Главная --> Публикации --> Спорный эксклюзив Офисы на дороге Лужков разрешит только стричься Юрий лужков окружает кремль элитными домами и ночными клубами Самострой под стрелой

За 2005 г. цены на вторичном рынке выросли в зависимости от категории жилья на 22-38%, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий, быстрее всего дорожало дешевое жилье.

Ростов-на-Дону Прогнозы риэлторов относительно роста цен на вторичном рынке недвижимости оправдались за 2005 г. цены увеличились в среднем на 30%. Это побудило жителей Ростова все чаще использовать ипотечные кредиты при покупке жилья доля таких сделок на рынке составила 20%.

Заместитель гендиректора агентства недвижимости Лендлорд Олег Ивченко отметил, что квартиры в домах, построенных недавно, на вторичном рынке оценивались продавцами дороже на 10-15%. Для сравнения он привел пример: индекс средней стоимости 1 кв. м в домах, построенных 10 лет назад, составил $850-900, а в домах, сданных в эксплуатацию в 2004-2005 гг., $1000-1200.

По словам Сосницкого, в 2005 г. стоимость 1 кв. м в коммунальных квартирах подтянулась к стоимости жилья повышенных потребительских характеристик (в кирпичных или каркасно-монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту, в центре города, с развитой инфраструктурой и современной инженерией) и в среднем составила $1000-150 Если в начале прошлого года квартира гостиничного типа площадью 17 кв. м в среднем оценивалась в $15 000-16 000, то к концу минимум в $21 000-22 000, а стоимость однокомнатных квартир площадью 25-30 кв. м увеличилась с $20 000-21 000 до $35 000, говорит менеджер отдела продаж строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев. По его словам, примерно такими же темпами росли цены на многокомнатное жилье: двухкомнатные квартиры (общей площадью в 40-45 кв. м) подорожали с $35 000 до $45 000, а трехкомнатные (общей площадью в 60-70 кв. м) с $42 000 до $48 00

Однако по сравнению с 2004 г. за первые девять месяцев прошлого года количество займов на приобретение жилья увеличилось более чем в четыре раза и превысило 1100 кредитов на общую сумму почти в 0,5 млрд руб., делится ипотечной статистикой зампредседателя ЖСК Новосел Николай Чуев. Данные городской администрации еще более оптимистичны: за вышеуказанный период кредиты на покупку жилья получили 1628 семей на общую сумму 604 млн руб., а за весь 2005 г. 1970 семей на общую сумму 706 млн руб.

По мнению опрошенных риэлторов, в 2005 г. рост цен на рынке недвижимости стимулировал покупателей на использование заемных средств и количество ипотечных сделок увеличилось на 15-20%, тогда как в 2004 г. они были единичными. В компании Титул общее количество сделок с привлечением кредитных средств в 2005 г. составило 20%, утверждает Сосницкий. По его словам, в конце 2005 г. в Ростове банки предлагали более 40 разнообразных программ: ипотечные кредиты под залог недвижимости, целевые кредиты и кредиты на потребительские нужды. Однако он признает, что рынок недвижимости в городе пока не дает ипотечному кредитованию развиваться. Гораздо проще получить кредит, чем купить с его помощью жилье: зачастую в договорах купли-продажи указывается неполная стоимость квартиры, а деньги передаются в момент подписания договора купли-продажи, после этого договор передается на регистрацию. Все это неприемлемо для ипотеки, поясняет свою точку зрения Сосницкий.

Предпочтения покупателей

Лидерами по количеству заключенных сделок в 2005 г. стали исторический центр города и приближенные к нему районы (Комсомольская пл., Нахичевань, пл. Ленина), а также микрорайоны Северный, Западный, Темерник. По данным Чуева, на эти районы пришлось 80% всех продаж на вторичном рынке. Отдельные квартиры в Северном и Западном микрорайонах по стоимости доросли до квартир в центре, отмечает Леонтьева. Она констатирует, что в 2005 г. традиционно высоким спросом пользовались квартиры гостиничного типа и однокомнатные, также возрос интерес к двухкомнатным квартирам.

