Главная --> Публикации --> Нижегородские застройщики боятся конкурентов из москвы Бойкое место в доме Сетевые отели или семейные гостиницы: что лучше? Елена батурина приобрела завод под новороссийском Рабочий и колхозница станут символом мультиплекса

Квартирный вопрос со времен Булгакова не теряет своей актуальности. Купить - дорого, можно получить жилье бесплатно, но на это уйдет не одно десятилетие: сегодня в городе зарегистрировано 647 574 человека, желающих улучшить свои жилищные условия, 345 из которых стоят в очереди с 1984 года.

Купить квартиру на льготных условиях мешает рост себестоимости строительства жилья на 20%.

В 2005 году средняя себестоимость типового жилья составляла 750 долларов за кв. м. То есть однокомнатная квартира общей площадью 45 кв. м (средняя площадь в типовых проектах) обходилась застройщику в 33 750 долларов. При этом, хотя для социальной ипотеки и молодых семей власти декларировали продажу квартир по себестоимости, продавались квартиры по 24-26 тысяч рублей за квадрат (примерно 840-910 долларов). Легко подсчитать, что при цене однушки порядка 40 тысяч долларов гражданам, имеющим право на социальную ипотеку, например очередникам, нужно было отдать около 12 тысяч только 30-процентного первоначального взноса. Остальная сумма выплачивается в течение 10 лет под 10% годовых. Это, без учета комиссий банка и платы за транзакционные издержки, больше 250 долларов в месяц. По правилам выплаты по кредиту не должны превышать 25-30% подушного дохода семьи. То есть в семье очередника, состоящего, например, из родителей с одним ребенком, суммарная зарплата родителей должна составлять почти 3 тысячи долларов. И это для семьи с самым удачным для кредитования составом. Много ли таких среди очередников?

Впрочем, существуют промежуточные варианты. Сегодня столичное правительство предлагает очередникам несколько программ приобретения жилья на льготных условиях - так называемую социальную ипотеку. Особенную любовь чиновников получила программа Молодой семье - доступное жилье, которая начала работать в 2003 году. В 2005 году по ней получили жилье 9 тысяч семей. В течение ближайших трех лет город планирует выделить участникам программы около 1,1 млн. кв. метров жилья (около 20 тысяч квартир). То есть ежегодное количество участников почти не изменится. Как вчера заявила глава департамента экономполитики и развития столицы Марина Оглоблина, в этом году для молодых построят 270 тысяч кв. м, а по социальной ипотеке - 200 кв. м. В общем объеме социального жилья - 1,87 млн. кв. м - это явно немного. Но тому есть причины. И главная из них - социальная ипотека тоже недешева.

С этого года в молодежной ипотечной программе изменения: установлен нижний порог срока брака (не менее года) вместо прежнего верхнего предела - 3 года, возрастной ценз некоторым категорям молодых работников повышен с 30 до 35 лет. С другой стороны, теперь нельзя купить квартиру навырост: размер комнат ограничили имеющимся количеством членов семьи. Ну и по поводу комфортабельности обольщаться не стоит: предлагается дешевая панельная новостройка в непрестижных спальных районах, в основном за МКАД.

А молодым семьям нужна как минимум двухкомнатная квартира. В 2005 году стоила она около 50 тысяч долларов - значит, первоначальный взнос нужен был 15 тысяч, а выплаты составляли более 320 долларов в месяц. И хотя задолженность списывается при рождении детей (при появлении первого ребенка - 10 кв. метров общей площади, второго - 14, а последующих - 18 кв. м за каждого), а первоначальный взнос может быть снижен до 10%, молодых родителей, имеющих столь высокий белый доход, даже в Москве немного.

С начала 2000-х гг. девелоперских структур, о которых можно было бы сказать, что они строят несколько торговых центров (ТЦ) под одним брендом, существовало, пожалуй, две. Они появились в регионах. Это группа компаний Время, возводящая комплексы под названием Park House, и группа Торговый квартал. В Москву они принципиально не заходили. Сейчас на рынке можно наблюдать интересную картину: есть такие компании, которые остаются верны провинции или даже только одному городу. И такие, которые, набрав опыта в столице, купили площадки в российских городах. И те, которые, наоборот, рискнули из провинции направиться в Москву. А также, конечно, строители, развивающие свои сети только в Первопрестольной.

Однако, скорее всего, отнюдь не эти изменения ограничат количество желающих поучаствовать в социальной ипотеке: люди, десятилетиями стоящие в очереди, или молодые семьи, ютящиеся по съемным углам, были бы рады любому собственному жилью. Но вот купить даже самую дешевую квартиру сможет еще меньшее количество людей. Как заявила Марина Оглоблина, в московском правительстве подсчитали, что себестоимость строительства типового жилья увеличится в этом году почти на 20% - до 800-900 долларов за квадрат. То есть за ту же двушку придется выложить уже 60 тысяч долларов. Неудивительно, что объемы социальной ипотеки остаются низкими.
Сетевые девелоперские компании в торговой недвижимости за рубежом это распространенное явление. Оно свидетельствует о конкурентном, развитом рынке. Некоторые такие компании со временем выходят за пределы своей страны. В России в секторе торговых центров девелоперов, строящих в нескольких городах и регионах свою марку, долгое время не было. Если даже и были похожие компании, то от силы две-три. Но в числе тенденций последних лет эксперты отмечают появление новых сетевых девелоперов ТЦ. Правда, пока не похоже, что такие компании продвинулись дальше проектов, объединенных под общим брендом.

Самой рискованной группой кажутся провинциалы, пришедшие в Москву. У столичных компаний, идущих в регионы, напротив, опыта и сил побольше. Хотя им тоже везет не в каждом городе. Стабильнее всех выглядят застройщики, не сходящие со своих насиженных мест, будь то Москва или любой другой город.

