелоперской компании за 400 млн евро два торговых центра Молл Гэллери (плюс две площадки под строительство). Всплеск активности западных инвесторов объясняется высокой доходностью недвижимости для ритейла, которая сегодня уступает лишь складской недвижимости. В последнее время западные компании предпочитают вкладывать в готовый бизнес, так что снижения ставок аренды ждать не приходится, считает Владимир Журавлев. Еще одна тенденция постепенный переход от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота. Участники рынка отмечают, что в 2006 г. увеличится количество торговых центров в непосредственной близости от МКАД и Третьего транспортного кольца. Новым стимулом для развития ритейла может стать и Четвертое транспортное кольцо, строительство которого откроет массовый доступ к новым крупным площадкам. В целом развитие ситуации скорее всего будет похоже на то, что происходило и происходит с Третьим транспортным кольцом, но уже сейчас существуют предпосылки, что новая магистраль может сравнительно быстро исчерпать потенциал, считает Ольга Ясько. Но пока проведенный анализ не позволяет говорить о Четвертом кольце как о формирующейся торговой магистрали, какой, например, является МКАД. Близость существующих центров Горбушкин двор, Черемушки, Пятая авеню, строящихся Город, Времена года и проектируемых Ростокино, Детский парк чудес к Четвертому кольцу носит скорее случайный, а не преднамеренный характер, заключает она.

В конце апреля депутаты Закса приняли новую редакцию закона О жилищной политике, предложенную губернатором Петербурга. Одно из нововведений закона положение об изъятии земли или помещений у граждан для государственных нужд. Согласно документу оно распространяется на аварийное и ветхое жилье. Кроме того, изъятие может применяться с целью повышения эффективности использования территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур.


Петербургские чиновники решили облегчить жизнь инвесторам. Новый закон О жилищной политике отдает в ведение города расселение домов, в том числе предназначенных под реконструкцию. Девелоперы счастливы избавиться от этих проблем, но опасаются, что из-за участия горадминистрации проекты будут затягиваться.

Например, собственники жилья получат из горбюджета либо деньги, либо другое жилое помещение, а владельцы неприватизированных квартир жилплощадь не меньшую, чем прежняя. По закону любое решение об изъятии жилья будет приниматься нормативным актом правительства Петербурга.

Председатель комиссии по социальным вопросам Закса Наталья Евдокимова признается, что сначала боролась против положения о расселении, но потом проголосовала за. Она рассчитывает, что эта норма позволит городу улучшить инфраструктуру, а также расселить аварийное и бесперспективное жилье, прежде всего общежития и коммуналки. Депутат считает, что закон достаточно защищает горожан. В нем закреплены гарантии прав граждан при расселении домов.

Новое положение открывает широкие возможности для передела рынка недвижимости, поскольку заинтересованные лица с помощью чиновников смогут расселить любой дом, изъять любой участок, замечает Александр Григорьев из юридической компании Александр Григорьев и партнеры.

Теперь вопросами расселения будет заниматься только исполнительная власть, а инвестор обязан будет предоставлять необходимые для этого площади или перечислять деньги на их покупку, поясняет председатель жилищного комитета Юнис Лукманов. Новая норма введена для того, чтобы, по его словам, инвесторы не обманули жильцов, а жильцы не затягивали процесс переселения.

Расселение, юридическая очистка и подготовка необходимых для строительства согласований наиболее сложная для частных инвесторов часть работ, подтверждает исполнительный директор компании ИнтерКонсалт Сергей Ковалев. Если город возьмет ее на себя, привлекательность объектов в центре города может существенно повыситься, считает он.

Смольный давно беспокоят проблемы расселения. Лукманов вспоминает, как тяжело было городу освободить для реконструкции дома на улицах Шкапина и Розенштейна, а также дом № 5 на Крюковом канале. В интервью Ведомостям в июле прошлого года вице-губернатор Петербурга Юрий Молчанов рассказывал, что при реконструкции зданий, например, под гостиницы инвесторы иногда месяцами борются за последнюю квартиру, жильцы которой хотят получить до $10 000 за 1 кв. м. Гендиректор компании Р.Е.Д., которая строит гостиницу на Вознесенском проспекте, 6, Дмитрий Воробьев вспоминает, как при расселении здания его компания столкнулась с завышенными требованиями жильцов и обратилась за помощью в городскую администрацию, однако там не смогли помочь.

Смущает только отсутствие налаженного механизма расселения домов, говорит Ковалев. Из-за этого проекты могут, по его словам, замедлиться.

Воробьев убежден, что, если чиновники возьмутся за расселение, оно скорее всего будет проходить дольше, но станет дешевле. При этом также стоит ждать ощутимого снижения инвестиционных рисков, связанных с завышенными требованиями расселяемых жильцов, говорит он.

Однако в планы инвесторов может вмешаться Минюст. Группа депутатов направила в это ведомство запрос на соответствие петербургского закона федеральному законодательству, в частности Жилищному и Земельному кодексам. По оценке Григорьева, шансы на отклонение Минюстом новых положений закона весьма велики.

А Воробьев предупреждает, что даже чиновники не всемогущи. Возможно, каким-то образом расселение будет возможно, если речь будет идти об аварийных площадях. Однако в остальных случаях, особенно если речь идет о приватизированном жилье, у чиновников могут возникнуть те же затруднения, что и у инвесторов. Частную собственность пока никто не отменял, говорит он.



По данным жилищного комитета администрации Петербурга, объем официально признанного аварийным жилья составляет 208 000 кв. м. Средства на расселение аварийного жилья (как и на строительство инженерных сетей и инфраструктуры) поступают из фонда развития инфраструктуры Петербурга, который формируется за счет продажи городом земли под строительство. В 2005 г. его объем составил 12 млрд руб.



Главная --> Публикации