Стабилизация продаж

В течение 2005 г. лишь отдельные риэлторы отмечали, что на вторичном рынке жилья предложение опережает спрос и происходит отток покупателей на первичный рынок. Но уже к концу года участники рынка единодушно говорили о снижении покупательской активности и стабилизации продаж. Сосницкий связывает это с отсутствием жилья, которое бы в полной мере соответствовало запросам покупателей. Люди хотели купить хорошее и недорогое жилье, а им предлагали квартиры либо по завышенной цене, либо не очень качественные, констатировал он. Требования к качеству жилья у покупателей сформировались, но предложение на рынке не всегда им соответствовало, соглашается управляющий агентством недвижимости Риэлти-центр Ольга Леонтьева. А Тенишев говорит, что основная часть покупателей люди со средним достатком и уровень их покупательского спроса еще не сравнялся с уровнем цен. По его оценке, в 2005 г. около 60% сделок на вторичном рынке жилья приходилось на переселенцев из ветхого жилья.

Повышенным спросом в прошлом году пользовались квартиры на первых этажах в первую очередь для перепрофилирования их под офисы и магазины. По оценке Тенишева, спрос в этом сегменте однозначно превышает предложение на 30%, а стоимость 1 кв. м в таких квартирах за год увеличилась с $1200-1500 до $1800-2500.
Год назад исполнительная власть в паре с законодательной обещали осенью явление миру российских ипотечных ценных бумаг и кредитных историй. Осень прошла, миновала зима, в разгаре весна. Ипотечные бумаги до сих пор не появились, а кредитные истории только начали формироваться: в марте зарегистрированы первые бюро кредитных историй.

Большие квартиры повышенных потребительских характеристик продавались сложнее, считает Ивченко: выбор на рынке был достаточно большим и покупатели имели возможность долго выбирать.

Анатолий Геннадиевич, в чем же загвоздка? Почему нет ожидаемых результатов?

Хотя и первого, и второго с нетерпением ждут банкиры. Но в не меньшей, если не в большей степени это касается нуждающихся в жилье граждан. Ведь этими рычагами можно сковырнуть с пьедестала высокие процентные ставки по ипотеке. О причинах задержек и ожидаемых переменах на рынке жилья наш обозреватель Сергей Домнин беседует с заместителем председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолием Аксаковым.
Где же ценные бумаги?

Тем не менее, если говорить в целом, то эти законы уже подстегнули интерес к ипотеке. Кредитование растет быстрыми темпами. Правда, его доля во всем объеме приобретаемого жилья остается незначительной, не более 3%. Это связано с тем, что у российских банков еще не развита долгосрочная ресурсная база, а с другой стороны, высоки риски кредитования. И все же законы уже спровоцировали увеличение спроса на жилье. А предложение отстает. В результате мы имеем серьезный рост цен. В том числе негативное влияние на предложение оказал закон об участии в долевом строительстве.

Известный пакет из 25 законов о доступном жилье, принятых в декабре 2004 года, действительно породил большие надежды. Однако время показало, что замахнулись мы на многое и далеко не все отразили в них верно. С другой стороны, правительство сильно задержало подготовку нормативных актов, необходимых для реализации принятых законов. Скажем, подзаконная база по ипотечным ценным бумагам (ИЦБ) была сформирована и зарегистрирована в Минюсте лишь в конце прошлого года. В свою очередь, работа над нормативными документами помогла обнаружить подводные камни, из-за которых банки вряд ли начнут выпускать ценные бумаги в соответствии с законом об ИЦБ. Появились новые поводы внести поправки в законы.

Поскольку закон установил солидарную ответственность банков перед дольщиками, кредиторы стали опасаться выдавать деньги на строительство жилья. А нет кредитов нет строительства. Если учесть, что долевая форма финансирования занимает не менее трех четвертей в отрасли, то это, конечно, сказалось на общем предложении жилья. Особенно в столичном регионе.

Вы считаете, что он все-таки послужил сокращению объемов вводимого жилья?