К первой категории застройщиков можно отнести Время (ТЦ в Самаре, Тольятти, Екатеринбурге, Волгограде, Казани), DVI Group (Пермь, Екатеринбург, Краснодар, Ижевск и др.), Сити-Центр (Екатеринбург, Краснодар). А также истинных москвичей: Вэйклин Промоушен Лимитед (серия ТЦ Золотой Вавилон), Capital Group (Метромаркеты), Финансово-промышленную корпорацию Гарант-Инвест (Галерея Аэропорт, Ритейл Парк и др.). К группе девелоперов, которые из столицы пошли в регионы и теперь работают на оба фронта, можно отнести Гиперцентр (ТЦ с гипермаркетами Мосмарт), IKEA, Ramstore, РосЕвроДевелопмент. К группе пришедших, наоборот, из других городов в столицу и продолжающих тем временем возводить объекты в провинции, можно причислить Торговый квартал (Красноярск, Казань, в Москве несколько площадок, которые пока не афишируются), группу компаний Ташир (РИО Москва, Фаворит Ярославль, Калуга XXI век Калуга, Парадиз Тула).

Особенно эта черта характерна для Москвы. Почти все крупные проекты созданы и реализуются здесь непрофильными девелоперами. Самую непрофильную категорию составили, пожалуй, компании и люди, чьим основным видом деятельности недвижимость никогда не была. Взять для примера тот же холдинг Гарант-Инвест, который является очень разветвленной и многопрофильной структурой. Прежде всего это финансово-промышленная корпорация. Она открыла свою сеть продуктовых магазинов Мой магазин, а после стала строить ТЦ, в которых можно размещать эти магазины. В частности, возвела на Варшавском шоссе крупнейший ритейл-парк новый формат для столицы. (А второй на очереди огромный ритейл-парк собирается разбить на месте Ростокинского рынка некая фирма Каширский двор Северянин. Пока не известно, станет это название брендом для сети торгцентров или для единичного проекта.) РосЕвроДевелопмент берется в последнее время, кажется, за все: объявлено и о проектах офисов, и о складах, и о ТЦ. У известного предпринимателя Саита Гуцериева, который руководит строительной корпорацией А.Н.Д., тоже образовалась сеть торговых комплексов. А.Н.Д. входит в группу БИН, контролируемую братом Гуцериева, в составе которой также Русснефть, Славнефть, Бинбанк. Festival Mall, открытый на Мичуринском проспекте, только первый объект будущей сети одноименных центров братьев Гуцериевых.

Итак, сети ТЦ под общим брендом, построенные одной и той же компанией, действительно появляются. Но если разобраться внимательнее в деятельности каждой такой компании, то станет понятно, что девелоперов ТЦ в чистом виде в России можно по-прежнему пересчитать по пальцам. И этим, в частности, российский торговый сектор отличается от аналогичных зарубежных рынков.

Есть, конечно, и другая, внушающая больше доверия категория игроков это девелоперы широкого профиля. Та же Капитал Групп, которая начинала с жилья, потом постепенно перешла на офисы и после стала строить Метромаркеты. Или ДОН-Строй, который возводит торгово-развлекательные центры на Щукинской и в своем жилом комплексе Воробьевы горы. Или МИАН-Девелопмент с проектом торгово-офисного центра на ул. Снежной.

Создается впечатление, что строить торгцентры пришли люди, которые в принципе способны получить в Москве площадки и что-то построить.

Впрочем, то, что ритейлеры становятся девелоперами, это неплохо, и они хотя бы близки по профилю к сегменту торговой недвижимости. При желании многие из них могут повторить успешный опыт IKEA или Ramstore. И то, что сетевые комплексы все-таки появляются, тоже положительный знак. Больше всего занимает вопрос, по какому пути пойдет российский сектор ТЦ дальше. Вряд ли это можно спрогнозировать, как пытаются сделать международные консультанты, то и дело подводящие все, что происходит в российской недвижимости, под общепринятые в мировой практике термины. Особый, русский стиль развития рынка настолько же непредсказуем, насколько непрозрачен русский девелоперский бизнес.

В регионах тоже орудуют непрофильные строители. А недавно о планах создавать сети ТЦ в разных городах заявили и ритейл-операторы столичные Перекресток и Седьмой континент, а также региональная КИТ-Кэпитал. Хотя в российских регионах как раз найдется больше девелоперов узкого профиля, посвятивших себя исключительно ТЦ, нежели в крупных городах. В их числе те же DVI Group, Торговый квартал, Время.

Район назвали деловой зоной, или, как еще принято говорить, офисным кластером. В частности, об этом говорили эксперты на ежегодной презентации, которую проводила этой весной компания Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CWSR). Аналитики прочат новому офисному субрынку большое будущее. Время покажет, сбудутся ли прогнозы или юго-запад Москвы так и останется лишь районом с потенциалом.

Престижный и востребованный покупателями жилья Юго-Западный округ столицы постепенно превращается в деловой. Особенно активно за него взялись девелоперы после того, как в центре города подыссяк ресурс для создания новых объектов недвижимости и стало модно говорить о децентрализации. Современных действующих бизнес-центров на Юго-Западе не так много, ведь игроки рынка только в последнее время стали всерьез рассматривать эту часть города как новый офисный субрынок.

Офисная окраина

Некоторые эксперты объясняют усиливающуюся деловую активность в юго-западной части города в том числе тем, что в районе приобрели недвижимость немало людей, занимающих руководящие должности в своих компаниях, здесь обитает немало российских и иностранных топ-менеджеров. Еще в советские времена Юго-Запад облюбовали члены ЦК партии (жилой комплекс Царское село), а потом и граждане Германии (здесь расположены посольство ФРГ и бывшее посольство ГДР, которое сейчас используется немецкими компаниями как бизнес-центр, а рядом жилой комплекс Немецкий дом), говорит генеральный директор Prime City Properties Сергей Колегов.

