Главная --> Публикации --> Сетевые отели или семейные гостиницы: что лучше? Елена батурина приобрела завод под новороссийском Рабочий и колхозница станут символом мультиплекса Владелец агрохолдинга алтан построил в барнауле отель Зураб церетели расколдовал парк чудес с помощью волшебного слова

Без шансов на неудачу

Новосибирск В течение последних лет офисная недвижимость находится на пике популярности у инвесторов. Девелоперы закладывают новые проекты бизнес-центров, и мелкие собственники с удовольствием покупают площади для дальнейшей их сдачи в аренду. Пик сдачи новых площадей придется на конец 2006-го и 2007 г., когда будет введена большая часть заложенных бизнес-центров. Эксперты расходятся в оценке последствий. Одновременный ввод такого количества площадей может обрушить рынок, считают одни. Потребность города в новых площадях растет с каждым годом, возражают другие.

Офисы сейчас не строит только ленивый, соглашается директор агентства недвижимости Эрмитаж Тимур Тагиров. Многие застройщики убеждены, что строить офисные центры легко, гораздо легче, чем, скажем, торговые центры: не требуется разрабатывать концепцию, вести переговоры с якорями, искать место на пересечении покупательских потоков. Можно построить практически любое здание в центральной части или по магистралям, рассуждают они. Неудивительно, что бизнес-центры лидируют среди всей коммерческой недвижимости, построенной за последние годы.

Сегодня офисная недвижимость представляется беспроигрышным делом для инвестирования, говорит директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров. Ведь потребность в новых площадях значительная. Еще несколько лет назад новые качественные площади совершенно отсутствовали, а спрос на них был огромный. Когда начали строиться первые бизнес-центры, договоры аренды на большинство помещений заключались еще до окончания строительства. Неудивительно, что столь многие компании решили занять пустующую нишу, пояснил собеседник.

Буквально до последнего времени (в декабре прошлого года были введены торговые центры Гигант площадью 28 000 кв. м и Москва в 22 000 кв. м. Ведомости) новосибирские девелоперы предпочитали строить исключительно офисные здания, соглашается управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Сидоренко. В 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, не считая 20 000-25 000 кв. м встроенных помещений (на первых этажах домов). Однако количество офисов, которое выплеснется на рынок уже в конце текущего или начале следующего года, превысит показатели прошлых лет в разы сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий.

Но только на первый взгляд строительство офисного здания более безопасно, чем торгового центра, замечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. На деле рисков здесь не меньше от неудачного месторасположения до взаимоотношений собственников, изменения внешнего окружения (например, стройка рядом) и др. Сегодня роль этих факторов пока не слишком велика рынок еще не насыщен. Но в дальнейшем влияние хотя бы одного из негативных факторов может существенно испортить позиционирование бизнес-центра и, соответственно, отразиться на его доходности.

За прошлый год ставки аренды выросли примерно на 10-15%, рассказывает риэлтор агентства недвижимости Доктор Ключ Елена Беланова. Психологически важный рубеж в 1000 руб. за 1 кв. м. в месяц, еще в начале 2005 г. ощущавшийся как запредельный, был легко взят в начале осени. Самые дорогие офисные помещения в центральной части города, по Красному проспекту, от пл. Ленина до пл. Калинина, где помещения предлагаются по цене от 800 руб. за 1 кв. м в месяц. Все чаще за небольшие помещения в новых бизнес-центрах просят 1100 руб. за 1 кв. м в месяц, нижняя ставка для помещений в офисах класса С (проектных институтах, учреждениях) составляет от 400 руб. за 1 кв. м в месяц.

По мнению Сергея Сидоренко, одновременный ввод такого количества помещений отразится на ставках аренды. Сначала ставки стабилизируются, а затем, примерно к концу 2008 г., постепенно начнут снижаться. Поначалу снижение будет неявным, за счет предоставления дополнительного бесплатного сервиса, рассуждает Сидоренко.

Поскольку цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды, с падением доходности собственники офисов сталкиваются уже сейчас, резюмирует Зафар Умаров. Это касается в основном мелких инвесторов, решившихся приобрести офис для последующей сдачи в аренду, поясняет он. Из-за дороговизны сроки окупаемости небольших офисов в последних введенных бизнес-центрах стали расти, вплотную приблизившись к московским нормам: вместо прежних 4-5 лет они увеличились до 6-7 лет. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, и цены растут, в то время как количество арендаторов существенно не увеличивается, говорит Умаров.

За год ставки аренды поднялись не более чем на 10%, в то время как цены продаж выросли на 20-25%, считает специалист агентства недвижимости Акрополь Сергей Ильин. В строящихся зданиях площади продаются дешевле. Например, в бизнес-центре на пл. Калинина (планируемая сдача 2006 г.) продажа площадей идет по $1630-1850 за 1 кв. м, продажи в действующих новых бизнес-центрах идут в среднем по $3000 за 1 кв. м и выше. В бизнес-центре на ул. Державина, 28, например, на продажу выставлено всего два офиса площадью 56 кв. м по $3900 за 1 кв. м.

Класс В

По оценке инвестиционно-строительной компании Заельцовская (она строит бизнес-центры), количество инвесторов, приобретающих офисы для дальнейшей их сдачи в аренду, а не для собственных нужд, на объектах компании составляет более 60%.

До класса А этим объектам не позволили подняться такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест как в подземных парковках для арендаторов, так и в наземных для посетителей бизнес-центров, соглашается Тимур Тагиров. Кроме того, класс А предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего. Например, в результате их охраны офисное здание просто превращается в режимный объект, добавляет он.