Думаю, что летом осенью. Задержка сейчас за поправками в закон об ИЦБ. Сегодня есть нормы, которые не стимулируют их выпуск банками. Например, банк не имеет права распоряжаться ипотечным покрытием, поскольку оно по закону находится в залоге. Поясню на схеме. Банк выпускает в обращение свои облигации. Вырученные деньги выдает в виде ипотечного кредита. Затем собирает с заемщиков долги с процентами и этими средствами рассчитывается по облигациям. Естественно, что графики взаиморасчетов составляются банком с некоторым запасом, и деньги на какое-то время у него задерживаются. Но он ничего не имеет права с ними делать. Не может выдать еще один кредит, получить доход. Потому что эти средства в залоге. У банка пропадает интерес работать с этим инструментом.

Но вернемся к рынку капиталов. Когда же на нем появятся настоящие ипотечные бумаги?

Предложены и другие поправки. Например, заемщику предоставляется право застраховать свою жизнь не только в свою пользу, но и в пользу кредитора, то есть банка. Именно так, по второй схеме, оформляются сегодня все ипотечные кредиты. Однако закон пока предусматривает только первую возможность.

Конечно, в свое время для такого ограничения были основания, но сейчас они устранены. Мы предлагаем снять залог хотя бы с процентов (сейчас в залоге находится и основной долг, и проценты), чтобы у банка появилась возможность оперировать этими деньгами. Такова, кстати, мировая практика. У банков тогда больше стимулов выпускать ИЦБ.

Главная задержка была все-таки связана с отсутствием нормативных документов. Необходимость внесения поправок в закон это причина второго порядка. Но сейчас все необходимые бумаги федеральными службами подготовлены. ЦБ выпустил соответствующие инструкции. В этом плане он сработал более оперативно, чем правительство. С принятием поправок в закон начнется выпуск ИЦБ. Думаю, что в весеннюю сессию все будет сделано.

Новых препятствий не возникнет?

Что с кредитными бюро? По закону банки должны были начать передавать туда информацию о заемщиках уже с 1 сентября прошлого года. С 1 марта этого года закон о кредитных историях должен работать в полном объеме. Но что-то я не слышал ни от банкиров, ни от ипотечных брокеров, ни от риэлторов, чтобы эти истории кто-то кому-то передавал, чтобы ими кто-то интересовался. Тишина.

Больше информации меньше процент

Процесс пошел очень быстро. Масса желающих войти в число учредителей кредитных бюро. Полным ходом заключаются соглашения о сотрудничестве банков и бюро кредитных историй. По моим данным, только одно из бюро кредитных историй заключило договоры уже более чем с 350-ю банками об обмене информацией. Банки оформляют согласие заемщиков на передачу сведений о них в бюро. Идет активная практическая обкатка системы. Думаю, что в штатном режиме она заработает до конца мая. Но надо быть реалистом, потребуется 3 5 лет, чтобы накопилась полноценная база данных по заемщикам.

К работе практически все готово, хотя и здесь произошла задержка. Причины вновь связаны с недоработкой правительства при подготовке нормативных документов. Достаточно сказать, что закон о кредитных историях вступил в силу с 1 июня прошлого года, а регулирующий государственный орган, уполномоченный рулить процессом (ФСФР), был определен лишь в августе. В государственных структурах не хватает грамотных кадров. Дело-то совсем новое. Но сейчас все пуско-наладочные работы завершены. Первые кредитные бюро уже включены в реестр. Они полностью соответствуют законам о кредитных историях и о защите информации. Это значит, что они прошли сертификацию, у них созданы системы безопасности, подготовлена надлежащая техническая база.

Ставка, безусловно, снизится. Однако не следует забывать, что уровень процентных ставок связан также с инфляцией и со стоимостью денег. Банку не выгодно предоставлять кредиты ниже соответствующего уровня. Рыночная ставка по долларовым кредитам колеблется в пределах 9 15%, по рублевым 13 18%. Это пусть не намного, но выше инфляции.
Наличие у кредитного бюро объективной информации о заемщике уменьшает риск банка попасть на недобросовестного клиента. А значит, он может понизить ставку на 1 2%, а то и на 3%. Если уровень инфляции составит в 2010 году 3%, то кредиты на уровне 6 8% вполне реальны. И даже ниже, до 5%. Потому что ИЦБ позволят привлекать ресурсы под низкий процент.