В районе Профсоюзной и Ленинского проспекта исследователи уже насчитали около 450 000 кв. м действующих качественных офисов и площадок, на которых будет возведено примерно 300 000 кв. м. Была подмечена тенденция: в течение 2005 г. арендная ставка здесь выросла на 30%, что, в принципе, является рекордом для субрынка за пределами центра.

Выделив на карте города несколько бесспорных деловых зон (CBD Центральный, NOV Новослободский и т. д.), сочетанием букв ОТА консультанты обычно обозначают прочие территории. Это все остальные районы столицы, в которых строятся в тех или иных количествах офисные комплексы А- и В-класса. Однако аналитики CWSR с помощью геоинформационной системы исследовали участки за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и обнаружили, что интенсивное строительство идет вокруг пр-та Мира, Рязанского проспекта и Профсоюзной улицы. То есть это будущие офисные кластеры.

В настоящее время некоторые консультанты обозначают местоположение юго-западного делового района следующим образом: между Севастопольским и Мичуринским проспектами, район начинается от ст. м. Ленинский проспект

Еще в начале 2000-х гг. дальновидные эксперты говорили, что офисный кластер обязательно образуется на участке между пр-том Вернадского и Ленинским проспектом, а также между ул. Профсоюзной, Нахимовским и Севастопольским проспектами.

Специалисты компании CB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что Юго-Западным деловым районом следует считать участок между Ленинским проспектом и Профсоюзной улицей.

и Воробьевы горы и простирается почти до Московской кольцевой автодороги (МКАД). Самый удаленный от центра и близко расположенный к МКАД офисный комплекс класса В Morbusinesscenter. Он находится недалеко от ст. м. Теплый Стан, на ул. Профсоюзной, 12 Основное же количество бизнес-центров в этом деловом районе расположилось между ТТК и ул. Обручева, поближе к центру и подальше от зеленых массивов (помимо множества маленьких парков и скверов на территории округа находятся Битцевский, Тропаревский, Воронцовский парки).

Колесникова считает, что в настоящий момент Юго-Западный район Москвы вообще сложно назвать деловым районом, так как здесь практически нет офисных помещений класса А и наблюдается острый дефицит офисных помещений в целом. В то же время через Юго-Западный район проходит путь в недавно реконструированный аэропорт Внуково. Здесь размещается большое количество нефтяных и газовых производственных предприятий и складов, в пределах и за пределами МКАД. Тут же строятся жилые комплексы бизнес-класса.

Несколько отличающаяся от других точка зрения у экспертов компании DTZ, которые делят район примерно на две зоны: на Профсоюзный деловой район и Шаболовский. Мы четко не определяем границы Юго-Западной деловой зоны, рассказывает Елена Колесникова, директор отдела офисной недвижимости DTZ. Профсоюзный, на наш взгляд, включает в себя часть юга и юго-запад Москвы. Также мы выделяем Шаболовский район, который расположен в округе ст. м. Шаболовская, Добрынинская и Октябрьская, между Садовым кольцом и ТТК.

Имидж кое-что значит

Известно, что в начале этого года на Юго-Западе завершены два проекта Gorky Park Tower и Vaviloff Tower, на подходе другие комплексы. Когда участники рынка раскрыли свои планы Ведомостям, оказалось, что на Юго-Западе масса проектов бизнес-центров. Их пока не видно, они существуют только на бумаге. Но если они будут воплощены в жизнь, то офисный фонд столицы значительно пополнится. По данным CWSR, на Юго-Западе по меньшей мере 11 запланированных офисных комплексов. Так что предпосылки для формирования делового района есть. Но процесс будет длительным, прогнозирует Колесникова.

С наступлением легендарных 1990-х гг. в числе первых элитные бизнес-центры в этом районе появились у самых богатых и знаменитых. Сначала была построена впечатляющая штаб-квартира Газпрома с жилым комплексом для сотрудников компании. Несколько лет назад на Юго-Запад переехал офис РАО ЕЭС России, арендовавший целиком комплекс Нефтяной дом. А Сбербанк возвел для себя административное здание.

Консультанты офисного рынка говорят, что чаще всего на Юго-Западе, как и в других отдаленных от центра районах, располагаются бэк-офисы крупных компаний для размещения штата рядовых сотрудников. Потому основная часть офисного фонда Юго-Западного района представлена зданиями класса В. Фронт-офисы представительские здания, занимаемые топ-менеджментом, размещаются все-таки внутри Садового кольца. Однако так происходит не всегда.

Строятся и новые дороги. Согласно плану развития округа до 2020 г. по территории будет проходить еще как минимум одна магистраль-хорда между Ленинским проспектом и ул. Профсоюзной. ТТК, а в ближайшее время и Четвертое кольцо, и ряд связанных между собой магистралей ул. Профсоюзная, Ленинский проспект, пр-ты Вернадского, Нахимовский, Ломоносовский гарантируют сотрудникам офисов быстрый путь до центра города, рассуждает Сергей Колегов.

Имидж престижного района притягивает арендаторов кабинетов А- и В-класса в ЮЗАО и заставляет девелоперов строить здесь новые бизнес-центры. Район считается одним из самых экологически чистых в столице. Кроме того, здесь самые широкие и не слишком загруженные автомагистрали, что всегда важно для офисных комплексов, отмечает Константин Лосюков, директор по офисной недвижимости компании Knight Frank.

Есть на что посмотреть

С ним соглашается Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International (Colliers Int.). Она считает, что ситуация с транспортом на Юго-Западе вполне благополучная для того, чтобы строить здесь офисы, и деловой район, формирующийся вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, сейчас динамично развивается. И манит самых разных девелоперов, которые стремятся побыстрее занять подходящие стройплощадки, убеждена Ирина Герасимова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании CB Richard Ellis Noble Gibbons.