Большинство строящихся сейчас офисов все же относится к хорошему классу В, несмотря на желание их владельцев позиционироваться как А, считает Зафар Умаров.

В Golden Plaza (6600 кв. м, проект Сибакадеминвеста девелоперской компании, близкой к Сибакадембанку) высокие ставки аренды в компании объясняют качеством площадей. По многим основным параметрам здание приближается к классу А, что оценили наши арендаторы, среди которых Эрнст энд Янг, Сибакадембанк, Сосьете Женераль Восток, поясняет менеджер по аренде Елена Мамошкина. Большинство договоров заключено на длительный срок до пяти лет.

В будущем наибольшая конкуренция развернется именно среди таких бизнес-центров, считает Умаров. Для них месячная ставка 1000-1100 руб. за 1 кв. м является предельной, чаще всего такие офисы сдаются по 800-850 руб. за 1 кв. м. До сих пор, по данным Сергея Ильина, самыми дорогими предложениями по аренде в этом сегменте были Golden Plaza и Новоград, где месячные ставки составляют 950-1100 руб. за 1 кв. м.

Риэлторы же указывают на существенный минус Новограда отсутствие охраняемой парковки. Поставить автомобиль можно лишь

Компания Новоград в одноименном офисно-торговом центре (офисы занимают пять этажей из семи) уже снизила первоначально заявленную ставку аренды офисных площадей с $50 до 850-1000 руб. за 1 кв. м в месяц. В компании объяснили снижение скидками для крупных клиентов. Если арендатор снимает большую площадь, то ставка снижается, а у нас 80% площадей арендовали семь крупных компаний, пояснил замдиректора компании Новоград Роман Медведев.

По мнению Олега Лугового, залогом успеха в будущем станет не только правильное местоположение бизнес-центра, но и наличие профессиональной управляющей компании. Очевидно, что наиболее конкурентоспособными станут бизнес-центры, принадлежащие одному собственнику. Колхоз совладельцев не способен выработать единую политику в отношении арендаторов, выбрать профессиональную управляющую компанию, между ними почти неизбежны конфликты, поясняет Луговой. Сейчас высокий спрос на покупку офисных площадей побуждает девелоперов продавать их, и собственников может набраться до сотни. В дальнейшем их привлекательность для арендаторов понизится.

на прилегающей улочке Ермака, где никто не гарантирует его сохранность, замечает Сергей Ильин. Тем не менее центр востребован успех Новограду обеспечивает уникальное расположение на Красном проспекте, в первой линии домов. Согласитесь, среди бизнес-центров на сегодняшний день лучшее местоположение именно у Новограда.

Девятиэтажный офисный центр площадью 10 000 кв. м класса B на ул. Ленина, 52, Трансервис сдал в эксплуатацию еще в октябре 2004 г., сумма инвестиций составила 140-150 млн руб. В числе арендаторов бизнес-центра компании Кузбассразрезуголь, кадровое агентство Kelly Services и др. Первоначально компания планировала построить на этом месте элитный жилой дом, но соседство с оживленной автомагистралью могло бы создать проблемы для жильцов. Все же район привокзальной площади больше подходит для торгового или офисного центра, а не для жилого дома, пояснил тогда директор компании Александр Бойко.

Одним из лучших по соотношению цены и качества в сегменте офисов класса В Сергей Сидоренко считает Бизнес-центр на Ленина, 52, принадлежащий нефтетрейдерской компании Трансервис. Комплекс расположен в удобном месте возле вокзала, принадлежит одному собственнику, который обеспечивает управление зданием. А ставки невысокие они составляют около 800-850 руб. за 1 кв. м, отмечает Сидоренко.

В дальнейшем парковка будет играть все большую роль для арендаторов, считают в компании Мустанг-Инвест, построившей бизнес-центр Парус площадью 6000 кв. м на ул. Ипподромской. Этот бизнес-центр рассчитан именно на тех, кто приезжает на автомобиле: во-первых, он расположен на одной из самых оживленных городских магистралей, а во-вторых, попасть на любой этаж здания можно на автомобиле за счет пристроенной к зданию эстакады, поясняет директор компании Наталья Пономарева. Инвестиции составили около $2,8 млн, все площади были нами распроданы еще на начальном этапе строительства, пояснила она. Компания подыскивает площадку под строительство аналогичных зданий.

На этом нефтетрейдер решил не останавливаться. Недалеко от привокзальной площади, на ул. Красноярской, компания начинает строительство бизнес-центра площадью около 30 000-35 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций составит около $20 млн. Главным конкурентным преимуществом будущего центра Бойко считает емкость парковки на каждые 53 кв. м офисов будет оборудовано одно парковочное место, что является одним из лучших показателей по Новосибирску. При ставке аренды 850 руб. за 1 кв. м проект должен окупиться за шесть лет.

Пятачки в центре продолжает застраивать компания Регион-Резерв. В начале года компания сдала вторую очередь делового центра на ул. Горького 10-этажное здание площадью 4200 кв. м, все площади которого были распроданы по цене от 37 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м Первая очередь, 7-этажная свечка площадью 2780 кв. м, была сдана еще в 2004 г.

Продолжает строительство офисов и Инвестиционно-строительная компания Заельцовская именно эта компания в 2003 г. реализовала проект первого в Новосибирске офисного комплекса на ул. Державина площадью 14 000 кв. м. Сейчас компания завершает строительство своего второго бизнес-центра на ул. Фрунзе площадью 6000 кв. м. В обоих случаях компания продавала площади на этапе строительства. Последние помещения в центре по ул. Фрунзе распродавались по цене от 40 000 руб., пояснили в компании. Следующий проект компании строительство 9-этажного центра с паркингом на 90 машин на углу Кропоткина и Ипподромской. Первые три этажа займут торговые площади, а остальные (около 4000 кв. м) офисы класса В. По данным риэлторов, ставка аренды в бизнес-центре на Державина составляет в среднем 700-900 руб. в месяц.