Скажется ли наличие кредитных историй и выпуск ИЦБ на величине ставки кредитования? И если да, то насколько?

Известно, что средства на депозитах граждан мало пригодны для ипотечного кредитования, потому что вкладчики в любой момент вправе потребовать вернуть им деньги. Появятся ли у нас безотзывные вклады?

Стройсбер...банк?

А нельзя ли ограничить использование банками безотзывных вкладов только на цели ипотеки? Тогда в силу ее высокой надежности можно увеличить страховую сумму по этим вкладам до 1 млн. рублей?

С ними возникли проблемы, и мы отложили рассмотрение этого закона. Некоторые эксперты считают, что безотзывными могут быть только вклады, защищенные системой страхования, то есть до 100 тыс. рублей. Но они составляют не более 40% объема всех депозитов. Лично я считаю, что люди, вкладывающие существенно более значительные суммы, являются квалифицированными инвесторами и отнесутся к безотзывным вкладам с полным пониманием дела.

Стройсбер...банк?

Примерно такой законопроект мною подготовлен. Речь в нем идет о жилищно-накопительных вкладах. Смысл в том, что человек в течение 3 5 лет копит деньги в банке для того, чтобы внести первоначальный взнос на строительство жилья. Этот вклад должен быть безотзывным, его нельзя будет снять. И он должен быть защищен системой страхования вкладов. Даже если банк разорится, человек получит свои деньги назад. Сумма обозначена мною в 1 млн. рублей. Этого достаточно для первого взноса на квартиру даже в столице. Правда, требования к банку по использованию этих денег исключительно на ипотеку отсутствуют. У него должна быть свобода. Другое дело, что банк обязан взять обязательство по окончании этапа накопления выдать вкладчику кредит на приобретение жилья на заранее оговоренных условиях.

Закон о строительно-сберегательных кассах мы не приняли, и, видимо, уже не примем. Мы считаем более правильным предоставить такое право банкам. Это становится мировой практикой. Как известно, стройсберкассы широко распространены в Германии. Но и там сейчас приняты поправки в законы, которые позволяют заниматься этими операциями универсальным банкам. Во Франции универсальные банки работают по такому же принципу. У нас затея со стройсберкассами не рациональна. Надо формировать специализированный институт. Надо его отработать. Надо, чтобы люди в него поверили. Зачем? Когда уже существуют устоявшиеся кредитные институты, к ним есть определенное доверие вкладчиков, готовых с ними работать.

Получается строительно-сберегательная, но не касса, а банк?

Над ним идет сейчас работа, но я сомневаюсь в его перспективности. Проще этим заниматься банкам, уже готовым институтам, вошедшим в систему страхования в ходе жесткого отбора.

Вы считаете, что не следует возвращаться к известному проекту стройсберкасс?

Рынок столичных новостроек все прошедшие годы находился в авангарде потребительского спроса. Но ипотечное движение, набирающее обороты в последние годы, затронуло его в последнюю очередь. И все же первичное жилье продается с применением схем кредитования. Практика рынка, говорят в таких случаях эксперты, обгоняет законодательные реалии. Причем, не прибегая ни к каким незаконным уловкам.

Другое дело, что мы предлагаем увеличить страхование до 1 млн. рублей. Агентство по страхованию вкладов, кстати, не возражает против этого. Но возникает проблема где взять деньги на компенсации, если такой банк разорится? Мы считаем, что государство должно внести свою лепту и пополнить возможности агентства за счет бюджета. Думаю, что это небольшие деньги. Ведь безотзывные накопительные вклады сформируются не за один день.

Тогда как продавцы новостроек обходят сложности, и как реализуются эти счастливые 10 15%? Как правило, жилье в новостройках продается по ипотечным схемам только крупными компаниями. Вариантов взаимодействия с банками у них может быть два.