По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований Knight Frank, первым бизнес-центром класса А на Юго-Западе стал Gold Tower на ул. Кржижановского, 1 Его первая очередь была сдана в эксплуатацию в 2002 г. Вторая в 2004 г. Общая площадь обоих зданий составляет 22 500 кв. м, сейчас ими владеет Сибур.

Сам по себе Юго-Западный округ стал достопримечательностью Москвы, в нем немало легендарных зданий. Сооружение № 1 это, конечно, комплекс зданий МГУ на Воробьевых горах. Не меньше известна Олимпийская деревня для гостей Игр 1980 г. Что касается истории офисного рынка, здесь есть здания, символизирующие ту или иную эпоху. Например, комплекс из офисов и апартаментов Park Place (общая площадь 70 000 кв. м, офисная площадь 12 000 кв. м), который был построен Управлением по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (УПДК) для своих сотрудников на Ленинском проспекте, 113/1, в 1992 г., по данным DTZ. Построен он был в ту пору, когда рынок недвижимости только зарождался и с европейскими стандартами мало кто был знаком. УПДК пригласило в проект девелоперскую компанию Hines International.

Сделка купли-продажи комплекса вошла, по оценкам экспертов Jonеs Lang LaSalle, в тройку крупнейших на рынке недвижимости Москвы. РАО ЕЭС купило здание за $35 млн. На момент покупки у бизнес-центра были долги, которые составляли 20-25% от продажной цены. По тем временам масштаб резиденции впечатлял: общая площадь здания составляла 45 639 кв. м, в высоту оно достигало 23 этажей, в нем была гостиница и уже тогда фитнес-клуб World Class. Даже сейчас такой бизнес-центр считается немаленьким. После покупки в Нефтяной дом въехал руководящий аппарат РАО ЕЭС.

Легендарный Нефтяной дом, он же Oil House, строился в начале 1990-х гг. нефтяными генералами. Деньги в него вложили Межрегионнефтегаз, Сахалинморнефтегаз, Нижневартовскнефтегаз, Томскнефть и Сибнефтегазпереработка. На момент продажи Нефтяного дома в нем находилось около 200 арендаторов. А среди владельцев бизнес-центра были подразделения нефтяных компаний Славнефти, Роснефти, ТНК.

Белые пятна и черные дыры

Уже тогда покупка не была простой для РАО ЕЭС, ее целесообразность долго обсуждалось в руководстве компании и в прессе. А в 2004 г. миноритарии дочки РАО ЕЭС, на балансе которой находится дом, посчитали, что холдинг слишком мало платит за аренду площадей. Миноритарные акционеры здания захотели выкупить свои доли. Среди желающих были физические лица, Моспромстрой, Нижневартовскнефтегаз. Миноритарии пытались через суд признать договор аренды между Нефтяным домом и РАО ЕЭС недействительным и пересмотреть расценки.

Как рассказала Елена Колесникова, комплекс Cherry Tower, расположенный на пересечении ул. Профсоюзной и Гарибальди, сейчас представляет собой офисно-торговый центр общей площадью 100 000 кв. м. Общая площадь офисов, которые консультанты относят к классу В, составляет в нем 40 000 кв. м, площадь торговых помещений 45 000 кв. м.

Помимо легендарного и немного скандального Нефтяного дома на Юго-Западе поселились замороженный Зенит и многострадальный Cherry Tower.

Возведение бизнес-центра Зенит на проспекте Вернадского, 82, началось в 1990-х гг., но ему не хватило финансирования. На территории 22-этажного здания общей площадью 100 000 кв. м должно было разместиться 52 000 кв. м офисных помещений, 20 000 кв. м торговых и 18 000 кв. м жилых площадей. Недострой располагается на территории Академии народного хозяйства РФ. Итальянские инвесторы вложили в него более $150 млн, но строительство остановилось, когда готовность здания дошла примерно до 70%. На его завершение, по оценкам девелоперов, нужно не меньше $50 млн. Сейчас эта синяя глыба потихоньку рассыпается.

Возведение здания было начато еще в 1975 г., построить собирались Дом книги. Основные строительные работы были выполнены только к 1991 г. Затем стройка была приостановлена, и только в 2002 г. компания ОптимаТехноСтимул возобновила работы. Наконец 16-этажное здание впустило арендаторов, это произошло в 2004 г. Концепцию поменяли и решили создать в здании торгово-офисный центр.

Деньги на бизнес-класс

В 1977 г. начинало строиться административное здание Института электронных управляющих машин на ул. Вавилова, 2 Была возведена только коробка первой очереди. За этот недострой взялась известная девелоперская компания ЛВН Девелопмент, которая построила все три корпуса дома № 2 Строения 2 и 3 были введены в эксплуатацию в I квартале этого года, и в них уже въехали арендаторы BGS, Solvay Pharma (стр. 2) и Транснефть (стр. 3), по данным Colliers Int.

Ожидается, что в 2006 г. базовые арендные ставки на офисные помещения продолжат расти: для офисов класса А на 6-12%, для офисов класса В на 5-7%.

В 2006 г. общее предложение офисных помещений классов А и В на Юго-Западе составило, по данным Регины Лочмеле, около 630 000 кв. м (из них 10 000 кв. м офисы класса А). Это составляет примерно 14% от общего предложения офисов классов А и В в Москве. Число офисных помещений ограниченно, спрос высокий, поэтому доля вакантных площадей минимальна: для класса А этот показатель составляет 0%, для класса В 0-2%. По информации DTZ, офисные помещения классов А и В в Юго-Западном районе Москвы составляют около 640 000 кв. м это 13,5% от рынка качественных площадей столицы.