Осознав спрос на офисы в Новосибирске, компания Русские отели пересмотрела первоначальный проект 4-звездочного отеля. Планировалось построить гостиницу на 150-200 номеров площадью 10 000 кв. м стоимостью $10-12 млн. Спустя полгода планы компании изменились в пользу комплекса в 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B, остальное гостиница класса 4 звезды, объем инвестиций составит около $13 млн. Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница, пояснили в компании, спрос на офисы стабильно высокий, срок их окупаемости 4-5 лет, в то время как гостиницы 8-12 лет. Ориентировочный срок окончания строительства 2007-2008 гг. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $30 за 1 кв. м в месяц.

По цене 39 000-50 000 руб. за 1 кв. м продает площади компания Сайл в своем строящемся 14-этажном бизнес-центре площадью 6000 кв. м на пересечении Крылова и Семьи Шамшиных. До этого компания занималась только жилищным строительством. Количество компаний, приобретающих офис для собственных нужд и инвесторов, директор компании Валерий Аксенов оценил как 50 на 50.

Строитель, 100%-ная дочка компании, выступает как заказчик и соинвестор строительства бизнес-центра на ул. Свердлова площадью около 50 000 кв. м стоимостью около 26 млн евро класса В. Проект частично будет финансироваться за счет банковского кредита (Nova Ljubljanska banka, Словения). Генподрядчиком стало словенское подразделение швейцарской компании Smelt Intag. В составе бизнес-центра предусмотрена двухуровневая подземная парковка емкостью 250 машино-мест. Строительство началось осенью, окончание намечено на 2007 г.

Высокая доходность офисов привлекла на рынок и непрофильных девелоперов, таких как Новосибирскэнерго.

Не отстают и банки. Новосибирский филиал Ланта-банка построил собственный офис, часть площадей в котором отвел под бизнес-центр класса В. Следующим проектом станет строительство в Новосибирске 16-этажного бизнес-центра рядом с офисом Ланта-банка на ул. Кирова площадью 18 800 кв. м. Планируемый объем инвестиций $19 млн. Сейчас идет проектирование. Заказчиком и генподрядчиком строительства будут дочерние компании Ланта-банка Отдел развития и Барс-9 Около трети офисов предполагается продать, а остальное будет сдаваться в аренду. Для эксплуатации центра будет учреждена управляющая компания.

Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но компания пересмотрела свое решение, большинство площадей будет сдаваться в аренду, говорит начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 г., тогда же будет определена и управляющая компания. Также не исключена возможность создания собственной управляющей компании, добавила Филипенко.

В пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса А устремились сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса А объявила компания РосЕвроДевелопмент. РосЕвроПлаза здание в 16 этажей площадью около 30 000 кв. м будет расположено рядом с театром Красный факел и должно быть готово к концу года. Объем инвестиций составит около $35 млн, сообщила Ведомостям коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Договоры аренды на 15% площадей по $410 за 1 кв. м в год уже заключены.

Класс А

Рядом с гостиницей Сибирь ведется строительство бизнес-центра площадью 14 500 кв. м в составе общественно-делового центра Манхэттен площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $65 млн. Планируется, что управлять описанными объектами Труда будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 г., сообщили в компании.

РосЕвроПлазе планируют составить конкуренцию два бизнес-центра класса А местного девелопера Труд. Первый из них Кобра, 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м, строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции $20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 г.

По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, Кобра и РосЕвроПлаза не будет. По его словам, потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и в 2007 г. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом и следующем годах, это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года.

Масштабный проект есть и у московской компании СТ Групп Регион, которая решила начать освоение рынков офисной недвижимости класса А с Новосибирска. Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Он будет построен на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка, сообщил коммерческий директор СТ Групп Регион Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется уже в середине 2006 г. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400-450 за 1 кв. м в год. Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют, отмечает Шмелев.

В центральной части города это происходит в силу сложных геологических условий, непростого ландшафта, близости к историческим зданиям, наличия археологических памятников, говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК Конти. И практически на всей территории города возникают трудности с коммуникациями. Девелопер не всегда способен в полном объеме реализовать планы, которые лелеял, участвуя в тендере или другим путем приобретая участок под застройку. Кто-то отступается и площадки продает вместе с разработанными проектами, покупатели тут же находятся, но зачастую опять наступают на те же грабли.

Но все равно потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и на сегодняшний день составляет примерно 130 000 кв. м.
Получить участок под застройку в Москве большая удача для девелопера. Но cтоличные земли сложны для освоения, и не каждый застройщик успешно решает все проблемы. Эксперты затрудняются привести примеры участков, расположенных в Москве, с которыми в последние годы у застройщиков не возникало бы затруднений.

В рядах столичных застройщиков новички появляются редко. Основной круг девелоперов имеют давний опыт работы в Москве, знают писаные и неписаные законы, позволяющие получить землю под застройку и удержаться на ней. Судя по словам представителей компаний, они довольно осторожны в деле подбора площадок.

Сами с усами

По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга Капитал Груп, компания принимает решения на основе всестороннего анализа участка земли и с учетом многолетнего опыта работы. Именно такой подход страхует от покупки кота в мешке, подчеркивает Белоусов. Владимир Зубрилин, председатель совета директоров Forum Properties, тоже полагает, что большой опыт девелоперской деятельности помогает компании принимать взвешенные решения.