По данным агентства Контакт Элитная недвижимость, в 2005 году доля кредитования жилья, приобретаемого на первичке составила менее 30%. В Московском центре ипотечного кредитования считают, что доля ипотечных квартир на первичном рынке еще меньше 10 15%. Большинство кредитных организаций к этому сегменту рынка относятся крайне осторожно, считая его самым рискованным. Загвоздка в невозможности оформить залог на объект недвижимости со стороны банка. Чтобы это состоялось, объект должен быть чьей-то собственностью и, становясь залогом, гарантировать возврат займа.

Вторая схема тоже связана с особыми взаимоотношениями с банковскими структурами. Но не такими прямыми, как это происходит между группой компаний ПИК и ОПТ-Банком, а основанными на прочном положении строительной компании и осведомленностью в этом финансового партнера. Например, СУ-155 взаимодействует сегодня с семью крупными российскими банками, среди которых Сбербанк РФ, Внешторгбанк, Росбанк, МДМ-Банк, Абсолют Банк, МИА, Промсвязьбанк. В СУ-155 отмечают, что у каждого банка своя линейка ипотечных продуктов. Что касается взаимоотношений банка и застройщика, они, безусловно, должны быть доверительными, подтверждают в компании.

Первая схема: застройщик имеет дружественный банк, и он рассматривается в качестве гаранта при проведении операции займа со стороны частного заемщика. Так обстоят дела, например, в группе компаний ПИК. Одновременно с ПИК 11 лет назад был создан Банк Жилищного Финансирования, который раньше назывался ОПТ-Банк. ОПТ-Банк и сейчас входит в структуру ПИК. Такое объединение решило проблему: вопрос ипотечного кредитования в сегменте новостроек никогда не являлся камнем преткновения. ПИК изначально была ориентирована своей практикой на этот рынок.

При рисках, связанных для банков с невозможностью оформления залога на приобретаемую клиентом новостройку, тем не менее, все больше финансовых организаций пытаются участвовать в таких схемах. Причина в особой востребованности жилья на первичном рынке и растущей конкуренции в банковской среде.

Попытка клиента купить жилье в новостройке по ипотеке не всегда возможна: очень часто подобные заявки в банках встречают отказ. Для положительного решения займодателю может понадобиться целый пакет документов об истории застройки объекта. Кроме того, могут быть предложены более жесткие условия предоставления необходимой для покупки суммы например, повышенная процентная ставка. Обычно на 2 3 пункта выше, чем если бы сделка касалась не первичного, а вторичного рынка. Часто уже позже банк снижает процент, доводя его до стандартного, когда квартира оформляется в собственность покупателя. Но это происходит обычно через год-полтора после вселения и сдачи объекта госкомиссии.

Семеновская - одна из старейших станций Московского метрополитена и это ее первая реставрация за 60 лет. Сначала, по некоторым данным, планировалось лишь заменить эскалаторы, отработавшие все мыслимые сроки эксплуатации. В итоге, станция полностью обновилась: новые двери, облицовка, витражи. Из интересных новшеств - турникеты стали компактнее, как рассказал директор управления реконструкции предприятия Метроинжреконструкция Александр Мосолов газете МК, для того, чтобы сделать вестибюль вместительнее. Турникеты, стоявшие здесь до реконструкции, занимали слишком много места, поэтому новые решено было сделать миниатюрными, на данный момент они являются уникальными.

Таким образом, ипотечный заемщик на первичном рынке может встретить определенные трудности. Так что лучше начинать маркетинговое исследование с обращения в строительную компанию, а не с банка, уже найдя подходящий по всем параметрам объект.
Сегодня в Москве вновь открылась станция метро Семеновская Арбатско-Покровской линии. К удовольствию жителей, ремонтные работы были закончены раньше, чем планировалось (сроки ставились до 15 мая 2006 года). Пассажирам новой станции приготовлен сюрприз памятные билеты с изображением видов станций.

В кассах у нас новая современная техника, которая работает быстрее. Так что очереди за билетами сократятся, - рассказала сотрудник пресс-службы подземки Евгения Морозова Комсомольской Правде. - Эскалаторы оборудованы специальными щетками, чтобы длинные полы пальто не попадали в механизм. Обычно края лестницы эскалаторов помечены желтой полосой, чтобы пассажиры видели границу. На Семеновской полосу заменила приятная зеленая подсветка.