Мария Котова говорит, что в недавно открывшихся комплексах Gorky Park Tower (32 800 кв. м, Ленинский проспект, 13-15, класс А) цена аренды 1 кв. м в год составляет $55 В Vaviloff Tower (7600 кв. м, ул. Вавилова, 24, класс А) $635 за 1 кв. м. В офисном центре на пр-те Вернадского, 6-8 (класс В, общая площадь 11 713 кв. м), 1 кв. м в год стоит $60 В офисном центре в Научном проезде, 8 (16 500 кв. м, класс В), $69 В бизнес-центре Академический (ул. 60-летия Октября, 9, стр. 2, класс В, 12 000 кв. м) $65 В Cherry Tower (ул. Профсоюзная, 56, класс В, офисная площадь 45 000 кв. м) $620 за 1 кв. м. В строящемся комплексе Конкорд на ул. Шаболовка, 10 (класс А, общая площадь здания 20 300 кв. м), офисы сдаются по предварительным договорам аренды по $600-650 за 1 кв. м. В офисном здании на ул. Обручева, 27 (во второй, ныне строящейся фазе бизнес-центра Gas Field, 15 000 кв. м, класс В), установлена ставка в $700-750 за 1 кв. м в год.

По данным Антонины Лаировой, старшего аналитика Prime City Properties, арендная ставка для класса А в Юго-Западном деловом районе составляет около $600 за 1 кв. м в год без НДС, а для класса В $450 за 1 кв. м в год без НДС. Разброс цен в А-классе от $450 (Park Place) до $700 (Gorky Park Tower). В классе В от $380 (Большая Тульская улица, 46, стр. 1) до $520 (Научный проезд, 8, стр. 1).

составляет $420-600 за 1 кв. м в год. Цены аренды в бизнес-центре класса В на Большой Черемушкинской улице, 13/17, который выйдет на рынок в ближайшее время, достигают уровня цен на помещения класса А в этом районе $650 за 1 кв. м в год.

Как рассказала Елена Колесникова, арендная ставка в здании класса В, которое строит девелопер Хорус Капитал на ул. Обручева, 30 (первая очередь комплекса будет сдана в III квартале 2006 г.), составляет $425 за 1 кв. м. В строящемся бизнес-центре класса В Донская-Холл (будет сдан в I квартале 2007 г.) на Малой Калужской улице ставки аренды достигают $48 В бизнес-центре по адресу: ул. Орджоникидзе, 11, арендная ставка

Крупнейшая сделка 2005 начала 2006 г., по мнению экспертов Prime City Properties, аренда Ситибанком офисного здания Калужский II (5200 кв. м) в I квартале 2005 г.

Ставки аренды в Юго-Западном районе пока значительно отстают от цен внутри Садового кольца. В то же время они сопоставимы с расценками в Северо-Западном и Северо-Восточном районах и выше, чем в Юго-Восточном районе Москвы, комментирует Елена Колесникова.

Среди объектов, выставленных на продажу в этом районе, Колесникова называет бизнес-центр в Научном проезде, вл. Офисы продаются здесь по цене $2400 за 1 кв. м.

По данным DTZ, крупнейшей сделкой в Юго-Западном районе в 2005-2006 гг. стала аренда Raiffeisen Bank 12 550 кв. м в Gorky Park Tower по адресу: Ленинский проспект, 13-1 Там же, в Gorky Park Tower, Alcatel арендовала 7799 кв. м, и в этом же бизнес-центре компания Евразия сняла 2710 кв. м. В постепенно вырастающем из-под земли Конкорде на Шаболовке, 10, компания Beiersdorf получила в аренду 2220 кв. м. В Vaviloff Tower 3020 кв. м арендовала Astra Zeneca и 1788 кв. м компания Согаз.

Девелоперы начинают

Мария Котова приводит такие примеры ставок продажи: офисное здание на ул. Лобачевского, 27 (класс В, общая площадь 4311 кв. м), предлагается за $13 млн. Здание в Большом Саввинском переулке, 12 (А, 4800 кв. м), за $22 млн (эти здания продаются полностью). Комплекс в Научном проезде, 6 (В+, 43 500 кв. м), по 2200 за 1 кв. м.

В здании, возводимом Капитал Груп на Шаболовке, Конкорде большинство помещений уже распределено по арендаторам: они подписали письма о намерениях. МИАН вместе с Русским домом недвижимости приступили к реализации самого крупного из своих проектов бизнес-центра класса А площадью 50 000 кв. м на пр-те Вернадского, вл. 4 Другой масштабный проект многофункциональный комплекс на месте снесенной гостиницы Спорт, которым занимаются Система-Галс в партнерстве с компанией Амираль Б. В.. Игроки рынка называют его из-за больших объемов самым дорогостоящим проектом. Здесь на территории в 3,65 га должно появиться более 400 000 кв. м офисных, гостиничных и торговых площадей.

Gorky Park Tower игроки рынка признали самым высоким действующим бизнес-центром на Ленинском проспекте. Его 22 этажа взмыли ввысь в первой половине 2006 г. Площадь офисов в здании занимает 26 000 кв. м (общая площадь 38 000 кв. м). Оно относится к классу А, в нем 4-уровневая парковка на 200 машино-мест. Девелопер Стимул Груп возвел комплекс с нуля, рассказывает Регина Лочмеле. По ее словам, все помещения в бизнес-центре уже арендованы. Vaviloff Tower тоже сдан. Он представляет собой 14-этажный бизнес-центр, площадь типового этажа 550 кв. м. В начале 2006 г. открытие этих двух бизнес-центров стало основной и долгожданной новостью для рынка. Игроки ожидали их выхода на рынок еще в IV квартале 2005 г.