Мы изучаем каждое коммерческое предложение, которое к нам поступает и которое соответствует установленным в компании требованиям, говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век. Если участок предлагается вместе с разработанным проектом, то первым делом на основе исследования площадки и экспресс-анализа проекта специалисты компании определяют степень его привлекательности. Следующим шагом будет принятие решения о вхождении в проект или об отказе от него.

Проблемные стороны площадок, не замеченные вовремя, оборачиваются существенными поправками в проект. Стоимость же дополнительных работ может значительно повлиять на его экономику, сделать проект малорентабельным или убыточным вовсе. В зависимости от масштаба правок и влияния их на проект инвесторы принимают решение о продолжении работы над проектом или продажи его другому инвестору. Или вообще о закрытии проекта со списанием потраченных средств на убыток компании, говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании Новая площадь.

Девелопер старается не входить в проекты, по которым не были проведены основные изыскания, тем более что нередко продавцы намеренно скрывают недостатки, говорит эксперт. В последнее время мы отвергли немало участков, освоение которых было проблематичным с позиции охраны природы и плотности застройки, рассказывает Зубрилин.

Мы делаем анализ: что можно построить на данном участке, сколько это стоит, каков рынок сейчас и что будет в будущем, не забываем про условия реализации инвестиционного контракта, рассказывает Оксана Басова. Но часто в лотовой документации на участок, выставленный на торги, представлена не вся информация на землю, или значительная часть данных не соответствует действительности. Поэтому все риски сразу просчитать невозможно.

Впрочем, Вячеслав Тимербулатов утверждает, что после детального анализа участка специалистами компании неожиданные проблемы, о которых застройщик ранее не догадывался, попросту не возникают. С данным утверждением, однако, не согласна Оксана Басова, пресс-секретарь компании СХолдинг. Особенно много сюрпризов, по ее словам, скрывают участки, которые компания получила, участвуя в городских тендерах.

Цена столичной земли, предлагаемой под застройку, во многом зависит от объемов финансовых вложений на ее освоение. Чем сложнее площадка, тем ниже цена. Относительная дешевизна большой соблазн для получения приглянувшейся территории. На крючок попадают как новички из числа неопытных застройщиков, так и компании-профессионалы, которые по той или иной причине рискнули войти в проект.

Риск без шампанского

Как рассказал Владимир Коллар, генеральный директор КВ Инжиниринг, компания приобрела участок на Поклонной горе вместе с готовым проектом под строительство бизнес-центра. Стимулом к заключению сделки стала невысокая цена предложения, умноженная на большое желание получить перспективную площадку. На момент заключения сделки явных проблем на участке замечено не было. К тому же стройка уже началась, был пройден нулевой цикл здания, что, казалось, облегчало работу компании. Но детальный анализ площадки, проведенный уже после заключения сделки, выявил подводные камни.

Вячеслав Тимербулатов согласен, что, учитывая реальную нехватку мест под застройку в Москве, многие компании берут хоть что-то более или менее пригодное под строительство, но, как только сталкиваются со сложностями, стараются участок продать. По мнению экспертов, в Москве нередки случаи, когда участок вместе с проектом и букетом проблем проходит через руки не одной компании, пока наконец не находит девелопера, у которого есть финансовые и административные рычаги, позволяющие проблемы преодолеть.

Компании не оставалось ничего другого, как заказать новый проект. Разработанный мастерской Павла Андреева из Моспроекта-2 проект здания подразумевал меньшую этажность. Но мы даже вышли на большее количество квадратных метров, увеличив периметр здания в горизонтальной плоскости, рассказывает Владимир Коллар. На общественном совете мы получили поддержку архитектурной общественности. Но городские власти проект заморозили.

Оказалось, что на участке нет электро- и теплосетей. Для подводки электричества кабель на Поклонную гору нужно тянуть из района Хорошево-Мневники под Москвой-рекой и Кутузовским проспектом. А проблему теплоснабжения здания можно было решить только с помощью собственной газогенераторной установки. Оценка проекта, проведенная с привлечением экспертов из компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, показала, что здание, спроектированное в середине 1990-х гг., морально устарело и не отвечает требованиям, предъявляемым к современным бизнес-центрам. Попутно открылась проблема инсоляции рядом находящихся жилых домов.

Илья Шкабара, заместитель генерального директора КВ Инжиниринг, соглашается, что можно купить проект на участке с какими-то проблемными местами для освоения, если в ходе торгов с продавцом можно сэкономить 30%, а то и 50%. Но, приобретая такой проблемный участок, вы должны удостовериться, что у вас есть ресурсы и ноу-хау для того, чтобы эти проблемы решить, подчеркивает он.

Аргументом в пользу приостановки стройки стала увеличенная площадь здания по новому проекту, что, по мнению чиновников, осложнит и без того крайне неблагоприятную транспортную ситуацию в районе Кутузовского проспекта и прилегающих улиц. На момент получения такого вердикта у компании не было возможности надолго замораживать деньги, и единственным правильным решением стало продать проект. Компания, которая купила у нас проект, понимала все имеющиеся проблемы, но у нее были длинные деньги и она была готова войти в долгострой, уточняет Владимир Коллар.

Проблемы с освоением участков могут быть как мелкими, так и довольно серьезными. Чем раньше информация о них поступит застройщику, тем больше у него будет шансов принять взвешенное решение. По словам Дениса Колокольникова, генерального директора RRG (Russian Research Group), каждое заинтересованное лицо может заказать необходимую информацию об участке.