В центре зала выставлена экспозиция, посвященная истории станции. Здесь можно увидеть уникальную находку ремонтной бригады - входной билет на станцию Сталинская (именно так до 1961 года называлась Семеновская). При демонтаже эскалатора была найдена трогательная записка с текстом Милая, встречаемся в 11.00, одевайся потеплее, потому что на улице холодно, пишет Комсомольская Правда.

Закрытые станции для московского метро не редкость - рекорд пожалуй принадлежит Воробьевым Горам, на которых 19 лет не останавливались поезда. Станция полностью реконструировалась и после реставрации стала одной из самых современных и длинных - платформа удлинилась на 100 метров после ремонта.

Теперь на очереди открытие станции Таганская Таганско-Краснопресненской линии и Маяковская Замоскворецкой. Окончание ремонтных работ на выходе с Таганской-кольцевой планируется уже в конце этого года.

Самая долго строящаяся станция - Волоколамская. Находится в процессе строительства уже более 40 лет, с конца 60х годов ХХ века и до сих пор не открыта. С ней связана одна из легенд о закрытых станциях, якобы принадлежащих к кремлевской сети Метро-2.

Самые - самые станции Московского метро.

Самая мелкая из подземных станций Печатники. Часть ее крыши даже выступала на несколько метров над землей и при строительстве была аккуратно засыпана.

Самая глубокая станция Парк Победы. Ее глубина - 80 метров. Второе и третье места - у Тимирязевской и Дмитровской соответственно. Кстати, предельная для Москвы глубина станций смотрится очень скромно на фоне Киевского метро. Станция Арсенальная в Киеве, например, имеет глубину более 120 метров.

Самый длинный перегон между станциями составляет больше 4-х километров (Текстильщики - Волгоградский Проспект), а самый короткий 400 метров между станциями Александровский сад и Арбатская Филевской линии.

Самая длинная станция Воробьевы Горы. Второе место у Арбатской Арбатско-Покровской линии - выход с одной стороны и переход на станцию Библиотека имени Ленина разделяют почти 300 метров. К слову, стандартная длина платформы станции московского метро - немногим больше 160 метров.

Самая широкая станция - Партизанская (Измайловский Парк). На втором месте Полежаевская, у этих станций по две платформы и три пути между ними.

Самая высокая станция Комсомольская-кольцевая. У нее нестандартный диаметр тоннеля, образующего средний зал - 11,5 метров вместо обычных 9,

Есть в московском метро и одна кривая станция. Это видно даже невооруженным глазом. Александровский Сад проектировали уже после начала прокладки линии, и прямолинейного участка для нее просто не нашлось.

Самые узкие из подземных Волгоградский Проспект и Рязанский Проспект, всего по 4 метра.

Известно, что четыре с половиной станции строились уже после пуска участков, на которых они находятся: Дубровка, Тверская, Шаболовская, Воробьевы Горы и половина Третьяковской (та, с которой поезда Калужско-Рижской линии идут на Битцевский Парк, а Калининской - никуда не идут). Возможно, к этому списку прибавится Волоколамская и одна-две станции на Арбатско-Покровской линии между Площадью Революции и Курской, говорят, что там оставлены специальные прямые участки нужного размера и расширения между тоннелями, но сами станции пока не строятся. Еще существует возможность строительства станций между Полянкой и Боровицкой или между Новокузнецкой и Театральной.

Три станции первоначально выглядели совершенно иначе, чем сейчас: Чистые Пруды, Лубянка и Павелецкая-радиальная. Прежде они не имели центрального зала: эскалатор с улицы приводил пассажиров в маленький зал, из которого проходы с обеих сторон вели непосредственно к поездам. Центральные залы этих станций были построены при реконструкции, много лет спустя. Разница оформления старой и новой частей особенно заметна на Павелецкой: старая пилонная, а новая колонная, - замечает один из поклонников московского метро. На Чистых прудах же заметить разницу сложно, там при реконструкции постарались сохранить единое оформление.



Главная --> Публикации