Среди девелоперов, развивающих офисный Юго-Запад, компании разной степени известности Стимул Груп, Хорус Капитал, ЛВН Девелопмент, Влакра.

Активно формируется деловая зона вокруг офисного комплекса Газпрома на ул. Наметкина. Компания Солнечный город возводит неподалеку от него деловой центр в Научном проезде, вл. 6, общей площадью 43 000 кв. м.

Заказчиком концепции и девелопером проекта по реконструкции и развитию территории Автокомбината № 12, находящегося на территории промзоны Воронцово в ЮЗАО, выступает КВ-Инжиниринг. Сама промзона расположена в Обручевском районе, в котором только 36% площади из 604,6 га общей территории приходится на жилую застройку, а остальное занимают промышленные территории и два лесопарковых массива. Общая площадь построек будущего квартала составит 250 000 кв. м. Из них примерно 70 000 кв. м займут офисы класса А. По оценке самих же разработчиков, капиталовложения в проект могут составить $400 млн. Участки квартала будут вводиться в строй поэтапно, полностью же район будет завершен не раньше 2010 г.

Торговая компания Перекресток вместе с владельцами популярного водочного бренда Путинка в 2006 г. объявили, что возведут бизнес-центр на месте Черемушкинского рынка (ул. Вавилова, 64/1). Комплекс будет многофункциональным общей площадью 97 500 кв. м. Компания Квартал, известная больше как строитель жилья, возводит в юго-западном направлении и офисы (например, на ул. Удальцова, 1).

Эксперты до сих спорят о том, как воспринимать развитие офисной недвижимости на МКАД. Во всем мире существуют деловые районы, вынесенные за пределы мегаполисов. Позитивный пример Лондона или Парижа говорит о том, что подобные проекты рентабельны и конкурентоспособны, утверждает генеральный директор управляющей компании РИГрупп-Финанс Павел Лебедев. Девелоперы, реализующие крупные офисные проекты, пока не слишком верят в перспективы МКАД. В Москве на сегодняшний день можно найти земельные участки, расположенные гораздо более удачно с точки зрения транспортной доступности и удаленности от центра, которые могут использоваться для нового строительства, в свою очередь, считает директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков.

Московская администрация решила о чем можно судить по градплану развития округа до 2020 г., что основным направлением на этом участке станет строительство многофункциональных общественно-деловых и торговых комплексов. Которые предпочтительнее располагать вдоль главных магистралей округа и на площадях повышенной градостроительной активности.
Развернувшееся строительство офисных площадей на Московской кольцевой автодороге (МКАД), недавно заслужившей статус почетного торгового коридора, нетривиальное решение девелоперов, вызывающее удивление коллег и интерес со стороны потенциальных клиентов.

Строго говоря, реализованных офисных проектов на МКАД в настоящий момент немного. В полную силу функционирует только один бизнес-парк это Кантри Парк, возведенный в начале 2004 г. компаниями СитиПРО и Race Communications на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе. Несмотря на адрес г. Химки, ул. Панфилова, 19, здание находится практически на внешней стороне МКАД, и его вполне можно отнести к московскому офисному рынку, объясняет генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов.

Первый самый

В компании СитиПРО утверждают, что были уверены в своей победе. Надо отметить, что не только расположение на МКАД определило успех Кантри Парка, МКАД магистраль длиной 110 км, где тоже есть лучшие и худшие места. Кантри Парк все-таки находится на пересечении главной дороги страны, соединяющей Москву и Санкт-Петербург, со МКАД, хорошо заметен большому потоку людей и машин, говорит председатель совета директоров компании Леонид Лопатин. Кроме того, по его словам, в итоге успешной реализации проекта способствовали помимо транспортной доступности Бутаковский залив, на котором расположен комплекс, и относительная близость к метро.

В настоящий момент свободных площадей в комплексе не осталось. Как рассказала начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова, арендаторами бизнес-парка являются BMW Russland Trading, Реал-Гипермаркет, Metro Cash Carry GmbH, Nokian Tyres, Volvo Trucks и некоторые другие.

Кроме того, ведущий аналитик рынка офисной недвижимости отдела исследований Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Лада Белайчук добавляет к этому списку известный московский бизнес-парк Крылатские Холмы, возведенный CMI Development. Это первый пример в Москве настоящего бизнес-парка и один из крупнейших офисных центров города, утверждает эксперт. Однако, несмотря на относительную близость к МКАД, эти объекты расположены не непосредственно на кольцевой автодороге.

Кроме Кантри Парка эксперты выделяют несколько проектов, реализованных хотя и не непосредственно на МКАД, однако поблизости от этой магистрали. Так, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле называет комплекс Верейская Плаза, введенный в эксплуатацию в 2005 г., и технопарк Орбита, расположенный между Таллинской улицей и Строгинским бульваром.

Несмотря на то что некоторые арендаторы на МКАД уже переехали, самые амбициозные проекты на этой магистрали находятся либо на уровне котлована, либо на стадии проектирования. В частности, одним из важных проектов эксперты называют строительство бизнес-парка класса А Гринвуд на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе.

Проекты будущего

В рамках города миллионеров Рублево-Архангельское всего в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе компания CMI Development также предполагает построить 100 000 кв. м офисных площадей, однако в настоящий момент это только планы. Кроме того, компания IKEA объявила о строительстве шести офисных башен напротив торгового комплекса Мега-Химки, а на 7-м км МКАД Плакон Эстейт в 2007 г. планирует открыть 60 000 кв. м в рамках торгово-офисного комплекса Косинская Плаза.

Комплекс будет состоять из 16 зданий, 13 из которых будут офисными. Одно из зданий займет апарт-отель. В настоящее время потенциальные арендаторы уже ведут переговоры, рассказывает Ирина Герасимова. По ее словам, общая площадь офисных помещений бизнес-парка составит 90 000 кв. м. Кроме офисов в бизнес-парке планируется расположить отель, апартаменты, фитнес-центр, отделения банков, добавляет руководитель управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Андрей Бушин. Открытие бизнес-парка запланировано на 2007 г.