Как ищут подводные камни

К справке прилагается несколько карт (градостроительное регулирование, функциональное, строительное, ландшафтное зонирование и т. д.). В одной из них показано будущее использование земельного участка и окружающей его территории, включая сносимые и возводимые здания. Другая карта ориентирует девелопера по высотности зданий и плотности застройки (можно ли застроить площадку полностью на 100%, на 50% или на 30%). Третья содержит сведения о прохождении по участку коммуникаций (электрического и телефонного кабелей, водопровода, канализации, газа, водостока и др.).

В службе государственного градостроительного кадастра г. Москвы можно получить кадастровую справку, в которой содержится характеристика территории в привязке к действующему генплану. В документе отражены все аспекты возможного использования площадки. Целевое назначение площадки определяет, какой проект (жилой, коммерческий, производственный) имеет право на существование, а какой реализовать скорее невозможно.

Но не всегда все сложности освоения участка лежат на поверхности. Часто застройщик доверяет продавцу и не перепроверяет полученную от него документацию. Как следствие, о той или иной проблеме девелопер узнает, когда процесс создания объекта недвижимости уже начался. Или, зная о проблеме, застройщик не представляет ее реальных масштабов.

Более детальную информацию дает инженерно-геологическая карта. В ней отражены все физические ограничения земельного участка, в частности качество грунтов, уровень подземных вод и проч. Все вышеназванные данные входят в пакет исходной документации и являются базовыми при разработке градостроительных проектов. Опытные застройщики знают, как ими пользоваться и где их получить.

По словам Геннадия Жигарева, генерального директора компании Рыбстройинвест,

Анатолий Морозов, генеральный директор МИАН Агентство недвижимости, рассказал, что, когда компания приобрела участок под строительство бизнес-центра на ул. Правды, там уже был вырыт котлован и уложен фундамент. Но котлован почти 20 лет был заполнен водой. Чтобы укрепить фундамент, строителям пришлось забивать сваи вглубь на 28 м.

Впрочем, по мнению Сергея Лядова, сам по себе рельеф земельного участка не является его недостатком, так как строители имеют и навыки, и технические возможности работать в разных условиях. Илья Шкабара добавляет, что перепады высот легко обыгрываются за счет создания подземного пространства, стилобатной, цокольной частей зданий. Рельеф часто дает даже дополнительные видовые характеристики, говорит он. А Сергей Иванов, начальник отдела инвестиционного анализа группы компаний РИГрупп, уверен, что грамотно составленный проект недостатки участка преобразует в его достоинства. Так, заболоченные места могут быть использованы как рекреационные зоны путем создания искусственных водоемов, большие перепады высот могут служить основой для создания сооружений развлекательной инфраструктуры.

для строительства бизнес-центра Profico на Крылатских Холмах, территория под строительство которого находится на откосе с большим перепадом высот, пришлось возводить подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. Чтобы реализовать проект, нам пришлось на 20 м спуститься ниже Крылатских Холмов, создать чистую площадку и уже с нуля начинать строить пять подземных и 26 надземных этажей, говорит он.

Зачастую девелоперу достается участок небольшой площади или неправильной формы, что также является головоломкой. Илья Шкабара отметил, что на участке 0,2-0,3 га нецелесообразно строительство дома или офиса, поскольку слишком велика доля затрат на проектирование и строительство. Оптимальный размер площадки под строительство офисного здания от 0,5 га. На этой территории можно разместить

Головоломки на местности

По мнению Дениса Колокольникова, та земля, которая не годится для офисов, вполне подойдет для других целей. Узкие участки практически идеальны для строительства торговых центров, для которых важна длинная фасадная линия, говорит он. Наталья Жаренова, начальник управления коммерческой недвижимости компании Русский дом недвижимости (РДН), отметила, что обычно у застройщика не возникает проблем с освоением сложных по форме участков достаточно придумать необычное архитектурное решение. Хотя любые сложности отражаются на экономике, поэтому малобюджетные проекты вряд ли выживут на такой территории.

бизнес-центр общей площадью 10 000-15 000 кв. м и организовать до 200 парковочных мест, уложившись в сумму $10-15 млн, т. е. сделать проект пригодным для кредитования в средних банках, подчеркивает он. Эксперт советует узкие по конфигурации участки вообще не вовлекать в оборот, потому что ширина офисного здания должна быть не менее 12 м. Строить объекты площадью менее 10 000 кв. м экономически нецелесообразно, уточняет Шкабара.

Неприятности могут ожидать и при освоении подземного пространства там, где проходят магистральные сети. Эксперты припоминают случаи, когда, вырыв котлован, строители попадали в такие дебри из труб, кабелей, коллекторов (наличие в данном месте которых не содержала ни одна из имеющихся карт), что застройщик тратил месяцы на поиски их хозяев и перенос сетей в другое место. Пример строительство жилого дома на месте котлована, вырытого лет 20 назад под гостиницу тогда еще союзного Министерства обороны в районе Крутицкого Вала. Там в течение полугода застройщик разбирался с сетями, приостановив ведение работ на объекте.

Тяжелы в освоении участки, расположенные вблизи линий метрополитена. В зонах залегания метро ограничена этажность возводимых зданий, а также глубина используемого подземного пространства. К примеру, вдоль пр-та Вернадского, от ст. м. Университет до Проспект Вернадского, допускается строительство зданий не выше четырех этажей. Там никто офисы и не строит такие площадки пригодны только под торговые комплексы, говорит Илья Шкабара. Участки в этом месте стоят гораздо дешевле аналогичных, в отношении которых не существует подобного рода ограничений. Как признался Анатолий Морозов, при строительстве здания бизнес-центра на Красной Пресне, где находится главный офис ГК МИАН, дополнительные средства были потрачены на виброзащиту здания прямо под бизнес-центром проходит линия метро.

Но перенос магистральных сетей ничто по сравнению с их отсутствием на осваиваемой площадке. В связи с тем что коммуникации в городе сильно загружены, ввод новых мощностей в основном происходит на окраинах города или в местах комплексной застройки целых кварталов, уточняет Илья Шкабара.

Мы рассматривали один земельный участок под размещение небольшого торгового центра, рассказывает Дмитрий Попов. Но выяснилось, что под участком проложены магистральные сети канализации, водопровода, телефонные линии, которые не могут быть перемещены или перемещение их повлечет за собой значительные финансовые затраты. Хотя мы проделали определенную работу по исследованию участка, затратили на это время и деньги, в итоге пришлось отказаться от реализации проекта. Эксперт отметил, что районные власти были в курсе данных ограничений, но вовремя оповещать застройщика не стали. Анатолий Морозов поделился своим примером: Перед тем как начать освоение площадки в Солнцеве под строительство микрорайона Радужный, нам пришлось с этого участка перенести городские магистральные сети.

По существующим в столице ставкам присоединение 1 кВт обходится частному застройщику примерно в 1000 евро. Для сравнения: в Санкт-Петербурге, по словам Максима Шубарева, президента корпорации Петербургская недвижимость, подключение электросетей вопрос № 1 для оценки проблемности участка. И цена решения этого вопроса находится в диапазоне от высокой до невозможно высокой. Например, для того чтобы подать электричество в один из панельных домов в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, пришлось заплатить за 1 кВт $170 По всему дому расходы составили около $765 00 Это сумма может быть соразмерна с нормой прибыли застройщика, сокрушается Шубарев.

Денис Колокольников подтверждает, что энергетическими мощностями Москва обеспечена неравномерно. Часто девелопер не обращает на это внимания в надежде, что вопросы удастся решить по мере их появления, отмечает Колокольников. Но чтобы подключить, например, электричество для крупного потребителя в районе Хамовники, тянуть кабель придется с Ходынского поля только там сегодня имеются избыточные мощности.

Практически каждый проект в центре города связан с букетом тех или иных сложностей, рассуждает Зубрилин. Это и сложности организации процесса строительства, проистекающие из общей стесненности площадки, и выполнение дорогостоящих технических условий на подключение к коммуникациям, и необходимость укрепления соседних строений, и замена устаревших коммуникаций, и компенсационное озеленение, и т. п. Как правило, мы соглашаемся на все эти условия, когда место является уникальным и позволяет за счет своей доходности компенсировать удорожание строительства.

Для участков в плотно застроенных районах зачастую велика вероятность того, что новое здание нарушит инсоляцию соседних домов. На одном из наших объектов в районе Кутузовского проспекта первое архитектурное решение проекта вызвало проблемы с инсоляцией части квартир соседнего дома, рассказывает Владимир Зубрилин. Нам пришлось изменить пропорции нашего здания таким образом, чтобы снизить этажность в той его части, которая нарушает проникновение естественного света в квартиры соседних домов, и увеличить высоту с другой стороны. Но такие возможности появляются не всегда. На практике гораздо чаще застройщикам приходится договариваться с жителями потесненных домов и платить отступные. Или же выкупать квартиры, нормы инсоляции которых нарушаются новостройкой.

Одним из важных инструментов, которым пользуются девелоперы, решающие вопрос о приобретении участка или вхождении в проект, является всесторонний анализ перспектив реализации проекта на данной территории. По словам Натальи Жареновой, если в результате выясняется, что на участке есть серьезные обременения или он имеет какие-то иные изъяны, а себестоимость строительства вместе со стоимостью участка равна продажной цене недвижимости в этом районе, то за такой объект браться бессмысленно.

Семь раз отмерь

Денис Колокольников считает, что при анализе проекта не нужно забывать о конкуренции. К примеру, в RRG город принято делить не по административным границам, а исходя из искусственных преград. Препятствием может быть река, крупная магистраль и др. Получив заказ на исследование конкретного участка, мы определяем так называемые кластеры и начинаем их исследовать, рассказывает Колокольников. В частности, изучаем, какие проекты в будущем должны выйти на рынок. Если, к примеру, торговый центр по соседству будет построен раньше, то он создаст реальную конкуренцию. Чем больше информации будет получено об исследуемом участке и его окружении, тем выше шанс, что девелопер успешно справиться со своей задачей.

По мнению экспертов, опрошенных Ведомостями, многие проблемы возникают тогда, когда для инвестирования предлагаются участки с уже готовыми проектами или утвержденными концепциями, разработанными без участия опытных девелоперов и архитекторов. Бывают случаи, когда архитекторы идут на поводу у неискушенного владельца участка, который просит спроектировать здание как можно большей площади. Чаще всего такие проекты имеют много темных помещений, невыигрышную систему входных групп и лифтов, неудачное зонирование, что снижает их потребительские качества, а значит, и коммерческую привлекательность. Проблема особенно громко заявляет о себе, когда сроки реализации проекта ограниченны. В таких случаях заказ нового проекта означает потерю драгоценного времени и необходимость прохождения через новые сложные согласования, предупреждают в компании Forum Properties.

Консалтинговые компании могут помочь девелоперу сориентироваться в ценовой ситуации на рынке. Такая оценка позволяет определить коридор колебания возможной арендной ставки или продажной цены 1 кв. м будущего здания, уровень его востребованности и конкуренции, определяемый, в частности, существующим и ожидаемым предложением аналогичных объектов, выходящих на рынок в сопоставимые сроки, говорит Зубрилин.