Действительно, интерес к этому проекту уже проявили не только арендаторы, но и другие девелоперы. Так, по соседству с Крокус Сити к 2008 г. РИГрупп планирует возвести свой офисный центр. Общая площадь застройки составит 2,4 га, ориентировочная общая площадь комплекса, включающего в себя гостевой паркинг на 1200 автомобилей, достигнет 105 000 кв. м. Здание класса А будет предположительно высотой 20-22 этажей, а общую архитектурную концепцию центра разработает Курортпроект, рассказал Павел Лебедев. Оба проекта будут возведены в Мякининской пойме. По словам эксперта, это будет единственный в своем роде объект, деловой и общественный центр.

Все эти комплексы еще нельзя назвать самыми крупными проектами на МКАД. Безусловное 1-е место в виртуальном соревновании по праву принадлежит компании Крокус Интернэшнл, планирующей возвести на 66-м км МКАД, рядом с Крокус Экспо, район деловой активности общей площадью 700 000 кв. м. Начало строительства первого в Крокус Сити 40-этажного бизнес-небоскреба площадью 110 000 кв. м начнется в конце 2006 г. и завершится в 2008 г. Далее жизнь покажет. Интерес наших партнеров к организации офисных помещений именно на территории Крокус Сити для нас давно очевиден, говорит президент Крокус Интернэшнл Арас Агаларов.

Портрет будущих арендаторов офисных центров на МКАД, по мнению специалистов, можно определить уже сейчас, и прежде всего это те компании, которые не боятся удаляться от центра. На Западе расположение штаб-квартир крупных компаний в пригороде больших городов стало правилом еще с 1950-1960-х гг. Поэтому для западных компаний такие офисы понятны и востребованы в мировом масштабе, утверждает Леонид Лопатин. Если проект на МКАД соответствует классу А, то именно у западных компаний не возникает комплексов по поводу его нецентрального расположения, соглашается с коллегой Сергей Колегов. По его словам, российские арендаторы чаще придерживаются мнения, что офис должен располагаться если не в центре, то хотя бы в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК).

На кого рассчитано?

По мнению Ирины Герасимовой, арендаторами офисных помещений на МКАД могут быть IT-компании, кроме того, в офисах на кольцевой могут размещаться call-центры, бэк-офисы компаний.

По мнению Леонида Лопатина, выбор офиса на МКАД никак не коррелирует со статусом будущего арендатора, а помещения класса А даже на этой магистрали в полной мере востребованы серьезными компаниями. На МКАД может быть несколько концепций построения бизнес-центров либо удешевление, либо предложение большего за те же деньги. Например, Кантри Парк мало отличается от московских бизнес-центров по ценам, не является бюджетным или экономичным офисом, он просто предлагает больше возможностей для арендатора: больше парковки, лучше экология, расширение офисных стен до офисного пространства, включая парковую зону. Именно поэтому он стал бизнес-центром премиум-класса, говорит эксперт.

Кроме того, потенциальными арендаторами на МКАД, по данным экспертов, являются любые компании, желающие сэкономить. Так, по словам Регины Лочмеле, к этой категории относятся крупные и средние российские и международные компании, проводящие политику по отдельному местонахождению головного офиса и бэк-офисов для оптимизации расходов компании. В аренде офисных помещений в районе МКАД в основном заинтересованы крупные компании, оптимизирующие расходы по размещению своего технического и вспомогательного персонала, соглашается директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

Потенциальными арендаторами данных бизнес-центров могут являться как российские, так и зарубежные компании, поток клиентов которых не связан с главным офисом. Это прежде всего крупные автомобильные дилеры, фармацевтические фирмы, логистические компании, складские комплексы которых располагаются за МКАД, транспортно-экспедиторские компании, которые так или иначе тяготеют к транспортным магистралям, добавляет руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости Сергей Лобкарев. По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, к последней категории арендаторов можно отнести российские дистрибуторские компании и ритейл-операторов (Старик Хоттабыч, Пятерочка), имеющих склады в районе МКАД и в Московской области.

Бросовые цены

По мнению самих девелоперов офисных центров на МКАД, для арендаторов важна не только возможность сэкономить, но и географическое расположение Московской кольцевой. Так, по словам Павла Лебедева, на МКАД поселятся представительства компаний, работающих в регионах ЦФО, и в первую очередь в Московской области. Приступая к реализации проекта в Мякининской пойме, специалисты РИГрупп учитывают в числе прочего и близость выставочного комплекса Крокус Экспо и связанных с выставочной деятельностью арендаторов, добавляет он. С этой же оговоркой о своем проекте рассказывает и Арас Агаларов. Всем контрагентам Крокуса нужны офисные помещения в Крокус Сити, фактически мы строим для тех компаний, с которыми работаем, говорит он, добавляя, что город будет терять свою привлекательность, в частности, для тех бизнесменов, которые не проживают в центре Москвы.

Диапазон арендных ставок, включая операционные расходы, но не считая НДС, в офисных проектах, соответствующих международным стандартам и реализуемых в настоящее время в непосредственной близости от МКАД, составляет от $500-550 за 1 кв. м в год на начальном этапе строительства и до $630-680 за 1 кв. м на этапе, близком к завершению реализации проекта, отмечает Регина Лочмеле. По ее словам, в свою очередь, арендные ставки в реконструированных и вновь построенных зданиях, находящихся на территории бывших промзон, составляют $350-500 за 1 кв. м, а по мере приближения к завершению реконструкции или строительства ставки приближаются к верхней границе данного диапазона.