Алексей Белоусов признался, что иногда на этапе разработки концепции здания на конкретной площадке девелопер понимает, что может предложить более интересный продукт, чем планировалось ранее, за счет корректировки границ землеотвода. В этом случае можно произвести коррекцию участка, обратившись либо в городские структуры, либо к правообладателю соседнего участка. Это существующая практика, есть четкие алгоритмы действий в такой ситуации, считает он.

Кто-то теряет, кто-то находит

Илья Шкабара считает что ошибка в позиционировании объекта обходится дороже, чем услуги консультантов. Задержка на один месяц в сроках сдачи в эксплуатацию офисного здания площадью 10 000 кв. м обходится в $500 00 К тому же ни один банк не даст вам кредит, не увидев в пакете документов результатов независимой оценки проекта авторитетными консалтинговыми компаниями, добавляет Владимир Коллар.

Большинство застройщиков готовы нести материальные затраты. Наталья Жаренова отметила: сколько стоит решение проблем, столько и потеряет застройщик. По словам Сергея Лядова, те или иные изъяны участка могут увеличить затраты на освоение проекта на 5%, в редких случаях цифра увеличивается до 7-8%. Примерно такие же цифры назвал Анатолий Морозов: Разброс затрат от 3% до 10% от объема планируемых инвестиций. Станислав Капинос, генеральный директор компании Русские отели, рассказал, что стоимость переноса коммуникаций или укрепления фундаментов близстоящих домов в центре города достигает 30-40% от стоимости всего проекта.

Порой неутешительные результаты маркетинговых исследований ставят девелопера перед трудным решением: что делать с участком, сложным в освоении. В конечном итоге, говорит Оксана Басова, застройщик или договаривается и платит структурам, которым по силам решить проблемы, или продает участок неопытным компаниям. Но продажа рассматривается как крайний вариант.

Особенность процесса девелопмента в Москве в том, что многие ограничения могут быть сняты в результате переговоров с компетентными согласующими организациями, считает Владимир Зубрилин. Типичная ситуация: в процессе проектирования девелоперу за деньги или за счет использования административного ресурса удается добиться нужной для себя корректировки, уточнения границ природных комплексов или охранных зон исторической застройки, пересмотра градостроительных планов развития территории с целью изменения функционального назначения площадок и т. п. Такая возможность и порождает у некоторых девелоперов ощущение всесилия и вседозволенности, и они берутся за проекты, с которыми не справились их предшественники.

В РДН подсчитали: если выясняется, что на участке под застройку проложены коммуникации, которые нельзя перенести, а инвестор возводит бизнес-центр класса А, где необходим подземный этаж под паркинг, вполне вероятно, что у инвестора не будет другого выхода, кроме как использовать под эти цели один из наземных этажей. Допустим, если это пятиэтажное здание, потери по самым грубым подсчетам составят около 20% от запланированной прибыли, объясняет Наталья Жаренова.

Война за столичную недвижимость снова разгорается. Росимущество разморозило иски, оспаривающие права столицы на памятники. В ответ правительство Москвы обещает инициировать еще одно разбирательство в Конституционном суде (КС).
Правительству Москвы так и не удалось договориться с федеральным центром о мирном разделе культурного наследия. Росимущество разморозило иски, оспаривающие права Москвы на здания, которые являются памятниками культуры. Об этом вчера заявил руководитель Комплекса экономической политики правительства Москвы Юрий Росляк. В качестве ответной меры городские власти готовят обращение в КС. По словам Росляка, мэр Юрий Лужков подписал вчера соответствующее постановление правительства, инициировав повторный процесс по делу о столичных памятниках.

Впрочем, Наталья Жаренова считает, что в Москве не существует неликвидных участков и неразрешимых ситуаций, связанных с их освоением под застройку, все упирается в вопрос цены и возможностей конкретной компании.

По словам пресс-секретаря Росимущества Дмитрия Никитенко, никакого конфликта здесь нет: Судебная практика это нормальная демократическая процедура. Это приведение отношений с региональными властями в правовое русло.

В правительстве Москвы восприняли возобновление старых судебных споров как нарушение уже достигнутых договоренностей. Действительно, практически все вопросы о принадлежности памятников были с федералами урегулированы. Спорными оставались около 30 памятников. Но вся проблема в том, что все эти решения так и не были задокументированы, говорит источник в мэрии. Другие источники, близкие к переговорному процессу, уточняют, что большинство спорных объектов расположены на территории городка им. Баумана. Размороженные Росимуществом иски относятся к другим объектам. Как сообщили в Высшем арбитражном суде, здесь находятся два иска Росимущества к столице: о признании права федеральной собственности на Палату Тверского подворья на Кузнецком Мосту и часть расположенного на Новинском бульваре доходного дома начала XX в. Еще четыре иска, по данным начальника правового управления мэрии Геннадия Пономарева, находятся в арбитражном суде Москвы.

По мнению политолога Дмитрия Орешкина, отношения между Кремлем и регионами в преддверии 2007 г. переходят в новое качество: Регионы отступали и отступали и наконец ощутили стенку. Элиты теряют слишком много, и отступать им уже нельзя, пора готовиться к наступлению.

Однако высокопоставленный представитель столичного Комплекса экономической политики признается, что именно из-за действия Росимущества мэрия вынуждена снова прибегнуть к такому аргументу, как иск в КС. Он добавляет, что иск может вообще не дойти до суда, если удастся договориться. Когда мы ушли из КС и расслабились, они снова начали надвигаться, сетует депутат Мосгордумы Москвин-Тарханов, участвовавший в подготовке первого иска. Наша уступчивость вызвана не тем, что мы не ощущаем своего права, а тем, что хотим вести цивилизованный диалог.


Столичные власти приняли решение о начале реконструкции кварталов вдоль Софийской набережной напротив Кремля. К 2005 году на этой территории появится несколько развлекательных центров, парк аттракционов, пятизвездочный отель. На месте снесенных жилых домов построят элитные таунхаусы. Проект «Золотой остров» станет первым этапом создания туристического маршрута «Золотое кольцо Москвы».

В октябре 2002 г. Юрий Лужков оспорил в КС постановление Верховного совета РФ 1991 г. и указ президента от 20 февраля 1995 г., на основании которых от Москвы требовали передачи в федеральную собственность более 900 объектов недвижимости. После этого была создана согласительная комиссия, которая занялась разграничением собственности на договорной основе, и процесс был отложен. Вернулся к нему КС только в апреле 2006 г. Как заявили в суде представители правительства Москвы, к этому времени комиссии удалось согласовать принадлежность большинства памятников. КС дело прекратил, заявив, что в условиях переговоров рассмотрение данного дела считает преждевременным.

Для реализации проекта создания туристической зоны «Золотой остров» планируется задействовать всю территорию острова Балчуг от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке, за исключением территории посольства Великобритании и комплекса «Дом на набережной». Первый этап программы - «Кремлевское созвездие» - должен быть завершен к 2005 году.

Квартиры с видом на Кремль

Софийскую набережную застроят новоделами

Он охватывает территорию квартала между Софийской набережной и Болотной площадью. Архитектурный проект будет утвержден на ближайшем градостроительном совете. Уже известно, что в роли инвестора выступит компания «Хэнкок Пропертис». Для реализации проекта она создала ООО «Международный парк развлечений и туризма» (соучредителем которого стало правительство Москвы).

Любопытно, что существующие дома отнесены архитекторами к разряду малоценных. По плану жители этих домов должны быть отселены в ближайшее время, а сами дома снесены. На их месте планируется построить комплекс зданий, в нижних этажах которых разместятся бутики, а в верхних - квартиры. Мэр Москвы Юрий Лужков заявил на Общественном градостроительном совете, что не потерпит на этой территории зданий современной архитектуры: «Софийская набережная должна абсолютно соответствовать тому времени, когда застраивался район Замоскворечья».

Согласно постановлению, подписанному Юрием Лужковым, на углу улицы Серафимовича и Софийской набережной около Большого Каменного моста планируется создать детский развлекательный центр с парком аттракционов. Между ним и английским посольством разместится многозальный кинотеатр IMAX с подземным круглогодичным ледовым катком. С другой стороны английского посольства планируется построить пятизвездочный отель с видом на Кремль.

В застройке кварталов предусматривается устройство сквозных пешеходных проходов - торговых рядов, которые свяжут между собой Софийскую набережную со сквером Репина. На Софийской набережной может быть построено примерно 25 тыс. кв. м жилья, 112 тыс. кв. м офисов, 108 тыс. кв. м займет развлекателей центр и почти 25 тыс. кв. м - магазины.

После заявления градоначальника архитекторы ввели новые требования для строительства новоделов: дома не должны будут превышать 20 метров. Вдоль Софийской набережной также будет малоэтажная застройка, но это не спасет существующие дома: их снесут, а по старым проектам построят новые. В них, согласно задумке, должны быть квартиры типа таунхаус.

Для решения транспортной проблемы будут построены подземные гаражи на три тысячи мест. Реконструкции подвергнется сама набережная, которая станет двухуровневой: планируется создание нижней прогулочной набережной, которая будет на полметра выше линии воды. По низким набережным можно будет пройти от Большого Каменного моста до Западной стрелки, обогнув ее. Передвигаться по "Золотому острову" туристы будут в основном пешком.

Машины поедут под землей

Реконструкцию кварталов фабрики «Красный Октябрь» и Западной стрелки Балчуга столичные власти планируют начать в следующем году и завершить к 860-летию Москвы в 2007 году. В этой части острова разместится круглосуточный развлекательный центр для взрослых с ресторанами, казино, варьете, игровыми залами, зрелищными и оздоровительными заведениями. Весь этот "беспокойный квартал" разместится на заднем дворе фабрики «Красный Октябрь», которая будет полностью выведена из центра города.

Движение машин сохранится только по улице Серафимовича. Под Софийской набережной и Болотной площадью планируется построить подземные тоннели, а движение по Берсеневской и Болотной набережным запретить. На углу улицы Серафимовича и Болотной площади появится выход из станции метро "Кадашевская", которая будет построена в 2012 году. Над Москвой-рекой и Водоотводным каналом воздвигнут пешеходные мосты, которые соединят остров с Парком Искусств у ЦДХ и храмом Христа Спасителя.

Нетронутыми останутся только «Дом на набережной", церковь и палаты Аверкия Кириллова. Как сообщили ГАЗЕТЕ в «Моспроекте-4», который является проектировщиком «Золотого острова», «проект реконструкции квартала 359 (между Софийской набережной и Болотной площадью) был разработан еще в 1995 году, в 1997 году было снесено несколько домов, но из-за кризиса 1998 года проект был заморожен.

Цеха «Красного Октября», которые выходят фасадами на храм Христа Спасителя будут реконструированы под гостиницу. На прежнем месте оставят лишь несколько цехов по ручному производству конфет, в которых будет создан музей шоколада. За пределы «Золотого острова» будет выведена электростанция, а в освободившемся здании откроют самый большой в городе ночной клуб.



Главная --> Публикации