Как отмечают участники рынка, возможность сэкономить на арендных ставках на МКАД является отнюдь не мифологической. Ставки аренды в дальних районах Москвы и в районе МКАД, по нашим оценкам, в среднем ниже на 30-40%, чем в офисных центрах внутри ТТК, рассказывает Константин Ковалев. Уровень арендных ставок офисных центров высокого класса, расположенных на МКАД, сопоставим с арендными ставками в среднем по Москве на офисные центры класса В. Вполне сложившаяся и очевидная практика для арендодателей на МКАД офисные помещения высокого класса предлагаются по несколько меньшей цене, чем аналогичные помещения, расположенные ближе к центру, объясняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина.

Арендные ставки на помещения в Кантри Парке составляют $500-600 за 1 кв. м в год без учета НДС и расходов на управление, т. е. вполне сравнимы с общестоличными. Но девелоперы будущих офисов на МКАД не предполагают устанавливать такие высокие ставки за помещения.

Как напоминает Лада Белайчук, ставки на здания класса А в Москва-Сити сейчас находятся на уровне $700-800 за 1 кв. м в год, а в Центральном округе уже и выше $800 за 1 кв. м, по отдельным же зданиям превышают $1000 за 1 кв. м. По ее данным, в офисных центрах, расположенных близко к МКАД, этот показатель находится на уровне $500 за 1 кв. м.

Эксперты не прогнозируют в ближайшее время резкого роста арендных ставок на офисные помещения вдоль Московской кольцевой. Цены растут теми же темпами, что и на офисную недвижимость в других районах Москвы, говорит Константин Ковалев. Рынок коммерческой недвижимости консервативен, резких ценовых колебаний на этом сегменте в ближайшее время не предвидится. Только наиболее удачные проекты могут рассчитывать на более высокие ставки, соглашается Андрей Бушин.

Мы планируем выйти в среднем на $400 за 1 кв. м брутто, рассказывает Арас Агаларов. По мнению Андрея Бушина, офисы именно по таким невысоким ценам популярнее всего у потенциальных арендаторов. Наиболее востребованы качественные недорогие площади от 1000-1500 кв. м с уровнем арендных ставок не выше $350-400 за 1 кв. м в год, утверждает он.

Скептики и сторонники

По данным Владимира Журавлева, за I квартал 2006 г. средняя стоимость аренды офисных помещений на МКАД выросла на 4,5%, что сопоставимо с показателями для офисов, расположенных на ТТК. На данный момент трудно говорить о динамике ставок, так как данный рынок имеет короткую историю и число примеров ограниченно, осторожна в своем прогнозе Ирина Герасимова.

Пока эти территории не исчерпают свой потенциал, массовый арендатор вряд ли обратит свое внимание на МКАД. А учитывая, сколько промзон и пустующих земель существует в настоящее время хотя бы в границах ТТК, можно прогнозировать, что работы девелоперам здесь хватит еще на 8-10 лет, утверждает Сергей Колегов.

Рынок офисной недвижимости на МКАД пока находится в зачаточном состоянии, и, несмотря на успех Кантри Парка, многие эксперты в целом скептически относятся к перспективам этой магистрали в рамках офисного сегмента. Одной из причин такого отношения, в частности, является наличие свободных участков под застройку ближе к центру столицы. Московские застройщики активно осваивают участки, расположенные в промежутке между Садовым и ТТК, где сейчас реализуется довольно много интересных проектов, включая ММДЦ Москва-Сити. Еще один значимый проект технопарк Nagatino i-Land (заказчик и инвестор строительства Московский бизнес-инкубатор) в западной части Нагатинской поймы, говорит Константин Лосюков.

Однако есть у офисных центров на МКАД и свои сторонники. Так, по словам Регины Лочмеле, децентрализация офисного сегмента в столице налицо. Как отмечает эксперт, импульсом к появлению этой тенденции стали ограниченное предложение свободных земельных участков для девелопмента офисных и многофункциональных проектов в пределах центра Москвы, недостаток парковочных мест, а также заметный рост девелоперской активности в классе А в условиях, когда арендные ставки достигли своего максимума за последние семь лет. Таким образом, одним из ключевых факторов, определяющих рост спроса на офисные помещения за пределами ТТК, является возможность аренды офисных помещений, соответствующих международным стандартам, по более низким ставкам, чем в пределах Центрального делового района, констатирует эксперт.

Другим недостатком МКАД противники этой магистрали называют многочисленные неудобства, связанные с доставкой сотрудников в офисы. Сотрудникам, которые пользуются личным автотранспортом, будет непросто добираться до места работы в районе МКАД, а тем, кто пользуется общественным транспортом, будет сложно вдвойне, считает Ирина Герасимова.

В чем солидарны и противники, и сторонники МКАД, так это во мнении о неоднородности магистрали. Сама МКАД не является показателем успешности проекта с точки зрения востребованности рынком и коммерческой эффективности. Мы выбрали не магистраль, а конкретное место с серьезными перспективами развития территории, рассказывает Павел Лебедев. Зона вокруг МКАД не является однородной. Перспективна западная часть этот сегмент будет активно развиваться, и, несмотря на удаленность от центра города, ставки на высококачественные здания будут высоки, считает Лада Белайчук.

По мнению сторонников офисных центров на МКАД, эти проекты уже могут рассчитывать на своих клиентов. Это достаточно перспективное направление. Вполне привлекательными выглядят форматы офисно-складского комплекса, бизнес-парков, утверждает Ольга Кисарина. Расположение офисной недвижимости за МКАД подразумевает определенный формат бизнес-парка: низкоэтажная застройка, большая площадь земельного участка, развитая социально-бытовая инфраструктура, удобные подъездные пути, невысокие арендные ставки, дополняет картину Андрей Бушин.



Главная --> Публикации